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2016年房地产建安业“营改增”后实际操作技巧
授课专家：肖太寿
开课时间：
结束时间：
课　　时：2天
地　　点：全国江西省九江市庐山风景区
费　　用：￥3200
房地产建安企业的负责人、财务、采购、项目管理、合同等部门相关人员  各国税局、地税局、会计师事务所、税务师事务所负责人及税务专业人士
&2016年房地产建安业&营改增&后实际操作技巧
&&采购、法务、工程预算造价、项目部和财务经理应对&营改增&
& && 应重点把握的涉税疑难问题处理&旅游式&专题班
一、建筑工程计价依据的政策规定、工程造价的报价和招投标合同的签订技巧
&& （一）国家城乡建设部关于工程计价依据的政策规定
&& （二）营改增后，建筑企业招投标合同（EPC合同和非EPC合同）工程造价的报价技巧
&& （三）建筑企业招投标合同的签订技巧
二、营改增后，建筑和房地产企业实际缴纳增值税的计算及各类成本的抵扣处理
&& （一）建筑企业和房地产企业营改增后实际缴纳增值税的计算及可以抵扣增值税进项税的
&&&&&&& 各档税率
&& （二）建筑企业各项成本的增值税抵扣处理
&&&&&&&& 1、建筑材料费用、办公用品和劳保用品的增值税抵扣技巧
&2、会议费用和咨询费用的抵扣技巧
&3、建筑劳务公司或人工成本的增值税抵扣处理
&4、沙石料、商品混泥土的增值税抵扣处理
&5、机械租赁设备的增值税抵扣处理
&6、办公楼租赁的的增值税抵扣处理
&&& （三）房地产企业各类成本的增值税抵扣处理
1、土地出让金的增值税抵扣处理
2、拆迁补偿费用和配套设施费用的增值税抵扣处理
3、建筑成本的增值税抵扣处理
4、绿化费用的增值税抵扣处理
5、前期工程费用的抵扣处理
三、供应商的最优选择和抵扣增值税进项税费应具备的条件
&&& （一）营改增后如何选择供应商实现节税的最优化
&&& （二）营改增后，建筑和房地产企业抵扣增值税进项税费应具备的四个条件
四、建筑企业跨县（市）施工的增值税处理和增值税纳税地点、纳税义务时间
&&& （一）建筑企业跨县（市）施工的增值税处理
&&& （二）增值税纳税地点、纳税义务时间
&&&&&&&&& 1、总公司直接管辖的项目部的纳税地点和增值税发票开具
&&&&&&&&& 2、总分公司体制下的纳税地点和增值税发票开具
&&& （三）母子公司体制下的纳税地点和增值税发票开具
&&& （四）增值税纳税义务时间与工程结算的发票开具
五、建筑企业项目经理承包制和挂靠工程项目营改增后的处理
&&& （一）营改增后，挂靠项目存在的法律、财务和税务风险分析
&&& （二）营改增后，挂靠项目的财务和税务处理
&&& （三）建筑企业项目经理承包制的税收风险分析
&&& （四）建筑企业项目经理承包制营改增后的税务风险控制策略
六、建筑企业和房地产企业营改增过渡期间新老项目的衔接问题处理
&&& （一）新老项目的划分标准
&&& （二）新老项目衔接中的8个实际操作问题
1、营改增前的在建项目或未完工项目营改增后的涉税处理
2、营改增前已经完工的项目，而且与业主进行工程结算，但业主拖欠工程款，营
&& 改增后支付工程款的税务处理
3、营改增前已经完工的项目，但未与业主进行工程结算，营改增后支付工程款的
&& 税务处理
4、老项目在营改增后继续施工发生的增值税进项税的抵扣处理
5、营改增已经开发完毕的开发产品在营改增后销售的涉税处理
6、营改增前的老项目在营改增后签订的分包合同的涉税处理
7、营改增前购买建筑材料已经用于建设工程，但拖欠供应商材料款，营改增后支
&& 付的涉税处理
8、营改增前购买的设备、其他固定资产已经使用，但营改增后获得的增值税专用
&& 发票的抵扣处理
七、建筑企业提供建筑劳务可以选择简易计税方法计税的三种情形及实际操作应用
&&& （一）一般纳税人建筑企业可以选择简易计税方法计税的三种情形
1、以清包工方式提供建筑劳务
2、为甲供工程提供的建筑劳务
3、为建筑工程老项目提供建筑服务
&&& （二）一般纳税人建筑企业签订清包工的技巧
&&& （三）一般纳税人建筑企业签订甲供材合同的技巧
&&& （四）为建筑工程老项目提供建筑服务的一般计税方法计税和简易计税方法计税的选择技巧
八、营改增后，房地产企业、建筑企业的发票控税策略
&&& （一）营改增后的建筑行业企业实现节税的13种发票开具技巧
1、施工期间发生水电费用的发票开具技巧
2、采购过程中的运输发票开具技巧
3、采购过程中材料发票的开具技巧
4、挂靠工程中的发票开具技巧
5、总公司投标的工程，分公司施工中的发票开具技巧
6、建筑企业售后回租中的发票开具技巧
7、业主从工程款中扣留包的违约金或罚款的发票开具技巧
8、材料供应商给予施工企业销售返点的发票开具技巧
9、甲方扣留施工企业质量保证金的发票开具技巧
10、施工企业收到业主的提前竣工奖、材料差价款的发票开具技巧
11、施工企业与非房地产企业发生&甲供材&业务的发票开具技巧
12、建筑施工企业支付或收到违约金和赔偿金的发票开具技巧
13、总包从工程款中中扣留分包管理费用或配合费用的发票开具技巧
&（二）营改增后的所有企业不能抵扣进项税金的8种发票
&财政部博士后、经济学博士&&肖太寿
财政部科学研究所博士后 、经济学博士
中国房地产、建安业的纳税筹划九段高手
中国多家房地产建筑业上市公司税务顾问
著有《合同控税》等多达十几本书籍作者
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国家税务总局
关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
国家税务总局公告2016年第70号
　　为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：
　　一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
