【土地别墅】澳洲土地性质，从用地性质了解当下最火投资机遇
在澳大利亚购买房产，一定要对澳洲的用地性质有所了解。澳洲的用地性质会因为人口逐年增长，就业率，GDP，基础建设，政府政策等的影响。了解了土地性质便可以看清相关政策，市场，政府规划以及投资风险，并保证住户的生活水平以及投资人的最大利益。
土地功能分区最主要的是用来控制包括土地切割的样子，开发完成后的效果、密度、高度、建筑退后、建筑材料、小区绿化、停车位和挪车的空间等问题。由于每个市政厅对规划政策都有自己的想法和自己的解读， 分区（Zoning）这事儿也变得五花八门，结果慢慢的，不管是新州、维州还是昆州，对市政厅的规划条例都陆续出台了统一的格式（比如新州的 Standard LEP，维州的 Victorian Planning Provisions 和昆州的 Queensland Planning Provisions）。
在澳洲各个州的土地功能分区都是大同小异，主要都是分为四大块：居民区(Residential)、商业区(Commercial)、工业区(Industrial)和农业区(Rural/Agricultural)。
居民区一般就是按照高中低密度来区分，比如维州把之前的 Residential 1,2 & 3 Zone 换成了 Residential Growth Zone, General Residential Zone 和 Neighbourhood Residential Zone，其实也是按照密度和地区特色来进行划分的。
但从建房条件来说可以分为：
Mixed Use Zone
Mixed Use Zone是在之前的基础上改进了的一个常见分区。通常允许建四层，可以建高密度和中密度房型。在火车站附近可能会更多的遇到这种区。这样的分区对高度限制不严格，如果申请的话，可能会批更高的高度。
Residential Growth Zone
Residential Growth Zone，理论上可以建 Townhouse 和公寓。限高通常是13.5米，最高四层，但是当地 Council 有权规定当地的限高。在社区中心和火车站附近能遇到这种分区。
General Residential Zone
General Residential Zone是比较常见的分区。可以使用现代设计风格，但是要遵循周边风格设计，可以建独栋房屋或者联排别墅，公寓根据情况亦可，限高根据不同区域不同，通常为9米。
Neighborhood Residential Zone
Neighborhood Residential Zone， 在好区很常见。通常情况下，只能做两套。 但是也有特例，在一些区的schedule中，比如Moreland，会说可以做4套。因此这个也不是绝对的，限高通常只有8米。
Township Zone
Township Zone，改进型区划，可以建独栋房屋和 townhouse，限高 9 米。在房屋增长缓慢的地方能遇到这种区划。有一些情况下可以做mix use，比如底商加住宅。
Low Density Zone
Low Density Zone，这种区划就只能建独栋房屋了。偏远地区比较常见这种区划。
商业区一般是按层次划分。市中心通常都是最高层，然后依次是区域中心（Subregional Centre），地区中心（District Centre），街区中心（Neighbourhood Centre）。
街区中心一般都是低层建筑，售卖的商品也就是大家日常用的。地区中心和区域中心辐射区域会更广，商品的选择更丰富一点，比如服装店、宠物店、乐器店或者其他服务类等。市中心通常都是最高层，最远，辐射区域最广，同时选择也最为丰富，如高档的品牌店，综合性的商城等。
农业区实际区别也就是可以分割的地块大小。由于市政厅要保证农业用地的完整，分割的要求因此较为严格。
相对情况较好的地由于单位面积的产出量大，所以可以小一点，相对较差的地由于单位面积的产出量小，所以要更大一些，这样才能保证农民们在一块地上可以自给自足；所以好地首选种水果或者蔬菜，如果差一点通常会以种庄稼为主；情况再差一点的，就只能以放牧为主了。
工业区一般是按照工厂性质和对周围影响的情况来划分。比如低影响（low impact industry），中等影响（medium impact industry）和高影响工业区（high impact industry）等。由于污染问题，中高影响的工业区是不能挨着居民区的。但是低影响的工业区可以，因为低影响代表着没有排放气体、没有加工生产、没有噪音、而且绝大多数工业活动都是在室内等（比如仓库），所以对居民区的影响会很小。中高影响的工业区就不解释了，大家都懂的。
