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城中村改造、旧城改造、搬迁企业土地开发政策及实务介绍.doc 16页
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城中村改造、旧城改造、搬迁企业土地开发政策及实务介绍
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房地产调控新政形势下城中村改造、旧城改造、搬迁企业土地开发政策及实务介绍
( 21:18:17) 来源：王立宏
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?今天我主要讲三个方面的问题：
一、调控限购新政形势下房地产开发走向。
二、目前房地产开发企业项目来源、取得途径。
三、城中村改造、旧城改造、搬迁企业土地开发政策规定及操作实务。
首先介绍一下第一个大问题：调控限购新政形势下房地产开发走向。
我们认为房地产行业仍是国民经济的支柱产业，有很好的发展前景，增长势头还会持续下去。在07年底，房地产业曾有一个比较冷的时期，国家为了刺激房地产业的复苏曾出台了很多政策，当时讲到房地产行业是国民经济的支柱产业，一业兴带来百业旺，是资本密集型也是劳动密集型产业，这一产业会带动很多相关产业的发展，是国民经济的支柱产业。尤其我国正处在城镇化快速发展时期，大量农村人口向城镇集聚，他们需要在城市买房，这就带动了房地产业的刚性需求，所以房地产业的发展前景广阔。
国家出台相关政策的目的在于稳定房地产价格，促进房地产行业平稳健康的发展。年后国务院出台政策要求各直辖市，计划单列市，省会城市和房价格过高、增长过快的城市出台限购令。作为河北省来说目前仅限于石家庄市。其实对于石家庄市来说，相对于其他省会城市，本市的房价还是比较低的。全国较大城市诸如北京、上海、广州、深圳等城市的房价已达到每平米二、三万，三、四万，在较好地段甚至达到每平米十几万。而石家庄作为二线城市，目前二环以内每平米6000元左右，大户型精装修或者花园式洋房等能达到每平米一万，边远一点的大概在每平米四五千左右。所以石家庄的房价相对还是较低的，由于国务院出台政策，要求省会城市调控房价。市政府不得不担任起调控房价的责任出台限购令。
从长远发展来看，石家庄要发展成500万人口的大型城市，对房地产业还是有刚性需求的一面，房地产业还会有增长趋势，只不过通过调控涨幅会小一些。由于石家庄房价源本来就低，出台政策后，石家庄市领跑全国的房地产价格的上涨幅度。我所是90多个地产企业的法律顾问，经过我所律师们的探讨研究，认定石家庄不存在房价降下来的可能。尤其石家庄是省会城市，三年大变样期间，投入了上千亿的基础设施资金，城市环境和人们的居住品质都有了较好的改善，这些必然反映到地价和房价上，大变样后城市面貌不能和以前同日而语。所以石家庄市的房价还是会上涨的。而其他地市，包括县城是不限购的，虽然限购政策对房地产业会有一定影响，人们的购买力会相对缩小，但现在已有很多的房地产开发企业尤其是中小企业，向其他地级市和县城发展，开拓业务，这不仅自然而然的符合了国家加快中小城市建设的发展规划，同时也引导资金向中小城市发展和渗透，从一定程度上刺激了本行业的发展。
今天讲的第二个大问题是房地产开发企业的项目来源和主要途径。
下面先介绍一下房地产开发企业项目来源。
?第一是城中村改造。石家庄市城中村还远远没有改造完，二环以内45个城中村，还有7个城中村没有改造，二环以外三环以内约120多个城中村还有待改造。石家庄市城中村改造今年的重点是二环以内，要求开始动工，二环周边可视范围以内的村庄要求改造，沿着重大基础设施和大项目所涉及到的村也要进行城中村改造，当然这些城中村改造也需要有序稳度发展，防止一哄而上，打乱市场。
?第二是旧城改造。旧生活区、危漏房改造，如棉三棉四，单位较老房屋等。
?第三是搬迁企业的土地开发。三年大变样期间很多企业搬出市里，搬迁以后的土地根据城市的总体规划，除去道路、绿地、市政占地外，其他土地仍需要开发建设。
第四是沿街土地可以搞合作开发。沿街的企事业单位的土地允许自用，改扩建。中小企业有7%的土地可以做办公楼，宿舍等进行建设。沿街的企事业出地，开发商出钱，代办手续，代建。建好后，沿街的门脸房开发企业取得一定年限的使用权（其实是一种租赁），或者自营或者出租，租金收益作为投资建设的补偿。
第五是新民居建设。三年大变样期间省委省政府尤其张书记主抓新民居建设，前年石家庄市180个示范村，去年360个示范村。在新民居建设当中，由于县里城市规划区范围之外的农村在集体土地上进行民居改造建设，也有一部分开发企业介入进去，投资并帮其管理建设，获得一定收益。由于土地不用出钱，最多有个启动资金或支付建安资金，由村民出钱购买。或者置换，节余的土地，尤其是临城镇周边，城郊结合部的农村，土地征收后可以搞商品住宅开发。也可卖建设用地指标，村民的住宅用地是建设用地，建设用地是有指标的，如果没有建设用地指标，农用地是不可以直接征收的。农用地转为建设用地，才能
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关于城中村改造安置模式的若干思考
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关于城中村改造安置模式的若干思考
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浦江县人民政府关于印发浦江县城中村改造集聚区安置实施办法（试行）的通知
索 引 号：
内容分类：
规范性文件
文件编号：
浦政发〔2016〕19号
公开日期：
浦江县人民政府文件
浦政发〔2016〕19号
浦江县人民政府
关于印发浦江县城中村改造集聚区安置
实施办法（试行）的通知
各乡镇人民政府、街道办事处，县政府各部门：
《浦江县城中村改造集聚区安置实施办法（试行）》已经县政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻实施。
浦江县人民政府
2016年8月10日
浦江县城中村改造集聚区安置实施办法（试行）
第一章& 总& 则
第一条　为进一步规范城中村改造集聚区安置的规划、建设和管理，改善人居环境，提升城市品位，根据有关法律、法规和规章，结合浦江实际，制定本办法。
第二条　本办法所称城中村改造，是指对列入浦江县城中村改造专项规划范围内的村（社区）的棚户区改造。根据县经济社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划对城中村进行改造，按照节约集约有效利用土地的原则和“公寓式安置、小区化建设”的模式，整合土地资源，进行统一安置。城中村区域范围内的零星国有土地上房屋一并纳入城中村改造项目，统一政策实施改造。
本办法所称集聚区是指用于安置城中村改造征迁户和解决城中村专项规划范围内“三房户”（无房户、危房户、缺房户）住房而建设的集聚安置区。
第三条　县城中村改造工作领导小组负责统筹全县城中村改造工作，研究制定县城中村改造的指导性政策，协调解决县城中村改造的重大问题。领导小组下设办公室（县城中村改造办公室，以下简称县城改办），负责全县城中村改造的综合协调、监督检查，组织相关部门建立完善政策体系等工作。
县农办、发改、财政、国土、建设、规划、公安、民政、人力社保、水务、农业、林业、环保、城管执法、供电等单位按照各自职责，认真做好城中村改造相关工作。
第四条　街道办事处是本辖区城中村改造集聚区安置的责任主体，应当建立健全组织领导机构，全力推进本辖区城中村改造工作。村（社区）是本辖区城中村改造的工作主体，负责城中村改造项目的补偿安置和社会稳定等工作。
第五条　城中村改造遵循“政府主导、规划引导、统一政策、统筹推进、集约用地、资金平衡、试点先行、阳光改造”的原则。
城中村改造工作要与“撤村改居”工作相结合。
第二章　规划与建设
第六条　街道办事处按下列次序确定优先改造的村（社区）：
（一）重点工程项目涉及需搬迁的村（社区）；
（二）城市建设规划即将开发建设的村（社区）；
（三）无房户、缺房户、危房户比较集中的村（社区）；
（四）其他列入城中村改造规划范围的村（社区）。
第七条　县规划部门会同街道办事处依据城市总体规划和土地利用总体规划，优先编制城中村改造专项规划，用于指导城中村改造和安置小区规划。
第八条　街道办事处向县城改办、规划部门申请安置小区项目规划条件，县城改办、规划部门依据已经批准的城市控制性详细规划、城中村改造专项规划以及项目具体情况，核定规划条件。
安置小区建设用地的规划条件应严格控制，一般用于建设高层，容积率原则上不低于2.0。因特殊原因需调整容积率的，经县城改办、规划部门审核后，报县政府审批。
第九条　县城改办、规划部门会同街道办事处，依据已经批准的城市控制性规划、城中村改造专项规划，统筹安排商业用房、集体产业发展用房、物业管理用房。
第十条　街道办事处必须做好城中村改造集聚安置建设工作，逐步建成一批规模适度、配套齐全的安置小区，条件允许下尽量做到“以房等人”。安置小区可以委托国有全资或控股公司作为业主单位实施建设，也可以委托具有相应资质、信誉好、业绩好的建设单位进行代建。
第十一条　各行政主管部门按照职能分工，对城中村改造安置小区应当重点服务、优先安排，实行绿色通道。
第十二条　安置小区项目开工建设、竣工验收等，应依法办理相关许可等手续，确保工程质量和施工安全。
第三章　城中村改造集聚区安置政策
第十三条　安置对象
城中村改造以村级集体经济组织为单位，安置对象包括：
（一）村级集体经济组织实有登记在册成员；
（二）服兵役前属本村级集体经济组织成员的义务兵、士官；
（三）入学前属本村级集体经济组织成员的全日制大中专院校在校学生；
（四）服刑前属本村级集体经济组织成员的正在改造人员；
（五）拥有合法产权房屋的非本村级集体经济组织成员；
其中第（二）（三）（四）款人员享有与本村级集体经济组织成员相同的权益。
独生子女为本村级集体经济组织实有在册成员，且已领取独生子女光荣证的家庭，可以增加一人标准安置（独生子女已婚的除外）。
安置对象以城中村改造方案批准之日本村级集体经济组织实有登记在册的户籍人口为依据，安置户以原农民私人建房审批户为基数，须公示后由街道办事处组织核实确认。
