私募基金委托贷款
私募基金委托贷款
(C)2017 列表网&琼ICP备号-12&增值电信业务经营许可证B2-&& 中原解读&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
上海中原研究咨询部
总监：宋会雍
近期市场出现的房价小幅回升现象，主要是由于交易释放带来的回暖迹象助长了卖方对后市看好的心态。另一方面则是因为市场上降价幅度大性价比高的房源已逐渐被消化，价格自然出现上扬。但两会结束后，中央调控从严定调，上海限购令明确不放松，与近期卖方姿态调高形成鲜明对比，阻碍成交量的持续高速攀升...
近日，住房和城乡建设部政策研究中心发布的《人民币房地产私募基金发展报告》(下称《报告》)称，“根据各...
4月25日，国家开发银行与北京保障性住房建设投资中心在京召开首都保障房60亿元私募债定向中期票据成功...
历经近两年从紧的楼市调控，当前部分地区房价出现了下调，首套房贷政策随之出现微调。中央有关部门明确，今...
时隔一年，首套房8.5折贷款利率又回来了。记者昨天从上海部分商业银行了解到，客户申请首套住房商业贷款...
4月19日，上海土地市场成交1幅住宅用地，地块位于嘉定区外冈镇，祁昌路以西、春及路以南，土地面积15...
五一春季房展会曾被视为楼市风向标，但包括万科、招商、金地等大型开发商的多次缺席，已多少代表了业界对于...
申城二手房在3月初露小阳春行情后，4月成交量继续明显反弹。不过，某地产市场研究部近期对浦东、宝山等的...
据某中介数据显示，随着普通住房标准调整以及春季楼市传统旺季的到来，今年3月份，上海二手房成交回升至1...
建业地产4月25日晚间公告宣布，间接全资附属公司建业中国与百瑞信托订立合作协议。
||||建业...
“预计到2026年，龙湖商业利润将占集团总利润的30%，这意味着龙湖每挣100元钱，其中有30元钱是...
4月14日，位于两广路沿线东端，四环内的金茂府项目三期开盘，一小时即告售罄。有研究机构认为，这次开盘...
根据合富辉煌监测，预计五一黄金月期间(4月1日~5月3日)，广州市十区在售货量约5万套，与2010年...
巴曙松认为房地产与金融的关系密切，特别在2004年以后，房地产受金融的影响越来越明显。
极端的言论是议论者的特权，政策制定者需执中而行。事实正是如此，被市场认为矛盾的房地产调控政策其实并不...
新房成交统计
每日：[04.26]成交162套；2.14万㎡
& 每周：上海一周[04.16-04.22]
中原(上海)领先指数 &
03月259.8环比1.72%&同比1.99%
03月:143.5环比0.14%&同比5.28%
&4月初，二手房市场延续3月份下旬&看多买少&的局面，虽然看房客数量仍属旺盛，但出手下定的客户越来越少。直至4月初，这一观望氛围仍未有消散的迹象。据上海中原地产陆家嘴分行、耀江分行、周浦分行、宝山顾村分行、松江大学城分行等多家门店信息反馈，4月初，门店二手房来客量较3月下旬基本持平，但交易周期明显拉长了，不少买家觉得房价还会有进一步下调，表示要&等一等&、&不着急&....
&中原报价指数[2012年第15周]
CLI二手住宅报价指数是中原领先指数体系产品之一，它概括展示了中原二手房源报价变化的情况，与实际价格的走势具有极强的相
关性，且领先于价格指数，因此可以通过二手住宅报价指数来辅助预测房价的走向。
当二手住宅报价指数高于50%时，说明报价上调房源占比高于报价下跌房源的占比，房价上升的可能性较大；低于50%时，说明报价
下跌房源的占比高于报价上调房源占比，房价很可能会下跌；50%则表示报价上调房源占比与报价下跌房源占比基本相同。
&CMI中原经理指数[2012年第16周]
研究咨询部
联系人: 栗子仪
邮箱:liuyx08
邮箱:lizy05@
电话: 021-
电话: 021-
联系电话: 021-
房地产私募基金野蛮生长 住建部官员发警告
&&& 房子是投资品而非投机品&&&
限购、限贷、限房价&&2011年的楼市环境对以往总能主导市场的开发商来说显得四面楚歌。
就在这样一个不同以往的关口，人民币房地产 私募基金 以星星之火的燎原之势，向开发商抛出了绣球。
近日，住房和城乡建设部政策研究中心发布的《人民币房地产私募基金发展报告》(下称《报告》)称，&根据各方信息汇总，估计目前人民币房地产私募基金融资总规模近千亿元。&
&人民币房地产私募基金出现并发展的最大意义在于，它能够为社会大众寻找投资渠道；对房地产市场投资形成有效分流，将投资从需求端引向供给端，增加了住房的有效供给；同时，令房地产行业较高的利润大众化。&住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹对《第一财经日报》表示。
&2010年可说是国内房地产基金元年，而今年则是房地产基金蓬勃发展的一年。&全国房地产投资基金联盟会长张民耕不久之前对媒体表示， 2010年全国共有房地产基金公司100余家，而2011年，许多房地产开发公司、 信托公司 、PE公司都纷纷设立房地产基金，截至目前，&国内房地产基金往少里说也有近500家&。
