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&&&&上海房产专业律师张峥嵘，十年法律界从业经验，工作作风细腻、严守职业道德，是深得客户信赖的律师。长期专门代理房屋买卖合同纠纷、拆迁安置补偿纠纷、婚姻房产、房产继承案件，有众多成功精典案例。胜诉率高，案情分析预判准确。欢迎来电咨询:。欢迎登录张峥嵘律师团队的上海房产律师网。&&&&/usersite/home/sallina/。
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房屋买卖合同的约定前后不一致，以何为准？
此文系张峥嵘律师原创，出自上海房产律师网，转载或引用请注明作者及出处。
在房屋买卖合同中，由于缺乏专业指导或缺少必要的注意，往往签订了内容前后矛盾的合同。开始双方都没有注意，但一旦履行过程中发生了争议，双方对合同理解就发生很大偏差，互相都认为对方违约。此时对合同内容如何理解，就非常关键。
&&&有几项原则可以帮助我们理解合同的适用：
一、补充协议的效力优于合同本身
补充协议不是房屋买卖合同必须的，但一旦签订补充协议，那说明这对房屋买卖双方来说是非常重要，且必不可少的。因此补充协议与合同本身有一样的效力；如果补充协议和合同本身条款内容有冲突，补充协议的效力优于合同本身。比如现在很多买卖双方会做低房价，在补充协议中体现了房屋的真实价格或差价，如果发生争议，买方不愿意多支付差价，则此时当然要以补充协议为准，买方需向卖方支付真实的房屋成交价。
二、合同中的补充条款效力优于合同的普通条款
在《上海市房地产买卖合同》的标准文本中，大部分为推荐的格式合同，少部分为空白的补充条款，由买卖双方自行商定。因此在补充条款中，更能体现房地产买卖双方的真实意愿。同样补充条款与合同的普通条款有同样的法律效力；如果补充条款与普通条款约定不一致的，补充条款的效力优于普通条款。比如买卖双方在2010年3月30日签订买卖合同时，在普通条款中约定：房屋买卖双方需于2010年4月20日前至房产交易中心办理转让过户手续。而在补充条款中又约定：于签订买卖合同后30个工作日内办理转让过户手续。显然普通条款和补充条款约定的转让过户的最后期限是不一致的，应以补充条款为准。
&&& 三、签订时间在后的合同效力优于签订在前的合同
这一点很好理解，前面签订的合同代表了当时房屋买卖双方的合意，而之后，双方可以经过协商，改变或增加合同中的部分条款。签订在后的合同表达了目前房屋买卖双方的合意。应该说两份合同都有法律效力，如果内容相互冲突，则后面的合同约定可以推翻前面的合同约定。
四、以房屋买卖双方的真实意思表示为准
这是一个最基本的原则。前面的几项原则，归根结底都适用于此条。合同制订过程中，可能会有笔误、校对不仔细的地方，当无法用前述几项原则解释时，只要考量哪一项才是双方的真实意思表示，如果发生争议，要结合合同的交易习惯、其他协议和合同履行过程中的细节以及证人证言等综合判定。
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主合同与补充合同的区别是什么？
11:23&&来源： |
　　导读：主合同是不以他种合同的存在为前提，不受其制约而能独立存在的合同。既然有主合同，那么相对应的就应该存在补充合同，那么主合同和补充合同有什么区别呢？
　　主合同与补充合同的区别有哪些？
　　一、主合同与补充合同
　　合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本来在中并没有&主合同&和&补充合同&的专用术语，但因为在现实合同管理实践过程中，经常会出现这种补充合同的现象，为了区别于补充合同的称呼，所以，我们将双方在第一时间内签订的合同称之为主合同，而在其后双方以主合同为基础，另外协商而达成的协议称之为补充合同。