第十四条　补偿安置方式与标准
（一）安置方式
城中村改造安置分产权安置和货币安置两种方式。
产权安置具体包括住宅多层、高层公寓安置和商业、集体产业发展用房安置两种。安置用地以划拨方式供地。公寓式住宅建成后按国有出让土地评估价的5%补缴土地出让金转为国有出让土地。商业、集体产业发展用房入市交易，按国有出让土地评估价全额补缴土地出让金。
（二）安置标准
1.以原合法建筑占地面积与安置建筑面积1∶3.5的比例进行计算。
2.村（社区）级集体经济组织成员，按高层住宅人均70㎡（多层住宅人均60㎡）选择户型安置。1-2人户限一套，3-4人户限二套，5人及以上户限三套。
无房户、缺房户按此标准由街道办事处统一在集聚安置小区进行安置。由于分家析产、买卖等不合理原因造成无房户、缺房户的，必须依法纠正。
3.非村（社区）级集体经济组织成员，以不超过原合法建筑占地面积的3.5倍为原则，并按“套数限一套、面积就近”原则安置住宅。
4.货币安置按照退出住宅公寓安置权益折现单价（指标保护价）予以补偿，2016年度为2600元/㎡，以后每年酌情调整公布。无房户、缺房户不适用货币安置方式。具体改造区块按改造区块当年度实际情况评估、核准确定。
5.最后剩余的住宅安置建筑面积指标以2.5∶1的比例标准安置商业（产业）用房。原房屋为实际有商业服务价值的沿路房的，可按2.0∶1的比例标准安置商业（产业）用房。由村（社区）成立按商业（产业）建筑面积为股份的股份管理委员会，统一经营管理，产权做共有权证。村集体可回购拆迁户的商业（产业）用房。
第十五条　房屋拆迁补偿和国有出让土地补偿
对已办理权证登记的合法建筑按照重置价评估给予拆除补偿。未经登记的建筑由国土、规划、城管执法等有关部门依法认定和处理，认定结果应及时公示。
对经依法批准尚未超过批准期限的临时建筑给予拆除补偿，不作为安置依据。对违法建筑、超过批准期限的临时建筑和暂保使用的违法建筑不给予拆除补偿，不作为安置依据。
国有出让土地补偿按照城中村改造公告时当年度土地出让金补缴标准结合土地使用年限评估给予补偿。
第十六条　安置房房款结算
安置房房款按项目工程成本基准价结合楼层朝向等因素评估结算，2016年度为高层公寓2000元/㎡，多层公寓1600元/㎡，以后每年酌情调整公布。
高层公寓地下车位自愿购买，按6万元/个结算。多层公寓车库、斜屋面不计入安置面积，按实际建安成本价结算。
第十七条　安置房在按规定办理不动产登记后，若是唯一住宅严格控制入市交易。
第四章　实施程序
第十八条　城中村改造的拆迁补偿安置按下列程序实施：
（一）立项。发改部门先行立项。分期分批实施。
（二）提出方案申请。村（社区）根据安置对象的意愿、街道办事处的初审意见，组织编制城中村改造方案，具体包括村集体及村民的基本情况、村民补偿安置方案等内容。
城中村改造方案经村民（社员）会议或村民（社员）代表会议讨论且三分之二同意后，由街道办事处报县城改办审查。县城改办在征求发改、财政、国土、建设、规划等部门的意见后，批复模拟实施。
（三）签订模拟拆迁安置协议。各村（社区）根据本《办法》和批准的城中村改造方案与村民签订模拟拆迁安置协议。
（四）规划设计。在规定时间内完成模拟拆迁安置安置协议书95%以上后，规划部门凭街道办事处申请和县城改办审核意见，出具规划设计条件书和用地红线。
街道办事处依据规划部门出具的用地规划红线和规划设计条件书委托有相应资质的编制单位进行规划设计。
（五）拆迁公告。街道办事处适时发布拆迁公告。
（六）拆除旧房。根据补偿安置协议，村（社区）组织具有相应资质的企业拆除房屋以及土地上的其他建筑物、构筑物和附属物。
（七）土地征收。符合撤村改居条件的，宅基地和其他村庄建设用地、农用地等村集体土地依法征收为国有土地。
（八）安置房建设。按相关程序启动。
（九）后续工作。进行资产清算和档案资料的移交。
第十九条　国土、建设、规划、公证、街道办事处等单位，按照各自职责依法停止城中村范围内宅基地审批和国有划拨土地性质变更等手续，停止房屋新建、改建、扩建审批，停止土地使用权和房屋所有权变更登记和房地产产权公证。确系属于无房户、缺房户、危房户，可由街道办事处统一在集聚安置小区进行安置。
第五章　配套政策
第二十条　城中村改造节约集约土地奖补标准
以城中村改造方案批准之日实际登记在册的集体经济组织成员数为准，核定人均90㎡用地规模为基数进行计算节约集约土地，--按35万元/亩的标准进行奖补。异地安置后的原宅基地或原地安置后剩余的宅基地视情征收或复垦。奖补经费由街道办事处统筹用于改造建设。
第二十一条& 货币安置的补偿款（包括相应的旧房拆迁补偿）根据实际发生额全额补助，货币安置后相应节约的土地不予奖补。
第二十二条& 选择货币安置的，自城中村改造公告发布之日起二年内，在本县区域范围内购买商品房的，以原货币安置的建筑面积为限额给予补助500元/㎡。
第二十三条　城中村改造集聚区安置人口补助标准：按实际产权安置的人口数，高层公寓每人7万元，多层公寓每人3.5万元。补助经费由街道办事处统筹用于改造建设。
第二十四条& 城中村改造签约腾空比例奖补助标准：按可安置建筑面积数，高层1000元/㎡，多层500元/㎡，直接奖补到户。
第二十五条　项目建设的前期经费包括可研、水保、环评、规划设计等经费按照实际发生额补助。
第二十六条　集体产业发展用房以不大于住宅总建筑面积的7%予以安排，今后不再享受留用地安置政策。原集体用房不再进行安置。当建设项目经费不足时，在确保老人供养、幼儿教育、医疗卫生等公共需要的前提下，部分集体产业发展用房经县政府批准，可公开出售，出售收入用于项目资金平衡。
第二十七条　物业管理用房以住宅总建筑面积的7‰进行安排。
第二十八条　涉及县级以上重点工程用地范围内的房屋，按房屋重置价评估补助，补助经费由街道办事处统筹用于改造建设。
第二十九条　涉及县级收入的行政事业性收费，可按照权限和程序按县政府审批减收、免收、缓收。
第三十条　列入城中村改造集聚区建设的对象，可按规定享有城镇居民教育、医疗、职业培训、就业服务等同等权利。
第六章　监督管理
第三十一条　城中村改造集聚区安置工作中的国家工作人员，包括协助政府从事相关工作的村基层组织工作人员在实施城中村改造过程中应当严格审核确认对象、户数及土地、规划等相关材料，存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂等违纪行为的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十二条& 城中村改造中安置对象弄虚作假的，依法追究相应的法律责任。
第三十三条　城中村改造应当严格按照批准的改造方案实施，对未按照改造方案实施或者擅自更改改造方案的行为，由有关部门依照相关法律、法规进行处理。　
第三十四条　城中村改造工作纳入政府年度目标考核管理。
第七章　附　则
第三十五条　本办法自2016年9月15日起施行，本办法实施前的相关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
公开方式：
公开时限：
发布单位：
发布科室：
县市区网站
全国政府网站
浙江政府网站
县政府部门网站
乡镇街道网站
浙江省浦江县人民政府办公室
邮编：322200
信箱：master@
网址：http://www.删除简历后不能恢复，确认删除？
中华全国律师协会律师办理城中村改造法律业务操作指引
特别说明，本书所收录的律师业务指引仅仅是对律师执业活动的参考和提示，不能以此作为判定律师执业是否尽职合规的依据，更不能作为追究律师责任的依据。详见《中华全国律师协会律师业务操作指引②》2013年6月出版目录第一章总则&第一节指引制定背景和目的&第二节指引相关定义&第三节指引适用范围&第四节律师办理城中村业务适用法律、法规及规范性文件指引&第五节律师办理城中村改造法律业务应注意的重要问题提示&第二章律师在城中村改造中为政府相关职能部门提供法律服务操作指引&第一节城中村改造中涉及的政府职能部门及其职责&第二节律师为城中村转制提供法律服务指引第三节律师为城中村改造中的查处违法建筑物提供法律服务指引&第四节律师为选定城中村改造中的改造实施主体提供法律服务指引&第五节律师为城中村改造涉及的行政许可提供法律服务指引&第六节律师为政府部门城中村改造中的征地过程提供法律服务指引&第七节律师为城中村改造中的建设用地使用权出让提供法律服务指引&第三章律师为城中村改造项目开发商提供法律服务操作指引&第一节开发商参与城中村改造的方式&第二节律师在城中村改造中为开发商提供法律服务的内容&第三节律师为开发商城中村改造提供尽职调查法律服务指引&第四节律师为开发商确定城中村改造开发模式提供法律服务指引&第五节律师为开发商在委托拆迁合同签订阶段提供法律服务指引&第六节律师为开发商在城中村改造行政审批中提供法律服务指引&第七节律师为城中村改造中建设用地使用权取得提供法律服务指引&第八节律师为城中村改造项目融资提供法律服务指引&第九节律师为城中村改造中回迁安置和公建设施移交提供法律服务指引&第四章律师在城中村改造中为村集体经济组织提供法律服务操作指引&第一节村委会、村集体经济组织在城中村改造中的作用&第二节村集体经济组织作为城中村改造主体参与城中村改造的模式&第三节律师为村集体经济组织作为城中村改造主体时提供法律服务指引&第四节律师为村集体经济组织作为被拆迁人时提供法律服务指引&第五章律师为城中村改造中的物权主体提供法律服务操作指引&第一节城中村改造中物权主体的类别&第二节律师为物权主体提供法律服务的一般规定&第三节律师为不同物权主体提供法律服务的特别注意事项&&第一章总则第一节指引制定背景和目的第1条制定背景城中村改造中涉及大量复杂的法律事务，主要包括：集体土地转为国有土地的操作、农村集体经济组织转为合作或股份制经济组织、违法建（构）筑物的处理、拆迁补偿安置纠纷、集体土地建房买卖纠纷、村股份公司与房地产开发商合作开发、村集体企业改制，等等。目前，由于我国涉及城中村改造方面的法律、法规不完善，因此，城中村改造过程中亟须专业律师对城中村改造过程中的各类法律问题提供专业法律服务。