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房屋买卖过程中房产中介纠纷案例点评
房屋买卖过程中房产中介纠纷案例点评
素材来源/网络&&&& 编辑制作/荷花小女子
　　对于房屋中介机构而言，最闹心的事就是，买主通过中介认识了卖主后，再把中介晾在一边，私下与卖主达成协议。近期，启东市人民法院针对这种买主违反诚信的行为，判决买主承担中介费4050元，违约金800元。
　　日，被告蔡某到原告中介处，要求原告提供购房信息等房屋中介服务。经协商，双方订立看房确认书。协议约定，原告为被告提供房屋信息中介服务，带被告视察并如实介绍物业，促使被告与房主达成房屋买卖合同；被告成功购买原告介绍的房屋，应向原告支付成交价的0.6%中介费。协议还约定，在原告提供上述服务的一年内，被告保证不会通过第三方与原告介绍的卖主进行房屋交易，或直接与房主私下交易，或由被告的亲属与卖主进行交易，如违反，被告须向原告支付成交价1.2%的咨询及代理费，并支付该代理费25%的违约金。
　　日，原告为被告联系看房，共介绍被告看了三套房屋，其中一套是黄某、薛某所有的的房屋。被告蔡某以出价690000元过高为由致交易未成。同年7月8日，被告蔡某及李某作为买受人与黄、薛二人签订680000元的房屋买卖合同。
　　法院审理后认为，原、被告间就房屋中介达成的看房确认合同，未违反法律规定，合法有效。原告按约定向被告提供了相关的房屋买卖信息并组织被告看房后，被告以房东出价过高为由未与房东签订买卖合同，数日后违反合同约定，私下与房东达成买卖协议，被告的行为有违诚实信用原则，依法应当承担违约责任。故依法作出上述判决。
　　绕开中介买家私下购房法官：恶意跳单属违约
　　本报讯记者徐伟通讯员李文韵黄某经房产中介居间介绍决定购买李某的一套二手房,并于日签订了一份《房地产买卖居间协议》,约定产权过户前黄某应支付完中介费和按揭服务费共19200元。签约当日黄某便支付了5000元中介费,中介公司随即按约履行相应的义务。孰料后来黄某绕开中介,私下与李某办理了房屋过户手续,并以此为由拒绝支付剩余的中介费和按揭服务费14200元。房产中介经多次催讨无果,一纸诉状将黄某告上法庭。
　　近日,重庆市江北区人民法院调解审结此案,黄某同意支付中介费及按揭服务费共9500元。
　　■法官说法
　　买房人恶意跳单属违约
　　法官表示,黄某与房产中介签订的《房地产买卖居间协议》合法有效,双方均应恪守。黄某撇开中介私下过户,意图少缴中介佣金,违反了“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬”之规定,属恶意“跳单”行为,理应承担违约责任。法官提醒,诚实信用原则既是民法最基本的原则,也是立人之本,不可违背,否则会承担不利的法律后果。
　　买房“中介费”纠纷面面观
　　近日，北京市第一中级人民法院法官调研发现，在买房“中介费”纠纷案中，买房人“跳单”后居间费应如何收取成为这类案件的矛盾焦点。
　　确认书中有居间委托协议条款——
　　买方“跳单”应付居间费
　　某中介公司带王某看完北京市海淀区某处房屋后，王某在中介公司提供的看房确认书上签字。看房确认书中约定中介公司就该处房屋提供带看与居间服务；协议签署之日起12个月内王某、王某的利害关系人如购买、实际使用中介公司提供信息的房屋，视为中介公司完成了居间服务，王某同意按照买卖合同约定的出售价格1%标准支付报酬。之后，王某与产权人自行成交，签署合同并办理过户。中介公司诉至法院请求王某支付居间费。
　　法官视点：本案中，王某虽然主张看房确认书系在中介工作人员称仅作为其业绩证明的情况下签订的，中介公司存在欺诈情形，但是由于王某提供的证据无法证明中介公司存在欺诈，且看房确认书中明确约定了委托协议条款，双方均应当严格遵守履行，故王某应向中介公司支付居间报酬。在此，法官提示购房人，在看房过程中，应对中介公司提供的文件内容仔细阅读后再行签字，避免自身权益受到损害。
　　卖方与中介签订独家委托协议——
　　“逃单”后应支付违约金
