/know/ask/tag/26296.htm 给我发装潢专用线_百度百科
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专用线是指由企 业或者其他单 位管理的与国家铁路或者其他铁路线路接轨的岔线。铁路专用线与专用铁路都是企业或者其他单 位修建的主要为本企 业内部运输服务的，两者所不同的是，专用铁路一般都自备动力，自备运输工具，在内部形成运输生产的一套系统的运输组织，而铁路专用线则仅仅是一条线，其长度一般不超过30公里，其运输动力使用的是与其相接轨的铁路的动力。到2001年底，我国现有铁路专用线1300多公里。
专用线简介
厂矿企业的原材料输入和产品输出往往需要通过。在货运量较大而且均衡稳定的情况下，为了加速物资流通和机车车辆周转，保证货物安全和完整，降低运输成本，即可修建专用线。中国铁路装卸车有60%以上是在专用线上进行的。中国铁路专用线按年度货运发送量分为三级：Ⅰ级为年度货运发送量 400万吨以上；Ⅱ级为150～400万吨；Ⅲ级为150万吨以下。
专用线的技术作业过程既与厂矿企业的生产过程相联系，又与铁路干线的运输过程相衔接。因此，铁路联轨站与厂矿企业间需要签订专用线使用合同。合同的主要内容有：①双方办理交接作业的程序和方法；②车辆取送作业组织和方法；③车辆在专用线的停留时间标准；④运输设备的保养和维修；⑤取送车费用及其他费用的核算办法。[1]
中国铁路近年来由于开展了运输协作，把某些专用线变为附近数家企业共同使用，从而减轻了铁路货场的负担，减少了短途搬运作业，简化了货运作业手续，方便了物资单位，提高了运输效率。开展专用线共用的车站，应会同有关企业共同制定专用线共用办法。[1]
专用线铁路专用线管理方法
专用线第一章 总则
第一条：根据铁道部《铁路技术管理规程》、《行车组织规则》及工务、电务、供电等专业大、维修规则，铁道部、成都铁路局关于铁路专用线管理有关文件和规定，为加强和完善专用线的日常维护和管理，充分发挥专用线的能力，更好地为西南地区经济建设服务，结合我公司实际，便于及时检查和发现问题，延长专用线设备使用寿命，确保铁路专用线正常的运输使用安全，特制定本安全管理方法。[2]
第二条原则：统一规范管理，减少中间环节，给客户方便，让客户满意，以诚实信用为原则。
第三条：工务、电务、供电、通信各专业取费标准应依据铁运[号、铁运函[号以及重庆市市价[1995]工087号文件以及广市价综字[1990]94号文件的有关规定，川劳社办[2009]33号文件，每年与专用线产权单位签订专用线代维修合同。
第四条：铁路专用线代维修协议每年签订一次，凡未与...签订代维修协议或未按照协议规定支付维修费用的专用线，其运输安全责任由专用线产权单位负责。 [1]
专用线第二章 组织机构
第五条：为规范代维修专用线的管理，确保专用线的运输使用安全，成立铁路专用线安全管理领导小组。 [1]
专用线第三章 线路维修、养护管理制度
第六条：总则根据中国铁路公司《铁路技术管理规程》、《行车组织规则》及工务、电务、供电等专业大、维修规则，铁道部、成都铁路局关于铁路专用线管理有关文件和规定，为加强和完善专用线的日常维护和管理，充分发挥专用线的能力，更好地为西南地区经济建设服务，结合我公司实际，便于及时检查和发现问题，延长专用线设备使用寿命，确保铁路专用线正常的运输使用安全，特制定本安全管理方法。[1]
第七条：统一规范管理，减少中间环节，给客户方便，让客户满意，以诚实信用为原则。
第八条：工务、电务、供电、通信各专业取费标准应依据铁运[号、铁运函[号以及重庆市市价[1995]工087号文件以及广市价综字[1990]94号文件的有关规定，川劳社办[2009]33号文件，每年与专用线产权单位签订专用线代维修合同。[2]
第九条：铁路专用线代维修协议每年签订一次，凡未与...签订代维修协议或未按照协议规定支付维修费用的专用线，其运输安全责任由专用线产权单位负责。
第十条：项目部应立即编制月、季、年度维修计划，并下达个作业班组，作业班组做好了日、月、季、年度维修记录，维修点人员曲线要求一月检查一次，在线路一月检查一次每月20号至28号检查完毕，道岔一月检查一次，检查时间每月中旬检查。[1]
第十一条：铁路专用线养护和维修内容 1、 根据线路状态，适当起道、拨道、改道、综合整治接头病害; 2、 清筛不洁道床，清楚线路、路肩、水沟杂草，补充道砟； 3、 整修路肩，整治路基病害，修理排水设备； 4、 更换和修理规整，更换和整治轨底坡；（需要更换的轨枕和钢轨由专用线产权单位提供） 5、 其他病害预防整治、延长设备使用寿命、保证正常运输安全的工作。
第十二条：项目部作为公司维修专用线的具体管理单位，应定期对委托维修的铁路专用线进行日常巡检，保持与专用线产权单位的日常接触和联系，密切相互关系，收集相关信息。[1]
第十三条：由于专用线使用时间较长，超过大、中修周期的专用线，项目部应积极与工务段安全调度科、线路技术科取得联系，并书面通知专用线产权单位对线路进行大、中修。必须大、中修而产权单位无力大、中修的专用线，项目部不再与其签订代维修合同，并及时通报给工务段线路科及安全调度科。
第十四条：因自然灾害或专用线产权单位使用不当，致使线路、、等设备不能正常使用，而必须对线路警醒紧急整修的专用线，公司应积极与产权单位协商整治，所需费用由产权单位负责。
第十五条：由于钢轨重伤、断裂、鱼尾板断裂等原因，达不到放行车辆条件，产权单位又不能提供更换轨料的专用线，项目部应积极与工务段安全调度科、线路技术科、车站技术科、专用线所在的车站联系，及时办理封锁，防治车辆脱线等事故的发生。
第十六条：项目部办公室每半年对专用线代维修管理工作进行总结，即合同履行情况，费用到位情况等。 [1]
专用线第四章 专用线的安全管理
第十七条：项目部专用线线路工长每月对所有代维修专用线的线路、、曲线全面检查一次，每季度对专用线的钢轨设备状态进行一次手工检查、有记录、有安排、有落实、有处理、（检查、养护、维修情况在铁路专用线产权单位《专用线安全检查指导簿》上应进行登记）。[2]
第十八条：每半年，项目部相关部门会同专用线产权单位对管内铁路专用线的设备进行一次安全评估检查，对检查出的问题及时采取措施进行处理，确保专用线的正常使用和运输安全。[2]
第十九条：每年年初原来是同工务段签订“专用线钢轨探伤协议”。我公司自配了探伤仪及探伤技术人员，做到每半年对专用线钢轨全面一次，对发现的问题及时向项目部发出书面通知。项目部及时向专用线产权单位书面通报或公函。达不到放行列车条件的，按本办法第十二条执行。[1]
第二十条：因个别业主由于经营状况不良，导致拖欠维修费，使长期得不到更换设备而危及行车安全的专用线，我代维修项目部事其线路情节严重存在度，直至封锁或停止使用。
第二十一条：按照合同，项目部要确保专用线代维修材料及人力的投入，确保专用线安全运营，让业主放心，让业主满意。 第二十二条：对业主提出的问题和合理要求，要及时进行处理，并向上级汇报。
第二十三条：加强防洪期间专用线安全运营工作。分公司在防洪期间应加强对专用线设备的“雨前、雨中、雨后”检查制度，发现隐患和险情及时处理并汇报，防洪期间，应配备一定数量的材料、设备。
第二十四条：发生专用线设备使用故障、发生行车或人身安全事故，应立即报告上级领导。
第二十五条：发生专用线设备使用故障、行车或人身安全事故，有关人员应在1小时内赶到现场；项目部领导应在2小时内赶到现场。[1]
第二十七条：防轨道红光带：道镐、撬棍、扳手等铁件在作业时专人防护监控到位。
第二十八条：防道口闯撞：加强有人看守道口值班制度，不能连续上班、带病上班，平时必须把栏木关闭，对讲机和有线电话必须和车站运转室保持畅通，两端的标示标牌必须清醒齐全，配备好火炬、响灯、信号灯、信号旗。无人看守道口：平时两端栏木必须关闭上锁，钥匙必须专人保管，两端的标示标牌必须清醒齐全，来车时必须有人监控。
第二十九条：防火车伤害：制定施工行走路线图，加强和驻站联络员的联系，横越铁路时注意行车信号瞭望，集体出工收工，并派专人防护。
第三十条：防材料侵限：加强现场安全防护，对线路维修作业，必须设置驻站防护和现场防护；在“天窗”点内进行线路维修作业；对施工区域进行“全封闭、全隔离、全监控”。路材路料堆码确保整齐、稳固、不侵限；堆放在站台上的材料，必须采取有效的加固措施。严禁在营业线设备安全限界内堆放材料、机具、搭设工棚。加强日常检查。[2]
第三十一条：防坍塌、倒塌：加强隧道口及护坡检查，发现孤石和护坡裂纹及时处理。
第三十二条：防机械伤害：正确使用维修机具，使用前仔细检查道镐机有无故障、检查设备是否正常，拧紧螺栓。
第三十三条：防钢轨折断、每天巡道人员加强道岔、曲线重点地段的检查，每月工区进行手工敲打检查一遍，并做好检查记录情况 。 [1]
专用线第五章 总结、奖惩
第三十四条：项目部办公室每半年对专用线代维修管理工作进行总结，即合同履行情况，费用到位情况等。
第三十五条：每年对专用线产权单位进行一次客户满意度调查，并组织召开一次座谈会。
第三十六条；对在专用线代维修管理工作中成绩突出的部门和个人进行表彰奖励。
第三十七条：考核：按照项目部《奖惩管理制度》执行。 [1]
专用线第六章 其他
第三十八条：本办法报批准后执行。
第三十九条：本办法与上级有关文件发生抵触时，按上级文件规定执行。[1]
专用线铁路专用线建设基本流程
一、建设单位首先委托勘察设计单位对铁路专用线项目做方案研究，主要说明接轨站情况、线路走向情况等。建设单位书面向主管本项目的铁路局提出修建铁路专用线的接轨申请，并将铁路专用线项目方案研究文件作为申请的附件。铁路局收到申请报告后一般在10个工作日内会给予同意或不同意批复意见。 [2]
二、建设单位获得铁路局的同意接轨的批复意见后，方可委托勘察设计单位编制预可研设计（铁路建设按照”铁建设【号文规定”一般分为预可研、可研、初步设计及施工图设计四个阶段），预可研设计主要初步说明接轨方案的比较情况、线路的走向方案比较情况、投资初步估算情况、修建专用线的必要性、与相邻铁路的关系等。预可研一般需要30个工作日完成。 [2]
三、建设单位将预可研设计文件报主管该项目的铁路局审查，审查通过后，铁路局会下达该项目预可研审查意见。建设单位就可以委托勘察设计单位开展可研设计工作（含初勘、设计），并将铁路局审查意见落实到可研设计中，可研设计文件主要说明执行预可研审查意见的情况，详细比选接轨站方案可行性、线路走向比选方案可行性，并推荐出最优的方案，匡算项目的投资，分析项目的经济效益、社会效益。同时，业主要委托有资质的单位根据可研文件的方案进行后方通道能力的论证，说明与本项目相邻既有铁路是否能承受该项目增加的运量。可研设计文件完成后，建设单位应将可研文件报送主管铁路局审查。可研一般需要90个工作日完成。[2]
四、可研设计文件审查批复后，建设单位及时安排勘察设计单位按照审查意见进行可研文件修编工作，最后形成可研修编文件。 [2]
五、修编文件完成后，建设单位委托相关单位根据可研修编文件内容编制该项目环评、水土保持、铁路综合运输预分析、铁路安全预评估、用地申报、地质灾害评估、压覆矿评估、文物保护评估、行洪论证、通航论证、土地复垦报告等，所有支撑性文件完成后，以建设单位的名义一并报主管该项目的铁路局，由铁路局按备案规定整理报铁路总公司备案（由于新的铁路建设管 理办法以将铁路专用线的审批权力下放到各铁路局，基本上铁路局审查通过的项目，就相当获得了接轨行政许可证）。 备案完成后，根据规定该项目必须在2年内开工，否则超过2年，原备案资料就作废、需重新办理。在该工作阶段专用线拟投资 人或所有权人应与铁路局签订专用线接轨合同（承诺书），在合同中明确双方的责任、权利和义务。 [2]
