买房的最佳时机是什么时候？-石投金融
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买房的最佳时机是什么时候？
相关问题：一直没买房是种什么样的体验？/question/ 目前的个人情况是刚需，投资的话，还得若干年之后。 问这个问题已经两年多了，没想到得到了这么多的关注和这么大的反响。今年八月底在石家庄咬牙入了一套小两居，才过了两三个月，就涨了20%。楼市之疯狂，可见一斑。不知道是对是错，反正当下是不买，以后更贵。 不知道知友中有多少房奴，都背着多少的房贷？
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我15年底来到北京，由于只顾着工作，没有留心房地产行业的相关变化，错过了16年一线城市大涨的机会，我懊恼过，痛苦过，绝望过。最近几个月，我查遍了北京房产的所有信息，关注了无数房地产相关的大V，教授，经济学家的言论，也跟无数炒房者进行沟通交流。… 显示全部 我15年底来到北京，由于只顾着工作，没有留心房地产行业的相关变化，错过了16年一线城市大涨的机会，我懊恼过，痛苦过，绝望过。最近几个月，我查遍了北京房产的所有信息，关注了无数房地产相关的大V，教授，经济学家的言论，也跟无数炒房者进行沟通交流。个人总结出了一整套买房时机的判断。 既然问题是买房的最佳时机。首先，我想先说明一下我对中国房地产的理解，其实就一句话：房地产是严肃的政治经济学。 也就是说，既要领会政治层面的信息，也要搞明白经济规律。 所以，我们可以从以下四个方面来探寻---买房的最佳时机。 第一，看政策。 经过最近几年房地产行业的发展，大多数老百姓都明白了政府其实是在背后操控的房价。其实我们如果把政府看成一家“公司”，我们假如是“公司”的老板，从老板的角度去看待房价的问题会更清楚的理解。对于老板来说，最重要的是保证“公司”持续增长，“公司”收入的增长要看主营业务。我们打开“中国”这家公司的主营业务来看。 那2015年中国GDP构成图来看，房地产+建筑=11.9%，工业中的钢铁水泥等占20%左右，也就是说房地产相关行业最少占GDP的30%。 当然，2016年，银行放贷的90%以上流入房贷市场。由此而影响的金融业比重又是多大？ 如果你是老板，你就很明白这家“公司”应该做农业，服务业，零售还是地产了。简简单单的粗放卖地，就可以带动整个“公司”收入的增长。 房地产不仅能增加“公司”收入，而且通过土地出让金而带来的利润更加可观。 据统计局数据：2016年前10月土地出让金达26546亿元 占比地方政府收入88%。这个数字简直不能再直观了，这些土地出让金对“公司”来说就相当于净利润啊。每年可以坐享其成拿到这么多钱，你要是“公司”老板，你会想办法从别的地方赚钱吗？ 答案：肯定不会。 有人会说，政府有可能为了改善民生，忍痛放弃房地产行业，降低房价的吧？！我就弱弱的问一句：雾霾都这样了，政府才硬着头皮去解决，还最少要20年。房地产行业不出大问题，谁会提前高瞻远瞩力排众议的去搞改革？ 言归正传。假如我们相信房价一定会继续涨，那么我们到底应该怎么跟着政策走？下面是北京最近几年的房地产政策： 2009年，鼓励房地产投资，政策放松，房价从1.21万涨到2万。 2010年4月北京开始限购，政策收紧，房价四个月都维持在2万2.。最后，还是没有控制住，涨到2.4万。 2011年，连续5次加息，政策收紧，房价从2.45万降至2万。 2012年， 降息，政策放松，房价从2万涨到3万6。 2013年，政策收紧，房价先降后稳，维持在3万5左右。 2014年，连续6次降息，政策放松，房价稳步上升。 2015年连续下调商贷利率，政策放松，房价开始暴涨至4万以上。 总结一下目前的房地产政策，就能够很清楚的看清楚ZF只需要出台一个红头文件，就可以控制房价的走势。坚持长期的关注政策东西，判断政策放松还是收紧，你就可以判断出该入手还是出手。这一点，其实很多人现在都明白了，跟着党走还是没错的。 具体政策与房价的关系可以参考以下文章： 【楼市大数据】过去十年北京房价走势VS政策松紧最全图解|界面新闻o地产 第二：看规划 买房分为刚需和投资，无论哪一种，这一决策都要对未来负责。提前知道未来房价的走势，就可以帮助你把握买房的最佳时机。 一般来说，买房需要了解的政府规划主要考虑：产业配套和交通。 当然，这两点可以化为一句话：地段，地段，还是地段。 产业配套，标志着未来此处房价是否有高收入人群支撑，有产业，就会避免泡沫，就有高于市场平均水平的回报。 举几个例子，当年规划望京，因为离CBD和机场都近，所以现在望京的房价很高。大兴的产业属于比较低端，即使位于四环，也没有五环外的通州价格高。通州规划的新市政府用地，而已临近CBD，有政府和金融两波高收入人群托底，自然不用担心房价上不去。 