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三四季度经济基本稳定 需警惕房地产泡沫
提要：三季度宏观经济数据将于本周公布。多位专家表示，三季度经济出现企稳回升迹象，展望未来，需继续加快推进供给侧结构性改革，发掘中国经济潜在能力，保持经济可持续增长。从中长期来看，中国经济转型、金融风险等诸多问题，或将在房地产市场中显现，需警惕和及时抑制房地产泡沫。　　三季度宏观经济将于本周公布。多位表示，三季度经济出现企稳回升迹象，展望未来，需继续加快推进供给侧结构性改革，发掘中国经济潜在能力，保持经济可持续增长。从中长期来看，中国经济转型、金融风险等诸多问题，或将在中显现，需警惕和及时抑制房地产泡沫。 　　三四季度基本稳定　　Upright Capital全球宏观对冲基金董事长刘陈杰认为，目前来看，三、四季度基本稳定。通过对基建、房地产投资、出口的分析来看，明年一季度略有压力。CPI涨幅或保持在2%左右，但无大幅上涨的基础。　　中国民生银行研究院院长黄剑辉表示，三季度我国经济出现了一些企稳回升的迹象。从实体经济来看，工业增加值、PMI、用电量指标等表现较好。　　展望2017年，黄剑辉表示，从国际来看，2017年全球经济仍难有起色。首先，新科技革命没有启动以及人口老龄化趋势很严重，将导致总需求增速放缓；其次，QE和经济刺激政策大规模使用导致贫富差距扩大，边际消费倾向下降，会进一步加速需求不足。从国内来看，预计新的投资建设会形成高潮。2017年进入到“十三五”的第二年，各项改革也进入施工期，这些措施若能很好落实，有望稳定市场预期，产生新的制度红利。　　在促进实现2017年增长目标上，黄剑辉建议，一是要关注国际环境的风险点，包括美国大选和美国加息的相关影响；二是要落实G20精神，促进全球化方面中国应一马当先，在上海、广东、福建、天津自贸区，可重点开放教育、医疗、金融行业；三是加快供给侧改革，推进相关领域制度改革创新，重点发挥市场在配置生产力要素中的决定性作用。　　继续深化供给侧结构性改革　　“要保持未来经济可持续增长，必须通过改革和政策调整实现结构再平衡。”中国体改研究会国民经济研究所副所长王小鲁在首届野三坡中国经济上指出，这包括三个关键环节：一是从加杠杆转向去杠杆；二是从过高投资到合理投资，改善收入分配、公共服务和社会保障以及促进居民消费；三是推进政府改革，减少对市场的干预，缩小政府规模和降低行政成本，让市场在资源配置中起决定性作用。　　如何将中国经济的潜在能量发掘出来，国家行政学院经济学部教授、博士生导师冯俏彬提出了供给侧结构性改革三步走战略：第一步：从低效过剩领域释放要素，着重化为“三去一降一补”的重点任务。第二步：以结构性改革来促进要素的自由流动，将结构性改革容纳其中。第三步：大力发展新经济，优化要素配置，新经济成为供给侧结构性改革中优化要素配置的最后体现。　　国务院发展研究中心宏观经济部巡视员魏加宁认为，中国经济现在可能还处在经济转型的过程中，经济依然存在很大潜力。当下教育、医疗、养老需求旺盛，但供给严重不足。只要能够真正加快推动供给侧结构性改革，中国经济的潜在能量就能释放出来。　　对于推进供给侧结构性改革中，如何处理好技术创新中企业家角色和政府作用的关系。中国社会科学院工业经济研究所所长黄群慧认为，政府的主要任务，一是完善技术创新生态，提高技术创新能力；二是构建科学的政策机制，落实“中国制造2025”和“互联网+”战略；三是加强制度创新和人力教育培养。　　需警惕房地产泡沫　　“房地产波动是第三季度和短期内宏观经济波动的主要波动点。”刘陈杰认为，本轮房价上涨是由于实体经济长期低迷，资金不愿意进入。从中长期来看，中国经济转型、金融风险等诸多问题，可能会在房地产市场中显现出来。　　国务院发展研究中心金融研究所所长张承惠认为，目前金融业对房地产的依赖程度加深。