　　某中介公司与李某签订房屋出售独家委托协议，李某委托该中介公司出售其所有的位于北京市大兴区的某处房屋。协议约定：委托期限自协议签署之日起至委托服务事项办理完毕时止，该中介公司为出售人的独家委托服务提供者。在上述委托期限内，如出售人委托他人居间、代理出售该房屋的，出售人应按房屋出售价格的百分之二点五向中介公司支付违约金。协议签订后，中介公司介绍王某购买李某的房屋，但未达成交易。之后，李某另行委托其他中介公司完成了该房屋的买卖。中介公司诉至法院请求李某支付违约金。
　　法官视点：本案中，李某在与中介公司签订独家委托协议的情况下，另行委托其他中介公司完成房屋买卖的行为，违反双方协议约定，构成违约，应支付相应的违约金。在此，法官提示，由于独家委托协议系对卖房人处分权的限制，因此在签订此类协议时，卖房人有权要求中介公司支付相应的报酬，否则卖房人应拒绝签署。
　　签订买卖合同后未实际履行——
　　仍应付居间费
　　张某与钱某在某中介公司的居间服务下就北京市昌平区某处房屋签订了房屋买卖合同。同时，三方还签订了居间服务合同，约定由购房人张某向中介公司支付居间代理费。上述合同签订后，张某由于购房资金问题，无法购买该房屋。中介公司诉至法院请求张某支付居间费。
　　法官视点：根据合同法的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，中介公司已完成其居间义务，由于购房人张某的原因导致买卖合同未能实际履行，故张某仍应按合同约定支付居间费。在此，法官提示，如因卖房人原因导致房屋买卖合同未履行的情况下，购房人在支付居间费后，有权要求卖房人赔偿其相应损失。
　　中介故意隐瞒事实或提供虚假情况——
　　可拒付居间费
　　赵某、李某与某中介公司签订房屋买卖合同及居间合同，约定李某将其所有的北京市房山区某处房屋出售给赵某，中介公司作为居间人。同时，三方约定赵某全部购房款通过单位转账支票方式支付，如果李某无法收取支票，中介公司可以代收支票再转给李某，中介公司收取相应的手续费。合同签订后，李某、中介公司均表示无法收取赵某的支票，导致赵某无法履行买卖合同。中介公司起诉要求赵某支付居间费。
　　法官视点：本案中，中介公司在促成赵某与李某的房产买卖交易中提供了虚假的承诺及保证，损害了委托人利益，其不得要求支付居间报酬。在此，法官提示买卖双方在与中介公司签订居间合同时，应将中介公司的相关承诺明确地写入合同中，维护自身的合法权益。
　　购房人未签房屋买卖合同——
　　有权要求中介退还“意向金”
　　钱某在某中介公司人员的带领下，看了王某拥有的北京市海淀区某处房屋，钱某对房屋表示满意，约定第二天上午签合同，并交纳了1万元意向金。后钱某因房屋价款、贷款手续等原因，不同意签订房屋买卖合同，并要求中介公司退还已收取的“意向金”。
　　法官视点：本案中，“意向金”的性质法律上并无明确规定，其不能认定为具有首付款、定金性质。同时，根据其文字解释，其应仅为买卖双方之间对于购买房屋的意向，并不具有相应的法律后果，故在双方未签订房屋买卖合同时，购房人可要求中介退还“意向金”。在此，法官提示在房屋买卖合同的签订过程中，买卖双方及中介方应按法律规定对所收取的款项性质进行明确约定，避免类似纠纷的产生。
　　购房者贷不到房款买不到房子谁为中介费买单？
　　买方通过房产中介前脚签订买房合同，后脚却发现无法从银行获得贷款(或获得足额贷款)，中介费应由谁买单呢？近日，三水法院判处一起类似案例，当事人被判处支付一半中介费用，理由是当事人在签订合同之时应对合同风险以及自身的义务有充分的认识、预见。
　　案情：
　　贷不到足额房款
　　谁为中介费买单
　　2010年11月，经房产中介介绍，李某看中了三水汇丰花园的一套房产。在中介的积极联络下，李某与房主达成了购房意向，并支付了2万元定金。12月6日，买卖双方及中介一起签订了《二手房屋买卖合同》，约定李某以40万元的价格购买房屋，并承诺于日前办完银行按揭手续。买卖双方共同委托中介办理房产交易手续，中介按照房屋成交价2%的标准收取服务费8000元，由李某在办理土地使用权过户手续当天支付。