再看郊区河北境内，固安搞产业园，有濒临大兴新机场，价格蹭蹭蹭的涨。 廊坊也是搞空港经济区，价格也不断创新高。 所以，搞好了配套产业，有未来经济做支撑，就是在这些地方布局买房的好时机。 交通，是房价的助推器。只要能方便上班族，再远再偏再破，也能卖上高价。 北京因为修建地铁高速，而推高房价的例子不胜枚举。最早，二环看不上三环，后来，三环看不上四环，再后来四环看不上五环，然后六环。这两年，卫星城这个概念也逐渐被人们所接受。这足以说明一个问题，交通的发达能够解决空间距离的问题，空间距离问题一解决，人才就会涌入，房价就能上涨。但这一切，必须要提前布局，千万不能等全部建好，人都来住了，你再想着去买，那时候价格肯定水涨船高。 举个最简单的例子，燕郊10年之后开始进入人们的视线，当初被称作“睡成”。居住在燕郊的上班族每天上下班要花费4个小时的通勤时间，就在14年燕郊的房价也不过几千块钱。可是，当15年北京政府规划出平谷线交通轨道后，从燕郊到望京只需要35分钟，这一次交通连接，直接推动起了燕郊房价的上涨。再加上燕郊临近北京新政府潞城，很多人都预计燕郊的房价将直逼通州。 截止2017年，燕郊本地的基础设施仍然饱受诟病，轨道交通也还没有见到踪影。但房价已经3万5左右。假如元买一套燕郊的房子，两年内就可以获得5倍的收益。 所以，政府的规划完全可以左右房产市场的行情。想找到买房的最佳时机，就要时时关注政府规划。规划一出，就要毫不犹豫的抢购，千万不要等到所有的规划落地，到那时候你肯定就买不起了。 第三：看数据 很多人在买房的过程中，都想比较各个区域各个小区的价格，也会计算房贷购置税等细枝末节的数字。可见，购房者对房产这么大额的手笔，都还是很谨慎的。而且，房地产可是严肃的政治经济学，不对数字敏感，不知道怎么分析数据，就难以找到合适的时机。 在这里我先给大家介绍一个软件：免费网页抓取软件-网络爬虫工具-GooSeeker网络爬虫 这个软件，可以随意抓取网站的数据，生成excel表格。 比如，我输入链家二手房信息，选择获取数据，等一会该网站就利用爬虫技术，将链家所有信息抠进一张表格里了。（如下图，展示部分截图） 有了数据，稍微懂点excel的同学，就可以筛选自己心仪的小区，比如金隅万科（如下图）。 所有公开信息都了如指掌。至于你想做成柱状图，折线图什么的，就看自己的喜好了。 有了这个软件，你只需要定期比如每个月去抠一下二手房数据，挑同一区域进行比对，就大概能够把握市场的发展动向。 除了收集数据的方法，还要学会分析数据的方法。 由于房地产相关的数据太多，我认为对于买房族来说，只用掌握供求关系的关键指数即可。 比如：土地供应、库存、人口净流入。 首先来看土地供应，从2016年的土地供应数据来看。北京连榜单都挤不上，说明未来新房越来越少，二手房屋价格必然会越来越高。 榜单上的第一名重庆，被网友们称为房价最合理的城市，纵然温州、北京炒房团想去攻占此价格洼地，但每一次都无功而返。为什么呢？因为供应太充足了。当然仅仅看供应的指标并不严谨。 人口净流入，这个指标就像是城市房价的定心丸。有人在的地方就有需求，有需求就不愁房子卖不出去。 库存。最近几年，我们会看到两条消息很热门。第一，中国房地产行业严重过剩，各地出现鬼城。第二，中国政府十分重视房地产行业去库存问题。这些消息，无疑会影响我们老百姓的判断力。库存都消化不完，到底买还是不买？ 但当我们看到库存排行榜之后，我们发现16年涨的厉害的城市，大多数都是库存很少。真正库存严重的城市，基本涨幅都很小，甚至出现下跌。 这也就解释了16年城市房价的分化问题，一线城市和强二线城市涨幅惊人，限购都控制不住。三四线城市一片哀鸣，怎么救都救不起来。 一些专家甚至喊出了，京沪永远涨这样的口号。从城市的库存指标，也是很说明该城市房价升值空间。 因为市面上有太多假消息，或者有意错误引导舆论的消息，稍不注意就会被灌输很多错误的观念。而坚持分析这些数据，其实可以帮我们理清思路，坚定判断，不做错误的决定。 第四：只选便宜的不选贵的。 弄清楚了房地产这个政治经济学逻辑，最后在决策的时机上，我认为捡便宜货十分重要。 目前来看，超高房价的小区实在太贵，上涨空间有限，而且绝大多数的买房人都需要贷款。所以，选择贵小区一定要谨慎，很有可能会被高房贷所束缚，而且等到下一波房价上涨行情，你不仅手中没有存下来太多积蓄（都还贷了），而且你的房子涨幅肯定很小。 买便宜的并不是一定要买差的，而是要找到价值洼地。因为房价上涨是一个较为漫长复杂的大规模竞价交易过程。参与者首先会抢购优质资产，什么是优质资产？这四个因素可能比较重要：1.地段、2.学区、3.小区品质4.交通便利 我们把这四个条件拆解一下，然后按照步骤拆解，随时关注城市房价波动，就可以发现一个规律： 第一波涨势：四个因素都满足的房子先被抬高 第二波涨势：满足三个条件即可 第三波涨势：满足两个条件就行 第四波涨势：满足一个条件也得抢 可能在你选择房子的时候会很后悔，很犹豫，会觉得自己太慢了，没有抢到好的房子。 