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2015近日二手房交易流程 10条买房注意事项需看清
来源：搜房网 &&发布时间：
今年新政一出台，不少购房者已“跃跃欲试”准备购置。但较新房繁杂，很多地方不注意可能就会吃大亏。今天总结出10条二手房交易流程，希望对购房者会有一些借鉴和帮助。1.注意上的房主是否与卖房人是同一个人；2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；3.一定要验看产权证的正本，而且到查询此产权证的真实性。二、考察原单位是否允许转卖1.确认标准价购买的出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；3.一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。三、查看是否有私搭私建部分1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；2.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成或、将一间分隔成两间；3.阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。四、确认房屋的准确面积1.包括、和户内的实际面积；2.产权证上一般标明的是建筑面积；3.最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓面积。五、观察房屋的内部结构1.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；2.管线是否太多或者走线不合理；3.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。六、考核房屋的市政配套1.打开观察水的质量、水压；2.打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；3.确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了的现象；4.观察户内、外是否有老化的现象；5.电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；6.煤气的接通情况，是否已经换用天然气；7.小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；8.冬天的供应以及费用的收取，数够不够，暖气温度够不够。七、了解装修的状况1.原房屋是否带装修，装修水程度如何，是不是需要全部打掉；2.了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、的位置等，以便重新装修。八、查验的水平1.水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；2.观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；3.小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；4.工作如何，物业管理公司提供哪些服务。九、了解以后居住的费用1.水、电、煤、暖的价格；2.物业管理费的收取标准；3.车位的费用。十、追溯旧房的历史1.哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；2.哪些人住过，什么背景，是何种用途；3.是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；4.是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
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二手房交易常见陷阱 二手房买卖要注意什么？
来源：吉屋网 &&发布时间：
市场鱼龙混杂，特别是在政策暂未明确的状态下无论是买房还是卖房都需要多一个心眼，过程中，常见购房陷阱需要了解清楚。在过车中，买方和卖方各需要注意什么呢？房屋买卖阴阳合同的陷阱“阴阳合同”是指除了签署一份实际销售价的合同之外，再签一个低于实际交易价的假合同，将假合同作为申报纳税的依据，以达到减少的目的。签订应当遵守国家政策法规有关规定，按照市场交易规则进行。买卖双方签订阴阳合同的行为严重违反了我国税收管理的规定，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。签订阴阳合同，不缴或者少缴应纳税款的，属于偷税行为，若被查出，需承担相应的法律责任。拿低额合同去登记，购房者以后若再转让该房产成本只能以低额计算，个人所得税等税赋可能大幅增加。而且签订“阴阳”两份也极易引起，导致交易双方当事人不必要的经济损失。购房者和卖房者切记别选择签订“阴阳合同”。卖房者并非房主本人二手房交易中，不仅有“假房主”，还有假、假信息等。