在资金的量级上，《报告》显示，2010年国内人民币房地产私募基金资金规模达到了500多亿元。而2011年，其资金总规模已实现翻倍增长。
《报告》认为，民间资本充裕、投资渠道匮乏、行业收益相对较高以及由行业调控依法的重组需求，这几种因素的共同作用，使得人民币房地产私募基金的发展成为必然。
不过，以目前的情况看，与其说房地产私募基金蓬勃发展，或许不如说野蛮生长更为真实。
高和资本董事长苏鑫表示，目前，市场上大量人民币 私募股权基金 ，其投资模式各不相同，这也是目前基金之间的主要差异。&一类是以可转债形式投资房地产项目，以开发商赎回可转债作为主要退出途径。还有一类则是通过股权收购的形式，收购房地产项目，再以销售退出。&
而这类债权形式的投资，在很多业内人士看来就是一种变向的&高利贷&。&基金把钱给开发商，他保证每年给我多少回报，但他要把公司印章、银行印鉴给我(作为抵押)。&一位房地产基金业内人士表示，债权类投资一般会设置保底、回购或对赌条款，以确保基金收益，&这就像放高利贷&。
《报告》也发现，&多数基金对房地产企业或项目进行股权形式的投资，获取股权收益，但实质上仅承担了债权的风险。&
相比而言，股权投资由于需要与开发商共同开发某一项目，面临的市场风险也就更大。还有基金会直接买下项目100%权益，开发、整理后出售或出租，这无疑将考验基金的专业判断和操盘能力。
&由于大部分人民币房地产私募基金发展始于2010年，目前除少数基金外，多数尚未完成 &募集&投资&管理&退出&的完整经营周期。各基金公司的投资能力、盈利能力和管理水平尚不明确。&《报告》坦言，目前对于人民币房地产私募基金来说，是机遇与风险并存。
房子是投资品而非投机品
一个值得关注的问题是，如今的人民币房地产私募基金普遍以&高收益和快进快出&的形象示人。
《报告》课题组调研表明，从调研的情况看，目前人民币房地产私募基金的年化目标收益率基本确定在20%~25%，由于基金对投资项目的风险与收益的匹配要求，表现在越是投向中小开发企业的项目，目标收益越高。如：投入特大型开发企业的项目年收益率在10%~15%；一般较大开发企业的项目年收益率在15%~20%；中小开发企业的项目收益率在20%~25%，甚至达到50%。
尽管目标收益率远高于社会平均利润率，但从课题组调研的基金公司的项目选择来看，他们都基本有信心达到目标收益率。
与此同时，《报告》还发现，由于人民币房地产私募基金大多以投项目为主，并且只介入项目运作周期的部分环节，比如，仅在拿地环节、仅在开发环节，或者仅在销售环节，所以基金存续期相对较短。一般1~3年左右。同时，这也与所募资金属性相关，符合投资者快进快出的要求。相对而言，外资基金周期较长。
&风险：基金不是投机，这种高收益和短期行为很难持续。&北京盛世神州房地产投资基金首席执行官王戈宏认为，造成房地产私募基金目前这种不健康状况的原因，在于较为尴尬的投资模式。
&房子是投资品种而不是投机品种。&王戈宏表示，&房地产基金一定要打破这种高利贷的心理，不要一味地追求高利、暴利、短期，而要有一个长期的心态。&他认为，人民币房地产私募基金当前的现状只是其处于早期阶段的一个表现，目前的尝试都是值得的，但现在的做法不能代表将来。
对于未来的发展，秦虹指出：&人民币房地产私募基金还是要回归到股权投资的本质上。&
对此，王戈宏表示认同，&真正的股权投资是个方向，与房地产开发商共担风险。当股权与债券形成一种合理比例的时候，房地产基金才有真正的希望。&
&这要求未来开发基金一定要具有足够的规模，才可以与其他债权法竞争。&除此之外，王戈宏认为，地产基金未来还将出现分化，除了投资于开发阶段的基金，还将出现持有基金。
在监管方面，秦虹表示，目前人民币房地产私募基金处于起步阶段，主要依靠行业自律。&对这个行业来说，信用是最高要求，随着这个行业的发展和规模的不断扩大，监管一定会被提上议事日程。长远来看，对于LP和GP都将设置门槛。&
国开行成功承销最大一笔保障房私募债 总额60亿
金融时报 &&
&&& 4月25日，国家开发银行与北京保障性住房建设投资中心在京召开首都保障房60亿元私募债定向中期票据成功发行总结会。国开行副行长高坚在会上表示，保障性住房私募债是国开行破解中低收入家庭住房资金瓶颈，在资本市场融资的一项有益尝试。今后，国开行将继续发挥中长期投融资优势，综合运用&投、贷、债、租、证&等金融服务手段，支持北京保障房等民生领域建设，助推构建和谐北京。
据悉，60亿元保障房私募债由北京保障房建设投资中心发行，国开行牵头主承销，期限5年、发行利率5.2%，将专项用于门头沟采空棚户区石门营安置房等7个保障房项目，累计支持建设保障性住房247万平米，惠及中低收入家庭2.95万户。这是迄今为止支持项目最多、发行利率最低、认购人最多的一笔保障房私募债。
截至目前，北京市已累计成功发行保障房定向中期票据221亿元，国开行主承销发行110亿元，为首都保障房建设提供了有力的资金支持。
各地楼市保刚需政策迭出 警惕"伪刚需"等违规操作
东方早报 &&
&&& 4月以来，河南郑州、江西南昌、安徽蚌埠、湖北武某等多个二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款额度，调整额度均在15%至25%之间。