但是最后当你买完一个只满足单一条件的房子后，房价又涨了好多。你就不会后悔了。 所以，在选择买房时机的过程中，可以把某些区域某些小区按照条件在心中分类，如果抢的快，就找各个条件都满意的。如果抢不到，就赶紧退而求其次，照样不会失去机会。 拿北京举例子来讲，三环四环CBD五道口先涨，然后五环六环通州也开始飙升，最后大兴房山怀柔这些地方也能补涨一波。 套用第三步数据分析的软件，就能够很好的分析每个区域的波动情况，找到一个相对理想的房子。 最后总结一下，大家赚钱都不容易，多分析点房价的信息，找对买房时机，会对你未来的财富增长和现金流改善帮助很大。所以，现在多花点时间来学习，对未来肯定有很大的帮助。当然，我的总结肯定也不够全面，希望给大家一个清晰的方法，在合适的时间点买到合适的房子。
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管你投资改善刚需自住，都可以遵循以下几点：1.每年的6月30日、12月25日是房地产企业的两大营销节点，带着钱在这两个节点前到售楼处，放心，营销经理都会出来给你破底价（仅针对已上市房企）。2.房价高速上涨有几大通道：传言-规划-动工-建成，以通州为例，… 显示全部 管你投资改善刚需自住，都可以遵循以下几点： 1.每年的6月30日、12月25日是房地产企业的两大营销节点，带着钱在这两个节点前到售楼处，放心，营销经理都会出来给你破底价（仅针对已上市房企）。 2.房价高速上涨有几大通道：传言-规划-动工-建成，以通州为例，传言通州可能成为副中心时，房价集体涨了一轮，北京市正式确定通州为副中心时，又集中上涨了一轮。所以要买的话，最好在这几个节点之前买，可以立即升值。 3.很多的销冠项目，并不是因为产品好或者销售好或者地段好，仅仅是因为贴着地王或楼王销售，举例来说，我旁边的项目因为后拿地加新盘加新产品，所以卖到了10万每平，我比它早拿地早开盘，产品也没比它差多少，原来我卖两万，现在为啥不能卖4万？所以，在地王和楼王出现之前购买周边楼盘，是很好的选择。 4.北京上海这种存在限购的城市，或者更甚的通州这种存在双限的区域，因为供小于求才会限，只有到了真正放开限购的那一天，房价才是真的高到不需要用政策调控的程度。所以，至少在近10年，只需考虑涨得快还是涨得慢，越早购买，价越低，但仍需考虑个人资金流。 5.现在的开发商为了防止尾盘卖不出去，会将最好的户型和最棒的位置留到最后，当然，价格也必然是整个项目最贵的。但是，当这个项目喊出清盘口号而又难以尽快清掉时，你就有了用较少的钱买更好的房的机会。 6.一个分若干期开盘的项目，会一期比一期卖得贵，第一期的第一次大开盘，一定会是优惠力度最大、整盘价格最低的那次，即便之后楼市下行，但不到生死存亡万不得已，开发商是不会降价的，因为一降价就是自己打脸。 7.二手房价、房租和一手房价总是呈现正相关关系，而往往一手房价的是市场控制房地产商，房地产商决定价格，但二手房价、房租直接由市场调控。所以，二手房价不仅真实而且较一手房提前变化。举个例子：通州春节过后，三居价格从4000每月涨到了5000每月，但一手房价还没有变化，那么～ 8.在楼市利好政策出现之时，尽快买，因为房价还没来得及涨；在楼市利空政策出现之后，尽晚买，因为房价还没来得及降。 9.营销无定式，市场难定性，有一个从事地产营销的朋友，才是以不变应万变。 10.前九点都是从外在因素分析，但实际上，刚需购房，不要在乎时机，该买又刚好能买，便是最佳的时机；改善与投资保值，则是手中有大量闲钱，且后期承担房贷而不会明显降低生活质量，且其他投资收益无法超过年化15%时，为最佳时期。 11.路可以修，人可以搬，地铁可以开通，新区可以申请，但唯一不能复制的是山川湖泊构成的环境，所以，单从居住的角度，要么依山，要么傍水。在热门区域应尽早抢占环境好的位置。 12.自住，买看得见的当下，投资，买想得到的未来。目的不同，选择自然不同。 利益相关：曾就职于旭辉北京营销部 人生首套房操作指南live，四星，欢迎品鉴：/p/ 好好买房：好房子，好在哪，开始，欢迎围观：羊迪 的 Live －－ 好好买房：好房子，好在哪 个人购房问题，请移步值乎或直接私信付费提问（可了解细节，所以我更喜欢后者），每次80RMB。相比于动辄百万的房价，我真是良心且闲。知识从未如此廉价，却依然有人希望无偿索取，sigh…
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你买得起的那刻，立即马上买。 显示全部 你买得起的那刻，立即马上买。