最近数月由于制造业回报率回落，金融机构和投资者面临资产荒问题加重。同时，保险资金和实体经济企业大量进入房地产市场，加之前期房地产市场去库存和一些加杠杆的政策共同作用之下导致了大量资金涌入房地产市场。　　一旦房地产出现价格崩盘，大批超过自身还贷能力的人或将会出现弃贷，银行抵押物贬值，以及金融机构持有的相关资产估值下跌。张承惠表示，这会对金融体系的稳定性带来冲击。　　刘陈杰更是直言，需警惕房地产泡沫。从居民投机性需求占比来看，2016年最新值大约为30%，接近历史顶峰，或许还有进一步上涨空间，但需要警惕。从目前限购限贷政策的效果看，对于短期抑制房地产泡沫是有效的，但要把握金融风险抑制和刺破的平衡点，但中长期并不是治本之策。　　2017年上半年房地产市场面临的压力较大。刘陈杰表示，一方面是因为前期房地产刺激政策效应减弱；另一方面是因为居民收入预期和风险偏好下降，三、四线城市销售持续疲软等因素导致房地产投资增速难以保持高速增长。　　诺亚控股有限公司首席研究官金海年认为，下一次房地产市场重要的里程碑，将是房产税和遗产税的推出，这将对房地产市场的发展产生革命性影响。同时，伴随人口和城镇化的变化，将成为房地产市场的拐点。对于库存，应让市场自身解决，政府需提供一个法治化和有竞争的制度环境。如此房地产泡沫就可得到平缓、渐进化解，人们不断提高的住房需求也能得到满足。&延伸阅读
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陈家强:要警惕住宅物业市场带来的泡沫风险
　　新华08网香港11月6日电香港特区政府财经事务及库务局局长陈家强5日表示，住宅楼宇市场带来的泡沫风险，可能会形成经济金融系统性风险，从而影响整个社会，因此不能掉以轻心。
　　陈家强5日出席"2012年度香港上市公司100强"评选活动颁奖典礼时表示，数据显示香港楼市与经济表现有所背离――外围经济不济使香港经济受到拖累，出口受挫，生产总值今年第二季度出现轻微按季收缩，7p8月份零售增长放缓，但本地住宅价格在前3季度累积升幅接近两成。
　　陈家强说，住宅楼宇市场带来的泡沫风险并非仅由投资者承担，也可能使整个社会面临其所引发的经济金融系统性风险，最终影响民生，因此风险需要关注和管理。
　　特区政府于10月26日推出两项楼市调控措施，一方面提高额外印花税的税阶，并将适用期延长至3年；另一方面推出全新的买家印花税，外地人士p所有本地和外地注册的公司购买香港住宅，需缴付15%的买家印花税，从需求方面抑制楼市风险？措施推出后，市场观望情况明显增加，成交暂时放缓。完）
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商业地产逆势崛起&局部泡沫初显需警惕
最近商业用地溢价成交的信息不断，市场似有“解冻”之势。随着商品住宅持续受到严厉调控，商业地产以不限购的特点“接棒”，成为吸引投资者的热点物业形态，开发商拿地热情很高。但在繁荣背后，商业地产面临同质性强、后续资金乏力、库存大等问题，在资金热捧下易出现泡沫化倾向。
商业地产逆势崛起
6月上旬，上海万卓投资有限公司以1.75亿元竞得上海市嘉定区嘉定新城一商业地块，楼板价16063元/平方米，溢价率高达435.5%。出现溢价超过4倍的土地成交，尽管与底价不高有关，但还是让业界颇为意外。
商业地块受追捧，不仅在北京、上海、广州等一线城市，二线城市同样火爆。今年1-4月杭州主城区新成交各类土地24宗，其中12宗是商业、综合用地。
业内人士分析认为，在住宅调控不动摇的背景下，2012年市场的亮点依旧在商业地产，因此开发商对商业地产拿地的动力更大，预计今年会有更多房企涌向商业地产。
《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商均已进入商业地产，金地、保利、招商、万科等大型房地产企业均相继分立出专门的商业地产开发运营公司，抢滩商业地产。
