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存量公房资产有待盘活 阿里拍卖平台谨慎介入
来源：21世纪经济报道
作者：唐韶葵 张旦珺
阿里拍卖做政府公房业务虽然暂时几乎无利可图，但醉翁之意不在酒，希望借此进入二手商品房拍卖市场。
　　导读　　阿里拍卖做政府公房业务虽然暂时几乎无利可图，但醉翁之意不在酒，希望借此进入二手商品房拍卖市场。　　阿里巴巴旗下拍卖平台（简称“阿里拍卖”）今年又开拓了一款新业务——政府公房拍卖。按照当下国内二三四线城市约千亿级存量公房市场规模来看，阿里拍卖这项新业务年内有望完成10亿元成交规模。随着政府部门对公房拍卖认知度的提升，明年通过该平台的成交规模将会进入快速上升通道。　　日前，21世纪经济报道记者关注到，南通（楼盘）经济技术开发区在淘宝网挂出50套竹韵花园房产，拟于10月27日拍卖，按照50万元/套均价起拍匡算，这批资产至少可以为当地政府套现2500万元。竹韵花园是南通经济技术开发区的回迁安置房项目，阿里拍卖相关人士透露，此次先拿出50套房产网上拍卖，也是受此前嘉兴（楼盘）经开集团的成功经验启发。　　今年5-8月，嘉兴经开区上线阿里拍卖552套房源。这些安置房转商品房都是在完成了相关审批和手续后，放在网上公开拍卖的。从5月17日到8月30日，8个小区分批上线的552套房屋，除长新公寓流拍27套外，其余小区全部一次性拍卖成交，成交套数525套，成交金额4.56亿元。　　阿里拍卖政府资产处置业务负责人杨智力接受21世纪经济报道记者专访时透露，阿里拍卖更希望用政府公房拍卖这种方式，达成培育大众拍卖消费观的初衷，进而渗透到普通二手房交易中。目前，阿里拍卖做政府资产处置几乎无利可图，但为了后期介入二手商品房市场作铺垫，不失为一个比较直接的路径，因为一定年限的政府保障房也可进入二手房公开市场流通，某种程度上无异于二手商品房。　　亟待盘活的公房存量资产　　一般而言，政府的资产处置存在固定流程，其中两个步骤尤为关键：国有资产管理部门委托具有相应资产评估资格的评估机构对资产评估，然后在规定时间内核准确认评估结果，并交由产权交易机构按规定程序，遵循公开、公平、公正原则，以招标、拍卖或挂牌出让方式进行处置。换言之，国有资产一般要先通过评估，在评估价格上用拍卖方式变现处置。正如杨智力所言，政府公房即便招租也要通过拍卖途径，并非相关人员可以决定租给哪个租户。　　政府公房处置有多种方式，卖掉是最干净的，钱进国库；另外一种方式是挪作他用，比如改成某个国有企业的办公场所。现在越来越多的政府愿意以变现方式处置，很大程度上可以规避廉政风险。“杨智力分析指出，对于拍卖市场终端接盘方而言，政府公房有三大吸引眼球的地方：产权清晰；起拍价远低于市场价；交易流程简单，消费者拍中了直接到政府部门办理过户即可。　　以上述进入阿里拍卖渠道的南通市第一批公房资产为例，50套房产中最低起拍价为42.8万元，最高起拍价为65.7万元，按照这批标的物的建筑面积从92.67平方米-134.35平方米匡算，起拍单价区间为4100元/平方米-4900元/平方米。查询南通当地房产网站可见，标的物所在的竹韵花园10月参考价为6990元/平方米，环比上月微跌1.12%。　　杨智力分析，在广大二三四线城市，不少政府公房资产闲置多年，比如上述嘉兴拆迁安置房中最长闲置时间达到12年。闲置公房的产生原因主要有以下三个：拆迁安置协议最后没有落实，导致房子空置；地方政府驻地办公场所由于职能调整而空置；政府搬家导致办公商业用房闲置。以嘉兴一个地级市就有4亿多规模来测算，全国市场加起来预计超过千亿存量。　　“但这些资产处置存在瓶颈，主要是由于相关部门以及消费者，市场的两端对资产走网拍途径的认知度有待提高。”杨智力说。　　曲线培育二手房拍卖市场？　　随着中国的城市化进程加快，各地政府都面临持续大量拆迁安置房建设。拆迁安置房一般是按照对应拆迁安置人口11.3的比例规划建设，但却有很大一部分安置居民会选择货币安置，即以获取资金代替领取安置房屋，这导致拆迁安置房出现了相当比例的闲置。　　目前看，各地对闲置的拆迁安置房并未有实质有效的处置方式。嘉兴经投集团旗下的这批闲置安置房源最长已近12年，除了大额资产沉淀外，闲置房源也需要缴纳物业费及维护费用，以一套房每年缴纳500元计算，上千套闲置房每年需要缴纳的物业费就高达50万元，这是一笔“没有价值还不得不付”的支出。　　阿里拍卖有意提供更加完善的全链路服务承接这个有待盘活的巨量闲置市场。目前，该平台已经可以提供线上“一键贷款”服务，该项服务将在南通经济技术开发区上线拍卖房源中首度试用。据透露，“一键贷款”可以做到“一键申请、24小时预审、72小时房款”，线上买房客户只需要实地去一次银行就可以解决贷款问题。　　诚然，相对于法拍房与不良资产中被抵押过的房产拍卖而言，政府资产处置在消费者眼里，安全系数大很多。