逢源路拆迁 再碰广州房价敏感神经 - 观点地产网
　　逢源路的拆迁会让需要购房的需求加大，因此很有可能继续推高荔湾区一手及二手楼盘的价格。
　　进入6月以来，广州市最受人关注，最受广州市民热议的话题之一就是老西关逢源路的八条老街的拆迁。而这次&中心城区&的拆迁也将为目前已经持续走高的房价添加继续上扬的因素。
　　旧城改造
　　6月1日，广州市国土房管局正式发出通知，位于逢源路宝盛沙地二期地块内近160间老房子已被列入荔湾区连片危破房改造计划。
　　这次拆迁涉及的街道，包括逢源路宝麟坊、宝盛大街、宝盛横街、宝盛沙地、宝德里全部房屋，以及宝源正街、宝源北街、逢源路104号至114号部分房屋。通知指出，从本月启动评估工作和居民搬迁工作，拆迁期限是日-日。
　　据悉，宝盛沙地二期旧城改造项目是荔湾区旧城改造项目，拆迁面积共1.4万平方米，当中有19个门牌是公房，160个门牌属于私房。
　　而对于人们最关注的拆迁补偿，荔湾区旧城改造办公室主任郑汉加日前在接受媒体采访时表示，逢源路拆迁补偿标准与恩宁路补偿标准相当，临迁居民可获得每平方米30元的临迁费，回迁时可选择同等面积房屋。
　　此前，恩宁路拆迁户补偿多数超过8千元/平方米。如果业主签约弃产，还可额外拿到1200元/平方米的奖励金。
　　经了解，本次拆迁涉及的范围其实已经&延宕&5年之久。逢源路北段的宝盛沙地于2003年计划改造并作商业用地重新开发，2004年建成&宝盛园&小区的地块属于改造一期工程，但二期工程的宝盛大街、宝麟坊等8条街，因某些原因最终夭折，至今已5年。
　　今年6月该地块改造重新启动后，已经明确不再作为商业地块开发，政府承诺此项目坚持不盈利，主要为了解决荔湾区旧城改造过程中的回迁问题。
　　推高房价？
　　目前，逢源路上有一在售楼盘，即新城市地产开发的&逢源轩&。据新城市地产的工作人员表示，目前逢源路拆迁的事情还未给楼盘销售带来任何影响，项目还是在正常销售中。
　　据了解，5月1号，逢源推出二期全新双景观大宅,价格从13800元/平方米至18300元/平方米,均价是16000元/平方米，带3500元/平方豪华装修。而到目前，二期销售业绩良好。
　　广州中原地产总经理黄韬对观点地产新媒体表示，从目前来看，拆迁可能带来的影响还暂时没有表现。但从长远来说，今年广州老城区楼盘的供应量本来就不多，逢源路的拆迁会让需要购房的需求加大，因此很有可能继续推高荔湾区一手及二手楼盘的价格。
　　事实上，进入6月后，逸彩新世界推出了最后一期单位，共800套的货量，加上逢源轩、和黄逸翠湾及银基金湾三个楼盘继续推售的项目，荔湾区在下半年的可售货量将略高于上半年，但也不会太多。
　　据6月5日，广州市国土房管局公布《2009年5月广州市十区房地产交易登记情况》显示，荔湾区均价为11587元/平方米，环比升18.1%。
　　但同时，黄韬也认为，荔湾区的楼盘均价是否会继续走高还存在一些不确定因素，比如政府是否会加大老城区的土地供应等等。黄韬分析，今年广州推出的土地较少位于老城区，而接下来，如果政府加推老城区的土地供应，那么对缓解房价上涨也会起到一定的作用。
　　黄韬表示，从个人来说，他并不赞成逢源路进行拆迁，因为逢源路附近有很多西关老宅、百年旧居，但现在看来，拆迁已经势在必行，那么妥善解决居民的搬迁、回置问题将成为重点。
会员机构资讯住房拆迁补偿将越来越少
住房拆迁补偿将越来越少
　　2012年后，房市可能长期走熊，所以必须与时俱进，必须有熊市思维。必须按照房熊市来预测未来，按照房产税将普遍开征来计算未来。炒房囤房者的思维还停留在“大买钢筋”的房牛市里，有沦为负翁的风险。
　　一、何时会拆迁
　　目前商品房的设计使用年限和平均寿命是多少？身为建设部住宅产业化促进中心副主任的童悦仲说过：“国内商品房住宅土地年限是70年，住宅建筑规范设计的住宅使用年限是50年，但国内住宅的平均寿命却仅仅为30年。”知名房地产人士任志强说过：“我国目前的住宅建筑平均寿命仅为30年。”
　　何时会拆迁，在很大程度上取决于市场需求。在偏僻的山区农村，60年前盖的简易住房，谁来拆迁？近十年,房价不断上涨，追涨买房的人很多，住房需求很大，所以30年左右的老房子就拆迁了。20年后，目前的新房次新房,可能多数到房龄40年才拆迁,不是因为质量提高了,而是人少房多，住房和住房用地都严重过剩，房价低迷，住房用地需求减少。因为设计使用年限是50年，因为先交钱后盖房，因为偷工减料是普遍现象，所以房龄30年就不得不关蚊子了,到拆迁要空置10年,也就是说,浪费房产税10年，被印钞鸡偷钱10年。