六、在铁路局对可研设计文件审查批复后，建设单位就可 以直接委托或采用招标形式选定勘察设计单位开展初步设计、 施工图设计工作。铁路一般行规是可研、初步设计和施工图设计由一家设计单位完成，以保证该项目 前阶段审查意见的执行力。初步设计就是将可研批复意见的具体化执行，勘察设计单位需要进行详勘、收集齐较完备的基础资料、对重点工程详细设计，达到方案稳定、投资概算基本确定。[2]
七、初步设计文件完成后，由建设单位报主管该项目的铁路局进行审查，主要审查工程措施的合理性、设备设施是否配套齐全，执行可研审查意见的情况等，审查通过后，铁路局向建设单位下达该项目的初步设计审查意见，建设单位安排勘察设计单位根据审查意见进行初步设计修编文件编制工作。初步设计修编文件完成后，建设单位再报送主管铁路局审查。初步设计审查通过后，建设单位就可以安排勘察设计单位开展施工图设计工作，施工图完成后，建设单位将施工图设计文件送主管铁路局审查，在施工图审查期间，建设单位就可以开展施工前的准备工作（包括向铁路局申请开工令）。初步设计一般需要75～90个工作日完成，站前施工图一般需要60个工作日完成。 [2]
八、铁路专用线项目开工建设，要做好与铁路局各相关站段的协调工作，确保得到铁路局各相关站段的全力配合。施工过程中要进行环境、水土监测。 [2]
九、项目完工后，必须经铁路局相关站段及管理部门进行竣工验收及开通运营验收、地方安监部门进行安全验收、铁路安评部门做铁路安评终分析及铁路综合运输分析、环评验收、水土保持验收。所有验收、评估通过并取得相应合格证书或批复意见后，铁路专用线才可以开通运营。[2]
．百度文库[引用日期]
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副教授审核万科物业管理试题库_甜梦文库
万科物业管理试题库
物业管理试题库(阅读:46)――(6 月 6 日)一. 二. 三. 四. 五. 六. 七. 八. 九. 十.常识 法规 保安管理 停车场管理 消防管理 维修管理 给排水管理 供配电管理 中央空调管理 电梯管理30 题 179 题 35 题 24 题 186 题 28 题 53 题 173 题 93 题 106 题 48 题 61 题 21 题 7题 7题十一. 十一.智能化管理 十二.清洁, 十二.清洁,绿化管理 十三. 十三.创优工作 十四. 十四.礼仪规范 十五. 十五.社区工作一.常识001&物业& 001&物业&是粤港方言对房地产的称呼,它最早在香港被普遍使用,其含义是 单元性 的房地产.被称为物业的单元性房地产可大可小,一栋商业楼宇,一组标准 厂房, 一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业. 物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中,物业与房地产是一个词 002 物业的概念与房地产的概念的区别 (Real― estate 或 Real property).在我们通常使用上,房地产一词是 一个宏观的概念,物业一词则是个微观的概念. 003 世界物业管理的起源 物业管理作为一种不动产管理的模式起源于 19 世纪 60 年 代的英国. 当时是英国工业空前发展高涨的时候, 一名叫奥克维亚.希尔 (女) 的 住宅业主,率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法,并取得出 人意 料的成功,首开物业管理之先河. 我国(大陆)的物业管理起源于 004 我国(大陆)的物业管理起源 1981 年 3 月 10 日,深圳市成立我国(大陆) 首家物业管理公司. 标志着我国(大陆)物业管理工作摆脱行政―福利型传统计划 经济 下的管理模式,走上了专业化,企业化,经营性的市场运作轨道. 我国(大陆)第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司. 005 我国(大陆)第一家物业管理公司 号称&深圳市物业管理第一村& 006 号称&深圳市物业管理第一村&的是深圳市&东湖丽苑&商品住宅小区.由 深圳 市物业管理公司实施对该小区的物业管理工作. 深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是 007 深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼 1983 年由深圳市物业管理公司 对特区内第一栋涉外商品写字楼―国际商业大厦实施物业管理. 深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是 008 深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的 1985 年,由深圳市 鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理. 深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是 009 深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区 1990 年,由深圳市莲 花物业 管理有限公司对深圳市微, 福利房住宅小区―莲花二村实施综合一体化物业 管理. 我国第一家实行招投标的物业是 010 我国第一家实行招投标的物业 1993 年,由深圳市住宅局主持,在住宅局 所属莲 花物业管理公司,万厦居业公司,大众物业管理公司中,对莲花北,景田西 两住 宅小区实施邀请招投标活动. 真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是 对 011 真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业 1996 年 12 月, 深圳市福利房住宅小区--鹿丹村的面向社会的公开招标活动. 最后由深圳万 科物业管理有限公司中标. 物业管理市场的特点是 012 物业管理市场的特点 1,具有双重职能的市场(要素市场,消费市场);2, 对前 级市场房地产开发市场,营销市场)具有积极的激励作用;3,劳务市场;4, 双 向选择. 物业管理的要素市场是自用的居住用房管理,服务. 013 物业管理的要素市场 物业管理的消费市场是出租的居住用房和经营性用房的管理,服务. 014 物业管理的消费市场 在房地产市场体系中,物业管理市场处于最后一级. 015 在房地产市场体系中,物业管理市场处于 物业管理市场的流通和交换的标的是提供商品性劳动服务. 016 物业管理市场的流通和交换的标的 物业管理市场的关系是供方物业管理企业向需方物业业主和非业主使用人, 017 物业管理市场的关系 承租 人提供商品性劳动服务的市场关系, 是双方按合同建立起来的平等的互助互 利的 交换关系. 物业管理市场的含义是物业管理企业采用经营性的手段实施管理,对业主和 018 物业管理市场的含义 非业主使用人,承租人提供服务,从而取得报酬. 深圳市物业管理目前需要解决的主要问题是继续加强立法及完善配套政策 019 深圳市物业管理目前需要解决的主要问题 文件; 引导和推动规范化管理和规模化经营;继续加快物业市场化进程;加大政府 监管 力度;提高物业管理的科技水平;继续探索,继续创新.物业管理行业的主管部门是市政府住宅行政管理部门(市住宅局物业监管 020 物业管理行业的主管部门 处)及各区人民政府住宅行政管理部门(区建设局物业管理科). 物业管理市场的委托关系主要有委托管理型,自主经营型. 021 物业管理市场的委托关系主要 物业委托管理型的特征是开发商,业主(业主委员会)采用招投标或协议的 022 物业委托管理型的特征 方式, 通过《物业管理委托合同》,委托专业化的物业管理企业,按照&统一管理, 综合 服务&的原则,提供劳务商品的市场交换关系. 物业管理市场运行原则是业主自治与专业化管理相结合;统一管理,综合服 023 物业管理市场运行原则 务; 平等竞争. 物业管理招投标的原则是公正,公平,公开;实事求是,合情合理;早期介 024 物业管理招投标的原则 入. 物业管理招投标的内外条件是物业管理招标方和投标方的成熟;规则的完 025 物业管理招投标的内外条件 善;市 场信息网络的建立. 物业管理公司取得物业管理权的主要途径是投标;协议;自管. 026 物业管理公司取得物业管理权的主要途径 目前最新优秀示范物业标准分几个类型进行考评: 工业区; 住宅小区. 027 目前最新优秀示范物业标准分几个类型进行考评 大厦; 目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容:大厦,工业区各九项, 028 目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容 包括: 基础管理;房屋管理及维修养护;共用设备管理;共用设施管理;保安及车 辆管 理;环境卫生管理;绿化管理;精神文明建设;管理效益.(两者具体内容 评分侧 重不同)住宅小区八项,包括:基础管理;房屋管理及维修养护;共用设施, 设 备管理;保安,消防及车辆管理,环境卫生管理;绿化管理;精神文明建设; 管 理效益. 深圳市物业管理行业协会的性质是依法登记成立的物业管理行业的自律性 029 深圳市物业管理行业协会的性质 社团法 人. 深圳市物业管理行业协会的主要职责是 030 深圳市物业管理行业协会的主要职责 1.制定物业管理行业行为准则及道 德规 范; 2.组织物业管理行业从业人员的业务培训, 考试; 3.受理对会员的投诉, 组 织调查,并向有关部门提出处理意见;4.向市主管部门反映物业管理行业的 意见, 建议和要求,维护物业管理行业的合法权益;5.调解行业内部的争议;6. 协助市, 区主管部门开展物业管理服务质量评优活动; 7.办理主管部门委托的其他事 项.二.法规001《城市新建住宅小区管理办法》 001《城市新建住宅小区管理办法》是建设部 1994 年 3 月 24 日第 33 号令.并于 1994 年 4 月 1 日批准施行. 深圳市物业管理的主要法律依据是&条例&及&细则&. 002 深圳市物业管理的主要法律依据 003《深圳经济特区物业管理行业管理办法》 003《深圳经济特区物业管理行业管理办法》是经市政府二届第 101 次常务会议 审议通 过,于 1998 年 7 月 20 日发布并实施. 