最近考虑买房，我想了解下深圳二手房交易流程(深圳链家网)
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最近考虑买房，我想了解下深圳二手房交易流程
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您好，深圳链家陈纪桢很高兴能回答您的问题。二手交易的流程根据买方付款方式和业主是否有欠款需要赎楼可以分为：
1、业主红本在手，买方全款：
买方资质审核→查档→签署房产买卖合同→资金监管→网签→过户→缴税→领证→资金解冻→物业交割
2、业主红本不在手自己赎楼，买方全款：
买方资质审核→查档→签署房产买卖合同→申请提前还款（可在签署买卖合同之前）→资金监管→还清欠款→取回不动产权证书及注销抵押资料→注销抵押→网签→过户→缴税→领证→资金解冻→物业交割
3、业主红本不在手委托担保公司赎楼，买方全款：
买方资质审核→查档→签署房产买卖合同→做赎楼委托公正→申请提前还款和打印还款清单→资金监管、业主申请短期赎楼贷款→担保公司出保函→银行放赎楼款→担保公司还款→取回不动产权证书及其注销抵押资料→注销抵押→网签→过户→缴税→领证→资金解冻→物业交割
4、业主红本在手，买方贷款：
买方资质审核→查档→询价→签署房产买卖合同→评估→资金监管、按揭申请→出贷款承诺书（如果组合贷先公积金中心审批贷款）→网签→过户→缴税→领证→解冻首期款→抵押登记→银行放尾款→物业交割
5、业主红本不在手自己赎楼，买方贷款：
买方资质审核→查档→询价→签署房产买卖合同→申请提前还款（可在签署房产买卖合同之前）→评估→资金监管、按揭申请→出贷款承诺书（如果组合贷先公积金中心审批贷款）→还清欠款→取回不动产权证书及注销抵押资料→注销抵押→网签→过户→缴税→领证→解冻首期款→抵押登记→银行放尾款→物业交割
6、业主红本不在手委托担保公司赎楼，买方贷款：
买方资质审核→查档→询价→签署房产买卖合同→申请提前还款（可在签署房产买卖合同之前）→评估→做赎楼委托公证→申请提前还款和打印还款清单→资金监管、按揭申请→出贷款承诺书（如果组合贷先公积金中心审批贷款）→担保公司出保函→银行放赎楼款→担保公司还款→取回不动产权证书及注销抵押资料→注销抵押→网签→过户→缴税→领证→解冻首期款→抵押登记→银行放尾款→物业交割
感谢您关注链家网，如果您还有其他问题可以致电400咨询，您或者亲朋有买房卖房需求也欢迎联系链家经纪人，深圳链家陈纪桢也很期待能为您服务，祝您和家人生活愉快。
您好，感谢您对链家网的信任与支持。链家韩阳泉很高兴为您解答：
一、全款的基本流程
业主不动产权证书在手时流程：
客户资质审核→查档→签署房产买卖合同→在合同约定时间内做资金监管→出监管协议→网签→过户→缴税→领证→资金解冻→物业交割。
业主不动产权证书不在手时，业主自己赎楼流程：
客户资质审核→查档→签署房产买卖合同→申请提前还款（可在签买卖合同之前，一般需提前一个自然月写申请）→在合同约定时间内做资金监管→出监管协议→还清欠款→取回不动产权证书及注销抵押资料→注销抵押→网签→过户→缴税→领证→资金解冻→物业交割。
业主不动产权证书不在手时，委托担保公司赎楼的流程：
客户资质审核→查档→签署房产买卖合同→申请提前还款和打印还款清单→在合同约定时间内做赎楼委托公证→在合同约定时间内做资金监管、业主申请短期赎楼贷款→出监管协议→担保公司出保函→银行放赎楼款→担保公司还款→取回不动产权证书及注销抵押资料→注销抵押→网签→过户→缴税→领证→资金解冻→对账→物业交割。
二、商业贷款
商业贷款的基本流程：