第2条制定目的由于城中村改造中涉及的法律事务极为复杂，且属于新型的业务类型，为帮助、指导和规范全国律师办理城中村改造过程中相关诉讼和非诉讼法律服务，提高律师办理城中村改造法律业务的服务水平和专业化程度，根据城中村改造涉及的各类法律、法规、规章及政府规范性文件，结合城中村改造的法律实务，特制定本操作指引，供全国律师在实际业务中参考和借鉴。本指引仅供律师在业务中作为参考，并非律师执业的强制性规范。第二节指引相关定义第3条指引相关定义如下：3.1城中村城中村不是一个严格的法律术语，归纳各界的观点，本指引所称的城中村是指位于城市建成区或者规划控制区范围内，失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄以及社区。城中村的形成就是城市建成区和规划区随着城市的不断发展，“包围”了原本不属于建成区和城市规划区范围的农村，从而形成的城村共存的一种城市化发展现象。城中村的主要特点是：（1） 城中村内的主要成员是原农村集体经济组织内的农民，这些农民不再以农业为生。（2） 城中村实行村民自治的内部管理体制，民事法律行为主体是村民依法推选的村民委员会或集体经济组织改组设立的合作或股份制经济组织。（3） 城中村坐落于城市之中或位于城市周边，基于各种历史原因，城中村内建筑并没有或难以纳入城市规划管理。（4） 城中村的土地原属于集体所有，在城市化过程中部分或全部依法转为国家所有。3.2村民村民，是指在一定时期内，居住在某一乡村区域或村庄内，具有该村民组织成员权，受某一区域或村庄组织领导管理的自然人。3.3村民委员会根据《中华人民共和国村民委员会组织法》（以下简称《村民委员会组织法》）的规定，村民委员会是指村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。村民委员会办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。3.4村集体经济组织村集体经济组织，传统意义上的村集体经济组织是指在行政村范围内，以集体所有制为主要特征的一种组织形式。由农民自愿联合，将其各自所有的生产资料（土地、较大型农具、耕畜）投入集体所有，由集体组织农业生产经营，农民进行集体劳动，各尽所能、按劳分配的农村经济组织。新型村集体经济组织，是指以村民为服务对象，以规模经济为特征，满足成员共同经济需求的合作经济组织。3.5城中村转制城中村转制是指城中村由村民自治管理体制转为城市居民自治的管理体制。转制后的城中村按照城市管理体制统一规划、建设和管理。城中村转制后，城中村的集体土地变为国有土土地，村民由农业户口转为居民户口，城中村内的村民委员会变为居民委员会，原农村集体经济组织改组设立变为合作或股份制经济组织。3.6违法建（构）筑物违法建（构）筑物，是指违反法律、法规的规定而建造的建筑物和构筑物，有的法律文件和学者也称违章建筑。从严格意义上讲，违法建筑的范围应小于违章建筑，它仅包含违反法律、法规的建筑物，而违章建筑是指违反包括法律、法规在内的各种制度规定的建筑物和构筑物，也即它还包括违反除法律、法规之外的行政规章和地方性法规之规定的建筑物和构筑物。目前《城乡规划法》、《建筑法》、《土地管理法》、《物权法》等法律都未对违法建筑作出明确的定义，而只列举了一系列的违法情形和对应的处罚措施。3.7被拆迁房屋被拆迁房屋，指城中村改造项目范围内的房屋，包括永久性建筑和临时性建筑及附属物。3.8被拆迁人被拆迁人，特指在城中村改造项目中被拆迁房屋的所有人。3.9小产权房本指引所称的小产权房，特指在城市化过程中集体土地依法转为国有土地后，在原农村集体土地上建设的房屋，且该房屋未缴纳或补缴土地出让金等费用，不具有政府相关部门出具的房地产证。3.10安置房安置房，是指在城中村改造项目中对被拆迁人或被拆迁房承租人进行临时安置或产权调换的房屋。3.11回迁房回迁房，指城中村改造项目建设完成后，取得竣工验收备案文件并依照拆迁补偿协议的约定交付给被拆迁房权利人所有的房屋。第三节指引适用范围第4条本指引适用全国律师办理城中村改造中的下列法律事务：4.1律师为政府相关部门在城中村改造项目中提供法律服务的范围，包括但不限于立项、规划、招商引资、规范性文件审查、改造资金监管、行政许可、违法建（构）筑物查处、文物保护、土地出让、城中村改造项目实施等。4.2律师为参与城中村改造项目的投资商或开发商提供法律服务的范围，包括但不限于项目尽职调查、开发模式选择、协助项目融资、项目税务咨询及规划、协助办理行政审批、拆迁安置补偿方案的拟订，及其相关文件的起草与谈判（包括城中村村民及企业原地回迁安置、整体性搬迁、异地安置、货币补偿的方案拟订及文件的起草与谈判）、违法建（构）筑物的处理、小产权房的处理、承租户安置、改造范围内资产收购、土地使用权取得、项目规划及建设、回迁房的交付及分配、项目市政配套设施建设及移交、地方行政事业性收费减免事宜等。4.3律师为村集体经济组织在城中村改造项目提供法律服务的范围，包括但不限于项目立项及申报、开发模式选择、设立项目公司、城中村改造合作方的尽职调查、协助召开股东代表大会及董事会、项目改造意愿调查、项目融资、项目税务咨询及规划、项目拆迁补偿安置方案的拟订及其相关文件的起草与谈判、协助参与项目的规划及建设、回迁房的验收及分配、集体企业清产核资和公司治理结构完善等。4.4律师为城中村改造范围内的物权主体，即动产和不动产的所有权人、用益物权人、担保物权人等提供法律服务的范围，包括但不限于参与城中村项目改造方案的听证、参与拆迁补偿谈判、代为提起行政复议和行政诉讼、民事诉讼、回迁房及安置房的验收及交付等方面。第四节律师办理城中村业务适用法律、法规及规范性文件指引第5条律师办理城中村改造项目需熟悉和运用的法律包括：5.1基础类法律、法规：5.1.1《民法通则》及其司法解释，主要应熟练掌握的内容包括：民事行为能力、宣告失踪和宣告死亡程序、民事法律行为、委托代理行为、婚姻关系、继承关系等。5.1.2《合同法》及其司法解释，主要应熟练掌握的内容包括：合同的订立、合同的效力、合同的履行、合同的终止、违约责任、买卖合同、租赁合同、建设工程合同等。5.1.3《物权法》及其司法解释，主要应熟练掌握的内容包括：所有权性质的认定、建筑物区分所有权、不动产所有权认定、不动产权利的注销方式、共有关系、土地承包经营权、建设用地使用权取得方式、宅基地认定、担保物权、用益物权等。5.1.4《婚姻法》及其司法解释，主要应熟练掌握的内容包括：结婚的法律效力、夫妻共有财产认定和分割等。5.1.5《继承法》及其司法解释，主要应熟练掌握的内容包括：法定继承、遗嘱继承和遗赠、继承权丧失、遗产认定及分割等。5.1.6《行政许可法》，主要应熟练掌握的内容包括：行政许可的设定、行政许可的申请、听证、变更与延续等。5.1.7《村民委员会组织法》，主要应熟练掌握的内容包括：村民的认定、村民委员会的性质、居民委员会决定事项和程序、居民委员会财产的认定等。5.1.8《城市居民委员会组织法》，主要应熟练掌握的内容包括：居民委员会的性质、居民委员会成员、集体事项决定程序、集体财产的认定等。5.2土地类法律、法规：5.2.1《土地管理法》及《土地管理法实施条例》，主要应熟练掌握的内容包括：土地所有权性质、国有土地所有权和集体土地所有权划分、土地使用权取得方式、土地利用总体规划、建设用地取得方式及土地征收征用补偿标准等。5.2.2《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，主要应熟练掌握的内容包括：土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止、划拨土地使用权等。5.2.3《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，主要应熟练掌握的内容包括：经营性用地必须招标、拍卖、挂牌的方式出让，招标、拍卖、挂牌的程序等。5.3规划类法律、法规：5.3.1《城乡规划法》，主要应熟练掌握的内容包括：城乡规划体系、城乡规划的修改、建设用地规划许可证的申请与审批、建设工程规划许可证的申请与审批、建设工程竣工规划验收、违法建筑的处罚等。5.3.2《土地利用总体规划编制审查办法》，主要应熟练掌握的内容包括：土地利用总体规划的编制、内容、审查和批准等。5.4建设类法律、法规：《建筑法》，主要应熟练掌握的内容包括：建设工程施工许可、建设工程发包与承包、建设工程质量管理等。5.5房产类法律、法规：5.5.1《城市房地产管理法》，主要应熟练掌握的内容包括：房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理等。5.5.2《房屋登记办法》，主要应熟练掌握的内容包括：国有土地范围内房屋登记制度和集体土地范围内房屋登记制度，如办理程序、申请材料、房产证注销等。5.5.3《国有土地上房屋征收与补偿条例》，主要应熟练掌握的内容包括：国有土地上房屋征收范围、征收补偿决定程序、征收补偿方案制订程序、被征收房屋价值评估、先补偿后搬迁的原则、禁止以暴力等非法方式迫使被征收人搬迁、禁止建设单位参与搬迁活动的原则、司法强制执行程序等。5.6其他法律、法规：5.6.1《招投投标法》，主要应熟练掌握的内容包括：必须招标的项目、招标文件的要求、招标的程序、中标无效的情形及法律后果等。5.6.2《文物保护法》，主要应熟练掌握的内容包括：受国家保护的文物种类、建设工程过程中文物的保护等。第五节律师办理城中村改造法律业务应注意的重要问题提示第6条律师应充分掌握城中村改造的基本模式及城中村项目法律服务特点，具体包括如下：6.1城中村改造的基本模式根据城中村改造是否拆除重建划分，我国城中村改造大体上分三种形式：即全面拆除重建、部分拆除重建和综合整治。全面拆除重建是指通过对建筑物的拆除重建，较为彻底地改变城中村的空间形态，调整用地功能。部分拆除重建是指通过对建筑物的部分拆除重建，一般以现有项目为基础进行整合、市场化方式运作。综合整治是指在现状建筑空间形态不发生根本变化的基础上，采取各种手段对城中村居住环境的净化、美化、优化改造。本操作指引主要是针对全部（部分）拆除重建模式的城中村改造。