存货作支付款 沈阳机床1.43亿购两公司
日 06:33来源：第一财经日报
当前，超过正常值的库存已经成为诸多公司头顶高悬的一把利剑，集中体现在有色金属、工业品、纺织、消费产品等行业，由于销售以及外部需求不畅，过高库存势必会引发企业流动性压力乃至危机，进而影响经济全局，这种状况应该引起各界警视。综观本次国务院出台的若干行业振兴规划，无论是降低出口关税，还是提高退税，目的之一就是“去库存化”，以缓解国内企业压力。
库存无法得到有效消化，企业的正常经济活动就难以回到正轨，这注定了“去库存化”将是当前经济活动的一项重要任务。本报即日起推出关注中国企业“去库存化”系列报道，分析形成过高库存的原因，并寻求破解之道。
存货作支付款 1.43亿购两公司
为了减轻现金压力渡过难关，上市公司也在开足脑筋。今天，沈阳机床（000410.SZ）发布公告称，将以1.43亿元的存货作为支付款，收购大股东旗下的两家企业。
为避免大额关联交易及防范大股东、关联方的资金占用，沈阳机床在去年11月曾宣布，收购沈阳机床集团控股的沈阳机床银丰铸造有限公司（下称“银丰公司”）和沈阳机床集团西丰铸造有限公司（下称“西丰公司”）全部国有股股权，收购价格为1.43亿元。银丰公司”西丰公司的铸锻件绝大部分销售给沈阳机床上市公司及下属分子公司并予以配套。
2007年，银丰公司和西丰公司两家企业的净利润分别为-613.54万元和-139万元。
昨天，沈阳机床宣布将以1.43亿元的存货作为支付上述两家企业的收购款。
该公司董秘关欣昨晚接受《第一财经日报》采访时表示，对于任何一家快速发展的企业而言，现在这个时候都是会有资金压力的。“此前我们是决定用现金收购的，现在则使用存货。”关欣还称，与外界所想象的不同，目前并不是任何一家机械公司都有高存货，但是会有流动资金的压力。
该公司表示，本次1.43亿元的存货评估值占公司2007年末经审计净资产比例为10.58%。
一位不愿意透露姓名的券商研究员告诉记者，沈阳机床的现金压力来自几个方面：一是销售情况不好，从去年第三季度就显现出了疲态。该公司去年第三季度出现1121万元的亏损；而且，由于车类机床市场销售低迷等因素，预计2008年沈阳机床可能出现亏损。
其次，毛利率不高，导致其现金周转会有问题。沈阳机床的综合毛利率在第三季度为15.95%，从整个行业来看是偏低的，“机械的较低毛利率是在20%左右，高的可达到30%。
第三，去年四季度因危机加剧，对机械企业的影响会变大，销售不会特别好。“从其三季度报告中可以看到，其存货增加了大约5亿，存货增幅还不是特别高，但要注意其第四季度的存货数量。
该人士表示，随着今年整个振兴计划的落实，机床企业的业绩有望在2009年回升，届时现金压力可能会得到一定的缓和。
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序号证券代码证券简称预测机构最新评级目标价报告日收盘价预期涨幅每股收益报告日期↓报告摘要
本次预测上次预测
1中泰证券增持45.0038.9915.41%1.311.24
2东北证券买入-15.380.00%0.740.68
3申万宏源买入-53.980.00%1.671.29
4平安证券增持-42.060.00%1.601.47
5招商证券买入-6.260.00%0.900.89
6招商证券买入-28.280.00%1.711.65
7招商证券买入-9.340.00%0.710.67
8东北证券买入-19.510.00%0.520.45
9西南证券买入-28.300.00%0.670.65
10申万宏源买入16.9114.5716.06%1.280.92
11招商证券增持-31.050.00%1.460.65
12招商证券买入35.6028.4025.35%1.481.43
13安信证券买入65.0050.4728.79%0.740.66
14西南证券增持-11.610.00%0.350.33