二手房交易中，经常出现房产证上的名字与卖房人不是同一个人的情况，因此购房者交出了并与卖房人签了合同，如果买卖生变，追讨定金也是费时费力的事。另外，也有骗子伪造户主身份，然后以各种理由骗取购房者信任，将本不属于自己的房子卖掉，拿到购房款后跑掉。购房者要认真审查“二手房”转让人的主体资格，确定人是否是该房屋的产权人。购房人可以到房管局部门查询，如卖房者非该二手房的产权人，购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人能否取得产权也存在风险。如果存在房产的共有人，购房者还应要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚，买卖行为还需取得其配偶的确认;购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。中介公司有问题这种问题一般有两种情况，一种是中介合同有陷阱，一种是中介扮买主吃差价。中介合同有陷阱：大部分二手房都是通过中介来销售的，为了快速达成好提取，部分不法中介经常在合同上耍小聪明，蒙蔽买卖双方。买卖双方在签订合同时，较好把和中介有关的条款写入合同中，同时还要注意合同中隐藏的陷阱。二手房交易时买方不应只注重房屋本身的价格，还要设定条款就中介的责任和义务约定违约责任。一旦中介、出卖人违约，买方可依据此来维护权益，要求赔偿。二手房买卖双方还要查看费用清单，如二手房买卖当中牵涉到中介公司的佣金和手续费等问题。中介扮买主吃差价：一些中介在找到价格较低的房源时，往往还不断向房主压价，如果房主急售，真的同意了这个较低的价格，店里其他经纪人就会扮作买房人与房主。然后通过委托公证等方式，再次加价将房子出售，赚取差价。这种方式比前些年直接现金、再转手的方式更隐蔽。较好坚持买卖双方、中介三方见面、透明交易。值得一提的是，往往在时，买卖双方仍未见面的一般都有问题，过户时也要核实对方身份，确认销售价格。在无法见面的情况下，要求中介公司出具卖方的委托合同，一般委托合同中会写明价格及中介代理权利范围。同时，在合约上清晰注明交易双方的详细个人资料，若发现合约上某些项目不符时，买、卖方应咨询清楚才可签下自己的姓名。购房合约陷阱买家在签订合同时，一定要检查合同上有没有不公正条款，一旦发现立即当面指出，检查清楚前不要签字。另外，像卢先生遇到的情况，在没有双方签字盖章的情况下，合同上的涂改是无效的，如果房东拒不履行合同约定的款项，卢先生可以申请法律程序。二手房买卖过程中 卖房者如何规避风险首先，选取品牌中介。虽然随着二手房市场的日渐发展，正在一步步走向规范，但现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。另外，购房者在买房的时候一般会选择大公司。一般都以大公司作为第1选择，一方面操作比较规范;另一方面房源也比较充裕。建议卖方较好将房屋委托给一些比较大的中介公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性，避免带来后顾之忧。第2，交钥匙要谨慎。许多二手房房主同中介公司签订了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，就将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。此外许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。第三，不要轻易提前交房。在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。虽然办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要15天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。第四，合同细节要讲清。一些经纪人反映，有时买卖双方在销售入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。因为买卖双方经常会出现缺乏房屋交易的经验的情况，在交易过程中往往会比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签订合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”了。第五，私下交易要看清。二手房市场上也有一部分屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象，专家提醒：要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟悉的话，起码也要找一个懂行的朋友陪同。二手房买卖过程中买方需要注意的事项对于买房者来说，购买二手房也有几个注意事项，首先与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。在选择中介时也应尽可能选择品牌中介。