根据城中村改造的主体划分，城中村改造大体上可分为如下几种模式：（1） 政府为城中村改造主体的模式即在政府主持下，通过政府土地储备部门利用政府资金，完成项目策划、土地征收、安置房建设、拆迁补偿等系列事宜，在城中村拆迁完毕后，由国土部门会同发改委、规划等部门，组织向社会公开出让拆迁完毕的国有土地使用权。（2） 政府主导、村企合作、市场化运作的模式即政府通过城市总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划引导和规范城中村改造项目的立项与申请，通过计划、规划、土地、建设、房管、拆迁、环境、市政、财政、民政、劳动、公安、文化旅游等部门进行监督指导。地方政府公布本地区的城中村改造方案和要求,将开发用地和建设用地捆绑招标，并提供优惠政策。村民委员会代表村民利益，与房地产开发商进行协商补偿谈判，由房地产开发商出资完成拆迁补偿安置、做好村民社会保障工作等事宜。（3） 市场化运作，政府监督模式即政府除负责城中村改造规划的制定、行政审批等行政事项外，城中村村民住宅的拆迁补偿、村民拆迁、安置或回迁及开发用地建设等方案的实施等事宜完全进行市场化运作，既可以由村民委员会自行与开发商协商，也可以通过公开竞标方式招标参与城中村改造项目的开发商，项目拆迁补偿安置资金完全由房地产项目开发商承担。这种模式既可以由单一开发商完成，也可以由村集体企业与开发商合作完成，还可以由村集体企业和村民以自拆自建的形式完成。&&& 6.2城中村改造项目法律服务的特点&&& 城中村改造项目法律服务存在以下特点：&&& （1） 城中村改造项目涉及的法律关系和法律主体较为复杂。城中村改造项目涉及的法律关系主要包括民事法律关系和行政法律关系，民事法律关系包括不动产物权变动法律关系、婚姻继承法律关系、抵押租赁法律关系、村集体企业改制法律关系、拆迁补偿法律关系等；行政法律关系包括涉及项目立项批准、规划许可、违法建筑物查处、土地征收、文物保护、行政复议、行政诉讼等。城中村改造涉及的法律主体包括房地产开发商、村民、村集体企业、投资公司、外商投资企业、华侨和各级政府机关（包括规划、土地、建设、房管、环境、市政、财政、民政、劳动、公安、文化旅游、政府设立的城中村改造工作办公室等部门）。（2） 城中村改造项目具有很强的地域性，地方性法规、规章起主导作用，各地的差异较大。由于各地的城中村形成的历史原因、城中村建（构）筑物的构成、城中村内的产业现状及产业规划等存在诸多不同，而国家又缺乏统一的规范城中村改造的法律，因此，各地关于城中村改造的规范性文件存在较大差异，律师应充分掌握地方性规定。（3） 城中村改造项目周期性长，工作量巨大，通常需要律师团队来完成法律服务，有时还需派驻现场律师解决法律问题。（4） 城中村改造项目利益冲突比较明显。城中村改造项目的利益冲突不仅存在于开发商与村民之间，也可能存在于政府与村民之间、村民与村集体之间、上级政府和下级政府之间，律师应妥善处理这些利益冲突。（5） 城中村改造法律事务中常常出现法律缺失的情形。律师应结合政策、法学理论、村规民约、常情常理等进行法律解释和适用。6.3律师应熟悉城乡规划的相关知识&& 各地方政府之所以要进行城中村改造，主要是因为“城中村”普遍存在建（构）筑物抗震指标不合格、火险隐患突出、环境脏乱差、市政设施不配套、治安混乱等问题，进而导致形成一系列的社会隐患和城市问题，成为城市现代化发展的严重障碍，因此，城中村改造也是城市规划调整的需要。由于城中村改造实行规划先行的原则，为更好地为当事人提供法律服务，律师应掌握以下规划方面的基本知识：6.3.1城乡规划城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划，详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。6.3.2城市总体规划的编制（1） 城市总体规划的强制性内容包括：　　① 城市规划区范围。　　② 市域内应当控制开发的地域。包括：基本农田保护区，风景名胜区，湿地、水源保护区等生态敏感区，地下矿产资源分布地区。　　③ 城市建设用地规模。包括：规划期限内城市建设用地的发展规模，土地使用强度管制区划和相应的控制指标（建设用地面积、容积率、人口容量等），城市各类绿地的具体布局，城市地下空间开发布局。　　④ 城市基础设施和公共服务设施。包括：城市干道系统网络、城市轨道交通网络、交通枢纽布局，城市水源地及其保护区范围和其他重大市政基础设施，文化、教育、卫生、体育等方面主要公共服务设施的布局。　　⑤ 城市自然及历史文化遗产保护。包括：历史文化保护的具体控制指标和规定，历史文化街区、历史建筑、重要地下文物埋藏区的具体位置和界线。　　⑥ 生态环境保护与建设目标，污染控制与治理措施。　　⑦ 城市防灾工程。包括：城市防洪标准、防洪堤走向，城市抗震与消防疏散通道，城市人防设施布局，地质灾害防护规定。（2） 省、自治区人民政府组织编制省域城镇体系规划，报国务院审批。省域城镇体系规划的内容应当包括：城镇空间布局和规模控制，重大基础设施的布局，为保护生态环境、资源等需要严格控制的区域。（3） 城市人民政府组织编制城市总体规划。直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。&& （4） 县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。&& （5） 省、自治区人民政府组织编制的省域城镇体系规划，城市、县人民政府组织编制的总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经本级人民代表大会常务委员会审议，常务委员会组成人员的审议意见交由本级人民政府研究处理。&& 镇人民政府组织编制的镇总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经镇人民代表大会审议，代表的审议意见交由本级人民政府研究处理。& （6） 规划的组织编制机关报送审批省域城镇体系规划、城市总体规划或者镇总体规划，应当将本级人民代表大会常务委员会组成人员或者镇人民代表大会代表的审议意见和根据审议意见修改规划的情况一并报送。6.3.3控制性详细规划的编制（1） 控制性详细规划应当包括下列内容：&① 确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。&&& ② 确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。&&& ③ 提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则。&&& ④ 根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其他交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。&&& ⑤ 根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。&&& ⑥ 制定相应的土地使用与建筑管理规定。控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。（2） 城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。（3） 镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批。县人民政府所在地镇的控制性详细规划，由县人民政府城乡规划主管部门根据镇总体规划的要求组织编制，经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。6.3.4修建性详细规划的编制（1） 修建性详细规划应当包括下列内容：① 建设条件分析及综合技术经济论证；② 建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图；③ 对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析；④ 根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计；⑤ 市政工程管线规划设计和管线综合；⑥ 竖向规划设计；⑦ 估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。（2） 城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划。修建性详细规划应当符合控制性详细规划。6.3.5规划“红线”规划“红线”是指规划中用于界定城市道路、交通设施用地和对外交通用地的控制线。红线导控的核心是控制道路用地范围、限定各类道路沿线建（构）筑物的建设条件，又可细分为道路红线、建筑红线和用地红线。规划部门在确定“红线”时，应严格控制道路及交通设施用地红线，红线内土地不得进行任何与道路功能不相符合的使用。城中村改造过程中，涉及规划红线的也必须严格遵守法律、法规以及相关政策文件，即开发商在开发建设的时候，不得违反建筑退让道路红线的规定，如果未按照建设工程规划许可证中批准的规划条件进行建设，政府部门可以责令停止建设、限期改正，直至限期拆除。6.3.6规划“绿线”规划“绿线”主要指城市绿线，是指城市各类绿地范围的控制线，包括已建成绿地控制线和规划预留绿地控制线。城市绿地系统规划确定的绿化用地，实行绿线管理制度，任何单位和个人不得擅自改变用地性质。城市新建建筑物、构筑物和架设、埋设各类管线，应当按照国家技术规范与树木保持相应的距离。规划“绿线”可以使城市的开发用地和绿化储备用地保持平衡，确保环境的可持续发展。6.3.7规划“蓝线”规划“蓝线”是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线，简单来说，蓝线指水域控制线。城市蓝线一经批准，不得擅自调整。在城市蓝线内将禁止从事包括擅自建设各类排污设施等五类破坏城市水系的活动，即：违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动；擅自填埋、占用城市蓝线内水域；影响水堤安全的爆破、采石、取土；擅自建设各类排污设施；其他对城市水系保护构成破坏的活动。