15中泰证券买入30.0924.6921.87%0.820.81
16华泰证券买入-19.330.00%0.960.85
17申万宏源买入-7.710.00%0.770.60
18招商证券增持-7.710.00%0.810.19
19安信证券买入31.0023.7030.80%0.670.57
20东北证券买入-16.910.00%1.750.52
21申万宏源买入-16.130.00%0.520.44
22招商证券买入-18.510.00%0.590.54
23招商证券买入-84.430.00%1.870.87
24中泰证券买入-15.150.00%0.310.13
25东吴证券买入-12.150.00%0.460.44
26招商证券买入17.5014.6719.29%0.10-0.04
27中泰证券买入84.2867.0025.79%2.302.19
28申万宏源买入-170.110.00%4.193.84
29中投证券买入76.1661.9922.86%7.702.20
30招商证券增持5.304.4020.45%0.210.18
31西南证券买入36.6031.5016.19%1.091.08
32招商证券买入-119.210.00%3.013.00
33兴业证券增持-43.150.00%0.370.33
34招商证券买入-45.510.00%1.591.56
35国信证券买入-40.000.00%1.201.19
36中银国际证券买入13.139.3440.58%0.940.88
37申万宏源增持-42.060.00%1.631.41
38招商证券买入47.0042.0611.75%1.641.46
39招商证券买入-6.250.00%0.790.77
40兴业证券增持-8.770.00%0.430.41
41光大证券买入24.0019.8620.85%2.001.77
42中泰证券买入10.509.1514.75%0.960.81
43中泰证券买入18.0215.4316.79%0.550.54
44申万宏源买入-13.150.00%1.150.17
45西南证券买入56.0046.6220.12%0.760.73
46中泰证券买入24.5020.0921.95%0.540.52
47兴业证券增持-11.820.00%0.480.40
48招商证券买入725.00622.0816.54%21.5217.46
49兴业证券增持-66.980.00%1.211.15
50兴业证券增持-20.380.00%0.790.77
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上市房企库存超2万亿 年末或“以价换量”减压
来源：每日经济新闻
不过，现在谈楼市整体回暖仍然为时过早。政策持续加温之上，积压着超过2.2万亿元存货的坚冰。在地产业中，如何理解存货的含义？2.2亿存货意味着什么？在不同城市，不同房企中，房地产存货现状如何，需要多少时间来消化？未来，价与量的选择题如何做，这些问题都将持续考验房企的综合能力。随着政策环境改善，土地市场和楼市成交逐渐回暖，但房地产行业存货仍在高位上是不争的事实。CRIC研究中心提供的统计数据显示，三季度末，A股139家房企存货达2.23万亿元，环比上升5%。其中，4家大房企存货环比微增3%；15家中型房企存货较年初上升了25%；120家小房企增幅居中。部分库存消化周期超18个月、同比涨幅超1倍的房企包括：大名城涨128%至26.36个月，苏宁环球涨154%至22.57个月，深振业同比增长135%至18.53个月。不过，昨日（12月9日）中原地产研究报告显示，北上广深等一线城市的住宅土地成交全面创造历史记录。截至12月7日，3274.59亿元的土地成交额不仅提前突破2013年创造的历史记录，也是首次突破3000亿大关，全年将有望突破3500亿。