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未来十年房价预测（解读中央一号文件:土地确权与城镇化）(上)
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　《未来十年房价预测（解读中央一号文件:土地确权与城镇化）》(上)
　　前言。
　　研究楼市一年了。因为守着自己的店，空闲时间比较多，我搜集了几乎网上能找到的所有楼市分析资料，天涯论坛、百度文库、爱问共享、百度新闻……光从天涯论坛复制下的资料，整理成Word都有3000多页……现在我把这一年的研究结果拿出来和大家分享、讨论。
　　网上无数人进行过房价预测，但事实证明绝大部分都是错的，包括无数著名的专家。
　　2012年预测房价出错的专家，最出名的是谢国忠，这位专家曾经预言2012年北京房价将跌5成，但到了2012年年底，事实让我想起网上的一句话，“专家的话算个屁。”
　　2013年全国人民都在等着预测房价出错的郭建波上长安街裸奔。最后他耍赖了，PS张图了事，不是条汉子。
　　事实证明，专家的话不能信，我们只能靠自己。自己努力去分析房价，分析对了房价走势，也许就会拯救你半生的积蓄。
　　虽然专家的预测基本上都错了，但专家的无数次错误对我们是非常有用的，因为我们搞明白了他们到底错在哪了，我们也就真正抓住了房价走势的关键。
　　专家错在哪？
　　1。他们错在用一大堆经济学的理论来解释一个政治主导的市场，所以什么房价收入比，供求关系，租售比，空置率，人口曲线，城镇化率……神马的都是浮云。如果真按照这个算，中国房价早崩了十回了。
　　2。他们错误地解读了国家的调控政策。当真正需要用政治学解释这个市场时，这些善良的专家又错误地估计了调控政策真正目的。所以他们的预测从来都是一个字：错。
　　无数血的事实早已证明，中国房价是一个政策市，但政策的力量到底在这个市场中占多大的比重呢？我们来看房价的构成就明白了。
　　一。房价中ZF拿走的钱占75%，所以决定房价的最大力量就是ZF。我们的房价，至少有七到八成是由政策决定的。
　　证明如下：（文章的最后还有更多证明数据，数据党请看最后。）
　　南方新闻网:《全国去年房地产销售额6.4万亿 ZF拿走75%》
　　根据官方数据计算粗略估计，ZF和银行2012年从房地产获得收入47917亿元，占全年房地产业销售额6 .4万亿元的75%。（详细数据在后面，数据党请看最后。）
　　二。印出来的房价：M2超发与通胀。
　　我是学工科的，总想用数据来预测房价，结果还真被我找到了一个：那就是M2增速。
　　2003年诺贝尔经济学获奖者罗伯特?恩格尔说M2和房价是完全正相关系数，中国指数研究院2012年的百城价格指数报告中说M2和房价这个正相关系数是0.98。
　　2002年，国家的广义货币M2是18.5万亿，到2012年末，这个数字是97.42万亿元。每年平均涨幅达到18.7%。10年M2差不多涨了5.6倍，和10年来全国平均房价的涨幅几乎一模一样。
　　即使是在执行从紧货币政策的2012年，货币超发的步子仍然没有停下来，反而创出新高。这一年中国新增广义货币达到12.26万亿元，占全球新增广义货币量的比例高达46.7%。中国一年印了全球一半的新钞票。2012年，中国M2存量达到了全球第一，超越了美国，超越了欧元区。我们靠印钞印成了全球第二大经济体。美国有法律规定M2不能超过GDP的70%，而我们的M2毫无限制地印到了GDP的188%。
　　而这些年，天量的M2几乎有一半流入了楼市，吹出了中国楼市这个全球的最大泡沫。
　　我简单地描述一下过程，描述的太具体肯定会被删帖。这十年，每年国家就会多印大约20%的M2,再加上它本来的税收用于投资，拉动经济。于是这两股天量的M2洪水流过之处，催生了无数的先富起来的人群。例如铁道部，负债2万亿（平均到每个老百姓身上是每人欠债1500元），无法归还。但铁道部人员的收入，却绝对可以让普通公务员都眼红。为什么所有的官员都喜欢搞“铁公鸡”，原因就在于在天量M2流过之处，能够分润的全部变成了富豪。这群先富人群靠全国人民买单，富的流油。但全国的老百姓却在高通胀下生存的无比艰难。
　　每年的天量M2经过这群先富人群的手，大约有一半流入了楼市。
　　正是因为M2的疯狂超发，30年来中国的实际通货膨胀率在10.8~14%之间。不信的请看下面的数据。
　　根据南方基金高级研究员万晓西的研究,还有《第一财经日报》北京财经中心记者徐以升的研究。按黄金价格计算，79年至今平均每年CPI高达10.8%。（你也可以很快计算出，在10.8%的通货膨胀之下，货币平均每6年贬值一半）。如果用食品、医疗、衣服、交通、烟酒和居住等6大类计算，和今天的价格相比，估算出78年的51元的购买力，大概与今天北京3000元相当。31年贬值了58倍，换算成通货膨胀率的话高达每年14%!