004&条例& 004&条例&是 1994 年 6 月 18 日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十 三次会 议通过,于 1994 年 11 月 1 日起施行. 005&条例& 005&条例&是 1999 年 6 月 30 日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十 三次会 议修正. 006&细则& 006&细则&是深圳市政府二届三十五次常务会议通过.1996 年 9 月 20 日由深 圳市市 长李子彬发布《深圳市人民政府令》第二十五号施行. 007&条例& 007&条例&是以住宅小区类物业为基础编写的. 008&条例&所称物业是指建成并投入使用的各类房屋及与之配套的公用设备, 008&条例&所称物业 设施和 公共场地. 物业管理是指由专业机构或公司,按照合同或契约,接受业主(用户)的委 009 物业管理 托, 按照市场经营方式,运用现代管理方法和技术,为使物业充分发挥其使用价 值和 经济效益而对物业本身及其业主(用户)进行管理并提供综合服务. *&条例&使用的概念是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施,设备, 公共场 地和住宅区的绿化,环境卫生,公共秩序等项目进行维护,修缮和整治,使 之保 持正常状态的行为. 物业专营公司是指接受物业管理公司委托,承担住宅区的机电设备,清洁绿 010 物业专营公司 化,园林绿化,维修工程,保安服务等专项管理业务的机构. 住宅区是指以住宅为主,并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区. 011 住宅区 住宅区的范围由市政府住宅行政管理部门会同有关部门划定. 012 住宅区的范围 业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人. 013 业主 入住是指入住人收到书面入住(入伙)通知并办理完结相应手续. 014 入住 入住人在规定期限内未办理入住的视为入住, 物业管理单位可从此时起收取 015 入住人在规定期限内未办理入住的 相应 的管理费. 业生公约是指由业主承诺的,对全体业主具有约束力的,有关业主在住宅区 016 业生公约 使用, 维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则. 自用部位是指用户门以内,毗连部位以外的全部自用部位,设施和设备,包 017 自用部位 括自用阳台,门,窗,防盗网,室内自用隔墙,墙(板)面等. 共用部位是指结构相连或具有共有,共用性质的部位,设施和设备,包括: 018 共用部位 房屋 的承重结构部位(包括基础,屋盖,梁,柱,墙体等),抗震结构部位(包 括构造 柱,梁,墙等),外墙面,楼梯间,公共通道,门厅,屋面,本体共用排烟 道(管), 电梯,机电设备,本体消防设施等. 毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位,设施和设备. 019 毗连部位 住宅区的公共场所和公用设施的使用和维护是由全体业主, 承租人和其他非 020 住宅区的公共场所和公用设施的使用和维护 业主 使用人共同使用和维护. 住宅区的物业管理采用业主自治与专业服务相结合,属地管理与行业管理相 021 住宅区的物业管理 结合 的模式. 业主,承租人和其他非业主使用人的基本权利是依法参加住宅区物业管理. 022 业主,承租人和其他非业主使用人的基本权利 业主,承租人和其他非业主使用人的基本义务是合理使用房屋和公用设施, 023 业主,承租人和其他非业主使用人的基本义务 维护 住宅区公共利益. 业主委员会成立的条件是住宅区入住率达到 50%以上或自第一个业主入住起 024 业主委员会成立的条件 满两 年. 业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事主体关系(法律关系). 025 业主委员会与物业管理公司之间 分期开发的住宅区如何选举业主委员会: 026 分期开发的住宅区如何选举业主委员会:分期开发的住宅区,经已入住的过 半数 投票权的业主申请,区住宅主管部门可以召集临时业主大会,在分期开发期 间成 立临时业主委员会.临时业主委员会的权利,义务与业主委员会的权利,义 务相 同. 业主大会由本住宅区的业主组成. 027 业主大会由 . 业主大会召开的条件是须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行. 028 业主大会召开的条件是 业主大会业主不能出席或业主未满十八岁的如何处理: 029 业主大会业主不能出席或业主未满十八岁的如何处理:书面委托代理人参 加;法 定代理人参加. 业主大会每年至少召开一次. 030 业主大会 组织召开业主大会的程序是业主委员会负责在会议召开七天前将业主大会 031 组织召开业主大会的程序 召开日 期和内容送达每名业主. 业主如何要求召开业主大会: 032 业主如何要求召开业主大会:经持有住宅区全体业主 10%以上投票权的业主 提议, 业主委员会应在接到该项提议起 20 日内就该项提议召开业主大会. 经提议而业主委员会不召开业主大会如何处理: 033 经提议而业主委员会不召开业主大会如何处理:在 20 日内,业主委员会未 召集业主大会,由提议的业主向区住宅主管部门申请,区住宅主管部门可以责令或 限期 业主委员会召集业主大会. 业主大会通过的决议必须由出席会议的业主所投票数的过半数通过. 034 业主大会通过的决议 业主大会表决可以采取投票方式或者其他方式,各类房屋按建筑面积每 10 035 业主大会表决 平方米 为 1 票;不足 10 平方米的,5 平方米及 5 平方米以上的计算为 1 票,不足 5 平方 米的不计票. 业主大会的职权包括:1.选举,罢免业主委员会组成人员;2.监督业主委员 036 业主大会的职权 会的 工作;3.听取和审查业主委员会的工作报告;4.决定住宅区内关于业主利益 的重 大事项;5.修改业主公约;6.改变和撤消业主委员会不适当的决定;7.批准 业主 委员会章程. 业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生;业主委员会主任,副主任由 037 业主委员会委员 业主 委员会在其委员中选举产生;业主委员会可聘请派出所,居民委员会等有关 单位 的人员担任业主委员会委员;业主委员会可聘请执行秘书 1 至 2 名,负责处 理业 主委员会日常事物; 业主委员会章程的制定业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制定,并 038 业主委员会章程的制定 经业 主大会批准. 业主委员会实行差额选举方式. 039 业主委员会 业主委员会委员的人数一般为 11 人至 17 人,经业主大会决定可适当增减, 040 业主委员会委员的人数 但最 低不得少于 5 人. 入选业主委员会委员的人员应热心公益事业,责任心强,有一定的组织能力 041 入选业主委员会委员的人员 和必 要工作时间. 业主委员会每届任期三年. 042 业主委员会 业主委员会换届选举业主委员会委员可连选连任. 043 业主委员会换届选举业主委员会委员 业主委员会成员的工作性质委员为兼职,主任可专职. 044 业主委员会成员的工作性质 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集,并应在会议召开 7 天 045 业主委员会会议 前将 会议通知书及有关材料送达每位委员. 业主委员会召开会议时, 邀请政府有关部门, 046 业主委员会召开会议时,可以邀请政府有关部门,居民委员会,物业管理公 邀请政府有关部门 居民委员会, 司等 单位的人员和非业主使用人代表参加会议. 单位的人员和非业主使用人代表参加会议. 业主委员会向业主大会负责并报告工作. 负责并报告工作. 047 业主委员会向 负责并报告工作业主委员会的职权有:1.召集和主持业主大会;2.审议和决定住宅维修基金 048 业主委员会的职权 和公 用设施专用基金的使用; 3.采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进 行物 业管理,并与其订立,变更或解除委托管理合同;4.审议物业管理公司制定 的对 本住宅区的年度管理计划,住宅区配套工程和重大的维修工程项目;5.审议 住宅 区物业管理服务费的收费标准; 6.监督物业管理公司对本住宅区的物业管理 工作. 业主委员会的职权中, 须报业主大会批准. 049 业主委员会的职权中,其中 3.4.5.项规定的事项须报业主大会批准. 须报业主大会批准 业主委员会的义务包括:1.执行业主大会各项决定;2.遵守和履行物业委托 050 业主委员会的义务 管理 合同;3.不得从事各种投资和经营活动;4.对物业管理公司的正当经营和管 理活 动予以支持和配合. 业主委员会不可以从事以盈利为目的的经营活动. 从事以盈利为目的的经营活动. 051 业主委员会 从事以盈利为目的的经营活动 业主委员会表决的原则是采取少数服从多数的原则. 052 业主委员会表决的原则 业主大会和业主委员会应接受市,区住宅主管部门的指导和监督;业主大会 053 业主大会和业主委员会 的决 定等不得与宪法,法律,法规和规章相抵触. 物业公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区统一实施管理. 对住宅区统一实施管理. 054 物业公司根据 对住宅区统一实施管理 物业委托管理合同应包括的内容:委托管理事项;管理标准;管理权限;管 055 物业委托管理合同应包括的内容 理期 限;管理费收支;利润及风险,监督检查;违约责任及其他权利义务条款. 住宅区物业委托管理合同应当报区住宅管理部门备案. 056 住宅区物业委托管理合同应当报区住宅管理部门备案. 开发建设单位对住宅区前期的物业管理是: 开发建设单位应当从住宅区入住 057 开发建设单位对住宅区前期的物业管理 前6 个月开始自行或委托物业管理公司对住宅区进行前期管理. 前期管理的费用由开发建设单位自行承担. 058 前期管理的费用 开发建设单位在住宅区开始入住 2 年内可以决定住宅小区的物业管理事宜. 可以决定住宅小区的物业管理事宜. 059 开发建设单位 可以决定住宅小区的物业管理事宜 年内成立业主委员会的, 不可以终止物业管理公司与开 060 在住宅区开始入住 2 年内成立业主委员会的, 发建 设单位签定的委托管理合同.但业主委员会可与开发建设单位签订委托管理 合同,并行使本条例规定的各项职责. 年后,业主委员会应依&条例& 061 住宅区入住 2 年后,业主委员会应依&条例&规定聘请物业管理公司对住宅 区进 行管理,原物业管理公司在同等条件下可以优先承包管理. 承包管理. 行管理,原物业管理公司 承包管理 物业管理公司在住宅区范围内的管理事项包括:房屋的使用,维修,养护; 062 物业管理公司在住宅区范围内的管理事项 消防, 电梯,机电设备,路灯,连廊,自行车房(棚),园林绿化地,沟,渠,池, 井, 道路,停车场等公用设施的使用,维修,养护和管理;清洁卫生;车辆行驶 和停泊;公共秩序;市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事 项. 