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买套酒店式公寓过渡 限购政策下的选择
在上海立足，需要很大的勇气！这一轮的房价上涨，对刚需族来说，集体从外伤转为内伤了。但祸不单行，屋漏偏逢连夜雨，本来想东拼西凑，众筹个首付，又TM加紧限购了，买房计划再次胎死腹中。上海很大，可以包罗万象，可是还没大到让2400万常住人口人人有房的地步。目前摆在外来族面前的，只有三条路：一，逃。逃到昆山去，逃到太仓去，逃到嘉兴去，哪里不限购往哪里逃，哪里房价低往哪里逃。“逃”也就是“淘”，从某种意义上，也意味着你在上海的竞争中被淘汰了。二，忍。在上海生活，干嘛一定得有自己的房。租房一样是活路，单从租售比来讲，租房比买房每个月的付出还要少一点。权且再看看房东的臭脸，再忍忍合租房隔壁老王的啪啪声，凑满5年社保，拿到结婚证，赶下一班车。没准市场哪天不好了，政策有变，政府就把我们这批刚需族减刑释放了。三，退。住宅限购了，退而求其次，酒店式公寓还是可以随意买的。5年太久了，人生有多少个5年，女人的青春又有几个5年。5年可以发生很多的变故，说不定5年后，女友跟别人的孩子都能打酱油了。没有房子，何处安放婚姻；没有房子，何以安慰丈母娘要我命的心。先买个酒店式公寓过渡一下，其他的，日后再说。对于一心要逃离的人们，看到这里可以打住了。对于当下准备“忍”和“退”的筒子们，小编给你们叨叨酒店式公寓的门道，权且作为攻略吧！上海商品住宅与酒店式公寓购房对比酒店式公寓跟普通住宅相比，有一些劣势，可以概括为“三高一低”，具体说来就是首付比例高、贷款利息高、契税高，产权年限低。购买酒店式公寓的优势也非常多，但千言万语抵不过三个字：不限购！！！要了解酒店式公寓，得先叨叨酒店式公寓的前世今生。我们从酒店式公寓与普通住宅的价格走势图中，能够看出：酒店式公寓是个“落魄的贵族”。2008年以前，市场上流行“买一层享两层”的酒店式公寓产品，层高可达5.5米。两层的价格仅比普通住宅贵一点，备受市场青睐！然而，好景不长，日，上海市规划局发布《关于加强对公寓式办公建筑层高规划管理的意见》，明确要求今后所有公寓式办公建筑层高控制在4.5米以内，此类建筑今后将严格禁止擅自内部插层建设行为，此后将“一层价格、二层享受”作为宣传卖点的公寓式办公、酒店式办公等项目被叫停。在2008年金融危机之后，酒店式公寓价格下挫，住宅价格逆势向上，一举逆袭，而后两者的价格差越拉越大。历年普通住宅与酒店式公寓价格走势图目前从上海各各区域看来，酒店式公寓的价格大概是普通住宅价格的50%-70%，当然，各个区域差异比较大，一方面是由于各区域住宅结构的不一致；另一方面是由于供需不均所致。从今年1-7月份整体的成交均价比值（酒店式公寓均价/普通住宅均价）来看，杨浦区比值最低，其次是徐汇区、青浦区，这也能侧面反映出酒店式在这些区域，酒店式公寓产品尚处于价格洼地。比值较高的有金山区、浦东新区、崇明以及宝山，这些后起的开发区域，整体区域面积广，普通住宅的整体价格涨势稍慢，酒店式公寓的价格也就差距没那么大。当然，以上所说的这些，体现了酒店式公寓的第二个优势：单价低。1-7月各板块普通住宅与酒店式公寓价格对比酒店式公寓除不限购和单价低之外，还有总价低的特点。当然这里刨去了Loft产品以及大面积的行政公馆，聚焦在刚需能接受的小面积平层。这类产品一般控制总价，容易击中屌丝的软肋。目前上海的普通住宅，靠近外环线的价格也要接近3万/平，一般的两室在80平左右，总价接近250。首付+税费+装修，起始购房资金在100万左右，普通的屌丝家庭是望尘莫及了。而酒店式公寓由于控制总价和面积，普通人很容易踏过门槛。就以今年前7月酒店式公寓销售排行TOP5的项目为例，这5个基本上套均总价都控制在100万左右，尤其是南桥新城板块的悦达南郊华都项目，套均总价仅56.6万，单价刚过12000元/平。按照首套50%的首付计算，首付28.3万，在很多家庭能够承受的范围之内，假设以贷款30年计，4.9%的无折扣商贷，月供仅1500元，这与周边的房租水平相差无几。月上海酒店式公寓成交TOP5小编刚好去过这个项目，印象深刻。项目地理位置不错，紧邻虹梅南路——金海路越江隧道，建成后快速直达中环。