　　二、拆迁补偿将越来越少的原因
　　1、 城市化的速度将越来越慢。
　　目前住房拆迁高额补偿，是城市化的结果。30几年来加快城市化，住房需求大增，旧城改造提速，政府急于用地，但是老房子里都有人住着，你急他不急，不得不给拆迁户高额拆迁补偿。快速城市化，房价不断上涨，拆低盖高，土地多子多孙，“肥肉”堆积如山，怕你当钉子户，所以大手大脚地分给你拆迁户一大块肉。
　　今后，城市化的速度将越来越慢，人少房多的情况越来越严重，旧房拆迁的速度将很慢，拆10套盖9套以下，政府、拆迁公司难以赚钱，所以拆迁补偿将越来越少。
　　2、土地使用权年限越来越少。
　　目前土地使用权何时到期，连政府都说不清，所以不得不默认是70年。
　　今后人少房多，需求不旺，所以许多住房的拆迁可能是40年左右，土地使用权剩下30年是白纸黑字。
　　3、 今后住房和用地过剩，土地含金量将降低。
　　现在都说土地会越来越金贵。20年后发现，大陆一个100万人口的城市，可以扩大１０倍，只要往郊区四个方向一直扩展就是了，所以城市土地不可能像“永远那么大的”香港那样寸土寸金，越来越金贵。即使是香港，土地面积只有1100平方公里，却还有75％的土地没有开发，扣掉38％的土地是湿地郊野公园以及自然保护地之后，剩下37％的土地是可以使用却并没开发的。
　　“拆迁城市民房”，费时费事而且赚钱越来越难。“征收农地”，10万元拿地，拍卖达到几百万元，有的利润几十倍，赚钱动力日增。于是，获取土地舍近取远，喜新厌旧，于是，“征收农地”较多。2012年，住房用地就够盖15亿人的住房，因为农地转为城市住房用地的价差大，所以20年后住房用地必然严重过剩，有的“拆迁城市民房”会沦为“城市剩女”，有的待拆房的房主在望穿秋水，苦苦等待→导致拆迁补偿减少→导致住房价格下跌→导致土地价值降低→导致拆迁补偿更少，形成恶性循环。
　　4、这是“中国特色的住房制度”的必然结果。
　　不能自拆自建，被拆迁，被圈钱，于是，房龄40年左右拆迁时被圈钱一次，再次拆迁中又被圈钱一次，拥有的住房用地价值呈现不断减少的态势。
　　5、房产税、遗产税将压制房价
　　20年后，越来越像美国，买房容易养房难。房产税越来越多，将导致房产多的成为“光荣的献血者”。贫富两极分化越来越严重，所以遗产税最终也会开征。结果是炒房囤房无利可图，住房的炒作价值丧失，主要是使用价值，导致拆迁补偿减少。
　　6、房价下跌时的拆迁补偿会减少。
　　2009年来拆迁时，拆迁公司估计可以净得可以盖2套住房的“熟地”。到2010年完成拆迁时，房价上涨50％，相当于净得可以盖3套住房的“熟地”，赚得盆满钵满，所以给你拆迁户多一些补偿也就不在乎。
　　下跌的时候，情况相反。2015年来拆迁时，拆迁公司估计可以净得可以盖2套住房的“熟地”。为了规避完成拆迁时地价下跌或积压的风险，拆迁公司就会在预算中要求得到“风险金”。上涨的时候多补偿，下跌时少补偿，仅仅这个因素，补偿就会比现在减少许多。
　　7、开发商不可能永远有暴利。
　　风水轮流转，市场有竞争，所以20年后开发商的利润将接近社会平均利润。那时，开发商在吃萝卜白菜，拆迁户不可能吃到大鱼大肉。
　　8、今后是“你要求拆迁”。
　　今后，人少房多，房价低迷，政府和开发商都赚不了大钱快钱，住房用地严重过剩，导致许多老太太房在等待拆迁。待拆迁的住房，不能自住，也不能出租，土地使用权每年在减少，房产税仍然要交，就像身上背着一块大石头，早拆迁早解脱，变成房主先急了。
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19:33:51　
　　今后住房拆迁能补偿多少的探讨
　　现在，拆迁户是腰缠万贯的老爷。今后，拆迁户可能是又哭又闹的孙子,因为今后拆迁10套只能就近补偿到4套新房。
　　一、20年后，商品房谁来拆迁，怎么拆迁？
　　1、20年后，二线城市的三等地段，10套15层的高楼房，房龄37年，要拆迁。那时城市化已经基本上完成了，炒作价值、户口价值基本上没有了，住房的使用价值没有了，只剩下土地使用权价值。
　　2、自己拆旧盖新是不可能的，拆迁离不开政府和开发商。
　　这是专业性、技术性很强的工作，前后需要与几十个部门打交道，需要盖几十个公章，需要技术队伍，所以离不开开发商。
　　自己拆旧盖新，每套必须先拿出N万元给工程队，但那时炒房不再，人少房多，许多人要现金不要房子，而且一个小区几百几千户人家，先后离开老态龙钟的旧房，已经分散居住在几十个地方，许多人住在五湖四海，意见无法统一。
