物业有权向业主收取停车费吗_检察日报社多媒体数字报刊平台
第03版：法律生活
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物业有权向业主收取停车费吗
专家认为，物业有权收取停车费，但多数收费程序违规，收费制度尚需完善
&&&&门诊问题:物业有权向业主收取停车费吗?&&&&门诊专家:&&&&&广东省佛山科学技术学院法律系副教授　陶阳&&&&&北京世华律师事务所律师　张徐宁&&&&&北京大学经济法博士　黄文熙&&&&专家观点:&&&&◇物业收取停车费的程序违法，自然得不到业主支持&&&&◇小区停车收益应当归全体业主所有&&&&◇政府有关部门应当完善小区停车收费标准相关规定&&&&◇房地产行政管理部门应加大对物业的监管力度&&&&近日，微信朋友圈有篇文章的观点“小区物业无权收取停车费”，令车主们精神为之一振。北京某小区车主王女士向记者反映:小区地下停车位是自己花了10万元买的，但物业每年还要收取960元的管理费，不交就不让停进车位。&&&&&为什么明明拥有产权还要向物业交费?物业收取停车费是否合法?对此，本报记者采访了广东省佛山科学技术学院法律系副教授陶阳、北京世华律师事务所律师张徐宁、北京大学经济法博士黄文熙。&&&&物业向业主收取停车费有法律依据吗&&&&“物业是否有权向业主收取停车费，需要考察停车费的性质。小区停车费的性质有两种，一种是土地使用费，一种是管理费。两种费用的收费依据与收费主体是不同的。”张徐宁说，根据物权法第73条的规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第74条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。由此可知，土地使用费收费的法律依据是物权法，收费主体是业主。业主可以因车辆占用土地而收取土地使用费。而管理费的收费依据是合同法及国务院颁布的《物业管理条例》。合同法第365条及第366条规定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。寄存人应当按照约定向保管人支付保管费。而《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。由此，物业在征得业主同意后是可以利用小区的土地进行经营的。车主向物业交纳的其实是车辆保管费。&&&&&陶阳则认为，小区物业可以收取停车费。物业收取的停车费性质是保管费，业主拥有所有权和物业收取保管费并不矛盾。因此，总体而言，物业收取停车费不违法。&&&&业主为何对物业收费抵触&&&&物业虽然有权收取停车费，但业主并不认为其收费行为合法，业主与物业常为此发生冲突。&&&&&对此，陶阳分析说，这是因为物业收费的程序可能违反了相关规定。《物业管理条例》规定，利用小区土地经营应当征得全体业主或经业主大会同意。但一般情况下，物业不会向业主征求意见，因为挨个向全体业主征求意见是不现实的，而有的小区可能没有业主大会。而怎样收费、收取多少费用，根据《物业管理条例》规定，应由物业在符合物价部门的基础上和业主大会商定。但同样显而易见的是，没有几个小区物业会遵循这种程序。正因为物业收取停车费的程序违法，其收取费用的行为就不可能得到业主支持。&&&&&其实，一些物业在设置车位的时候就已经违反了相关规定。黄文熙说，停车位是建筑物的共有部分，使用停车位所产生的收益必须归全体业主享有。即应当由地面停车位的使用人向业主委员会（即小区全体业主的代表机构）交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业交纳看管费用。&&&&&因此，无论开发商还是物业都无权擅自在小区的地面设立停车位，他们事先应取得业主大会的许可，并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定，比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业维修及管理等费用开支后，才能向相关主管部门申请设立和运营小区地面停车场。否则，将构成无权处分的侵权行为。但实际情况是，有些车位是合法设置的，而有些车位却是物业自己划线设置的。车位违法设置，收费行为自然也是违法的。&&&&&陶阳说，还有一个重要的原因，使得业主认为物业无权收取停车费，就是停车费最后的去向成了秘密。《物业管理条例》第55条规定:“业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”但是现实生活中，停车费一般被物业占用，业主毫不知情。这也是业主对于物业收取停车费多有诟病的原因之一。&&&&&从公平的角度讲，一个物业管理区域内的业主不会都有车辆，如果有车的业主和没有车的业主一样承担小区公共设施的维修显失公平。只有让全体业主共同分享停车利益，才能彰显公平。据黄文熙介绍，目前已有多起民事案件的判决对此予以充分肯定。