约定租房期内 房东能否毁约赶房客
10:37:51来源：责任编辑：罗方荣 本文版权所有，未经授权，禁止转载
　　今年4月初，我和小丽从农村到城里打工。我俩与房东杨某口头约定租他的一间房屋，每月租金500元，租期到明年1月底，房租一次性交清。我俩入住前已交清房租费和押金，杨某也已出具收据。但两天前杨某说他要提前收回房屋，只给我们住到11月底，到时退还多收的租金及押金。请问，我俩与杨某达成的口头协议有效吗？约定的租期未满，杨某毁约赶走房客要承担违约责任吗？
　　读者 阿容
　　按照我国《合同法》的相关规定，当事人订立合同，除法律、行政法规规定必须采用书面形式以及当事人约定之外，可以采取口头形式和其他形式订立。但《合同法》第215条规定：&租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。&如果认定为不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
　　你俩与杨某口头达成的租房约定，租房期限已超过半年，而且至今未补签书面合同，你们达成的口头租赁协议虽然有效，但只能认定为不定期租赁。按照法律规定，虽然未到约定的租期，杨某也可以要求提前解除租赁协议。他给你俩一个月的搬迁时间已足够，其行为并不违约，你俩不能要求杨某承担违约责任。由于口头协议不易固定证据，当事人对约定的事项容易反悔并发生争执，因此建议你俩以后再租房时与房东签订书面协议，以便更好地维护自己的合法权益。新房东有权赶走老房客吗_新浪房产_新浪网
新房东有权赶走老房客吗
日16:42 新浪房产
　　　维权过程中，法律途径是非常有效的。下面这些问题都是“食租人”经常碰到的麻烦问题或纠纷，看看法律这把宝剑是怎样“快刀斩乱麻”的吧。
　　1. 房屋租赁合同未登记，房客是否可以不缴纳房租？
　　维权提示：
　　常常有这样的租赁纠纷事件，房主把房子租给了房客，什么都合法，唯独租赁合同没有去房管部门登记备案，于是房客便以此为由拖欠租金甚至想让房东把已经收取的租金还给他，房东遇到这样的事情该怎么办呢？
　　(1)法律规定房屋租赁合同实行登记备案制度
　　此种纠纷的关键是房屋租赁合同未经房地产管理部门登记备案是否有效的问题。我国现行法律、法规确实对房屋租赁合同登记事宜作了规定，如《城市房地产管理法》第53条：“房屋租赁，出租人和承租人应当签定书面租赁合同，并向房地产管理部门登记备案”。
　　(2)未经登记备案的房屋租赁合同依然有效，但不得对抗第三人
　　那么，是否未经房地产管理部门登记备案的房屋租赁合同就属无效合同呢？答案是否定的。因为我国法律、法规对房屋租赁合同登记备案的所有规定，目的是为了便于对这类合同进行管理，而并没有把“登记备案”作为这类合同的生效条件。
　　尽管未经登记备案的房屋租赁合同有效，但一般情况下，该类合同的承租人不得对抗第三人。比如只有在房屋租赁合同办理登记备案手续后，在租赁期间出租人出售该房屋时，承租人才能在同等条件下享有优先购买权；或租赁期届满出租人需将该房屋再出租的，在同等条件下，享有优先承租权；或在租赁期间，出租人将该房屋转让给第三人的，第三人应继续履行原租赁合同等。
　　(3)承租人以租赁合同未登记而拒付房租无效
　　承租人想以租赁合同未登记而赖租是违法的，因为未经登记备案的房屋租赁合同依然是有效的，只是不得对抗第三人。所以房客以与你所签的房屋租赁合同因为没有去登记备案而无效的说法是不能成立的，房客不能以此为由拒付房租。
　　2.租赁合同未经备案，作为新房东有权"赶走"老房客吗？
　　维权提示：
　　对于租赁合同未经备案，新房东是否有权"赶走"老房客，答案是肯定的。即如果租赁合同未经备案，新房东有权"赶走"老房客。
　　为什么呢？根据未经登记备案的房屋租赁合同不得对抗第三人的相关规定，买卖不破租赁并不是在任何情况下都成立，只有当租赁合法时，买卖才不破租赁。即只有租赁合同经登记备案后，发生重复预租、出租、租赁期间房屋转让或设定抵押后被处分等事实时，才可以对抗第三人。所以如果租赁合同未经备案，新房东有权"赶走"老房客。
　　下面的实例正是说明这一问题的。
　　王某在2003 年5月与潘某签定了一份二手房买卖合同。同年8月，王某在取得房产证后，却发现徐某住在该房屋。在要求徐某迁出遭拒绝的情况下，王某将徐某告上法院。
　　庭审中，徐某称2001 年1月他与潘某签订了3年的房屋租赁合同，而且租金已全部交清，根据“买卖不破租赁”的法律规定，要求法院驳回王某的请求。但法院经审理查明，徐某与潘某确实存在租期3年的租赁关系，但租赁合同“特别告知”第七条的约定是，合同签订后15日内当事人应按规定办理合同登记备案，领取租赁合同备案证明；租赁合同经登记备案后，当发生重复预租、出租、租赁期间房屋转让或设定抵押后被处分等事实时，可以对抗第三人。但徐某居住至今，租赁合同仍未登记备案。
　　法院认为，王某以取得房屋产权证为由，要求徐某立即迁出房屋并支付使用费，理由正当。虽然按《合同法》的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，但事实上徐某与王某签订租赁合同后，双方未按合同的“特别告知”和有关条款履行登记备案义务。双方特别约定合同登记备案后，当发生租赁期间房屋转让等可以对抗第三人，该约定并不违法。现因该合同未经登记备案，按双方特别约定，因此不可以对抗第三人，故王某要求徐某迁出，应予支持。