　　拆迁只有由具有权威的、具有强制力的政府来统一规划，统一拆迁，统一补偿标准，才能顺利进行。不然，只要有几家出来搅局就无法推进。
　　要拆旧盖新，是整栋楼，甚至整个小区一起开工。自己拆旧盖新的话，城市就乱套了。
　　房地产开发分为一级开发和二级开发。一级开发就是政府或开发商的拆迁公司把“生地”变“熟地”的过程，包括搞拆迁工作，搞三通一平。二级开发就是买“熟地”来盖房子。
　　二、今后，10套住房拆迁后还剩下多少“熟地”？
　　1、20年后，10套住房在拆迁后，因为“拆多盖少”丢失0.5套（5％），这使得“土地价值缩水”。小计，剩下“熟地”9.5套。
　　2、20年后，
10套住房的土地使用权价值因为破拆费、建筑垃圾清运费、垃圾占地费、水电煤气通信线路的迁移费用而丢失1.5套,即拆迁工程队成本、营业税和利润需要15％，这使得“土地价值缩水”。小计，剩下“熟地”8套。
　　近几年拆迁的基本上是平房、低层楼房，是砖混、砖木结构的，不费吹灰之力。钢筋、砖头可以盖农民房，是被人拿走了。所以支付给工程队的钱不多。
　　现在的高楼大厦，是钢筋混凝土结构的，要打桩，深达二三十米，直达地下岩石层。桩打好后，还要做地下钢筋混凝土地下室。拆除清理后，土地要达到能够再打桩、再盖房的标准，费用很高。
　　更大的问题是，一个城市就要产生不计其数的建筑垃圾，必须运到几百公里以外的山区去。那时的农地已经“确权”，土地价不会像现在这么低贱。
　　站在10几层的高楼面前看，一旦拆迁，1000平米地基上面的建筑垃圾，可能需要占用大于2000平米的山区土地。
　　3、拆迁公司一级开发需要半年的时间，拆迁中会发生管理费、工资、设备、材料、盖公章的费用、营业税、红包、利润等，这些都使得“土地价值缩水”。那时人少房多，需求不旺,为了防范地价下跌、土地闲置，拆迁公司要留有一手，要求取得风险金。所以丢失1.5套（15％）土地使用权价值。小计，剩下“熟地”6.5套。
　　4、因为6.5套“熟地”只是土地，需要花掉1.5套以上的“熟地”的钱去盖房，才能变成5套“新房”。
　　三、如果政府愿意当雷锋，最多也只能是10套就近补偿到4套新房。
　　10套旧房，拆迁后剩下5套新房，在政府和拆迁户中进行分配。
　　1、根据房产证的白纸黑字，土地使用权70年 - 房龄37年 - 你买房前和拆迁过程3年 =
“熟地”到二级开发商手里的时候，土地使用权年限剩下30年（42.8％）。5套 & 57.2％ =
政府应该得到3套的新房。小计，剩下2套“新房”。
　　2、拆迁10套变成2套新房，惨不忍睹，损失实在太大了，大家愤愤不平，可能拒绝在拆迁合同书上签字。如果政府确实需要拆迁，无可奈何地当雷锋，从自己应该得到的3套新房中送给你2套，你是不是要谢主隆恩啊。但是，你10套只剩下4套“新房”，站起来后仍然是泪流满面。
　　如果地段一般,政府不急于拆迁，你就要当雷锋，只能补偿到2套新房，你无泪可流。
　　四、政府无利可图就会姗姗来迟
　　如果政府不让利,拆迁难以进行。如果政府让利, 缺乏拆迁的“钱动力”，于是拆迁的时间将推迟。
　　1套旧房补偿0.4套新房，需要补交0.6套的钱，不缺房子的“10后”,有的会选择补偿现金，不愿意补偿房子，而且大众对新房的需求也很少，使得政府、开发商盖出来的房子会产生积压，于是政府缺乏拆迁盖房的“钱动力”，缺乏拆迁取得土地的紧迫感，于是举棋不定，一拖再拖。
　　20年后，人少房多，炒房不再，如果房价低,那么大众的平均居住面积会提高,例如90平米户型的在拆迁后盖200平米户型的。如果房价高，90平米户型的在拆迁后只能盖150平米户型的，那么拆迁率就可能不超过70％。没有遇到拆迁的人家，房子已经不能居住，土地使用权年年在折旧，还要交房产税，拆迁姗姗来迟，吃亏的是房主，不得不接受现实。
　　得证，今后，100平米的住房，就近拆迁补偿，可能只剩下40平米新房。
五、对质疑声的回答
　　1、会不会出现大的计算误差？
　　答：10套房的计算误差不会大于2套新房。如果计算误差是2套新房，这多出来的2套应该还给当雷锋的政府，你拆迁户仍然是就近补偿4套新房。
　　2、房子住60年才拆迁，怎么计算？
　　答：根据人口资料，2019年中国18-22岁大学适龄人口将只有2009年的53%，10年减少一半。1990年后，中国总和生育率快速下滑，新生人口快速减少。2010年人口普查的数字，总和生育率为11.8。新生儿童将每过一代（二三十年）减少40%，或者说年轻人口每过二三十年减少40%，这必然导致未来购房的年轻人口面临崩溃式的长期减少。
　　计划生育导致人少房多的情况将一代比一代更严重，拆迁补偿当然是越来越少。.