　　经济学家徐滇庆根据银行的数据算过。2011年全国城乡居民人民币储蓄存款(年底余额)为：343636亿（34万亿）。8%的富裕家庭（前头富裕的1亿）每户存款平均为75万，而剩下92%的普通家庭（12亿人）每户存款平均为1.6万。
　　2010年4月出台限购令和限贷令后，到底是谁还在买房。为什么去年的房屋销售量达到了调控三年以来的最高点,而房屋价格经过7个月的上涨后，几乎到达了2011年8月的历史最高点（后面有百城价格指数图）。。2012年全国商品房销售面积11.1304亿平方米，比2011年增长1.8%，其中，住宅销售面积增长2%。商品房销售金额64456亿元，增长10%。
　　在中国经济形势如此恶化的今天，去年到底是谁拿出这6.4万亿来买房，恰恰占到了去年新增M2的一半。
　　三。2013年及未来（十年）房价走势分析
　　中国楼市是一个ZF坐庄的全球最大的“金融投机市场”（而且这个金融赌场，ZF抽红高达7成）。大家都知道，庞氏骗局崩溃的唯一可能就是没有了后续资金。而事实证明，2012年仍然有无数的人在这样的高房价下有着买房的资金，而他们是谁。他们就是能够分润到那些天量M2的人。当他们拿到这些巨量资金时，他们想的已经不是投资，而是保值。去年中国制造业的可怜利润，消费的低迷。决定了先富人群毫不犹豫地把钱投到了他们认为最安全，最保值的房地产市场。
　　去年货币超发12.26万亿元，（占全球新增广义货币量的比例高达46.7%。中国一年印了全球一半的新钞票。）这12.26万亿的天量M2只要流一半出来，就可以支撑万亿的房地产全年销售额。大家看到这，应该明白这个全球最大的“金融投机赌场”：中国楼市为啥还不跌了吧。大家应该明白为啥北京上海三、四百万一套的房子还是供不应求了吧。从“房叔、房妹、房婶、房爷”等等例子我们可以看到冰山的一角，这些先富人群的赚钱能力大概是一年能在一二线买两套房。请大家想一想还有无数职位、级别比他们更高的人呢……
　　只要资金链不断裂，这个庞氏骗局就会持续下去，泡泡就会继续吹下去，就不会崩盘。但有个关键的变化，经过两年的调控，事实是各地房价已经出现了明显的走势分化。炒作过度的地区和供求太过夸张的地区已经出现了房价的下跌，例如鄂尔多斯、贵阳、温州、海南。原因就是M2的分流是不均衡的，毫无疑问最容易分润到M2的人群几乎全部集中在一二线城市。所以如果国家不继续严厉的调控一二线城市，那么这些地方还会暴涨。
　　地方债务达到了16万亿（这个数据有几个版本，还有比这高的呢。），而现在似乎地方ZF和铁道部一样，没钱归还这笔债务了。这笔地方债务平均到没人身上可是一万多元，你可以想象未来中国面临的巨大通胀压力。所以未来十年，在没有真正找到替代房地产的金鸡千，货币还会增发、基建还会搞下去、土地财政还会继续下去、平均房价暂时不会降（但各地走势会有分化）。
　　2013年的M2预计是13%。我据此预测，未来十年：
　　1.未来十年，一线城市房价持续上涨，虽然没有前十年那么夸张，但基本上会一直涨，且涨幅不小。（具体涨幅本来不想预测的，因为一线城市是调控政策严厉实施的城市，几乎神仙也难猜。但为了给大家个示范，我猜个数，15%，2013年一线城市平均房价上涨15%左右。如果没有出台真正的打压房价的政策，例如高额的房产税，那么一线城市还会以15%的增速再涨10年。）
　　2. 未来十年，二线城市仍然是持续上涨，涨幅小于一线，但重庆可能会是这19个二线城市中涨最快的，重庆涨幅略小于一线。（同上，为了给大家个示范，二线城市涨幅在每年5%~9%之间）
　　3. 未来十年，三四线城市根据当地经济和就业好坏及以前炒作的泡沫程度出现严重分化。有些地方涨,有些地方跌。但基本上都没啥投资价值了。（同上，为了给大家个示范，三四线城市涨幅在0~3%，跌幅在0~5%）
　　4. 未来十年，五线城市除了有特殊原因的（如工业特别强或旅游资源特别好之类）少数，只有跌的份了。（同上，为了给大家个示范，五线城市绝大多数会以平均每年5%的幅度阴跌。关于下跌的模式我要说明一下。基本上不会有暴跌，每次下跌一点，就会吸引一批刚需入场，然后就是小涨，然后再下跌。每次套牢一批有效刚需后，就会接着跌。最可能的情况就是五线城市阴跌10年，平均每年5%，直到10年后达到五线城市历史高位的60%左右。而且最近三年大多数五线城市最可能出现的情况是房价僵持，有价无市。在这三年中，有些城市涨，有些城市跌。但三年后，基本上就是90%的五线城市开始全线跌了。）