核实房主真实身份签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性，主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性，尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，以防不法之徒假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，较大限度地规避资金风险。房产交易属于大宗交易，买卖双方都希望交易过程安全稳妥，最有效的方法是委托专业律师验证买卖双方的真实身份，确认房屋产权无纠纷，对交易行为进行制约。维修基金要结清买卖双方通常会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。所以，交易双方在签订合同时，应明确维修基金的结算数额。附属设施较好在合同中约定一般来说，买方在交房时会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，往往在交房时看到的家具家电等附属设施不像签订买卖合同时那么完好和数量齐全，不少二手房交易还因此产生纠纷。所以，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，抑或采用图像资料作为合同附件，交房时就根据合同约定进行验收附赠的家电、家具。户口迁出要慎约时间和责任按照通常的交易习惯，卖方应当在房屋过户或交房前将户口迁出。但有时由于卖方暂时无法找到能够落户口的地方或因子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出时间。这就要求双方在签订合同时对迁移户口的问题进行约定，约定户口迁出时间及违约责任。作为买方，为了维护自身利益，也可要求预留少部分房款作为抵押，待卖方将户口迁出再交还。鉴于户口一般无法强制迁出，买方对户口迁出延迟问题应当采取慎重态度。前期费用要结清如果房屋能够顺利过户，那就皆大欢喜，但这时交易还没完成。交房时物业交验不得马虎，水、电、煤、电话、宽带、物业管理费等生活费用一定要认真结清。由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，日后买方入住后收到上述账单时，再回头找卖方结算为时已晚，这类问题在二手房交易后经常出现。房款分两次支付最安全购买二手房付款方式由买卖双方协商决定，一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。按揭贷款付款问题相对不大，但在一次性付款中经常出现“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的情况。其实，在实际操作中，买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段支付给房主，其中尾款的支付时间可约定为房产过户的日期，如此操作可以较大化地为买卖双方规避交易风险。约定违约偿付时间虽然在订立合同时买卖双方主观上都希望能够履行义务，顺利完销售易，但因房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为的产生。二手房买卖合同中违约金的比例一般有明确的条款注明，但对于偿付时间却没有具体约定，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。为了避免出现扯皮现象，签署合同时要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责任和权利对等。
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01 — 案情介绍 笔者近期代理了一起二手房买卖合同纠纷。胡某向姜某购买上海市浦东新区浦明路某房产,双方于日签订《上海市房地产买卖合同》及相关补充协议,约定购房总价款1550万元,房屋建筑面积165㎡,并约定若胡某逾期付款超过十个工作日或者无故单方面要求解除合同的
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Copyright (C)
Inc. All Rights Reserved. 搜狐公司济南小伙交了部分房款但因限购一直没能网签！如今房价翻番，房主不卖了还把他告了！对付毁约，律师说这样做
济南市民焦先生最近遇到一件麻烦事，因为去年卖了一套房，没想今年成了被告。原来因为原买主在限购中失去了购房资格，他将房子卖给别人，新政出台后，原买主又有购房资格了，以焦先生私自解除合同为由起诉了他。在采访中，记者了解到，省城一家律师事务所从去年出台限购政策以来，已经受理了上百例二手房买卖纠纷。而这些纠纷大致分为两种情况，一种是房价上涨太快，卖家反悔，另一种就是因为限购之后，买方失去了购房资格，但是又不愿意解除合同，导致的纠纷。
买方未按时交首付又失去购房资格
房主将房卖给他人
去年10月，焦先生将位于高新区的一套房子挂在房产中介，过了没几天，就有一位年轻人小吴看好了这套房子，两人在中介签订了购房合同。在签订合同当天，小吴交给焦先生5万元定金，合同上规定30日之内，小吴应将首付款50万元交给焦先生并且双方完成过户手续。