　　10套剩下新房4套，在政府和拆迁户中进行分配。根据房产证的白纸黑字，土地使用权70年 - 房龄60年 - 你买房前有2年 -
土地使用权年限剩下7年，所以政府应该收回90％，即收回3.6套的新房。剩下0.4套的新房给你拆迁户。说明拆迁补偿随着年限的延长，呈现......4套.......3套.......2套.......1套.......的越来越惨不忍睹的态势。
　　3、一些住房将无人来拆迁，有拆迁的补偿将很少。
　　美国，一共有51个州，但一半以上人口集中在5个州。日本的东京，居住人口占全国的41%。韩国首尔，人口占全国25%。说明，人往高处走，鲤鱼跳龙门，必然导致四线城市和县城的城市化提前结束。一边是计划生育和城市化基本结束将导致居民总数越来越少，一边是快马加鞭盖房和炒房囤房导致空置房越来越多，形成﹥状态，所以四线城市和县城的人少房多情况将越来越严重，最终，一些住房将无人来拆迁，有拆迁的补偿将很少。
　　4、一线城市的一等地段的住房，真实价值也不高。
　　一等地段，楼层总是更高，所以在拆迁的时候，地基破损更严重，建筑垃圾更多，拆迁难度更大，所以剩下的“熟地”更少。假设你家是90平米
你家占有的地基土地才3平米。因为破拆费、建筑垃圾清运费、垃圾占地费、水电煤气通信线路的迁移费用等损失和开发商的利润，需要花掉1.5平米，所以平整后只剩下1.5平米的土地价值，你获得多少补偿呢？
10套能够就近补偿到4套新房就谢天谢地了。
　　一等地段的有利条件是土地稀缺，但是不利条件是房产税比普通区域更多，是拆迁后补偿三等地段的住房，第二次拆迁的时候是补偿五等地段的住房。到第二次拆迁的时候，4套住房
& 0.4 = 只剩下1.6套了。也就是说,目前你有10套住房,二次拆迁后只剩下1.6套。这是保值增值吗？
　　晚拆迁的话，因为土地使用权年限越来越少,拆迁补偿将呈现......4套.......3套.......2套.......1套.......的越来越惨不忍睹的态势。
　　越是大家认为有价值的城市，当然越有人放心大胆地炒作，所以泡沫也会吹得很大。一旦泡沫破裂，一样会出现许多的负翁。难道东经、香港的有钱人少吗？
　　5、有的住房是6层的，补偿较多，怎么计算？
　　答：破拆费、建筑垃圾清运费、垃圾占地费、水电煤气通信线路的迁移费用而丢失较少。低层的，
“拆少盖多”。10套旧房，假设拆迁后剩下12套新房，在政府和拆迁户中进行分配。根据房产证的白纸黑字，12套 & 42.8％ =
拆迁户只能得到5套的新房。
　　6、这都是20年以后的事情，是不是想太早了？
　　答：在房牛市，拆迁10套的补偿呈现......6套......8套......10套......的越来越多的态势。在房熊市，拆迁10套的补偿呈现......10套......6套......4套......的越来越少的态势。2015年前后的房熊市里，补偿减少到6套的情况就可能出现了。
　　为什么要讲20年后的事情？因为从长期看大趋势比较明朗，以远知近，见微知著，一叶知秋。因为房市多头炒作的通货膨胀预期、城市化概念和土地保值增值概念，都是讲今后几十年的事情。
　　7、中国炒房利益集团的力量很强大，是不是低估了高房价持续的时间？
　　答：因为20年后城镇人口不超过9亿人，2011年的住房够10亿人居住，所以从总量上看，新盖100套住房，就会增多60套的闲置房。牛市持续越久，今后的杯具越大，导致今后的拆迁补偿越少。在南辕北辙的情况下，身体越强壮，离开正确方向越远，错误越大。
　　总之，近几年买房可以赚大钱，今后遇到拆迁是亏大钱，拆迁制度导致的亏损是实实在在的。
　　如果你认为我的计算有水分，你就挤掉，然后就真的明白了
不存在70年以后免费续期的问题
　　一、 世上没有永久免费的晚餐
　　1、“要求70年后土地使用权自动免费续期”的想法是，70年+70年……的土地使用权 =
永远拥有土地所有权。可是，你买一次飞机票不可能永远免费坐飞机。政府都不是永久的，怎么会有永久的土地使用权。即使政府是永久的,根据有限政府原则，官员的职位是有限期的,政府的权利是有期限的。历代皇帝对土地的永久所有权也只是黄粱美梦。故宫还是朱元璋家的吗？
　　2、2003年前，因为卖土地很少，所以年，全国财政对教育经费的欠账达到9391亿元，导致50.6万名代课教师每月只有40－80元代课费。那时，许多公务员低工资，而且经常被拖欠，骑自行车上下班。如果免费续期，今后财政将捉襟见肘，难以为继。不管现在的法律如何承诺，即使70年后的大官是你，也不得不通过土地圈钱。
　　3、孙中山说得好：天下为公。达到天下为公的途径是房产税+遗产税。
　　二、“70年之后续期”的前提条件是【房龄70年时土地还在你的屁股底下】。
　　1、在美欧，买房具有土地永久所有权，房子可以自拆自建，不需要找政府，只要按时交纳物业税就“自动续期”。
　　在中国，住房按照50年设计，唯利是图的开发商在排队买房、先交钱再看房的情况下，偷工减料是不言而喻的。今后的住房寿命难以超过40年。超过40年的房子，你敢住吗？超过40年的房子，租得出去吗？超过40年的房子，保险公司敢接单吗？