此外，历经近两年从紧的楼市调控，当前部分地区房价出现了下调，首套房贷政策随之出现微调。中央有关部门明确，今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求。
眼下，已有广发银行、花旗银行等多家银行开始下调首套房贷款利率。
对此，市场分析人士认为，在&限购限贷&大方向不变的情况下，首套房贷利率的变化等只能看做是总体调控从紧背景下的一次微调。而这次微调的指向十分明显，就是对自住需求的&宽松化&政策。
随着一系列消息的出台，4月以来南京、杭州、成都、深圳等地楼市成交量大幅上涨。反映在近期A股市场上，房地产板块走势显得相当活跃。
不过，某地产北京公司副总经理刘春岩表示，在限购政策不松动的局面下，刚需释放后将呈现一定的衰弱效应。
&从3月下旬至4月份，楼盘来访量已经出现了下降趋势，这些变化反映出&小阳春&的势头有些式微。&刘春岩说。
北京中原地产市场研究部总监张大伟说，当前房企资金压力依然非常大，眼下是信贷偿还高峰期，部分房地产企业，特别是库存及资金压力大的企业依然有降价加快销售的必要。
值得注意的是，在市场出现一定复苏的环境下，也有一些新情况值得警惕。
分析人士指出，针对购房者，一是警惕&伪刚需&。比如尽管有多套房产，但将房产转移到亲属名下，或者家庭有多套房，但都不在成年子女名下，买房人巧借政策，成为刚需。二是关注投资需求再度大规模入市，近期北京市场一些豪宅销售十分火热，这既表明不少投资需求看好楼市，而且从理论上讲，豪宅的买家应有多套房产，那么在限购令的背景下其买房的途径值得深究。三是警惕很多地方一直存在的代办社保或买卖户口等违规行为近期再度活跃，这些违规操作变相打开购房通道，扰乱市场预期。
针对开发商，一是关注开发商不拿地、不开工、缓施工等情形，对于一些拿地不动工的项目，必须严肃处理；二是对于一些定价过高、涨幅过快项目，应保持关注，对其存在的违规销售行为进行追查。
针对地方政府，应该看到，许多城市的土地出让金占其财政收入的四成甚至更多，在土地利益冲动下也有一些城市出台救市举动。
专家建议，目前既需要坚持调控政策不动摇，也需要加快个人住房信息系统建设，推进房产税，以建立楼市长效调控机制，使房价回归到合理水平。
首套房8.5折房贷利率“有条件”
解放日报 &&
&&& 时隔一年，首套房8.5折贷款利率又回来了。记者昨天从上海部分商业银行了解到，客户申请首套住房商业贷款可以有条件地享受到8.5折利率。而所谓的&有条件&还真是不一般，申请者普遍得 &家大业大&，银行资产几十万是起码条件。
工商银行徐汇支行工作人员告诉记者，符合首套房标准、信用良好的客户到网点申请房贷，根据审批结果，利率最低可以放宽到8.5折。不过，首套房认定标准仍和以前一样，认房又认贷。这也就是说，只要家庭名下有房产或有贷款记录，新购房屋就算第二套。建设银行上海市分行客服人员也确认，在上海申请首套房贷的优质客户，能获得的最优惠利率是8.5折。中国银行普遍能申请到基准利率九折的首套房贷利率，符合一定条件的客户能获批8.5折。光大银行上海分行则从4月1日起就开始执行首套房贷利率在基准利率基础上8.5折折扣。
另外一些银行虽然最高优惠尚不能达到8.5折，但首套房利率也明显松动。例如上海银行，仍然主要执行基准利率，但也可以有少量&活动空间&。东亚银行贷款部的工作人员在电话里报出的优惠利率为9.5折，但该工作人员暗示&一定要面谈，说不定会有更大惊喜&。还有一些银行暂时&按兵不动&，按基准利率标准执行，其中包括民生银行、中信银行等。浦发银行上海分行客服人员表示，基本维持在基准利率，只有对很优质的客户才打9折。
利率已然松动，不过想申请到不容易，只有优质客户才&够资格&。优质客户有啥标准？广发银行上海分行客户经理向记者表示，征信情况良好是第一位的，但关键还是在银行有存款，一般需要30万元起。招商银行&要求&更高，在贷款行资产50万元及以上。该行客户经理表示，如果信用卡消费和还款能力强也可以考虑，如年消费4万&5万元，没有逾期还款记录。某国有银行相关负责人表示，简单地说，就是各银行白金卡、钻石卡等客户，资产几十万以上，再如在银行购买了较多的理财产品，有大额存款，第三方存管账户金额较高等。兴业银行一客户经理甚至表示，行内存款要300万元才能有最低优惠。问题是，有300万存款的市民，有多少是买首套住房的呢？
嘉定外冈新推土地价格显著下降
新闻晨报 &&
&&& 4月19日，上海土地市场成交1幅住宅用地，地块位于嘉定区外冈镇，祁昌路以西、春及路以南，土地面积15196平方米，容积率1.0，出让起始楼板价3000元/平方米。
此幅地块出让土地面积仅有1.5万平方米左右，但由于出让价格相对较低，也有两家企业参与最后的竞拍活动。最终，被嘉定商晟房地产公司以5801万元的总价摘得，溢价率为27.24%，折合楼板价格为3818元/平方米(起拍楼板价为3000元/平方米)，摆脱土地市场长时间的零溢价尴尬。
外冈新镇是嘉定区五大新市镇之一，位于嘉定新城的西面，西面是江苏省，南面是安亭镇，镇区规划总用地4.85平方公里。