　　营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
　　为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
　　土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
　　二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题
　　纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔号）第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔号）第六条规定执行。
　　三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题
　　（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中&与转让房地产有关的税金&不包括增值税。
　　（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称&城建税&）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
　　其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
　　四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题
　　房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：
　　（一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入
　　（二）与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加
　　五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题
　　营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
　　六、关于旧房转让时的扣除计算问题
　　营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：
　　（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
　　（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
　　（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
　　本公告自公布之日起施行。
　　特此公告。
国家税务总局2016年国税局“营改增”二手房交易税费及计算方式
发表时间： 15:29:50 文章来源:
《2016年国税局“营改增”二手房交易税费及计算方式》是有独特网（）为你整理收集,如有错误请及时反馈：
　　国家税务总局网站公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，共包含了4个文件。至此，有关房地产行业“营改增”的制度规定终于尘埃落定，关于“营改增”之后二手房交易税费也终于明了。　　整体来看，此次个人买卖房屋的增值税改革基本相当于营业税换了个说法而已，交税与之前并没有非常显著的变化，个人税费只降不升。　　1、北上广深等一线城市再次被“特殊化”，个人住宅仍然区分“普通与非普通”，2年以上的非普通住宅仍需要按5%的征收率对差额部分征税，而其他城市2年以上的住宅则不分哪类一律不缴增值税。但总体对一线城市税负影响不大。　　2、此次“营改增”之后，原来的个人所得税、城建税及附加、契税以及出售商业、办公的土地增值税等仍然维持不变。　　3、除北上广深外的其他城市出售2年以上的住宅未来都将免征增值税，2年以内的税负相较之前变化不大，会略微下降4.8%。税率都是5%的情况下税负下降主要在于两个税种对于销售额的定义不同。举例来说：一套2年以内的200万元住宅，卖出时原来营业税为10万元，以后增值税为9.52万元，税负减少4800元。　　需要特别指出的是，所有城市的商业、办公等营业用房税负无论是原来营业税还是以后的增值税，都是按卖出价与买入价的差额征收，区别也仅在于对销售额的定义导致税负下降4.8%。　　4、增值税的免征规定也沿袭了营业税有关家庭财产分割的个人无偿转让不动产的规定。如离婚财产分割、无偿赠与配偶和近亲属、继承取得等。　　“营改增”之后二手房交易税费只降不升　　总体来说，此次个人房屋交易的“营改增”体现了税负不增加的原则，但也让此前普遍的减税期待落空，行业去库存仍然要按照自身原来的逻辑继续进行。　　附：《营业税改征增值税试点实施办法》有关个人交易房屋的规定　　一、个人卖房增值税征收一般规定:　　11.其他个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。　　二、增值税征收特别规定:　　五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京(楼盘)市、上海(楼盘)市、广州(楼盘)市和深圳(楼盘)市之外的地区。　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。　　三、增值税免征规定:　　(三十六)涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。　　家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