　　2、2011年4月，民政部李波说：“我们一直强调，墓地只是租赁关系，不是产权关系，只有使用权，没有所有权。”房地是一模一样的道理，我可以只改一个字说：“房地只是租赁关系，不是产权关系，只有使用权，没有所有权。”本质上都是“租赁关系”，买房只是长期租房。
　　3、墓地20年不会“半途而拆”，所以有“20年后交费续期”的问题，但房地70年会“半途而拆”，所以根本就不存在“70年之后续期”的问题。
　　三、“70年之后续期”的前提条件【房龄71年时房子还在使用】。
　　1、2009年，住建部副部长仇保兴在一个国际会议上说：“相比中国的30年平均建筑寿命，发达国家建筑，像英国的平均寿命达到了132年，而美国的建筑寿命也达到了74年。”2010年8月，住建部陈淮说：“未来15-20年中国一半以上住宅得拆了重建。”楼倒倒、楼歪歪、楼脆脆表明有的“抢购年代的商品房”，在房龄30几年后，媒体将爆出大量严重的安全问题，会搞得人心惶惶。
　　2、 “70年之后续期”是“假定”你现在这个商品房能够居住“70 +
Y年”，可以“自动续期”Y年，可是，房龄40年之前要么“被拆迁”了，要么“自己滚出来”了。第71年时你的房子在哪里？哪里还有神马可笑的无中生有的70年之后续期的问题？用屁股想想吧。
　　四、“土地使用权续期”的前提条件是土地使用权年限已经归零。
　　对于土地使用者来说，土地使用权出让金是取得一定时期的土地使用权所付出的代价。目前,拥有商品房的人都通过开发商付清了70年的土地使用权出让金。1995年施行的《城市房地产管理法》规定：“年限届满后，土地使用者可申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，重付土地使用权出让金。”
说明“土地使用权续期”的前提条件是土地使用权年限已经届满，即年限已经归零。40年后房子已经被推平了，地址没有了，我的产权证上的土地使用权年限还剩余30年，假设你是公务员，怎么给我续期？皮之不存，毛将焉附？
　　五、为子孙后代积累房产是花冤枉钱
　　1、你是工程师，你的老板对你说：“假如你能够活到700岁，我就让你原地原职务自动续期。”这没有任何实惠，“逗你玩的话”而已，谁当真谁就是“2”。可是，数以亿计的城市有房者却相信“70年后可以再续期70年的逗你玩的话”，却相信房子底下的土地归根到底是我家的。
　　2、许多人囤房的动机是为子孙后代积累财富。这是花冤枉钱。在商品房的实际运作中，就像你永远见不到“700岁的老人”一样，你家永远见不到“70岁的商品房”，你家永远不会遇到70年续期的问题。哇哈哈公司老板宗庆后心如明镜，他一针见血地说：“房子70年使用太没道理了，我们世代人辛苦买房，世代还贷，永远没有停下的那一天。”也就是说，他认为70年后我们的儿孙仍然需要为土地“还贷”。
　　六、不要白日做“地主梦”，即使是高官。
　　1、有人说“囤积住房最多的是当官的，怕什么？”但是，最终主宰房市的是物极必反、盛极而衰和周而复始的客观规律；但是，最终做决策的只有9人。9人以外的官，即使你是厅长、部长，也只有唯命是从、见风使舵的份，也是“不听”就“不长”。住房的目标大，在房产税普遍开征而且越来越多之后就难以洗钱，一些官员害怕落下和珅的下场，归宿不在大陆。
　　2、即使今后像美国那样拥有永久的土地所有权，你家也当不了地主，因为只要有1.43％的房产税，实际上就是每70年交一次土地出让金，实际上就是花钱租用土地。有永久的土地所有权的好处是可以自拆自建，但是在城里，政府不可能让你自拆自建，不然就乱套了。
　　3、即使土地使用权规定为700年，你家也当不了地主，因为房子在40年之前就是危房了，你就希望政府来拆迁了，晚来拆迁的话你就自己搬出来了。那时拆迁率可能低于70％，等待拆迁可能遥遥无期，望眼欲穿，却仍然要年年交房产税，是负收益率的资产。即使来拆迁，10套只能就近补偿4套新房，也是无利可图。怎么办？不停损就年年在亏损，所以低价停损卖出当然是最佳选择。
40年后还要交土地使用权出让金的求证和计算
　　1、拆迁的实质是土地使用权的重新确认。
　　按照住房管理制度，不管是40年还是50年报废，都是【不能自拆自建】，拆迁的结果是，40年后，陈大的住房底下的那块土地，上面是王二的房子。再一个40年，王二的住房底下的那块土地，上面是张三的房子。这种情况说明，土地使用权在拆迁获得重新确认。
　　2、土地使用权的重新确认的年限必然是70年。
　　如果40年拆迁的写30年的土地使用权，不可行，因为低于50年的设计期，今后会大量出现“房子还能住，但是土地使用权年限却归0”的情况，政府难以管理,而且新楼盘的土地使用权只有20年，就表明新楼盘的含金量大减少，会导致全国房价大跌，进而导致财政收入大减。
　　今后，商品房拆迁后的土地使用权，如果一律写50年，也有麻烦，因为设计期是50年，必须留有余地，不然，一到期就没有理由再收取房产税。差地段的房主乘机把房子丢给你政府。政府就要花大量的钱去处理建筑垃圾，政府就会亏钱。