　　合同签订后，中介协助李某向银行申请购房款的七成贷款。但因银行从今年初开始收紧住房贷款业务，而李某又年过五旬，没有稳定的收入来源，多家银行拒绝向李某提供贷款，即使有一两家愿意贷款也不可能提供高达七成的贷款。因无法从银行贷到足额款项，李某只能损失2万元定金与房主解除了买卖合同。但此举却让为促成这笔交易忙前忙后的中介傻了眼，谁来为中介费买单呢？
　　判决：
　　合同风险能够预见
　　李某付五成中介费
　　法院认为，中介为李某提供房源信息，带领李某看房，提供选购意见、解答买卖手续的咨询、协助办理银行按揭手续等等，并促使李某与房主达成了房屋买卖协议，李某理应支付中介费。
　　法院认为，李某作为理性的成年人，在签订合同之时应对合同风险以及自身的义务有充分的认识和预见，银行信贷政策变动带来的不利后果应由其自行承担。按照合同的约定，中介应为买卖双方办理房产过户手续，现因房屋买卖协议已经解除，客观上造成中介协助办理房产过户手续等居间义务无须履行，故依据民法的公平原则和等价有偿原则，法院酌情确定李某应支付4000元中介费。
　　法官提醒：
　　付款义务人在购房前应对房屋买卖的相关政策有一定了解，以便对合同订立后可能出现的履行障碍作出相应的准备。(记者杨波通讯员洪宗健陈美华)
　　贷款未批买房落空预付的中介费还能要回来吗？
　　购房过程中，购房者花了中介费最终与房主签订了购房合同，然而却因为银行贷款未能审批成功，结果买房计划落空……这种情况下购房者能不能以没有成交为由要回中介费呢？日前济南市中法院就审结了这样一起案子，法院的判决告诉了我们一个肯定的答案——不能。
　　庭审中，詹先生讲述了自己的购房经历。去年年底，詹先生看好了市中区某小区的一套房屋后，与中介公司达成共识，委托中介公司购买房屋，中介收取了詹先生房屋中介费6700元，另外代收房屋测绘费200元，后因银行贷款没能成功审批下来，该房屋买卖没有成功。詹先生要求中介退还所收费用，但中介同意返还一半，詹先生不同意，几经交涉仍未达成共识，至今未退还分文。无奈，詹先生向法院起诉，请求法院判令中介退还詹先生购房信息服务费人民币6700元及测绘费人民币200元。
　　然而，对此中介则辩称，当时与詹先生签订房屋买卖合同后，中介公司按照成交价的1.5%收取了詹先生6700元的信息服务费，合同中约定最迟两个月后开始办理此房产过户的有关手续。谁知，过了两天詹先生到中介处提出不想要此房了，说家里意见不统一。中介当时就告诉詹先生，按照合同规定谁提出退房谁就违约，6700元不予退还。詹先生当时没有提出异议，表示认可。詹先生提出退房时，过户程序所需的测绘图纸手续已经办理完毕。根据该买卖合同约定：“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同或发生违约，责任均由违约方向另一方支付房屋成交价格的10%作为违约金，约定的信息服务费一律不予退还。”据此中介认为：在买卖双方任何一方违约的情况下，中介收取的信息服务费不予退还。
　　日前，此案经法院审理认为，原告、中介及房主签订的《房屋买卖协议》是三方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。
　　根据现有证据和法庭调查的情况来看，原告詹先生、中介和房主订立的房屋买卖合同中已经明确中介只是作为为詹先生和房主提供订立合同的媒介服务，只要詹先生与房东签订了合同，中介的合同义务即告完成，同时詹先生需履行向中介支付信息服务费6700元的合同义务。詹先生与房主是否履行合同与履行合同是否存有不符合约定之处，与中介无关，且詹先生未能举证证实中介在从事居间服务过程中存在误导其签订合同及作出判断的过错，存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害詹先生方利益的情况。