物业管理公司的权利是:根据有关法律,法规,结合实际情况,制定本住宅 063 物业管理公司的权利 区物 业管理办法;依据委托管理合同和有关规定收取管理费用;制止违反住宅区 物业 管理规定的行为;选聘专营公司承担专项经营业务. 物业管理公司的义务是:以为业主服务为宗旨,注重社会效益,经济效益和 064 物业管理公司的义务 环境 效益;按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管 理;接 受业主委员会和业主的监督; 组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展 社区 文化活动;按照法律,法规和市政府的有关规定从事经营活动. 住宅区内车辆管理的规定包括:接受公安等部门的统一指导和监督;进入住 065 住宅区内车辆管理的规定 宅区 的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所; 物业管理单位应与 车主 明确车辆保管关系或车位有偿使用关系, 并按有关规定收取相应的保管费或 车位 使用费. 066 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规 定的标 或者违反委托管理合同规定的 准,或者违反委托管理合同规定的,业主委员会或委托方可终止合同. 物业管理公司因管理, 维修,养护不善, 造成业主损失的, 067 物业管理公司因管理,维修,养护不善,造成业主损失的,应赔偿业主损失. 物业管理公司违反有关法律, 法规和政策规定的, 由有关部门依法予以处理. 068 物业管理公司违反有关法律, 法规和政策规定的, 物业管理公司享受国家第三产业优惠政策. 优惠政策. 069 物业管理公司享受国家 优惠政策 有关业主公约的规定有:由市住宅主管部门统一制订示范文本;业主大会可 070 有关业主公约的规定 以根 据本住宅区的实际情况进行修改补充, 并报市住宅主管部门和区住宅主管部 门备 案;业主公约应当符合法律,法规,政府有关规定和土地使用权出让合同的 规定. 业主公约的主要内容包括:住宅区名称,地点,面积及户数;公共场所及公 071 业主公约的主要内容 用设 施状况;业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式;业主使用其住 宅和 住宅区内公共场所及公用设施的权益;业主参与住宅区物业管理的权利;业 主对 业主委员会及物业管理公司的监督权;住宅区物业各项维修,养护和管理费 用的 缴交;业主在本住宅区内应遵守的行为准则;违反业主公约的责任;其他有 关事 项.业主公约生效的条件是:业主公约在住宅区入住率达到 30%后,经已入住业 072 业主公约生效的条件 主中持 有过半数以上投票权的业主签订后生效. 已生效的业主公约对本住宅区所有业主有约束力. 约束力. 073 已生效的业主公约对本住宅区 约束力 业主入住时 组织业主签订业主公约. 074 业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约. 组织业主签订业主公约 在移交住宅区的同时, 075 在移交住宅区的同时, 开发建设单位应向业主委员会移交的住宅区工程建设 资料包括:住宅区规划图,竣工总平面图;单体建筑,结构,设备竣工图; 资料 地下管网竣工图;住宅区各类房屋清单;出售房屋的产权范围或成本核算清 单;住宅区公用设施,设备及公共场地清单;住宅区未完工的房屋,公用设 施设备及公共场地的竣工日期. 在业主委员会未成立时, 076 在业主委员会未成立时,由物业管理公司接管住宅区工程建设资料,并代为 保管. 业主,承租人和其他非业主使用人使用房屋应遵守的规定有:未经市政府有 077 业主,承租人和其他非业主使用人使用房屋应遵守的规定 关部 门批准,不得改变房屋结构,外貌和用途;不得对房屋的内外承重墙,梁, 柱, 楼板,阳台,天台,屋面及通道进行违章凿,拆,搭,占;不得堆放易燃, 易爆, 剧毒,放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋从事危害公共 利益 的活动;不得侵害他人的正当权益. 室内部分的维修责任由业主负责维修. 078 室内部分的维修责任 室内部分维修责任界限的划分是:业主大门内,水,电表闸,阀以内. 界限的划分 079 室内部分维修责任界限的划分 室内部分的维修费用由业主(非业主使用人,租户)负责. 080 室内部分的维修费用 共用部分维修养护责任的划分 维修养护责任的划分是由物业公司组织定期养护和维修. 081 共用部分维修养护责任的划分 共用部分的维修养护费用 的维修养护费用从房屋(本体)维修基金中支付. 082 共用部分的维修养护费用 公用设施维修责任界限的划分是:住宅区的道路,路灯,沟渠,池,井,绿 083 公用设施维修责任界限的划分 化, 娱乐场所,停车场,连廊,自行车房(棚)等住宅区公用设施由物业管理公 司统 一管理维修养护. 公用设施的维修费用从管理服务费中支付. 084 公用设施的维修费用 住宅区的水, 煤气,通讯等管线的维修养护由相关业务单位负责,维修 085 住宅区的水,电,煤气,通讯等管线的维修养护 养护 费用由相关业务单位支付. 房屋毗连部位的维修养护由谁负责? 086 房屋毗连部位的维修养护由谁负责?在房屋本体中不属于共用部位和自用 部位的 部位,设施和设备.毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人 共同 组织实施或委托物业管理公司组织实施. 毗连部位维修养护费用 维修养护费用由业主和相关责任人按比例分担费用.其中共有墙体 087 毗连部位维修养护费用 按两 侧均分后,由每侧业主按比例分担,共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业 主负责,其结构部位由毗连层上下业主按比例分担. 人为造成公用设施损坏,损失的, 088 人为造成公用设施损坏,损失的,由损坏者负责修复,赔偿. 房屋外观的整洁,统一由业主,承租人,非业主使用人和物业管理公司共同 089 房屋外观的整洁,统一 维护. 房屋的修缮,粉刷由业主委员会决定. 090 房屋的修缮,粉刷 房屋的天面,外墙每 091 房屋的天面,外墙 10 年至少修缮,粉刷一次. 房屋的空调架,防盗网等外观设施 092 房屋的空调架,防盗网等外观设施每三年至少修缮,粉刷一次. 房屋的楼梯间的墙面,台阶,扶手等设施每五年至少修缮,粉刷一次. 093 房屋的楼梯间的墙面,台阶,扶手等设施 房屋的天面 外墙,空调架,防盗网,楼梯间的墙面,台阶, 天面, 094 房屋的天面,外墙,空调架,防盗网,楼梯间的墙面,台阶,扶手等设施项 目到 修缮粉刷期确实不需要修缮和粉刷的, 修缮粉刷期确实不需要修缮和粉刷的,业主委员会可向市,区住宅主管部 门申请 延期修缮和粉刷,经市,区住宅主管部门同意,可以延期. 095 房屋的修缮和粉刷等设施项目费用, 095 房屋的修缮和粉刷等设施项目费用,外观设施由业主或承租人承担;其他费 用从 住宅本体维修基金中支付. 096 房屋及其附属设施或住宅公用设施在可能危害房屋安全或公共安全时需即 096 房屋及其附属设施或住宅公用设施在 时维 修. 公用设施专用基金由开发建设单位在住宅区移交时按一定的提取比例提取, 097 公用设施专用基金 并一 次性向业主委员会划拨;由区住宅主管部门设立专帐管理;使用办法由市政 府制 订;区住宅主管部门对业主委员使用公用设施专用基金不得干涉; 公用设施专用基金提取的比例按住宅区除地价以外的建设总投资 2%提取. 098 公用设施专用基金提取的比例 公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项 099 公用设施专用基金 目. 住宅区内禁止践踏,占用绿化地;占用楼梯间,通道,屋面,平台,道路, 100 住宅区内禁止 停车 场,自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能;乱抛垃圾,杂物; 影响 市容观瞻的乱搭,乱贴,乱挂等;损毁,涂划园林艺术雕塑;聚众喧闹;随 意停 放车辆和鸣喇叭;发出超出规定标准的噪音;排放有毒,有害物质;经营业 主公 约所禁止的行业;法律,法规及市政府规定禁止的其他行为. 住宅区的专用房屋指的是物业管理的管理用房与按比例提供给业主委员会 101 住宅区的专用房屋指的是 由物业 管理公司经营的商业用房. 住宅区的专用房屋由开发建设单位在住宅区移交时按市政府规定以建造成 102 住宅区的专用房屋 本提供 管理用房,以微利房价提供部分商业用房; 住宅区的专用房屋的产权属该住宅区全体业主; 103 住宅区的专用房屋的产权物业管理用房的计算方法是:物业管理用房面积(平方米)=人均管理用房 104 物业管理用房的计算方法是 规划指 标(0.06)住宅区房屋总套数(住宅,单身公寓套数加上非住宅房屋每 100 平 方米建筑面积折一套;写字楼,商业面积,工业厂房等物业亦按每 100 平方 米建 筑面积折一套)户均人口数(3.75). 105 物业管理用房包括办公用房,生活用房,库房等,不包括机电及保安人员值 物业管理用房包括 班用 房. 保安人员宿舍用房由开发建设单位利用小区(大厦)内相关公共场所解决. 106 保安人员宿舍用房 物业管理用房必须是正规用房. 107 物业管理用房必须 向业主委员会提供管理用房的期限在业主委员会成立 2 个月内提供, 最迟不 108 向业主委员会提供管理用房的期限 超过 6 个月(商业用房,公用设施专用基金相同). 提供给业主委员会的商业用房面积的计算方法是多层按总建筑面积的 3‰, 109 提供给业主委员会的商业用房面积的计算方法是 高层 住宅区或别墅区按总建筑面积的 2‰提供. 提供给业主委员会的商业用房的购置费可从公用设施专用基金中垫支, 并从 110 提供给业主委员会的商业用房的 该商 业用房经营收入中收回. 提供给业主委员会的商业用房由物业管理公司按委托管理合同使用,经营, 111 提供给业主委员会的商业用房 其收 入用于弥补管理费的不足. 住宅区的公用设施专用基金, 住宅本体维修基金和管理服务费的收支帐目业 112 住宅区的公用设施专用基金, 住宅本体维修基金和管理服务费的收支帐目 主委员会应每三个月至少公布一次,接受业主的监督. 业主,非业主使用人违反业主公约的, 113 业主,非业主使用人违反业主公约的,承担相应的民事责任. 114 对未交纳物业管理服务费, 对未交纳物业管理服务费, 住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费 用的,物业管理公司可要求业主限期交纳. 用的,物业管理公司 对逾期不交纳物业管理费,本体维修基金的, 115 对逾期不交纳物业管理费,本体维修基金的,可按日加收应交纳费用万分之 五的 滞纳金,并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交;连续六个月 不交 纳的,可向人民法院申请追缴. 