如，上海天鼎花园业主委员会诉上海赛福莱物业发展公司服务合同纠纷一案，上海市静安区法院最终判决:上海赛福莱物业发展公司向上海天鼎花园业主委员会返还地面停车费98962.5元。&&&&停车费该怎样收取&&&&&张徐宁表示，在收取小区停车费之前，需区分车位产权归谁所有。根据物权法第74条规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”据此，一般而言，地面车位属于业主共有，而规划用于停放汽车的车位、车库应当归开发商所有。例如单独停车楼、地下停车库的产权属于开发商，如果卖给了业主，就应当归业主所有，由于业主拥有土地使用权，业主不再交费。但如果涉及车辆管理，业主需交纳车辆管理费。这就意味着，地上车位的停车费包括土地使用权费及管理费，而拥有产权的车位停车费只包括管理费。所以，前述王女士虽对地下车位拥有产权，也得交纳管理费。&&&&&对于地下停车库产权属于开发商的观点，黄文熙持不同意见。他认为，地下停车场产权也应当归小区全体业主所有，不能由开发商出售。&&&&&一是因为小区地下停车场作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，按照相关法律规定，应当随土地使用权转让。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。该条例第24条规定:“地上建筑物、其他附着物的所有权人或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”由于小区业主已经取得地上建筑物的所有权，相应地获得土地使用权，作为同一土地地下公用建筑的停车场，应一并取得共有产权。&&&&&二是建设部《商品房销售面积计算公式及公用建筑面积公摊规则(试行)》第8条第1款规定，公摊面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。该规则第9条规定:“公用建筑面积计算原则:凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算:整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。”根据上述规定，独立使用的地下室、车棚、车库等不应分摊，而作为公共使用的地下室则应分摊。即作为住宅小区公共场所使用、发挥实际停车功能的地下停车场，应当属于分摊的范围。实际上，开发商开发一个小区建设项目，地下停车场不对外销售，但开发商已将地下停车场的建设成本计入了可售房屋，从这一点看，住宅小区地下停车场也应属于分摊范围，其产权理应由小区全体业主所共有。小区地下停车场如何进行收益使用，也自然应由小区业主委员会或全体业主作出决定。&&&&&收费制度如何完善&&&&&黄文熙认为，各地政府有关部门应当完善住宅小区停车收费标准的相关规定，以减少因小区停车收费标准引起的争议。房地产行政管理部门应加强对物业的监管力度，使物业依法履行物业管理职责，化解矛盾纠纷。相关部门还要加强法制宣传提高全民法制意识，以使小区停车收费问题能够得到及时有效的处理。&&&&&不过，以上方法均治标不治本，黄文熙建议，由我国立法机关或国家住房和城乡建设部、国土资源部明确规定:小区公共停车场用地属于公摊面积，归全体业主共有，所有房屋均应配一个停车位，面积大的可以配两个停车位，避免因住宅小区公共停车场权属产生歧义引发纠纷。同时，也避免开发商重复销售土地使用权，侵害业主权益。　　物业费和门禁卡捆绑是否合理？老旧小区引入物业企业是否需要招投标？高层住宅中一楼的住户是否需要缴纳电梯费？昨日，沈阳市房产局“政务公开走进社区政策咨询活动”在沈河区大南街道多福社区举办，房产局相关工作人员现场解答了社区群众关心的物业相关问题。　　门禁卡与物业费不得擅自捆绑　　目前，有些物业小区实行物业费和门禁卡捆绑的方式。如果住户不及时缴纳物业费，就不能进入小区。这种方式要求住户必须按期缴纳物业费，即使物业企业服务不到位，住户也不能实行监督权利。对此，房产局相关人士表示，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律法规规定，在物业管理区域内改建、重建建筑物及其附属设施，属于业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。　　也就是说，物业服务企业无权擅自给小区大门、单元门、电梯等设施设备安装门禁卡、电梯卡。但事实上，有部分小区已经给小区安装了门禁卡，并将门禁卡与物业费做了捆绑。房产局相关人员表示，对于这种行为，必须要征得业主的同意。如果召开业主大会，业主们表示可以安装门禁卡，并与物业费捆绑，该方式可以继续。否则，物业服务企业就得拆除门禁卡，或是解除门禁卡与物业费的捆绑。　　如果门禁卡捆绑物业费的行为不能得到业主的同意，同时物业企业还坚持这种方式，管理部门应当责令物业企业限期改正，给予警告，并处5万元以上20万元以下的罚款。　　