　　我要说明一点，大家要研究楼市，一定要去看当地的房地产市场年报，房地产市场月报。这些网上都可以搜到。一定要真实地在当地多实地走走。预测具体的涨幅和跌幅很难的，但如果你真正要买房，必须要心中有个数。猜对了，你将节约十万、几十万的血汗钱。就算具体的涨幅和跌幅看不准，你也一定要看清楚大势。最关键的是看清楚调控政策的真正目的，随时关注ZF的货币政策。人只能靠自己。你要把楼市的关键因素看清楚了，然后随时关注调控政策和货币政策，这样你才能在关系一生的资产抉择中选中对的那一项。
　　我鄙视一切听了专家的话没买房而去骂专家的人。大家都是成年人，成年人要为自己的行为负责。人家免费给你意见、给你分析，既然你相信了，你就要为你自己的判断负责。那些骂牛刀的人都是活该。虽然我根本不信牛刀，但我更鄙视那些骂牛刀的人。人要为自己的决断负责。
　　中国的应试教育把很多人的脑袋都读傻了、读僵了。关于那个数据，很多执着的人就是喜欢看死数字，喜欢别人把什么都想好了，到最后数据不对就来鞭尸。我只是对整体房价形势做一个描述，短线预测太过困难。即使是中国指数研究院的专家，你明年看，他们预测的房价数字也多半也会有误差。《中国房地产指数系统百城价格指数2012年总结与2013年展望》中，他们预测房价2013年全国平均房价涨幅为7.8%。
　　我在我在贴子里说过，只有在当地实际呆过，在当地实际走过，收集了足够的当地经济信息、楼市信息，才可能预测当地的房价。我最熟悉的两个地方，重庆主城区和我老家的县城。去年年底我就写在word上了，重庆主城涨9%，县城跌5%。而4个月过去了，主城新盘只涨了2.2%（照此趋势，全年涨幅只有6.6%，请听了我建议买主城的注意看这句），而县城直接跌了20%（5000直接降到了4000，年内基本上不会再有新盘，所以全年跌20%）。事实证明我赌的点数都错了。
　　我不是神棍。我能告诉大家的就是，人一定要靠自己。看清楼市大势和本质，尽可能收集当地经济和楼市信息，然后是赌点数。赌对了，可能就会避免十万、几十万的损失。
　　四。用事实来看清楚政策。
　　请大家一定要看清楚政策。因为楼市是个政策市。你要知道，伤害猿类自己的政策肯定不会出。就算出了也不会被执行，所以很多错误理解调控政策，天天盼着政策将房价的的人一定要洗洗睡了。房价将肯定是因为政策都托不住房价了才会降，一直以来的政策灵魂都是“明调控，暗托市”。
　　很简单的道理，你买套100万的房子，ZF收走了70万，你觉得他会降房价吗。
　　我们先看养老政策，那些相信了ZF政策二十年的1000万失独老人情何以堪。
　　“信ZF，母猪能上树”。ZF为了推行计划生育政策。1985年，ZF说“只生一个好，ZF来养老”;1995年，ZF说“只生一个好，ZF帮养老”；2005年，ZF说“养老不能靠ZF”；2012年，ZF说“推迟退休好，自己来养老”（后面有报纸图片）
　　党政分开喊了27年，一直分不开；官员财产公布喊了18年，一直不公布；加大教育投入喊了16年，一直不投入；医改喊了11年，就是不见改；宏观调控降房价喊了7年，就是不降反而涨；《收入分配改革》喊了8年，到现在都出不了台。而微博实名制喊了1个月，居然就实现了；网络治理喊了1周，第二周就立法通过了！这TMD什么效率和公平呀？
　　房地产政策方面：
　　1，货币政策：从银根上，央行明确表示，2012年将继续实施稳健的货币政策……事实是2012年房价只下降了半年，ZF就受不了了。于是ZF连续两次降准降息，实施“明调控，暗托市”的策略引起了去年下半年的房价上涨。
　　2，保障房……大家都知道，保障房只是ZF画的一张饼，第一，量太少，根本就是不能满足需要。第二，猫腻太多。就像以前的经济适用房小区，里面停满了豪车。估计只有40%的保障房才是真正落到了老百姓手里。而这40%还包括回迁户。真正需要的人能住的上的少的可怜。
　　3，房产税……大家寄予厚望的房产税遥遥无期。重庆和上海试点了两年，如果依照这两个城市的办法征，就算全面铺开，也只会给炒房者挠挠痒痒。房产税一定是在房价已经开始下跌之后才会出台，绝对不是之前，所以请盼望房产税降房价的人去洗洗睡了，睡前把我这句话认真再读三遍。
　　我告诉你房产税什么时候出。房产税会在中国房价崩盘前夕出。那时候很多开发商都垮了，ZF已经卖不出地了。那时侯，房产税会作为土地出让金的替代品推出。请注意看，房产税一定会在房价全面下跌开始之后的那一刻出，绝对不是之前。请一定反复多我这句话至少三遍。