物业管理公司违反物业委托管理合同的约定并造成损失的, 承担相应责任并 116 物业管理公司违反物业委托管理合同的约定并造成损失的, 承担 相应损失. 117 业主委员会,业主大会违反&条例&第二十二条&业主大会和业主委员会应 业主委员会,业主大会违反&条例&第二十二条& 十二条 接受 区住宅主管部门的指导和监督;业主大会的决定, 市,区住宅主管部门的指导和监督;业主大会的决定,业主委员会章程的 内容或 业主委员会的决定不得与宪法,法律,法规和规章相抵触. 规定的, 业主委员会的决定不得与宪法,法律,法规和规章相抵触.&规定的,市, 区住 宅主管部门应当责令限期改正或撤消其决定,并通告全体业主.业主委员会对物业管理公司有下列行为之一的: 擅自扩大收费范围, 118 业主委员会对物业管理公司有下列行为之一的:①擅自扩大收费范围,提高 收费 标准; 改变公用设施专用基金和住宅(本体)维修基金的用途, 标准;②改变公用设施专用基金和住宅(本体)维修基金的用途,或未按 规定定 期公布收支帐目的; 改变专用房屋的用途,未按规定使用的; 期公布收支帐目的;③改变专用房屋的用途,未按规定使用的;④管理制 度不健 管理混乱,造成对住宅区的房屋管理,维修,养护不善 经市, 全,管理混乱,造成对住宅区的房屋管理,维修,养护不善,经市,区主 管部门 认定应当予以处罚的. 业主委员会有权予以制止并限期改正; 逾期不改正的, 认定应当予以处罚的. 业 主委员会可以终止委托管理合同; 市住宅主管部门和有关行政主管部门应当 责令 其限期改正,并可处以 3000 元以上 10000 元以下的罚款;情节严重的,市 住宅 主管部门可以降低其物业管理资质等级,直至吊销其物业管理的经营项目. 业主委员会进行投资和经营活动, 119 业主委员会进行投资和经营活动,市,区住宅主管部门应当责令限期改正, 可以 并处 3000 元以上 10000 元以下的罚款. 业主,非业主使用人或其他单位,个人未经市政府有关部门批准 不得改变 未经市政府有关部门批准, 120 业主,非业主使用人或其他单位,个人未经市政府有关部门批准,不得改变 房屋 结构,外貌和用途;不得对房屋的内外承重墙, 楼板,阳台, 结构,外貌和用途;不得对房屋的内外承重墙,梁,柱,楼板,阳台,天 台 ,屋 面及通道进行违章凿, 不得堆放易燃,易爆,剧毒, 面及通道进行违章凿,拆,搭,占;不得堆放易燃,易爆,剧毒,放射性 等物品, 等物品, 但自用生活性燃料除外;不得利用房屋从事危害公共利益的活动; 但自用生活性燃料除外;不得利用房屋从事危害公共利益的活动;不得侵 害他人 的正当权益.违反上述第三十八条规定的, 的正当权益.违反上述第三十八条规定的,市,区住宅主管部门应当责令限 期改 正,恢复原状,可以并处 1000 元以上 5000 元以下的罚款. 业主, 非业主使用人或其他单位, 个人违反住宅区内禁止践踏 占用绿化地; 践踏, 占用绿化地; 121 业主, 非业主使用人或其他单位, 个人违反住宅区内禁止践踏, 占 用楼梯间,通道,屋面,平台,道路,停车场,自行车房( 用楼梯间,通道,屋面,平台,道路,停车场,自行车房(棚)等公用设 施而影 施而影 响其正常使用功能;乱抛垃圾,杂物;影响市容观瞻的乱搭,乱贴, 响其正常使用功能;乱抛垃圾,杂物;影响市容观瞻的乱搭,乱贴,乱挂 等 ;损 涂划园林艺术雕塑;聚众喧闹;随意停放车辆和鸣喇叭; 毁,涂划园林艺术雕塑;聚众喧闹;随意停放车辆和鸣喇叭;发出超出规 定标准 的噪音;排放有毒,有害物质;经营业主公约所禁止的行业;法律, 的噪音;排放有毒,有害物质;经营业主公约所禁止的行业;法律,法规 及市政 府规定禁止的其他行为的, 府规定禁止的其他行为的,市,区住宅主管部门应当责令限期改正,可以并 处 100 元以上 2000 元以下的罚款. 写字楼,商住楼及工业厂房等物业可参照本&条例&执行. 122 写字楼,商住楼及工业厂房等物业 物业管理公司必须按照所持有的 物业管理资质& 从事相应的物业管理工作. 123 物业管理公司 所持有的 物业管理资质& & 从事相应的物业管理工作资质证书分为 证书分为甲级,乙级,丙级 3 种. 124 资质证书分为 物业管理公司按持有的不同资质证书,进行物业管理工作. 125 物业管理公司按持有的不同资质证书,进行物业管理工作.持有甲级资质证 书的 单位,可以管理各类物业并按甲级标准收取管理服务费;持有乙级资质证书 的单 位,可以管理 30 层以下的各类物业并按乙级标准收取管理服务费;持有丙 级资质 证书的单位,可以管理 9 层以下的各类物业(涉外住宅区,别墅小区除外) 并按 丙级标准收取管理服务费. 业主委员会是否有权委托会计师事务所对物业管理公司进行审计? 126 业主委员会是否有权委托会计师事务所对物业管理公司进行审计?业主委 员会和 物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅(本体)维修基金和管理服 务费 的使用明细表和收支明细帐目进行审计. 对物业公司审计的费用从管理费中支付. 127 对物业公司审计的费用 业主委员委托会计师事务所会对物业管理公司进行审计的前提条件是在业 128 业主委员委托会计师事务所会对物业管理公司进行审计的前提条件是 主委员 会与该物业管理公司之间的委托管理合同依法终止时. 129 住宅区管理服务费总收入的主要来源有 1.部分商业用房租金;2.公用设施, 设备 和公共场所(地)的经营收入;3.向业主收取管理服务费;4.住宅区的其他 合法 收入. 130 住宅区管理服务费的基本开支有 1.住宅区公用设施,设备和公共场所(地) 的日 常管理,维修和养护费用(包括材料费,公用水电费,设备损耗费,垃圾清 运费, 绿化养护费等) 2.业主委员会, ; 管理处核定人员的津贴工资, 福利及办公, 经营 费用;3.就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用;4.住宅区公 用设 施,设备必要的保险费用和法定税费;5.住宅区必要的社区文化活动费用. 管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险,财产保管保险费用. 的人身保险, 131 管理服务费 的人身保险 财产保管保险费用. 收取管理服务费项目和标准以及每年基本开支的项目和标准由业主委员会 132 收取管理服务费项目和标准以及每年基本开支的项目和标准 根据物业管理公司的资质证书等级以及业主对物业管理服务的实际需求, 参 照市物价主管部门和市住宅主管部门的指导收费标准审议确定后, 报业主大 会批准执行. 住宅区管理服务费的收支帐目由业主委员会主任和住宅区管理处主任签字 133 住宅区管理服务费的收支帐目 并加盖 公章后每三个月至少张榜公布一次; 年度帐目公布应由业主委员会主任和物 业管 理公司法定代表人签字并加盖公章后公布. 住宅区公用设施专用基金的所有权属住宅区全体业主和业主委员会. 134 住宅区公用设施专用基金的所有权住宅区公用设施专用基金的主管部门市住宅主管部门和区住宅管理部门. 135 住宅区公用设施专用基金的主管部门 住宅区公用设施专用基金所说的开发建设单位总投资含公用设施配套费, 建 136 住宅区公用设施专用基金所说的开发建设单位总投资 造成 本. 住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的范围是:区内的非市政道 137 住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的范围 路,路 灯,沟,渠,池,井,园林绿化地,地下排水管等;文化娱乐体育场所,停 车场, 连廊,自行车房(棚).(不包括产权不属于全体业主共有的物业). 住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的标准是:区内道路路面,路 138 住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的标准 基严 重损坏,造成无法通行的;路灯线路需要改造或重新敷设的;沟,渠,池, 井, 井壁(面)出现严重断裂或破损的;园林绿化地树木,草皮及雕塑,小品等 设施 需重新造植或更新改造的;文化娱乐体育场所需改造,改建或因房屋的基础 倾斜 造成裂缝或因结构等原因造成柱,梁,板墙,裂缝或严重损坏的;停车场, 连廊, 自行车房(棚)需要更新,改造,改建的;地下排水管网大修,更新,改造 等. 上述范围之外的由市住宅主管部门确定. 139 高层住宅区专用基金的使用比例 30%用于本体外公用设施;其余用于本体共 用设 施的重大维修工程项目. 专用基金不属于业主委员会或物业管理公司的经营收入. 业主委员会或物业管理公司的经营收入. 140 专用基金 业主委员会或物业管理公司的经营收入 专用基金用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时, 只能使用基金的增 141 专用基金用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时, 值部 分.如增值部分不足,从管理费积累中垫支或由业主分摊. 物业管理公司需要使用专用基金时, 应向业主委员会提供法定代表人签字盖 142 物业管理公司需要使用专用基金时, 应向业主委员会提供 章的 使用申请;该项目有关图纸,预算资料;施工承接单位或人员资质资料. 业主委员会对物业管理公司使用专用基金的审批程序是: 143 业主委员会对物业管理公司使用专用基金的审批程序是 业主委员会在接到 物业 管理公司使用专用基金的申请后 14 日内召集业主大会审议;同意后,向区 住宅管 理部门报送有业主委员会主任及物业管理公司法定代表人共同签字的 《住宅 区公 用设施专用基金使用申请表》;区住宅管理部门应在接到申请表后 14 日内 完成审 批并将款项拨到物业管理公司帐户. 维修基金属各类物业业主的共有资产, 以每个单体物业为单位, 144 房屋 本体) (本体) 维修基金 由 该单体物业的所有业主按各自物业的建筑面积分担和享用.房屋(本体)维修基金的主管部门是市住宅主管部门;各区住宅主管部门对 145 房屋(本体)维修基金的主管部门 辖区 内各类物业的本体基金的使用和管理指导和监督. 业主缴交房屋(本体)维修基金规定:业主自该栋房屋竣工交付使用保修期 146 业主缴交房屋(本体)维修基金规定 满后 的第一个月起,按月缴交本体维修基金;业主发生变更时原业主所交的本体 基金 不予退还. 因开发单位的原因造成空置的房屋, 其本体基金由开发单位缴交. 房屋(本体)维修基金的收取标准执行市物业主管部门颁布的指导标准.指 147 房屋(本体)维修基金的收取标准 导标 准每两年制订和发布一次. 各业主委员会可根据房屋的使用状况和本体基金 积累 状况,经与物业管理公司协商后,对本体基金缴交标准作适当调整. 房屋(本体)维修基金的使用原则是: 148 房屋(本体)维修基金的使用原则 :按照取之于民,用之于民的原则,用 于房 屋本体共用部位的维修养护. 房屋(本体)维修基金的使用范围是:共用部位的维修养护由管理处组织实 149 房屋(本体)维修基金的使用范围 施, 其费用从本体基金中支出.