　　且在合同中三方当事人也明确约定，即使詹先生与房主解除合同，中介也无须退还收取的信息服务费，故詹先生起诉要求中介退还所收取的信息服务费人民币6700元的诉讼请求，不符合合同约定和相关法律规定，法院不予支持。对于中介代收的测绘费200元，因中介未能提供该费用实际发生的证据，且中介当庭表示同意退还上述费用，故对詹先生要求中介退还代收测绘费200元的诉讼请求，法院予以支持。
　　居间服务未完成中介费用不该收（图）
　　现如今，通过房屋中介找房源已经是购房者买二手房的主要方式，这样不仅能够获得更多信息，而且方便省事。然而，由于中介公司的良莠不齐及利益冲突，购房者与中介公司之间也难免出现纠纷。那么，这些纠纷该如何处理呢？
　　未达目的可以要求中介退费
　　【案例】日，武婷与一家中介公司签订了一份《房屋买卖居间委托协议》，约定武婷应向公司交纳佣金13000元、贷款服务费3000元、过户服务费4000元。后在公司的斡旋下，武婷与房屋出卖人李某订立了《房屋买卖合同》并交付了一半房款，武婷也向公司付清了全部服务费用。可仅仅过了3天，李某便反悔并拒绝办理过户手续。武婷遂要求公司退回所有中介费用，但被公司拒绝，理由是其已促成武婷与李某签订合同，完成了居间事务，而李某反悔与其无关。
　　【点评】居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《合同法》第426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”故在公司已经促成武婷与李某签订《房屋买卖合同》并交付了一半房款的情况下，武婷自然无权要求公司退回佣金，而只能以李某违约为由，要求李某赔偿该损失。
　　但是，由于公司尚未为武婷提供过户及贷款服务，自然不应“无功受禄”，否则构成不当得利，即应予退还。
　　购房被骗中介应担连带责任
　　【案例】日，苏蓉与一家房屋中介公司约定，由公司在指定地段为苏蓉寻找三室两厅一厨一卫的房屋一套，并负责陪同办理过户手续，见证双方的交易过程。
　　10天后，经中介公司主持工作，苏蓉与史某签订了一份《房屋转让协议书》，苏蓉依约付给公司12000元中介费。后苏蓉得知，史某只是该房的三个共有人之一，而另外二人根本不同意出卖，故无法办理过户手续。
　　鉴于史某在收取房款后已经去向不明，苏蓉遂要求中介公司退回中介费并负责返还已付的20万元房款。
　　【点评】《物权法》第97条规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。史某未经另外两个共有人同意，其卖房行为因而无效。
　　公司作为专业中介，本应查清史某的所有权限，却因未履行该基本义务而构成重大过错，不仅应视为未完成中介任务，且与史某的行为共同结合导致了苏蓉损失，故不但应返还中介费，还应按《侵权责任法》第8条之规定担责：“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。”
　　虽已看房中介未必能获报酬
　　【案例】日，祁莲与一家中介公司达成了一份中介协议，约定由公司按祁莲要求向其推荐房屋，事成之后由祁莲一次性给付公司12000元中介费用。一周后，公司安排了祁莲实地看房并已进行相关介绍，祁莲对房屋表示满意，但觉得公司所谈价格太高。
　　过了三天，祁莲通过好友找到房主本人，经洽谈，彼此以低于公司所谈价格的50000元成交。鉴于祁莲拒绝支付中介费用，公司遂以其已经进行中介服务为由提起了诉讼，但法院最终判决驳回了公司的诉讼请求。
　　【点评】法院的判决是正确的。一方面，中介活动的核心是促成合同签订、完成交易，而不仅是进行居间行为。公司安排祁莲看房，只能说进行了中介活动，并不等于已促成合同签订、完成交易。如果只要已看房，只要祁莲与房主完成交易，而不管公司最终作用都必须付费，无疑系加重祁莲责任、排除祁莲主要权利、免除公司的核心义务，当属霸王条款。另一方面，公司无权因祁莲已看房，而剥夺其选择他人服务的权利。且交易的完成，起决定性作用的恰恰是他人，而非公司。
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&支招：如何与黑中介较量
招数一 ：看房至少要白天晚上各看一次?