业主不动产权证书在手时流程：
客户资质审核→查档→询价→签署房产买卖合同→评估→在合同约定时间内做资金监管、按揭申请（资料齐全）→出贷款承诺书→网签→过户→缴税→领取不动产权证→解冻首期款→抵押登记→银行放贷款→物业交割。
业主不动产权证书不在手时，业主自己赎楼流程：
客户资质审核→查档→询价→签署房产买卖合同→申请提前还款（可在签买卖合同之前，一般需提前一个自然月写申请）→评估→在合同约定时间内做资金监管、按揭申请（资料齐全）→出贷款承诺书→还清欠款→取回不动产权证书及注销抵押资料→注销抵押→网签→过户→缴税→领取不动产权证→解冻首期款→抵押登记→银行放贷款→物业交割。
业主不动产权证书不在手时，委托担保公司赎楼的流程：
客户资质审核→查档→询价→签署房产买卖合同→评估→在合同约定时间内做赎楼委托公证→申请提前还款和打印还款清单→在合同约定时间内做资金监管、按揭申请、业主申请短期赎楼贷款（资料齐全）→出贷款承诺书→担保公司出保函→银行放赎楼款→担保公司还款→取回不动产权证书及注销抵押资料→注销抵押→网签→过户→缴税→领取不动产权证→解冻首期款→抵押登记→银行放贷款→对账→物业交割。
希望我的回复能帮到您，有更多疑问欢迎拨打400电话，祝生活愉快。
您好，我是横岗六约链家的黄宇，感谢您对链家网的信任与支持！
一般情况下都是有赎楼加按揭的。
流程如下：办理委托公证→资金监管、按揭申请→出评估报告、审批出承诺函→交担保费→出保函→放款赎楼→取原房产证→注销抵押→网签过户→缴税取新证→放首期款→抵押→银行放贷→担保公司放赎楼尾款→担保公司对账→交房过水电。
如果还有什么不了解可以追问，如果没有问题请采纳！
您好，深圳购买二手房的交易流程根据业主产权红本的状态以及客户支付方式的不同，流程手续也不一样。分为以下4种情况：
（1）红本在手，客户全款；
全款购房需要这样几个流程：
签署买卖合同---资金监管---网签合同---递交材料申请过户手续---缴税领证---资金解冻--物业交割
需要注意的事项：
房源：房屋产权清晰，无抵押无查封。
客户：购房资质深户或者连续5年社保记录或者连续5年纳税记录。
可按照上述流程进行，若客户资金到位，材料齐全，业主房本在手，那么当天可以完成的事项：1.签署买卖合同2.资金监管银行面签3.网签合同4.预约过户号码。提交过户资料，5个工作日缴税领证，领证之后2个工作日资金解冻，物业交割。
&全款购房流程红本在手以及红本不在手
（2）红本在手，客户贷款；
签署买卖合同---资金监管+银行面签---贷款审批（5-7个工作日）---网签合同---递交材料申请过户手续---缴税领证---资金解冻--物业交割
（3）红本不在手，客户全款；
签署买卖合同---资金监管+银行面签---赎楼（赎楼领证+注销抵押7个工作日）---网签合同---递交材料申请过户手续---缴税领证抵押登记---资金解冻--物业交割
业主房屋有抵押
业主自己能偿还：业主自己赎楼，提前一个月申请，一个月后赎楼手续。
业主自己不能偿还：担保公司代为赎楼
担保公司赎楼：现金赎楼7个工作日；额度赎楼15个工作日
&红本不在手交易流程
（4）红本不在手，客户贷款；
签署买卖合同---资金监管+银行面签---贷款审批（5-7个工作日）出具贷款承诺函赎楼（赎楼领证+注销抵押7个工作日）---网签合同---递交材料申请过户手续---缴税领证抵押登记---资金解冻--物业交割
希望回答您可以满意并采纳，如有问题，可以追问。
您好，链家韩宇很高兴为您服务。
希望答案对您有帮助，如果其他问题可以追问，祝您生活愉快。
您好，龙岗中心城东链家张丹很高兴回答您的问题。