用地性质的更改为投资者提供了绝佳的机会。想十年前的悉尼，由于大量人口涌入，内城区大片的工业土地性质被更改为住宅区，短短几年内建造无数的公寓楼盘如今价格早已翻番。
如今，悉尼的人口已经饱和，在过去的1年时间内，墨尔本新增人口数量达到了9.5万人。按照这个速度发展下去，墨尔本即将取代悉尼成为澳洲最大城市！
今天的墨尔本市场就像十年前的悉尼，距离墨尔本市中心30公里范围内的西区以及西南区大量由农业用地更改为居住用地的土地别墅项目，拥有完善的社区规划，便捷的交通方式和高效快速的公路网，政府的大力支持，以及低廉的价格，使得在过去5年中这些区域的大型社区项目成为全澳洲无论是投资还是自住争抢的热点，400平方米永久所有权的土地只需要18-35万澳元加上建造费用，在墨尔本市中心部分区域只能购买一个70平方米左右的两房公寓，众多项目的土地售价以每年20%-25%飞速的增长。
虽然土地项目众多，但由于火爆的市场，每一起土地开盘供不应求，例如Robinson Rise 100多块土地在短短三周内售罄，位于Tarneit的Verdant Hill开盘一周的两期土地仅剩几个地块可选，Pointcook地区更是一地难求。想要获得一手土地信息，掌握最新开盘动态，请关注公众号并与我们联系。知名建造商盛通海外集团是澳大利亚墨尔本最大别墅建造商AHB集团旗下的子公司，专门负责AHB集团的别墅项目投资业务和别墅项目推广业务。2016年AHB集团公司承建别墅项目1000多套，别墅建造业务覆盖整个墨尔本。近几年，AHB别墅建造集团与墨尔本当地开发商共同联合开发别墅项目，以最优的价格，最专业的土地&别墅建造打包服务，为海外投资客提供一体化的投资&置业房产项目。
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今日搜狐热点旅游房产开发的土地用地性质是什么？_云地网_新浪博客
旅游房产开发的土地用地性质是什么？
　　从国内外的使用性质而言，都不存在旅游房产用地这个类别，而在国内出现的旅游房地产开发概念，其实质还只是房地产开发商针对项目建成后用于与旅游行业相关的住宿和经营活动来进行定义。
　　从房地产开发的角度分析，旅游房地产包含两个概念。一个是指旅游地产，包括旅游景点开发和休闲娱乐等设施的建设;另一个是指旅游房产，围绕旅游活动所需要的，以住宿业开发为主，包括旅游酒店、宾馆、服务式公寓、旅店、经济型酒店、度假村和休闲度假住所等。
　　因此，要确认中国旅游房产的用地性质，需要从政府规定的住宿业用地和房地产开发用地来进行区分。从住宿业的角度来考虑，只有旅游星级酒店属于旅游;从房地产开发角度分析，国内房地产开发包括商业(含旅游商业用地)用地、住宅用地、综合用地和等。只有旅游星级酒店在通过国土管理部门和旅游部门审批后，可以以旅游商业用地性质立项。而其它住宿业设施，如服务式公寓、社会旅馆、经济型酒店等的用地性质，政府并没有明确作出规定。
　　而其它住宿业设施，如服务式公寓、社会旅馆、经济型酒店等的用地性质，政府并没有明确作出规定。住宿业的经营活动并不受用地性质的限制，但必须获得与住宿业相关的行业特许经营许可证，如消防、安保和卫生等。
　　按照现有的相关政府规定，国内可以用于旅游房产开发的土地用地性质如下：
　　1、商业性质用地
　　传统的旅游星级宾馆、酒店项目立项，土地批租年限为40年，该类项目不属于房地产开发行为，一般不允许按照商品房模式进行分割销售。
　　2、国家级或省级旅游度假区内的旅游商业用地
　　土地批租年限为40或50年，由于各地鼓励投资的政策不同，有些可以按照房地产开发模式，按照商品房模式分割销售。
　　3、城市商业用地
　　土地批租年限为40年，允许以房地产开发模式进行销售，但受到相关法规的约束。商业用地性质的旅游房产项目，一般适合于建设旅游星级宾馆、商务酒店、经济型酒店、度假酒店等以酒店经营为主要目的投资行为。
　　4、综合类用地
　　商住两用，即，商业和住宅，带有裙房的商务公寓或写字楼，土地批租年限为50年，该类用地性质本身就属于房地产开发，可以按照商品房模式分割销售。
　　5、商业城市中的综合类用地性质
　　一般适合于商务酒店、全套房酒店、旅游星级宾馆、服务式公寓、经济型酒店等旅游房产建设。
　　6、国家级或省级旅游度假区内的综合类用地性质
　　一般适合于度假酒店、度假公寓等旅游房产建设。
　　纯住宅类酒店式公寓、别墅，土地批租年限为70年，本身属于房地产开发性质，可以按照商品房模式分割销售。
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你可能喜欢农村土地流转意见：严禁建旅游度假村、别墅等