然而一个月的时间过去，小吴杳无音信，中介方面也没有联系交易双方，焦先生以为小吴不想要这套房子了。“因为合同上规定如果他到期没有交首付，没有履行合同就视作违约，定金不予退还。”
焦先生以为这样就算是小吴违约解除合同了。又过了一个月，日济南市限购令升级，因为小吴是外地人，且社保连续缴纳不足两年，在这次限购升级中，小吴失去了购房资格。“限购出台后，他联系过我几次，我说既然你不能买了，那我就把房子卖给别人了。”焦先生说，小吴并不同意他将房子卖给别人，称自己再想想办法。
今年3月份，又有一名购房者看好了焦先生的房子，双方很快签订合同并且完成了过户手续。没成想，5月18日，济南市再次出台政策，规定本科及以上学历只要连续缴纳半年以上社保就可以享受三成首付购房，按照这个规定，小吴是可以购房的。新规出台后，小吴就以焦先生私自解除合同，一房多卖为由将焦先生告上了法庭。
针对焦先生的案例，律师称他很有可能败诉，将会面临赔偿。焦先生不明白，明明是对方先违约，怎么自己就成了被告了呢？
因限购一直没能网签
如今房价飙涨 房主不想卖了
2016年4月，小林从青岛调到济南来工作。为了安家，小林卖掉了在青岛的房子，在济南购买了一套二手房。期间因连续遭遇三次限购，失去购房资格，还被告上法庭。“我买的是次新房，当时买房的时候还没有房产证，当时房主承诺说2016年7月能下证，到时过户。”小林说，她觉得房子各方面都不错，就通过中介跟房主签订了买卖合同。2016年5月，小林按照合同交给房东三分之一的房款，随后便办理完了交接手续，将房子简单装修了一下，小林就搬进去住了。
两个月后，济南房价开始飞涨，当初小林90万元购买的这套房子，在2016年7月份时，已经涨到120万元。眼看着房子一天一个价，房东后悔了，虽然已经取得了不动产登记证，却一直拖着，不同意网签。
然而2016年下半年济南连续出台两次限购，导致小林失去了购房资格。“我的社保资格还不够两年，户口也没有迁来济南，没有办法网签过户。”小林说，房主看小林没法过户，就说要与小林解除合同，可是小林已经搬进去住了，而且很喜欢这个房子，就与房主商议说想办法落户。今年4月份，小林将户口落到单位集体户上了，可没想到限购政策再次升级，因为有过贷款记录，小林需要付60%首付。“我手里目前没有这么多钱，就与房主商议能不能再给我点时间去筹下房款，这下房主不愿意了，以我之前没有购房资格导致不能按照合同规定日期网签为由，直接将我起诉了。”
在小林的案子中，同样是对方先违约，卖方并未按照当初约定在期限内与小林办理过户手续。
但是通过咨询后，小林得到的律师答复同样是自己败诉的可能性较大。“因为当初我们合同上并没有写明规定过户的时间，一切都是口头约定。”小林说，虽然自己已经付了大部分房款，但是由于自己后来失去了购房资格，使得合同无法继续履行，房主因此上诉，“我手里没有证据，而相反的房主手中的证据较多。”
小林说，她后来落了单位的集体户，可以买房了，但是因为现在房价与她一年之前购买时的价格已经差距很大，房主不愿意再继续履行合同将房子卖给她了，就是坚决要解除合同。
守约方想终止合同应书面告知违约方
上海锦天城（济南）律师事务所律师凌彬彬解释说，从上述两个例子中，可以看出无论是焦先生还是小林，都是最初买卖合同没有签订明确，手中证据不足。
“焦先生的例子中，虽然确实是对方先违约了，从法律上来说，这个合同到期了对方没有履行，焦先生有权终止合同，但是他应当书面告知对方。”凌彬彬说，这个告知中应当包括对方需履行违约责任还有合同解除协议，“有的违约一方可能还不愿意终止合同，这个也不要紧，只要将这个书面告知快递给对方就算是合同终止了。”
对于小林的例子，凌律师称，法院在审理过程中，会依据证据判断主要是谁的责任，但是法院审理的原则都是要维护交易的安全和秩序，因此在小林已经落户可以购房的情况下，应该还是会尽量保证合同继续履行。
合同中应明确每个交易时间节点
尽量提高违约成本约束双方
凌彬彬律师称，自从去年出台限购政策以来，确实发生了很多因为二手房买卖纠纷而打官司的案例。“到目前为止经我手的案子就有四五例，我们律师事务所有四十多名律师，上百例应该是有了。”凌彬彬说，这些纠纷大致分为两种情况，一种是房价上涨太快，卖家反悔，另一种就是因为限购之后，买方失去了购房资格，但是又不愿意解除合同，导致的纠纷。
“不管是买方还是卖方，违约方的赔偿主要分为三种情况。”凌彬彬说，最主要的赔偿方式就是按照合同约定，合同上怎么约定违约责任怎么履行，假如合同没有约定就按照法律规定，违约方赔付给守约方造成的实际损失，“还有一种情况，就是约定中的违约责任太高或者太低，法庭或者仲裁委会介入调整。”
对于近来频发的二手房交易买卖纠纷，凌彬彬建议，买卖双方在购房之前一定要签订好合同，将房屋价格、支付时间、支付方式、什么时间解押、贷款、过户，包括户口的迁移，这些时间节点都应在合同中明确，“我们没办法防范对方是否守约，履行不履行合同，但是要在合同中的违约责任尽可能约定高一些，这样一方面是以防万一出现纠纷争得法院支持，另一方面，高额度的违约金会让想违约的一方在毁约时慎重思考。”
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