新市镇定位以国家级开发区上海国际汽车城产业园为核心区域，是汽车零部件出口基地和上海新能源汽车关键零部件生产基地。未来将建设成一个富有现代水乡特色，环境优美，方便舒适的居住社区，以及商务办公，金融服务，会议展示为主导的现代服务中心。
本地块位于镇区东部，整个外冈镇规划为&一镇三村、一园两轴、两心互动、L型延展&，本地块即位于两心之一&&新市镇服务中心内，另&一心&则为商务配套区服务中心。
此幅地块虽然不大，但根据其自身情况及周边环境来看，仍具备一定操作空间。
其一：与此幅地块邻近的&嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块&，拿地企业在2010年12月底取得，当时成交的土地楼板价已达5252元/平方米，与本幅地块相比，拿地成本接近但时间晚了1年多；其二：目前周边的新房价格基本在12000元/平方米以上。以&富兴华庭&为例，公寓均价为12000元/平方米，而&顺驰兰郡名苑&联体别墅房源均价则在元/平方米。结合地块1.0的容积率，未来可能被打造成为普通住宅或者经济型的类别墅产品，价格有较大获利空间。
此次出让地块的出让起始楼板价仅3000元/平方米，最后的成交价格也只有3818元/平方米，较2010年12月地块价格下跌27%。因此，可以看出两方面的变化，一是政府在考虑出让底价的时候已经进行了一定的调整，二是开发商对拿地仍较谨慎。
降价仍是“主旋律” 上海5月楼市成交不容乐观
第一财经日报 &&
&&& 上海豪宅的降价潮仍在持续。最近的焦点已经转向新晋豪宅集中地&&新江湾城。
上周末，位于杨浦新江湾城的华润新江湾九里突然传出开盘降价的消息&&该楼盘4月21日开盘时的均价，已由之前的报价4.3万元/平方米，直降到3.4万元/平方米，降幅达20%，引发业内不小震动。
由于该批房源降价幅度颇为诱人，开盘至今已登记成交36套，成交均价36454元/平方米。机构数据显示，去年整年，华润新江湾九里成交房源的均价仍为4.3万元/平方米。
市场分析人士指出，华润新江湾九里的降价之举，或将为五一假日楼市房展会期间的参展楼盘带来一定启发。
五一春季房展会曾被视为楼市风向标，但包括万科、招商、金地等大型开发商的多次缺席，已多少代表了业界对于房展会实际效果的态度。
某咨询研究中心总监张宏伟指出，目前不少政策均出现了&微调&趋势，开发企业应该会及时抓住这个时间窗口，利用房展会时机，及时推盘跑量回笼资金，缓解企业资金面的压力。
他表示，考虑到近期上海楼市降价成风的背景，预计参展楼盘和开发商也会以成交量为重。&尽管3月以来全国范围内出现成交量逐步回暖的迹象，但是开发企业资金相对紧张的局面不可能因为短短几周成交量的回暖而改变。&
某中介上海区域市场研究部亦预计，此次五一房展会期间，参展项目将会遵循低价盘为主的原则。&这也是与楼市调控未松动下，刚需为主的需求结构相契合的。&
不过，尽管开发商降价诚意渐显，近期各大降价楼盘亦斩获颇丰，但不少业内人士认为，考虑到限购等多方历史调控因素的叠加影响，降价恐怕不足以撬动跌至谷底的楼市，维持市场热度的延续性。
机构提供的数据显示，2012年3月成交量回暖之后，4月以来多板块均呈现下滑迹象，而全市商品住宅市场库存仍然维持在960万平方米的高位水平，即至少需要15个月以上的去化周期，后市仍存在一定的市场不确定性因素。
具体来看，2012年4月上海市第一周、第二周、第三周的商品住宅成交量分别为10万、15万和15万平方米，明显低于3月份的平均周交易量，尤其是相对于3月下半月约20万平方米/周的成交量出现了明显的下滑。
一些机构认为，此次五一房展会恐怕难以进一步拉升市场成交量，打破当前市场成交量出现下滑而导致的后市隐忧。
某中介上海区域市场研究部指出，五一房展会期间的成交情况，主要取决于观展人次和购房意向。但考虑到今年3月上海之春房展会期间，约有11万人次观展，预登记套数却只有500套，比例仅在0.45%，可见展会效果有限，买家观望情绪尤浓。因此，他们预计在近期政策面和买房心态无明显变化下，五一房展会期间成交也不容乐观。&从最近的门店抽样调查来看，4月中上旬二手房成交套数比上月同期有一至两成的降幅，而同期新房成交情况也是如此；如开发商推盘量及价格策略无明显调整，预计5月成交量应比4月还会略有降低。&
4月成交反弹议价空间缩小 申城二手房成交重陷僵持
&&& 申城二手房在3月初露小阳春行情后，4月成交量继续明显反弹。不过，某地产市场研究部近期对浦东、宝山等的刚需板块抽样调查显示，伴随着房东抛盘和成交速度的加快，房东议价空间在逐步缩小，甚至出现了个别跳价现象。同时，购房者置业信心从4月中旬开始明显下挫，单个业务员的周带看量也从之前的6-7组减少到4组左右。
据高境地区一家中介门店的黄经理介绍，近期新增挂牌房源寥寥无几，所剩的房源普遍都无价格优势，前期房价松动明显，市场成交加快，但成交反弹不到一个月后，议价空间便迅速缩小，以致一些购房者后悔错失良机。
新盘打折二手房东纷纷提价 购房者"喜新厌旧"
新民晚报 &&
&&& 据某中介数据显示，随着普通住房标准调整以及春季楼市传统旺季的到来，今年3月份，上海二手房成交回升至1.5万套的水平线上方，为近14个月以来新高。但是成交一回升，很多卖家即开始坐地起价，令区域内一二手房价格倒挂再现，也使得很多原本钟情于二手房的买家开始在新房和二手房之间犹豫不决。对于很多人来说，花更高的价格买一套二手房似乎有点得不偿失。