中介工作人员白天带你去看房子，或许朦胧中各方面都挺好，但是白天再看就难说采光好不好。所以在你决定买下某套房子之前，至少要看两次，白天看一次，晚上看一次。白天光线充足，能够看清楚房子的真正面目，而且可以了解到房子各个方位的采光如何。而晚上看房则主要考察周边有没有噪音，小区的入住率如何等等。多看两次，顺便也可以考察一下不同时段的交通、周边环境等情况。
招数一：这房源真的很抢手吗？
的确，现在的楼市升温了不少，不过在中介人员和卖方的嘴里，不管是过去、现在，还是将来，你看的每套房都是很抢手的，再不下定金、签约，绝对会没有了。所以你就要保持清醒的头脑，问自己凭什么那套房子这么抢手？如果说因为你一念之差、犹豫半刻房子就让人抢走了，那只能证明那套房子与你无缘。既然如此，又何必强求？有这样的平常心自然就不急了，这样才不会被中介人员忽悠。
招数二 ：中介佣金要巧讲价
在二手房买卖中，中介佣金并没有明确的收费标准，不过近年来在一些中介行业中，一般都要求收取交易总额的3%作为中介佣金，不管是买家出，还是买卖双方共同承担都一样。不过买过二手房的人都知道，其实中介佣金并不是不能讲价的。中介公司促成一笔交易的直接成本并不高，为了促成交易，不少中介公司都宁愿在中介佣金上稍作让步，所以在购买二手房时一定要和中介公司进行砍价。
招数二：下定金最好选资金托管
房子看好了，要下定金的时候要考虑清楚，尤其是要弄清定金和订金、诚意金的区别。另外，要考虑钱是直接给业主还是如何处理？如果可以的话最好选择第三方机构进行资金托管。此外，在支付房款上最好选择分批支付，一般签约当日要给30%的首付，贷款审批通过或者取得新的房产证时支付剩余大部分，保留五千到一万元待到交房时，确认没问题，并在物业过户时扣费后再支付。
招数三 ：按揭自己跑可省数千元
大部分的二手房购房者因为工作忙碌或者为了省心，按揭的手续都是委托中介公司去办理的。但是如果你想节省几千元的话，自己去银行办理按揭手续也是可以考虑的，按照银行贷款部门的要求和指引一步步来，其实也并不需要耗费很多时间。
招数三：合同条款要仔细研究
在合同里面经常会有一些括号备注，又或者是一些字体小一点的文字，这些你可能注意不到的细节往往是关键。所以，在签约的时候，一定要仔细研究合同的每一条条款，多一些质疑。如果有朋友做律师或者熟悉法律知识的，签合同的时候尽量带上他，可以帮你省很多心。
&案例：沃居房产被指乱打隔断 房主解除合同遭拒
将房间隔断出租，其本质是对房屋进行重新装修并改变其用途及房屋结构，中介公司并无此项权利。近日，沃居房产因为“乱打隔断房主
要求解约遭拒”而受到关注。8月初，市民陶女士委托沃居房产中介公司帮忙为自己的房屋寻找租户，并明确要求不得对房屋进行隔断。近日，陶女士发现中介公司瞒着自己将房屋隔断后出租。对此，陶女士要求解除租赁合同。
近日，陶女士发现自己位于海淀区学院路附近三室一厅的房屋内，其客厅已被安装上玻璃幕墙，隔断成了一间卧室。同时，房屋的洗衣房也被当做单间出租。据陶女士介绍，今年7月底，她通过沃居中介公司帮忙寻找租户。其间，自己曾要求不许改变房屋结构，对方表示同意。随后，中介公司介绍来一名男子，要求整租陶女士的房屋。
陶女士出具的房屋租赁合同显示，该房屋出租人（甲方）为陶女士，承租人为郑伟（乙方），沃居房地产经纪有限公司则为居间人（丙方）。该合同规定承租人不得擅自改变房屋结构、不得将房屋转租给他人等。
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1、主要适用于标的明确的财产案件的诉讼费用的计算；
2、根据日实施的《诉讼费用交纳办法》计算（元）；
3、不明之处请咨询本律师。
律师所在地图
标　　题：
发文字号：
