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已抵押的商品房可以买卖吗？如何规避风险？
来源：房天下 &&发布时间：
现今，一些为了筹措资金，将还在建设中的作为担保向银行申请贷款的情况已十分常见，所以当购房者买到这样的房子时，就会发现房子已经被抵押，那么这样的房子究竟能不能买卖呢？要如何才能规避风险呢？
一、 已抵押的商品房是否可以买卖？ 按照《中华人民共和国担保法》的规定，当商品房在抵押期间，抵押人若需转让已办理登记的抵押物，应及时通知抵押权人，并告知受让人。 同时，根据《城市抵押管理办法》的规定，只要经过抵押权人同意，已设抵押的房地产可以转让或者出租，抵押房地产转让或者出租所得价款应向抵押权人提前清偿所担保的债权，超过债权数额的部分，归抵押人所有。 由此可见，只要该商品房已经取得了，就算已经被抵押出去，仍然是可以进行买卖的，如果购房者买到这样的房子，只需让开发商去银行解除抵押即可。
二、 如何规避因抵押而产生的风险？ 根据《较高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，由于商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，买受人可请求解除合同、返还已付购房款及、赔偿损失，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 也就是说，如果在房屋交付时或办理《》、《》时，购房者才知道开发商已将交易房屋抵押，而且开发商未能在交接房屋时或办理两证时解除抵押，购房者可以请求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 此外，购房者除了要仔细阅读商品房买卖合同的全部内容之外，还应在合同约定“出卖人需保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”，同时还需明确开发商应承担的具体赔偿金额和赔付时间，以保证自己能得到应有的民事补偿。
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按Ctrl+Enter发送买现房不能马上签合同？有可能房产已被抵押
业内人士提醒，市民购房时需搞清房产抵押状态，抵押房源合法买卖有前提
来源：中山日报
第 7760 期 A13版　发布日期：日　
&&&&购房签约，这在日常商品房买卖中可谓约定俗成，但前段时间市民魏先生就遇上了买一手房被告知不能马上签约的问题。那到底是哪里出问题呢？原来，记者了解到，不能马上签约的房源大多是由于抵押问题所致。有律师提醒，抵押房源合法买卖有前提的，购房者若在不知情的情况下购买了抵押房，可以要求退房。市民购房被告知不能马上签约开发商：等房子解抵押后才行&&&&今年3月中旬，市民魏先生在石岐区兴中道附近看中了一套120平方米的一手现楼房源。不过，就在魏先生与楼盘销售代表谈好了价格并准备签约时，此时业务代表却告知魏先生可以先交首付款锁定房号，但正式签约要等到6月份后才能进行。这一时间让魏先生有点摸不着头脑：明明楼盘都已经有前期业主搬进去住了，为什么还不能马上签合同？&&&&原来，该楼盘的置业顾问向魏先生表示，目前房子以在建工程的方式抵押给了一家银行，按照开发商的还款计划，最快今年6月初就可以整体解抵押了。负责人还表示，这种在建工程抵押属于比较常见的操作方式，一般都是开发商为了顺利周转资金。&&&&那么，既然房子抵押给了银行，为什么还能卖给购房人？该楼盘负责人表示，银行作为债权人同意开发商出售房产。在购房者缴纳了首付款后，他们就会办理该套房子的解押手续，然后与购房者进行网签备案，购房者并没有什么风险。&&&&“一听到楼盘这么说，后来我就问了一下楼盘的其他一些已经入住的业主，发现原来这些业主也是还没有拿到房产证的，开发商给出的理由同样是因为有楼盘还没到期解抵押。要是开发商没法如期解抵押的话，那房子产权会不会出问题呢？”魏先生表示，虽然个人比较喜欢这房子，但由于担心产权问题，所以这段时间一直决定不下来要不要交首期。&&&&而记者了解到，这样的情况并非只发生在魏先生身上。记者在采访中了解到，去年下半年，赵先生一次性付款200多万元，在三乡某别墅楼盘购买了一套房。按照正常流程，开发商应该要与赵先生进行网签正式合同，并到房管部门备案。&&&&然而，当时赵先生手上只有一份纸质合同，开发商一直没有与他办理后续手续。后来有销售人员在几经周旋下才告诉赵先生，该套房子已经被抵押给了银行，需要等抵押手续完了以后才能办理后续事宜。得悉情况后，在赵先生的再三要求下，开发商不得不出具了一份说明，承诺在一定时间内办理解押手续。