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原标题：农村土地流转意见：严禁建旅游度假村、别墅等
　　观点网讯 ：
　　近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》。《意见》明确，用5年左右时间基本完成土地承包经营权确权登记颁证工作。
　　此次《意见》提出，鼓励创新土地流转形式。具体而言，鼓励承包农户依法采取转包、出租、互换、转让及入股等方式流转承包地。鼓励有条件的地方制定扶持政策，引导农户长期流转承包地并促进其转移就业。鼓励农民在自愿前提下采取互换并地方式解决承包地细碎化问题。
　　同时，严格规范土地流转行为。土地承包经营权属于农民家庭，土地是否流转、价格如何确定、形式如何选择，应由承包农户自主决定，流转收益应归承包农户所有。流转期限应由流转双方在法律规定的范围内协商确定。
　　《意见》还明确，加强土地流转用途管制。坚持最严格的耕地保护制度，切实保护基本农田。严禁借土地流转之名违规搞非农建设。严禁在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅、私人会所等。严禁占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为。严禁破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施。坚决查处通过“以租代征”违法违规进行非农建设的行为，坚决禁止擅自将耕地“非农化”。
　　据了解，早在《意见》颁布前，安徽、海南、山东、上海等省市已就推进土地流转改革进行了试点探索，四川省还开展了土地抵押融资改革试点。目前这些试点遇到若干瓶颈，如来自农村土地承包法、物权法等相关法律法规以及土地产权制度等方面的限制。
　　相关分析人士认为，此次《意见》对土地流转形式的创新，在短期内将有助于促进适度规模经营，实现农民增收。从长远看，虽然监管层明确上述时间表，但农村土地经营权集中和流转必然是长期过程，需更细化的政策予以落实。
(责编：尹晶晶、孙红丽)
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人 民 网 版 权 所 有 ，未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用
Copyright &
by .cn. all rights reserved农家乐是新兴的旅游休闲形式，是农民向城市现代人提供的一种回归自然从而获得身心放松、愉悦精神的休闲旅游方式。那么农家乐用地属于什么性质？又该如何申请呢？
农家乐属于非农建设用地，有关建设用地审批程序和要求，请向当地国土资源部门咨询。
国土资源部耕地保护司有关负责人今日向媒体表示,以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐,以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地,必须依法依规按建设用地进行管理。这位负责人说,近日,国土资源部、农业部日前联合下发《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》。他表示,两部在加大政策扶持力度保障设施农业合理用地需求的同时,进一步规范的使用,强化部门执法监管。
&农家乐&休闲旅游业发展较快，用地管理还不够规范，须按经营性建设用地进行管理，加大政策法规宣传和执法力度，制定完善政策法规，规范用地管理行为。
&农家乐&休闲旅游业是近年来顺应城乡居民消费新趋势而发展起来的，以&吃农家饭、住农家屋、游农家景、享农家乐&为主要内容，集休闲观光旅游、领略乡村风情、体验农耕文明于一体的农村新兴产业。发展&农家乐&休闲旅游业，有利于调整农村产业结构，推动高效生态农业和农村二三产业联动发展，促进农民就地就近转移就业，增加农民收入；有利于完善旅游产品的供给层次，丰富城乡居民的业余生活；有利于增强农村生态环境保护意识，促进现代文明向农村传播，加速城乡经济社会融合，推进社会主义和谐社会和新农村建设。
近几年来，的&农家乐&休闲旅游产业发展十分迅速，浙江省已经拥有&农家乐&经营户15000户左右，从业人员超过8万人，营业收入近40亿元，不仅为游客提供了休闲旅游的新方式，更为乡村农户的脱贫致富、解决&三农&问题开辟了新的途径。