　　可见，真正的“土地使用权续期”是，今后每一次拆迁，不管剩余年限多少，新的房产证上的土地使用权不得不全部写70年。
　　3、土地使用权将以“中途添加”的形式给予续期
　　40年后拆迁 + 新的房产证上的土地使用权写的是70年 = 这个房子的土地使用权累计有110年。
　　以此类推，这个住房的土地使用权将随着一次又一次的拆迁而呈现70年......110年……150年……的不断“中途添加”的状态。说明按照目前的拆迁制度，只要达成拆迁协议，政府就不会收回住房的土地使用权，而房主的土地也不会在70年后被收回。
　　4、土地出让金续费周期是40年。
　　40年左右拆迁，补偿的新房的房产证写的是70年，如果用补偿费去买房，新房的房产证写的也是70年。40年左右拆迁 +
新的房产证上的土地使用权写的是70年 =
这个房子的土地使用权累计有110年。说明“中途添加”了40年的土地使用权，说明续期了40年。
　　已经推理计算过，20年后，100平米的老太太房拆迁，只能就近补偿到40平米的新房。每一次拆迁，在土地使用权面积大缩水的同时，土地使用权都新增40年，很明显，这缩水的钱就是新增40年土地使用权的代价。
　　于是，土地使用权的重新确认的实质就是对出让金的结算，过去的40年的出让金被暗中结账了，新增的40年的土地使用权出让金在不知不觉中被政府扣钱了，不是免费续期。一切都神不知鬼不觉，都做得天衣无缝，妙哉啊，妙哉。
　　99％的人看不懂这样的“英模”，所以许多人错误地理解为70年里不需要再缴纳土地使用权出让金，甚至寄希望于70年后土地使用权自动免费续期。
　　5、70年产权含有30年的水分
　　明说是70年土地使用权 - 实际上是40年的“续费周期”= 有30年的灵活机动期。
　　在乌鸦喝水的故事里，乌鸦往大水瓶里放进30个小石头，喝了40口水。第二天下雨，乌鸦又喝了40口水。从始至终，石头都不能食用。只有傻瓜才会说：“乌鸦每次喝了70口的水”。
　　70年产权里，“后30年”是“不能食用的石头”，因为买房者从始至终都享受不到30年的灵活机动期的好处。可是，购房者都洋洋得意地说：“商品房的产权是70年”。
　　灵活机动期表面上是给你房主的“面包”，其实是房产税的套牢期。通过房产税使得你房主掏钱去处理建筑垃圾。
　　20年后，因为人少房多，“弃房”将比“弃婴”多。如果房产税没有普遍开征，政府不但赚不到钱，还要亏钱去处理“弃房”。政府花钱办福利院去收容“弃婴”，却不可能花钱为有钱人收容“弃房”。站在10几层的楼房前，看看那些建筑垃圾，将来需要去占用多少农地，需要花掉多少钱？到平整成平地为止，需要支付给拆迁公司多少成本和利润？所以，市长需要通过房产税来解决这个问题。于是，在拆迁之前，尽管房子不能居住了，每年仍然要交房产税。
　　6、土地折旧已经被约定俗成
　　土地折旧是铁的事实。1995年施行的《城市房地产管理法》规定：“经批准准予续期的，重付土地使用权出让金。”银行、保险、典当行、评估等机构根据文件，不认同70年后的土地价值。银行的抵押品要经过评估，而按照文件办事的评估师对土地使用权年限的掌握不可能超过70年。
　　事实胜于雄辩。在实际买卖中，买家可以拿出土地使用权是70年和70年后必须重付土地使用权出让金的文件来，而卖家却拿不出70年以后一定会免费续期的文件，于是在交易中，你会傻到按照80年来计算折旧吗？于是“土地折旧”已经被市场（你我他）约定俗成了。
　　7、在熊市里，折旧率不得不按照40年来计算
　　土地使用权是圈钱机，只有40年的期限，却要按照70年来计算价格，计算土地折旧。这是牛市不言顶的结果，是卖方只顾自己赚钱的表现。
　　过去的住房平均寿命只有30年，今后居住难以超过40年，实际“续费周期”为40年。说明土地使用权明里是70年，暗里是40年，最大值是50年。
　　假设我买入你的房龄5年的二手房，如果今后65年不需要再支付出让金，那么，你的土地折旧周期可以是70年。
　　今后40年拆迁时，我实际上需要支付出让金，说明你的土地使用权出让金只交了40年，说明土地折旧周期是40年，说明每年土地折旧率是2.5％，说明住房不但有“住房折旧”而且有“土地折旧”，呈现每年贬值2.5％的态势。
　　今后的房产税税率如果达到1.25％ & 40年 =
50％，即相当于每40年花0.5次钱买土地使用权。拆迁时是暗中被补交钱1次。租用土地40年合计交了1.5次钱，相当于租期只有27年，相当于土地使用权价值只有27年。说明折旧率的计算不能超过40年。
　　一个股份公司可能存在40年， 国际公认的合理的股票市盈率是20年以下。一个股份公司可能存在40年，
如果要卖出，买入方的评估一般不会超过30年。说明折旧率的计算不能超过40年。
　　在熊市里，卖方无法只顾自己赚钱，买方在40年计算折旧率的情况下才有利润空间，才会来接棒。
　　8、土地使用权价值在40年以下，所以囤房无法保值增值