业内人士：被抵押房产合法买卖有前提&&&&那么，当遇上魏先生这样的情况时，被抵押的房产究竟能不能进行合法买卖呢？对此，有本地受访律师指出，在一定前提下，被抵押房产是可以依法转让的。&&&&根据&《城市房地产抵押管理办法》相关规定：在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。由此可见，将在建房产抵押给银行是合法的。&&&&不过需要指出的是，上述所说的前提，主要是指按有关法规规定，将抵押房地产出售必须满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意；二是如实告知买受人。以上述魏先生的情况为例，楼盘销售方在双方签约前明确告知了其房产抵押的情况，如果魏先生此时依然选择缴纳定金锁定房源的话，那么这表明买家同意交易，这样的买卖是合法的。&&&&城区某本地房企的总经理孙欣告诉记者：“其实多年来抵押房源在中山房地产市场并不鲜见，行业内也称作在建工程抵押。一般来说，为了套取流动资金，部分开发商会将新房抵押给银行，等购房者买房后，先解押再为购房者办理网签合同及房屋备案，相当于利用时间差进行资本操作。”孙先生坦言，一般融资渠道丰富的大型或上市型开发商很少出现房源抵押的情况。不过在前几年房地产市场景气度一般的时候，不少中小房企都把抵押视为资金周转的重要手段。&&&&在抵押手段上，有的房企选择将整个在建工程抵押给银行，也有一些选择抵押部分工程。这也是有时为何一个楼盘里并非所有房源都处于抵押状态。对于商业银行来说，由于房地产工程抵押业务的利率较高，安全系数相对更高，因此前者一般不抗拒进行这样的操作。&&&&另一方面，孙先生介绍到，在实际操作中，开发商会对抵押房逐步还款，逐步销售，即先还款，后销售，保证出卖的商品房处在已解除抵押状态。目前通行做法是，开发商在履行告知的前提下，签订房地产买卖合同之后，由抵押人自筹资金，一次性提前归还出卖房屋的对应的款项，由房管部门办理抵押登记涂销，再办理买卖合同登记备案。在抵押人取得完全产权之前，买方大部分房款尚未支付，因此买方资金的安全性较高。&&&&其次，买方还可以在和开发商签订合同后，买方、开发商和银行三方约定，由买受人将购房款存入银行指定账户，专门用以归还房地产开发商所应支付给银行的贷款。银行出具证明办理抵押解除。&&&&那么，购买这些抵押的房源，其风险主要在哪里呢？孙先生表示，一般来说，房屋达到了预售条件，应该是靠销售回款来解决资金问题的，但这当中主要的风险在于项目销售速度的快慢。一旦遇上市道整体低迷时，个别开发商可能会因为资金周转不灵的情况，项目解抵押的进程自然也就会放慢。在中山乃至内地一些三四线城市，早年的确曾有个别开发商因资金链断裂而导致项目整体烂尾的情况。◆提醒市民购房前可查房源状态&&&&对于购房者来说，无论购买一手还是二手房源，市民一般均可以先登录中山市国土局官网，在“商品房项目查询”栏里输入楼盘名字，就可以查询到该楼盘目前允许在售的楼栋号、预售证号和批准时间等信息。再继续点击其中的“楼盘表”，就可以看到该栋楼的哪一套房目前处于何种状态，是“已网上预售”，还是“已抵押”等等，市民购房前可以先查询参考，再决定是否购买。&&&&如果选择购买抵押房源，交易中一些关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，否则一旦发生纠纷，届时购房者权益将可能受损。购房者在签订房屋买卖合同时，要注意写明“房屋交付期限”，注明何时卖方将房屋以何种方式交付给买方，包括违约责任、赔偿标准等。
作者：本报记者 梁展宏
责任编辑：江萍
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中山市中山网传媒有限公司版权所有　&有房产证但无法抵押交易的政策咨询_阳光热线问政平台
提问：有房产证但无法抵押交易的政策咨询&&编号:170634&&
&&&&东莞市南城景湖春晓康乐花园回迁楼，16年上半年交易，6月份取得房地产证，但从7月1日起就不能进行抵押登记和交易，已经一年半了！&&&&市房管局在此问政平台的回复有3个过程：&&&&1、2017年春节前“目前，市房管局已通知各镇（街）国土分局、房管所尽快梳理辖区内所有存在历史遗留问题的楼盘小区并上报确认，待确认后市国土局、市房管局将出台操作意见，市政府审批后即可办理。”&&&&2、月“我局需要对这些楼盘进行排查梳理并整合房、地登记数据后，结合东莞市实际进行特殊处理。我局已提出解决此类历史遗留问题的处理办法，并已经于2016年12月上报给市政府，目前市政府正在广泛的征集意见和讨论，待市政府批复后才能办理相关业务。”