中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《每日经济新闻（微博）》采访时表示，房地产行业的整体趋势还是体现为存货的增加。存货过高会占用房企的资金，使资金成本进一步升高，也会影响到房企的周转速度，使得去库存的压力进一步加大。三季度库存持续攀升中国房产信息集团研究员陈开朝在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，房企存货包括已购置土地、新开工后建设投入以及拿到预售许可证的可售部分 （包括未竣工待售和已竣工待售）。CRIC研究中心的统计数据显示，从库存走势看，A股139家房企的库存从2010年末的8833亿元，到2011年末的1.26万亿元，到2012年末的1.5万亿元，万亿元，再到2014年第三季度的2.23万亿元，持续攀升。从增速看，家房企库存同比增长43%，2012年同比增长19%，2013年同比增长26%，2014年三季度末较年初增加22%。今年房企销售普遍受阻，但库存依然保持快速增长态势。CRIC的研报指出，前几年库存快增是因为大好行情拉动，库存中很大部分是土地投入，属于正常的库存增长；今年房企拿地锐减下库存继续激增，是因为销售端遇阻，属于非“常态”的库存增长。陈开朝分析，从房价与库存走势看，2010年~2013年全国商品房价格每年涨6%~8%，库存则维持20%~40%的增速。2013年及以前，房价主要跟供需有关，行业库存对房价的影响较小。2014年以来，房企拿地力度锐减，建设投入虽然也有所下滑，但在高周转下，建设投入依然保持较快的增速（这从全国的房地产投资增速中可看出）。今年由于总体行情调整，销售端受阻（大房企销售较顺畅，中小房企普遍卖不动），所以房企可售、待售部分淤积导致库存急剧上升—说明行业库存风险在不断集聚。“今年库存积压的众房企普遍会采取积极的营销动作，加大打折促销力度，整体房价因此下滑或持稳。”土地储备也凸显出房企面临高存货的压力。中金公司近期研究报告显示，目前很多房企的土地储备规模还是比较大的。比如万科的土地储备规模为10000万平方米，保利地产为7660万平方米，恒大为15100万平方米。15家中型房企净负债率“高危”陈晟告诉 《每日经济新闻》记者，目前房产行业的主要形势是千方百计去库存，对一些中小企业甚至会造成生存上的压力。库存的高企，也使一些地区的房价滞涨。对于一些非常有把握的城市，房企可以进行一定的土地储备，而不是大面积的土地储备。放开限购、降息等政策面的利好，不能从根本上解决库存问题，根本原因是市场供需压力。“总体上看，同样是库存快速增长，但不同的行情下，对房企的意义迥然不同：行情好时，高库存将支持企业快速扩张，盈利、负债、资金运营等财务指标不断改善；行情不好时，高库存会推高企业负债率，财务趋于恶化。”陈开朝表示。CRIC研究中心统计数据显示，三季度末，A股139家房企净负债率为101%，季度同环比分别上升24个百分点和1个百分点。不同规模的房企分化较大：4家大房企净负债率为62%，环比下降2个百分点，负债水平合理；15家中型房企净负债率为137%，环比上升3个百分点，逼近高位警戒线；120家小房企净负债率109%，环比微增1个百分点。对于大型房企和中型房企的划分，克而瑞方面表示，A股大型房企就是大家熟知的招保万金，中型房企主要是年销售业绩或年营业收入接近或超过100亿元的房企，很多是曾经进入过TOP50榜单的房企。上述15家中型房企包括中粮地产、华侨城A、金融街、金科股份、阳光城、泰禾集团、嘉凯城、中南建设、荣盛发展、滨江集团、北京城建、首开股份、世茂股份及北辰实业等。上述机构认为，净负债率方面，如果高周转房企突破150%，非高周转房企突破120%，企业会面临很大的资金运营压力，尤其是长短债比较小且融资不畅的房企，很可能发生资金链断裂风险。“按上述标准，15家中型房企六成已突破120%高位，四成突破150%高危线，明显进入高危状态。”