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美国头号租赁市场，奔跑的亚特兰大
来源：搜房网房天下海外房产综合报道&&&
作者：佚名&&&
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　　亚特兰大位于美国东南部，是美国第9大都市区。被福布斯杂志评为&全美新建筑十大城市之一&、&美国头号租赁市场&，CNN Money频道评其为&全美最佳投资城市&第四位。同时，亚特兰大还是&全美花费最少的城市&，居&全美生活最实惠的城市&第四位。一系列称誉都体现了亚特兰大的独特魅力，体现了亚特兰大是进行房产投资的不二之眩500)this.width=500' align='center' hspace=10 vspace=10 />&&&&亚特兰大艾瑞斯近湖艺墅 价格:￥103.88万($17万)
　　电话：400-890-0000 转 817113，年净回报率6% 包租3年。
　　经济实力不断催生升值潜力
　　亚特兰大面积350多平方公里，人口50多万，大市区500万，是美国东南部陆空交通要地、金融中心，1996年第26届奥运会在此举行。亚特兰大是美国十大富豪集聚地，这里生活着众多美国的千万美元以上的大富豪。全球财富 500强有 400家在此设立分公司。洛克希德飞机公司和可口可乐公司总部设此。这里有埃默里大学，佐治亚理工学院等28所高等学府以及图书馆、博物馆、艺术中心等文化设施。浓厚的文化氛围对于留学人群具有独特的吸引力，地理位置极佳的盖茨学区联排别墅更是为留学以及投资人群提供了一个不错的选择。如此有实力的经济、文化水平对于当地房产市场具有非常强劲的带动作用，未来亚特兰大的房产投资市场将会有意想不到的升值潜力。500)this.width=500' align='center' hspace=10 vspace=10 />&&&&亚特兰大法瑞苑联排别墅 价格:￥82.49万($13.5万)&&
　　电话：400-890-0000 转 817410，低总价高回报 6年包租 年净回报6%
　　经过近几年发展，美国整体经济开始强力复苏，美国房产市场随即开始大幅回升，亚特兰大房屋中价位近两年大幅攀升，房屋库存水平大幅下降，而库存水平的下降必定抬高房价。投资者可以购买性价比较高的房产，创造更大的升值空间。通过购买这些打折的房产产生巨大的现金流，然后把它们租出去，投资者可以赚取高额的租金回报。同时不少投资集团，基金公司已经在过去两三年投入了重金用于廉价的房屋收购。这对有意投资美国房地产及打算移民美国的人来说是一个很好的机遇。
　　7月加息预期与旅游热将引爆房产市场
　　据彭博新闻社报道，亚特兰大联储主席Dennis Lockhart表示，他倾向于在两次联储会议之后加息。而两次会议之后，意味着加息最早要到7月份。他还表示，经济增速不会放缓，并预计经济增速会在2.5%至3%之间。稍显明确的加息预期与强劲的经济增长动力对房产市翅产生两个信号，第一就是加息之前是进行房产投资的黄金期，第二就是亚特兰大未来的房产市场将呈现更加火爆的局面。500)this.width=500' align='center' hspace=10 vspace=10 />&&&&亚特兰大银瑞爵学府 价格:￥149.1万($24.4万)
　　电话：400-890-0000 转 817408，顶级学区别墅 6年包租 年净回报5%
　　同时由于美国经济的复苏和政府的大力支持，亚特兰大近几年旅游业发展迅猛，游客数量大幅增加，亚特兰大弯蜒多树又有着高雅建筑物的市郊以独特魅力吸引着来自世界各地的游客和投资者，四月份的山茱萸庆典时是参观这全国最漂亮住宅区的最佳时期，杜鹃花和山茱萸在这个时候会开放红色、紫色和白色的灿烂花朵，有&山茱萸城&之称。同时亚特兰大机场是全世界旅客转乘量最大、最繁忙的机常亚特兰大为美国南部最大的都市，作为国际性的目标点城市，与超过55个国家通航，给当地带来极大的商业机会；有75%的全球财富的1000强的公司都在这里有业务往来。