隧道贯联闵行奉贤两大副中心，直接拉近与上海市区的直线距离，同时地铁5号线南延伸段将在2017年底通车，肖塘站距离项目仅1.8公里。周边生活配套也比较齐全，医疗、教育、购物、生态满足全方位需求。项目经典外表，简洁、复古、硬朗的Art Deco现代高层建筑经典风格，内部37-58㎡精装小户型，层高挑高3.3米；全套欧式家具设备。非常宜居。很多人买酒店式公寓，作为婚后的过渡住宅，看中的是酒店式公寓“进可攻，退可守”的属性。我们接下来探讨一下其保值增值的问题。前面从价格历史走势来看，酒店式公寓保值增值上，拼不过普通住宅，但是我们可以看出，从近几年的价格涨幅来看，酒店式公寓价格增幅步调与住宅还是保持一致的。如果从2009年算起，平均年均涨幅在8.14%，要远高于银行定期存款，也要高于大多数人的理财收益。近期出台的“商改住”政策对于酒店式公寓又是一重磅利好，起码有望在水电煤等日常使用上为家庭节省开支。此前网传11月上海执行商住房限购，政府也没有出来辟谣。空穴来风，并非无因。房价暴涨，外加限购，很多人便转战酒店式公寓。导致今年以来，酒店式公寓行情火爆，前7月同比成交上升70%多。限不限购，还未成定论，但有一点是肯定的，上海的土地供应量越来越少，商住用地的占比也逐年降低，未来的酒店式公寓供应量与普通住宅一样，会呈逐年下滑趋势。回首10年前，很多人最后悔的事是没在上海买房，那我们再遥望10年后，也许很多人会后悔当初没买酒店式公寓。（本文转载自华燕房盟研究）
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限购后，纯粹从居住考虑，你是否会买看上去很美的公寓？
6平米大概有多大？两张宽1.8米的床拼在一起面积就超了。6平米的公寓售价88万，你买不买？被称之为鸽子笼的6平米公寓早前在深圳推出，引发争议。其实，这个6平米公寓实际面积不只6平米，还有约6平米的厨房和洗手间，号称是开发商赠送的，其实是占用了建筑公摊面积。涉嫌违法改建销售，这个6平米公寓被责令整改。但不得不说，这个6平米公寓在寸土寸金的深圳吸引了不少购房者前去围观，甚至这个公寓前的路上都布满了前来发传单的其他项目的小蜜蜂。这发生在限购前，6平米公寓很火！如果限购后呢？国庆长假过后，不少还没从旅游美景中走出的人发现，自己没有买住宅的资格了。那么，搁在国庆限购后，你是否会买这个6平米的“鸽子笼”？ 1我在深圳有套房我们来看一下这个6平米的公寓。床是折叠床，平常是嵌入到衣柜里的，用的时候，使用遥控器控制打开，打开过程大概需要一分钟，床的旁边是公寓的入户门，也就是说，你每天离家去上班的时候首先要把这个床给折叠回衣柜里，才能去开门。不过这个迷你鸽子笼公寓还设有卫生间和厨房，麻雀虽小，五脏俱全。卫生间和厨房是连在一起的，某些网友笑言：到底是厨房安在了卫生间里，还是卫生间安在了厨房里？这个房子竟然还有书桌。6平米公寓，不得不说，也迎合了高房价之下都市蚁族的买房心态，6平米怎么了，那首歌怎么唱：我想有个家，一个不需要多大的地方。不过一直坚持买房子才能结婚的丈母娘们可要擦亮双眼了，我在深圳有套房，多大的房，可要问清楚了。 2在郑州，同样吃香的公寓再回到郑州，公寓，尤其是小面积公寓在郑州同样吃香。限购前，9月的前20天，、华强天颂、、、创富欣城、、南熙府邸等项目的公寓产品陆续开盘，去化率都在76%以上，好几个项目的去化率直接100%，一套不剩。限购后，郑州公寓项目的平均去化率依旧比较坚挺，昨天开盘的推出540套售出365套，推出62套售出55套。有个公寓项目，项目周围分布有几个城中村，卖得不错。它的客户群主要包含以下三类人：首先是城中村原来的房东，拆迁前，直接买个精装修的公寓，拆迁后，过渡一下；第二类是原来租住在城中村的租户，习惯了居住区域，公寓面积小、总价低，压力不大，买了自住；第三类人是投资客，买公寓纯粹来投资。在这三类人中，买公寓纯粹来投资的人超过50%的比例。抛去投资客户，选择公寓自住的大多都是抱着过渡一下的心态。笔者也支持过渡的心态，单身一族购买城市核心区域的公寓或许比购买远郊大盘更合适。但在购买公寓之前，我还请你考虑一下公寓的实际居住体验，否则，真正入住的时候，也许你的小心脏会有落差。我们今天不说土地性质，不说40年产权，不说商电、商水，不说转手税费高，不说首付50%… 只单纯说公寓的居住体验。 3公寓实际居住体验，过来人如何看？? 