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 解除名为房地产合作开发实为土地使用权转让合同纠纷案 
作者：六师国土资源局
&解除名为房地产合作开发实为土地使用权转让合同纠纷案&１９９１年１２月１８日，安达公司与珠海市红旗华侨实业总公司签订了两份《土地使用权出让和房产开发合同》，由后者向前者出让位于珠海市红旗区湖滨大道的分别为２万平方米和１．８９万平方米的两块土地的使用权。１９９２年３月３０日，珠海市国土局、红旗区国土所向安达公司颁发了该两块土地的《国有土地建设用地许可证》，安达公司取得了该两块土地的使用权。１９９２年８月９日和２２日，安达公司与产权处（未经工商注册登记的独立事业法人）先后签订了《安达公司国有土地（珠海市）使用权合作开发和房产开发合同书》及两份《合作开发房地产补充合同书》，约定由双方合作开发上述两块土地，产权处给付安达公司“合作开发资金”人民币３０１７．５万元；安达公司向产权处提供土地使用权和房地产开发合同书等资料，并负责办理单项房地产开发经营权证或者挂靠单位签署的房地产开发经营合同书，于１９９２年１２月３１日前交给产权处；产权处付清款项后，负责完成该土地的投资、开发和经营，安达公司不承担任何责任。合同签订后，产权处依约定先后分３次将其应付的３０１７．５万元“合作开发资金”汇给安达公司（为此，产权处向南京市证券公司融资２０００万元，其中一半的年利率为１１％，一半的年利率为３４％；向上海万国证券公司、南京证券公司联合业务部融资１０００万元，其中３０％的年利率为１１％，７０％的年利率为３４％），并在１．８９万平方米的一块土地上进行了“三通一平”、技术钻探、打了两根试桩，共付工程费人民币８７４０６０．６９元；还向深圳市利民贸易商行支付了房地产开发咨询、劳务费共计人民币６０万元。但安达公司未依约在１９９２年１２月３１日前向产权处交付合同规定的权证及合同书等。１９９３年２月８日、３月１３日，产权处先后向安达公司发出《违约通知书》、《废除合同通知书》，要求安达公司承担违约责任、返还全部资金并赔偿直接经济损失人民币６０万元。安达公司则要求继续履行合同。&１９９３年６月８日，产权处向广东省高级人民法院提起诉讼，称由于安达公司未在约定时间内交付约定的权证、合同书等，致使其至今未能取得该两块土地的使用权；我处已向安达公司提出废除合同的要求，现请求依法判决解除双方签订的合同，安达公司返还我处已支付的３０１７．５万元，并承担违约造成我处的直接经济损失６０６万元（其中已付款的利息４４０．２６万元、介绍费６０万元、平整土地工程费１０５９７３０元），双倍返还定金２４１４万元和１０万元的赔偿金。&安达公司辩称：双方合作的基础扎实，请求继续履行合同。&广东省高级人民法院经审理认为：双方签订的土地使用权合作开发和房产开发合同，内容是土地使用权的转让。签订合同后，双方没有按规定到珠海市国土局办理土地使用权变更登记手续，其行为是违法的。产权处至今没有房地产开发经营权，进入广东省经营房地产，也未依据广东省的有关规定办理审批手续。因此，双方签订的合同和补充合同是无效的。产权处明知自己没有房地产开发经营权，安达公司对产权处的经营权也没有审查，且双方违反了土地使用权转让须依法办理变更登记手续的规定，故双方均有过错，各自应承担相应的责任。安达公司应返还产权处已支付的人民币３０１７．５万元和该款从支付日起的银行同期同类贷款利息，以及产权处实际支出平整土地的费用。产权处请求安达公司按其与南京市证券公司等的融资利率赔偿利息和赔偿其向中介人付出的开发房地产咨询、劳务费用，并要求安达公司双倍返还定金和赔偿１０万元，均依据不足，不予支持。安达公司请求继续履行该无效合同，不符合法律规定。依照《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款第一项、第二款，第十六条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第十条及《广东省经济特区土地管理条例》第三十二条的规定，广东省高级人民法院于１９９３年１２月４日判决如下：&一、产权处与安达公司签订的《安达公司国有土地（珠海市）使用权合作开发和房产开发合同书》及两份《合作开发房地产补充合同书》无效，不予履行；&二、安达公司返还产权处支付的人民币３０１７．５万元和利息（从付款之日起至还款之日止，按银行同期同类贷款利率计算），返还产权处支付的平整土地工程费人民币８７４０６０．６９元，在本判决发生法律效力之日起一个月内付清。&三、驳回产权处和安达公司的其他诉讼请求。&本案受理费人民币１６５２５５元由双方各承担一半。&安达公司不服一审判决，向最高人民法院提起上诉，称：产权处对合同无效应承担主要责任，应由其赔偿因合同无效造成的经济损失，判决上诉人承担５０％的一审诉讼费有失公平。&最高人民法院经审理认为：双方当事人不具有房地产开发经营的主体资格，签订《安达公司国有土地（珠海市）使用权合作开发和房产开发合同书》和两份《合作开发房地产补充合同书》时，均未取得房地产开发经营权。上述合同内容名为合作开发，实为土地使用权的转让。至发生纠纷时，双方当事人均未依照国家规定到有关部门办理土地使用权变更登记手续。产权处进入广东省境内经营房地产，未依据该省的有关规定办理审批手续。安达公司从珠海市红旗华侨实业总公司取得两块土地使用权后，没有投入开发建设总投资额的２５％，就将该土地使用权转让给产权处，违反了国家的有关规定。双方当事人的上述行为是违法的，所签订的合同无效。对此，双方当事人均有过错，应各自承担相应的责任。安达公司主张产权处应负合同无效的主要过错责任，请求赔偿因延误土地开发所造成的经济损失；产权处要求安达公司赔偿其向深圳市利民贸易商行支付的土地开发咨询、劳务费人民币６０万元等，均没有充分的事实根据和法律依据。原审法院判决安达公司返还产权处的房地产开发资金并支付利息，给付产权处平整土地等支出的工程费是正确的。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款，《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款第一项、第二款和第十六条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项，参照《广东省经济特区土地管理条例》第三十二条、第二十八条之规定，最高人民法院于１９９４年７月１日判决：&驳回上诉，维持原判。&