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这个问题邀了我好几次，看你们这么热情啊，一句话不说也不好，今天有时间就来强答一波。先上个图：这个图炒美股的同学一定不陌生，是道琼斯指数百年走势。很明显看出道琼斯指数正处于历史最高位。那么这个图呢？我保证九成九以上的人没看过。其实，这个也是… 显示全部 这个问题邀了我好几次，看你们这么热情啊，一句话不说也不好，今天有时间就来强答一波。 先上个图： 这个图炒美股的同学一定不陌生，是道琼斯指数百年走势。很明显看出道琼斯指数正处于历史最高位。 那么这个图呢？我保证九成九以上的人没看过。其实，这个也是道琼斯指数。只不过单位不是美元，而是黄金。这样看，目前道指别说历史高位，前三都排不上。 我无意在此讨论黄金和美元的孰优孰劣，只是想告诉大家一个很简单的道理：金融的核心在于定价。我们初中就学过，速度的快慢取决于参考系。同理，财富的价值也取决于参考系。 这么些年超发的货币大多流入到哪里，我相信大家都有数。宏观数据就不上了，大家就看看身边：一线郊区农民等拆迁，等拿了拆迁款去买一线的房子（或者直接分房子）；二三线父母省吃俭用再卖掉一套单位房，等着子女大学毕业去买一线的房子；四五线小领导使劲刮地皮，刮够钱拿去成套成套买一线的房子。。。。买房，尤其是买北上广深的房，基本是目前绝大多数老百姓最实际目标需求，为什么？保值呀。一线楼市，几乎已成为国内资本唯一的参考系。 什么叫保值？举个例子，假如你有两套房，每套价值五百万（真·人生赢家）。好，有一天你心（nao）血（can）来（zuo）潮（si）卖掉一套，到手现金五百万，然后呢？存银行？银行利率多低不用我再说了；买理财？每个理财合同上都写着三个小字不保本；搞创业？多少二三十年的老企业家都赚不到钱了，有机会谁还给你；买股票？确实，现在股市遍地都是机会，亏钱的机会；买P2P？伟大的资产阶级金融烈士称号非你莫属。思来想去你只有一条路—— 去买户型更大地段更好的房子。 这就是现状。沪深A股也好，互联网+也罢，笑到最后的肯定还是一线房东。对绝大多数人来说，现今没有任何能和房地产媲美的金融产品，尤其是一线房地产。现在京沪内环老百姓还卖房子的，除了黄赌毒和得癌症，就是远换近。前两个不说了，最后一个是货币向一线房产集中的终极表现，是大富翁游戏终点前的最后几格。 更何况一线房地产还有丰厚的附加价值，房子背后的户口有多给力不用我多说了。就说学籍一项，你在一线辛辛苦苦打拼十几年，然后对你孩子说，你去河北省江苏省高考去吧。。。唉，不说了，我都替你家孩子心疼。 其实，参考系除了一线房产，还有一个。别忘了，目前限购的除了北上广深的房地产，还有就是美元。但是，一方面美元限购力度更大，每人每年5万刀，四十万不到刚够一线内环买个厨房；另一方面美元国内不能流通，房子你可以自己住，美元你去楼下都没法买方便面。买房子比买美元更实际。保汇率和保房价是党国一大难题，很有可能的结果是资本外流人民币慢慢走贬，留下的资本凝聚在一线房价抱团取暖。看看央行的资产负债表和一线房价走势，这个结论不难得出。 另外还有很重要的一点，就是劳动报酬占GDP比例降低，初次分配中的劳动报酬占GDP的比重1997年为53.4%，2007年为39.74%，13年后有所回升，但是也不到50%。这对没有资本收入只靠死工资的年轻人是非常不利的，因为创造出来的货币更多变成了资本利得收入而非劳动报酬，年轻人一般很难有像样的资本收入，绝大多数还是卖命挣死工资。换句话说，靠工资买房越来越难，最开始全款买房很难，然后贷款买房凑首付很难，然后贷款买房还月供都难，然后就没有然后了。 再举个例子，富人有700块，穷人有300块。然后央行印了1000块，富人得800块，穷人得200块。哦，穷人还要给富人交房租。通俗易懂，送分题。 所以说到这里，现在最惨的就是手里有点现金的年轻人，眼睁睁看着手头的现金加速缩水，眼睁睁看着房价越来越高买不起。华为的应届生个个高薪，年薪百万然并卵，华为都逼得要搬家，深圳房价高呀。惨上加惨的是那些被限购卡死的人，五年什么概念，今年一套房，明年两卧室，后年一客厅，然后一厨房，最后剩厕所。去哪买一个厕所大的房子呢，房地产商又不是傻子。这些人是硬生生被踢出一线给老家去库存的。 这里面有一些人买不起房转而希望一线房价崩盘，一线房价崩盘就意味着人民币最后的参考系都没有了，后果当然是赤地千里。不过你们要想想你们能不能撑到房价崩盘的那一天，胖子和瘦子互相割肉，谁先死？等不到房价崩盘，你们早就被通胀税剥削的渣都不剩了。自己已经是掉在油锅里的老鼠，反而去担心添柴的猫被烧死，何必呢。 最后再说人口问题，很多人都说人口拐点已到。但是一线城市向全国吸血还是能吸个十年的，计划生育政策已经松动，就算效果短期难测，还有户籍政策摆在那里，户籍政策一解绑，一线房东还能接着续。再远的远期，我们还有移民政策呢，内环去欧美，外环进内环，二线进一线，屌丝变中产。