没有天然气，厨房基本上就是摆设，不如推倒。&某A买的精装修公寓，已经入住一年了。最让她受不了的就是没有天然气，公寓的厨房基本上就是个摆设。某A的公寓，进门左手边是卫生间，右手边是开放式厨房，过道很小，基本上两个稍微胖一点儿的人要侧身而过。厨房有橱柜，没有天然气，橱柜案上放着电磁炉、油盐酱醋等。某A自己住，就为了提高自己的生活质量，买了小公寓，自己做饭。没有天然气，某A发现做饭实在太麻烦了，电磁炉炒菜只加热锅底，火候不好掌握，说是炒菜，最后却是以炖菜为主，少了明火爆炒的畅快感，炒出来的菜总觉得味道差一点儿。狭小的空间，厨房、卧室、客厅一体，开放式厨房真心不敢多做饭。所以，某A的厨房几乎就是摆设，她说：“不如把厨房给推掉。”按照国家相关燃气设计规范，燃气管道及燃气灶具应该安装在独立、自然通风的厨房内，设置排气扇，燃气管道不能穿越卧室。但是郑州大部分的公寓都是厨房、卧室、客厅合为一体的，再加之空间比较狭小、密闭，通天然气并不安全。没有天然气，爱自己做饭的业主要不定时扛个煤气罐，要不就直接用电磁炉。爱做饭的购房者，建议不要买公寓，天天看着厨房不能捣鼓点儿吃的，比较受伤。不过，有的公寓是有燃气的， 在这样面积较小、空间较密闭的公寓使用燃气，购房者要注意房子有没有设置燃气浓度检测报警器，自动切断阀门，通风设施等。? 对不起，你落不了户，你的孩子就近入学不成立。某B的女朋友喜欢公寓，尤其是那种韩剧里经常出现的LOFT。某B和女朋友在售楼部咨询过后，坚决不买，他用一句话就把女朋友给堵了回去：“我们无所谓，你总得考虑我们将来的孩子怎么落户口，怎么上学吧？”原因，公寓是落不了户口的。房屋是否能够落户，关键要看房屋所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质的，就不能单独落户。没有郑州户口，在郑州如何上学？没有户口，意味着孩子是外来务工人员随迁子女，随迁子女是怎么报名上公立小学的呢？其附近住宅小区可以直接去划片小学报名入学，随迁子女要准备N多证件去区教体局规定的报名学校进行报名，随后由区教体局统一将这些孩子分配在区域内的各个小学（视各学校生源冷热），在这样的情况下，你的孩子被分配到离家很远的小学入读的概率是不小的。同样，在上初中、考高中的同时，跟郑州户籍的孩子享受的待遇还是有差别的。所以有孩子的购房者，不建议你购买公寓居住，更不能将公寓作为自己的唯一居住地。? 吃完饭想遛弯？别逗了，还是逛商场吧。&某C买的是全国一线房企在郑州开发的公寓项目，当时纯粹是年轻，想有个自己的房子，不再合租。几年居住下来，C发现除了房贷，自己每月挣得钱基本上都贡献给商场了，谁叫商场就在楼下，别人吃完饭遛弯儿，她吃完饭逛街。郑州不少公寓项目的规划是这样的：1-3层、1-5层是购物中心，楼上是公寓，这就造成了很多公寓项目基本上是没有园区、没有景观一说的。所以，问题来了。吃完饭想遛弯，你可能只能去楼下的商场逛一逛，逛一逛，爱买东西的女生看见这个想买，看见那个也想买，钱包就扁了。至于什么水系景观，什么室外跑道那都是别人家的了。顺便安利一下别人家的公寓，某外地公寓规划的三空特色：空中球场、空中泳池、空中农场。下图为空中泳池的设计效果图，反正，在郑州，还没有这样的公寓。? 回家就像住旅社，居住安全性太差。某D买的是当年火爆郑州的美景芳邻小区，该公寓项目首次开盘就售罄。2014年，某D参与了一场维权。维权原因：小区内先后开了4家商务酒店，经常会有客人深夜入住，还会有醉酒的客人走错房间，特别影响居住安全。最让他忍受不了的就是楼道里经常会捡到“带内容”的小卡片。某D和邻居们在自家阳台上挂起维权条幅，也成为当时影响力较大的事件，最终，某D把自己的第一套房子给卖了。这些商务酒店的老板其实也是购买这些公寓的业主，所以在如何使用房屋上，物业干涉的力度不大。郑州不少老公寓小区都存在这样的现象，投资者买下多套房源，办旅社，办短租公寓，甚至还有进行隔断，再进行一个又一个的隔间出租出去。当前这些热销的公寓中，投资客的比例占到了50%以上，也许，未来，你居住房子的楼上是否会成为按摩院、棋牌室、短租房，这些你有考虑吗？? 大写的尴尬：没地儿晒衣服，大冬天要下楼上厕所。某E买的是前几年郑州比较流行的LOFT，35平米，入住的时候，自己做了隔层，又装了栏杆，费用将近2万。