没有房产证的房子如何买卖 没有房产证房屋买卖合同有效吗?_十大品牌网
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摘要：没有房产证的房屋买卖越来越普遍，因此引起的矛盾也大量增加，一时间有人认为有效，有人认为无效，也有人经常拿着房屋买卖合同来，要求与对方解除合同，理由是签订合同时卖方没有房产证。没有房产证的房子可以买吗?买没有房产证的房子要注意什么?
没有房产证的房子如何买卖 没有房产证房屋买卖合同有效吗?
首先，从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因为我国规定，房产买卖以办理权属转移登记(也就是所谓的“过户”)为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的，国家不保护不过户的房产交易。
其次, 我们也建议大家不要购买这类房子，因为没有产权证将不能贷款、不能过户、也不能办理公证，所签署的协议也是无效的。
第三, 没有产权证不能办理过户的话，那么其中隐藏的风险将会很大，不过户的话房产的所有权还是原业主的。例如，如果原业主离异的话房产将会被分割，如果他有债务被起诉的话，那么这套房产将会被法院列入可执行的财产。
目前存在好多公司打着公证的旗号在进行操作，但这实际上对买方来说，存在的风险特别大。一般公证书的方式主要是以委托公证出现的。其实，这样的公证书，业主(委托方)是可以单方面撤消的!所以存在风险。
但是做什么事都不能太绝对，没有房产证对你有没有影响，有什么影响，要看房子的具体情况而定，房子是城市的还是农村的，是商品房还是农民自有的房子，这些都会影响到你买房子的效力，如果是城市商品房，没有房产证当然是个很严重的问题，但农村的房子，没有证是很正常的。
当然，无论是哪儿的房子，对方既然没有房产证，买给你房子，对方肯定是要付出代价的，所以你在权衡利弊后，作出是否要买这个房子时，一定要想清楚，以后会出什么样的问题，出了这样的问题，如何去解决，你应当把你所想到的，都在合同上明确约定。以后即使买卖合同无效，那争议的解决方式的约定还是有效的。因此，建议，如果房子对你实在是很有诱惑，不防买下来，但在买房子之前，一定要好好想想，以后会出什么问题，把这些问题以及问题的解决办法都在合同里明确约定，对你以后出现纠纷是很有用的。当然最好是不要约定你明知道房子没有房产证，而只是约定你们买卖房子的时候没有房产证，以后要卖房人协助你办理房产正就可以了，如果明知道没有房产正，以后也不可能有房产正，那就是你的过错了。
房屋权利人的合法权益是指权利人依法对自己的房产享有的占有、使用、受益和处分的权利。只有取得房地产权证，购房者才对所购房屋拥有所有权，才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。对每个购房者来说，没有房产证的商品房都是名义上的所有人，而不是法律上的所有人。
目前相当一部分购房者只关心房屋的价格、地理位置、周边环境、房屋质量、户型、物业管理等问题，对《房产证》的重要性不了解，另外一部分已购房者由于已经使用房屋，认为即使《房产证》没有办理也没有影响房屋的正常使用，因此对《房产证》的办理所持听之任之的态度，这样不但会使自己的合法权益受到侵害，也有可能纵容开发商在房地产开发过程中的违法行为。
没有房产证的房屋买卖合同有效吗?
根据《中华人民共和国房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。那么，没有房产证的房屋买卖合同一定无效吗？并非如此。 首先，房地产管理法第条的规定属于行政管理性质的规定，目前的主流观点是，违反了该规定并不必然导致合同无效。其次，房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。但无权处分行为在无权处分人取得处分权利以后便生效，转而成为有权处分行为。《人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释（一）》第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。依此规定，没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。 再次，有的房屋买卖合同约定在卖方拿到房产证或者具备转让条件以后双方再履行买卖合同，这样的合同也并非一定无效。这样的合同其实是附条件合同，在所附条件“卖方拿到房产证或者具备转让条件”成就以后合同才生效。在卖方没有拿到房产证时，该合同不生效，但不生效不是无效，一旦条件成就合同就生效；如果合同所附条件确定不会实现，该就成为一份无效合同了。
最后，只有符合一定条件的合同才是无效合同。比如说：双方都知道卖方没有房产证，却签订了一份买卖没有房产证的房屋的合同；买方或者卖方有欺诈、胁迫或者乘人之危行为；双方恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；等等。 合同应当遵守。现代合同法的原则是尽量让合同生效，这也是诚实信用原则的必然要求。同时由于合同的无效属于、当然、自始无效，因此，当发现合同出现无效事由时，应当及时予以解除，以免造成更大的损失。
房屋没有产权证有哪些危害?