屌丝都变中产了谁来当屌丝？当然是百万黑叔叔。英特耐什维尔，就能通过内环房子实现。以上纯脑洞，就算成真也是下辈子的事了。 就写到这里吧，一眼望去全是吐槽的样子。。。。总结一下： 1、房地产是目前衡量绝大多数人财富最佳的坐标系； 2、房地产及其附加价值，是绝大多数人保值的最佳选择； 3、房地产和美元，绝大多数人只能优先选房地产； 4、房地产越来越难进，因为劳动报酬率比不上资本所得率； 5、房地产已经和国民经济捆绑，不是所有人都能撑到崩盘的时候； 6、房地产至少在一线，人口问题还不到最紧迫的时候。 结论：买房的最佳时机永远是当下。 延伸阅读： 二套房最低首付降至 40% 和营业税起征年限降至 2 年释放出了怎样的信号？ - 白心子的回答 2016 年初上海房价大涨的原因是什么？ - 白心子的回答 这是创业的最好时机吗？ - 白心子的回答 知乎 - 与世界分享你的知识、经验和见解
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管你投资改善刚需自住，都可以遵循以下几点： 1.每年的6月30日、12月25日是房地产企业的两大营销节点，带着钱在这两个节点前到售楼处，放心，营销经理都会出来给你破底价（仅针对已上市房企）。 2.房价高速上涨有几大通道：传言-规划-动工-建成，以通州为例… 显示全部 管你投资改善刚需自住，都可以遵循以下几点：1.每年的6月30日、12月25日是房地产企业的两大营销节点，带着钱在这两个节点前到售楼处，放心，营销经理都会出来给你破底价（仅针对已上市房企）。2.房价高速上涨有几大通道：传言-规划-动工-建成，以通州为例，传言通州可能成为副中心时，房价集体涨了一轮，北京市正式确定通州为副中心时，又集中上涨了一轮。所以要买的话，最好在这几个节点之前买，可以立即升值。3.很多的销冠项目，并不是因为产品好或者销售好或者地段好，仅仅是因为贴着地王或楼王销售，举例来说，我旁边的项目因为后拿地加新盘加新产品，所以卖到了10万每平，我比它早拿地早开盘，产品也没比它差多少，原来我卖两万，现在为啥不能卖4万？所以，在地王和楼王出现之前购买周边楼盘，是很好的选择。4.北京上海这种存在限购的城市，或者更甚的通州这种存在双限的区域，因为供小于求才会限，只有到了真正放开限购的那一天，房价才是真的高到不需要用政策调控的程度。所以，至少在近10年，只需考虑涨得快还是涨得慢，越早购买，价越低，但仍需考虑个人资金流。5.现在的开发商为了防止尾盘卖不出去，会将最好的户型和最棒的位置留到最后，当然，价格也必然是整个项目最贵的。但是，当这个项目喊出清盘口号而又难以尽快清掉时，你就有了用较少的钱买更好的房的机会。6.一个分若干期开盘的项目，会一期比一期卖得贵，第一期的第一次大开盘，一定会是优惠力度最大、整盘价格最低的那次，即便之后楼市下行，但不到生死存亡万不得已，开发商是不会降价的，因为一降价就是自己打脸。7.二手房价、房租和一手房价总是呈现正相关关系，而往往一手房价的是市场控制房地产商，房地产商决定价格，但二手房价、房租直接由市场调控。所以，二手房价不仅真实而且较一手房提前变化。举个例子：通州春节过后，三居价格从4000每月涨到了5000每月，但一手房价还没有变化，那么～8.在楼市利好政策出现之时，尽快买，因为房价还没来得及涨；在楼市利空政策出现之后，尽晚买，因为房价还没来得及降。9.营销无定式，市场难定性，有一个从事地产营销的朋友，才是以不变应万变。10.前九点都是从外在因素分析，但实际上，刚需购房，不要在乎时机，该买又刚好能买，便是最佳的时机；改善与投资保值，则是手中有大量闲钱，且后期承担房贷而不会明显降低生活质量，且其他投资收益无法超过年化15%时，为最佳时期。11.路可以修，人可以搬，地铁可以开通，新区可以申请，但唯一不能复制的是山川湖泊构成的环境，所以，单从居住的角度，要么依山，要么傍水。在热门区域应尽早抢占环境好的位置。12.自住，买看得见的当下，投资，买想得到的未来。目的不同，选择自然不同。利益相关：曾就职于旭辉北京营销部开了个年轻人首套房操作指南的live，欢迎赏光：/p/以上仅为工具，但如何套用，我没说，会依据城市时机首付情况家庭资产薪资收入等的不同，产生很大变化，故而个人购房问题请移步值乎或直接私信付费提问（可了解细节，所以我更喜欢后者），每次70RMB。相比于动辄百万的房价，我真是良心且闲。知识从未如此廉价，却依然有人希望无偿索取，sigh…