二手房价格无优势
新房市场竞相打折促销，二手房房东却是惜售心理严重，以至于二手房价格逼近甚至高于新房。这种现象在嘉定南翔、闸北大宁、宝山月浦等区域显得尤为明显，目前嘉定南翔板块内，新盘打折促销的力度比较大，基本上在9折左右，大部分新房与二手房的价格很接近，部分新房甚至比二手房便宜5%左右。
刚需一族陈先生最近以200万元左右的总价，卖掉了自己位于闸北区的75平方米的两房，在嘉定南翔购入了一套126平方米的新建住宅，总价为265万元。
陈先生觉得，贴上几十万元购入的这套新房不仅面积明显增加，交通、绿化等条件也比较好，住房条件得到了明显改善。&现在，南翔板块品质相近的二手房，加上税费要比我买的这套新房贵30万元，我觉得我此时下手，还是物有所值的。&陈先生说。
买方承担税费成&潜规则&
市民刘小姐穷尽所有积蓄在杨浦地区买了一套房龄未满5年的二手房，然而中介公司工作人员给她算了一笔账，加上占房价总额5.5%的营业税、1.5%的契税、1%的个人所得税和0.1%的印花税，算下来，5年内二手房交易各种税费就达到房价的8.1%。
实际上，按照规定，营业税和个人所得税由卖方承担，而中介费则应该由买卖双方分担。然而，某地产某位中介人员告诉笔者，现在几乎所有二手房交易报价都为净价，也就是说所有税费都由买方买单，&现在的二手房市场是典型的卖方市场，无论增加什么税费最后都由买房人来负担。&
&相对来说，新房市场则要公开透明很多，没有太多杂七杂八的税费束缚，也不用看卖家的脸色和他们斗智斗勇，就算贵一点我们购房者心里买得也舒坦。&刘小姐汲取了这次教训，坚定了不买二手房的决心。
有关专家认为，国家对二手房市场开征营业税和个人所得税等税费，提高交易成本，初衷是为了增加卖房者负担以打击投机性购房、引导自住性购房。然而，在一二手房供不应求的情况下，最终大多数税费都转嫁到了购房者身上，严重增加了购房者的负担。
&增加成本，可能打击了投机，但是却限制了二手房交易，导致存量房无法盘活为有效供给，加剧了供需矛盾，也会给购房者造成新的不公平。&中原地产研究咨询部总监宋会雍表示。
新房的升值潜力是隐藏的，也是在不断成长的。虽然多数新建小区所在区域相对较偏远，但是随着轨道交通的规划建设以及市政整体规划进程的进一步加快，新房周边的配套设施也会不断完善，其升值潜力亦较为可观。&不同的人买房都有不同的目的，只有弄清楚自己的需求，才能在复杂的楼市中找到最中意的那套房。&一位房屋中介公司的经理告诉笔者，量体裁衣，才能购买到最适合自己的好房。
建业地产：引信托公司投资项目 总信托资本最高9亿
观点地产网
&&& 建业地产4月25日晚间公告宣布，间接全资附属公司建业中国与百瑞信托订立合作协议。
根据协议，百瑞信托将成立信托，总信托资本最高为9亿元人民币，信托的最长期限为自信托成立日起计5年。
公告显示，订约方拟透过收购建业地产现有项目公司或向该等公司注资或成立与建业中国共同持有新项目公司的方式，将信托资本主要用于投资开发集团现有或全新物业发展项目，前提是信托于每家项目公司的持股不得超过50%。于信托成立后首六个月内，信托资本可作为计息贷款提供予建业中国或其附属公司。
对于信托收入分派，协议也有详细规定，其中预期基础回报率为10%。
建业地产表示，此次订立合作协议及其项下拟进行的交易将改善集团的现金流状况，且有助于公司募集资金及开发集团现有及日后物业开发项目。
资料显示，百瑞信托是一家非银行金融机构，由郑州市财政局及数个独立第三方分别拥有其22.05%及77.95%的股权。
龙湖地产：多业态全国化布局 商业地产推进加速度
京华时报 &&
&&& &预计到2026年，龙湖商业利润将占集团总利润的30%，这意味着龙湖每挣100元钱，其中有30元钱是来源于商业地产&。4月23日，龙湖集团商业地产部总经理魏健告诉记者，龙湖正在大步加码商业地产布局，除了在土地储备中保证每年12%作为商业项目外，还会伺机进入华南，包括福建、珠三角地区等地，从而完成其在全国版图的布局。
多业态全国化布局
&其实我们是中国商业地产的先行者，我们做商业地产的时间，比现在大家耳熟能详的商业地产开发商进入的时间还要早&，魏健强调，龙湖进军商业地产并非调控背景下的被动转型，而是主动地抢占市场先机。
2000年，龙湖即成立商业公司，2003年重庆北城天街问世，年又陆续开业西城天街、星悦荟、MOCO家悦会等多个商业项目。在业态分布上，龙湖实现了经济型首次置业、中端高改、高端产品及商业地产等多业态布局，在城市分布上，龙湖先后进入北京、上海、杭州、成都、西安、无锡、常州等多个省市，完成了商业的土地储备，初现多业态、全国化布局。
魏健向记者透露，除目前已经营的9个项目之外，未来3年每年都有至少1个区域型购物中心开业，如2012年重庆时代天街开业、2013年成都北城天街开业、2014年底或2015年初北京长楹天街开业。集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升到30%，预计到2015年底三大业态将开业近20个项目，营业面积在350万平方米左右。