北京中原地产市场研究部总监张大伟称，从2012年一季度房地产开发投资数据来看，住宅开发投资增速仅为19%，而商业地产则达到了43.4%。这表明资金还在大量进入商业地产市场。
多重因素导致商业地产受追捧
业内人士认为，调控的持续进行、保障房建设的不断推进等因素正在改变业内对住宅市场的预期。复星国际联席总裁、复地集团执行董事范伟表示，在楼市政策调控频繁、市场波动的环境下，单一专注于住宅开发业务风险过大。在此形势下，许多住宅开发商转向商业地产平衡风险、寻求更广的发展空间。
另外，商业地产的快速崛起还与不少城市服务经济快速发展，对办公楼、商铺、酒店等商业物业的需求也随之快速增长有关。为鼓励商业地产发展，一些地方政府甚至明确提出，对于总投资在5亿元以上的大型商业项目，在地价上给予5至7折优惠，这无疑也调动了开发商的拿地热情。
而租金上涨也是商业地产市场持续增长的动力之一。戴德梁行今年2月发布的全球写字楼租务开支报告指出，去年北京中央商务区每个工作间的年度租务开支是全球升势最快的。
局部泡沫逐渐显露值得警惕
商业地产市场迅速升温，隐含的风险和泡沫逐渐显现。在去年8月召开的中国银监会2011年年中工作会议上，银监会就提醒，要对商业地产和二、三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。
上海易居房院的统计数据显示，近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在各大城市发展迅速，至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到16437万平方米。以西部某省会城市为例，2011年主城区人口为530万，城市综合体存量为523万平方米，2012年将达到1061万平方米，几乎翻了一倍。易居房地产研究院周建成认为，未来几年中西部城市商业地产将面临供应过剩风险。
世邦魏理仕的最新统计数据显示，按过去两年的平均消化量静态计算，我国很多二线城市商业地产的消化周期将超过15年，有的甚至达到60年。可以说，从供需关系来看，我国商业地产泡沫正逐渐显露。
“目前很多地方的商业供应面积都严重过剩，未来肯定会有一大批大型商业中心经营不起来，让开发商和买铺的投资者亏钱。”中国信息集团研究总监薛建雄称，短期内市场上商业地产项目供应量过大，而地产商的开发、运营能力参差不齐，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。特别是二线城市的新区项目，在当下住宅卖不动的情况下，商业地产也就缺乏足够的人流和消费来支撑。
值得注意的是，很多商业项目都直接销售给了个人投资者。在那些商业地产项目大量同质重复建设，短期内消费能力又没有大幅上升的城市，此举无疑是将巨大的风险转嫁给了后者，极容易使商业地产的泡沫在投资者的频繁倒手中越吹越大。
易居（中国）控股有限公司董事局主席兼总裁周忻认为，商业地产需要完整的运营模式，开发商至少要有自己的核心经营载体，现在很多开发商拿着商业地产根本不知道如何运营。另外，中国的融资环境等各方面的支持还不健全，不具备做大量商业地产的运营格局。
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调控之下逆势崛起 商家拿地热情高涨
商业地产局部泡沫需警惕
资金大量进入商业地产市场。CFP供图