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如何区别合作开发房地产合同与土地使用权转让合同
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
在房地产合作开发实践中,一方出钱,一方出地,除合资设立项目公司外,“联建”与“参建”是地产商或投资商所选择的常见合作开发模式。不论是“联建”或是“参建”的定义在所有与房地产有关的法律规定中却又无章可查。笔者试从“参建”的法律渊源出发,对高院的《关于审理涉及国... []
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转让合同:名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的认定及效力探析[3]
22:11 来源：法律快车
合同范文网权威发布转让合同:名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的认定及效力探析，更多转让合同:名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的认定及效力探析相关信息请访问合同范文网。
，风险的分担比例应当完全取决于当事人的自由约定，法律不应无端干预。但，笔者认为，如果法律对于当事人风险的分担比例完全不加干预，将给当事人规避《解释》第二十四条关于转性合同的规定留下巨大的空间。当事人很可能约定利益分配时一方享有固定利益，而风险分担时，该方承担极小的比例，甚至只是象征性的1%或更少。　　由于合作开发的复杂性，在实践中有很多情形并非能够通过上述规定条件直接就可认定为土地使用权转让合同。实践中，很多合作项目的立项、规划等建设审批文件均办在土地方一方名下，而且在项目建成后房屋产权也办在土地方名下进行项目的销售、租赁等经营活动，在这种情况下，合同性质的判定工作就存在很大的难度。　　二、名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同的效力认定在实践中，由于情况的复杂性，名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同也呈现出多样性，下面本文就其中争议较大的几种情况进行进一步的分析：　　1、签订合作开发合同时，以土地使用权作为合作条件一方尚未取得土地使用权证，合同法律效力的认定《城市房地产管理法》第三十七条第一款规定，以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的，不得转让;同时《城市房地产管理法》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;据此，土地使用权证书的取得是土地使用权转让必须具备的条件，如在未取得土地使用权证书的情况下所签订的合作开发房地产合同被认定为土地使用权转让合同时，该合同的效力又如何认定呢?　　的确，依照上述规定，土地使用权的转让方只有取得土地使用权证书才可籍此表明其为该出让土地使用权的权利主体，才能依法享有处分该土地使用权的权利，由此转让方未取得土地使用权证与受让方订立的土地使用权转让合同，就属于无权处分的情形。对无权处分行为的效力认定，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因此，根据对《合同法》的相关理解和当前的审判中“不轻易确认合同无效”的原则，笔者认为：没有取得土地使用权证而签署的合作开发合同应属于效力待定合同，提供土地使用权一方的行为属于无权处分行为，该无权处分行为在转让方取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府批准之前属于效力未定的法律行为。但该无权处分行为的效力待定不是无期限的，在当事人向人民法院起诉前，取得土地使用权证，就不宜确认该等合作开发合同无效。　　2、以未完成25%投资的土地作为合作条件的名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同，法律效力的认定同样，《城市房地产管理法》第三十七条第一款规定，以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的，不得转让;同时《城市房地产管理法》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： (二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。据此规定，出让土地使用权的转让不仅应当取得土地使用权证书，还应达到一定的投资开发条件。如未达到上述25%开发投资比例而签订的合作开发合同被认定为土地使用权转让合同时，该合同的效力又如何认定呢?　　笔者认为，《城市房地产管理法》作为行政性法律，其规范调整的主要是房地产开发经营行为，第三十八条所规定的第二个条件的立法本意也只是对土地使用权人“炒地”行为的限制，属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对土地使用权转让合同这种债权行为所作的禁止性规定。因此，该法所作出的转让的土地没有达到法定投资开发条件不得转让的规定，仅仅是从行政管理的角度，规定转让的土地不符合法定投资开发条件的，不得办理土地使用权权属变更登记手续。这属于因转让的标的物有瑕疵而致使土地使用权转让合同的转让方不能完全履行合同的问题，可通过瑕疵担保责任制度和违约责任制度对受让人进行救济，不能因而否认合同的效力。　　此外，相关的司法实践也已支持了这一观点。在柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与南宁桂馨源房地产有限公司土地使用权转让合同纠纷案中，最高人民法院认为：“《城市房地产管理法》第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，超凡公司关于《土地开发合同》未达到25%投资开发条件应