商圈繁荣的推动者
在这一前提之下，更快、更大一直都不是龙湖做商业的目标。&我们的出发点是投资风险可控，与商户共同持续赚钱，促进城市商圈的成熟繁荣。&魏健认为，龙湖的扩张一定是稳健、务实、目标明确的。
龙湖在9年的商业运营中，除了成功积累商业运营的经验、商业运营团队和数千家高跟随度的商户资源外，差异化的竞争模式，不仅打造商业地产，更选址于新兴的城市中心、地铁上盖的交通节点、未来政府政策规划的核心地段，以龙湖的商运能力、住宅开发能力和造景能力，整合区域交通资源、城市配套资源，塑造新兴城市商圈。
最为成功的重庆北城天街，不仅与上海港汇广场、深圳万象城同被列为中国最有代表性的商业地产开发案例，更成为重庆首个被列入行政区划名称的商业项目。&龙湖是推动整个商业圈向前发展的&，据魏健介绍，2005年北城天街被重庆市民评为重庆八大新地标，2008年北城天街推动整个商业圈突破百亿大关，&从一定程度上说，龙湖具备打造并推动一个新商圈的能力和经验。&
北京： 稀缺房源不愁卖 皇帝女儿不愁嫁
&&& 4月14日，位于两广路沿线东端，四环内的金茂府项目三期开盘，一小时即告售罄。有研究机构认为，这次开盘预计可为方兴地产套现13亿&14亿元。这样的业绩，再次引起了人们对于高端楼盘市场的关注。
据记者了解，金茂府此次开盘推出74套房源，而在开盘之前已经积累了200多组意向客户。实际成交价格尚不得而知，但从此次预售证上审批的价格来看，比上一期的成交价格高30%左右，项目方面的解释是产品全面升级。
目前北京核心区域的高端楼盘，主要集中在三环内，而两广路沿线则分布着金茂府、中信城、华润&红山世家三个高端项目。
亚豪机构数据统计显示，位于北京三环内的项目，成交总量在三月份有明显上升。1月份成交总套数为64套，2月份为77套，3月份猛增到205套，4月份截至19日，成交95套房源。
目前三环内的在售项目，基本上都是高端项目，住宅价格多在每平米4万元以上，商业立项的房源，价格也在每平米3万元以上。亚豪机构市场总监郭毅表示，&由于北京三环内基本上没有新增供应，目前在售项目可以说是绝版，本身具有稀缺性。开发商对自身房源的价值很自信，并不着急降价促销。而高端住宅的销售周期，本身就比中低端住宅要长很多。&
在客群方面，郭毅表示，高端住宅也要分成两类，价位在每平米4万元到6万元的，购房人有不少还属于中产阶级的中上层。而购买每平米七八万元以上产品，面对的客群就是顶级财富阶层了。
广州：楼市降声一片 五一楼市成交难以火爆
信息时报 &&
&&& 穗楼市降声一片五一成交难火爆
根据合富辉煌监测，预计五一黄金月期间(4月1日~5月3日)，广州市十区在售货量约5万套，与2010年十一的高位持平。其中，在售余货超过4.3万套，新货约7000套，相比以往，新货明显减少，余货非常多。对此不少业内人士表示，开发商的推货压力不小，应该会延续甚至加大之前的优惠促销力度，预计五一楼价总体将略有下降，郊区跌幅会超过市区；成交量方面紧随价格走势，可能会有所回升，但难现火爆局面。
关键词 楼价
方圆地产首席分析师邓浩志：楼价将继续下调15%
五一楼价将继续下调，降价范围将进一步扩大，主要集中在中心区外围和远郊地区，降价平均幅度在15%左右。但中心城区仍旧抗跌，大幅度优惠可能性不大。成交方面，预计会出现近年来的一个小高潮，原因有三：一是五一新货旧货总量大，二是价格有优惠，三是首套房贷普遍放松。
亚太城市发展研究所政策研究中心主任谢逸枫：开发商降价压力巨大
今年五一楼市&火爆&局面不可能出现，开发商会将&以价换量&与&去库存量&作为首要任务。从供应量看，库存和新增量比往年大，五一期间，市场供应量将超过一季度。从购买力来看，投资和部分改善需求受到限购和限贷的打压，虽然首套房贷差别化，但无7折利率优惠政策，市场有效需求力释放有限。从调控力度看，没有实质性减压，只是房贷和货币政策微调而已。从开发商资金链看，高库存和高负债及还债高峰期等负债率上升，加之今年一季度业绩和利润都出现下降。综上所述，开发商降价压力巨大。不过，手上有现金不差钱的房企，依然会采取小幅度的价格上涨趋势，以达到预测利润。
五一开发商定价以&低开&为主
今年一二月广州一手房成交接近历史低位，价格出现结构性上涨，即&假涨真跌&。3月成交量有所回升，环比同比均大幅提高，但也只是回到去年月均50万平方米的水平。从今年3月份开始，广州呈现明显的价格下行趋势，包括白云、荔湾的中心区，以及番禺、南沙、花都三个周边区域都出现以价换量的市场走势。综合来看，今年一季度广州十区商品房成交108.8万平方米，同比大幅减少24%，环比2011年四季度也减少了8%。
我个人分析，广州开发商五一推新的定价都很理性，无论高中低端项目都以&低开&为主，因此五一楼价应该会维持在一季度平均水平上，即十区保持1.3万元/平方米左右。而由于市场降价预期持续，加之供应量高达4.2万套，五一广州楼市成交应该谈不上火爆。在调控政策没有明显放松的背景下，发展商还是面临越来越大的出货压力。
另一方面，价格始终是撬动成交的重要因素，开发商以价换量在中心区还是能够较好地刺激首次置业及换房需求的买家入市。但是对于一些供应量大又限购的外围区域，如花都区，基于买家的保守和卖家的急切，成交肯定不如预期，五一后加入降价行列的项目将会越来越多，降价幅度也会越来越大。