　　所谓主合同，是指甲乙双方经过反复磋商冾谈，在第一时间内就某一标的交易或服务标的达成的协议。
　　所谓补充合同，是因为签订主合同时某些约定一时无法展开，或者因主合同的粗线条性未及说明，或者因主合同某些约定有遗漏等等，双方在主合同基础上另外协商而达成的协议。
　　但当主合同的履约条件、因素发生了相对不大地改变，而导致双方履约出现障碍，双方经磋商认为主合同有继续履行的必要时，在主合同基础上对某些约定进行&适当&地补充或修改而成立的协议，也可以称其为补充合同。此处所述&适当&一词，从定量的角度来看，一般不会超过三个以上，如果超过三个以上，那就得另当别论了。
　　二、补充合同的作用
　　补充合同要表达的内容和作用，一般来说，一是对主合同履行操作上的约定，具有可操作的实质意义。二是对主合同中某些条款的意思解释、说明和展开，具有备忘和统一认识的意义。三是对主合同在签订时遗漏的项目进行补充的新约定，具有拾遗补漏完善合同的意义。四是对主合同某些条款进行强调，具有增强双方共同遵守合同约定不可违约的意义。主合同与补充合同前后衔接一脉相承，补充合同对主合同具有&强身健体&，使主合同更完善的作用。补充合同不能破坏主合同的基本要件或主要条款的约定，否则，补充合同也就不能成其为补充合同了。
　　三、主合同与补充合同的关系
　　主合同与补充合同一般不会同时产生，应该会有时间差，主合同成立时间在前，补充合同成立时间在后，这是补充合同产生的时间规律。所以，补充合同是主合同的从属合同，补充合同依附于主合同而成立，没有主合同，就不会产生补充合同，这是主合同与补充合同基本关系。当然，主合同因为有了补充合同，所以使得主合同原意更准确、更完善、更具有可操作性。正因为如此，补充合同的编号往往是以主合同为依托而表达的，如&&&&号合同补1、补2&&，这是强调二者主从关系的实质体现。在日常合同管理过程中，正因为有了补充合同这种特殊形式，所以能够保证双方履约顺利，合同纠纷减少。
　　当补充合同的约定与主合同的约定发生矛盾时，应该以时间在后的约定条款为准执行，因为时间在后的约定，实际上是对主合同的原约定的重新修订，该新约定是补充合同的精要和实质，如果仍以主合同的原条款为准执行，那么就失去了补充合同存在的意义。
　　四、补充合同与合同变更
　　如果补充合同对主合同&补充&太多的新约定，那么该补充合同就难以称之为补充合同了。另外补充合同对主合同修改得太多，超过了前述&适当&的量，或者补充合同对主合同的实质要件进行了较大的&补充&修改，如对价格条款，技术标准，履约期限等约定进行了不利于其中一方的修改，这也不能称之为补充合同，这些&补充&和修改已经符合合同变更的要求，应该称之为合同变更。当然，变更合同也是补充合同的一种形式，但它的实质不是补充合同，而只是以&补充合同&的表象出现而已，即可以以补充合同的形式，表达对主合同或原合同进行修改的意思。因为变更合同也是以主合同或原合同的共识为基础，如果没有主合同或原合同的一些基本共识，当然不会出现合同变更之实。
　　五、第一时间内要对主合同进行&补充&的方法
　　如果有的约定因为具有特殊性，在主合同中不便表达，或者有的约定内容过多，在主合同中难以表达，而这些内容又必须在第一时间与主合同一起签订时，那么可以在主合同中对此项内容采取&略述&或&点到&的方式进行约定，然后以括号的形式注明&（详细内容见附件）&。附件的名称可以有名，也可以无名。有名附件可以称谓&会谈纪要&、或&谈判纪要&、或&备忘录&。无名附件直接称为附件一、附件二&&，在无名附件的情况下，尽可能地给附件赋予一个能表达中心内容的名称。以附件形式对主合同进行&补充&时，应该强调附件是主合同的构成部份，与主合同具有同等效力，同时附件也要经双方签约代表签字，加盖合同专用章，然后与主合同一起加盖骑缝章，以便保证附件的有效性和增强防伪功能。