很显然，去库存和市场需求的波动有明显的关联。在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，房地产市场需求不足的原因之一，还包括城镇化人口增速放缓。一二线城市成交仍受制库存临近年底，土地市场似乎迎来暖冬。上周，中指院监测的40个主要城市共推出各类土地187宗，较上周增加85宗，推出面积887万平方米，较上周增加386万平方米；南京、武汉和天津推出量较大。中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，一线城市土地市场依然维持高热度，相比三四线城市看得见的风险，房企更加扎堆一线城市。同时，信贷政策的松绑使得一线楼市已经出现了企稳的迹象，这种情况下，房企再次开始进入土地市场。随着各类救市政策的出现，四季度部分企业可能进入土地市场抄底。部分热点地块，竞争将比三季度有所增加。中指院报告还显示，二线城市供应量上涨七成，二线代表城市共推出土地147宗，较上周增加59宗，推出面积800万平方米，较上周增加338万平方米，环比增加73%。成交上看，张大伟说，整体市场成交量虽然相比上月末有所降温，但依然处于高位，预计12月市场成交将依然处于高位。他还同时介绍说，11月主要城市客户看房量均有明显上涨。其中表现最明显的是一线城市，北京、上海客户咨询量上涨80%以上。二手房业主更是坚挺报价，小部分业主开始有提价意向。不过，楼市整体成交火热程度仍然受制于高库存，即便一线城市也存在同样问题。根据链家地产市场研究部统计，截至12月7日，北京新建商品住宅库存量为93430套，虽然在政策环境的利好下，客户的入市积极性有所增加，但是与9万余套的库存相比，房企的去化压力依然较大。亚豪机构市场总监郭毅介绍，当前北京楼市库存主要集中在郊区新城，近段时间入市的楼盘同样是以昌平、房山、通州等新城板块为主，同一个区域多个楼盘同时推盘，再加上区域内前期并未消化的库存，造成在售项目销售压力巨大，区域库存有所攀高。二线城市也同样面临类似问题，杭州透明售房网数据显示，杭州市区11月的库存一度突破15万套，其中住宅近10万套，创下历史新高。克而瑞数据显示，虽然杭州11月去化周期较10月大幅减少了21%，但截至11月底杭州的去库存周期仍约13.7个月。链家分析师张旭认为，目前各线城市都存在库存压力，楼市成交逐渐回暖基调已经较为确定，但是不会出现恐慌性购买，房价估计仍然会保持在平稳区间。企业样本新掌门面临“去化”考验：华远地产152亿存货压顶每日经济新闻记者 董来孝康 发自北京《每日经济新闻》记者梳理发现，2009年以来，只有2010年“新国十条”和2011年“新国八条”房地产调控政策出台后，当年华远地产前三季度经营活动产生的现金流量净额分别约-5.33亿元和-2.66亿元，其他年份均为正值，但2014年前三季度，华远地产该数据约为-27.68亿元，同比减少近1905%。“公司今年前三季度销售业绩确实不好，有三个原因：一是市场比去年差了很多；二是有些项目开发进度影响了开盘的时间，进而对销售业绩有一点影响；三是在北京有很多保障房原本计划会很快开盘，但因为有很多审批环节，也耽误了一些时间。最后一个季度会改善一些。”华远地产相关负责人在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，预计2014年销售签约额不会少于去年，销售签约面积应该也与去年差不多。前三季销售签约额同比跌21%10月底，华远地产发布了2014年第三季度经营情况简报，这是其2009年以来首份第三季度经营情况简报。上述简报显示，2014年前三季度华远地产营业收入近43亿元，同比增长几乎翻番，但归属于上市公司股东的净利润为2.89亿元，同比跌7.54%。据公开数据统计，今年前三季度，135家A股上市房企共实现归属于上市公司股东的净利润近432亿元，同比下跌3.21%；这是2008年以来，上市房企整体盈利首次出现负增长。