关键词 成交
难有整体热销态势
由于五一黄金月约七成货量集中在外围且余货多，预计难有整体热销态势，局部热点将受关注；成交是否理想关键看外围区域出货情况，降价促销将成为提升成交量的有效途径。预计花都、番禺难有普遍降价，部分亮点楼盘受关注，南沙价格促销持续将带动成交；但中心区下调空间有限，白云货量充足，多紧凑型产品，或成市场重点。
一季度楼市回暖的主要是贷款放松、降价带动、有效推广以及市场触底所致。因此，如果能把握当前信贷利好的时机，借助传统楼市黄金月的推动，实行有效的价格促销，以价换量，则有机会确保回暖持续；而持续的良好成交亦能增强置业者入市信心，促成以量带量的良性局面。
满堂红战略管理部高级主任沈锐培
降价一步到位成交量或能理想
五月将是开发商推货高峰，五一更会是重头戏，预计有27个楼盘抢闸推出，其中多数为余货，可见开发商销售压力非常大。相比去年五一，今年大部分开发商会直接采取降价手段，降价范围及力度都会更加大。
近期成交活跃的楼盘都有一个共同的物点，就是降价一步到位，降幅基本上在20%~25%，五一开发商的定价或更趋向于降价20%的准线。如果价格下降到位的话，相信今年五一一手成交量会比较理想，整个五月成交量(十区两市)或在套之间。
业内资深专家韩世同：成交量同比会上升
今年五一开发商定会积极推货，打一场促销战，因为四月份上半月开发商已经放缓了推货步伐，调整策略，备战五一黄金周，五一是一个关键期，将会影响着5月份的成交情况，如果开发商无法在5月快速出货，而6、7月份又是销售淡季，这样，开发商会非常难熬。今年5月，开发商的成交量对今年整个上半年的成交量会有明显影响，可能有的开发商前几个月销售业绩一般，但是抓住了5月这个时机，可能会使整个上半年业绩明显上升。个人比较看好今年的&五一&黄金周，与去年相比，今年&五一&销售量会更好一些，去年调控下，很多开发商都没有降价促销的意识，而今年已经有大量的开发商打促销战且降价幅度非常明显。
关键词 买家
建议首置买家果断入市
从大环境看，国家对房地产的限购、限贷等调控不会动摇。但近期首套房贷略有松动，有利于刚需置业。由于市场交投低迷，不少开发企业已改变策略，着手大力降价促销，争取出货回笼资金，观望多时的首置或首改人群应果断入市。根据阳光家缘数据，从2月最后一周到3月的第二周，广州十区住宅周度网签数据超过1100宗，交投回升明显，达到去年平均水平。
对于五一期间看楼的买家，市区我首先推荐白云区金沙洲板块，这里五一货量比较集中。目前星汇金沙和中海金沙湾带头大幅度优惠促销，最低毛坯价格已降至9000多元/平方米；区内优质楼盘保利西海岸、金域蓝湾也有不同程度优惠，以两房、三房单位为主，户型和景观都不错。未来一两年，金沙洲的交通和配套将有很大改善和提高，加上其丰富的江景资源，利好效应将会不断显现。郊区盘方面可关注花都、增城、从化，均价低于5000元/平方米的楼盘长线肯定有升值空间。值得提醒的是，个人认为南沙板块概念炒作的成分偏大，楼价目前泡沫仍然积聚。
按4月存货和广州各房地产项目的施工进度预计，五一期间广州全市十区可售货量约为4.5万套，主要集中在花都区，其次是番禺和白云，基本与2009年、2011年相当，高于2010年。2009年市场处于大幅回升期，成交量大，市场消化能力理想。而今年买家观望情绪较重，预计五一成交不会火爆，由此势必引发接下来一段时间市场的持续低迷，而供求压力将增大，开发商也会放缓下半年部分项目的施工进度。
巴曙松：房地产主升浪接近尾声 二三季度或筑底
厦门商报 &&
&&& 主升浪
如果一个波浪的趋势方向和比它高一层次的波浪的趋势方向相同，那么这个波浪就被称为主升浪。
&中医里有句名言&中医不言喘&，经济学界也有名言&不谈房价&，但今天因着厦大的盛情邀请，而我的新书也是厦大出版社出的，为了让书更畅销一些，所以今天也讲讲房地产&，著名金融学家巴曙松昨天做客厦门大学管理学院名家讲坛，一开场就很风趣。
波动关联度大
巴曙松认为房地产与金融的关系密切，特别在2004年以后，房地产受金融的影响越来越明显。
其实，这些年的汇率渐进升值助推了房价的主升浪，同时高房价也有利于吸收过多的货币，这也是为什么M2增加如此之多而国内没有出现像南美那样的恶性通胀的原因之一。
判断目前中国处于什么阶段很关键，就房地产而言，巴曙松认为房地产的主升浪已近尾声了，一季度继续下跌，二三季度可能筑底，或者说底部临近。以过去30年国内M2的平均值14%至15%来看，今年管理层M2目标是14%，比去年的13.6%稍松一点点，今年一季度的M2是13.4%，可以判断接下来的几个季度会缓慢向14%靠拢，所以下半年货币会更松一点点。
至于什么是房地产价格的合理区间，他引用高层的话说不要静态地看这个问题，房价合不合理是一个变化的动态过程。
要有一些独门秘籍
学者讲房价经常会被网友攻击，说站在利益集团角度说话。巴曙松表示，现在经济研究也越来越困难，比如物价指数，经常与民众的感受不一致。&比如上个月CPI超出多数人预测，最后气候专家出来说话了，说上个月菜价猛涨是因为遇到了27年来当月最冷的天气，把菜都冻死了。所以经济学者也要研究气候对菜价的影响。&