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二手房交易中，卖方应该注意的法律问题
作者:张彬　　时间:　　 　　浏览量：0　　
一、&卖房要先确定好房子的出售价格
确定好房屋的出售价格，不仅可以保证房产能够顺利快速地成交，还可以使得卖方不至于因为房价上涨而毁约。影响房价的因素主要有以下几个方面
1、房屋本身的因素
房屋的折旧及房屋的剩余土地使用年限都会影响到房屋的价格。房屋竣工后即进人折旧期，而土地使用年限从开发商拿到土地使用权证算起，住宅用地最高期限为70年，从开发商取得土地使用权证之日起过一年少一年。另外，房屋的朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响，众所周知，南北通透的房子是所有朝向里最好的，那么这样的房子比起其他朝向的就要有优势多了。
　　还有楼层，如果房子所在楼栋属于高层，那么高层中较低的楼层价钱就和其他的难以相比了。此外，房屋的装修也会影响到房价，有的购房者选择购买二手房就是看中了其“即买即住”的优点，如果房屋本身的装修很好，那么买方人住后就无需重装，装修省了钱，那么自然在房价里就应有所体现了。
2、房屋周边的环境因素
环境因素比较复杂，既有自然环境，又有社会环境;既有小环境，又有大环境。比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都要打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的地区适合经商，有的地区适合居住。此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区，都会对房屋价格产生较大影响。比如众所周知的学位房、地铁房。
3、人们“喜新厌旧”的心理因素
如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，考虑到心理因素，二手房一般比同区域同地段的新建商品房单价便宜。
4、市场行情及价格预期因素
主要包括季节性因素：一般情况下，前半年二手房成交量不多，因此价格肯可能稍低点，后半年则不然，尤其是来到“金九银十”，随着成交量的增多以及中国人传统的年底置业观念的影响，二手房的成交量必然暴增，从而使得房价上涨；信贷政策影响：包括首付几层，贷款利率等因素都会直接影响到潜在购房者的购买欲望；房地产调控政策：主要是指限购政策，此政策的实施确实对炒房者起到了一定的作用，但是上有政策，下有对策，现实中很多人为了规避信贷政策及限购政策，往往会通过假离婚或注册公司等方式购房。
5、&成交税费以及公共设施现状
实践中，房屋交易的税费一般都是有购房者去承担，但售房者在房屋定价的时候一定要考虑到购买者的角度去看问题。举个例子，售价100的房子，红本满两年、唯一住房，购买者的购买成本大约是30万的首付、1万以内的税费以及中介费。售价100万的房子，有抵押、未满两年且不唯一，则购买者购买成本大约是30万的首付、三万（甚至更多）左右的税费以及中介费。成本明显增加！另外其他公共设施的现状也会间接影响到房产的价格。
&&&如果委托中介公司，可以向中介公司询价，如果急于出售变现可以通过报纸、网络等查看一下二手房交易市场的行情，将价格定得比周边同地段、同档次、同面积的二手房销售价格稍低一些，但不可以过低，否则反而会使买家产生疑虑。如果不急于出售，在定价时要考虑当地的房产增值速度了。
二、&委托中介须谨慎
房产中介可以为业主节省大量时间，提高交易效率，但是，在选择和委托房产中介的过程中，应该注意以下问题：
1、“全权委托”、“独家代理”要慎重。
“全权委托”是指房主委托中介代理自己行使全部权利，可以代为确定交易条件、签订合同、办理过户手续等。一旦中介公司为自己利益而对购房人做出承诺，房主对购房人就要承受相应后果，风险较大。　　
