空置率真的和高房价没有直接关系吗
作者：蔡晓辉
关于空置率之争，公众无论是通过的哥微博晒黑灯，还是民间组织查水表电表的方法，都无非想通过一种调查方式寻找与之间的关系，呼吁国家层面的权威统计介入，以期影响宏观调控政策。但最近国家住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴拐弯抹角地说，空置率和高房价并没有关系——现在民众关心的主要问题还是买房贵，而空置率问题反映的是租赁市场的问题，未来住建部关注的重点还是房价。（《中国经济周刊》8月17日）真是王顾左右而言他的一个解释。为了印证自己的理论，赵路兴处长还摆出了事实作为依据：“2003年前后，房地产市场存在过热的现象，就房问题，我们在珠三角几个热点地区对‘空置率’进行过调查；而2005年后，房地产市场发生了变化，房子供不应求，主要矛盾就体现在房价的上涨上。”似乎现在的房地产市场就不过热了，不存在泡沫化现象了。公众买不起房的愤怒在这种说辞下一下子进入了一个死胡同：买不起房是因为房价上涨过快，房价上涨过快是因为大家都想买房，要调控就要调控房价。反正，就是跟空置率没关系。但无论专家们和相关部门的官员们给出多少理由，一个简单的逻辑在那里摆着：你怎么调控房价呢？调控房价是不是需要有各个层面的真实数据作为支撑？空置率是不是这其中的一个数据？如果有超出市场合理幅度的空置率出现，征收空置税是不是调控房价、抑制投资和投机性购房的一个手段？事实上，空置率数据应该比房价本身更受到重视。有研究者早已指出，空置率在调控房地产市场方面意义重大：如果空置率高的情况下价格上涨，证明了楼市处于炒作中，应该增加炒作成本；而如果空置率低的情况下价格上涨，则应该增加供应。赵路兴处长撇开这个至关重要的前提不谈，先行判断空置率和高房价没有直接关系，不知是缺乏常识、还是有其他用意，亦或者有什么难言之隐？而眼下新政四个月，根据某房产网对京沪穗300个楼盘的价格追踪调查显示，虽然价格不变的楼盘依然占半数以上，但北京与广州环比涨价的楼盘大幅增加，降价盘却明显减少：广州在楼盘最高涨幅24%，北京33个楼盘逆市涨价，上海的降价楼盘仅仅增加了1个（《信息时报》8月17日）。在这个数字面前，官方空置率仍旧缺位，无形中给房地产商起到了心理暗示的作用。按照国际同行惯例，商品房空置率在5%至10%之间为合理区；空置率在10%至20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。中国的商品房市场空置率迟迟没有一个官方的权威数字出台，但奇妙的是，官方或准官方的房地产协会之类的组织却一再否认民间的空置率抽样调查数字，无论是6540万套房屋空置，还是北京联合大学教师张景秋、孟斌两年来调查给出的27.16%的数字，都被回应为“不科学”。甚至，连房地产商任志强同学也表示，被的哥微博上的晒黑灯之举搞得“笑喷了”。总之，空置率就是在跟我们躲猫猫。赵路兴处长可能也意识到单纯讲调控房价有些盲人摸象，出现逻辑漏洞了，他补充说：“在我国进行住房‘空置率’的调查并不难，只需要在全国重点城市，针对不同档次的楼盘进行抽样调查，就能得出结果，当然，这需要一大笔的资金投入。”既然“并不难”，为什么不去调查？难道只是因为“需要一大笔资金投入”不成其为理由的理由？又不免让大家在这个问题上充满想象力。看来，空置率的权威数据短期内算是没希望了。也就是说，征收空置税短期内是不会出台的，因为，住建部关注的重点是房价而非空置率，连空置率信息系统都没有，遑论征收空置税？至于空置率反应的房地产市场的泡沫程度、社会资源配置的浪费程度、公众“居者有其屋”权益的匮乏，都在一句“空置率和高房价”没有直接关系中被轻轻带过了。
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房屋空置率和高房价有直接关系