共用部位是结构相连或具有共有,共用性质的部 位, 设施和设备,包括:房屋的承重结构部位(包括基础,屋盖,梁,柱,墙体 等), 抗震结构部位(包括构造柱,梁,墙等),外墙面,楼梯间,公共通道,门 厅,公 共屋面,本体共用排烟道(管),电梯,机电设备,本体消防设施,公共天 线,本 体上下水主管道,共用防盗监控设施等. 房屋(本体)维修基金的使用比例:本体基金的 30%用于房屋本体共用部位 150 房屋(本体)维修基金的使用比例 的日 常维修和零星小修,其余的 70%用于房屋本体共用部位中修以上维护工程 (含新 增和改造工程,下同);用于中修以上维护工程时,须经业主委员会或该栋 50%以 上业主书面同意. 房屋(本体)维修基金维修标准:房屋共用部位的大,中,小修标准执行国 151 房屋(本体)维修基金维修标准 家建 设部有关标准. 房屋(本体)维修基金不够支出时,经业主委员会决定,由全体业主分摊; 152 房屋(本体)维修基金不够支出时 单栋 房屋本体基金不够使用时,经业主委员会或该栋 50%以上业主书面同意, 由该栋 各业主按规定分摊. 物业管理公司之管理处对每年房屋(本体)维修基金的使用应于每年 12 月 153 物业管理公司之管理处对每年房屋(本体)维修基金的使用 31 日前提出下年度使用本体基金的计划及预算,提交业主委员会审议通过.业主 委员 会应在收到管理处的计划及预算后 15 日内作出答复,逾期视为同意;急修 工程应 在 7 日内答复,逾期视为同意. 154 如业主委员会或该栋房屋部分业主不同意管理处使用本体基金进行中修以 上维修工程计划时, 管理处认为有充足理由使用, 或该项目实施与否涉及国 上维修工程计划时, 家或特区城市管理,房屋管理,园林绿化管理等有关规定的,可由物业管理 公司申请,经区住宅管理部门核准后实施. 房屋(本体)维修基金使用之后的手续:日常维护和零星小修由管理处主任 155 房屋(本体)维修基金使用之后的手续 签字, 作为本体基金支出记帐凭证;中修以上工程应出具&施工项目清单&,由委 员会主 任或该栋楼长(或 20%以上业主),管理处主任签字,作为本体基金支出 记帐凭 证. 房屋(本体)维修基金的帐务以房屋本体每栋为单位进行专(记)帐管理, 156 房屋(本体)维修基金的帐务 并设 立专用帐号存储本物业的本体基金. 房屋(本体)维修基金的监督办法:本体基金的收支项目,由管理处每三个 157 房屋(本体)维修基金的监督办法 月在 各栋房屋的显著位置公布一次.基金帐目列明基金应用的项目,部位,费用 支出 及证明人, 基金余额 (单体和全部) 并接受有关部门和业主的监督和质询. , 业主不按规定缴纳基金的, 158 业主不按规定缴纳基金的,管理处可按法规政策规定或委托管理合同,业主 公约 规定采取相应催缴措施. 物业管理公司及其管理处在使用房屋(本体) 159 物业管理公司及其管理处在使用房屋(本体)维修基金有下列不规范行为之 一的, 一的, 市,区住宅主管部门可依法规,规章规定予以处罚:1.擅自提高本体基金收 费标 准;2.改变本体基金的用途,挪作它用的;3.未按规定期限公布本体基金收 支帐 目的;4.拒绝接受业主委员会或业主查询的. 物业管理公司及其管理处未按时公布帐目或拒绝查询的, 业主可以拒缴本体 160 物业管理公司及其管理处未按时公布帐目或拒绝查询的, 基金. 对房屋(本体)维修基金用于日常小修并超出规定的本体基金比例的, 161 对房屋(本体)维修基金用于日常小修并超出规定的本体基金比例的,经业 主委 员会或所维修养护单栋房屋 50%以上业主同意,日常小修可以超出规定的 本体基 金比例,超出部分可在下年度本体基金的小修费里冲抵,或经业主委员会决 定提 高本体基金收取标准弥补.房屋(本体)维修基金征收的具体标准是:本体基金征收标准应根据物业的 162 房屋(本体)维修基金征收的具体标准是 使用 年限及新旧程度,维修养护实际需要,并考虑群众的经济承受能力等因素制 定. 本体基金可按如下标准向业主征收(注:房屋保修期内不得征收):多层住 宅(不 带电梯)每月每平方米建筑面积 0.15 元,高层商住楼,住宅楼(含带电梯 的多层 住宅)每月每平方米建筑面积 0.25 元.其他房屋(含写字楼,商业大厦, 厂房等) 的本体基金标准, 参照上述规定标准执行, 但经业主委员会或多数业主同意, 征 收标准可适当上浮,但最高上浮幅度不得超过上述标准的 50%. 房屋(本体)维修基金使用的权限规定:动用本体基金,应履行规定的程序 163 房屋(本体)维修基金使用的权限规定 和手 续,其中:日常维护和零星小修金额在 1000 元以下的,由物业管理处负责 人和本 栋房屋楼长共同签字后支付;用于中修以上维护工程或维修金额 1001 元以 上的, 须经本栋房屋占 60%以上业主同意后方可使用.本体基金确实不够支出时, 经 占 60%以上的业主同意,可由该栋房屋的业主分摊. 164 在特区从事住宅区,工业区,商住楼,写字楼等各类物业及相配套的公用设 施, 设备,公共场地的管理服务的单位,应遵守《深圳经济特区物业管理行业管 应遵守《 应遵守 理办 法》. 物业管理服务应遵守社会化,专业化,企业化的原则,保持物业与城市环境 165 物业管理服务应遵守 的整 洁优美,保障物业的安全使用,维护业主和其他非业主使用人的合法权益. 何种物业可以不采用招标的方式确定物业管理企业? 166 何种物业可以不采用招标的方式确定物业管理企业?物业由开发建设单位 自用 的;在一个物业管理区域内,多层物业总建筑面积低于五万平方米的,或高 层物 业总建筑面积低于二万平方米的,或多层,高层混合物业总建筑面积低于三 万平 方米的.前款物业管理区域的范围,由市主管部门会同有关部门划定. 物业管理服务招标,可以采取公开招标,邀请招标的形式. 167 物业管理服务招标,可以采取 物业管理服务投标书应当包括:物业管理处机构设立方案,运作流程及各项 168 物业管理服务投标书应当包括 管理 规章制度; 管理服务人员配备方案; 管理服务用房及其他物资装备配置方案; 管 理服务费用收支预算方案;管理服务分项标准与服务承诺;社区文化服务方 案;管理服务模式设想等. 物业管理企业提供物业管理服务,应当遵循国家有关的强制性标准;没有国 169 物业管理企业提供物业管理服务,应当遵循 家强 制性标准的,应当符合市主管部门规定的行业标准.鼓励物业管理企业采用 国外 先进的管理服务标准,提高管理服务水平. 物业管理企业对物业实施物业管理的佣金是不得超过物业管理成本的百分 170 物业管理企业对物业实施物业管理的佣金是 之十. 物业管理公司派出机构物业管理处下列项目支出列入物业管理成本, 但不得 171 物业管理公司派出机构物业管理处 重复 计算:1.管理处管理人员的工资,福利;2.保洁消杀费;3.治安防范费;4. 公用 配套设施日常维修养护费;5.园林绿地维修养护费;6.用于物业管理的固定 资产 折旧及经营,办公费用;7.公用部位水电费;8.电梯运行维修养护费;9. 中央空 调费. 172 对物业管理企业在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于 管理服务的经营性收入实行独立核算. 除去管理服务的成本开支, 物业管理 管理服务的经营性收入 企业的佣金和依法应缴纳的税,费后,有结余的,应转入本物业管理区域下 年度的管理服务费用,不得擅自提取或挪作他用. 物业管理企业在合理的时间内进行的物业管理活动包括对物业进行巡视 检 进行的物业管理活动包括对物业进行巡视, 173 物业管理企业在合理的时间内进行的物业管理活动包括对物业进行巡视, 查, 或对公用配套设施,设备, 或对公用配套设施,设备,公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修 养护或 改造,或按规定对物业的装修进行监管的, 改造,或按规定对物业的装修进行监管的,业主或非业主使用人应当提供 方便并 接受监管,不得无理拒绝或阻挠.具体巡视,检查的内容和时间,维修养护 或改 的项目及施工的时间,地点均应当提前公布.业主,非业主使用人与物业管 理企 业对前款维修养护或改造的项目有分歧的,由市,区主管部门决定执行;对 维修 养护或改造的费用有疑义的, 可向物业管理企业提出质询, 物业管理企业应 当在 收到质询后七日内予以答复. 业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目, 174 业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目, 物业 管理的收支帐目有疑义的, 管理的收支帐目有疑义的,可向市,区主管部门和价格行政管理部门投诉; 市,区主管部门或市,区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处, 并将查处结果书面通知投诉人. 物业管理公司应交纳的税种有:营业税,城市建设维护税,教育费附加;企 175 物业管理公司应交纳的税种有 业所 得税;增值税;印花税.营业税,城市建设维护税,教育费附加的税率为:营业收入的 5%.营业税的 176 营业税,城市建设维护税,教育费附加的税率为 1%. 营业税的 3%. 收取的中央空调使用费不算作营业收入不计征营业税. 营业收入不计征营业税 177 收取的中央空调使用费 营业收入不计征营业税. 物业管理公司代收的水,电费收费项目要交增值税. 收费项目要交增值税. 178 物业管理公司 收费项目要交增值税 物业管理费用收支公布的主要项目有:收入部分:管理费,房租,停车场收 179 物业管理费用收支公布的主要项目有 入, 有偿服务费等;支出部分:管理人员工资,福利,办公费,经营费,差旅费, 水 电费, 机电设备运转水电费, 设备工具修理费, 公共设施维修, 绿化养护费, 保 安费用,法定税率,保险费,管理佣金等;本季盈亏,上季结转,累积盈亏.三.保安服务管理治安管理主要是:必须通过现行的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进 001 治安管理主要 设备与 工具, 防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的 生命 财产与身心健康的行为与因素,比如电线短路,煤气泄露,电梯关人,水管 破裂, 火警,偷盗,滋扰以及噪声等,还有如自然灾害,人为事故,流氓活动以及 各种 破坏活动的预防与阻止,确保业主或非业主使用人人身不受伤害,财物不受 损失, 工作,生活秩序正常. 治安管理的主要内容是:防扰乱秩序,防盗,防破坏,防流氓活动,防灾害 002 治安管理的主要内容 事故. 治安管理的目的是人身不受伤害,财物不受损失,工作,生活秩序正常. 003 治安管理的目的 物业公司的治安管理队伍可采用委托保安公司实施安保服务和自建保安队 004 物业公司的治安管理队伍可采用 伍实施 安保服务. 保安人员入职的基本条件是身高 1.70 米以上; 岁至 28 岁; 20 高中以上文化 005 保安人员入职的基本条件 程度; 身体健康;思想品德好(当地县以上公安机关出具的无犯罪前科的证明材 料);符 合计划生育规定;具备一定的军训基本功;有深圳户口的成年人担保.