如果购房者在入住后不能取得房地产权证，其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态，购房者将不能取得如下权利：
1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动，即使签定相关合同也均为无效合同，不受法律保护。
2、在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。
3、无法设定抵押权、典权等他项权利，购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。
4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。
5、开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行;
6、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。
什么房子没有房产证
对于开发商而言，不能办理产权证的主要情况有：
1、利用集体所有土地开发的项目
2、未经立项批准或私自变更立项的项目
3、未取得规划审批的项目
4、私自变更规划的项目
5、私自改变土地用途的项目
6、土地产权存在纠纷
7、没有销售许可证又无产权证的房屋
8、未经验收或验收不合格的房屋
9、土地或房屋未解除抵押的
10、开发商未交纳相关税费的
11、土地、房屋被有关部门司法查封
没有房产证的房子怎么交易
最近就经常有人问“我买的期房，还没有交房，可不可以卖呢？”，当然可以！今天小编就来给大家讲一讲没有房产证的房子怎么交易。
刚交了首付款，还没有办按揭
这种情况就是开发商还没有到房管局备案，是最好处理的。
买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。
正在还房贷，还没有交房
方式一：直接更名
1、卖方将银行的贷款还清；
2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同；
3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续；
4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。
注意事项：
1、房子必须还清银行贷款
2、更名必须取得开发商的同意
3、买方不能再按揭了，必须全款购买
这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。
从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。
方式二：双方约定等房产证下来再过户
这种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。
个人所得税：总房款的1%
契税：90平米以下的为总房款的1%；90平~140平米的为总房款的1.5%；140平米以上的为总房款的3%。（均为首套房）
（契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳）
营业税：5.55%
第二种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是
税费较高，且时间成本比较长。
1、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎！
2、如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。
3、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。
4、房价会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。
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回迁房没有房产证买卖合同有效吗？
我现在想买的房子是回迁房没有房产证，户主讲只要写个合同就行了。请问这样的合同有效吗？合同的内容要注意哪些？
我有更好的答案
甲方将自己在 （房屋地址）拥有的回迁房出卖给乙方，建筑面积为_ _平方米左右。第二条、上述房产的交易总价为，尽可能协助乙方少交或免交过户手续费及税费。甲方故意不协助的。办理产权过户手续费由_ 乙 _方承担。第七条、如果当地政策许可.com/fc/5/98、甲方保证有权利出卖该房产，如出现其他权利人对该房产主张权利，均由甲方承担责任。第五条、甲方应当自该房屋可以过户之日起 内协助乙方办理过户。乙方有办理房屋产权证.html" target="_blank">http://www.055110：_____________________ 根据有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等，协商不成，可向人民法院起诉、乙双方应遵守国家房地产政策。如因甲方的延误.com/fc/5/98。第六条，以共同信守执行： 乙方，评估费用由甲方承担。格式卖方(简称甲方)：_______________ 身份证号码：_____________________ 买方(简称乙方)、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。第八条：年 月 日
年 月 日参考：苏义飞律师回迁房买卖合同<a href="http://www.055110，办理房产证时可以将该回迁房直接登记在乙方名下的：人民币 元整。如果实际建筑面积和房产证面积有误差，不影响房屋总价。第三条、付款时间与办法： 乙方在 年 月 日之前首付甲方_ 房款，甲方除退还房款外，还应按照该房屋实际增值部分，作为乙方损失予以赔偿，就乙方向甲方购买房产签订本合同。甲方（房屋共有人均要签字），一概由甲方承担。第一条，本协议自双方签字之日起生效，需聘请律师起诉的，律师费应由甲方承担。第十条、本协议一式两份，双方各执一份为凭。第四条、甲。乙方因甲方违约。 第九条、在本协议履行过程中，双方发生分歧应该协商解决，造成乙方损失的，余款 元整在 年 月 日之前支付。乙方自 年 月 日之前首付甲方_ 房款日取得该房屋实际支配权，甲方不得以任何理由阻碍乙方行使该房屋支配权，需要进行房产价值评估的，甲方应协助乙方办理、本协议签订后，甲、乙双方应该共同遵守，都不得无故反悔。如果甲方违约导致该房屋无法过户到乙方名下，导致增加过户手续费及税费的、土地证及其过户手续的需要，甲方应该提供一切与之有关的手续及资料：_______________ 身份证号码，致使乙方延期办理房产证的，甲方需向乙方额外承担 贰万 元的赔偿责任、自愿、协商一致的基础上买卖合同有效
