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小产权房买卖合同有效的解释
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为了保障农民跟城市居民平等的，促进城乡一体化，解决因为土地垄断而导致的虚高和城市居民买房难问题，同样必须将符合合同有效一般要件的合同解释为有效。下面我们来聊聊小产权房买卖合同。 买卖 出卖人(甲方)：_______身份证号码：_______ 买受人(乙方)：_______身份证号码：_______ 甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。 一、甲方自愿将其村证房位于_______市___________区_______________________________________的房屋(_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室_______号_______平方米) 二、乙方支付甲方合同保证壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。 三、本合同签定时，甲乙双方都不具备条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理手续。本合同发生的，等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。 四、本合同签订后，甲方对----------------------------------------的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。 五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《》; 六、违约责任 1、甲方应当于_______年_______月_______日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每1天按房价总额千分之一计算支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。 2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。 3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。 4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的费用。 5、如因规划部门、设计部门的原因导致和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。 七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。 1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。 2、依法向------------------------------------区人民法院起诉。 八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定，补充协议与本合同具有同等法律效力。十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。 甲方：_______ 乙方：_______ _______年_______月_______日 _______年_______月_______日 见证人：_______ _______年_______月_______日 _______年_______月_______日 _______年_______月_______日
小产权房买卖，法院按合同无效要求买方，又按合同有效要求农民赔偿，这是自相矛盾的。这种做法尊重了政府的，尊重了舆论的呼吁，就是没有尊重法律和法理;其结果只能是让人们无所适从，进一步导致法律秩序的混乱。 应当承认，在现行法律框架下禁止农民的对外转让是有一定道理的。因为农民的宅基地使用权具有无期限的特征，一旦农民的某处宅基地使用权转让给非本集体经济组织成员，集体对这块土地的所有权将受到外来购买者永远使用的限制，从而变成一种没有内容的空洞的所有权，这在法理上也是无法自圆其说的。 摆脱这种困境的最彻底的方法，是由国家以合理的价格收购全部集体土地，实现全部土地的国有化，把所谓集体经济组织改造成有限责任公司，终结不伦不类的集体所有制。 第2种办法，是将农户的宅基地使用权、农村建设用地使用权像国有建设用地使用权那样变成一种有期限的物权，建立统一的建设用地使用权制度。但是建立统一的、有期限的建设用地使用权制度是立法机关的事，考虑到确认现行物权种类的物权法刚刚通过，建立统一的建设用地使用权制度恐怕是很遥远的事。 不过现行法律框架下并非没有将小产权房买卖合同解释为有效的余地。房屋买卖与宅基地使用权买卖毕竟是两回事，并且没有任何一条法律限制农民的房屋所有权。 土地管理法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，宅基地使用权的出租至少在字面上是为法律所禁止的。又房屋买卖合同既然没有约定交纳土地租金，认定外来购买者的房屋所有权建立在土地承租权之上显然对买受人有失公平。除非土地管理法第六十三条将来被修改，并且房屋买卖合同中有支付地租的条款，否则农民的房屋所有权就不能建立在宅基地租赁权上。 一个合同能够解释为有效也能够解释为无效的情形下，应当解释为有效。这是合同解释的原则之一。既然法律并没有限制农村房屋买卖，而房屋又不得不建立在土地所有权或土地使用权上;那么一个比较合理的解释是：农民在签订房屋买卖合同的时候，已经默许房屋买受人在房屋的安全使用年限内有使用土地的权利，也就是默许给房屋买受人设立一种与房屋共命运的“次土地使用权”。小产权房买卖合同履行，“次土地使用权”作为房屋所有权的从权利也随之设立。由于农户的宅基地使用权是无期限的，而外来购买者的“次土地使用权”是有期限的(未定期限，以房屋无须重建就能安全使用的期限为期限)，因此农户的宅基地使用权并未消灭，从而不构成土地管理法第六十三条所谓“转让”。 推荐阅读：