　　很多人都还在盼着房产税，但你想想，官员财产公开吼了18年了，出来没。房价总有一天要崩盘。但到底是多久？十年？二十年？三十年？你等的起吗
　　Zf有一千种方法可以把房价打下来，但他为什么不干。每一套房款中它就拿走了75%。断人财路如杀人父母。而且你要要他自己杀他自己的父母。换做你，你肯么？
　　猿类永远不会自己割自己的小JJ，所以任何不利于猿类的政策肯定不会出，出了也不会被执行。就像官员财产公开之类的。所以，善良的百姓洗洗睡了，睡前再把我的还段话读三遍。
　　而且，房产税是有税基的，这个税基就是房屋总价。所以ZF一定会死保高房价，即使卖不出，他们也会死保挂牌价。因为只有在高房价的基础上才能征高房产税。
　　4，“新国五条，20%所得税。”但从各地细则出台的情况看，完全就象叶檀说的，《叶檀：“国五条”细则变成对普通购房者的再一次戏弄》。这个20%所得税的确是很好，但从各地的实施情况来看，多半又是不了了之了。到目前为止，20%所得税只有北京在实施。其它的地方完全就是一个天上的响屁罢了。
　　5，“重磅消息，《国务院机构改革和职能转变方案》（党的十八届二中全会和十二届全国人大一次会议审议通过）规定2014年6月前出台并实施不动产统一登记制度。消息一出，各地ZF官员纷纷忙着卖房。”
　　但请大家注意了。政策不看广告看疗效。去年，国务院要求，住建部明确表示：“40城市2012年6月底以前实现个人住房信息联网。”向人民群众承诺过的事情，结果至今未见音信。现在，国务院白字黑字向全国人民再次承诺：2014年6月底前出台不动产登记条例；责任部门是国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等。全国人民瞪大眼睛在监督，希望不会再食言。但多半会食言，已经超过承诺的期限一年了，但40城还没有联网。网都没联，怎么可全国统一登记，完全是个笑话。
　　6.限贷令和限购令是保房价的，如果对这点还看不懂或反对。请说出来。我单独解释。这个政策就是在高位冰冻房价用的。二手房的六成限贷基本上消灭了大量的接盘者，没有接盘，就无法大量抛盘，就不会直接崩盘。中国的经济学家为什么只有在歪招上如此犀利。
　　五。五线城市（县城）将会最先崩盘
　　一。从感觉上来讲，五线城市（县城）就像股市中的垃圾股，本来没有什么价值，但大盘股（一二线城市）太贵了，一般人根本买不起（因为限购和限贷，一二线城市基本上已经不让小炒家玩了，只准大炒家玩），所以大家在忽悠下纷纷把唯一的一点钱投向五线城市（县城）这点唯一的价值洼地。我相信经过2008年的教训，99%的县城有点钱的人都被忽悠进去了。这就是为什么二三线城市基本没涨，五线城市（县城）疯长的原因。因为他们买不起一二线城市的房子，又看到了房价2010年一年上涨100%的疯狂，所以倾家荡产，县城里能负担的起首付的都买了。但垃圾股肯定是最先崩的，因为垃圾股的价格与价值背离的最严重。（崩盘的样式是阴跌，具体见前面。）
　　二。从实际看到的情况来讲，我是重庆的，老家在重庆一个县城。东部发达地区的情况我不知道，我只能说说我们这边的，我看到实际情况。
　　1.我看到的实际情况是，房价泡沫最大，已经崩盘的地方不是鄂尔多斯，而是县城下面的乡镇。重庆这边县下面的乡镇修了无数的小产权房，两三条街的乡镇，居然可以修出套房拿出来卖，就是村里出房产证哪种，平均到每个乡镇，几乎是当地实际居住人口一人一套。很多乡镇的小产权房卖不出去，包工头受不了了，以700~1000元一平方的价格使劲在甩卖。但还是卖不出去。
　　2.我老家的县城，房价最高的是去年12月份，县ZF附近的几个新盘电梯清水房平均5000左右，还要收排号钱。但今年2月份，碧桂园装修好的电梯房卖5000（相当于降了500元，如果装修按500算），今年4月份，稍微偏僻点的几个大盘，全部以的价格开盘。相当于房价直接从去年的高峰跌去了20%。
　　现在县城遇到的最大的问题就是“外地人不来买，本地人没钱买。”县城里真正有钱的人，基本上都在重庆市内买了房了，而他们县城的房子，基本上都是国家分的。县城里稍微有钱点的人（本地做小生意的，外出赚到钱的人）也早被忽悠进去了，现在剩下的就是想在县城买房也买不起的人了。现在县城修的房从平均是100个平方一套。也就是说，平均一般是40万一套，最便宜的一套房在30万左右。而要一个县城的人付出十几万的首付，基本上没人有这个能力了。