您这个问题分为几个维度来解答：
一、全款的基本流程
业主不动产权证书在手时流程：
客户资质审核→查档→签署房产买卖合同→在合同约定时间内做资金监管→出监管协议→网签→过户→缴税→领证→资金解冻→物业交割。
业主不动产权证书不在手时，业主自己赎楼流程：
客户资质审核→查档→签署房产买卖合同→申请提前还款（可在签买卖合同之前，一般需提前一个自然月写申请）→在合同约定时间内做资金监管→出监管协议→还清欠款→取回不动产权证书及注销抵押资料→注销抵押→网签→过户→缴税→领证→资金解冻→物业交割。
业主不动产权证书不在手时，委托担保公司赎楼的流程：
客户资质审核→查档→签署房产买卖合同→申请提前还款和打印还款清单→在合同约定时间内做赎楼委托公证→在合同约定时间内做资金监管、业主申请短期赎楼贷款→出监管协议→担保公司出保函→银行放赎楼款→担保公司还款→取回不动产权证书及注销抵押资料→注销抵押→网签→过户→缴税→领证→资金解冻→对账→物业交割。
二、商业贷款
商业贷款的基本流程：
业主不动产权证书在手时流程：
客户资质审核→查档→询价→签署房产买卖合同→评估→在合同约定时间内做资金监管、按揭申请（资料齐全）→出贷款承诺书→网签→过户→缴税→领取不动产权证→解冻首期款→抵押登记→银行放贷款→物业交割。
业主不动产权证书不在手时，业主自己赎楼流程：
客户资质审核→查档→询价→签署房产买卖合同→申请提前还款（可在签买卖合同之前，一般需提前一个自然月写申请）→评估→在合同约定时间内做资金监管、按揭申请（资料齐全）→出贷款承诺书→还清欠款→取回不动产权证书及注销抵押资料→注销抵押→网签→过户→缴税→领取不动产权证→解冻首期款→抵押登记→银行放贷款→物业交割。
业主不动产权证书不在手时，委托担保公司赎楼的流程：
客户资质审核→查档→询价→签署房产买卖合同→评估→在合同约定时间内做赎楼委托公证→申请提前还款和打印还款清单→在合同约定时间内做资金监管、按揭申请、业主申请短期赎楼贷款（资料齐全）→出贷款承诺书→担保公司出保函→银行放赎楼款→担保公司还款→取回不动产权证书及注销抵押资料→注销抵押→网签→过户→缴税→领取不动产权证→解冻首期款→抵押登记→银行放贷款→对账→物业交割。
若是能帮助到您，请您采纳！全体链家人竭诚为您服务！
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>> 深圳贷款贷款公司赎楼业务详解
深圳贷款贷款公司赎楼业务详解
在深圳这样一个大城市，房屋交易每天都上演着数字的传奇，而已经抵押在银行的房产办理过户手续也犹如过江之鲫，络绎不绝，其中有一种方法，就是贷款贷款公司现将已经抵押在银行的房产尾款还请，获得房产证，再进行交易的过户方式，也就是俗称的赎楼，那么如何理解赎楼呢？在贷款公司办理又是如何收费的呢？　
一、　什么是赎楼?
　　赎楼，是指已经按揭在银行的商品房，业主想用房产证再做抵押或者买卖，需要出资把房产权利赎回。赎楼方式较为多样，常见的包括现金赎楼、转按揭贷款贷款、同名转按揭贷款贷款、凭证押回执放款贷款等四种。除现金赎楼外，其他三种都要取得第三方机构(例如贷款贷款公司)的授信贷款。
　　目前市场上的以现金赎楼居多，现金赎楼是指卖方将其房产转让给买方时，根据买方的申请，由放款机构以现金出资替卖方偿清原银行按揭贷款，以便顺利办理房产过户的业务。
　　现金赎楼分为交易类赎楼和非交易类赎楼：
　　1、交易类赎楼：
　　目前，不少处于银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手楼市。深圳现在尚无法办理住房抵押转让登记，市民要想出售尚处于按揭期的住房，就必须到银行把余款付清，把房产证赎出，才能进行转让和买卖。这就是交易类的赎楼，这种同一套房产变更借款人，变更抵押。