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管你投资改善刚需自住，都可以遵循以下几点： 1.每年的6月30日、12月25日是房地产企业的两大营销节点，带着钱在这两个节点前到售楼处，放心，营销经理都会出来给你破底价（仅针对已上市房企）。 2.房价高速上涨有几大通道：传言-规划-动工-建成，以通州为例… 显示全部 管你投资改善刚需自住，都可以遵循以下几点：1.每年的6月30日、12月25日是房地产企业的两大营销节点，带着钱在这两个节点前到售楼处，放心，营销经理都会出来给你破底价（仅针对已上市房企）。2.房价高速上涨有几大通道：传言-规划-动工-建成，以通州为例，传言通州可能成为副中心时，房价集体涨了一轮，北京市正式确定通州为副中心时，又集中上涨了一轮。所以要买的话，最好在这几个节点之前买，可以立即升值。3.很多的销冠项目，并不是因为产品好或者销售好或者地段好，仅仅是因为贴着地王或楼王销售，举例来说，我旁边的项目因为后拿地加新盘加新产品，所以卖到了10万每平，我比它早拿地早开盘，产品也没比它差多少，原来我卖两万，现在为啥不能卖4万？所以，在地王和楼王出现之前购买周边楼盘，是很好的选择。4.北京上海这种存在限购的城市，或者更甚的通州这种存在双限的区域，因为供小于求才会限，只有到了真正放开限购的那一天，房价才是真的高到不需要用政策调控的程度。所以，至少在近10年，只需考虑涨得快还是涨得慢，越早购买，价越低，但仍需考虑个人资金流。5.现在的开发商为了防止尾盘卖不出去，会将最好的户型和最棒的位置留到最后，当然，价格也必然是整个项目最贵的。但是，当这个项目喊出清盘口号而又难以尽快清掉时，你就有了用较少的钱买更好的房的机会。6.一个分若干期开盘的项目，会一期比一期卖得贵，第一期的第一次大开盘，一定会是优惠力度最大、整盘价格最低的那次，即便之后楼市下行，但不到生死存亡万不得已，开发商是不会降价的，因为一降价就是自己打脸。7.二手房价、房租和一手房价总是呈现正相关关系，而往往一手房价的是市场控制房地产商，房地产商决定价格，但二手房价、房租直接由市场调控。所以，二手房价不仅真实而且较一手房提前变化。举个例子：通州春节过后，三居价格从4000每月涨到了5000每月，但一手房价还没有变化，那么～8.在楼市利好政策出现之时，尽快买，因为房价还没来得及涨；在楼市利空政策出现之后，尽晚买，因为房价还没来得及降。9.营销无定式，市场难定性，有一个从事地产营销的朋友，才是以不变应万变。10.前九点都是从外在因素分析，但实际上，刚需购房，不要在乎时机，该买又刚好能买，便是最佳的时机；改善与投资保值，则是手中有大量闲钱，且后期承担房贷而不会明显降低生活质量，且其他投资收益无法超过年化15%时，为最佳时期。11.路可以修，人可以搬，地铁可以开通，新区可以申请，但唯一不能复制的是山川湖泊构成的环境，所以，单从居住的角度，要么依山，要么傍水。在热门区域应尽早抢占环境好的位置。12.自住，买看得见的当下，投资，买想得到的未来。目的不同，选择自然不同。利益相关：曾就职于旭辉北京营销部以上仅为工具，但如何套用，我没说，会依据城市时机首付情况家庭资产薪资收入等的不同，产生很大变化，故而个人购房问题请移步值乎或直接私信付费提问（可了解细节，所以我更喜欢后者），每次70RMB。相比于动辄百万的房价，我真是良心且闲。知识从未如此廉价，却依然有人希望无偿索取，sigh……
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我觉得大部分关心这个问题的知友们，应当想了解的问题是“在哪个时点买房才能实现资产的保值增值，并尽可能避免泡沫破裂的风险？”下面我分两步分析一下： 1. 买房时机的重点在于识别出房价上涨究竟是因为资产价格泡沫还是资产价值增值 我们目前能观察到的… 显示全部 我觉得大部分关心这个问题的知友们，应当想了解的问题是“在哪个时点买房才能实现资产的保值增值，并尽可能避免泡沫破裂的风险？”下面我分两步分析一下：1. 买房时机的重点在于识别出房价上涨究竟是因为资产价格泡沫还是资产价值增值我们目前能观察到的，是房地产价格不断上涨。但上涨的因素应当包括两个部分：房地产本身价值的增加，和对房市向好预期带来的投机资本增加，即所谓的泡沫。我们往往把前者给忽略了。所谓房地产价值增加，比如你家小区附近新修了地铁，或者新建了小学，那么你家的房价肯定会上涨。城市基础设施建设往往会有这样的效果；所谓泡沫，则是为了追求资产增值带来的收益，比如预计房价会继续上涨而进入房市，推高了房价。然而，如果不加以区分，而只是单从房价上涨的角度考虑的话，很多答案都已经提到了，近十年来房价一直在涨，似乎任何时候买都不亏。但是需要注意两点：1. 房价过去上涨不代表未来上涨。日本发生危机之前，很多人也是带着这样的乐观预期。而乐观预期正是米什金所说的两种泡沫的形成机制之一。很多泡沫不是不破，只是时候未到罢了。在中国，由于各种原因，人们有刚性兑付的预期，比如对一些收益率较高的理财产品就是如此。扩展到股市就是对“国家救市”的预期，这个已经破灭了。