业内人士向 《每日经济新闻》记者表示，上述情况既受到销售不景气的影响，也有降价以求走量的影响。中国指数研究院发布的数据显示，11月百城住宅均价环比下跌0.38%，为连续第7个月下跌，同比下跌1.57%。对销售不景气体现最为明显的指标就是销售签约额。2014年前三季度，华远地产开复工面积和竣工面积分别约205万和32.4万平方米，同比增长分别达29%和72%；然而完成销售签约额为29.5亿元，同比减少21%。无独有偶，前三季度营收增长超60%的世茂股份，合同签约金额仅同比增长13%，截至9月末实现全年销售目标的72%；而去年同期合同签约额同比增长44%，并已提前实现全年销售目标。此外，有公开报道显示，今年前三季度，超过20家品牌房企中，销售完成率低于七成的占70%，部分完成率甚至不到五成。而去年第三季度末，多家重点房企已完成或接近完成年度销售任务。存货集中于在建工程和土地储备销售完成率低直接导致存货高企。据《每日经济新闻》记者统计，2009年到2014年，华远地产第三季度末的存货余额分别约为24.54亿元、43.5亿元、67.17亿元、76.88亿元、111.89亿元和151.83亿元，上涨势头强劲。盛富资本总裁黄立冲等业内资深人士表示，行业内计算上市房企存货消化周期通用的方法是，以今年第三季度末的存货余额，除以去年的平均月销售额（即销售签约额），计算结果具有比较好的参考意义，而用今年前三季度月预收账款或营业成本做除数时效性更强。《每日经济新闻》记者发现，华远地产去年完成销售签约额56.1亿元，月销售签约额为4.675亿元。若以此为分母，以华远地产2014年第三季度末151.83的存货余额为分子，存货消化周期是32.48个月。华远地产今年前三季度预收账款下滑较大，月均为3.56亿元；营业成本约33.74亿元，同比跌逾70%，月均3.75亿元。若以预收账款和营业成本为除数，存货消化周期则更长，分别约42.65个月和40.49个月。相关调研机构表示，今年第三季度，部分房企库存积压严重，存货消化周期大幅跃升。若按照上述方法计算 （2014年第三季度末存货余额/2013销售签约额*12），万科、保利地产、招商地产和金地集团消化库存所需时间分别约为24.66个月、26.34个月、26.21个月和22.97个月。华远地产并没有在第三季报中对存货进行解释，但2014年半年报显示，华远地产存货余额约为144.56亿元，其中开发成本和开发产品分别约134.98亿元和9.58亿元。“存货增加对于地产公司来说是一件很好的事情，说明公司规模在扩大，最重要的是存货的质量；公司存货中开发产品即现房余额很少，开发成本包括在建工程和土地储备等。”上述华远地产相关负责人称。半年报显示，华远地产开发成本项下共有14个项目，分布在北京、长沙和西安；其中，北京新通源远项目、长沙地韵项目和长沙人韵项目期末余额共计5.6亿元，没有开工时间和预计竣工时间表。上述业内资深人士表示这几个项目应该是土地储备。在长沙，华远地产共有三个项目，其中长沙华远·华中心项目期末余额达21.18亿元，预计总投资额94.38亿元，虽然早在2011年5月就已开工，但预计2018年才能竣工。上述相关负责人表示：“长沙的项目原本是老旧城区，公司将其分成南北两区，北区由橘韵公司开发，2000多户居民拆迁基本完毕；南区由人韵和地韵公司开发，因规划尚未完成，所以还没有拆迁，但到底是住宅、商场还是写字楼等情况还没有最终确定。”华远地产的开发产品即现房，一共10个项目，期末金额共计在10亿元以下。上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉 《每日经济新闻》记者：“从去库存的角度看，现房多自然是优势，是能快速转为现金流的资产；土地储备到现房，中间涉及太多不确定性，也易耗费资金；在市场降温的事后，高库存挤占了大量资金。”