虽然&农家乐&休闲旅游业意义重大，得到较快发展，但对&农家乐&产业的用地政策不够明朗，各地政策不一，有的打着&农家乐&的招牌进行违法用地，给农村土地管理带来混乱现象，值得进一步研究探讨，使之得以规范，促进健康发展。
1&农家乐&土地利用特点及存在问题
1.1土地利用特点
一是多效益性。&农家乐&作为休闲旅游业，其用地可以获得多种效益，包括经济效益、社会效益和生态效益。二是高收益性。&农家乐&用地不仅能维持原有的土地功能收入，而且还能通过发展旅游得到额外的收入，明显地增加了土地的经济产出。三是复杂性。&农家乐&用地类型众多，包括、、、林地、及等。考虑不同类型用地本身的特点，发挥其优势，也是&农家乐&发展中需要考虑的一个复杂而重要的问题。从土地利用类型结构分析。&从&农家乐&悄然兴起以来，一些土地的用地性质就发生了变化，由单纯的农村居住用地、农村宅基地发展成一种复合型的土地利用类型，一些农地、林地也具备了两个产业（农业和旅游产业）的特性。
1.2土地利用存在的问题
主要表现三方面：一是避开审批，违法占地，违规建筑。&农家乐&为农民增收开辟了一条新的途径，在利益的驱使下，一些业主在向农村集体经济组织租赁、承包和村民合作联营的方式取得土地后，擅自改变土地用途，硬化地面，建设永久性的建筑物，虚报、瞒报实际的经营内容，借开发&农家乐&之名，**地产项目之实。这些行为既破坏了耕地，又扰乱了。二是用地需求扩张与耕地保护相矛盾。日益紧缺已成为制约各地发展的瓶颈。近年来&农家乐&的发展对用地指标需求较大，土地要素的稀缺在一定程度上限制了农家乐经营规模的扩大。如何保障&农家乐&产业的用地需求，又能保护好耕地，是值得研究的一项重要课题。三是土地粗放经营，节约集约利用水平不高。&农家乐&的开发位置主要依附于旅游景点或依山傍水，主要集中在交通方便的地方。由于&农家乐&大多位于乡村、集镇，远离城市，地价和土地租金都较低，因而存在土地粗放经营的现状。
2&农家乐&用地管理政策分析
2.1&农家乐&用地按农用地管理分析
分析&农家乐&的用地类型，它涉及农村集体建设用地、宅基地、农用地和未利用地。一些地方政府出台政策，对&农家乐&用地管理作了规定。今年年初某市委市政府印发的《关于稳定和完善农村基本经营制度促进农村发展的实施意见》，作出了&对流转5年以上并签订流转合同，经营耕地面积超过50亩或林地面积超过200亩的规模经营主体，允许按经营面积3-5&的比例在经营土地范围内建设&农家乐&、&林家乐&、生产管理用房等配套设施，其用地视作农业生产用地，按农用地管理，经县级农业或林业主管部门审核同意后，由乡镇国土所协调用地选址，并到县级国土资源管理部门备案，不得改变用途。&的规定。这一规定明确了&农家乐&用地按农用地管理，可是对用地的容积率，建筑物的标准、材质、模式等没有明确要求。这就会产生以下这些不利的后果：一是一些不法分子就会钻政策空子，以办&农家乐&为名，不需办理用地审批，违法占地建设住宅、别墅、宾馆、酒店等违法建筑，势必造成违反城乡规划和土地利用总体规划。二是按农用地管理，会出现乱占滥用农用地之风，有悖《土地管理法》和《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》等精神。&农家乐&用地如果处理不当，势必造成有法不依、违法不究、姑息迁就，就可能逐步形成法不责众、法律空置的局面，严重危及国家法律的严肃性和权威性。因此，笔者认为&农家乐&用地按农用地管理虽然给农民带来用地审批方便，节省了时间和费用，但有可能产生的危害也是很大的。就目前的土地管理制度而言，&农家乐&用地按农用地管理还不行。
2.2&农家乐&用地按旅游类经营性用地管理分析
既然&农家乐&是休闲旅游业，就应该按旅游类经营性用地进行管理，无可争议。党的十七届三中全会作出的《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）指出：&逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。&因此&农家乐&作为经营性建设用地，在符合规划的前提下，都必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权。&农家乐&用地按经营性用地管理，必须走农转用、征用、出让等程序，并必须符合城乡规划和土地利用规划。在规划出让环节，还必须明确用地容积率和建筑物的标准、材质、模式等内容。同时还须加强对用地批后的监管。只有这样才符合目前我国的土地管理政策和法律。
3规范&农家乐&用地管理对策
3.1加大政策法规宣传，遏制利用农村集体土地进行非法建设行为