　　目前，因为快速城市化，因为政俯和银行支持炒房，所以100平米的老太太房拆迁补偿到100平米的新房，导致炒房囤房者对土地缺乏时间概念，有永远是地主的感觉。对地价的计算，基本上是按照70+70年来计算的，即把70年后的土地价值计算在内。都认为土地只会增值，不可能贬值。
　　一旦房熊市来临，投机炒作规律就让位于价值规律，炒作价值就会损失，只剩下使用价值。
　　住房出租只能30年以下 & 租金净收益率只有2％ = 出租收益少于60％，说明通过出租无法保值增值。
　　问题即将浮出水面。房价已经上涨30几年，上涨100倍以上，其中近10年上涨6倍左右。“夕阳无限好，只是近黄昏。”“珠峰顶倚天，高处不胜寒。”2013年前后，在熊市里，“房价下跌→导致拆迁补偿减少→导致房价更加下跌→拆迁补偿更加减少”的恶性循环就出现了，大家就醒悟了，熊市就出现了
闲置起来就能赚大钱”的生意模式将逐步消亡。
　　1、闲置住房将难以赚钱，因为房产税将普遍开征而且越来越多
　　美国物业税多，导致连小布什也只有2处房产，其中一处在农村，导致股神巴菲特是世界首富也只有1处房产。20年后，中国也必然如此。
　　20年后，10套住房可能每年需要房产税15万元。10套出租房，可能只租出去5套，每年租金净收益可能只有10万元。10万元租金 -
15万元房产税 = 每年亏钱5万元。苦不堪言，惨不忍睹，所以不得不只留一二套自住。
　　2、闲置住房将难以赚钱，因为房熊市里闲置房在亏钱
　　房熊市，房价在下跌，闲置房每年被印钞机偷钱8％，折旧率2％，房产税1％，这必然导致大量闲置房涌入租房市场，导致出租房供过于求，租价下跌，进而导致房熊市的时间延长，进而导致闲置房亏钱时间延长，形成恶性循环，形成熊市不言底。
　　3、闲置住房将难以赚钱，因为政策支持炒房不可能再持续20年。
　　如果政府长期支持，使得【囤房可赚大钱】这种生意模式大赚特赚而且永远红火，那么谁还能够热心搞制造？那么经济危机、金融危机必然如影随形，祸患无穷。
　　如果政府放任房价继续上涨，房市泡沫的破裂就会引爆经济泡沫破裂。
　　如果央行继续大印钞票支持房价上涨，热钱有出走，部分外商要撤资，移民的越来越多，可能沦为外汇负翁。
　　如果地方政府长期支持炒房，两个文明建设都会严重落后，许多青年人对地方政府有二心,那么在鸡蛋有缝的情况下，在美丽帝的支持纵容下，台毒、藏毒、疆毒可能搅局，日本、印度、菲律宾、越南等周边国家都要来抢占领土领海，麻烦大了去，社会动荡、战火纷飞都是可能的。说明政俯支持炒房是因小失大，是不明智的表现，难以持久。
　　4、闲置住房将难以赚钱，因为“女大不中留”。
　　如果房龄20年仍然留在手里，就可能砸在自己手里了，因为钱多的自住刚需看不上“半老徐娘房”，因为钱少的自住刚需无法办理按揭而买不起需要付全款的“老古董”，因为炒房囤房者难以“转嫁”出去而不敢接手20年房龄的住房。
　　今后,人少房多,如果老太太房仍然留在手里，自己不愿住，难以出租，如果等待拆迁，不但遥遥无期，等到了也是10套只补偿4套，因为那时人少房多，拆多盖少。
　　不抢先卖出，能不能等待牛市再来？目前，哪个发达国家有如火如荼的房牛市？没有啊。这是浩浩荡荡的世界潮流，这是国际惯例。炒房就是吸鸦片，是搬起石头砸自己的脚。逆潮流而动的国家，必然是落后就要挨打，必然是国或不国，必然是民不聊生。相信直接面对趾高气昂的美丽帝的高层，不会不知道这么浅显的道理。
　　那时可能像日本那样等待20年还是熊市，核泄露后日本东部永久熊市，你等不起。于是，许多人将迫不及待地“屈身下嫁”。
　　5、闲置住房将难以赚钱，因为你多军有100个永远上涨的理由，可是房价已经按照200个理由上涨了，如何上涨？问题积累到一定的程度，一根稻草就压趴下了。
　　6、闲置住房将难以赚钱，因为二手房的价格与价值背离的“＜状态”已经形成。
　　大多数人不知道或不理会今后将“拆十盖9”，
　　不知道今后将“拆迁补偿套数”越来越少的态势，
　　不知道二手房的内在价值按照房龄呈现1000万元......800万元......500万元...的不断“住房折旧”和不断“土地折旧”的态势，
　　于是盲目地疯狂地炒房，导致房价呈现300万元......500万元......800万元......1000万元......的不断上涨的趋势。
　　方向错误，南辕北辙，形成价格与价值背离的“＜状态”，开口越来越大，风险越来越大。
　　所以，长期投资者，种下的龙种，收获的是跳蚤，负翁必将大量产生
7、闲置住房将难以赚钱，因为物滥则廉。
　　现在闲置房越来越多，是因为好赚钱，是主动性闲置。今后闲置房越来越多，是因为人少房多而且越来越严重，是被动性闲置。
　　未来20年，闲置房将呈现0.6亿套......0.8亿套......1亿套......1.5亿套......越来越多的态势。严重供过于求必然导致房价大跌。
　　20年后，退休族多于上班族，人少房多，所以闲置率可能达到60％，待租率可能达到70％，最终有许多卖不掉。
　　8、闲置住房将难以赚钱，因为糖倌最怕曝光。