巴曙松讲到今年的经济形势时说到，一季度GDP增长8.1%，去年四季度是8.9%，这个回落幅度接近2008年第四季度至2009年第一季度国际金融危机时候的水平。之所以如此，他认为，除了房产调控，出口遇冷，还有信贷收缩，冬天开工不足导致投资下降等各种因素。&但投资的朋友经常有独门秘籍，与不可靠的数据作斗争，用自己研究的一着见血的招数，有时候还很管用。&他认为投资者不必过分悲观。
比如张五常教授就以东莞与佛山的厂房租金的变化来观察宏观经济的景气情况。深圳的朋友研究宏观也很独到，用PM值空气指标来分析，如何空气好说明工厂开工不足，经济见底；如果空气污染高，工厂到处冒烟，说明经济景气好。而他自己通过研究神州行的漫游比例波动情况来分析民工朋友的返乡与否，也挺准的，从一个侧面反映了产业迁徙的状况。
叶檀：人口红利不应成为房价泡沫替罪羊
每日经济新闻 &&
&&& 有顶有底，房地产市场将在狭窄的区间内蜿蜒爬行。
极端的言论是议论者的特权，政策制定者需执中而行。事实正是如此，被市场认为矛盾的房地产调控政策其实并不矛盾：2010年调控以来抑制投资性购房从没有松动，这让房价的上升有了天花板；为了避免房地产市场硬着陆，从2011年年底开始地方政府陆续出台政策扶持刚性需求，让房地产市场有了底。房地产调控上有顶下有底。
让房地产市场有支撑，仅靠刚性需求与改善型需要还不够，还需要国民生活的改善，以及人均收入的提高。
一种流传久远的错误观念认为，人口红利造就中国房地产市场之大底，只要有了每年上千万从农村转移出来的人口，房地产就会蒸蒸日上。数据与经验没有印证这一理论，1949年之后出生率最高的年份，并没有形成中国房地产高峰，也未形成商品房市场的蓝海，当时中国城市中人们在单位分房的泥潭里挣扎。而出生率极高的印度、孟买等地，与高房价齐名的是一望无际的贫民窟，只要看过那部有名的电影《贫民窟的百万富翁》，就会对可怕的城市&滚地龙&留下深刻的印象。
只有庞大的人口转变为有效消费群体，房地产市场的增长才能脚踏实地，而培养有效消费群体就是让更多的人拥有财富，拥有稳定的工作，让从农村转移出来的人群变成有效消费群体，因此，只有国民收入的普遍提高才会带来房地产市场的健康繁荣，否则房地产市场就会陷入畸高畸低的恶性循环之中。
著名的行为金融学家、耶鲁大学教授罗伯特&希勒，参与设计了标准普尔/凯斯-席勒住宅价格指数，开发出自己的美国现有住房价格指数，从1890年到2004年间的真实（已按消费价格通胀率进行过修正）的住房价格指数中，参照了建筑成本、美国人口数量以及长期利率等数据，对美国的房地产价格作全面的观察。
希勒从美国的历史数据分析，发现历史上房地产价格并没有明显大幅上涨的现象，历史上房价与建筑成本关联性很强。也就是说，在正常的以消费主导的市场中，建筑成本与房价有很高的吻合度，考虑到中国的土地价格占比在30%以上，因此在成本中必须加入土地价格等因素。
房地产泡沫疯狂时期，建筑成本、人口红利等参数都失去了作用。在美国房地产泡沫高峰期的1997年到2006年，美国总体住房价格涨了85%，希勒认为原因有待继续研究。他寻找到的一个解释是，次级抵押贷款。自2001年起出现的次级抵押贷款规模的快速膨胀，这些快速增加的贷款被提供给了那些低收入购房者，并用于资助他们购买低价住房和其他相关的投资工具。2006年的繁荣期见顶后，低价住房价格的较快下跌与该市场出现还款拖欠和丧失抵押物赎回权的问题也是同步的。也就是说，疯狂上涨的房价只有一个理由，那就是货币泡沫与虚拟经济的泡沫。
我国此前12年的房地产市场繁荣到房地产市场泡沫，恰好与我国的广义货币发行量上升相吻合，从反面印证了货币泡沫才是中国房地产泡沫的元凶。此轮抑制投资性购房，必须与抑制货币过量相配套，否则中国房地产泡沫难以根除，只能靠限购强行摧抑，一旦取消限购，投资投机性购房难免&春风吹又生&。
支持刚性需求就是支持民生。住建部部长姜伟新在部署2012年工作时明确提出，在&遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求&。这是避免房地产市场大起大落的必要之举，但仅有优惠政策远远不够，如果不能缩小贫富差距，国民收入无法提升，刚性需求很快将走到尽头，不可能成为房地产市场的铁底。
据社科院发布的《2011年房地产蓝皮书》，2000年至2010年十年间，我国城镇累计新增商品住房面积43.26亿平方米，新增套数在4300万左右。截至2010年末，全国城镇存量住宅建筑面积大约在145亿平方米。从2008年开始，我国城镇新增住房套数已经超过了新增的家庭数，加上存量房，整体户均住房已经达到或者超过了一套。就城市本身而言，刚需增长空间不大，关键在于从农村转移出来的人口，每年1200万的农村人口转移到城市，就需要大约400万套的房屋。
如果让这部分人口拥有土地增值收益，以公允价格获得农村的地产收入，加上专业的技术培训后所获得的稳定收入，则这部分人口将转化成有效消费群体。如果城市化率到达60%以上，则未来我国房地产刚需还将保持十年左右的增长。
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