　　搜房网房天下海外房产专家认为，火热的旅游与发达的交通将极大促进亚特兰大房产市场的发展，尤其是亚特兰大雄厚的经济实力及稍显明确的加息预期将大力助推其楼市发展，其投资回报将随着不断涌入的人群在未来迅猛提升，同时优惠的房产价格将给投资者带来丰厚的租金回报以及广阔的升值空间。
责任编辑：cnfol001
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微信扫描二维码，体验微行情服务，速查股票、利率、贵金属行情&&&亚特兰大房产市场火爆的8条重要因素
美国亚特兰大房产近年来越来越受到国人喜爱，主要是因为有众多知名高校云集在此、房价便宜、房子漂亮，购物方便等。美国麦克金利地产公司，总裁是华裔同胞杨劲松先生，已经在亚特兰大兴建了许多房产，并且欢迎大家投资入住。
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请选择项目分类美国亚特兰大房地产投资项目（二）
编者按：第一期的投资逻辑推演发布后，很多朋友已经迫不及待私信问小编，到底怎么投资，回报如何等等。。好吧，小编这里谢谢大家的热情，这就开始讲解第二部分。
上回说到，投资的行业为房地产，但我们却不鼓励炒房，这是为啥呢？这次我们接着说。
为什么在美国“炒房”不是最好的投资方式？
首先是买房的持有成本。
所谓炒房，本质上就是直接购入房地产，然后持有等涨价，然后抛售获利。但很多朋友都忽略了一个重要问题，那就是房产是有持有成本的。这多半是因为在国内，房产的持有成本可以忽略不计——国内没有房产税，物业服务少物业费低，房屋房龄普遍较低还没到大修的时候。(小编想了想，也对，在中国15房龄的都已经算老房子了一刚！)至于房屋保险嘛，呵呵那是什么，出了事反正靠zf兜底，保险什么不存在的。。
可是在美国情况就不一样了——美国可没一个全能家长式的zf管天管地管一切。。zf功能小，管得少，社区靠自治，医院学校都靠房产税资金支撑；美国也没有居委会，业主委员会自己请物业，维护自己来，保险更是必不可少。。
美国房产需要不少的持有成本
所以如果您要买房的话，我们来算一笔账：作为一位外国友人您在美国买了一套投资用房。假设这是一套独栋别墅，市价35万美元（你妹看错，200多万人民币可以在亚特兰大买独栋别墅），确实不贵，潜力巨大，但是持有成本怎么样呢？
每年的地产税至少3千多美元，房屋保险近1千美元，物业费几百到1千多美元不等，这就占到房屋价格的1.5%-2%了；每年的草坪维护、屋顶、外墙、空调设备的维修折旧也一定会持续产生成本，每年占到房价的1%到1.5%（视小区的政策和房屋的新旧程度不同有浮动）。于是乎，只要您持有着房源，每年就有2.5%到3.5%的固定持有成本。
Hold the wallet！
您可能会说了，我可以出租呀。
没错，出租是可以抵消一部分费用，可是成本也随之而来了。首先如果房屋状况不好，那得要装修翻新一下吧？那就又是8-15万美元的成本——您可别想着雇几个非法劳工来DIY，会被告出翔的。。装修完，您如果不在亚特兰大的话，那么招租、租客管理、房屋维护由谁来做呢？如果聘请当地房产中介（姑且不论这个中介是否靠谱）代为管理，那中介肯定也要收取报酬，那又是成本。而出租所获得的租金，您可是要交税的，税率30%。。实践中当然存在大量的逃避税情况，但您可是请了中介放租的，中介那边白纸黑字存档着，怎么逃？一旦被美国国税局（IRS）查到，免不了罚款+禁止入境，那可就得不偿失喽。。
小编听到这里，只想说，又要花不少钱，而且太琐碎了！
Help me, I'm poor。
其次，是市场波动和交易成本。
美国地产市场不像国内的地产市场那样扭曲和泡沫化，并不是一飞冲天的态势，而是随着供需情况、季节因素和资金面变化而不断波动，震荡向上的格局。就算是亚特兰大这样长期潜力特别大的城市，都不例外。
前面提到，美国房产每年的持有成本占到房价的3%左右，如果房价持续上涨还好说，可是一旦房价横盘一段时间甚至回调，投资者就要面临浮亏。即便最终房价继续上涨，套牢的这段时间还要持续支出成本，那感觉，真是别提多难熬了。