　　三。我的看法就是县城就是垃圾股，肯定是泡沫最先破灭的地方，因为已经没有人能够支撑县城的房价了。现在县城的开发商就是忽悠回乡团买房了，但事实上买的起房的回乡团，2011年，2012年早就买了。现在只剩下买不起的人了。这两年没被忽悠进去的人100个里面可能都挑不出一个。所以县城会是最先崩盘的地方。
　　六。房子可以保值是个天大的谎言（请所有问我当地房价走势的朋友看这里）
　　有不少网友问到当地的房价问题。我只能跟大家说：我只有能力告诉大家楼市的本质，我写这个贴的主要用意是想提醒那些相信ZF调控的善良百姓看清楼市的本质，你买套总价100万的房子，实际上70万以上都被ZF收走了，你说ZF会不会出政策降房价，你这个要求是抢zf的钱财，割zf的肉，杀zf的父母，换你会不会干。但无数善良百姓还在期盼着政策调控降房价，我这贴主要就是写给这些善良人看的。
　　千万不要把希望放在调控政策上，否则很可能会象2008年那样后悔终生。因为你根本预料不到（而且你也没有权力阻止）他会出什么政策。请善良的老乡想一想，万一将来再来个40万亿呢？你就肯定他没胆子出？你就敢赌？看看养老政策的20年的变化，想想中国那1000万失独老人的惨状吧。看了影帝十年的表演，被骗了十年，你就相信新任影帝的表演了。（网上未经证实的消息：由发改委主导的《促进城镇化健康发展规划（年）》初稿已编制完成。该规划称“城镇化将在未来十年拉动40万亿投资”。关于城镇化，我的文章下半部分会详细解读中央一号文件。）
　　我在我在贴子里说过，只有在当地实际呆过，在当地实际走过，收集了足够的当地经济信息、楼市信息，才可能预测当地的房价。我最熟悉的两个地方，重庆主城区和我老家的县城。去年年底我就写在word上了，重庆主城涨9%，县城跌5%。而4个月过去了，主城新盘只涨了2.2%（照此趋势，全年涨幅只有6.6%，请听了我建议买主城的注意看这句），而县城直接跌了20%（5000直接降到了4000，年内基本上不会再有新盘，所以全年跌20%）。事实证明我赌的点数都错了。
　　人一定要靠自己。我不是神棍，只是个做小生意的。我能告诉大家的就是，看清楼市大势和本质，尽可能收集当地经济和楼市信息，然后是赌点数。赌对了，可能就会避免十万、几十万的损失。
　　最后告诉大家关键的一点，目的是给自己积点德。房子保值是个天大的谎言。你想想，即使房价是上涨的，但那是纸上富贵，你能把它兑换成现金吗？真正的保值品必须是能保证确定可以兑换现金的。三四五线城市房子，我几乎可以肯定地说，根本无法保值，因为无法兑换现金。套现问题被所有鼓吹买房保值的人忽略了。因为二手房要首付六成，加上各种税费，一次性就要付二三十万现金，现在这样有实力的刚需还有几个，拿得出首付六成的刚需，他不会去买首付三成的新房吗。所以房子那些账面上增值的钱，根本无法兑现准确地说，只能让5%左右的人兑现。那只是一场纸上富贵。为什么这么说？
　　一个城市，假如大家都把房屋拿来套现金，那么楼市直接就垮了，怎么可能保值呢？将来无数在2010年之后买房的人肯定会栽在这上面。保值的是哪些在高位能幸运地把房子卖出的少数人，比例不会超过5%，因为如果100%的投资者都把房子拿来兑换现金，直接的结果就是当地楼市崩盘。三四五线城市下场是一样的，最后都是纸上富贵。我几乎可以肯定无数的人都会栽在无法套现这一条上。现在中国的房子全卖了，差不多可以买下两个美国了。大家想想吧，可能吗。
　　对于自住刚需，根据你自身的情况。我的建议就是：三四线城市，现在能买的起就买吧。五线城市，等三年再看吧。（每个地方不一样，建议大家看看易居中国2012年10月出的研究报告《中国城市发展前景与风险排行榜》，风险最大的那50个四线城市建议不要买房。）
　　对于买房保值者，我的建议就是：三四五线城市，不要买，因为你有95%的可能无法兑换现金。你现在投资买房，保本的几率绝对不会大于股市。请深思。
　　关于三四五线城市的鬼城林立有个数据可以证明，这是全国范围的事。《中国青年报》：城镇化进程中，土地城镇化的速度明显快于人口城镇化的速度。陈锡文用一组数字来说明其中存在的问题：1980年，我国城市建成区的总规模大约5000平方公里，到2010年城市建成区的总规模已经扩大到4.6万平方公里，也就是城市建成区的总规模扩大了8.2倍。但是城镇人口按照现有的统计口径，1980年是1.9亿多人，不到两亿人，2010年是6.7亿人，大约增加了2.5倍。大家可以想想，1980年有多少高楼。但为什么城区面积增大了8.2倍，人口增长却只有2.5倍，有些开发商储备了可供开发十年的土地，这并不是玩笑。因为没有人能阻止地方政府疯狂买地的行为。如果你掌舵，难道你会留给下一任卖？你傻吗。