对楼市就是“房地产是中国经济支柱，政府不会放任房价下跌”。这种想法虽然也有一定道理，但更多程度是一厢情愿。如果泡沫规模已经超出政府政策工具所能调控的范围，最后的选择必然是戳破泡沫，美国、日本就是前车之鉴；2. 对于大多数普通人而言，更多是想实现资产的保值增值。那么在一个明显由泡沫助推上涨的趋势下，贸然进入房市，其实风险相当之大。“价值决定价格，价格围绕价值上下波动”说的就是这个道理，我们应当追求价值增值而非价格的波动（除非是风险偏好者），放在房市，就是应当识别出房价上涨究竟是因为资产价格泡沫还是资产价值增值，而非看着房子涨就没头没脑地投进去。2. 如何识别？重点在于资金流向而非货币政策同样，有很多答案提到可以根据货币政策的松紧程度来判断是否应当入市，这样的说法也是不准确的。比如，在实体经济不景气情况下，央行采用宽松货币政策，资本纷纷流向实体经济而非房地产部门（假设实体经济投资收益率高于房市），那么宽松的货币政策也并不能带来房价的上涨。就今年的现实情况看，M2增速目前并未达到年初13%的目标，货币政策表面稳健而实质是略微收紧的状态，但房价依然快速上涨。我用一张图来详细说明一下：图上是2003年1月至今，M1、M2和房地产业对GDP的累计同比拉动。可以发现，以房地产业对GDP累计拉动这一指标衡量，房地产的兴盛和衰退可以比较好地被刻画出来。刚刚上面提到今年的情况很清晰地反映在图上，M2并未有太大波动，甚至整体趋势在往下走，但房地产业却迅速抬头。从近13年的趋势也可以看出，相比于M2，M1与房地产业的拟合度要好很多。因此，如果单看货币政策（此处指政策目标M2），是懒人做法。货币政策本身专注于平抑市场波动，并进行逆周期调节。资产价格并不是其主要（如果是一个目标的话，如“抑制资产泡沫”）调控目标。货币政策的宽松确实会产生流动性，但其中有多少流向房地产，才是决定房价的因素。特别地，在数量型货币政策向价格型货币政策转型的过程中，M2有效性不断降低。因此M2或可作为参考，但一定不能只看该指标就判断房地产走势。3. 何时买房？一点建议因此，从尽可能规避泡沫破裂风险，而追求房子本身的保值增值角度看，买房的时点应在泡沫规模较少的时候。具体有如下三个结论：1. 从上面的图可以看到，在M1处在最低处时买房，能够保证相对较低的风险，如2012年年初、2014年年末等。显然，如果你在去年年末进入了房市，那么现在已经赚大了；2. 更笨地判断泡沫的方式，还有一个就是看媒体。比如去年上半年开始媒体密集关注股市，结果就迎来了股灾。而事实上2014年年末股市就已经涨了一波，很多人都闷声发大财。第二波自2015年初开始直至股灾，驱动上涨的因素已经变化，成为了泡沫。楼市的道理亦是如此，大报小报、左邻右舍都在讨论房市，建议这时候还是别进了；3. 从上面两点看，目前都不是进入房市的好时机。当然，能够衡量房市泡沫的指标还有不少，我这里拿M1出来只是作为举例。同样地，具体到大城市还是小城市的房市差异，市中心和郊区的差异这类具体问题，这个答案也没法解答。只是提供了一个入市时机的参考，欢迎大家批评指正。
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最近限购很热，再来看看之前写的内容，添几句话。 长期上涨，并不代表任何时候都能买！ 就比方说现在，全国19个城齐刷刷限购。 楼市有个特点，地段是一个核心指标，当涨的时候往往城中心开花，然后一圈一圈的上涨，一旦要开始跌了，会从外面一点一点的往里… 显示全部 最近限购很热，再来看看之前写的内容，添几句话。长期上涨，并不代表任何时候都能买！就比方说现在，全国19个城齐刷刷限购。楼市有个特点，地段是一个核心指标，当涨的时候往往城中心开花，然后一圈一圈的上涨，一旦要开始跌了，会从外面一点一点的往里面跌。所以最容易暴跌的地方，就是跟风盘。那些根本没人住，还炒期房的盘，恐怕就是最危险的。特别是如果有人借钱买的，还管银行贷很多款，希望明年房价再涨，然后就把房子卖掉，这样就可以空手套白狼，但这样的算盘可能就要落空了。大量的债务负担可能会压垮他，而这他的房子可能不会脱手了。－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－以下是原文，在这里总结几个我的经验或者说小技巧。1.普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度。一般来讲，银行对贷款的态度比专家的话可信度更高点。银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势；银行手紧，说明市场风险加大，政策调控，投资客抽身，绝大部分卖家着急，买家观望，房价一般呈下跌趋势。2.一般来说，政策导向类的房屋在政策导向初期价格上涨，后期随着供给的增多，价格下滑，这时下手也不迟。