房屋买卖过户费用公正之后是不是就意味着房子过户了

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-12-05 01:08 标签： 房屋买卖公正收费标准
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业内建议二手房交易只公证不过户安全隐患大
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摘要：近日，网友王先生来电咨询，自己想从朋友手里买套二手房，房产证还没满五年，能不能先公证，等满五年后再过户。业内人士建议，只公正不过户的做法存在很大风险，最好不好选择。
合房网 讯 近日，网友王先生来电咨询，自己想从朋友手里买套二手房，房产证还没满五年，能不能先公证，等满五年后再过户。业内人士建议，只公正不过户的做法存在很大风险，最好不好选择。
按照当前税费政策规定，满五年的房子可以免征5.5%的 营业税，如果是家庭唯一一套住房，满五年或五年以上免征1%的个人所得税。以房价总价60万计算，营业税就是27500元，再加上1%的个税6000元，一共可以节省33500元。
如果晚几年过户能省几万的税钱，不少人会选择这种方式。特别是房价居高不下的今天，八九十万买套房很普遍，房子总价越高，省钱就越多。但这种方式真的可取吗?
业内人士表示，在二手房交易中，不少人会选择只公证不过户，或者先公证后过户。这样做一般有两个原因：一是卖家的房产证还没有下来;另一个原因是房产证不满五年。按照相关规定，房产证满五年再过户的话可免缴营业税。
但是在二手房交易中，没有到房产局备案过户，就不算交易完成。只有办理房屋权属登记后，才能明确房产的归属。购买二手房只公证不过户的做法存在很大风险。
如果房价大涨，根据目前的市场以及城市规划，一套不值钱的房子因为某条高架的开通或者地铁、车站搬迁、学区变更等因素导致房价暴涨很有可能。相信当一套原本50万的房子涨至100万甚至更高时，原房东反悔的可能性很大。
根据《物权法》的规定，不动产物权发生转移，是以登记为准的。不登记则不产生法律效力。房屋买卖公证只能证明交易双方存在着买卖关系，并不表示已归买方所有。
也就是说如果只公证不过户，卖方不想卖房了，只需赔偿定金或支付违约金，就可以取消当初所做的公证，也就是取消房屋交易，买方会蒙受损失。
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房屋买卖公证后，不过户的情况下存在什么法律风险？
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有的购房者为了避税只公证不过户，有的购房者因为房子再抵押或者无法正常上市交易，也只公证不过户。但您可知道，不过户就意味着产权权依旧归卖方所有？如果二手房交易只公证不过户，卖方若要求撤销合同或导致房屋被查封，作为购房者你很可能房财两空。下面我们以实际案例来看看事实究竟如何。案例一：避税不过户，合同取消小张购买小王的房子，为了避税而选择只公证不过户。不久因为房价上涨，小王要取消合同。双方协商不成上诉，最终法院没有判给小张，只是要小王赔偿了违约金。案例分析：根据我国物权法，物权转移以登记为准。所以只公证而不过户，买方并不能够获得房屋的产权，而简单的公证也不能够起到转移房屋所有权的法律效力。如果卖房者未来因为自己的原因要求取消交易，单单凭借购房合同、公证还是不能保证自己可以获得产权，到时候可能房财两空。案例二：房产遭查封小张购买了老徐的房子，只经过公证而没有过户。不久老徐陷入经济纠纷，法院查封了他的名下房产，小张房财两空。案例分析：因为没有过户，所以实际的房屋所有权依旧是卖方所有。一旦卖方陷入经济纠纷等情况，房产就可能被抵押查封，甚至被没收拍卖。案例三：卖方反悔卖他人卖方小张和买方小王签订购房合同并进行公证，但因为避税原因没有过户。后来房价上涨，小张隐瞒房屋情况将房子专卖给小刘。那么小刘作为不知情的善意第三方不存在过错，房子产权归小刘所有。案例分析：物权中的不动产不登记，不得对抗善意第三人。公证并不能限制原业主将房产再次卖给第三方，如果被法院认定第三方是善意第三方的话，购房者依旧得不到房屋产权。案例四：房子没房本小张卖给小王一套房，小张说房本暂时没下来并给出低价，与小王只是签订了购房合同并进行公证，后来小王才知道因为开发商原因，房本能不能下来，何时下来都是未知数，小王为此后悔不已。案例分析：购房者变成"替罪羊"。因为开发商或者其他原因导致房本不能下发，进行买卖和公证之后，风险就转嫁给了下一位购房者，得不偿失。通过对上文四个案例的分析，您应该对房产公证与过户两个概念有了更深的认识，以后买房一定要注意：直接交易过户是最保险的交易方式，其他任何方式都不能避免法律风险。
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房屋买卖只公证不过户有哪些风险吗？
第一种，为了想要逃避营业税，暂不过户。这样的房子虽然有了产权，看上去很保险，但仍存在着交易不成功的风险。由于房屋整体出于增值趋势，卖房者可能因房屋增值大而要求取消交易。虽然签订了合同，也进行了公证，但法院就此类纠纷判决时，不一定会判房子属于购房者。第二种，房屋权利受到限制。比如，房屋产权所有人由于民事诉讼、刑事惩罚等，使房子被查封、抵押，卖方权利就不能全面行使。如果购房者购买了这样的房子，将承担很大风险，房子可能被没收、拍卖，购房者只能向卖房者要求返还本息。即便与卖房者进行了房屋交易公证，也属于无效。第三种，房屋共有人不同意卖房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，购房者在买房时要房主与共有人都同意才行。第四种，卖房者对房屋没有产权，只有使用权。比如一些单位分房后，房子就由职工一直居住，但是单位并没有将房子产权转给职工个人，此时居住者对房子只有使用的权利，而没有买卖的权利。这样的房屋买卖合同，一般公证处不予公证，即使公证了也不具法律效力。第五种，联建房、小产权房拿不到产权证。购房者在购买这类房屋后，是无法取得合法房产证的，如不符合城市规划，政府可以对这类房屋进行无偿拆除，所有损失只能购房者自己承担。第六种，产权证仍在办理的过渡类型房产。当房地产公司的相关手续不齐全时，开发商可能会推迟给买受人发放房产证，此时一手买房人面临拿不到房产证的风险。一手卖房人再卖出后，风险就转嫁给了二手购房者。以上就是房产公证对卖房的风险，希望对遇到这方面的问题的人有所帮助，同时，希望大家能够更多的了解这方面的知识，那么在遇到这个问题的时候，我们就可以更好的处理了!
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