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Copyright & 1996 - 2005 SINA Inc. All Rights Reserved 四通利方 新浪网房客欠租金跑了 房东能扣留财物吗？
时间： 9:05:00
来源：城市商报
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　　记者 邹强 通讯员 张凌云
　　房客欠租金跑了，房东能扣留房客的财物吗?签订房屋租赁合同时，能约定房东有权对租赁房屋内的物品行使处置权吗?我们来听听法官怎么说。
　　在中介公司提供的《房屋租赁合同》中，经常会出现这样一个条款：“租赁期满或合同提前终止，如租赁方尚欠出租方租金或水、电、气费用的，出租方有权对租赁房屋内的物品行使处置权。”万一日后产生纠纷，房东能扣留房客财物吗?
　　法官告诉大家，我国《物权法》中规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。这就为房屋租赁合同中的出租方享有留置权提供了法律依据。不过法律还规定，如果房屋租赁合同出租方可以依法享有留置权的话，必须符合房屋的出租方、承租方都是企业才行。
　　当事人一方为自然人的房屋租赁合同中，出租人没有留置权，那么如何保障自己的权利呢?法官提醒：出租人可以采取诉讼的途径并根据法律规定向人民法院申请诉前保全、诉讼保全，由法院对承租人的财产采取查封、扣押等保全措施，以便法院日后的判决能够及时得以执行。
(责编：陈亚萍)
( 8:42:00)( 14:44:00)
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我买的房子正在办理各项手续。自从房东挂牌时候就一直在和租客打招呼请他们搬走，可是强硬的二房东一直到现在还是不肯搬。租房协议签了三年，目前刚到一年，房租也收了一年的，房东愿意赔给二房东二个月的房租，可是二房东表示还会继续交房租肯定不会搬走。我们的购房合同注明了交房日期以及违约条款。我们打算明年九月之前要入住的啊，急了～大家帮忙出出主意吧，房东太太年纪也大估计搞不过二房东的。
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没用的，租大于售，你买之前没有看清楚只能怪自己了
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买卖不破租赁，房屋的所有权转让，租赁合同在先的，原租赁合同对受让人继续有效，楼主只能等租赁期满后收回房屋
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第2楼马土豆
有什么办法吗？
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中介干嘛的？租客必须签放弃优先购买权和交房协议，否则怎么敢买
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没有办法的，如果楼主要主张权利只能基于合同约定向原房东主张权利，这是正常操作，不正常的操作就是。。。。
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LZ,你买的不会是浦江映象吧-。-。。。
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第4楼APPLE07888
有什么办法吗？
交房后，直接换锁啊。
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在所有买卖合同中的优先权只有在不动产房屋上可以行使，动产谈不上优先购买权的问题，房客基于该房屋买卖的事实已经认可，在规定的时间内未提出优先购买，视为放弃优先购买权，如若今后该房客基于优先购买权而向楼主（或人民法院）主张原合同无效的，人民法院基于即得利益，也不会受理该房客得诉讼请求，所以对于优先购买权的问题，楼主可以放心，但是买卖不破租赁确实无能为力。
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洋山芋 租客有租约在手，怎么交房-。-
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第10楼三先生
洋山芋 租客有租约在手，怎么交房-。-
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第10楼三先生
洋山芋 租客有租约在手，怎么交房-。-
大不了110，搞大一点的，要狠
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撬锁-。-。。。人家租约在手，房屋内的财产属于租客的情况下，即使房东产证在手，也不能强行进入的。到时候赖你说什么东西没了。。。一身骚-。-。。。