　　主合同是纲，补充合同是目，纲举目张，只有主合同成立有效，补充合同才能成立有效。补充合同的性质是主合同的从属合同，补充合同不可能与主合同一同产生，既然补充合同是主合同的从属合同，那么补充合同就只能在&补充&二字的意义上发挥作用。
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南京律师咨询|南京律师事务所||
约定备案合同仅作备案之用，双方履行仍以原合同为准的，法律效力
问：发包人在办理施工报建或其他相关行政手续时，为少交费用，而与施工单位签订所谓备案合同，该类备案合同除合同价款小外，一般与实际履行的合同条件一致，且发包人与施工单位再行签订一份补充
&问：发包人在办理施工报建或其他相关行政手续时，为少交费用，而与施工单位签订所谓备案合同，该类备案合同除合同价款小外，一般与实际履行的合同条件一致，且发包人与施工单位再行签订一份补充协议，约定谊备案合同仅作备案之用，双方履行仍以原合同为准。请问：该补充协议的法律效力如何？施工单位在备案合同上应注意哪些风险点？如何规避这些风险？
&&& 答：首先，&备案合同&与中标合同并不属于《司法解释》第21条规定的&黑合同&和&白合同&。《司法解释》第2l条规定：&当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中 标合同作为结算工程价款的根据。&因此适用《司法解释》第21条的前提有两个：第一是经过了招投标；第二是中标合同经过了备案。所以如果当事人用于备案的合同是另外订立的所谓&备案合同&而不是中标合同时，就不能适用《司法解释》第21条。
&&& 其次，如果所谓&备案合同&中关于工期、质量标准、价款条款与中标合同中的相应条款不一致，那么&备案合同&中关于期、质量标准、价款条款因违反法律的强制性规定无效。南京建设工程律师国《招标投标法》第46条规定：&&&招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议&&&《合同法》第52条规定：&有下列情形之一，合同无效：&&（五）违反法律、行政法规的强制性规定&。关于合同的实质性内容，《合同法》第30条规定：&&&有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式&违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。&根据上述三条规定，可以得出：如果&备案合同&背离中标合同的实质性条款，则&备案合同&中相应条款无效。在建设工程合同中，一般认为工期、质量标准、价款属于实质性条款，在当事人不用中标合同，而是用所谓的&备案合同&向相关行政机关备案的情况下，如果&备案合同&背离中标合同的实质性条款
&&& 最后，虽然&备案合同&中只有价款的条款背离中标合同，其相应条款属于无效条款。但是问题所述的补充协议约定&该备案合同仅作备案之用&的，该补充协议本身并未违反法律、行政法规的强制性规定，不能认定为无效。但是，签订这样的&备案合同&和&补充协议&违反了国家有关于工程建设合同备案的行政规定，施工单位的主要风险是承担行政处罚责任。
(责任编辑：南京律师)
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二手房买卖应当何时交房?贷款合同是号前,合同内的补充协议是新产证出来后7天内?
本人购买的是1980后的二手房,合同是日签订的,因当时考虑老房商贷比较慢所以中介约定的交房时间是日前交房,但合同内的补充协议约定是产证出来后的7个工作日内,日我已拿到新的产证,银行贷款也于日开始扣款,现在中介和房东都要等到日才肯交房,...
本人购买的是1980后的二手房,合同是日签订的,因当时考虑老房商贷比较慢所以中介约定的交房时间是日前交房,但合同内的补充协议约定是产证出来后的7个工作日内,日我已拿到新的产证,银行贷款也于日开始扣款,现在中介和房东都要等到日才肯交房,请问这是合理的吗?