老旧小区引入物业要公开招投标　　按照规定，新建的住宅小区在引入物业时，需要走招投标程序。老旧小区引入物业服务，同样要公开招投标。　　沈阳市房产局介绍，老旧小区引入物业服务企业的，需要召开业主大会，表决确定选聘标准。即对拟选聘的物业企业的资质等级、信用情况、物业服务合同期限、物业服务事项和质量标准、物业服务收费标准、物业服务履约保证金等设定标准。　　之后，由业主大会或居民委员会作为招标人至物业所在地的区、县（市）房产管理部门办理物业服务招标备案。区、县（市）房产管理部门在7日内完成物业服务招标备案手续并出具备案回执。招标人持区、县（市）房产管理部门出具的备案回执到市房产局办理公告业务。招标公告期满后，由招标人于开标当日在沈阳市房产局设立的专家库中随机确定评标专家，组成评标委员会，并由招标人代表书面签字确认。经评标委员会评审，排名第一的投标人为中标人，进入小区进行服务。　　无地下停车场一层住户免交电梯费　　有些住宅区内一楼的住户不需要缴纳电梯费，但有些小区规定所有住户都要缴纳电梯费，那么到底一楼住户是否要缴纳电梯费？房产局相关人员介绍，这要看住宅楼的地下是否有停车场。　　房产局工作人员表示，根据《关于进一步明确高层住宅楼电梯收费问题的通知》（沈价发〔号）的规定，高层住宅楼设有地下停车场的，一层住户应交纳电梯运行服务费，高层住宅楼无地下停车场的，一层住户可不交纳电梯运行服务费。　　另外，设有电梯的高级公寓、商住楼和中高档住宅小区，在物业管理服务费中已经确定含有电梯运行服务费的，不得另行收取电梯服务费。　　在沈阳，电梯的运行服务收费标准是每月每人12元，住户可以对这个价格进行监督。物业公司超标收取电梯费属于乱收费，住户可以投诉至房产主管部门，同时物业企业乱收费的行为将被计入到企业诚信档案。　　老旧小区机动车辆管理方案由业主定　　老旧小区内的机动车如何管理，是否有统一的管理规定很受关注。对此，房产局工作人员表示，住宅区机动车辆停放管理是业主自治管理的重要内容之一，业主大会要依据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》及相关法律、法规，制定住宅区机动车辆停放管理规约，并经过业主大会讨论通过。　　也就是说，老旧小区内机动车的管理属于业主自治范畴，通过业主大会讨论的《管理规约》，对全体业主具有约束力，全体业主应自觉遵守。所以，各住宅区要根据本区实际情况制定《机动车辆管理办法》后，送管理单位贯彻执行。　　房屋共用部分过保可启动维修基金　　维修基金的启用一直比较困难，也有很多市民不了解维修基金怎么用，怎样才能启动。对此，房产局表示，当房屋共用部位、共用设施设备需要进行维修、更新和改造，并且其已超过保修期，可以启用住宅专项维修资金。　　提及维修基金的启动程序，房产局表示，需要由物业服务企业或相关个人向业主委员会提交维修申请报告、《单位工程综合质量评定表》或《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》、工程预算书、住宅共用部位共用设施设备维修和更新、改造方案等资料。业主委员会对提交的资料审议通过后，组织业主进行意见调查，经“双三分之二”业主同意后形成业主大会决议，在园区内进行公示。公示期满后，物业服务企业持相关资料报区小区办进行初审，区小区办初审合格后报市小区办进行审核，市小区办审核合格后，由物业服务企业组织与施工单位签合同、施工。　　物业企业不得擅自收取停车费　　物业企业对住宅小区内露天停车场收费是否合理？沈阳市房产局表示，如果是园区内的共用道路，那么根据《沈阳市物业管理条例》第四十九条规定，“物业管理区域内占用业主共有道路、场地停放机动车辆的，应当由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等。”　　所以应该由业主委员会组织全体业主就园区停车事项召开业主大会进行表决，是否收费、收费标准及费用用途都由全体业主共同决定，物业服务企业按照业主大会决议对车辆进行管理。如小区尚未选举产生业主委员会，应由社区负责组织业主召开业主大会。　　如果没有召开业主大会，物业企业擅自收取停车费，那么业主可以根据《沈阳市物业服务乱收费专项治理工作实施方案》，把问题反映给小区所属的区级专项治理工作领导小组，由治理小组根据《实施方案》进行处理。　　本报记者李越　　·
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性别保密职位1居住地广东 深圳分享精华4积分59065主题帖子记录日志相册UID最后登录生日2008 年 9 月 9 日听众数收听数金币59065 金好友注册时间
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《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。七十四条第三款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