　　2、非交易类赎楼
　　处于银行按揭贷款偿还期内的商品房，由于升值或者已经偿还了相当长一段时间的按揭供楼款，业主希望用该房产从银行获得更多的贷款，可以先将房产从银行赎出，然后重新抵押给银行办理红本房抵押贷款，这就是常说的“转按揭”，也需要赎楼。
　　深圳银行众多，每家银行的贷款政策和贷款条件又不一样，利息也是相差很多，一般赎楼都需要再去银行办理抵押。如果不了解银行政策，很难找到最合适的银行贷款，可能自身情况还算不错，本来可申请到4-5厘左右的银行贷款，可最后却选错银行，贷款利息高达6-7厘就非常不划算了。银行赎楼贷款业务办理可以咨询我，何经理：185
(微信同)。
　　二、赎楼业务特点
　　1、期限短，费率按照单笔收取
　　根据深圳房产交易情况，现金赎楼关内一般可在10-20天内完成;关外时间稍长，一般在20-30天之间。市场上目前以非交易性赎楼居多，所以一般借款人拿到银行的授信批复，放款机构才进行放款，并且重新办理抵押登记手续约为5个工作日，时间长短上比较固定。
　　(1)目前现金赎楼收费标准为：
　　(2)使用现金20天以内，费率为1.5%;
　　(3)使用现金超过20天，但在1个月内的，费率为2%;
　　(4)使用现金超过1个月，以后每增加15天增加1.0%
　　2、风险较低
　　现金赎楼业务由于有真实交易背景，金额较小，期限较短，只要能够保证房产抵押解除瞬间不被第三人查封，几乎没有风险，只要做好过程控制风险就完全可控。因此，对于一家放款机构而言，现金赎楼业务可作为资金过桥业务的补充业务，以弥补资金过桥业务空挡期的资金闲置成本。
　　3、强调过程控制
　　为了有效控制风险，放款机构需专门跟进业务办理，在借款流程中严控风险。借款人全权委托放款机构进行房产的公证转让、抵押、出租，放款机构获得业务的全权操作权限。并且要求一定要拿到银行批复才可进行放款。并要求借款资金专款专用，专门派人去银行确定房贷的还款账户和借款资金的赎楼用途，监督业务办理的整个过程。
　　4、业务来源较多依赖房产中介
　　赎楼一般为短期，且业务很容易受市场房价决定。因此，对于放款机构来讲，利息收入有限。必须通过一定的业务量赚取一定收入。市场上的P2P网贷公司等放款机构一般采取与房产中介、贷款公司等合作，因为此类机构有较大的客户群体和资金需求。如果建立长期的合作伙伴关系，也有利于降低风险。
　　三、贷款公司的赎楼流程
　　对于转按揭想把正在抵押的房产从银行拿出的人来说步骤如下：
　　1、买卖双方达成成交意向，签署买卖合同;
　　2、卖方材料提交审批，若审批不能通过则赎楼程序终止;
　　3、若审核成功，则卖方签署赎楼协议，办理委托公证;
　　4、买方交付首付款至资金监管账户(第三方贷款公司账户);
　　5、垫资前对房屋信息再次核查;
　　6、贷款公司帮卖方赎出楼房，解除抵押;
　　7、贷款公司办理过户收取房款，赎楼完毕;
　　8、解除抵押当日内办理过户手续;
　　9、按照协议约定方式和时间收取赎楼业务相关费用。
　　对于想买正在按揭的房产的借款人来说，先把首付款(除定金外交给业主)打到贷款公司帐上，由贷款公司去赎楼。(如果您首付款足够还款，可以让中介公司帮你操作去提前还款，申请做快贷就可以了。)还完楼款之后做注销抵押。然后就可以过户(有些规定要出图纸才能过户)，然后五个工作日可以拿件报税，完税之后就可以放款。等到所有操作完毕了，拿到您自己的房产证后，再拿到银行拿去做抵押登记便可。
　　四、贷款公司赎楼贷款费用是多少?利息又怎么算?
