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旅游景区开发的八大理念及景区开发流程
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1、景区开发的八大理念
（1）在产业链联动中寻找解决方案
北京绿维创景院旅游景区开发专家指出，景区的开发需要在食住行游购娱等旅游产业链甚至是跨旅游产业链中实现联动发展，这一方面可以使景区摆脱对门票经济的依赖，另一方面，还可以构建更加完善的产品体系，满足游客越来越个性化的需求，提升景区旅游综合经济效益。
（2）用实证的科学手段，深度研究细分市场
对市场的了解程度决定了景区产品的科学程度。前期，应通过实证的科学手段，深入研究市场特征，尤其是诸如老人、自驾游等细分市场，为后期的产品及游憩方式设计提供详实有效的参考数据。
（3）以人为本，设计游憩模式
景区的消费主体是游客，因此无论是游线的设计、游乐项目的设计还是休憩及购物设施的布置，都要以人文本，符合游客的旅游习惯。
（4）追求独创奇异，形成独特性卖点
市场竞争的加剧、游客旅游需求的不断提升，促使景区不能保持平庸，而是要在市场及资源的基础上，尽可能的发挥创意，形成区别于其他景区的独特性卖点。
（5）深度挖掘地脉文脉人脉，用情境化体验化设计产品
一个景区最不能被复制的除了资源外，就是当地经过长期发展遗存下来的地脉、文脉和人脉，这也构成了游客被吸引的深层次原因。因此，景区进行产品设计时，需要深度挖掘当地的地脉、文脉和人脉，并且用情境化、体验化的设计手法表达出来，让游客可以真真切切的感受到、体验到。
（6）遵循“品牌整合营销传播技术”，创新旅游营销
随着科学技术的发展及产业之间的融合，一些新兴的旅游营销模式不断涌现。微博、微电影、四格漫画、定制营销等各种风靡的营销手段，都可以拿来为景区服务。各景区应顺应时代潮流，创新营销模式，最大化实现景区的价值。
（7）遵循产业特性，再造管理流程，实现效率提升
与其他产业性比，旅游具备独有的特性。景区可视为一个独立运营的企业，其管理要在汲取其他企业管理流程、模式的基础上，遵循产业特性，实现创新，从而提升效率。
（8）以投资商和银行为导向，包装产品，实现融资
绝大多数景区的资源归国家所有，但若只靠政府，无论是在初期开发还是后期运营方面都存在着不可回避的短板。在我们看来，政府在保留资源国有及对整个景区监督的权利基础上，将经营权开放，甚至依靠资本市场的力量来推动景区的开发建设，无疑是最快最有效的方式。
2、景区开发的流程
根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况，可以把旅游项目开发建设过程划分为三阶段五期。时间工作内容开工准备阶段投资决策与合同签定期管理架构与运作策划期开工准备与政府审批期工程建设阶段资金运作与建设工程期开业运作阶段开业准备与运作期
（1）投资决策
投资决策过程中，最重要的是对景区资源及开发价值进行整体评价。投资商在与景区所有者即政府签订合同前，可以聘请旅游专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策评估之后，提交一份《旅游项目投资可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。
（2）合同签定
旅游景区开发，一般涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源，或多或少都会存在一些不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必须合法控制的核心，其中包括门票收益权、景区开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设（特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。另外，合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。
（3）组织管理架构
合同签定后，运营方（即原来的投资方，合同签订后，投资方就转变为了运营方）应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度。管理构架应包括前期工作部、建设管理部、开业运营部三方面。前期工作部，主要负责项目开工建设前的准备工作，包括委托旅游规划设计公司进行市场调研、产品策划及规划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。建设管理部，以项目经理为首，负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作，保证工程按设计要求和合同要求完成。开业运营部，负责景区开业营销策划，办理开业手续，落实景区运营必备的人、财、物，提高景区的经济收益和社会影响力。
（4）产品策划（项目设计）及项目运作策划