偏偏市场波动就是投资美国地产市场必须应对的一个问题，房地产的差异性其实很大，具体到每个城区每个住宅，并不能保证买入两三年内能一直大幅上涨。这就意味着，如果您是想“炒房”，也就是追求在较短周期内卖出获利的，那眼光独到，掌握时点。而这需要对本地市场的翔实了解和丰富的操作经验，这对于不熟悉亚特兰大当地社会情况的国内投资者来说，只能是无可奈何，臣妾做不到啊！
而不动产本身固有的特点就是低流动性。投资界有一句俗话，“所谓不动产，就是关键的时候卖不动！”房源挑的不好，砸在手里就亏大了。
有朋友可能会说，没关系啊，我找个靠谱的房地产中介就行啦！可是别忘了，房地产中介也是有成本，也要收费的。。一般而言，美国的房产交易中介费，是总价的4%-6%。这成本谁承担？终究还是要买卖双方承担，投资者的利润很大一块最终难免被房产中介赚去。
所以说，归根结底，美国的地产市场是一个主要由供需决定的正常市场。在这样的市场中进行本质上是投机的所谓“炒房”，风险收益比并不合算。
那么，到底怎么投？
亚特兰大风景图
前面说了这么多买房的潜在风险和成本，但其实呢，目前亚特兰大的地产市场仍然是两个字：火爆。这种火爆背后，要说都是刚需，一点投机活动都没有，那是不可能的。普通投资者就是这样，买涨不买跌。既然都知道房价还要涨，于是乎不管是土著还是外来户，都在抢着买亚特兰大的房，也管不得这些未来风险和成本了。
小编只能说，如果市场上没有傻子，那我们去赚谁的钱呢？
投资的关键也就在这里——当所有人都来赶淘金热的时候，最赚钱往往不是那些淘金者，而是在金矿边上卖水和铁锹的人。庚子团队要做的事情，就是去亚特兰大卖水和铁锹。
具体怎么做呢？有两个关键词：Flipping + Builder （翻建+建筑商）。
当大家都在拼命买房的时候，我们去建房卖给他们。今后市场的波动，持有的成本，都由炒房者来承担，是赚是亏，都看炒房者的运气。而作为承建商的我们，早在建房的时候就已经赚到了钱，深藏功与名。我们也许不会赚到暴利，但我们赚的是有确定性，有安全边际的钱——在风险和未知中寻求确定性，才是投资立于不败之地的关键。
亚特兰大建造中的房屋
当然，建房这件事情说说容易，真正去做也是千头万绪。有行业经验的朋友可能要问：承建商难道不是比买房要求更高的从业经验和资质吗？难道当地没有建筑商吗？如果没有熟悉当地环境的优秀团队，怎么去和人家竞争？
巧了，当地还真就缺承建商。
实际上，我们早在2016年初，就与亚特兰大当地的一家老牌地产投资基金展开了合作，为了赶上这波地产投资热潮。随着亚特兰大地产市场的火热，该基金也在过去几年取得了骄人的业绩，投资者蜂拥而至。但是，在合作的过程中，我们发现当地建筑商却出现了严重的供不应求。许多建筑项目甚至出现了由于找不到承建商而不得不延期的情况。建筑商因为业务太多，拒接订单，大幅涨价的情况也时有耳闻。
在和基金的管理合伙人一起考察当地市场后，我们发现亚特兰大还真就缺少有资质、成规模、专业性强的建筑商。很多建筑商是家族企业，一家老小齐上阵，没有什么专业化团队和管理，到了老爸退休，企业也就黄了。有一些建筑商虽然从业多年、经验丰富，却往往单打独斗，规模小，缺乏充足的资金为项目周转。当然也有大型的承建商，但这类往往是全国性的巨无霸，只接成片土地开发和大型工程建设，对这种城区内星罗棋布的独栋别墅翻建项目，大企业管理成本太高，有心也无力。
所以在这样的契机和背景下，我们在今年年初已经和吴先生的基金合作在亚特兰大设立了一家建筑商。
这就是本次投资从构思到成型的全过程。这里一定要负责任的强调一下，投资有风险，决策需谨慎！
这次项目的成功启动，是依靠庚子团队的法律、财务和跨国投资的专长，加上亚特兰大当地老牌基金的本地资源结合。此外，亚特兰大当地的一位地产经纪人非常感兴趣，也投资到了项目中——毕竟市场上挑房源，哪有自己买地定做来的精准呢？可对于普通人来说，就算明知道机会就在眼前，又有什么办法去利用机会呢？
take chances