　　七。房价中70%~80%的钱是ZF拿走的数据证明。
　　南方新闻网“2012年房地产业销售6.4万亿元，缴纳契税2874亿元，房产税1372亿元，营业税4051亿元，土地增值税2719亿元，缴税合计约1.1万亿元，银行房贷余额12万亿元，获8400亿元利息，土地收入28517亿元，ZF和银行从房地产获得收入47917亿元，占6.4万亿元收入的75%.”
　　《郎咸平：房价！不能说的秘密》郎咸平说：房价中70%是税费（土地出让金+税费）；10%是最起码的构建成本；开发商20%的利润，但至少还要有10%的利润来保障它的灰色支出。所以加在一起等于90%。开发商实际的利润为10%。
　　《60多种税费推高房价》：据新华社电 一套房子，经过立项、建设、配套、销售等诸多环节，要收多少税费？重庆市政协副主席陈万志代表给出了答案：据初步统计，我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，两者共计62项。他说：“据抽样调查部分项目的税费，占到房地产价格的30%~40%，税种设置繁杂、征收环节多，一定程度上推高了房价！”
　　据不完全统计，在我国，一个房地产开发项目经历立项、建设、配套、销售等诸多环节，涉及缴纳的税费多达60余项。针对房地产开发企业主要涉及的有营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、印花税以及契税等
　　《房价是怎么构成的?土地出让金和税费占房价五成》
　　导语: 近日，中央党校国际战略研究所副所长周天勇在接受采访时表示，中国“房价里70%是ZF税费”，在房价中有多少税费流向ZF一直有不同的说法，ZF对房地产征收的税费名目繁多确是事实，再加上土地出让金，ZF拿掉了房价中的大部分。
　　2012年中原研究公布数据显示，土地出让金占房价比例平均为三成左右，最高可达五成以上 。
　　《任志强：高地价不是企业幸福 被ZF逼得无路可走》华远地产董事长任志强称：“扣除保障房，楼面价达16000多元/平方米，被ZF逼得无路可走的结果。”
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　　帮续：《未来十年房价预测（解读中央一号文件:土地确权与城镇化）》中
　　中国楼市就是用放水吹出来的全球最大泡泡，大家对这个应该没有异议吧。
　　所以将来影响房价走势的所有关键因素都可以归结到放水上。我认为将来影响房价走势的关键因素如下：每年M2增幅、货币政策松紧、城镇化的40万亿、收入倍增计划、16万亿地方债是否直接印钞解决。（请问大家有没有要补充的？）。事实上这五个政策都可以归结为：将来每年放多少水，怎么放，放给谁的问题。大家有没有异议？
　　我们来看今年的中央一号文件，关于城镇化的，关于城镇化的40万亿的。（我印象中好像近7、8年中央一号文件全是关于农村建设的。非常诡异。）请大家一定要真正去读一下这个文件，这就是中国的是十年规化，关系到我们每个人的利益。
　　《中央一号文件：5年内完成农村土地确权颁证(全文)》（链接地址：）
　　下面是我对中央一号文件的解读。我根据原文一条一条的说（共七条），带引号的都是原文。（说实话，读官话哪个累呀。非要看透它字面背后的意思不可，我的脑细胞都死了一大片。）
　　“一、建立重要农产品供给保障机制，努力夯实现代农业物质基础”
　　主要内容就是保耕地面积、增粮食产量、兴修水利、改善粮食流通、保证食品安全。
　　其中有一句非常直白和关键：“继续提高小麦、稻谷最低收购价”。
　　我可以保证。中国的6.5亿城镇人口，未来十年，你们最应该担心的不是住不住的起的问题，而是吃不吃的起的问题了。看来“粮食”这个刚需续“教育、医疗、住房”后将成为郭嘉榨油的第四个提款机。”粮食”才是真正的刚需呀，你拿几天不吃饭试试。
　　“二、健全农业支持保护制度，不断加大强农惠农富农政策力度”
　　这一条里面全是赤裸裸的放水的。
　　“1．加大农业补贴力度。”“继续增加农业补贴资金规模，”
　　“2．改善农村金融服务。”“确保持续加大涉农信贷投放。”“小额担保贷款贴息等政策。”“扩大林权抵押贷款规模，完善林业贷款贴息政策。”
　　“3．鼓励社会资本投向新农村建设。”“。鼓励企业以多种投资方式建设农村生产生活基础设施。”
　　“三、创新农业生产经营体制，稳步提高农民组织化程度”