产品策划（项目设计）及项目运作策划不同于旅游规划，主要用来解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等问题。必须聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司，提供《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。为了与国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合，应编制《旅游项目建设可行性研究报告》。
产品策划完成后，或与此同步进行，应该聘请专业机构，编制《旅游总体发展规划》，或者直接编制控制性详细规划（应包含部分需马上动工区域的修建性详细规划）。新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件，到规划主管部门办理建设用地规划许可证，方可委托专业机构进行景观与建筑设计。
在建设用地规划许可证办理后或是规划编制的同时，要委托专业的旅游规划设计单位进行旅游景区的景观及部分建筑设计。主要包括景区大门、游客服务中心、停车场、休闲及景观节点、景观小品等。设计的基本程序为勘察－规划－－初步设计－施工图设计。
（7）政府审批事项办理推进
通过政府的各项审批非常重要。其中，发改委立项，可行性研究报告审批，规划评审，市级、省级、国家级重点扶持项目立项与申请，国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请；规划委批准；土地规划审批；建设土地的招、拍、挂与征用；合同中政府承诺的落实；施工图的审查；建设准备与报建批复等等，十分繁杂。
（8）资金运作与招商引资
项目建设资金不能全部靠企业自有资金，应积极进行融资和招商引资，用少量种子资金启动项目，利用项目融入建设资金。
（9）建设准备与工程建设
以项目经理为首协调各方，监督、控制工程进度与质量，保证工程按设计要求和合同要求完成。旅游项目中主要有景区内基础设施建设、景观建设、接待设施建设、游乐项目建设四个方面。项目工程结束后，项目法人要组织验收工作。
（10）开业运作
项目完成工程建设，与开业运行，还有较大的差距，开业需要人财物齐备，并且还要有切实可行的营销方案。景区开业需全面配置大量的服务人员，包括导游（讲解员），技术维护，环卫人员，保安，营销人员等，需建立完整的旅游标识系统、旅游卫生系统（厕所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系统、游览服务系统、游客接待服务系统等。以上大多属于软件建设，必须通过规则、流程、培训等管理工作，才能运行到位。一炮打响，是开业营销的重要目标，其中建立专业的营销队伍，用以理清渠道、展开品牌推广、开展活动促销等是基础。旅游景点一般在开业后的1-3个月可正式进入运营阶段。正式开业营运一年以上的旅游景区（点），可以向当地旅游主管部门申请景区等级评定。
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TA的每日心情郁闷 14:11签到天数: 2 天[LV.1]初来乍到
支持楼主，在园林吧总能学到有用的东西
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用文字来纪念的感情，也只不过是一种自欺欺人的解脱。
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这篇帖子构思新颖，题材独具匠心，段落清晰，情节诡异，跌宕起伏，主线分明，引人入胜，平淡中显示出不凡的文学功底，可谓是字字珠玑，句句经典，是我辈应当学习之典范。
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智博睿投资咨询有限公司为您提供政府核准类-景区开发项目申请书。&
政府核准类-景区开发项目申请书&
根据国家发改委规定，凡是被纳入《政.府核准的投资项目目录》项目投资申报时必须编写项目申请报告。项目申请报告是针对企业固定资产投资核准制而规定的一个文体，拟项目从规划布局、资源利用、zheng di yi min、生态环境、经济和社会影响等方面进行综合论证，为政.府审批部门对企业投资项目进行核准提供依据。
& 境内企业投资:属于重大项目和限制类项目需要编写项目申请报告，重大项目和限制类项目由各省市政.府在《政.府核准的投资项目目录》中列出范围。
& 外商或中外合资企业投资:根据《外商投资项目核准暂行管理办法》规定，对中外合资、中外合作、外商独资、外商并购境内企业、外商投资企业增.资等各类外商投资项目，按照《外商投资产业指导目录》的分类要求编制项目申请报告。
& 境外投资: 根据《境外投资项目核准管理办法》，对境内各类投资法人（投资主体）及其通过在境外控股的企业过机构，在境外（适用于在、特别行政区和地区）进行的投资（含新建、并购、参股、增.资、再投资）的项目核准，应编制项目申请报告。
& 项目申请报告主要内容包括：申报单位及项目概况；战略规划、产业政策及行业准入；项目选址及土地利用；资源开发及综合利用；zheng di 拆迁及 yi min 、安置；环境和生态影响分析；经济影响分析；社会影响分析。