　　贷款费是指额度赎楼费用，正常收费标准是欠款金额的1%，贷款公司会有折扣优惠，一般情况是6–8折(要求卖家征信良好，还款正常)。
　　操作程序:
　　1、签协议。业主与贷款公司签贷款协议并提供赎楼资料;
　　2、做委托。卖方作公证委托给贷款公司或其指定工作人员;
　　3、做按揭。买方向银行申请按揭后银行出具承诺书给贷款公司;
　　4、交首期。首期款在银行做资金监管后银行出具承诺书给贷款公司;
　　5、出保函。贷款公司审批通过后交纳贷款费，贷款公司出具贷款函至银行;
　　6、赎楼。银行放款到贷款公司，贷款公司为业主赎楼;
　　7、过户。赎出房产证后到国土局办理过户手续;
　　8、抵押。出证后买方领证作抵押。
　　9、解除。抵押出件后贷款公司解除贷款，工作完成。
　　1、贷款费:贷款额2-3%
　　2、公证费:175元(2本);每加多一本加收20元。
　　3、查档费:50元;
　　4、两笔款方式 (正常放款或对卖方贷款)
　　两笔款方式也就是对卖方作贷款，卖方向银行申请短期借款，银行放款给贷款公司去赎楼。
　　赎楼利息是指额度赎楼时用的是二手款方式，是卖家去你申请贷款的银行，去申请一笔贷款用来还欠款银行的钱，然后，从你申请的贷款中去还卖家申请的这笔贷款。
　　短期利息是这样计算的：欠款金额*一年期的贷款利率，然后除以360，再乘以实际天数(从银行放贷给卖家到你申请的贷款还给银行的时间差)，所以加紧贷款公司的赎楼过程，缩短时间是要多注意的。
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担保公司赎楼的委托公正问题？影不影响？
江苏 连云港
担保:担保，是指在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人为保障其债权实现的，要求债务人向债权人提供担保的合同。担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金五种。贷款担保人:贷款担保人是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
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（咨询请说明来自律师365）
地区：江苏 |解答问题：0条
1、房地产买卖双方达成交易，签署买卖协议;　　2、房地产买卖双方选择贷款银行，卖方向银行申请赎楼贷款，买方向银行申请二手楼按揭贷款，并提交银行所需资料，同时办理首期款资金监管手续;　　3、银行经初步审查后，拟同意向买方发放二手楼按揭贷款的，出具《二手楼按揭贷款承诺书》;　　4、房地产买卖双方向融资担保公司申请赎楼贷款担保，签署担保文件，并向融资担保公司提交所需资料;　　5、融资担保公司进行调查与审批后，房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证;　　6、房地产卖方或买方向担保公司缴纳担保费和手续费;　　7、经审批同意担保后，融资担保公司与银行签署《保证合同》;　　8、经银行审批同意后，银行放款;　　9、融资担保公司经办人员办理赎楼、领证、注销抵押登记和转移登记过户等手续;　　10、出证后，融资担保公司协助银行办理抵押登记手续;　　11、抵押登记办妥后，融资担保公司担保责任解除。
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你们的金融产品，赎楼和赎楼担保有什么不同？
担保赎楼所需要的相关资料1、双方身份证明、买卖合同复印件2、购房定金收据、购房首期款资金监管协议3、新贷款银行的还款存折、评估报告；4、签订《授权委托书》并办理公证手续（公证处）；5、填写《借款人基本情况登记表》（银行提供）；6、填写《个人贷款担保信息表》（担保公司提供）；7、签署《抵押合同》、《房屋抵押清单》、《房屋共有人同意抵押声明》、《不可撤销交易保证书》、《贷款担保协议》（借款人与担保公司签订）；8、银行要求提供的其他资料。办理房地产公证的程序？一般办理房地产公证遵循以下程序进行：公证申请：当事人向有管辖权的公证处提出申请，填写申请表，并提交房屋买卖合同、个人身份证件、产权证明及其他相关材料。公证审查：公证处对当事人的公证申请，经审查符合公证条件的，予以受理。公证受理：公证员在受理公证的同时，必须对当事人提交的材料进行审查，发现不完备或有疑义的应通知当事人作必要的补充，公证处也有权对交易双方进行调查。出具公证书：公证处经审查认为符合公证条件的，应当出具公证书。