& 住建部官员说，空置率和高房价没有直接关系。我说错了，这二者非但有直接关系，而且关系还十分密切。　　空置率高，市场上的房源就少。而市场需求是不变的，甚至是增长的，房源的增长绝对跟不上住房需求的增长。这就导致只有高价才能买到房子。空置的房子越多，剩余可售的房子就会越紧俏，价格焉能不涨？　　房屋空置是因为投机，是为了炒房，这使得房价越来越高。这本质上是囤积居奇，是奸商行为，却在当前的经济政策中合法存在。这是中国社会的荒唐一幕。说到底，房屋就不应该是个可以投资的商品，只应该用来解决人民的基本生存问题。马路怎么没人囤积、没人空置、没人炒作价格？因为国家禁止把马路进行投机经营。　　房屋空置的根本原因，是贫富分化。空置率越高，说明贫富分化越严重。解决住房问题的根本途径是解决贫富分化问题。这个命题太大，实现起来也太遥远。　　在贫富分化现实存在的情况下，有人买得起多套房子，有人却一套都买不起。买得起多套的，有房没人住，当然就空置，等待升值。一套都买不起的，有人没房住，房价越来越高，住房越来越无望。　　打个比方，世上有100家人，市场上有100座房子。如果大家收入都差不多，那么一家买一套，所有人的住房需求都满足了，空置率为零。然而如果贫富分化严重，就会出现房屋一边空置，一边房价越炒越高的情况。　　比如，有10户财大气粗的人家，一口气买了90套房子。剩下的90户财力不足，不能和这10户竞争，只能把希望寄托在将来，而房源却只剩下了10套。空置的80套房子，是为增值而买，没人肯原价售出。剩余的10套房子，狼多肉少，必然涨价。于是，所有剩下的90套可以住人的房子，都会涨价。空置率的增加必然促进房价的提高，二者有着直接的关系。　　当前要降低乃至消除空置率，唯一的办法是禁止炒房，每家限买一套。这样房价也下来了，房子也不会空着了。如此大国，把房地产当作支柱产业，来来回回从砖瓦钢筋中压榨财富，实在不象样子。站在世界或者宇宙的角度看一看，中国人拼命努力，却只不过是搭窝过家家，这样的民族能有出息吗？这样的国家能有未来吗？全球化竞争如此激烈，中国人凭什么在世界上获得一席之地，守住祖宗这块土地？就凭你房价高？空房多？笑话。　　如果真的彻底禁止炒房，使房地产真正为大多数人的利益服务，靠地产发展的经济模式必将遭遇重大挑战，现有的利益链条必将打破。那些利益圈里的人，一定会拼命维护房地产的荒谬现状。看看地方官员、开发商、房地产协会不断放出的厥词，你就明白这一点。　　房地产应该为人民服务，而不是为某些阶层的人民币服务。
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空置率跟高房价没有直接关系
新闻首页、《中国经济周刊》报道：“住建部官员称跟高没有直接关系”。本以为会有，毕竟是住建部官员，可看完就觉得很可笑。&&&& 该官员表示，“问题反映的是租赁市场问题，未来住建部关注的重点依然是。”他还表示，“投资本身并不像有些人所认为的那样不齿。一般来说，高的空置率会带来房价和租金的上涨。如果空置的房子大多投入到租赁市场，那么租房的价格就下来，从而也会导致一手市场上的房价下降。”&&&& 其观点自相矛盾吗！空置房投入租赁市场，会导致房租与的下降。同时，他又表示，未来住建部重点关注房价，不会关注。那么，既然降低空置率，让空置房投入租赁市场能降低房价，可住建部为何不关注空置率呢？降低空置率能够降低房价，空置率又怎么与高房价无关呢？可笑之极！&&&& 不过，最可笑的是“跟高没有直接关系”。实在是有点不值得驳斥。《房价必跌？！》书中，我也一直强调，2009年房价飙升、跳涨的原因是投机。任何稍微具备一点经济学知识的人都能够发现，自住需求及投资需求不可能导致2009年房价跳涨。投机的结果就是空置。投机者购买住宅2年后再出售，装修需要10万，可2年租金都不到10万。投机者装修出租不合算，肯定就让它空置。空置率怎么可能与高房价无关呢？如果有措施打击空置，空置率很低，是可以降低高房价的。住建部官员也提到这种机制，即空置房进入租赁降低房租及房价。&&&& 对于投资行为，我们应该鼓励。住建部官员也表示，“投资本身并不像有些人所认为的那样不齿。”无疑是正确的。但限于投资本身，即购买商品房用于出租收取租金。