关于项目的状态，目前公司已经聘用了亚特兰大当地的一位资深的项目经理（该经理具有佐治亚州政府颁发的总包商资质以及地产经纪资质，负责建筑项目的具体管理）。公司聘用的技术人员团队，将协助经理对建筑项目进行具体管理。到这个月，公司已经有两个建筑项目即将开工，后续的业务也将源源不断而来。！
本项目虽然到此告一段落，但是并没有结束。我们的下一步目标，就是扩大公司规模，利用资金优势碾压当地的中小承建商，扩大市场占有率和利润。可以说机会大大滴有！
如果有朋友确实对此项目感兴趣想要了解更多信息的，可以咨询庚子的服务专线老金，与这位老哥随便唠唠嗑啥的。
要是你有更多详细的问题，想要及时咨询
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不可错过的2015年美国房地产趋势：亚特兰大成投资者新宠
&&来源：居外
是房的理想地点。目前，美国有大量的房地产开发项目，给买家提供了广泛的选择，正是的大好时机。其中，亚特兰大的房地产市场，无论是对美国国内还是国外的投资者来说，都是置业的首选之地。 最近的一项调查显示，美国利率将略有上升，可能会影响房价最近的一项调查显示，美国利率将略有上升，可能会影响房价。除此之外，市场诸多因素都利好各种类型的房地产投资。对于那些希望在亚特兰大郊区买房的投资者来说，了解一些2015年的房地产投资趋势，将会有利于他们作出明智的选择。今年，有几个趋势被视为房地产投资的决定性因数，例如今年将有更多的配额和资本流入到房地产市场。随着大量的外国资金的持续流入，一些美国城市──如亚特兰大的房地产公司将获得更多的投资机会。2015年另一个值得注意的趋势是随着贷方融资能力的增强，投资者获得资金的途径也更多更容易，观察称这是近期美国整体信贷的一个明显特点。贷款违约的案例较少，贷款机构受到鼓舞，也就放松了贷款限制。此外，更强劲的需求和更低的房屋供应量，促使亚特兰大郊区的房屋销量有所增加，那些性价比高的物业尤其受投资者欢迎。最近的一些调查显示，亚特兰大在美国房地产市场排名第11位。该市本年度的新房销量在增加，主要是由于融资较容易、收入增长和就业机会增多。除了以上因素，专家们认为，开发市场和房屋交易都有利于亚特兰大的房地产公司和行业整体。事实上，投资者十分亲睐亚特兰大郊区的新房，以致该地区新房的快速成交。今明几年，亚特兰大的房地产前景必定乐观。（点击下一页，查看英文原文）
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亚特兰大房价走势图涨幅明显么
来源：作者：北美购房网时间：
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　　美国亚特兰大近年来成为了房地产界的黑马，是因为这里的房地产受到了人们的关注，大家对于这里的生活条件很青睐，尤其是对于投资的房屋所获得收益很满意，觉得在亚特兰大这里投资购房不仅满足生活需求，最重要的是带来了很多的经济效益，亚特兰大房价走势图涨幅明显吗?
　　亚特兰大这里有几个很热门的投资区域，亚特兰大市区、亚特兰大好学区等，都是人们投资最好的区域，这也是中国人为什么喜欢来到亚特兰大投资的原因，尤其是这里的别墅区，是大家投资低主要房屋户型，因为价格比较便宜，相比于洛杉矶和纽约等房屋相差好几倍。
　　在亚特兰大这里30万美元就可以买到不错的普通住宅房屋，50万美元可以买到豪宅了，而且亚特兰大这里的物价消费也不是很贵，所以说亚特兰大房屋投资对于大部分家庭来说都是可以承受的，亚特兰大房价走势图涨幅还是非常明显的，大家对于亚特兰大这里的投资还是很满意的。
　　亚特兰大这里的房价走势图越来越明显，人们对于这里的生活条件也是很青睐，亚特兰大这里不仅消费水平很低，同时这里的生活也是很快乐的，亚特兰大这里也非常适合投资创业，尤其是这里的房屋投资的潜力巨大，亚特兰大房屋走势图也在有条不紊的上涨。
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