某E说：“这都不说啥了，反正买的时候也知道要加隔层。”某E举了几个例子，来说居住在LOFT里的尴尬事：我冬天晚上到家后就不再喝水了，冬天冷，不想下楼上厕所啊，麻烦；我的LOFT没有阳台，洗完衣服我只能晾在卫生间，常年衣服都晒不了阳光；还有客厅的大落地窗，看起来很美，但是冬天太冷，夏天太热，实用性太差。后记：当然，我们不否认公寓存在低总价、购房压力小、还款压力小等优势。在当前房价疯涨的郑州，买不起住宅的年轻人确实可以通过公寓过渡。但是准备结婚，尤其是结婚后短时间内要孩子的家庭，还是要慎重考虑。总体来说，如果用来自住，公寓还是比较适合单身一族的，如果用来投资，资金相对宽裕，准备长期收租的投资人可以持有。单身一族买公寓，建议先考虑以下三个关键点：问自己，这里现在是不是城市的核心区域？这里未来是不是城市的核心区域？问自己，开发商以前有没有做过类似物业的开发经验？问自己，后期，自己能不能租，能不能卖？附近租金水平如何？最后，问自己，能不能接受那些可能存在的居住尴尬体验？家庭自住，真心建议完全避开公寓。 （完）
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3.23限购后，你还能在成都买房吗？
让我掉下眼泪的，不止昨夜的酒，还有昨晚的限购！日晚，成都市政府办公厅发布新的限购政策，把二手房也纳入了限购的范围，并提高了购房的“门槛”，让众多买房族一时傻了眼，咱们后台也一时间问题暴增。今天，在咨询了房管局工作人员后，小编就应邀来给大家解读一下本次的限购政策。在解读本次限购政策前，咱们先来回顾一下前两次的限购政策，毕竟本次限购新政是建立在前两次限购政策基础上的。第一次限购：日发布限购令，以自然人为单位只能新购买一套商品房（指新盘）。限购区域包括11区：锦江区、成华区、金牛区、青羊区、武侯区、高新区、天府新区、新都区、温江区、双流区和郫都区。第二次限购：日下午再发限购令，限购区域为：成都高新区南部园区+天府新区成都直管区等热点区域。内容为：满足以下条件（①+③或②+③）才能在这两个区域购买一套商品房（指新房），条件：①具有本区域户籍；（指在天府新区购买商品房需要有天府新区的户籍，高新区的户籍则不能购买天府新区的商品房）②其他地区户籍居民，但在本区域稳定就业并连续缴纳社保（或纳税证明）1年以上；（同样是不能跨区域购买）③在本区域内无自有产权住房，且在日限购令后没有在11个限购区域买过商品住房（指新盘）。下面正式进入3.23成都限购新政解读1限购种类新房和二手房，不包括公寓和商业。2限购区域成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区（以下简称“11区”）。3购房条件在限购区域购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或者在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。答疑时间在前两次限购政策依然成立的基础上，二手房现在也在限购范围内，并且不管你之前有房没房，现在在限购区域最多只能再买一套新房或者二手房。Q＆A1日后已买房，现在还能在限购区域买房吗？答：符合购房条件的自然人，如果是10月1日后买了新房，现在不能再在限购区域买房；但如果买的是二手房，现在仍然可以在限购区域买房。2日前名下已有房产，10月1日后没有再买房，现在还能在限购区域买房吗？答：可以在本次限购的“11区”买房，但如果你名下的房屋是天府新区成都直管区或高新区南部园区的，就不能在这2个区域买房了，但仍可在“11区”买房。3限购区域内，能否交叉（跨区域）购买？答：“11区”内部可以交叉购买。例如：户口或社保缴存地在温江，想在成华区购房，是可以的。但如果想在天府新区成都直管区买房，户口或社保缴纳地就必须在天府新区成都直管区，在温江不行，在高新区南部园区也不行，并且还得在天府新区成都直管区内无房。值得注意的是，目前在所有限购区域内买房，社保连续不间断缴纳时间都已提高到24个月以上。4我的户口是成都市集体户口，能买房吗？答：如果你的户口是限购区域内的集体户口，则可以在限购区域内买房。
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