　　这一条全是鼓励集约化农业，鼓励成立农村合作组织、农业大户的。“扶持联户经营、专业大户、家庭农场。”
　　其中有关键的两条 “坚持依法自愿有偿原则，引导农村土地承包经营权有序流转”（这是不是准备给农民放水？）
　　“引导高校毕业生到合作社工作。”“制定专门计划，对符合条件的中高等学校毕业生、退役军人、返乡农民工务农创业给予补助和贷款支持。”（看来大学生找不到工作郭嘉心知肚明。）
　　“四、构建农业社会化服务新机制，大力培育发展多元服务主体”
　　主要是农技推广和服务方面的，和一般人没啥关系
　　“五、改革农村集体产权制度，有效保障农民财产权利”(这一条霸道,全文复制在下面)
　　“建立归属清晰、权能完整、流转顺畅、保护严格的农村集体产权制度，是激发农业农村发展活力的内在要求。必须健全农村集体经济组织资金资产资源管理制度，依法保障农民的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权。（补充一点，重庆宅基地复垦补偿约为10万元一亩。）
　　1．全面开展农村土地确权登记颁证工作。健全农村土地承包经营权登记制度，强化对农村耕地、林地等各类土地承包经营权的物权保护。用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题。加快包括农村宅基地在内的农村集体土地所有权和建设用地使用权地籍调查，尽快完成确权登记颁证工作。农村土地确权登记颁证工作经费纳入地方财政预算，中央财政予以补助。各级党委和政府要高度重视，有关部门要密切配合，确保按时完成农村土地确权登记颁证工作。深化集体林权制度改革，提高林权证发证率和到户率。推进国有林场改革试点，探索国有林区改革。加快推进牧区草原承包工作，启动牧区草原承包经营权确权登记颁证试点。
　　2．加快推进征地制度改革。依法征收农民集体所有土地，要提高农民在土地增值收益中的分配比例，确保被征地农民生活水平有提高、长远生计有保障。加快修订土地管理法，尽快出台农民集体所有土地征收补偿条例。完善征地补偿办法，合理确定补偿标准，严格征地程序，约束征地行为，补偿资金不落实的不得批准和实施征地。改革和完善农村宅基地制度，加强管理，依法保障农户宅基地使用权。依法推进农村土地综合整治，严格规范城乡建设用地增减挂钩试点和集体经营性建设用地流转。农村集体非经营性建设用地不得进入市场。
楼主：重庆半兽人 时间： 20:44:10
　　“六、改进农村公共服务机制，积极推进城乡公共资源均衡配置”
　　“1．加强农村基础设施建设。”
　　这又是一个大大的铁公鸡，包括了农村饮用水、电网升级改造、村级公路、互联网、客运站网、农村危房改造、农村居民点迁建和村庄撤并、等等无数的建设投资，看来郭嘉真正是铁了心玩凯恩斯主义，难道它不知道哈耶克吗。肯定知道，连我这个小P民都知道，哈耶克几十年前就证明凯恩斯主义只是短期有效，长期必将失败。制定政策的砖家不是不明白，而是揣着明白装糊涂吧。
　　不敢往深里说，怕删帖，我们永远没有能力阻止猿类永无止境的对金钱的渴望。他们缺钱呀，他们要吃好的，喝好的，开好车，找好奶，出好国。小民穷呀，轧不出油了。全球最大的猿类队伍又不创造价值，没钱，那就印吧。反正是全国人民为通胀买单。
　　看到这我都想哭，难道这就是哪传说中的40万亿。
　　“3．有序推进农业转移人口市民化。把推进人口城镇化特别是农民工在城镇落户作为城镇化的重要任务。加快改革户籍制度，落实放宽中小城市和小城镇落户条件的政策。”
　　关键是看当地农业人口流入市区是多少人，流入县城是多少儿人，流入镇上是多少人。这是判断当地房价走势的关键数据。
　　“七、完善乡村治理机制，切实加强以党组织为核心的农村基层组织建设”
　　这条是weiwen。说多了必删帖。但里面有两句关键“健全村级组织运转和基本公共服务经费保障机制”。“ 落实在农村警务室连续工作一定年限人员的有关激励政策。”
　　钱哪，weiwen是需要更多的人，更多的钱的。钱从哪里来？
　　八。我对城镇化的解读。
　　1.未来十年，绝对是食品价格飞涨的十年。
　　2.狗改不了吃屎。它们唯一的来钱的手段还是只剩下印钞了。它们毫不犹豫地选择了继续吹大这个泡泡，因为只有继续吹泡泡，才能来钱。
　　我在个城镇化中发现了三处滔天的放水处。补贴利息的农业信贷、农民土地权证流转（含宅基地退耕和征地补偿）、天量的农村基础建设。
　　看来40万亿真的要来了。