上述相关负责人并没有透露，华远地产第三季度末存货中的开发成本到底有多少是保障房，有多少是土地储备。银行借款同比增近150%在存货大幅走高、项目竣工时间延长的情况下，预收账款往往是房企保证资金链稳定的重要手段之一。但据Wind统计，135家申万A股上市房企第三季度末预收账款总体增速也在下降，预示未来收入增速还将处于较低水平。《每日经济新闻》记者统计发现，从2009年到2014年，华远地产第三季度末预收账款分别约为9.64亿元、19.72亿元、27.38亿元、34.24亿元、44.4亿元和32.02亿元。“预收账款下滑，是因为今年前三季度，销售签约额跟不上结转营业收入。但第四季度销售完成以后，应该会有一点改善。相比前三个季度，第四季度签约额和回款都会有一个较大增加。”上述相关负责人称。在预收账款大幅下滑的情况下，截至今年第三季度末，华远地产短期借款和长期借款共计49.7亿元，同比增幅近150%；去年同期为19.89亿元，且全部为长期借款。上述相关负责人表示：“短期借款和长期借款同比增长150%是阶段性的，四季度短期借款会降下来，债务结构会改善。”据CRIC广州房价测评中心统计，A股139家上市房企筹资活动产生的现金流净额高达1812亿元，环比增长23%。业内普遍认为，融资连续三个季度成为房地产行业现金流入的主要来源，表明企业正常资金运营依然离不开举债。月，华远地产销售商品、提供劳务提供的现金约为29.11亿元，取得借款收到的现金近56.99亿元，两者之比为0.51.CRIC广州房价测评中心提供的数据显示，截至今年第三季度末，A股139家上市房企销售商品和提供劳务收到的现金与融资流入的现金之比为0.87，这是2010年中以来该指标首次低于1，表明融资继续为行业主要资金来源，凸显了融资对房企现金运营的极端重要性。2014年9月末，华远地产货币现金、短期借款、一年内到期的非流动负债和长期借款分别约为20.81亿元、16.11亿元、12.83亿元和33.58亿元，现金短债比为0.72，长短债比为1.16。今年第三季度末，A股139家上市房企短债较年初上升了23%，行业现金短债比为0.89；长短债比为1.68，环比提高5%。其中，大房企改善最为明显，长短债比环比提高16%至2.67，中型房企和小房企也有小改善。但公开数据表示，部分企业短债比偏低，泰禾集团和嘉凯城的现金短债比都低至0.17，其次为滨江集团0.26，阳光城0.29，均在0.3以下，业内人士直言相关企业资金运营压力极大。接受《每日经济新闻》记者采访的业内人士表示，虽然央行降息以及各地放开限购，但随着美联储的QE已结束，国内外融资环境较为严峻，流动性有趋向萎缩节制的可能；包括华远地产在内的中小房企由于融资相对不畅和面临较大的短债偿付，未来一段时间资金链将继续承压。（实习生张瑾对本文亦有贡献）区域样本“蓝印户口”后遗症显露天津去化周期达33个月每日经济新闻记者 王杰 发自北京如今，三四线城市被视为房企的“红海”，而一二线城市被看作新的利润增长点，房企争相在一二线城市拿地，此类城市也被捧为“香饽饽”。不过令人感到奇怪的是，天津，这个“1.5线”城市竟也库存过高。中指院天津分院提供的数据显示，截至11月30日，天津住宅市场的可售量为2358.87万平方米，出清周期升至33.6个月（出清周期=目前可售面积/往前推6个月的平均销售面积），11月天津商品住宅可售量及出清周期均达历史较高水平。首都经济贸易大学房地产研究中心主任赵秀池在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，天津楼市形成高库存的原因之一是停办蓝印户口导致外来人口的住房需求减少，还有楼市低迷下投资投机需求被挤出，京津冀协同发展虽有良好预期，但吸引北京的人口与产业到天津落地还需要时间。“尽管天津房价便宜，住在天津，工作在北京的双城生活还是不太现实。”赵秀池说。