最近商业用地溢价成交的信息不断，土地市场似有“解冻”之势。随着商品住宅持续受到严厉调控，商业地产以不限购的特点“接棒”，成为吸引投资者的热点物业形态，开发商拿地热情很高。但在繁荣背后，商业地产面临同质性强、后续资金乏力、库存大等问题，在资金热捧下易出现泡沫化倾向。 商业地产逆势崛起 6月上旬，上海万卓投资有限公司以1.75亿元竞得上海市嘉定区嘉定新城一商业地块，楼板价16063元／平方米，溢价率高达435.5％。出现溢价超过4倍的土地成交，尽管与底价不高有关，但还是让业界颇为意外。 商业地块受追捧，不仅在北京、上海、广州等一线城市，二线城市同样火爆。今年1－4月杭州主城区新成交各类土地24宗，其中12宗是商业、综合用地。 业内人士分析认为，在住宅调控不动摇的背景下，2012年房地产市场的亮点依旧在商业地产，因此开发商对商业地产拿地的动力更大，预计今年会有更多房企涌向商业地产。 《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商均已进入商业地产，金地、保利、招商、万科等大型房地产企业均相继分立出专门的商业地产开发运营公司，抢滩商业地产。 北京中原地产市场研究部总监张大伟称，从2012年一季度房地产开发投资数据来看，住宅开发投资增速仅为19％，而商业地产则达到了43.4％。这表明资金还在大量进入商业地产市场。 多重因素导致商业地产受追捧 业内人士认为，调控的持续进行、保障房建设的不断推进等因素正在改变业内对住宅市场的预期。复星国际联席总裁、复地集团执行董事范伟表示，在楼市政策调控频繁、市场波动的环境下，单一专注于住宅开发业务风险过大。在此形势下，许多住宅开发商转向商业地产平衡风险、寻求更广的发展空间。 另外，商业地产的快速崛起还与不少城市服务经济快速发展，对办公楼、商铺、酒店等商业物业的需求也随之快速增长有关。为鼓励商业地产发展，一些地方政府甚至明确提出，对于总投资在5亿元以上的大型商业项目，在地价上给予5至7折优惠，这无疑也调动了开发商的拿地热情。 而租金上涨也是商业地产市场持续增长的动力之一。戴德梁行今年2月发布的全球写字楼租务开支报告指出，去年北京中央商务区每个工作间的年度租务开支是全球升势最快的。 局部泡沫逐渐显露值得警惕 商业地产市场迅速升温，隐含的风险和泡沫逐渐显现。在去年8月召开的中国银监会2011年年中工作会议上，银监会就提醒，要对商业地产和二、三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。 上海易居房地产研究院的统计数据显示，近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在各大城市发展迅速，至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到16437万平方米。以西部某省会城市为例，2011年主城区人口为530万，城市综合体存量为523万平方米，2012年将达到1061万平方米，几乎翻了一倍。易居房地产研究院周建成认为，未来几年中西部城市商业地产将面临供应过剩风险。 世邦魏理仕的最新统计数据显示，按过去两年的平均消化量静态计算，我国很多二线城市商业地产的消化周期将超过15年，有的甚至达到60年。可以说，从供需关系来看，我国商业地产泡沫正逐渐显露。 “目前很多地方的商业供应面积都严重过剩，未来肯定会有一大批大型商业中心经营不起来，让开发商和买铺的投资者亏钱。”中国房产信息集团研究总监薛建雄称，短期内市场上商业地产项目供应量过大，而地产商的开发、运营能力参差不齐，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。 （据新华社上海6月24日电）马光远：为什么必须警惕房地产泡沫？破裂会害死谁？