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万一租客里面有女的-。-。。。你强行撬锁进入，还可以赖你非礼-。-。。。毕竟你撬锁，已经有非法入侵的事实了。。。
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第13楼三先生
撬锁-。-。。。人家租约在手，房屋内的财产属于租客的情况下，即使房东产证在手，也不能强行进入的。到时候赖你说什么东西没了。。。一身骚-。-。。。
哎，这个时候不能怕麻烦的。
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第14楼三先生
万一租客里面有女的-。-。。。你强行撬锁进入，还可以赖你非礼-。-。。。毕竟你撬锁，已经有非法入侵的事实了。。。
打个110，说有人抢占我的房子，然后不断地吵。反正只能来硬的。个么你说怎么办呢
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客厅被二房东隔出来当房间租出去，这样算是群租吗？目前每个房间住 一到二个人。
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第17楼APPLE07888
客厅被二房东隔出来当房间租出去，这样算是群租吗？目前每个房间住 一到二个人。
算的哦。打110啊
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第18楼马土豆
算的哦。打110啊
可是房东打过110表示没有办法，房东还在房子里打地铺睡了一晚，和二房东吵过了没有效果
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第16楼马土豆
打个110，说有人抢占我的房子，然后不断地吵。反正只能来硬的。个么你说怎么办呢
打110 也没用， 人家有租约，派出所会跟你说。。。法律纠纷自己解决。。。不要打架，伤害事故他们会管，该抓的抓，该关的关。还是交房不能。。。
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二房东？群租吗？如果不是群租，蛮难弄的，买卖不破租赁，买之前应该知道的
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第19楼APPLE07888
可是房东打过110表示没有办法，房东还在房子里打地铺睡了一晚，和二房东吵过了没有效果
隔要看怎么隔了，群租是不允许的。。。在事实确凿的情况下，打电话给拆违办，就是城管-。-。。。。城管不负责，找区信访办，到区长信箱投诉，市长信箱投诉，说公务员不作为。群租情况属实，还可以到派出所，要求他们差人口登记情况。群租有群租的界定的。看下上海市房屋租赁管理办法
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最简单的办法，人为造成房屋无法居住的情况-。-。。。二房东没有了收入，也就没意思跟你耗下去。之后就好谈了。不过，二房东一般都是流氓，做好心理准备和反制手段
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买卖不错租赁，没办法
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第19楼APPLE07888
可是房东打过110表示没有办法，房东还在房子里打地铺睡了一晚，和二房东吵过了没有效果
一晚上不解决问题的，多睡几个晚上。再说了，租赁合同中会约定不能转租的呀。他转租了，租赁合同解除啊。
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第20楼三先生
打110 也没用， 人家有租约，派出所会跟你说。。。法律纠纷自己解决。。。不要打架，伤害事故他们会管，该抓的抓，该关的关。还是交房不能。。。
不伤害，就是让房客住不下去。
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明知房子租约还有两年，不得不佩服楼主敢下手的勇气。从法律上来说，原房主和租客的租约继续有效，楼主要么接受租客的租金，要么要求原房主赔偿晚交房的损失。
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第27楼shanghaijames
明知房子租约还有两年，不得不佩服楼主敢下手的勇气。从法律上来说，原房主和租客的租约继续有效，楼主要么接受租客的租金，要么要求原房主赔偿晚交房的损失。
估计二房东知道原房东不会愿意承担晚交房的损失，所以现在提出赔偿4万元
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第26楼马土豆
不伤害，就是让房客住不下去。
这个我已经说过了，但是实际操作中会碰到很多复杂问题，破门进入是肯定不行的，租客（二房东租约在手）报警，警察肯定会对强行进入的房东采取措施的。反正这种情况是很麻烦的。办法是有的，实施是要付出代价的
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