&&&&3、日开始“针对此类历史遗留问题，市国土局会同我局根据市政府有关批复，已制定解决方案及相应的操作细则，目前正在开展权籍调查和相关政策的培训。为确保登记准确以及登记数据满足不动产登记系统要求，市国土局和我局已要求各镇街人民政府协调城建、规划等部门及开发商配合不动产登记部门深入调查，充分掌握不动产登记历史遗留问题楼盘真实、准确情况，完善有关手续后报市国土局、房管局和不动产登记中心，再根据具体情况进行处理。”&&&&&&&&现请问：&&&&1、市政府的有关批复政策是什么，能否公布？作为老百姓好不容易买了套房子，但中间交易到一半就中止了，即不能前进，又不能后退，期间银行按揭利率、市场房价也发生了很大变化，还出现买卖双方对薄公堂的事情，希望政策早点将政策公布于众，以便老百姓放心，相互之间也好商量解决方案。&&&&2、2016年镇街国土局、房管所就开始摸底上报了，为什么现在又换成城建、规划再进行调查。原来摸底花了半年时间（6-12月份）、市政府批复花了大半年时间（2016年12月至2017年9月），现在的调查还需要多少时间？从网上了解到，其他省市也有这样的历史问题，大部分都已经出台解决政策并在解决了。
处理状态：已回复
网友：闃垮叺g&发言时间： 08:58:01&
声明：以上留言仅代表网友个人观点,不代表本网站立场和观点。
市房管局回复
您好，根据《不动产登记暂行条例》第十五条第（一）款的规定，请业主向镇街不动产登记窗口递交申请登记材料。我局作为不动产登记机构，将严格履行不动产登记的审核职能，根据《不动产登记暂行条例》第十七条和第二十二条的有关规定，对申请材料进行审核，对符合法定要求的分别给予受理和登记。感谢您对不动产登记工作的支持！
&受理人：市房管局
回复时间： 08:43:03
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房子被抵押还能买卖吗
日常生活中，住房被抵押是许多人解决经济周转问题的途径，在房屋买卖合同中，经常都有房屋被抵押的情况发生。那么，房子被抵押还能买卖吗?为了方便您了解相关的知识，接下来，华律网小编就为您整理了“房子被抵押是否还能买卖”的相关法律知识，欢迎阅读。相关法律规定《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”从《担保法》的规定来看，抵押期间，抵押人擅自转让抵押物的，转让行为应为无效。但从房产的角度来看，在房产抵押登记期间，是无法办理过户的，如果只是签订了一份买卖合同并未过户，又能优先保证抵押权，这种签约行为未必会侵犯抵押权人的利益。所以，在司法实践中对于这种情况的合同效力和操作，实际上并不是一律认定无效的。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。从最高院的这个司法解释可以看出两个重要观点：一是发生这种转让抵押物的情况，得优先保护抵押权;二是受让人可以选择代替债务人清偿债务，消灭抵押权。也就是说，以被设定抵押权的房产为标的买卖，在充分保护抵押权人利益的前提下，可以有效。就这个观点，《物权法》给出了更明确的结论。《物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”抵押期间的房产买卖既然不宜直接认定无效，但设定抵押期间的房产未给抵押权人同意又无法过户，如果买受人也不愿意代为清偿债务，又该怎么处理呢?上述法律及司法解释并未给出明确的结论，在实践处理中各地处理也不太一样，针对这个问题，在北京的司法实践中，法院通常是如何处理的呢?依据北京高院的意见，总结起来，有以下几点：1、房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。2、&出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持;3、出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。4、法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见，必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。以上就是华律网小编为您整理的有关“房子被抵押是否还能买卖”的相关知识，抵押是担保的一种形式，被设定抵押权的房产为标的买卖，在充分保护抵押权人利益的前提下，可以有效。如果的您的情况更为复杂，华律网也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。延伸阅读：
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