一、物业公司凭什么收停车费？
关于收取停车费，基本就是只有两种性质：一为土地使用费；一为保管费用；
A、土地使用费：小区内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房以及车位属于全体业主共有。包括小区的道路位置都属于全体业主，作为物业公司，你不具有所有权，说白了，根本就不是你的东西，你凭什么收取使用费？
B、保管费：保管费的2个原则，一是自愿
、二是签署委托保管合同。请问物业，你凭什么强迫业务委托你保管。即使让你委托保管车辆，你要承担那些责任和业务，这个是需要签订委托服务合同的。若车子在小区发生刮擦、划痕，你作为收费方，承担什么责任？提供哪些赔偿？
二、物业公司收停车费的主体有合法性吗？
物业公司是全体业主雇佣的小区服务单位，哪个部门或个人赋予你向不属于你的用地收取停车费？
A、请出示对本小区由公安机关审批的“停车场许可证”；
B、请出示你们的收费许可证：按照物业管理办法要求，你们必须出示物价部门核定的收费的许可和相关批文；
C、本小区车位属于全体业主共有，收取的停车费应归全体业主所有，请你们出示小区公共收益分配方案（需经全体业主同意）。
三、利用小区内部公共用地规划停车位，需要国家有关部门审批的建设工程规划许可证、小区规划总平面图、小区竣工交付使用社会评审报告及业主投票意见等手续。物业公司你能向业主出示国家有关部门对该小区车位的审批规划等手续吗？
根据《中华人民共和国物权法》规定，小区公用场所属所有业主的共有财产，并非物业公司所有，未经审批物业公司更无收取停车费的权利，强行收费属于违法行为！
本帖最后由 wtep 于
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根据《中华人民共和国物权法》规定，小区公用场所属所有业主的共有财产，并非物业公司所有，未经审批物业公司更无收取停车费的权利，强行收费属于违法行为！
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小区停车场要提高收费了。
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住建局出来说说，你们是如何勾结物业公司收取业主公共资源的费用，这些钱都去那里了？
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物业公司在小区无法无天，就是住建局官商勾结
&请先解决政府已经在收的路边收费是什么性质先吧。&
性别保密职位6QQ居住地广东省 深圳市 福田区 莲花街道居住县福田区分享精华0积分320主题帖子记录日志相册UID最后登录出生地广东省 深圳市 福田区 莲花街道出生县福田区听众数收听数金币320 金好友注册时间
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当初是谁第一个引进的物业管理这个怪胎，应该问责，我住在这个小区我有权不请物业来管理，谁让物业来管谁掏物管的钱，我只交垃圾费，水电费，本体维修金。其它全滚蛋。
&住建局，照着物业公司。物业公司赚了业主的钱，收卖社区工作站，现街道办。
一旦出了事。社区工作站与街道办，都是站在物业公司那边说话。明显的官商勾结。&
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priest6666 发表于
当初是谁第一个引进的物业管理这个怪胎，应该问责，我住在这个小区我有权不请物业来管理，谁让物业来管谁掏 ...
住建局，照着物业公司。物业公司赚了业主的钱，收卖社区工作站，现街道办。
一旦出了事。社区工作站与街道办，都是站在物业公司那边说话。明显的官商勾结。
性别保密职位8居住地广东 深圳分享精华4积分59065主题帖子记录日志相册UID最后登录生日2008 年 9 月 9 日听众数收听数金币59065 金好友注册时间
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一个小区1000户，有1000辆车，每月250元。那么每个月收入是25万，一年收入是3百万。
还不包括管理费，还有物业占用会所赚的钱。一年收入5百多万不成问题。
足够腐败政府人员，请黑社会。
本帖最后由 wtep 于
12:33 编辑
性别男职位9QQ居住地广东 深圳分享精华55积分197198主题帖子记录日志相册UID27749最后登录听众数自我介绍
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四海之内，皆兄弟也。观点不同，仍是朋友。
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住建局，照着物业公司。物业公司赚了业主的钱，收卖社区工作站，现街道办。
一旦出了事。社区工作站与街 ...