[04-27] [04-27] [04-27] [04-25] [04-25] [04-25] [04-25] [04-09] [04-09] [04-09] [04-09] [04-09]
      & &营改增之后，二手房交易中的税费到底怎么算?营改增之后，二手房交易中的税费到底怎么算?日来源：中国经济网责任编辑：xiewei 在新一轮营改增中，房地产行业的试点改革被称为难啃的“硬骨头”。第一个原因，牵涉面广。在曾经作为地方第一大税种的营业税中，有超过30%的税收来自房地产行业企业。第二个原因，首次将自然人纳税人纳入营改增试点，与老百姓购房成本紧密相关，改革的复杂程度进一步提升。
这项改革如何进行，对个人和房地产行业将带来哪些影响? 交易税负略有减轻营改增之后，到底怎么算? 湖北省武汉市国税局局长姜锋举例分析说：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，超过2年(含)的，免征增值税。比如，某人将购买不足2年的住房以100万元销售，按原营业税政策应纳税为：100万元×5%=5万元。而增值税是价外税，其计税依据需调整为不含税收入，应纳税为：100万元/(1+5%)×5%=4.76万元，相比少交2400元。相应地，尽管税率不变，但应税收入降低，契税、个人所得税等交易环节税额也会减少。”
“总体来看，营改增后二手房交易对纳税人来讲，征收机关、办税场所和流程等都没有变化，但税负会略有减轻。”国家税务总局有关负责人表示。
“为了方便纳税人房屋转让、私房出租等税收缴纳和发票，目前，武汉共设立145个代征点，由地税部门代征这部分税款。”姜锋说。 个人出租不动产税率如何计算，税负能否降低? 按照规定，个人(自然人)出租不动产，要看不动产的属性。如果是属于非住房，增值税征收率为5%;如果属于住房，增值税征收率为5%，减按1.5%计算缴纳。例如，某人出租非住房年租金100万元，应缴纳的增值税为100/(1+5%)×5%=4.76万元，较原营业税少缴2400元;若出租住房，则应缴纳增值税为100/(1+5%)×1.5%=1.42万元。
同时，个人出租不动产，月销售额不超过30000元，还可享受免征增值税的税收优惠。比如，每月出租非住房租金收入为10000元，可以免征增值税，但需要交纳个人所得税、房产税和印花税;如果每月的租金收入是40000元，就需要交纳增值税及附加以及个人所得税、房产税和印花税。
“对于承租方而言，用于生产经营的房屋租金也可用于抵扣税款，承租方只需要求房东提供由税务局开具的发票，就可凭票抵扣。”姜锋分析说。 不动产抵扣加速更新改造 房地产行业营改增，因为牵涉到不动产抵扣问题，还会对其他行业企业产生千丝万缕的联系。
营改增之后，企业新建或是购买厂房，以及厂房修缮、道路绿化等花费都可以用来抵税。“这有助于加速各个行业企业投资改造的步伐。”武汉国税局货劳处处长陈刚说，例如，某企业购入价值1000万元的房屋用来出租，则进项税额为99万元(%)×11%=99)，而年租金100万元，其销项税额为9.9万元。这也就意味着，如无其他进销业务发生，该企业10年内都不需要缴纳增值税。
同时，不少大企业发展新店，购进不动产用作经营，也可以用于抵扣。“公司每年将新增50家至80家门店，这些店面成本都可以作为进项抵扣，企业税负将大大减轻。”某外资餐饮公司财务负责人介绍说，作为连锁餐饮企业，由于公司食品原料、店面等方面实行了统一核算，所以可抵扣的进项税非常多。
不动产抵扣中，存在一些需要把握的关键点。根据政策规定，日后，增值税一般纳税人取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及日后发生的不动产在建工程，其取得的进项税额分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
“这是大的抵扣原则，还有一些细化的规定，比如，企业购进不动产，先抵扣了60%，不到第二年或者剩下40%没抵扣，就把购进的不动产销售了，这时候可以把没抵扣的进项税额一次性从销项税额中扣除。”山东淄博国税局税务人员分析。
在获悉这一政策后，山东淄博大染坊丝绸集团就打算在广西上林的原料基地进行技术改造，其中40%的资金要投入厂房建设。按照相关政策，这部分资金第一年可拿出60%进行抵扣税款， 第二年抵扣40%。如果抵扣税款仍大于需交税款，剩余部分可继续抵扣。 倒逼行业企业优胜劣汰 在山东省章丘市国税局绣惠分局举行的座谈会上，绣江置业有限公司总经理赵家元分析说，不动产抵扣带来双重利好：一方面不动产纳入抵扣范围，使得地方企业有了新一轮投资热情和不动产采购的需求，有助于去库存和打开商用房市场空间。另一方面，对企业的土地成本也可以扣除了，自身税负降低了。
据了解，在房地产开发成本中，土地出让金占到了整个成本的30%到40%，是开发成本中最大的一块，对房地产企业来说，税负的降低是显而易见的。
此外，河南建业住宅集团南阳置业有限公司财务负责人杜鹏伟表示，营改增之后，房地产公司的招标采购模式及成本核算方法也会发生改变，公司的成本管控也面临不少挑战。这会倒逼行业进一步优胜劣汰。
“那些从正规渠道获取土地，取得合规土地票据的，上下游供应商正规健全，内部管理完善的房地产开发企业实际税负相对营业税确有降低，生存空间就会加大，而一些规模小、议价能力弱、生产经营不正规的房地产企业将面临严峻考验。”河南省南阳市国税局税务人员告诉记着。 相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域武昌洪山江岸江汉汉阳东湖高新青山硚口沌口黄陂东西湖江夏蔡甸阳逻新洲其他区县价格4000以下<input name="group[price]" type="radio" value="万-1万<input name="group[price]" type="radio" value=".2W<input name="group[price]" type="radio" value="W以上我已阅读并同意& 周边城市： 最新楼盘： 热门城市新房：