“独家代理”是指房主承诺只委托某一家中介代为出售房屋，不得自行或另行委托其他中介出售。这种情况下，如果中介因某种原因不积极出售房屋房主就会比较被动，即使自己寻找到合适的出售机会可能也要面临中介索要约定的费用。处理起来比较棘手。
所以，如果委托中介卖房，尽量不要采取“全权委托”或“独家代理”的方式。如果非要采用上述的方式，应在合同和授权委托书上做出一定限制：比如“委托书上标明签订合同或收款须由产权人本人亲自确认方为有效”、“独家代理的底价是多少”、“中介代理权的有效期限到何时止”、“不能按约定时间和价格出售如何处理”、“不通过中介另行出售如何处理”等等。
2、权属证书原件应该由产权人持有。
　　在委托中介交易的过程中，中介往往以方便代理为由要求房主把《房产证》交给中介代为保管，这对售房人是极为不利的，一旦卖家和中介发生什么纠纷，中介往往会扣住产权证不还。即使房主能通过诉讼等方式要回产权证，可能也会投入相当的时间和精力。
　　建议可以把房产证、身份证的复印件交给中介，需要原件时可由产权人亲自出面办理。即使是复印证也可以做一些必要的设置，比如在产权证或身份证的复印件上标明授权范围等约束性语言。例如：此复印件仅供中原地产代为出售地王大厦1001号商铺之用，不做其他用途。
3、应该坚持在交易时三方亲自确认交易内容。
　　卖方应该坚持在签订合同等交易的重要环节由买卖双方及中介三方共同确认相关交易条件并共同在合同上签字确认。
　　现实中，有中介欺瞒买卖双方“吃差价”，肯定是不让交易双方见面。而且双方亲自交流确认交易，还能避免中介为促成交易而故意隐瞒一些房屋的实际情况，比如房子存在什么缺陷，本来房主是如实告知中介的，但有的中介为了赚取中介费，故意隐瞒不告知购房者。一旦交易完成，购房者追究，中介已经收取到中介费，这时不说是“售房者没说”就是说“购房者已知”。
　　4、&签署合同等文件不能留空白。
　　售房者在签署合同等文件时一定要仔细审核文件的内容，如果有空白之处要么要求明确填写要么用笔划掉相应空白。
　　以往曾经发生过当事人主张有自己签名的合同与自己见到的合同不同，虽然签名是真的，但合同中的一些空白内容被中介或对方事后填写了对自己不利的内容，这种情况很难举证。
5、&如中介可能持有房款须明确延期付款的违约责任。
　　在委托中介代为售房的过程中，往往涉及中介代收房款，或者涉及中介代为办理贷款、垫资、转按揭等手续，可能涉及购房者先把相关款项打给中介，如果事先有约定，对于购房者而言，把房款付给中介就等于是付给售房人，而有的中介会拖延把相关款项交给售房人的时间。
　　如果涉及上述问题，在与中介签订的合同中，应该把中介代为收取上述款项后多长时间把相关款项转交给售房人、如果不按时转交如何承担违约责任作出明确的约定。
6、&对交易可能发生的费用应该在委托中介时提前确认清楚。
　　在与中介签订正式的有权利义务约束条件的协议或承诺之前，应该先就委托中介售房可能发生的费用、这些费用由哪一方承担、要委托中介代为处理的所有事项都进行明确约定，并把相关费用标准形成书面文件，由各方确认。以免在合同签订后，履行过程中，因费用承担问题产生争议。
三、&卖房合同切勿随意签
卖房合同都有格式范本，但不能因此就随意签署。
1、&签署合同前，必须得确认买房人的资格和条件，
通常可以要求购房者签署承诺书作为合同的补充协议。例如：购房者张三，在深圳缴纳社保满一年，有固定工作，在深圳没有住房，符合深圳市政府关于“限购”的规定，具有买房资格。如有不实，本人愿意承担相应的法律后果。贷款买房的还需要确保买方没有不良记录，征信状况良好。
2、&签署合同前，还得看看自己是否具备签约的资格和条件