即使目的是投机，只要其所购房产用于出租，也无可厚非。但如果所购房产只是用来空置，上涨之后再出售的投机行为，那绝对不值得鼓励，而应该打击。&&&& 对于的概念，我所称的空置，一直是二手房空置，而非原先住建部的“空置率”（竣工未销售的房子）。住建部官员说，当年竣工未销售的房子，主要考虑的是金融风险，资金是否能安全回收。银行信贷资金的金融风险，不仅要考虑开发商的信贷资金，更应该考虑投机者的个人房产按揭信贷资金。由于2009年开发商的现金流入很大，资金链出现问题的不会是开发商，肯定是投机者，断供会比开发商破产先发生。&&&& 的确，到底是多少，真的没有权威数据。6500万套空置房，绝对是空穴来风，毫无根据。对于通过查水表、电表、夜晚亮灯的调查方式，住建部官员表示并不科学。我想请住建部官员看看中央电视台中国财经报道《空置我心》，拜托一定看看。该栏目组的调查，不管科不科学，至少可说明空置情况。所调查的已经入住几年的畅销楼盘，空置率超过40%。住建部对于40%的空置，内心不空置吗？至少中央电视台中国财经报道栏目组工作人员的心空置！&&&& 住建部官员表示：“在我国进行住房‘’的调查并不难，只需要在全国重点城市，针对不同档次的楼盘进行抽样调查，就能得出结果，当然，这需要一大笔的资金投入。”少说些不着边际的话，花点时间策划调查吧！&&&& 与高相互相成，由于房价飙升，投机利润丰厚，导致房产投机疯狂，又进一步推高房价，形成2009年房价跳涨。投机者由于出租不合算，导致空置。如果征收空置税，迫使空置房进入市场出租或者销售，必然会降低租金及房价。&&&& 试问，怎么可能与高无关呢？
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说没有关系就是有关系~
说的太对了
这话不实在
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蔡晓辉：空置率和高房价没有直接关系吗
　　关于空置率之争，最近国家住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴拐弯抹角地说，空置率和高房价并没有关系。(8月17日《中国经济周刊》)
　　又是王顾左右而言他。尽管赵处长还摆出依据：“2003年前后，房地产市场存在过热的现象，就房地产泡沫问题，我们在珠三角几个热点地区对‘空置率’进行过调查；而2005年后，房地产市场发生了变化，房子供不应求，主要矛盾就体现在房价的上涨上”，证实现在房地产市场不过热，不存在泡沫。公众买不起房的无奈在这种说辞下走进了死胡同：买不起房是因为房价上涨过快，房价上涨过快是因为大家都想买房，要调控就要调控房价，反正跟空置率没关系。
　　无论什么理由，一个简单的逻辑明摆着：怎么调控房价？调控房价是否需要有各个层面的真实数据作为支撑？空置率是不是其中参考数据？如果有超出市场合理幅度的空置率出现，征收空置税是不是调控房价、抑制投资和投机性购房的一个手段。
　　事实上，空置率数据比房价本身更应受到重视。早有研究者指出，空置率在调控房地产市场方面意义重大：如果空置率高的情况下价格上涨，证明了楼市处于炒作中，应该增加炒作成本；而如果空置率低的情况下价格上涨，则应该增加供应。按照国际同行惯例，商品房空置率在5%至10%之间为合理区；空置率在10%至20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
　　赵处长可能也意识到单纯讲调控房价有些盲人摸象，容易出现逻辑漏洞，还补充说：“在我国进行住房‘空置率’的调查并不难，只需要在全国重点城市，针对不同档次的楼盘进行抽样调查，就能得出结果，当然，这需要一大笔的资金投入。”既然“并不难”，为什么不去调查，不免让人浮想联翩。
　　空置率本应是反应房地产市场的泡沫程度的晴雨表，一句“空置率和高房价没直接关系”焉能一笔勾销。蔡晓辉(河北 媒体从业者)
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