公证书按司法部门规定或批准的格式制作，自签署之日起生效。赎楼的业务流程1、房地产买卖双方达成交易，签署买卖协议；2、房地产买卖双方选择贷款银行，（卖方向银行申请赎楼贷款），买方向银行申请二手楼按揭贷款，并提交银行所需资料。办理资金监管手续；3、银行经初步审查后，拟同意向买方发放二手楼按揭贷款的，出具《二手楼按揭贷款承诺书》；4、房地产买卖双方向融资公司申请赎楼贷款担保，签署担保文件，并向融资公司提交所需资料；5、融资公司进行调查与审批后，房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证；6、房地产卖方或买方向担保公司缴纳担保费和手续费；7、经审批同意担保后，融资公司与银行签署《保证合同》；8、经银行审批同意后，银行放款；9、融资公司经办人员办理赎楼、领证、注销抵押登记和转移登记等手续；10、出证后，融资公司协助银行办理抵押登记手续；11、抵押登记办妥后，融资公司担保责任解除。二手房交易开辟新渠道担保赎楼成主要运作模式近年来，不少处于银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手楼市，占到了二手楼总成交量的八成。深圳现在尚无法办理住房抵押转让登记。因此，市民要想出售尚处于按揭期的住房，就必须到银行把余款付清，把房产证赎出来，然后才能进行转让、买卖。目前，卖“按揭房”的大致有三类人群，一是想卖掉旧房换新房的人；二是因各种原因无法偿还银行购房按揭贷款的购房者；三是以银行贷款买房做投资，急于寻找下家脱手实现投资回报的投资客，而且这类人群在其中的比例呈逐年上升趋势。但银行为控制贷款风险，制定了一系列的限制条件。基于此，转按揭的变通形式——赎楼方式孕育而生，并在很短时间内迅速发展壮大起来，为按揭房在市场上的流通大开绿灯。担保赎楼成主要运作模式个人进行仍在按揭中的尚未解除银行抵押的二手房产买卖时，可由担保公司提供担保而向银行申请的用于提前还清原消费贷款或按揭贷款的担保贷款，以便完成房产的注销抵押登记、过户、重新抵押登记等手续的业务。这个程序简称为“担保赎楼”，即“赎楼担保”，也称“赎证担保”、“转按揭赎楼担保”等。随着二手楼交易量的不断增加，目前二手楼买卖的赎楼方式也主要体现在“担保赎楼”上。据了解，担保赎楼一般分为“为卖方担保赎楼”和“为买方按揭担保赎楼”两种方式(如果买方想一次性付款，则只需由卖方申请担保赎楼)。一般情况下多数客户是不愿意单独拿出资金或没有资金能力去做赎楼的，这时可以通过担保公司的担保来向银行申请赎楼贷款和按揭贷款，也就是说，买卖双方只需向担保公司提出申请，由担保公司为您担保(分为买方担保和为卖方担保两种方式)，即可任意选择银行顺利完成交易，期间的赎楼、注销、过户及抵押等手续皆由担保公司按买卖双方公证委托内容全权代办，客户所需付出的只有担保手续费及少量公证和查档费用。担保赎楼的方式除向银行担保申请贷款外，还有担保公司的垫资，简称为“二手房委托贷款(垫资)赎楼”。与“二手房赎楼担保业务”属于同一类型业务，区别在于不需向银行担保贷款，所需赎楼程序由担保公司使用自有资金通过委托贷款方式完成，其特点是方便快捷，办理时间短，但须支付一定费用的担保赎楼金。当然，结合具体情况也可以通过以下几种途径还清银行欠款，办理房屋转让手续。卖方自己赎楼，卖方自己有能力一次还清银行的欠款，即卖方将所欠银行的款项一次性存入银行的指定帐号上。此方式操作简单，但需卖方要有一定的经济实力。中介赎楼与买方赎楼趁势而起由于担保赎楼所涉及的程序和手续相对复杂，不少有实力的二手房中介公司纷纷推出转按揭的变通方式———赎楼业务，为按揭房在市场上的流通开启了新的绿灯。如果说转按揭业务的推行是为按揭房入市交易开启了一道门的话，那么近些年在深圳初露头角的赎楼业务无疑是向消费者敞开的另一扇窗户。赎楼与转按揭如出一辙。它是指中介公司一次性替业主偿还其在银行的购房贷款余额之后，业主通过该中介公司出售其二手房，同时中介公司再帮助二手房购买人办理新的二手房购房贷款，最后中介公司再从二手房新购买人交纳的购房款中，提取公司此前替二手房原房东垫付的银行还款。通过中介公司的介入，从而完成转按揭全过程。买方用购房款“帮”卖方赎楼，买方可以将购房款直接存入卖方贷款银行指定的帐户上，类似于买方提前支付房款给卖方，但此方法对买方存在着一定的风险。值得提醒的是，由于卖方通过按揭贷款所购买的商品房已进行了抵押，所以转让正在按揭当中的房产时一定要征得抵押权人即原借款银行的同意。同时买卖双方在签署合同时应注意写清楚规避风险的条款或补充协议，为了规避风险最好是在交易过程中能选择专业、正规的中介公司来办理。