房产是否涉及抵押？设计抵押的房产赎楼后还可以交易，但是需要注意合同约定的过户时间，并积极配合赎楼，否则可能导致违约。
房子是否涉及共有产权（主要是指婚后购买的登记在夫妻一方名下的房产）？在深圳已经有相关判例，出卖方的配偶主张未经具有夫妻关系共有人的同意，请求合同无效的判例，并且已经胜诉。尽管此项风险对于购房者来说要比售房者更大，但是，合同出卖方也要对合同的购买方承担相应的法律责任。
房子是否被法院查封保全？众所周知，因涉诉被查封的房产不能办理过户手续，因此出卖方需要在签合同之前一定要确保房子没有被法院查封，否则可能因为过户不能而承担违约责任。出卖者可以持本人身份证在产权登记中心查询。
3、&合同中必须重视的几个条款（如定金、价款及费用、税费分担条款等）
重点说一下定金。售房者在收取定金的时候是定金性质就签收定金，不是定金性质就不要签收定金。因为定金合同是实践合同，虽然合同约定的定金是五万，购房者给了十万，出卖方签收了，定金就是十万，如果违约就要双倍返还定金二十万；如果合同约定的定金是十万，但是你签收了五万，那定金就是五万，如果违约就需要双倍返还定金十万。另外购房价款、税费的承担以及各种费用的交付时间、手续办理的时间一定要看清楚，尤其是在涉及到赎楼的时候，千万计算好赎楼时间与约定的过户登记时间，不能违约。合格的中介人员往往会根据以往的经验，确定好申请赎楼的时间，做到赎出房产证当天正好满足条件，可以办理过户，实现赎楼与过户的无缝对接。
4、&房子是否存在租约？承租人是否已经放弃了有限购买权？
&&&&&&有租约的房屋需要确认承租人不会行使优先购买权，同时承租人需要出具声明书，放弃该项权利，一旦忽视承租人的优先购买权，后果将十分严重，承租人可以要求撤销买卖双方签订的购房合同。另外，即便是承租人已经放弃了优先购买权，也要提前向购房者告知，否则交房时可能会产生不必要的纠纷。
四、&房款交割有讲究
1、&签约时必须得收到部分房款，以确保对方反悔或拖延支付余款的风险（签订合同时）；
在房屋买卖合同签订后，购房者今天签约，明天电话说要违约的情况时有发生，没有定金的约束，购买者可能随时违约。尽管可以通过诉讼等法律渠道往回损失，但是耗时耗力战线长，即便是售房者最后胜诉并申请强制执行，购买者届时有没有执行判决的能力也还是个未知数。
2、&办理过户时，要确保买方已经拿到了贷款承诺函（产权变更时）；
银行一般会在贷款人申请完贷款，办理完资金监管后十个工作日内出具贷款承诺函，但是银行是否同意借款卖方不好确定，因此买方在办理过户变更手续之前一定要确保银行已经出具了贷款承诺函，否则发生房、款两失的悲剧！
3、&交房时必须得收到绝大部分房款，以防对方老赖（水电煤气更名）；
卖方一定要确保银行已经将全部款项转到自己指定的银行账户上之后再办理水电煤气的变更手续（俗称交房）。因为银行放款之后就会开始计算利息，某些买家可能跟银行串通一气，欺骗售房者交房以后却迟迟不放款的情况时有发生。
4、&更名完成后提醒中介支付交房保证金（过户押金）；
此款项属于中介代管款项，一般3000到5000左右，用于结清水电煤气以及管理费的，交房之后，一定要及时提醒中介返还过户押金。因此，一个诚信的中介对于售房者的重要性不言而喻。
五、&涉及按揭转移风险点
办理转按揭赎楼服务，卖方需要谨慎签署赎楼公证授权委托书。对于售房者而言，赎楼过程是整个二手楼买卖过程的风险高发期。因为在办理赎楼公证的时候，售房者往往授权中介代为办理赎楼、代为办理过户等手续。而一旦中介成功办理赎楼手续并取得售房者房产证之后，不良中介就会借助于手中经过公证的授权委托书，将房产过户到第三人名下，导致售房者的利益受损！建议，售房者在签订赎楼公证委托书的时候尽量不要过多授权，凡事亲自参与，不能图省事导致不必要的损失发生！（部分观点来源于网络）
执业机构：广东晟典律师事务所