出清周期升至33.6个月中指院天津分院的统计数据显示，截至11月30日，天津住宅市场可售量为2358.87万平方米，环比10月增加16万平方米，攀升至历史新高；11月住宅市场新增入市面积125.63万平方米，环比增幅高达51.69%。上述机构的研究报告称，11月天津住宅市场供需均现明显增幅，但销供比仍在1以下，表现为供过于求，导致库存持续走高。继取消限购、限贷政策之后，11月央行降息政策出台进一步提振了市场信心，政策叠加效果促使成交量大幅回升至百万平方米以上，但受6月以来市场复苏缓慢影响，去化速度仍处低位，导致当月出清周期持续上升至33.6个月。虽然库存处于高位，但由于特殊的地理位置，天津依然吸引了众多房企关注。《每日经济新闻》记者查询天津市统计局数据发现，1~10月该市房地产开发投资1452.93亿元，同比增长18.9%，占全市城镇固定资产投资的比重为15.1%。新城控股高级副总裁欧阳捷曾告诉记者，天津楼市库存量较大的主要原因是前几年的土地出让过量。新城控股的分析数据显示，2006年，天津市成交土地建筑面积625万平方米，商品房销售面积1458万平方米，二者的比值为0.43。而这一比值在2007年后持续上升，2010年达到高峰，为3.02。而从2011年之后，这一比值又逐年下降，2013年跌至1.22。城市板块持续分化欧阳捷指出，城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化已经成为楼市的四大新趋势。据中指院天津分院统计，11月天津各区成交结构持续调整，市内六区成交量持续增加，达到今年以来的峰值，成交占比上升近2个百分点，达到20%；环城四区成交量居四大片区中的首位，11月成交亦有明显增幅，成交占比上升至39%；滨海新区、远郊区县成交增幅相对较缓，市场份额分别降至17%和24%。在业内人士看来，天津楼市起伏，受政策面的影响很大。由于“蓝印户口”末班车效应，天津楼市在5月份进入空前火爆，而到6月份，市场迅速转入下行通道。克而瑞的数据显示，今年5月，天津一手房价格指数为1150.1点，同比上涨11.40%。自4月中旬天津市宣布“蓝印户口”将于5月底取消以来，作为“蓝印”重镇的远郊区县，武清楼市进入为期一个半月的疯狂状态，成交量占同期全市成交量三分之一以上。受武清楼市火爆影响，5月份天津楼市成交增长率居全国第一。不过，进入6月之后，武清乃至天津全市楼市迅速转冷。由于地处京津冀三地中心位置，武清成为京津地区近两年来房地产开发投资最为集中的地区之一。据不完全统计，包括保利、住总、中国水利水电、首创、世贸、恒大、远洋、新华联、泰禾等大型企业均在武清“重兵布阵”，而且项目多为超级大盘。恒大在武清区介入一级开发，土地储备超百万平方米；保利取得武清区光明道项目，建筑面积约27万平方米；北京住总在武清开发总建筑面积27.6万平方米的住总尚清湾项目；首创也在武清拿到了290万平方米的用地。年末天津楼市或迎暖冬天津取消“蓝印户口”之后，一家大型开发商武清区项目负责人接受《每日经济新闻》记者采访时曾表示，看市场要看周期，并且要把周期放到整个行业里面，武清楼市的走向，要看京津冀一体化对天津的利好程度。中指院发布的《天津房地产企业动态监测》报告中指出，11月，天津商品房销售总额连续第4个月上涨，达147亿元，其中重点监测的30家品牌房企占比61.3%，销售额共计90.05亿元，环比增长34.6%，同比增长7.2%，年内第二次出现正增长态势。整体来看，随着限购、限贷政策的放松，以及11月央行下调存贷款利率，确实对市场成交和投资型需求起到了释放作用，年末天津楼市或将迎来暖冬。而据上海易居研究院提供的市场成交报告，11月监测的30个典型城市中，有13个城市新建商品住宅成交面积呈现环比上升的态势，其中天津环比上升31.5%，位居第二。根据《2014年11月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，天津房价环比涨幅为0.53%，同比涨幅为-3.03%。