[导读]本轮房地产周期应该在半年之后进入真正的下行通道，如果市场泡沫过大，下跌引发的风险势必危及实体经济。 本轮房地产周期应该在半年之后进入真正的下行通道，如果市场泡沫过大，下跌引发的风险势必危及实体经济。尽管最近房地产限购的城市名单不断增加，但很显然，这非但没有影响市场的热度，反而，每一次限购似乎都成了促销和房价进一步上涨的发令枪。中国房地产的泡沫和风险，在与政策和市场周期做最后的博弈。笔者研究房地产市场这么多年，可以肯定地说，像今天这样的楼市在中国房地产市场的历史上是绝无仅有的。2008年的“4万亿”，引发了中国房地产市场在金融危机中的一次大狂欢，但当年无论是房价的绝对值、杠杆的使用，以及投机因素，都无法和今天相提并论；2013年，中国房地产数据最好的一年，房价涨至市场上难觅空头，交易量创历史最好，但也无法和今天比。市场在经历8月份的大涨之后，现在几乎每个场合，每个人，都在谈房地产。而今天房地产的最大问题，不是什么2016年是否是历史大顶，而是在一个去库存的大周期下，市场经历了一次惊人的加杠杆和与居住需求无关的大涨。尴尬的是，在市场偏离去库存主题的同时，热点城市重新祭出的降温政策，无论是限购，还是限贷，都成了解读未来走势的反向指标。据说有些地方重启限购之后，有些夫妻开始“扎堆”离婚，就是明证。最大泡沫是土地泡沫纵观今年房地产市场的走势和背后的逻辑，今年房地产市场之所以背离了“去库存”的主题而变脸为热点城市的大涨，主要基于三重推力：一是“去库存”下房地产政策的全面宽松。去库存政策逆转了房地产下滑的预期，使得过去两年下滑周期下抑制的需求开始释放，导致一线城市率先回暖，这个时候，居住需求仍然是市场的主力。二是“资产荒”下蔓延的避险和投资需求。一线城市的上涨，使得中国大城市的房地产成为今年全球最好的投资品。从今年全球和中国经济的大周期看，在全球经济复苏仍然乏力的情况下，外围市场不断扩容的负利率政策引发的资产荒也是资金大量进入房地产的主要原因。这样，资金大量流入一二线城市的房地产，7月份人民币贷款单月增加4636亿元，其中房地产中长期贷款居然高达4773亿元，已经超过了新增贷款总量。三是高杠杆拿地引发的恐慌。今年是中国房地产市场有史以来“地王”频出的一年。在投资需求急剧扩张的情况下，热点城市一方面土地供应依然趋紧，另一方面，开发商高杠杆拿地。今年土地市场之所以“地王”频出，根本原因是土地供应少。笔者认为，当前房地产最大的泡沫不是房价泡沫，而是土地市场泡沫。将风险纳入政策研判这样，房价上涨的逻辑就基本清楚了：去库存的房地产政策是第一推手，为稳增长释放出来的货币成了最大的助力，高杠杆拿地导致地王频出，最后，没有及时跟进的土地供应再次强化了房价上涨的预期。这些因素叠加的结果，是市场爆发出超乎预期的疯狂，以至于每一次，每一个城市的限购似乎成了某种暗示。投资客在地王和资产荒的双重恐慌中高点抢房，房子在这种氛围下已经失去了真正的居住功能，而是成了资本玩家的传递游戏。这种与居住需求无关的玩法一旦到头，释放出来的下跌动能绝对不可小视。按照政策周期与市场周期多年来的时间关系，本轮房地产周期应该在半年之后进入真正的下行通道，如果市场泡沫过大，下跌引发的风险势必危及实体经济。特别是，今天中国的房地产市场和过去比，无论是基本面，还是市场的绝对值，都已经站在了一个历史的高点。在户均拥有住房超过1.5套，人均拥有住房面积超过35平米的情况下，房地产未来需求的空间并不会太大，而房价与收入的关系已经完全倒挂。按照美国的标准，一个家庭如果每月在居住方面的负担超过其收入的30%，就意味着这个家庭有严重的居住问题，而今天中国很多家庭在住房方面的负担都远远超过这个比例。房价的上涨除了吹大泡沫，对于中国的城镇化并无任何好处，投资性的需求一旦见顶，房价的回落就会成为必然。笔者认为，在政策层面，应该高度重视房地产泡沫的风险，应该将泡沫破灭可能引发的系统性风险纳入政策的研判和考量范畴。今天房地产之所以如此疯狂，背后的关键是很多参与者笃定有关方面不敢拿泡沫开刀，从而敢在刀口舔最后一滴血。是该下决心让市场回归冷静和清醒了。中国经济，目前承担不起房地产泡沫破灭带来的伤害。(新京报) 品类房源：
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