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这是在签合同的时候出现了失误,应该写为:收到全款(定金+首付+尾款{银行贷款}),甲方就将该物业交予乙方。如出现上述情况,则需三方协商,乙方应该同意交房,因为他收到本物业钱款。
不知道下面这条知识能否帮助到您
二手房买卖合同的内容除了房屋信息,交易双方信息之外,还有一个很重要的部分,那就是补充协议。补充协议的内容包括预告登记的约定,公共维修基金的过户等,而且也可以视具体情况而定,尽量要做到全面细致。
二手房买卖合同的补充协议具体包括哪些?
这个的话看你们当时是怎么协商的·!,如果按正常情况放贷款,就该交房,
你这情况很复杂,一般来说以补充协议为准,但是不应该写产证出来7天后交房,应该写贷款放款后7天内,不然因为很多银行放款太慢,房东在你出产证后7天拿不到钱,全款还没到账,房东为什么要交房给你
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股权期权激励
股权激励协议范本——期股奖励模式甲方：乙方： 身份证号码：鉴于：甲方为管理所投资的各公司，聘任乙方作为职业经理人经营和 管理，为密切乙方与所管理公司的利益关系，把乙方对公司的努力和 贡献与乙方的收益更加紧密地联系起来，增强团队凝聚力，达到双方 共同创业，合作共赢，长期稳定发展的目的，经甲方审慎考虑，决定 实施职业经理人期权激励制度。 依据有关法律规定，经双方协商，订立本《期权激励协议书》 ，以资 双方共同遵循。一、期权激励的内容和方案 甲方给予乙方股权激励的公司名称、股权金额、方案如下： １、公司名称： ２、股权金额： ３、公司的注册资本总额在______万元（含本数）以下时，甲方每次 按照同等股份比例给予乙方期权激励股份， 增资所需资金由甲方负责图1投入。 ４、 公司的注册资本总额到达______万元以上时， 再增加的注册资本， 由乙方按照在相应公司的股份份额实际认购，乙方不认购的，所持股 份份额据实调整。 ５、甲方每期兑现乙方的期权激励股份时，双方不再另行签订协议， 双方的权利义务关系以本协议为准。 二、期权激励的条件 风险提示： 不管怎么讲，激励只是手段，完成公司的经营计划、达到发展目标才 是目的。 所以股权激励制度和实施方法一定要结合公司的目标达成情 况以及激励对象本人、 本部门的业绩指标完成情况与考核办法来制订 和兑现。 离开了这一条，再好的激励手段也不会产生令人满意的激励效果。甲方给予乙方期权激励股份附有本条所列的乙方需全部遵循的下列 条件： １、乙方在甲方实际投资（管理）或者关联的公司（不限于本协议第 一条所列公司）服务不低于______年，从______年____月____日起至 ______年____月____日止，未经双方另行签订协议，本期限不作延长 或者缩短。 ２、乙方符合《公司法》规定的职业经理人对公司应尽到的忠诚和勤 勉义务的职业准则。图2３、乙方享有的期权激励股份不得对外转让，不得赠送他人，不得与 他人共有（包括但不限于直系亲属、配偶等亲情关系） ，乙方需在年 内保持对期权激励股份单独、完整的权利，且不得在内部转让给甲方 之外的其他人。 ４、乙方服务期内因各种原因离职，甲方按照本协议的约定独立行使 优先购买权予以回购，回购时不做股权价值评估。 ５、 乙方放弃对其他享有期权激励股份的股东所转让股份的优先购买 权。 ６、甲方因经营管理需要，在甲方实际投资（管理）或者关联的公司 （不限于本协议所列公司）中调整乙方的工作岗位时，乙方应当服从 甲方的安排。 ７、乙方在甲方实际投资（管理）或者关联的公司（不限于本协议第 一条所列公司）服务期满年之后，乙方对期权激励的股份享有完整的 处分权。 ８、乙方对享有的期权激励股份负有保密的义务。 ９、乙方所持期权激励股份因回避关联交易需要，如需安排代持人代 持股时，由乙方委托自己可信的人代持，相关代持协议应交甲方审核 并提交原件一份留存。 １０、乙方任职的公司持续盈利。 三、期权激励的取消 风险提示： 由于人并非机器， 其能力水平或者绩效成绩是随着环境等发生变化的，图3企业不同的发展阶段，势必会营造出不同的环境，因而员工的绩效表 现也是不断变化的。因此企业在进行股权激励时，应该设计合理的退 出机制，制定出不合格及出现问题时的标准，以便建立合理的淘汰机 制，从而淘汰不合格的股权享受人员。乙方在享有期权激励期间或者期满后，发生下列情形之一，甲方有权 取消乙方的期权激励股权， 已经享有的期权激励股权由甲方无偿收回 作为乙方的违约金，如给甲方造成其他损失，乙方仍应予以赔偿： １、故意犯罪或者重大过失犯罪（被判有期徒刑且未被缓刑） 。 ２、违背应尽到的高级管理人员的忠勉诚勤义务，因重大过失或者故 意损害甲方公司的利益； ３、乙方依据本协议享有期权激励股份之日起不满______年离职。 ４、服务期内自行或与他人组建公司、或者从事其他兼职业务。 ５、服务期内离职时带走甲方公司的技术或者客户资源。 ６、服务期满离开甲方公司之日起二年内，自行或者与他人合作开办 同业公司，或者在同业公司中任职。 ７、乙方任职公司的业绩处于持续亏损状态。 四、期权激励股份的交付和生效 甲方给予乙方的期权激励股份经相应公司的股东会议通过， 修改公司 章程，并在工商行政管理局办理备案登记后，视为甲方完成对乙方期 权激励股份的交付和生效。但是，依据有关行业管理规定不能办理备 案登记或者本协议另有约定的除外。图4五、 期权激励股份的权利限制乙方享有的期权激励股份经在工商行政 管理局办理备案登记后，乙方享有相应公司章程和《公司法》规定的 股东权利和义务，但是，乙方行使所持期权激励股份的处分权，必须 符合本协议的规定。 六、甲方回购乙方期权激励股份的条件和方式 甲方回购乙方期权的前提条件是乙方任职公司业绩处于盈利状态， 且 该盈利大于甲方回购乙方期权激励股份的价值， 甲方按照下列方式回 购乙方的期权激励股份： １、期满前： ２、期满后： 七、其他约定 １、依据本协议实施的期权激励股份所涉及的税费由双方各自承担。 ２、为履行本协议，双方将另行签订其他各种文件，该文件可能用于 政府职能部门备案， 该各种文件将尽量与本协议的基本原则保持一致， 如因办理相关备案、审批事项需要不能保持与本协议一致的，该文件 不产生否定本协议约定的效力，所涉事项以本协议的约定为准， ３、本协议未尽事宜，可以由甲、乙双方以《补充协议》的形式进行 完善，生效后的《补充协议》与本协议具有同等法律效力。但对同一 或者类似事项， 《补充协议》 与本协议约定不一致的， 以 《补充协议》 的相关条款为准。 八、保密事项 １、甲、乙双方确认并同意：在本协议签署日前、存续期间以及协议图5最终履行完成后，本协议的内容均为保密信息。除非双方另有书面约 定，接受保密信息的一方应对保密信息进行保密，不得使用或向任何 第三方披露保密信息。 ２、双方在本条项下的保密义务不因本协议的失效或终止而终止（但 法律另有规定或政府主管当局有要求或者基于一方的合法权益使然 等情形除外） 。 九、或然事项 １、 乙方违背本协议约定， 甲方除依据本协议相关条文的约定处置外， 有权另行向乙方追偿所造成的实际损失。 ２、本协议在履行过程中发生争议，由双方协商解决；协商不成的， 双方一致同意交由甲方住所地法院管辖。 十、协议文本和生效 １、本协议文本为打印件，无任何涂改和手写部分。 ２、本协议自双方签字之日起生效。 ３、协议文本______式______份，甲、乙双方各执______份，各份文 本均具同等法律效力。图6图
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