性别保密居住小区80后街职位11QQ居住地广东省 深圳市分享精华0积分2491主题帖子记录日志相册UID最后登录出生地北京市听众数情感状态未婚收听数金币2491 金好友注册时间
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wtep 发表于
住建局，照着物业公司。物业公司赚了业主的钱，收卖社区工作站，现街道办。
一旦出了事。社区工作站与街 ...
性别保密职位12QQ居住地广东 深圳分享精华0积分5530主题帖子记录日志相册UID最后登录生日2011 年 4 月 10 日听众数收听数金币5530 金好友注册时间
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物业就是乌合之众
性别保密居住小区爱情湾山庄职业无业职位13QQ居住地甘肃省分享精华0积分421主题帖子记录日志相册UID最后登录出生地甘肃省 嘉峪关市 嘉峪关市 五一街道出生县嘉峪关市听众数情感状态未婚收听数金币421 金好友注册时间
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管理处就像现在的某些政府一样，占着仆人的位置，干着老爷的事。主要的原因还是业主的维权意识不强。业主拧成一股绳，管理处就像狗一样。我知道有几个小区的业主成立了自己的业委会，管理处就很老实。
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前几天深圳法治节目播放了一个节目：科技园附近一小区炒了旧物管，招标了新物管，但是旧物管赖着不走，业委会主任在节目里俨然正义的化身，怒斥旧物管的种种恶迹。就在为该小区业主能有这样一个业委会主任而感到庆幸时，旧物管的管理处主任出现在节目里，并播放了其与业委会主任吃饭喝酒的私下录音。业委会主任说：也不是非要你走，咱们要把收费分成谈好，停车场收费多少归我，然后你找2个陪标的，以后搞钱的项目多了去了......
这年月无利不起早，业委会跟管理处是一窝的，自己得了好处出卖广大业主的利益。
性别保密职位15居住地广东 深圳分享精华4积分59065主题帖子记录日志相册UID最后登录生日2008 年 9 月 9 日听众数收听数金币59065 金好友注册时间
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物业公司是全体业主雇佣的小区服务单位，哪个部门或个人赋予你向不属于你的用地收取停车费？
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B、请出示你们的收费许可证：按照物业管理办法要求，你们必须出示物价部门核定的收费的许可和相关批文；
C、本小区车位属于全体业主共有，收取的停车费应归全体业主所有，请你们出示小区公共收益分配方案（需经全体业主同意）。
性别保密职位17居住地广东 深圳分享精华4积分59065主题帖子记录日志相册UID最后登录生日2008 年 9 月 9 日听众数收听数金币59065 金好友注册时间
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物业公司是全体业主雇佣的小区服务单位，哪个部门或个人赋予你向不属于你的用地收取停车费？
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B、请出示你们的收费许可证：按照物业管理办法要求，你们必须出示物价部门核定的收费的许可和相关批文；
C、本小区车位属于全体业主共有，收取的停车费应归全体业主所有，请你们出示小区公共收益分配方案（需经全体业主同意）。
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小区就应该业主自己管理自己，每个人都是物业公司股东，账务透明，财务报表要细化，物料使用要具体到材料及数量以及采购来源，夸张一点，水泥要精确到用多少公斤！
&涉及到管理问题，不是那么简单的。最基本的：业主自己管理，要工资吗？定价是多少？保安问题怎么解决？清洁问题怎么解决？他们的工资待遇怎么解决？房屋维修怎么解决？消防问题怎么解决？监控问题怎么解决？停车问题&
&说得轻巧！怎么管理？谁管理都有人不满意。&
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住宅小区停车服务收费放开，小区停车位确权已刻不容缓！
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物业公司在小区无法无天，就是住建局官商勾结
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请先解决政府已经在收的路边收费是什么性质先吧。
&一个有红本，一个没有红本&
执行法律的人如果变成了扼杀法律的人,正如医生扼杀病人,监护人扼杀被监护人,这是天下第一等罪恶。——耶林
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