上海易居研究院研究员严跃进表示，天津“救市”力度比较大，能够带动成交量的上升，这会使得房价的环比增长由负转正。但最大的问题是，天津的库存规模绝对值偏大，去库存需要耐心，而这也使得天津的房价依然面临同比下跌的压力。赵秀池认为，在库存高企的情况下，在津布局的房企可以采取“以价换量”策略。但即便如此，去库存也需要一定时间。机构观察赛普咨询李春亮：去化需考虑资金安全和利润平衡点每日经济新闻记者 王杰 发自北京由于房地产行业具有很强的周期性，而库存直接影响到上市房企的业绩，库存高低也是投资者颇为关注的问题。目前行业整体库存水平如何？企业从战略角度如何把握好库存这一指标？《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）专访了赛普咨询研究院高级咨询师李春亮，对房企库存进行深入剖析。NBD：从房企角度看，库存有不同的分类，包括未开工、在建开发工程、库存现房、在销项目、未开盘销售的项目以及尚未结算的项目等。从开发商的角度看，哪类库存的去化，对企业经营的影响最大？李春亮：无论是哪个阶段的库存，从本质上看，拿地之后回款时间拖得越久，成本代价就越高，对房企的压力自然就越大。所以，库存现房无疑是包袱最重的。其实，房企更多的库存压力出现在开盘前后这个阶段。从近期统计数据来看，开盘一次去化率能达六成的项目就已经不错，还有近一半库存对后期续销带来的压力可想而知。反过来说，正是因为担忧开盘效果不够理想，一些项目将开盘时间往后一拖再拖，致使大部分库存的压力通过开盘彰显出来。开盘可能是一个收获期，亦可能是一个危险期。NBD：住建部提出今年下半年要积极去库存，您认为提出去库存目标的出发点是什么？李春亮：房地产市场周期性波动是规律，但波动幅度和持续时间却受外力影响。一方面是需求端的去投资化，另一方面是供应端的过度投资化，两者共同作用引发了目前楼市供需结构性逆转的现状。住建部提出的积极去库存就是疏通的思路，引导市场尽快回归到供需平衡的健康发展轨道。NBD：从行业实际情况看，今年的库存压力如何，是否还处于可控水平，房企应该扩张拿地还是加速去库存？李春亮：目前部分城市库存压力非常大，去库存仍是开发商的首要任务。至于土地储备，在现金流安全和资金成本可控的前提下，在窗口期适度补仓是房企的必然选择。NBD：房企在去库存方面可以有哪些新的举措？李春亮：回看2014年这场持久的去库存之战，出现了多种多样的营销创新，但主要集中于两大发力点，一是降价，二是围绕客户群体下功夫。比较主流的新举措大概有五种：一是降低首付门槛，例如以恒大、合生为代表的零首付等概念；二是外延营销队伍，例如万科的全民经纪人、碧桂园的编外经纪人等；三是深挖老客户，例如绿城发放的300亿元优惠券等；四是创新互联网渠道，例如万科的淘宝额抵房款、方兴的双十一“光盘节”等；五是众筹模式，一些房企已经在做了，但规模都不大，不过未来的前景值得期待。NBD：今年政策利好面不断叠加，包括限购、限贷的松绑、降息等，能否从基本面上解决库存问题？李春亮：近期的一系列政策调整无疑是利好因素，对加快去化有一定正向作用，但市场反响并无房企期待的那样理想。库存压力短期内难以逆转，过度透支的市场供需差彻底消除需要时间，而且这个时间在各个城市的差异较大。NBD：企业如何从战略角度把握好存货这一指标？李春亮：企业在选择扩张战略还是收缩战略时，既要统筹考虑大周期，更有必要研究单城市的小周期。大周期决定了整体战略布局，小周期影响着具体拿地路径。还需要通过强有力的资源统筹和精准的分配实现战略和路径的匹配。因此，在整体现金流相对安全的前提下，各城市存货量控制是一道多选题，可能存在许多种组合解。决不能采用一刀切的方式去化，对资金安全和利润平衡点的掌握很关键，也很难。
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