因为专业、正规的中介公司通常与银行之间保持着良好的协作关系，并且在房产交易中能够帮助买方、卖方及银行三方面避免交易风险，维护三方权益，起到很好的协调和保障作用。评估为赎楼把脉风险随着二手楼成交在深圳市所占的份额增大，二手楼贷款中房地产价格的问题日渐彰显。银行业务开展和银行风险之间的平衡靠什么？业主和客户的利益怎么才能够得到保障？很显然，靠评估公司专业、公正。银行风险随着评估报告价格的公允性而变小，业主和客户的利益也因为评估公司专业、公正而得到保障。大家知道，无论是一手楼还是二手楼，房价始终处于一个波动的状态，有时上涨，有时下跌的，银行贷款给客户如何才能够将风险降到最低，只有通过专业的评估机构对价格进行估量，否则，银行将会出现一笔笔不良贷款。如深圳某花园70多平方米的物业，一手楼价格在56万元左右，现在市场价值在100万元左右，中间价格差有44万元，如果银行依据一手楼价格对客户放款7成的话，那么才放39万元，比现成交价格低了几十万元。因此，评估公司为银行做出公正的专业服务对客户、业主、银行而言是非常重要的。然而，随着二手楼交易量的不断攀升以及深圳二手楼地产中介风起云涌，二手楼评估价格的公允性和作用也日益受到挑战，市场对于评估也有了多种认识和质疑。一方面是银行要降低风险，要求指定评估公司来对物业进行评估，而另一方面，是卖家通过种种关系，希望评估公司提高评估值，以此提高物业价值，获得更多的银行贷款。什么样的评估价格是公允的呢？专家指出，在评估一个物业价值的时候，必经是以整个市场为基础，以市场上普遍的成交价格作为依据，在公开的市场价值下真实成交为前提，用真实成交案例作比较，以公正公平为原则，以正确的方法测算出来的价格。换句话说，只有评估公司做到了公正、客观、专业、诚信，客户、业主和银行的利益才能到最大的保证。
深圳二手房产生的契税；营业税；担保赎楼；赎楼利息等费用是卖家缴还是买家缴？
第一步：准备工作1.资金您首先要确定资金来源：自筹，亲友借款或者银行贷款等。2.政策咨询：向房地产主管部门了解手续、费用、程序上的变化等最新的信息等。主管部门一般能给您一些很有价值的信息。3.根据自己的资金实力选择相应的房屋价位，面积，地理位置等。4.委托政府主管部门，中介公司或者房地产估价师对意向的房屋进行估价第二步对意向房屋的产权进行调查在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口本。除此之外，购房人千万别忘记到房屋归属地的房屋主管部门查询房产登记薄，那才是证实房产归属的最重要资料。第三步：买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任；买方交付定金第四步：买卖双方签定房地产买卖合同房地产买卖合同需要的注意事项，可以在unixl房产栏目中查询到。第五步买方交付首期房款或定金六步：卖方偿还银行贷款第七步：卖方注销房地产抵押登记第八步：买方申请公积金、商业贷款第九步：买方有贷款银行签定公积金贷款及担保合同、商业贷款及抵押合同第十步：买方支付二期房款（视合同约定）第十一步：买卖双方到房地产交易中心申请过户，并取得收件收据第十二步：卖方将房产屋交付买方（具体情况可在合同中约定）第十三步：买方领取房地产权证第十四步：银行放款不同的城市，二手房交易的流程或细节不完全一样，您要好好斟酌。二手房交易前多向有经验的人请教，向政府主管部门咨询，甚至合同签订时征询律师的意见，对您顺利成交会很有益处您好！二手房交易以房产证为准，有了房产证才可以上市交易。在交易过程中，买卖双方需要交纳的费用主要有：1、契税（买方承担）；普通住宅按买价征收1.5%；非普通住宅按买价征收3%；2、营业税（卖方承担）：取得房产证未满5年按房价的5.5%收取；3、个人所得税（卖方承担）：取得房产证未满5年，按交易差价的20%收取；4、交易费：6元/平米，（买卖双方各付一半）；5、登记费：80元，买方缴纳。如果通过中介交易，须交一定的中介费，这是唯一交给中介的费用。谢谢您的关注！
，担保公司赎楼问题
赎楼一般是前业主的事。但现在是卖方市场，通常都会把各项费用加给购房者，一般事先签订的合同都会写明，哪些费用由哪方出，这个很关键。如果没约定，你可以跟中介讲明，让他们和业主谈，但如果定金已经交了，就比较被动了。PS：现在担保公司总是想从中间赚一些。我当时买的时候就白白给了几千的罚息，事先没约定好，只当买了教训。买第二套的时候就清楚多了。
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