这也是目前越来越多消费者开始关注政府公房拍卖的原因。　　比如嘉兴经开集团这一全国首例安置房处置案例中，涉及房产就分布在禾源新都北区、禾源新都南区、东方新家园南区、阳海景怡北区、平安家园、茶香坊、梁林帆影庄、长新公寓，共8个小区。其中一名拍中长新公寓房子的消费者认为，这样的方式简单直接，成功竞得房子之后，按照流程完成线上操作，然后到嘉兴经投集团签收《拍卖成交确认书》以及到交易中心办理过户就可以了。并且，所拍的房产价格公正合理，在能接受范围之内。　　一名业内人士指出，阿里拍卖的业务逻辑可能是，从标的物背书的强弱排序，政府类或泛政府类（法院、银行属于泛政府类）的背书要强于商品房，阿里拍卖先做强背书，培育市场的网拍房产心智，再做背书相对弱的二手房就水到渠成了。　　而公房网拍参与活跃度一开始就不低。一名消费者认为，网拍也需要花很多心思，要一直盯着，“看一套不够，最起码两套，然后竞争价格，也是相当高，尤其是一楼边套那种户型属于抢手货。”嘉兴经济技术开发区投资发展集团有限责任公司副总经理沈忠华透露，平均每套竞价差不多要上百次，最高的一套房子竞价次数甚至达到365次。　　与之相反的是，阿里拍卖此前也曾试水二手房拍卖，但关注度并不高，杨智力认为这是由于市场培育不够造成的。他指出，人们的生活方式正在重构，就像私人家庭医生开始出现，个人股票经纪人，个人代理律师，个人房产经纪人等也将陆续出现。二手房平台搭建将来也只能通过与线下中介合作，完成线下线上生态链的打造。南翔400万起热门楼盘报名入口线路:请选择上海西环中心星信名邸
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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甲公司将一写字楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,该写字楼的账面原值为2 500万元,已计提的累计折旧为50万元,已计提的固定资产减值准备150万元,转换日的公允价值为3 000万元,则( ).A.贷记“固定资产减值准备”150万元 B.贷记“资本公积——其他资本公积”700万元 C.借记“资本公积——其他资本公积”700万元 D.贷记“公允价值变动损益”700万元
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B.贷记“资本公积——其他资本公积”700万元
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某公司年销售额1000万元，变动成本率60%，全部固定成本和费用120万元，平均总资产2500万元，资产负债率40%，负债
悬赏：0&答案豆
提问人：匿名网友
发布时间：
某公司年销售额1000万元，变动成本率60%，全部固定成本和费用120万元，平均总资产2500万元，资产负债率40%，负债的平均利息率8%，假设所得税率为25%。该公司拟改变经营计划，追加投资200万元，每年固定成本增加20万元，可以使销售额增加20%，并使变动成本率下降至55%。该公司以提高权益净利率同时降低总系数作为改进经营计划的标准。&&要求：&&(1)计算目前情况的权益净利率和总杠杆系数。&&(2)所需资金以追加实收资本取得，计算权益净利率和总杠杆系数，判断应否改变经营计划。&&(3)所需资金以12%的利率借入，计算权益净利率和总杠杆系数，判断应否改变经营计划。&&(4)如果应该改变经营计划，计算改变计划之后的经营杠杆系数。
网友回答（共2条）展开
总杠杆系数是错的，你那个求得是经营杠杆系数
&&&&&&&&提问收益：0&答案豆
你确定你答案对头？我怎么感觉跟我学的不一样呢
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1大理公司目前的资金结构情况为资金总额1000万元，负债资金700万元，权益资金(普通股，每股1元)300万元。为扩大生产经营规模，现准备追加筹资200万元，并有两种追加筹资的方案。一种为增加权益(普通股，每股1元)资金，另一种为增加负债资金。已知增资前的负债利率为10%，增资如果为负债，则利率将提高到15%；公司所得税税率为40%；增资后息税前利润增长到185万元。&&试根据以上资料，采用每股利润无差异点法比较选择筹资方案。2如何看待企业负债的适度？3假定一家公司的利润很少，因而不用交税，这对企业的最优资本结构有什么影响？4实践中影响企业资本结构的因素有哪些？
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责任编辑:陈潇
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