　　一旦房产税普遍开征，谁有多少住房在闲置在电脑上就清清楚楚，就昭然若揭，所以糖倌的不义之财就难以“闲置”了。
　　用红包钱买房后闲置起来的贪官是“闲置族”的主力军团，虽然没有成本，但是数量多，目标大，只要没有将钱“洗出国”就会坐立不安，寝食难安，所以他们中的许多人在房产税普遍开征前后不得不大量卖出。
　　不是那一点点的房产税交不起，是因为房价泡沫太大，一只天鹅飞过，泡沫就破裂了，熊市不言底就开始了。
　　美国120年才2次像模像样的房牛市。熊市一旦转为牛市，就可能今后50年再也见不到如火如荼的房牛市了。
　　9、闲置住房将难以赚钱，因为后来者闲置不起。
　　低位买入的投入钢筋水泥收获黄金，可是高价买入的投入黄金收获钢筋水泥，无法长期囤积。
　　低位买入的可以长期闲置做投资，可是高价买入的只能短炒，但是房市的税费高，目前需要挂牌几个月，交易过户需要1个月，是无法短炒的。
　　已经无法长期投资，而且限贷、限购使得住房不能迅速变现。后来者要加入炒房队伍，就像叶挺的诗所描绘的那样:
　　为人进出的门紧锁着，
　　为狗爬出的洞敞开着，
　　一个声音高叫着：
　　爬出来吧!给你自由！
　　这样的市场，还在搞长期投资，肯定是要套牢的，肯定要亏钱的。股市炒作ST亏损股的和炒作期货的基本是炒短线，大多“持仓不敢过夜”，因为过度透支不确定的未来,打回正形是迟早的事。
　　没了赚钱效应，必然是，房价跌跌不休，开发商喋喋不休，炒房囤房者哭爹不休。老炒客一个个出逃，新炒客望而却步，自住刚需观望，房市将死气沉沉。
　　2011年12月，任志强发出垂死之声：“干脆把房地产灭了吧！”其实不是开发商的干爹要把房地产灭了，因为政俯是房市的最大得利者。其实是政俯在规律帝、美丽帝、人民帝的推动下，不得不断臂逃生，不得不“夫妻本是同林鸟，大难临头各自飞”。
　　10、不少国家都严厉打击闲置房，将对中国形成很大的影响。
　　荷兰法律允许人们入住闲置一年以上的空房，而空房业主也愿意在政府的协调下无偿提供这些住房，因为如果他们希望自己房屋中突然出现的“不速之客”搬走，必须证明其住房的闲置时间还未超过12个月。荷兰闲置率不超过2%。
　　瑞典针对闲置房的措施则更为有力，为了遏制闲置房数量上升的趋势，除了加强租赁服务外，瑞典政府甚至将无人居住的住房推倒。闲置率不超过2%。
　　德国，业主必须使空房得到重新利用，在房屋闲置率超过10%的市镇，当地政府还会推倒那些无法出租的住房。
　　法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳的罚金为房款的10%，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推。
　　丹麦政府则在50多年前就开始对那些闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。
　　美国亚特兰大，租房者不仅不用付房租，还能因为租住在偏远地区而得到补偿。在该城市一些地区，甚至还有业主出钱让人租住其房屋以逃避因房屋闲置而面临的处罚。此外，美国的克利夫兰和巴尔的摩等城市与德国和瑞典一样，也将空置房推倒。这也是针对这一全球性问题出台的最严厉措施。
　　11、房熊市里，炒房囤房者的思维方式将大转变
　　客观规律比人强，顺之者昌逆之者亡。房牛市，房价遵循的是投机炒作规律，炒房囤房是先知先觉的表现。即将到来的房熊市，房价遵循的是价值规律，继续炒房囤房者是找死。
　　12、敢于闲置房子的理论是建立在“几个美好未来”的基础上
　　炒房囤房者忽悠说：中国已经交70年土地税，永远不会开征房产税。
　　炒房囤房者忽悠说：人多地少，房价永远上涨。
　　炒房囤房者忽悠说：政俯永远支持炒房。拆迁费永远很高。
　　炒房囤房者忽悠说：城市化至少还有20年。
　　炒房囤房者忽悠说：大家的收入年年在增多，房奴20年的月供不会有问题。
　　炒房囤房者忽悠说：永远会通货膨胀，所以房价永远上涨。
　　炒房囤房者忽悠说：土地价值永远在上涨，70年后土地免费续期，所以住房永远是保值增值的。
　　炒房囤房者忽悠说：租价永远在上涨。房产税全部会转嫁给租房者。租房永远不如买房。
　　这些理论都是错误的，都是很容易就驳倒了。这几个理论基础统统是在守株待兔、刻舟求剑、缘木求鱼。
　　13、为什么我总是在讲20年以后的故事 ？
　　因为以上多军理论表明，多军天天在讲20年以后的故事，而且大多数人都在人云亦云，都在据此错误理论做错误的投资。
　　房市已经沦为投机市场。投机市场的运作方式是，炒未来，炒预期，炒朦胧，是击鼓传花式的博傻，是“后账掩盖前账”的庞氏骗局。
　　这些多军理论都是在炒未来，炒预期，炒朦胧，从而形成击鼓传花的博傻，从而形成后浪推前浪的态势。可是，忽悠就是忽悠，纸包不住火，真相终将大白于天下，庞氏骗局最终会露出裸泳的光屁股。
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