退伍 军人, 党员优先考虑. 保安人员岗前培训的主要内容包括:公司简介;物业管理法规学习;企业内 006 保安人员岗前培训的主要内容 部的 有关管理制度:员工守则,工作纪律等;安全防火教育;ISO9002 质量体系 有关 安保方面文件的学习;普法学习;职业道德教育;军训.保安人员在岗培训的主要内容包括:安保操作规程;队列训练,擒拿格斗, 007 保安人员在岗培训的主要内容 体能 训练,消防灭火训练,交通指挥训练等. 保安人员单兵队列考核标准是:军人军姿;停止间转法;齐步走与立定;正 008 保安人员单兵队列考核标准 步走 与立定;跑步走与立定;敬礼. 保安人员擒拿技术动作的基本内容是:基本功:直打,侧打,勾打;弹踢, 009 保安人员擒拿技术动作的基本内容 侧踹, 勾踢;综合练习.擒敌拳等. 保安人员军事体能测试标准是:百米跑 14 秒以内;俯卧撑 50 个以上;爬楼 010 保安人员军事体能测试标准 20 层 60 秒以内. 保安守护工作的涵义是指保安人员根据有关特别服务的协议(委托管理合 011 保安守护工作的涵义是 同,业 主公约以外的协议),采取各种有效措施,对指定的人,财物,场所地以及 其他对 象所进行的看护和守卫活动.从宏观的涵义来看,对一个住宅小区,对一栋 或一 组大厦以及对一个工业区等物业的保安工作实际上就是保安守护工作, 只不 过物 业管理单位不承担生命及财产的保险责任. 保安守护工作主要有:保护人身安全;保护财产安全;维护客户单位内部正 012 保安守护工作主要有 常的 秩序. 在守护过程中可能遇到的主要问题是:火灾;盗窃;破坏;扰乱秩序;业主 013 在守护过程中可能遇到的主要问题是 或非 业主使用人求助. 巡逻保安服务的主要任务是:维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安秩 014 巡逻保安服务的主要任务是 序; 预防,发现,制止各种违法犯罪行为;及时发现各种可疑情况,抓获现行违 法犯 罪分子;警戒,保护刑事案件,治安事件和治安灾害事故现场;检查发现防 范方 面的漏洞;平息巡逻中突发事件和意外事故. 遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方法是:及时予以制止,并尽量 015 遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方法是 将其 抓获;迅速报告公安机关;疏散无辜群众. 遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是:控制,稳住领头者;疏散围观者; 016 遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是 迅速 报告有关部门及公安机关,平息事件;协助客户单位处理问题;防止事态扩 大. 遇有疯, 醉汉闯入守护目标的主要处理方法是 守护目标的主要处理方法是: 017 遇有疯, , 傻 醉汉闯入守护目标的主要处理方法是 将其劝出守护目标范围, 无 效时,通知其家属,单位及公安机关实施控制,监护.守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是:迅速向公安机关报案;保 018 守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是 护好 现场;安抚受害者;注意守护目标范围内可疑人员.如抓获犯罪嫌疑人,应 迅速 移交公安机关,防止其逃跑.遇闯卡车辆,应记下车牌号及车辆特征,必要 时报 告公安机关. 发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是:留心观察,注意其行为 019 发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是 发展, 并及时向有关领导报告,做好控制工作. 遇有守护范围突然停电情况下的主要处理方法是 理方法是: 020 遇有守护范围突然停电情况下的主要处理方法是 遇夜间突然停电或守护灯 光突 然熄灭,特别加强门卫和要害部位的守护,在照明恢复前,严格控制人员进 出. 遇有业主或住户当面或电话向保安人员反映情况时的主要处理方法是: 021 遇有业主或住户当面或电话向保安人员反映情况时的主要处理方法是 问清 反映 者姓名,房号,单位,详细记录报告的内容;对当面报告者要记清其相貌, 衣着 特征;对报告内容及时向有关领导汇报. 保安巡逻工作的主要方法是:采取定线,不定线相结合的巡逻线路;采取点 022 保安巡逻工作的主要方法是 与线 结合的方法. 保安巡逻工作应注意的事项是:在时空控制上应注重系统管理;经常结合治 023 保安巡逻工作应注意的事项是 安方 面的情况,及时调整力量和巡逻方法;经常教育巡逻人员增强危险观念,要 求每 个巡逻人员在巡逻中,要全神贯注,细心观察,不忽视一点可疑迹象,不放 过任 何应该解决处理的问题, 夜间巡逻要更加注意行人, 车辆表现出来的可疑点, 以 及不正常的烟,光等. 违反治安管理行为的主要内容是: 妨害公共安全行为; 024 违反治安管理行为的主要内容是 扰乱公共秩序的行为; 侵 犯他人人身权利行为;侵犯公共财产的行为;妨害社会管理秩序行为;违反 消防 管理行为;违反交通管理行为;违反户口或居民身份证管理行为. 违反治安管理行为与犯罪的主要区别是:情节轻重和对社会危害大小不同; 025 违反治安管理行为与犯罪的主要区别是 触犯 的法律不同;应当受到的处罚不同. 正当防卫的条件是:1.正当防卫的不法侵害条件:必须有真实存在的不法侵 026 正当防卫的条件是 害行 为,才能进行正当防卫;必须针对正在进行的不法侵害行为,才能实行正当 防卫.2.正当防卫的防卫条件:正当防卫必须针对不法侵害者本人实行;正当防卫 不能 超过必要限度,造成不应有的损害. 真实存在的不法侵害行为:指客观上发生了危害社会的行为. 027 真实存在的不法侵害行为 正当防卫的必要限度:要看防卫行为是否能有效制止住不法侵害;要把防卫 028 正当防卫的必要限度 行为 与侵害行为进行比较,凡是经综合分析认为防卫行为与侵害行为在性质,强 度, 手段等方面大体相当,即可认定是制止不法侵害所必须的限度. 非正当防卫的性质:属于不法行为. 029 非正当防卫的性质 常见的非正当防卫有:假想防卫;防卫挑拨;不适时防卫;局外防卫;抗拒 030 常见的非正当防卫有 防卫; 互殴行为;防卫过当. 防卫过当:指行为人的防卫行为超过了必要限度,给对方造成了不应有的损 031 防卫过当 害的 行为. 紧急避险的定义是:为了公共利益,本人或他人的人身及其他权利免受正在 032 紧急避险的定义是 发生 的危险,不得已采取的损害另一合法利益的行为. 紧急避险的构成要件主要是:必须是合法利益受到紧急危险的威胁;危险必 033 紧急避险的构成要件主要是 须是 正在发生的;避险行为必须是为了使合法利益免遭损害而实施;避险行为必 须是 在没有其他方法可以排除危险,在迫不得已的情况下实施的;紧急避险必须 是实 际存在的,不能是假想的或推断的;避险行为不能超过必要的限度. 保安员处理问题应遵循的原则: 034 保安员处理问题应遵循的原则:保安员在履行自己的职责时,会遇到许多问 题需 要处理,在维护业主(租户)的安全和利益的同时,依法办事,依法执行政 策, 不徇私情,以理服人. 保安员处理问题应遵循的方法: 035 保安员处理问题应遵循的方法:对不同性质的问题采取不同的处理方法.对 一般 违反法规和管理规定的问题,如民事纠纷,可通过说服教育的方法解决,主 要是 分清是非,耐心劝导,对一时解决不了又有扩大趋势的问题,应采取&可散 不可 聚,可解不可结,可缓不可急,可顺不可逆&的处理原则,尽力劝解,把问 题引 向缓和,千万不要将矛盾激化,因为这样不利于解决问题.对处理问题上, 坚持教育与处罚相结合的原则,如违反情节轻微,不需处罚的,可当场教育,或 协助 所在单位,家属进行教育,如需要治安处罚的,交公安机关处理.违反其他 行政 规定的,交行政机关处理.对于犯罪行为,应及时制止,并把犯罪分子扭送 公安 机关.四.停车场管理物业管理辖区车辆管理主要是 主要是:停车场(库)的建设;建立健全停车场管理 001 物业管理辖区车辆管理主要是 规章 制度. 停车场( 的规划应注意:是否经济;是否因地制宜. 002 停车场(库)的规划应注意 停车场( 内部主要有光度要求;设施要求;区位布置等方面的要求. 方面的要求. 003 停车场(库)内部主要有 方面的要求 面积. 004 一个标准车位大概为 2.5 M x5.0 M 面积. 车辆被盗的主要处理办法是:车辆在停车场被盗,由管理处确认后协同车主 005 车辆被盗的主要处理办法是 迅速 向当地公安机关报案.同时,被保险人(车主,停车场)应立即通知保险公 司. 车管员,管理处,车主应配合公安机关和保险公司作好调查处理工作. 车辆被损的主要处理办法是:当车管员发现停车场里的车辆被损坏时.车管 006 车辆被损的主要处理办法是 员应 立即通知车主,并报告班长和管理处.属撞车事故的,车管员不得放行造成 事故 的车辆,应保护好现场;未及时发现肇事车辆的,要积极排查,协助受损车 主处 理.属楼上抛物砸车事故,车管员应立即制止,并通知肇事者对造成的事故 进行 确认;未当场发现肇事者,要对大概区域住户发出警告性告示,并协助受损 车主 处理.车管员认真填写&交接班记录&,如实写明车辆进场时间,停放地点, 发生 事故的时间以及发现后报告有关人员的情况. 车辆出入停车场( 应注意:1.车辆出入后切记放下道闸,以防车辆冲卡. 007 车辆出入停车场(库)应注意 2. 放下道闸时应格外小心,防止道闸碰损车辆和行人.3.遵守服务礼貌用语中 车辆 管理服务文明礼貌用语. 住宅区(大厦)的停车场( 的管理者是:从事该住宅区(大厦)的物业 008 住宅区(大厦)的停车场(库)的管理者是 管理 的物业管理公司. 机动车在辖区内道路上的限速是:时速不得超过 15 公里. 009 机动车在辖区内道路上的限速是 进入小区(大厦)停车库机动车限速是每小时 5 公里以下. 010 进入小区(大厦)停车库机动车限速是进入小区(大厦)停车库机动车,物业管理公司不承担业主或非业主使用人 011 进入小区(大厦)停车库机动车,物业管理公司 之车 辆保险责任,除非双方另有约定;车辆人库后,贵重物品请勿放在车内,由 此所 造成的损失均由车主自负. 车库内车位已停满车辆, 012 车库内车位已停满车辆,管理员应放置车位已满标志,并禁止车辆再进入车 库. 车辆进入小区应停放在:规划好的停车位上. 013 车辆进入小区应停放在 如果小区内车位已满,业主或非业主使用人的车辆:应服从车辆管理员的指 014 如果小区内车位已满,业主或非业主使用人的车辆 挥停 放. 车辆不可以长期在小区内停放. 长期在小区内停放. 015 除私家车位外,车辆 车辆 长期在小区内停放 办理了停车场营业执照和许可证的停车场, 对进入停车场临时停放的车辆必 016 办理了停车场营业执照和许可证的停车场, 对进入停车场临时停放的车辆 须缴 费. 业主在小区停放车辆应注意:锁好车门,设置防盗报警系统,车内贵重物品 017 业主在小区停放车辆应注意 随身 携带,停车卡不能留在车内. 