另外，违反《城市蓝线管理办法》的规定，在城市蓝线范围内进行各类建设活动的，将按照《城乡规划法》等有关法律、法规的规定处罚。6.3.8规划“黄线”规划“黄线”是指对城市发展全局有影响的、城乡规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地控制界线，简单来说，黄线指市政公用设施规划控制线。制定城市规划黄线制度，将有效避免重复建设,提高城市建设质量，例如，通过城市规划修编，严格控制公共交通等重大基础设施用地，为公交首末站、地铁车站、换乘枢纽和公交运营及车辆保养设施留足建设用地。6.3.9规划“紫线”规划“紫线”是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。城市规划过程中实行紫线管理，主要是划定城市紫线和对城市紫线范围内的建设活动实施监督、管理。6.3.10规划“黑线”城市规划中的“黑线”是指划定给排水、电力、电信燃气等市政管线，凡是被划定“黑线”的区域，是用于界定市政管线及其附属设施用地范围的控制线。黑线导控的核心是控制各类市政公用设施、地面输送管廊的用地范围，以保证各类设施的正常运行，被称为城市发展的“神经中枢”。城中村改造过程中，由于旧城市政管线相对陈旧，新建范围在规划过程中必须控制好建设范围内的各种市政管线，协调各部门的设计和建设并投入使用。6.3.11城中村改造专项规划&& 各地方为推进城中村改造一般会编制城中村改造总体规划和城中村改造专项规划，城中村改造专项规划是办理城中村改造各项行政许可手续的前提条件，也是作为确定项目所涉及地块规划控制条件和技术指标、供地方式、拆迁安置方案和项目审批的主要依据。城中村改造专项规划的内容一般包括城中村改造目标、功能定位、改造模式及策略、土地利用、开发强度、公共基础设施建设、产业布局，等等。6.4律师应熟悉土地管理的相关知识6.4.1我国实行土地所有权二元体制土地所有权二元体制，即国家土地所有权和集体土地所有权，其中国家所有的土地包括城市市区的土地，农村和城市郊区中经国家依法没收、征收、征购为国有的土地，国家依法征收的原集体所有的土地，依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的、原属于其成员集体所有的土地，因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地；集体所有土地包括农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。国家对集体土地所有权的权能进行严格的限制，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。6.4.2我国实行土地用途管制制度土地用途管制制度，是指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划规定土地用途，明确土地使用条件，土地所有者、使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地的制度，其核心是依据土地利用总体规划对土地用途转变实行严格控制。土地用途管制的内容包括：土地按用途进行合理分类、土地利用总体规划规定土地用途、土地登记注明土地用途、土地用途变更实行审批、对不按照规定土地用途使用土地的行为进行处罚等。6.4.3我国实行基本农田保护制度（1） 基本农田，是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田保护区，是指为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。（2） 下列耕地应当划入基本农田保护区，严格管理：① 经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；② 有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；③ 蔬菜生产基地；④ 农业科研、教学试验田。&&&& 根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线，城市和村庄、集镇建设用地区周边的耕地，应当优先划入基本农田保护区；需要退耕还林、还牧、还湖的耕地，不应当划入基本农田保护区。（3） 基本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得改变或者占用。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区，需要占用基本农田，涉及农用地转用或者征用土地的，必须经国务院批准。（4） 禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。6.5律师应熟悉村民和居民管理体制的相关知识有关具体内容详见本指引其他章节。6.6律师应熟悉征地补偿的相关法律知识有关具体内容详见本指引其他章节。6.7律师应熟悉城中村改造中的用地许可、规划许可、建设施工许可及预售许可中的特殊事项有关具体内容详见本指引其他章节。6.8律师应充分熟悉城中村改造项目的基本流程城中村改造项目的一般性流程包括：（1） 制定城中村改造总体规划和专项规划。（2） 村改居，即将城中村由村民自治管理体制转变为城市居民自治的管理体制。（3） 城市化转地，即将集体土地转为国有土地，实质上将集体土地征收为国有土地，但各地的做法各不一样。&&& （4） 改造模式的确定和城中村改造投资人的确定。（5） 完成规划许可等行政审批手续。（6） 拆迁补偿安置和拆除实施。（7） 土地使用权手续的完善。（8） 项目建造。（9） 项目交付，主要包括回迁房的交付和公共设施、附属设施的交付。6.9律师办理城中村改造业务应把握的原则&&& 律师在办理城中村改造业务时，除了要严格遵守律师执业规范规定的基本原则，恪守律师执业道德和执业纪律外，还应该注意以下原则：&&& （1） 坚持村民利益、村集体利益、国家利益、开发商利益相统一的原则律师在办理城中村改造业务中，可以分别受村民、村集体经济组织、政府、开发商的委托，由于城中村改造中可能涉及激烈的利益冲突，涉及敏感的农民问题，律师在维护当事人利益的同时，应始终坚持村民利益、村集体利益、国家利益和开发商利益相统一的原则，当出现激烈的利益冲突时，应该提醒当事人注意各方面利益的平衡。&&& （2） 坚持重大群体性事件汇报原则律师在办理城中村改造业务时可能经常碰到群体事件，比如集体信访、集体维权、暴力抗法等群体事件，律师遇到群体性事件，应第一时间向所在律师事务所汇报，并由律师事务所及时向当地律师协会汇报。（3） 坚持法律、法规和规章、地方性政策及村规民约相结合的原则目前我国城中村改造缺乏全国性的法律，在城中村改造中涉及的法律关系非常庞杂，部分地方针对其城中村改造的特殊性制定了相应的地方规范性法律文件，各城中村内的村规民约及风俗习惯，在城中村改造过程也经常遇到，律师在办理城中村改造业务时，要避免机械地应用国家法律，应该充分运用掌握的法律原则、基本法理，结合地方性政策和村规民约处理相关法律问题。
第二章律师在城中村改造中为政府相关职能部门提供法律服务操作指引〖1*7〗第一节城中村改造中涉及的政府职能部门及其职责第7条律师应当熟悉城中村改造中涉及的政府职能部门及其职责：7.1城中村改造专职部门城中村改造是项系统工程，且关系到各地方城市建设、产业布局、社会民生等重大问题，各地方政府为推进城中村改造，通常会设置专门负责城中村改造的机构，一般包括：7.1.1城中村改造工作领导小组城中村改造工作领导小组的职责主要包括：领导、部署全市城中村改造工作；审议全市城中村改造工作的重大方针政策，必要时报市政府作出决定；研究解决城中村改造工作中遇到的重大疑难问题；审查全市城中村改造总体规划纲要，审查批准全市城中村改造工作年度计划及中长期计划；批准全市城中村改造专项资金收支计划等。该领导小组并非常设机构，是城中村改造大政方针的决策和协调机构，一般政府主管副市长或市长担任领导小组组长。7.1.2城中村改造工作办公室城中村改造工作办公室（以下简称“旧改办”）的职责主要包括：组织编制全市城中村改造总体规划纲要；编制全市城中村改造工作年度计划及中长期计划，报领导小组批准；受理各区政府城中村改造工作年度计划及中长期计划的备案；管理全市城中村改造专项资金；组织全市城中村改造的调查研究工作，并向领导小组提交有关专题报告；指导各区的城中村改造工作；负责全市城中村改造工作的对外宣传等。7.1.3各区政府各区政府的职责主要包括：领导、部署本辖区城中村改造工作；审议并决定本辖区城中村改造工作的方针政策；研究解决城中村改造工作中遇到的疑难问题；确定改造的范围；确定改造单位；对报批的改造项目出具意见；组织编制并审批“城中村环境综合整治规划”；依据城中村改造总体规划纲要组织编制并审查城中村改造专项规划；编制城中村改造年度计划和中长期计划；管理本辖区城中村改造专项资金等。7.1.4各区城中村改造办公室各区城中村改造办公室的职责主要包括：研究、拟定和落实城中村改造的有关政策措施；编制城中村改造计划和专项资金年度使用计划；负责城中村专项资金的使用和管理；负责组织城中村改造项目预案的编制、公示及专家评审工作；组织改造单位的招标、评议和公示；组织编制、评审和公告城中村改造规划指引和专项规划；签订城中村改造协议书，核发《城中村改造单位确认书》；设立资金监管账户，对拆迁补偿安置和公共设施建设资金进行监管；对城中村改造项目实施过程进行监督管理；指导各街道城改办的城中村改造工作；协调城中村改造实施的相关工作；办理区城中村改造领导小组交办的其他工作等。7.1.5各区街道办城中村改造办事机构各区街道办城中村改造办事机构的职责主要包括：宣传落实城中村改造的法规政策；参与辖区内城中村改造项目预案的编制、公示和公众意见收集；参与对确定改造单位的招标、评议和公告工作；参与城中村改造规划指引和专项规划的编制与评审；协助改造单位开展改造项目的拆迁补偿和安置工作；协助区旧改办对辖区内城中村改造项目进行跟踪管理等。