& 编写项目申请报告流程：我们将根据不同的行业、专业、地区对项目申请报告的不同要求，编写符合要求的的项目申请报告。首先确定任务的方案和侧重点，根据不同的需要，提出不同的研究提纲、确定各部内容的深度要求，经与委托方协商后，组成由相关专业技术人员参加的项目组，确定项目经理，进行现场考察、搜集.资料、尽职调查、研究论证，在此基础上提交规范的研究成果。同时，我们也配合项目单位完成发改委立项、核准、rong zi 等后续深度服务
国家规定的项目申请报告格式
& 第 一章 申报单位及项目概况
& 1.1景区开发项目申报单位概况
& 1.1.1景区开发项目申报单位名称
& 1.1.2申报项目名称
& 1.1.3景区开发项目申报单位法定代表人
& 1.1.4景区开发项目申报单位简介
& 1.2景区开发项目概况
& 1.2.1景区开发项目名称
& 1.2.2景区开发项目性质
& 1.2.3景区开发项目的建设背景
& 1.2.4景区开发项目建设地点
& 1.2.5景区开发项目主要建设内容和规模
& 1.2.6原辅材料及用量
& 1.2.7产品和工程技术方案
& 1.2.8主要设备选型和配套工程
& 1.2.9组织机构及劳动定员
& 1.2.10投资规模和资金筹措方案
& 1.2.11景区开发项目施工进度及招投标
& 1.2.12景区开发项目财务和经济评论
& 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
& 2.1发展规划分析
& 2.2产业政策分析
& 2.3行业准入分析
& 第三章 资源开发及综合利用分析
& 3.1资源开发方案
& 3.2资源利用方案
& 3.3资源节约措施
& 第四章 节能方案分析
& 4.1用能标准和节能规范
& 4.1.1相关法律、法规、规划和指导文件
& 4.1.2国家行业相关标准及规范
& 4.2能耗状况和能耗指标分析
& 4.2.1景区开发项目所在地的供应状况
& 4.2.2景区开发项目的能源消耗种类和数量4.2.3能耗指标分析
& 4.2.3能耗指标分析
& 4.3景区开发项目节能措施和节能效果分析
& 4.3.1节能措施
& 4.3.2节能效果分析
& 第五章 景区开发项目建设用地、 zheng di 拆迁及 yi min 安置分析
& 5.1景区开发项目选址及用地方案
& 5.1.1景区开发项目选址
& 5.1.2厂址的建设条件
& 5.1.3景区开发项目用地方案
& 5.2土地利用合理性分析
& 5.3 zheng di 拆迁和 yi min 安置规划方案
拟建区为工业用地，无需拆迁及 yi min 安置。项目占地XXXO。项目的建设符合XX区土地利用控制规划的有关要求，占地规模合理，符合国家保护和利用农用地的政策。
项目符合产业政策，不在国土资源部、国家发展和改革委.员会制定的《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》内。
& 第六章 景区开发项目环境和生态影响分析
& 6.1环境和生态现状
& 6.2生态环境影响分析
& 6.2.1施工期生态环境影响分析
& 6.2.2营运期生态环境影响分析
& 6.3 景区开发项目生态环境保护措施
& 6.3.1法律、法规依据
& 6.3.2污染物排放标准
& 6.3.3施工期环保措施
& 6.3.4营运期环保措施
& 6.4地质灾害影响分析
& 6.5特殊环境影响&&
第七章 景区开发项目经济影响分析
& 7.1经济费用效益或费用效果分析
& 7.1.1财务评价依据及范围
& 7.1.2基础数据及参数选取
& 7.1.3财务效益与费用估算
& 7.1.4财务分析
& 7.1.5不确定性分析
& 7.1.6财务评价结论
& 7.2行业影响分析
& 7.3区域经济影响分析
& 7.4宏观经济影响分析&&
第八章 景区开发项目社会影响分析
& 8.1社会影响效果分析
& 8.2社会适应性分析
& 8.3社会风险及对策分析
景区开发项目附表：
& 附表1：景区开发财务评价指标汇总表；
& 附表2：景区开发建设投资估算表；
& 附表3：景区开发流动资金估算表；
& 附表4：景区开发总投资使用计划与资金筹措表；
& 附表5：景区开发营业收入、营业税金及附加和增值税估算表；
& 附表6：景区开发总成本费用估算表；
& 附表6-1：景区开发固定资产折旧费估算表；
& 附表6-2：景区开发工资及福利费估算表；
& 附表7：景区开发利润与利润分配表；
& 附表8：景区开发投资现金流量表；
& 附表9：景区开发资本金现金流量表；
& 附表10：景区开发财务计划现金流量表；
& 附表11：景区开发资产负债表；
& 附表12：略。&&
关联报告：&
& 景区开发项目建议书
& 景区开发项目可行性研究报告
& 景区开发项目资金申请报告
& 景区开发项目节能评估报告
& 景区开发项目市场研究报告
& 景区开发项目商业计划书
& 景区开发项目投资价值分析报告
& 景区开发项目投资风险分析报告
& 景区开发项目行业发展预测分析报告
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& 出品单位：北京智博睿投资咨询有限公司
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