近年来&小产权房&倍受社会关注，后又出现了以假农之名的&农业地产&。&农业地产&是指规避国家土地管理法律法规，在农用地上建立的非法住宅、别墅。披着农业项目的外衣，得到政府的补贴和政策优惠，实则进**地产开发销售。据北京有关媒体报道：今年4月中旬至5月中旬，北京坚决遏制以设施农业、观光农业为名违法建设，查处非法用地的设施农业项目34个，占地面积约4617.3亩（含基本农田1705.3亩）。其中包括农业大棚1431.4亩，各类&配套用房&554.1亩。要警惕&农家乐&类似&农业地产&的情况发生。即使现在有些地方发生了以&农家乐&为名的违法用地情况，也要及早采取措施，加以纠正。要借助新闻媒介的力量，加大对土地管理法和《决定》的宣传力度，要重点报道&三农&工作中的、农村危旧房改造、林权制度改革等农村热点问题，推进农村改革健康发展。要借助其它宣传力量，在全民全社会中进行有力度的宣传教育，普及土地法律法规，让人们知法、懂法、守法，并积极参与法律的修改。土地以及附属房屋，都是与我们每一个公民息息相关的生产生活资料。因此，我们每一个人都应该积极地了解有关土地的法律法规，及时关注国家的相关政策，真正做到知法、懂法、守法。
3.2加大以&农家乐&为名的土地违法行为的执法查处
一些国土业内人士分析，产生土地违法的主要原因有：一是不科学的政绩考核造成地方政府违法用地；二是在民心工程掩盖下进行违法用地；三是片面追求某项任务造成违法用地；四是利益驱动造成违法用地；五是法制意识差造成违法用地。现在加大了土地违法&行政问责制&的力度，&农家乐&产生土地违法的主要原因为后两种。针对以&农家乐&为名进行违法占地搞建设现象，必须采取更加有力的措施加以整治。其中土地执法是一种最为有效的手段。一方面要加大土地执法动态巡查，及时发现、及时制止，把违法行为消灭在萌芽状态。另一方面要用铁的纪律严肃查处土地违法案件。不少土地违法案件是由于查处不力蔓延起来的。如果发现有土地违法行为，及时果断地依法进行严肃处理，该处分的处分，该判刑的判刑，该罚款的罚款，该拆除的拆除，该曝光的曝光，就会有效地起遏制和震慑作用。
3.3制定完善政策法规
&农家乐&用地问题涉及农村土地流转制度。要借鉴国有土地市场，逐渐明朗农村集体土地流转制度，做到市场和政策相辅相成。我国的国有土地市场还比较成熟，农村集体土地流转的改革可以借鉴国有土地市场的招拍挂，做到和国有土地&同价、同市&，让集体和农民在国家的大政方针下，按照市场的发展进行土地流转。政府在这个市场中可以少参与，主要扮演管理、服务、登记、监督的角色，当然这要建立在完善的流转程序基础上。而我国目前这方面的现状还不容乐观，这就需要分别明确农村集体土地农用地和建设用地的相关法律法规细则，力争法律条文详尽、全面。这样，一旦遇到棘手的问题，能做到有法可依，而不至于手忙脚乱。从目前&农家乐&用地管理情况来看，各地政策不一，用地管理不够规范，国土资源部会同农业部、国家旅游局等部门应及早出台规范性政策，加以规范。
3.4进一步规范&农家乐&的用地管理
&农家乐&因突出农家的特点，对村内闲置宅基地加以利用，切实体现了节约集约用地的原则，提高了土地利用率，盘活了农村存量建设用地，体现了&农家乐&的&吃农家饭、住农家屋&特点，这显然是一条非常正确的用地政策，应积极鼓励提倡通过这条途径解决&农家乐&用地的需求。当然&农家乐&经营场所需对屋前屋后的闲置地进行改造，这也不可避免，建议&农家乐&场地选址应尽量避开基本农田，尽量利用房前屋后闲置的未利用地、建设用地，提高土地的利用率。对于这些用地的需求，各地国土、规划部门应给予规划供地。对以农业特色基地和农村生态旅游景观为依托的&农家乐&，确需新占农用地的选址，必须符合土地利用总体规划，并依法办理农转用报批手续，按经营性用地实行招拍挂。
3.5做好产业规划和土地利用规划的衔接
科学制定&农家乐&休闲旅游业发展规划。各地要根据土地利用总体规划，结合县(市)域总体规划、村庄建设规划、产业发展规划、旅游发展规划和资源环境保护规划，按照&因地制宜、突出特色、合理布局、和谐发展&和&合理开发、永续利用、保护耕地&的要求，以(市、区)为单位编制&农家乐&休闲旅游业发展规划。积极做好新一轮土地利用总体规划与该规划的衔接，优化&农家乐&布局，并纳入乡镇土地利用总体规划，满足合理的用地需求。同时，在新一轮土地利用总体规划修编前，对急需用地的&农家乐&项目，可以按照要求申请对乡镇土地利用总体规划进行修改。
他山之石可以攻玉。只要是不违反相关法律规定，学**借鉴一些地方好的做法，妥善解决&农家乐&发展用地问题，就能促进这一产业健康发展。
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