7.2城中村改造涉及的其他相关政府部门&&& 城中村改造涉及的政府部门包括：建设、城管、规划、国土、房管、环保、公安、民政、社保等部门，律师应主要熟悉下列部门的职责：&&& 7.2.1规划部门，主要负责城中村改造总体规划、专项规划的审定，负责城中村改造用地选址意见、用地规划许可、建设工程规划许可等行政审批事项。&&& 7.2.2国土部门和房产部门，主要负责城中村改造中房产登记、确权、土地使用权的出让、预售许可证的颁发等。&&& 7.2.3公安及民政部门，主要负责城中村改造中村民或居民身份的确认和户籍关系的确认、婚姻关系的确认。&&& 7.2.4建设部门，主要负责城中村改造中基础设施建设的监督和行政许可，负责城中村改造中安置房的施工许可证和工程质量监督。第二节律师为城中村转制提供法律服务指引第8条从事城中村转制法律服务的律师应当熟悉：8.1律师在城中村转制中可提供以下法律服务：8.1.1协助制订完善城中村转制总体方案。8.1.2为清产核资提供法律服务。8.1.3代表政府部门为村集体企业的股份制改造提供法律服务。8.2律师在参与制订城中村转制总体方案中应注意：城中村转制方案总体的合法性，包括程序的合法性和内容的合法性，程序的合法性主要是指应符合《村民委员会组织法》的规定和村规民约的要求，城中村转制方案应充分听取了村民的意见，并召开听证会等，内容的合法性是指相关内容无违反国家法律的强制性要求。8.3律师在城中村转制过程中处理清产核资法律事务中应注意：8.3.1清产核资工作要参照农业部、财政部《关于印发农村集体资产清产核资工作方案和办法的通知》（农经发〔1998〕2号）的规定，对集体经济组织所有的各种资产、负债和所有者权益进行全面清查核实。清产核资工作可由乡（街道）、村组织成立清产核资机构负责，也可由乡（街道）、村委托具有资质的中介机构进行。8.3.2应遵循谁投资归谁所有的原则。村办企业的产权属于村集体经济组织所有；多方出资形成的共有资产的产权由投资各方按投资比例享有；个人投资形成的资产的产权归投资者个人所有。政府对企业实行减免税等优惠扶持政策所形成的资产，除事前国家明确定为国有资产以外的部分，其产权按企业隶属关系归集体经济组织所有。政府各级财政历年支持乡镇企业支农周转金借款，在改制中按国家有关政策规定处理。8.3.3村集体的资产包括土地、房产以及集体企业在经营过程中形成的商标、商誉、购买的专利、电权、水权和特种产品许可证等无形和有形资产，上述资产均须纳入企业总资产，归集体经济组织所有。8.3.4企业出售产权所得资金，按企业隶属关系归集体所有。8.3.5由于各地的土地及房产登记制度有所不同，且我国大部分地区村镇的土地及房产登记管理混乱，村民法律意识淡薄，很多产权并没有办理登记，律师在核实资产权属时应结合土地原始权属资料、村委员的档案资料、相关协议及房屋建造资料、房屋使用情况等综合因素认定。8.3.6城中村内的公建设施、军事设施、历史古迹等设施在确认权属时，由于这些产权可能根本没有登记资料，律师应结合我国相关法律、法规，历史文献等资料进行认定。8.3.7村集体经济组织及企业改制后，要坚持“债随资产”的原则，其债务也随之转移过户。8.3.8对改制中涉及的呆账、坏账要按财经法规慎重处理。8.3.9应注意区分村集体的经营性资产、公益性资产和资源性资产。资产的评估与确认：清产核资和不良资产处置结果要张榜公布，经村民会议或村民代表会议讨论确认，如1/3以上的村民或村民代表对清产核资结果有异议，可由原机构进一步复核，也可由村民委员会委托具有资质的中介机构对资产进行审计评估。审计评估结果要进行公布并由村民会议或村民代表会议确认，经乡镇人民政府（街道）签署意见后，报区农村经营管理部门依法进行鉴证、备案。8.4律师在为村集体经济股份合作制改造提供法律服务时应注意：要熟悉村集体企业股份制改造的基本流程，村集体企业股份制改造的基本流程如下：8.4.1成立集体股份制企业改造工作机构，由区、镇两级政府组织成立城中村集体经济改制领导机构和工作机构，负责指导和实施农村集体经济改制工作。8.4.2制订改制方案。由各村负责起草集体经济组织改制方案，交由全体村民代表大会讨论修改并通过后，报区政府批准，必要时须报市政府批准。8.4.3实施清产核资。成立清产核资成员小组，其成员由代表上级主管部门的区、镇相关部门人员、代表中介机构的注册会计师和和注册资产评估师、代表村集体经济的村干部、委派会计以及代表农民利益的村民代表共同组成。8.4.4核实集体成员身份和认定股民身份。由于城中村的集体成员构成复杂，因此，应摸清村集体成员的具体构成，划分成员的类别。集体成员身份一般包括农业户口的本集体成员，随考学等户籍已经转出但仍在上学的人员，户口已经迁出且生活、工作与本集体基本没有关系但仍然拥有宅基地的人员，外来人口在本集体拥有宅基地的人员，外嫁女但户口未迁出的人员等。集体成员身份和股民身份不一定完全一致。股民身份要结合是否为原村民、是否一直参与分红、是否参与投资等综合因素认定。对股民资格的认定，原则上以区人民政府统一规定时点实际在册的本集体经济组织成员为准，由各村在遵循男女平等的原则下，结合实际情况由村民会议或村民代表会议讨论确定。8.4.5确定股份制企业的股份总额和股权的分配比例。在清产核资的基础上，根据实际情况，按照一次性处置的原则，对集体资产按照股权设置进行折股量化，确定集体经济组织的股份总量，然后将股份一次性分配给具有资格的股民，确认每个股民应持有的股份数量。股份量化是将股份分配到人，不是将集体资产分到户、分到人。股份分配到人后，由村集体经济组织或村委会统一造册登记或向持股成员出具临时凭证，作为向新设立的股份制经济组织申领股权证书的凭据。股份合作制经济组织成立后，由股份制经济组织向股民出具统一印制的记名股权证书，作为行使股权的凭证。8.4.6确定改制后企业的组织架构和管理模式。集体经济组织改制应参照《公司法》的规定，建立股份合作公司的法人治理结构，并按《公司法》的有关规定建立公司的管理体制、经营机制和分配方式。8.4.7召开股东会议，通过股份制企业公司章程。在股份分配后，要参照《公司法》的规定，召开有2/3以上股东（民）参加的股东（民）会议，讨论修订并通过章程，选举成立经营管理机构。8.4.8到政府相关部门办理企业注册、变更登记手续。应注意股份合作制公司登记后，原村集体经济组织向新设立的股份合作经济组织移交有关手续时，应由区政府指定有关部门进行监督。第三节律师为城中村改造中的查处违法建筑物提供法律服务指引第9条从事城中村改造中违法建筑物处理法律服务的律师应当熟悉：9.1律师在政府查处违法建筑物中可提供以下法律服务：9.1.1对违法建筑物的尽职调查。9.1.2就有关部门对违法建筑物的认定出具法律意见。9.1.3就有关部门对违法建筑物的处理出具法律意见。9.1.4协助有关部门处理涉及违法建筑物行政处罚的行政诉讼。9.2律师在处理违法建筑物的尽职调查法律事务中应注意：9.2.1由于各地政府对违法建筑物的认定不完全一致，律师在对违法建筑物尽职调查之前，首先应充分了解当地关于违法建筑物的认定政策和法规。违法建筑的种类一般包括：（1） 占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；&&& （2） 不按批准的设计图纸施工的建筑；&&& （3） 擅自改建、加建的建筑；&&& （4） 农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；&&& （5） 农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过政府规定标准的建筑；&&& （6） 擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；&&& （7） 逾期未拆除的临时建筑；&&& （8） 违反法律、法规有关规定的其他建筑。9.2.2应查实土地使用权证的类别、是否取得土地使用权证。&&& 9.2.3应查实是否办理用地规划许可或临时用地许可、建设工程规划许可、施工许可等许可手续。9.2.4应查实是否办理了竣工验收的相关手续，尤其是消防验收、主体工程验收等手续。9.2.5应查实建筑物是否在生态控制线内，是否与城乡规划相冲突，是否占用了城市基础设施用地等。9.2.6应查实建筑工程的开工时间、竣工时间、投入使用的时间以及目前的使用状况。9.3律师就有关部门对违法建筑物的认定出具法律意见时应注意：9.3.1在当地没有关于违法建筑物的认定的政策和法规时，建议政府本着尊重历史和现状、物尽其用和珍惜资源、维护公共利益和法律权威的原则下，制定相关规范。9.3.2充分了解当地关于违法建筑物的认定的政策和法规，提醒政府执法部门严格按照相应程序和实体规定进行立案、调查、认定、异议处理及认定公示。9.4律师就有关部门对违法建筑物的处理出具法律意见时应注意：充分了解当地关于违法建筑物处理的政策和法规，提醒政府执法部门区别违法建筑的违法程度，严格按照地方性法规以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采取确认产权、依法拆除或没收、临时使用等方式，分期分批处理。9.5律师在政府有关部门查处违法建筑物过程中提供配套法律服务时应注意：9.5.1重点提醒政府执法部门严格按照行政执法的程序进行。9.5.2明确违法建筑物的责任人和权属人，避免行政处罚的对象错误。9.5.3采取强制拆除措施时，要依法进行听证，充分听取行政相对人的答辩意见。9.5.4有关法律文书在送达时，要注意避免无效送达。第四节律师为选定城中村改造中的改造实施主体提供法律服务指引第10条律师从事为政府部门选定城中村改造实施主体的法律服务10.1律师为政府部门选定城中村改造实施主体过程中可提供以下法律服务：10.1.1审查修改选定城中村改造实施主体方案。10.1.2对备选的城中村改造实施主体进行尽职调查、出具法律意见。10.1.3审查修改政府部门与城中村改造实施主体签订的意向书、协议书等法律文件。10.1.4协助政府处理与城中村改造实施主体协议履行过程中的分歧、争议。10.2律师在审查修改选定城中村改造实施主体方案时应注意：10.2.1改造主体的选定方案应包括改造单位的资金实力、资质、土地开发或房地产开发相关业绩、改造单位的信用状况、改造单位选定流程、与改造主体签订框架协议的内容、有关行政审批手续要求、项目概况、资金投入需求、退出机制、拆迁补偿安置方案、项目规划情况等。