　　3估计郭嘉又在砖家的设计下想到了一个如此巧妙的办法，那就是通过收购土地权，给农民放水，然后让农民进入中小城市和镇，以便用他们来抹平现在四五线城市和镇上的鬼城泡沫。前十年，是市民能成房奴的全部成了房奴。现在市民没钱了。郭嘉今后十年的计划是让农民都进城，让农民成为中小城市和镇上的房奴。这样又可以花天酒地十年了。又是十年繁荣。
　　4.我才疏学浅，能看到的只有这些了。请问大家是怎么看待城镇化的。盼望着大家来讨论，相互学习。三个臭皮匠，顶个诸葛亮。理越辩越明，我盼望着网友的讨论。
　　附1：人口与房价的关系
　　按照陈友华先生的预测（见附图），中国人口大约会在十年后达到顶峰。从长期来看，人口对房价的影响是巨大的。但从目前来看，人口和房价的关系并不大，因为现在这么高的房价下，仍然在购买住房是中国13亿中最富裕的哪一亿人群。所以虽然很难听。但事实是中国目前的房价只和富裕的人有关系，基本上和穷人一毛钱的关系都没有。
　　低方案下的中国总人口的峰值为13.75亿，于2020年前后出现；中方案下的中国总人口的峰值为13.86亿，于2022年前后到达；高方案下的中国总人口的峰值为13.98亿，于2023年前后抵达。由此可 见，三种方案下的中国总人口的峰值均不会超过14亿。即便按照乐观的估计，到2100年时中国总人口规模也将缩小至7.5亿以内。其中，低方案生育为 1.4，中方案生育率为1.5，高方案生育率为1.6。
　　国务院发展研究中心给出这样一个数据：2010年，全国积累住房存量179亿平方米，2.2亿套的住房（全国平均每套住房是81.4平方），按2010年常住人口的家庭户来算，户均1.02套（这里指的是城镇商品房和人口，城镇人口6.66亿，这其中流动人口约2.2亿，）实际持有情况是2010年，这6.66亿人只有约4.4415亿人是城镇户籍人口（占总人口的33.15%，农村户籍人口占总人口的66.85%），根据那最不靠谱的城镇户籍人口住房自率85.39%计算，这2.2亿套住房是掌握在3.79亿人口，约1.28亿户家庭（城镇平均每个家庭户的人口为2.97人），结论就是，中国的城镇2.2亿套商品房，事实上是掌握在1.28亿户共约3.79亿人城镇户籍人口中（城镇户籍人口无住房的为15%，为2250万户），平均每户1.7套。住房空置率按照这个算约为1亿套空置，因为大多数富裕家庭会为子女准备婚房。所以3500万富裕家庭实际使用了2套房，所以中国住房空置率6500万套是个非常靠谱的数据。
　　事实上，179亿平方米的数字只是考虑了商品房、经济适用房、公租房等可以统计的住房，而大量的单位福利分房以及超过60亿平方米的小产权房并没有计算在内，目前全国的存量房的面积保守估计超过了250亿平方米。很显然，实际的住房套数远远超过2.2亿套。
　　但就商品房来讲，真正的刚需是那2.2亿流动人口和那6000万城镇人口无房户。可惜他们根本不是有效刚需。在现在的高房价下，房价基本上跟他们一毛钱关系都没有。
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这么一大篇 真的懒得看啊，有心的人看了告诉一下，房子可不可以买？以后房价涨还是跌？
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看涨！缓慢的！
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啊呀我了个去。论文啊这是
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再TMD涨，整个中国都 崩盘了！政府比任何人都 急。
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有钱就买，没钱就不买，没什么纠结的
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好文章，分析很在理
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我看我还是住简易棚算了
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我居然看完了！反正刚需的还是要买，房价肯定会跌，但就是等不起几十年
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