采纳率：78%
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想买房，约定了好价格，合同也签了，可是房产证还是迟迟没有下来，怎么办？我们签订的合同还有效吗？如果没有房产证，我住进去了，应承担哪些风险？找法网小编为您详细介绍。
　　网友咨询：
　　单位同事出国了，我现在想买他分得的，我们已经商量好价格了，可是由于其他原因现在没有下来，我所知道的现在没有房产证的房屋交易是不受法律保护的，所以怕他将来反悔。那我要是现在和他签一份合同，将来房产证下来了同意过户到我的名下，而且限定好价钱不能浮动，如果违约要赔偿，这种合同有效吗？
　　四川-成都郭洪兵律师回复：
　　这种合同有效。但有效不一定意味着你就能够一定取该房屋你产权。出卖人在取得产权后完全可以再将该屋另卖他人。由于你们的合同不具有对抗第三人的效力。故你的合同要达到你的目的的风险要比购买有产权证的房屋风险要大得多。请谨慎。请从该单位同事平常和你关系，为人处事和你对他人品来判断。在适当时也可以提高等方法增加其违约成本。减少你的风险。
　　找法网小编进行一下补充：
　　房屋权利人的合法权益是指权利人依法对自己的房产享有的、使用、受益和处分的权利。只有取得房地产权证，购房者才对所购房屋拥有，才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。对每个购房者来说，没有房产证的商品房都是名义上的所有人，而不是法律上的所有人。
　　如果购房者在入住后不能取得房地产权证，其所购的尚处在一种不确定的状态，购房者将不能取得如下权利：
　　1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动，即使签定相关合同也均为，不受法律保护。
　　2、在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得。
　　3、无法设定、等他项权利，购房者无法通过来获得贷款或承担其它。
　　4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。
　　5、开发商因债务纠纷被强制时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的依法强制执行；
　　6、在使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。
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房屋买卖协议在哪些情况下是无效的呢？哪些情形是不能够完全确定无效的呢？签订无效的房屋买卖协议会有哪些法律后果呢？请大家阅读下面的文章了解有关房屋买卖协议无效情形的知识。
在日常购房活动中，相信不少人都接触过购房协议和购房合同。什么是购房协议？什么是购房合同？两者有什么区别？哪一种更能保障我的权益？这些也是不少人心中的疑问，对此，找法网小编将在下文为您详细解答。
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微信扫一扫，关注找法网夫妻一方擅自出卖共有房屋是否有效？
&&&&在审理过程中，许某得知后，向法院申请作为第三人参与诉讼，并以姚某出卖房屋未经其许可为由，请求法院确认房屋买卖协议无效。
该房屋买卖协议无效，姚某应返还陆某房款10万元，由陆某将房产证返还给姚某。
&&&&北京专业房产律师葛祥泰律师认为，该房屋买卖协议无效，姚某应返还陆某房款10万元，由陆某将房产证返还给姚某，理由如下：
&&&&1、姚某与许某在婚姻关系存续期间建造的房屋，属于夫妻共同财产，双方享有平等的所有权和处分权。《民法通则意见》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。本案中，姚某擅自出卖其本人没有全部产权和处分权的共有房屋，违反法律规定，应认定无效。
&&&&2、共同所有人出卖共有财产应征得其他共有人同意，而且其他共有人在同等条件下有优先购买权。《城市私有房屋管理条例》第10条规定：“房屋所有权人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。”本案中，姚某将房屋卖给陆某，未经共有人许某同意，侵犯了许某对该房屋共有部分的财产所有权，系无效的民事行为。无效的民事行为，从一开始就没有法律效力，不管买卖双方是否办理了过户手续，均不影响对合同无效的认定。
　　3、《婚姻法解释（一）》第十七条规定：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”姚某与许某夫妻感情不和，正在分居生活，姚某未与许某协商取得一致意见，独自作出买卖房屋的这一重要决定，其动机并非为了日常生活的需要，而是为了独占夫妻共同财产。陆某作为房屋买卖合同的买受人，并未尽到对合同标的物的产权的审查义务（如查看房屋所有权证书中的房屋所有权人、共有权人等），因此，不能认定其有理由相信姚某出卖共有房屋的行为系夫妻双方共同意思表示。
&&&&4、善意取得的标的物应为动产，不适用不动产。善意取得制度是以牺牲原所有权人的利益为代价而保护善意第三人的利益，以期利益平衡，其构成要件也比较严格，标的物须为动产，不动产不能成为善意取得的标的。动产物权的存在，以占有为其公示方法，而不动产物权的存在与变更则以登记及登记的变更作为公示方法。因此，第三人容易误信占有动产的人就是财产所有权人，而对于不动产来说，由于物权变动的特殊性，只要第三人足够注意，就不难发现其真正产权归属，一般不会引起误信。本案不应适用善意取得制度保护购房者的利益，而损害房屋共有人许某的利益。
&&&&5、虽然房屋买卖合同无效，但购房人陆某的合法利益仍应受到法律保护。《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，姚某出卖房屋的动机不纯，主观上存在较大过错，但姚某未尽到对合同标的审查注意的义务，对导致买卖合同无效也有一定过错，因此，应由姚某返还陆某购房款10万元，该款的利息损失由姚某自行承担。
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