10.2.2提醒政府相关部门改造主体选定方案应符合公开、公平、公正的原则。10.2.3如采取项目拆迁及土地使用权出让捆绑的方式选定改造主体，由于改造主体的选定实质上就是确定的土地权属人，因此，律师应提醒政府相关部门要按照土地招拍挂的程序进行。10.3律师在对备选的城中村改造主体进行尽职调查时应注意：10.3.1重点对城中村改造主体的资金实力和经营状况进行调查。由于城中村改造项目前期需要投入大量的拆迁补偿安置资金，因此，备选改造主体的资金实力是城中村改造项目顺利进行的根本保证。律师主要从改造主体的银行资金证明、开发商经营收入状况、近三年的财务报表等方面进行审查。10.3.2对备选改造主体提供的房地产项目开发经营的经营业绩、信用记录、主体资格、资质的真实性进行审查。10.3.3对备选改造主体向政府部门提交的材料是否符合政府部门发布的改造单位选定方案进行审查。10.4律师在审查政府部门与改造主体签订的意向书或协议书时应注意：10.4.1避免出现合同无效情形。政府部门在选定了改造主体后通常会与改造单位签订框架性协议（但通过招拍挂的方式除外），该框架性协议主要是对城中村改造项目的范围、改造单位所需投入的资金、拆迁补偿安置的基本方案、公建设施建设的责任主体和资金承担、项目进度计划、项目改造方案等进行原则性约定。律师需注意的是，该协议很难统一定性，律师在审查该协议时，首先应对协议的效力和性质进行准确定位，否则，很容易导致合同无效。10.4.2重点审查政府责任条款。实践中政府部门为加大招商引资的力度，经常出现政府在土地使用权出让、税收、行政规费等方面作出优惠承诺，律师需注意这些承诺是否与国家的法律、法规相抵触。10.4.3在条款中设定改造主体的退出机制，实践中很多改造单位为了拿到项目，作出各项承诺，但实际没有能力实施，因此，律师应在协议条款中设定在何种情形下政府可单方解除合同。10.4.4为确保拆迁补偿安置资金到位，律师要在条款中设定改造主体的履约保证条款，并建议政府部门监管改造资金。第五节律师为城中村改造涉及的行政许可提供法律服务指引第11条律师应当熟悉城中村改造中涉及的行政许可：11.1用地规划许可律师在为规划部门办理规划许可过程中提供法律服务应注意：11.1.1提示规划部门审查改造单位提交的使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案、修建性详细规划（如需要）等资料是否齐全，是否符合法定形式。11.1.2提示规划部门审查改造方案是否符合控制性详细规划和城中村改造专项规划。11.1.3提示规划部门审查改造项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件。11.2施工许可律师在建设主管部门颁发施工许可过程中提供法律服务应注意：11.2.1提示建设主管部门审查改造单位是否已办理建筑工程用地批准手续，是否已取得建设工程规划许可证。11.2.2提醒建设主管部门审查拆迁进度是否符合施工要求。11.2.3提醒建设主管部门审查施工图纸及技术资料，施工图设计文件是否符合专项规划的要求，城中村改造范围内的公用设施建设是否符合政府有关部门的要求。11.2.4提醒建设主管部门审查对回迁房的建设方案是否符合政府有关部门的要求。第六节律师为政府部门城中村改造中的征地过程提供法律服务指引第12条律师从事为政府部门城中村改造中征地的法律服务12.1城中村改造中的土地使用权的征收是一项主要法律事务，律师可为政府部门在征地过程中提供如下法律服务：12.1.1对城中村改造范围内的土地权属和利用状况进行尽职调查。12.1.2协助政府部门制订征地补偿方案。12.1.3起草审查征地补偿协议。12.1.4协助政府部门处理征地过程中产生的行政复议和行政诉讼。12.1.5协助政府部门处理征地过程中发生的群体性事件。12.2律师在为政府部门调查城中村改造范围内的土地权属时应注意：12.2.1城中村范围内的土地包括农用地和非农业用地，对于农用地，要分清土地使用权的原始权利人、继受权利人、承包经营人、租赁权利人、抵押权利人等；对非农业用地，首先，要分清是集体土地还是国有土地；其次，要分清是合法用地还是非法用地；再次，要分清原始权利人、继受权利人、租赁权利人和抵押权利人。12.2.2由于各地土地管理制度和登记制度存在一定的差别，其土地权属证明文件也不一定完全一致，律师要在充分了解当地政策法规的基础上，对各类被调查对象提供的各类证明文件进行甄别、核实，并如实记载，对于权属证明文件存在瑕疵，要向政府有关部门注明，并提示法律风险。12.3律师在协助政府部门制订征地补偿方案时应注意：12.3.1提醒政府部门注意《物权法》关于不动产征收的法律规定。《物权法》规定征收集体所有的土地，除应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。12.3.2提醒政府在制订补偿方案时除应该遵守国家和上级政府的规定外，还应该结合当地客观实际制定合理的补偿标准。12.3.3征地补偿安置方案应该按规定程序进行公告，公告的内容应包括：被征收的土地位置、用途、面积、地上附着物和青苗的种类及数量、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费的标准和支付方式、被征地农民安置方案和措施等。涉及公共利益而需征收国有土地上房屋的，要提醒政府依照法定程序作出征收决定。12.4律师在审查征地补偿协议时应注意12.4.1协助政府部门核实补偿对象身份文件是否完整、合法有效，核实补偿对象的权属文件是否完整、合法有效。12.4.2提醒政府部门审查补偿款的发放是否符合村民的利益，避免村集体挪用补偿款。12.4.3明确补偿对象交还土地的期限、交付的标准、逾期交付的违约责任。12.4.4提醒政府部门要求补偿对象维持土地现状，不得在土地实施加建、加种等行为。12.4.5协助政府部门查实被征土地是否存在权属争议，是否存在租赁权利人、共有权利人和抵押权利人等其他权利人，如存在，应在协议中作出妥善安排。12.5律师在协助政府部门处理征地过程中的群体性事件时应注意：12.5.1首先审查政府在征地过程中程序是否合法，如程序存在瑕疵，应提醒政府部门及时更正；其次，审查政府的征地补偿标准是否符合国家和省级政府的规定，如不符合，应提醒政府部门及时更正。12.5.2提醒政府部门要慎用警力处置土地征收过程中的纠纷，以避免出现暴力冲突。12.5.3律师在与群众进行解释、谈判工作时避免使用过激语言。12.5.4律师在发表律师意见、出具律师函时，应尽量使用中性语言，以解释、说明相关法律规定为主，避免使用指责性语言。第七节律师为城中村改造中的建设用地使用权出让提供法律服务指引第13条从事为政府在城中村改造中的土地使用权出让法律服务的律师应当熟悉：&&& 13.1律师可为政府在城中村改造中的土地使用权出让提供如下法律服务：&&& 13.1.1协助政府制订城中村改造中的土地使用权出让方案。&&& 13.1.2审查修订城中村土地使用权出让合同。&&& 13.1.3协助政府审查土地使用权申请人是否符合市、县国土资源行政主管部门在招标、拍卖或者挂牌出让建设用地文件中要求具备的申请资格。13.2律师在协助政府制订城中村改造中的土地使用权出让方案和审查应注意：13.2.1目前国内城中村改造项目的土地使用权出让一般分两种方式：一是“毛地公开交易”，指政府确定并批准城中村改造安置方案后，将城中村改造范围内的土地委托土地交易中心以公开交易方式组织进行出让，城中村改造安置方案作为土地交易条件，土地竞买人只对土地出让的净收益进行竞价，且只需缴纳土地出让金净收益，土地竞得人需按照改造拆迁安置方案在规定的时限完成拆迁安置工作；二是“净地公开交易”，是指由政府对城中村改造范围内的土地先行组织拆迁，拆迁完成后委托土地交易中心以公开交易的方式进行土地使用权的出让。律师帮助政府制订土地使用权出让方案时，要注意区分这种方式的异同。13.2.2提醒政府有关部门避免在土地使用权公开出让前与拟参与土地使用权公开交易的主体就土地使用权出让事宜达成协议。13.2.3出让方案和出让合同要充分考虑城中村项目的特点，通常城中村改造项目的出让会附带要求建设回迁安置房、经济适用房，出让方案中应该明确该等事项。13.2.4出让方案中的规划建设要符合专项规划的要求和用地规划许可证的要求。13.2.5出让方案和出让合同中应明确需要受让方建造的公共配套设施和城市基础设施。13.3律师协助政府主管部门拟定土地使用权招拍挂公告应注意：13.3.1土地使用权出让文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、国有建设用地使用权出让合同文本等。审查出让文件是否有不利于拆迁人取得项目用地的条款和内容。13.3.2审查政府主管部门的土地使用权出让公告的内容是否完整、规范，是否包含以下内容：（1） 出让人的名称和地址。（2） 出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求。（3） 投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的办法。（4） 索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点和方式。（5） 招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等。（6） 确定中标人、竞得人的标准和方法。（7） 投标、竞买保证金。（8） 项目拆迁补偿安置的情况。（9） 其他需要公告的事项。13.3.3政府主管部门应在土地有形市场和指定场所进行公告，律师应审查：公告的公告时间、公告媒介方式是否符合法律规定，土地使用权出让的底价是否低于国家规定的最低价。