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小产权房是什么意思 小产权房能买吗？
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
是什么意思？“小产权房”目前尚无规范的定义，通常是指农村集体经济组织在村集体的土地上建筑的向社会公众销售的房屋。小产权房不属于，因而小产权房的购买者不能得到法律的有效保护，反而构成违法。 《士地管理条例》第六十五条第三、四款，禁止在集体所有的土地上开发建设商品房。禁止村民将上建设的住宅向城镇居民出售;禁止城镇居民购买。 《国务院办公厅关于严格执行有关农村法律和政策的通知》国办发〔2007〕71号，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小”。 依照法律规定，销售商品房应当具备、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和许可证。房未经士地行政管理部门批准而使用集体所有土地的涉嫌违法用地;小产权房无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的涉嫌违法建设;小产权房没有取得商品房销售许可证，因而不能办理《中华人民共和国证书》。 对于小产权房，无论是国土资源部还是国务院，态度向来强硬。建设部提醒消费者，不要购买在上建设的房屋。“小产权”实际上并不是真正的产权，这种房屋既没有和，国土也不会给购房。如果非集体经济组织成员购买了此类房屋，将无法办理房屋，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。 此外，建设部还提醒广大消费者，在购买新建商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识，不轻信口头宣传和承诺。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，较好要求以书面合同形式予以确定，否则很难受到法律保护。更重要的是，买房前一定要查验是否具备销售房屋的主体资格，购买新建商品房时，须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》。还要查验商品房建设手续，开发建设手续不齐全的房屋，将不能办理产权登记手续。 小产权房能买吗?张律师表示： 目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。所以，市民购买小产权房是不受法律保护的。小产权房在手续全的情况下，也只能算是合格的农民房。 他还表示，现在的小产权方是不能够在市场流通的，一些中介也只是在暗中兜售。严格意义上说，买卖小产权房是违法行为，小产权房也是禁止市场流通的。市民购买小产权房利益受到侵害时，也得不到法律保护。 小产权房存在的法律风险主要有： 1、属于违法用地、违法建设的小产权房有依法被拆除的危险性。 2、小产权房没有取得国家颁发的房屋所有权产权证书，不能合法设定房屋抵押权，不具有房屋所有权，不能办理房屋过户手续，不能进行二手房交易。 3、如果遇有国家征地或者拆迁的情形，购房者的利益很难得到法律的有效保护。 4、小产权房购房合同属于违法，应当认定无效。如果遇有房屋产权纠纷则缺少有效的解决纠纷的依据和法律保护。 5、购买小产权房无法办理贷款，只能一次性付款或者分期付款。 6、小产权房的附属配套设施，如供水、供电、供气等，因不在国家规划之列也不能得到有效保证。
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小产权房可以贷款吗？购房者该怎么办理
如今，小产权房已经禁止修建了，但是市场上小产权房的买卖还是没有明令禁止。这种情况下，还是有不少人会选择购买小产权房，因为小产权房的价格便宜。现在买房是个大工程，购房者基本都要办理贷款，所以很多人关心小产权房的贷款问题？今天小编就带大家去了解下这方面的内容，看看小产权房贷款方法都有哪些。小产权房能贷款吗？和一般意义上的商品房相比,小产权房没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以小产权房的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低，价格低是大量城镇居民顶着产权风险购买小产权房的根本原因。日常生活中不少朋友会因为小产权房子便宜选择购买，然而在我们进行房屋交易过程中，房产证是必须要有的证件，如果没有房产证，那么该房主就对该房子只有居住权，而并没有使用权，自然也就不能将该房子进行交易或者抵押。由于小产权其实就是没有产权，只有销售方的出售合同并且没有房管单位的认同，该类房产一旦出现政策规划房屋价值将会有很大的变化，因此银行都不会做小产权房的抵押贷款。小产权房怎样抵押贷款？《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中明确指出小产权房不得登记发证，而银行抵押贷款的前提条件是必须提供房产证明。众所周知，小产权房因为国家不承认，也不予办理登记手续，因此，小产权房是不可以在银行进行抵押贷款的，除非将小产权房转化为大产权房后拥有产权证。然而，这并不代表着小产权房无法办理抵押贷款。小产权房购买者可以在民间的担保公司办理抵押贷款或者个人借贷。小产权房抵押贷款，是指借款人找正规的贷款公司，抵押小产权房屋，进行短期贷款周转，到期归还本金。大家都知道，小产权房屋因为不能上市交易，所以不能办理银行贷款，而且贷款是担保公司所担保的风险较大，所以点位相对大产权房屋而言，利息也相对较高。小产权房能贷款吗？小产权房贷款方法有哪些？相信介绍到这里大家都比较清楚，小产权房价格确实比商品房要便宜很多，但因为得不到法律的保护，产权不完整，风险也是比较大的，所以大家要慎重考虑是否要选择购买小产权房。
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