有些小区,管理处要求进入小区车辆停放时关闭防盗报警喇叭. 018 有些小区,管理处要求进入小区车辆停放时关闭防盗报警喇叭.这是因为为 防止 由于雷暴,触动等发生鸣叫,影响小区居民休息.这种措施是以高质量的保 安服 务为基础的. 私家车位,物业管理公司如何管理:不能按《深圳市机动车辆保管统一收费 019 私家车位,物业管理公司如何管理 标准》 收费, 只能按标准停车位面积 X 辖区内最高管理费标准与最低管理费标准的 平均 值收取管理费.即按一般物业进行管理. 机动车不可以在辖区内道路上超车. 辖区内道路上超车. 020 机动车 辖区内道路上超车 机动车不可以在小区(大厦)任何场所试车,修车和练习. 在小区( 021 机动车 在小区 大厦)任何场所试车,修车和练习. 在车位已满的情况下, 在绿化地, 022 在车位已满的情况下,不可以在绿化地,人行道,消防通道临时停放车辆. 在绿化地 人行道,消防通道临时停放车辆. 在小区可以例外行车, 023 执行任务的车辆(消防车,警车,救护车)在小区可以例外行车,停泊. 在小区可以例外行车 停泊. 停车场管理规定:1,停车场车管员必须 24 小时值班,将管理制度,岗位责 024 停车场管理规定 任人 姓名,照片,停车场负责人,营业执照,收费标准悬挂在停车场出入口明显 位置. 2,停车场内按消防要求设置消防栓,配备灭火器,由车管员负责管理使用, 物业 部消防人员定期检查.3,停车场一般需设三名工作人员,一名登记收费, 二人指 挥车辆出入和停放.五.消防管理物业管理公司消防管理队伍的原则是 的原则是: 001 物业管理公司消防管理队伍的原则是 每个管理处的员工都是公司的义务消 防员. 消防管理人员的具体工作内容是:负责消防报警中心的日常值班;普及防火 002 消防管理人员的具体工作内容是 知识 教育,落实防火岗位责任制;定期进行消防安全检查;火灾发生时是灭火的 骨干 力量. 消防工作的方针是:&预防为主,防消结合&. 003 消防工作的方针是 消防工作包括防火与灭火两个方面. 两个方面. 004 消防工作包括 两个方面 消防安全工作的基本措施是:行政,技术和法制措施. 005 消防安全工作的基本措施是 防火责任人制度& 006 &防火责任人制度&是:&谁主管,谁负责&. 我国最高消防行政法规是:《中华人民共和国消防条例》和《中华人民共和 007 我国最高消防行政法规是 国消防 条例实施细则》 消防监督的三要素是:监督者,被监督者和监督标准. 008 消防监督的三要素是 消防监督最可靠的保证是:组织. 009 消防监督最可靠的保证是 消防重点部位的确定:火灾易发部位,发生火灾影响全局的部位,重点项目 010 消防重点部位的确定 和技 术设备,财富集中部位,人员集中部位,村镇粮食加工厂. 重点防火单位的防火责任人是:单位正职领导. 011 重点防火单位的防火责任人是 重点防火单位工作人员对本人岗位的防火责任是:对本岗位的消防安全负 012 重点防火单位工作人员对本人岗位的防火责任是 责. 室内装修应使用:不燃材料,难燃材料及燃烧时不发出有毒气体的材料. 013 室内装修应使用 重点单位消防工作的重点是: 定期组织消防演练. 014 重点单位消防工作的重点是 制定应急灭火和疏散方案, 公共场所发生火灾时现场工作人员承担的义务是: 引导在场群众疏散. 015 公共场所发生火灾时现场工作人员承担的义务是 组织, 物业管理单位的消防管理职责是:建立,健全防火安全制度,明确防火安全 016 物业管理单位的消防管理职责是 责任; 管理,维修,保养,更新物业区域内的公共消防设施和器材;落实值班巡查 制度; 建立义务消防队,扑救初期火灾,引导安全疏散. 对存在火灾隐患并不按要求整改的: 017 对存在火灾隐患并不按要求整改的 自整改期限届满之日起对责任单位处以 每日 一千元以上五千元以下罚款. 建筑物内部装修工程消防设计未经审核或审核不合格擅自施工的处以每平 018 建筑物内部装修工程消防设计未经审核或审核不合格擅自施工的处以 方米罚 款 30 元. 燃烧的四个特征是:放热,发光,火焰和发烟. 019 燃烧的四个特征是 可燃物的着火方式是:引燃和自燃. 020 可燃物的着火方式是 大多数火灾是由引燃方式引起的. 021 大多数火灾是由 由引燃引起的火灾必须具备可燃物,助燃物,火源三个条件. 三个条件. 022 由引燃引起的火灾必须具备 三个条件 火源主要是明火和高温物体两种. 两种. 023 火源主要是 两种 发热的导线属于火源. 024 发热的导线 火灾的主要助燃物是:空气(氧). 025 火灾的主要助燃物是 防止火灾发生的最重要措施是:消除火源. 026 防止火灾发生的最重要措施是一氧化碳是剧毒,可燃性质的气体. 性质的气体. 027 一氧化碳是 性质的气体 火灾中导致人员死亡最多的原因是:烟毒气致死 50%以上. 028 火灾中导致人员死亡最多的原因是 灭火的原理是:断绝可燃物,降低火场温度,窒息缺氧法,抑制火区连锁反 029 灭火的原理是 应. 火灾分为:A 类固体,B 类油脂及液体,C 类气体,D 类可燃金属. 030 火灾分为 常用的灭火器主要有:清水,泡沫,二氧化碳和干粉灭火器. 031 常用的灭火器主要有 对一般固体火灾适用:清水,泡沫,二氧化碳和干粉灭火器. 032 对一般固体火灾适用 对贵重设备适用:二氧化碳灭火器. 033 对贵重设备适用 对档案材料应用:二氧化碳灭火器. 034 对档案材料应用 对可燃液体适用:泡沫灭火器. 035 对可燃液体适用 干粉灭火器的用途最广,它适用于气体,液体和电气设备火灾. 036 干粉灭火器的用途最广,它适用于 干粉灭火器一般应和泡沫灭火器连用. 037 干粉灭火器一般应和 在配电房应配置:干粉灭火器和二氧化碳灭火器. 038 在配电房应配置 电气线路火灾的原因是:短路,过负荷和接触电阻过大. 039 电气线路火灾的原因是 气线路的安装必须由合格电工人员负责. 人员负责. 040 电气线路的安装必须由 人员负责 电线绝缘必须合乎电压要求. 要求. 041 电线绝缘必须合乎 要求 为在短路和过负荷时能及时切断电源,必须在线路中安装熔断器装置. 装置. 042 为在短路和过负荷时能及时切断电源,必须在线路中安装 装置 用钢, 043 不可用钢,铁丝代替熔丝. 用钢 铁丝代替熔丝. 接触电阻过大会产生极大的热量引致直接燃烧的后果. 后果. 044 接触电阻过大会产生 后果 为防止接触电阻过大必须做好保证牢固连接线路工作. 工作. 045 为防止接触电阻过大必须做好 工作 防止电气线路火灾的重点在:选材和安装方面的工作. 046 防止电气线路火灾的重点在 具较大火灾爆炸危险性的焊割方法是:电焊和气焊. 047 具较大火灾爆炸危险性的焊割方法是 在重点防火部位动用电焊,气焊必须经过相应级别的审批手续. 手续. 048 在重点防火部位动用电焊,气焊必须经过 手续 在扑灭电气火灾时应坚持先断电,后灭火原则. 原则. 049 在扑灭电气火灾时应坚持 原则 发生火灾时切断电源最好使用绝缘工具. 工具. 050 发生火灾时切断电源最好使用 工具 为避免触电,对使用灭火器扑灭电器火灾时应注意:尽量增大喷枪和带电体 051 为避免触电,对使用灭火器扑灭电器火灾时应注意 的距 离. 气焊使用的危险气体是:乙炔. 052 气焊使用的危险气体是 仓库内物品摆放应做到分类,分堆和防火间距要求. 要求. 053 仓库内物品摆放应做到 要求 仓库不可设置移动式照明灯具. 移动式照明灯具. 054 仓库 移动式照明灯具 仓库的电源开关必须安装在:仓库外. 055 仓库的电源开关必须安装在 在消防安全责任上,建筑设计部门实行&谁设计,谁负责&原则. 原则. 056 在消防安全责任上,建筑设计部门实行 原则 经公安消防机关审批的高层建筑防火设计图纸不可在实际施工中变动. 在实际施工中变动. 057 经公安消防机关审批的高层建筑防火设计图纸 在实际施工中变动 扑灭初期火灾的最有利时机是:起火后 5-7 分钟 058 扑灭初期火灾的最有利时机是 在组织灭火自救工作中 应坚持救人重于救火的前提. 作中, 059 在组织灭火自救工作中,应坚持 建筑物必须制定灭火和疏散应急方案. 制定灭火和疏散应急方案. 060 建筑物 制定灭火和疏散应急方案 对消防管理人员任职要求:先培训,后上岗. 061 对消防管理人员任职要求 在疏散中首先要了解:火场内的人员有无被困. 062 在疏散中首先要了解 疏散的首要次序是:疏散着火层以上人员. 063 疏散的首要次序是 在疏散中如何稳定群众情绪:喊话宣传. 064 在疏散中如何稳定群众情绪 疏散中人员较多或能见度较低时,应采用:鱼贯队列式的方法. 065 疏散中人员较多或能见度较低时,应采用 对脱险人员管理的首要任务是:阻止其重返火场. 066 对脱险人员管理的首要任务是 对物资疏散的第一任务是:疏散可能扩大火势和爆炸的物资. 067 对物资疏散的第一任务是物资疏散和人员疏散不可同时在一个安全通道里进行. 同时在一个安全通道里进行. 068 物资疏散和人员疏散 同时在一个安全通道里进行 地下建筑和地下停车场的安全出口至少应有 和地下停车场的安全出口至少应有:2 个. 069 地下建筑和地下停车场的安全出口至少应有 在疏散中对伤病员和行动不便的人员应:使用消防电梯. 070 在疏散中对伤病员和行动不便的人员应 由于中性平面效应,打开着火层以下的门窗时应注意:不要过多打开门窗. 071 由于中性平面效应,打开着火层以下的门窗时应注意 动力工程部门在发生火灾后不可立即撤离岗位去支援一线. 立即撤离岗位去支援一线. 072 动力工程部门在发生火灾后 立即撤离岗位去支援一线 最大的火灾隐患是人们对火灾隐患认识不足, 073 最大的火灾隐患是人们对火灾隐患认识不足, 因此消防管理工作要切实做好 宣传 教育方面工作. 方面工作. 方面工作 作为承建商, 物业消防系统安全负责. 074 作为承建商,应对物业消防系统安全负责. 物业消防系统安全负责 消防中心是整个消防系统的中心枢纽部分. 075 消防中心是 . 自动报警系统包括:烟感,温感,警铃.手动按纽,联动设备. 076 自动报警系统包括 消防水不能借用它途. 借用它途 077 消防水 借用它 排烟阀,送风阀在无火警时应保持关闭状态. 078 排烟阀,送风阀在无火警时 . 气体灭火系统一般安装在:电气设备房. 079 气体灭火系统一般安装在 设备房门都是防火门. 防火门. 080 设备房门 防火门 消防通道的防火门要保持关闭状态: 081 消防通道的防火门要保持关闭状态 保证发生火灾时烟和热量不能进入消防 通道 内. 消防通道的照明灯,指示灯应常亮 常亮. 082 消防通道的照明灯,指示灯 常亮. 为防盗窃,可否在适当时段锁上消防通道门?: ?:否 083 为防盗窃,可否在适当时段锁上消防通道门?: 消防通道不可临时堆放货物. 临时堆放货物. 084 消防通道 临时堆放货物 温感一般安装在:停车场和某些设备间. 085 温感一般安装在 引起烟感误报的主要原因是:烟雾和灰尘过大. 086 引起烟感误报的主要原因是 报警时,警铃和紧急广播会: 087 报警时,警铃和紧急广播会:向报警层和上下两层报警. 风阀开动的形式是 形式是:报警