&第三章律师为城中村改造项目开发商提供法律服务操作指引〖1*7〗第一节开发商参与城中村改造的方式第14条律师应当熟悉开发商参与城中村改造项目的方式：14.1开发商从土地开发角度出发采取的城中村改造方式从土地开发的角度看，城中村改造项目一般分两个阶段：第一个阶段为征地拆迁阶段，即土地一级开发阶段，在该阶段完成土地使用权的国有化，完成拆迁补偿安置、土地平整、土地使用权的出让等事宜；第二个阶段为项目建设阶段，即按照政府批准的规划指标完成项目建造及通过竣工验收和交付使用。目前，国内不同地区，开发商参与城中村改造的方式有所不同，但大体归纳起来有以下三种方式：（1） 土地一级开发和二级开发捆绑式开发方式，即由开发商负责完成土地一级开发和二级开发，政府在确定城中村改造的专项规划后和初步确定拆迁补偿安置方案后，将未实施拆迁的土地进入土地交易市场公开交易，开发商通过公开竞价的方式获得项目开发权，开发商在规定时间完成拆迁补偿安置后，方可取得完整的土地使用权，然后实施项目开发建设。&&&& （2） 土地一级开发和二级开发分开进行的开发方式，即政府将征地拆迁和项目建造分成两个不同阶段进行，首先，政府与开发商达成一个城中村改造框架性协议，由开发商负责完成拆迁补偿安置，政府和开发商约定开发商完成拆迁补偿安置的利润实现办法；其次，在拆迁补偿完成后，政府通过土地交易中心采取招拍挂的方式将土地使用权进行出让，参与拆迁补偿安置的开发商也可以平等参与竞争，如参与拆迁补偿安置的开发商竞得土地使用权，则前期投入的拆迁补偿安置资金和约定的利润可冲抵土地出让金。&&&& （3） 净地公开交易方式，即由政府完成了拆迁补偿安置后，政府将土地使用权通过交易中心进行公开交易，开发商通过公开竞争的方式获得土地使用权进行城中村改造项目的开发。开发商通过该模式参与城中村改造项目与其他传统的房地产开发项目大体上相同，只是城中村改造项目涉及的回迁安置房建设，开发商需承接参与拆迁补偿协议中的关于回迁房的建设和交付的义务。14.2开发商从城中村改造开发主体角度出发采取的城中村改造方式从城中村改造开发主体来看，开发商通常会采取三种方式：一是与村集体经济组织合作开发；二是与其他投资商合作开发；三是单独开发。其中与村集体合作开发的方式又分为两种：一是与村集体经济组织共同出资设立城中村改造项目公司，即项目法人型合作；二是与村集体经济组织签订合作协议，但不共同设立项目法人，即合同型合作。第二节律师在城中村改造中为开发商提供法律服务的内容第15条律师在城中村改造中可为开发商提供以下法律服务：15.1对城中村改造项目进行尽职调查。15.2对开发商选择参与城中村改造方式提供法律意见及审查相关法律文件。15.3在拆迁补偿安置阶段为开发商提供法律服务。15.4在土地使用权取得阶段为开发商提供法律服务。15.5在项目建造、销售及交付阶段为开发商提供法律服务。15.6为城中村改造项目融资提供法律服务。15.7为城中村改造项目开发商提供项目税务咨询及筹划法律服务。15.8为城中村改造涉及的行政审批提供法律服务。15.9为城中村改造涉及的诉讼提供法律服务。需要说明的是：（1） 律师在为开发商提供法律服务时，其法律服务内容会因为开发商参与城中村改造模式的不同而有所不同，为便于表述，本操作指引在下文对此不再作区分，律师可在为开发商提供不同的法律服务时，选择性地适用本指引。（2） 因关于拆迁补偿、建设工程和商品房销售的律师业务全国律协已有相关操作指引，故本操作指引仅针对城中村改造相关内容的特点作出提示，对其他相关操作指引已规定之内容，仅作原则性提示。第三节律师为开发商城中村改造提供尽职调查法律服务指引第16条为开发商从事城中村改造项目尽职调查的方式律师应当熟悉：16.1律师可为开发商在尽职调查阶段提供如下服务：16.1.1调查城中村改造项目土地相关情况。（1） 协助开发商调查核实项目改造范围所涉及的土地的性质及其具体分类。（2） 协助开发商向村集体、相关政府部门和政府派出机构核实项目改造范围所涉及的土地是否存在历史遗留问题。（3） 协助开发商向村集体、项目范围内所涉及的土地的使用权人、被拆迁房屋所有权∕使用权人了解、核实是否与其他个人、公司进行任何城中村改造项目的合作或签署类似法律文件。16.1.2调查城中村改造项目被拆迁房屋及其物权人情况。（1） 协助开发商全面核实项目改造范围所被拆迁房屋（包括永久性建筑物、临时性建筑物及其附着物）并核实所有权人∕使用权人并拟定初步清单；（2） 协助开发商特别调查并拟定非住宅房屋清单；（3） 协助开发商对被拆迁房屋的装修状况进行调查，必要时进行证据保全；（4） 协助开发商向相关政府部门了解、核实项目范围内涉及违法、违章建筑的认定和处理情况，并拟定相关清单；（5） 协助开发商调查并拟定项目范围内小产权房清单（若有）；（6） 协助开发商调查并拟定项目范围内合作建房清单（若有）；（7） 协助开发商调查并拟定项目范围内被拆迁房屋的出租情况并拟定清单，并以复印、影印、摄像等方式收集项目范围内的被拆迁房屋租赁合同及其相关文件；（8） 协助开发商调查项目范围内被拆迁房屋已设定抵押或存在被司法机构查封、冻结状况，并拟定相关清单（若有）；（9） 协助开发商调查并拟定项目范围内所有权有争议的被拆迁房屋清单（若有）。16.1.3调查城中村改造项目与拆迁补偿有关的其他事项。（1） 协助开发商调查并拟定项目范围内华侨的房屋清单（若有）。（2） 协助开发商调查并拟定项目范围内在建工程清单（若有）；（3） 协助开发商调查并拟定项目范围内擅自改变法定用途的房屋清单（若有）；（4） 协助开发商调查并拟定项目范围内公益事业用房清单（若有）；（5） 协助开发商调查并拟定项目范围内军事设施、教堂、宗祠、寺庙、文物古迹清单（若有）；（6） 协助开发商调查并拟定户口所属项目范围内的生活特殊困难人员清单（若有）。16.1.4调查当地房地产市场和城中村改造政策法规环境。16.1.5调查村集体和村集体经济组织的相关信息。16.1.6出具律师尽职调查报告。16.2律师在对城中村项目状况尽职调查时应注意：16.2.1城中村改造项目土地权属状况调查对城中村改造项目范围内的土地利用现状进行调查，律师应注意审查和核实以下信息：&（1）& 城中村项目内的土地所有权是国有土地还是集体土地，或者两种所有权并存。（2） 城中村项目内的土地若是属于国有土地，需调查目前土地是否属于国有土地使用权、国有划拨土地使用权、国有土地租赁或者临时用地，是否存在抵押，土地使用权年限是否到期等。（3） 城中村项目内的土地若是属于集体土地，需调查明确该土地的用途，是否属于宅基地、非农建设用地、农用地、未利用地。（4） 不同的土地权属和土地使用年限，需要不同的处理程序和成本，如集体土地需要征收，划拨土地和到期国有出让土地可以无偿收回，未到期的出让、转让或者租赁的国有土地因城中村改造需要可有偿提前收回等。（5）& 明确城中村项目内的土地是合法用地还是非法用地，城中村改造范围的用地通常存在很多非法用地行为，应对合法用地和非法用地进行区分。（6） 应向村集体、相关政府部门和政府派出机构调查项目改造范围所涉及的土地是否存在历史遗留问题，包括本项目所涉及的土地与国家相关政府部门、其他村集体、其他村民或法人组织之间是否存在土地性质及土地权属争议或其他未解决事项，并进一步核实征收集体土地的程序是否合法、征收款项是否足额支付；核实是否存在征收集体土地的返还用地并核实其土地性质；核实项目所涉及的土地是否存在土地出租、合作建房等事宜。（7） 调查核实城中村项目所涉及的土地内是否存在与其他第三方进行城中村改造项目的合作或签署类似法律文件。16.2.2城中村改造项目物权人调查不动产的物权人包含所有权人、用益物权人、担保物权人，律师应注意审查和核实以下信息：（1）& 所有权人① 对城中村项目内的所有权人进行分类核查，农民私宅、村集体性物业、其他拥有房地产权属证书的所有权自然人或单位。其中，因可能涉及停产停业损失补偿，尤其需要对非住宅房屋进行单独核实。② 产权不明或有争议的被拆迁房屋。③ 转让效力和合法性存在争议的被拆迁房屋。④ 确认小产权房及其在改造范围内土地上合作建房。⑤ 代管房。由于所有权人缺席，使拆迁活动有着特殊性。⑥ 违法建筑、违章建筑和超期临时建筑。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条的规定，对此类建筑物不予补偿。⑦ 对被拆迁房屋存在装修的，协助开发商进行调查核实，必要时建议进行证据保全。（2）& 担保物权人主要是指抵押权人，拆迁已抵押的房屋，依照《物权法》、《担保法》等法律、法规的相关规定执行。这里涉及拆迁人、被拆迁人、抵押权人甚至债务人，处理拆迁的方式复杂，解决的途径多样。（3）& 用益物权人主要是指承租人，对于存在承租人的房屋拆迁，如果采取货币补偿，需包括所有权人和承租人两个方面的补偿；如果通过拆迁调换，可能涉及安置房由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人就安置房重新订立房屋租赁合同，或者提前解除租赁合同关系。16.2.3对城中村改造项目与拆迁补偿有关的其他事项的调查在城中村改造项目中，除了应全面了解改造项目所涉土地、被拆迁房及其物权人的相关情况外，律师还应重点关注以下与拆迁补偿有关的事实：（1）& 华侨的房屋与其他被拆迁房屋拆迁补偿的程序和补偿标准均有差异，应单独拟定华侨的房屋清单。（2） 对在建工程也需要单独拟定清单并要求有关部门责令立即停止施工，并建议开发商就该在建工程向公证机关办理证据保全。（3） 对擅自改变法定用途的房屋，应将与非住宅房屋的调查相结合，对其原有用途进行确认。（4） 对改造项目范围内的公益事业用房、军事设施、教堂、宗祠、寺庙、文物古迹等，应单独进行调查。（5） 对改造范围内被拆迁人属于生活特殊困难人的，应单独拟定清单。16.3律师对当地房地产市场和城中村政策法规环境进行尽职调查时应注意：16.3.1城中村改造的法律环境城中村项目改造涉及土地征收、土地收回、土地出让、房屋拆迁、村民改居民、社会保障、村民安置、村民就业等重要民生问题，是一项复杂的社会系统工程，涉及面广、环节复杂、利益冲突大、容易引发群体性事件，项目的商业风险、法律风险和政治风险较高。目前，我国没有对城中村改造进行立法，《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等法律仅对相关问题作了原则性规定，所以说，城中村改造在法律层面上是缺失的。省级、地市级地方人大和地方政府为了实施城中村改造，往往会颁布地方性法规、规章或者政策等规范性文件， 这些法规层级低、数量大，