3.买房自住，房价的涨与跌其实都只是一个数字而已，最关键的是同样的房子买的时候付了多少钱。在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价格，所以应该“买跌不买涨”。4.中介向你推销房子的陌生电话少，证明市场行情好，市场上并不缺客户，这时不是买房的时候；中介向你推销房子的陌生电话多，证明市场行情不好，市场上买房的客户少，跟房东讨价还价的机会就多。5.买“预期”，这样今后的升值潜力才大。最好是在政策还未明朗之前买。当然，前提条件是消息的来源一定要准确。6.买房首先要考虑方便、实用，不必一步到位。理想的房子，其实是个相对的概念，今天理想未必明天就理想，方便实用才是最实在的。而且，买房前定好自己的目标，多比多看。入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。
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决定你什么时候买房的最重要的因素不在房价本身，而在于你手里有多少钱以及现有收入和预期如何。 显示全部 决定你什么时候买房的最重要的因素不在房价本身，而在于你手里有多少钱以及现有收入和预期如何。
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先说结论:2017年底到2018上半年，是最佳买房时间点。 我从2016年初开始实地跑一线城市房产市场，经历了深圳的选房和北京的卖房过程，几乎跑遍了深圳的每个带学位的小区。再加上近两个月对各因素分析得出的结论：2017年底到2018上半年是一线城市的最佳入手时机… 显示全部 先说结论:2017年底到2018上半年，是最佳买房时间点。我从2016年初开始实地跑一线城市房产市场，经历了深圳的选房和北京的卖房过程，几乎跑遍了深圳的每个带学位的小区。再加上近两个月对各因素分析得出的结论：2017年底到2018上半年是一线城市的最佳入手时机。这里的“一线”指的是一线城市以及强二线城市。下面，说说我的判断理由。首先，明年房价会暴涨吗？ 答案是大概率稳中有跌。说说背景。party是房地产游戏里面的唯一庄家。只有跟党走，才有肉吃。在这一波房地产涨价潮中，收益最大的是地方政府和国家，地方债务危机得到了有效的缓解。 但对国家而言，房地产就像鸦片，明知有害，在经济下滑的时候，拉出来磕一磕、提提神，毕竟现在除了卖地带来大量财政收入外，没有什么支柱型产业。但是，不能一直磕，容易上瘾，万一崩了，大家都没得玩。 7月及10月的两次政治局会议，都罕见地提及“抑制资产泡沫”，中央各部门、地方政府陆续出台各种打压政策，政府不会这么快就打自己脸的。按照正常的楼市周期理论（涨一年，跌2年）及需要时间来培养新的“韭菜”，至少要到2017年底2018年初，楼市才会复苏。所以，明年大概率是稳中有跌。但是政府不会让房地产一直跌下去，毕竟还需要房地产来为经济托底。预计最多打压两年，政府将会逐步放开调控。 其次，房地产短期会崩盘吗？ 未来5年，一线及强二线城市，仍会有源源不断的人口流入。所以在这场“旁氏骗局”中，你不会是最后一个接盘手。另外，只要土地财政不变，从长期来看，地价必成上涨趋势。 那么，何时入手是最佳时机？首先，从货币的角度来看。 明年的情况将是相对偏紧的货币政策，原因如下： 抑制资产泡沫，仍是接下来的主题。 连续11次的降息降准，目前已经传导至物价。 美帝处于加息周期，强势美元已经回归，资本外流严重，rmb贬值压力增大，这会在一定程度上促使央行实施相对偏紧的货币政策。我们的穆斯林兄弟土耳其，为了应对美帝的加息，已经提前加息了。 当货币政策锁紧，不要买房。因此建议，至少要等到2017年底到2018年上半年，再入手。 不过，从长远来看，传统的经济增长点在日渐衰弱，而新的经济增长点仍没有形成，未来几年，经济仍将下行寻底，需要略宽松货币政策的支持。货币超发越严重，固定资产价格越高，因此未来5年来看，房地产仍然会是不错的投资渠道。 其次，从影响房地产的国家政策来看。 房地产税。该税是对房产持有环节收税，增加房产的持有成本，打击房地产投资客。如果房产税放风力度加大，推行在即，很多投资客将会急着卖房，则不要入手。等推出过后再考虑入手。目前还在放风阶段。 注册制。简单的理解就是所有企业都可以上市圈钱。注册制一旦实施，必然造就一批百万千万富翁。一线城市及强二线城市，会是注册制的最大收益方。到时房产供应没变，但资金增加了，需求增大了，必然会触发新一轮的房价上涨。因此，建议在注册制全面实施之前，务必买房！ 那么，注册制什么时候会推出？新一轮牛市来临之时，就是注册制推出之日。所以在下一轮牛市来临时，务必买房！ 最后，再来看看国际环境。 川普战胜希拉里、英国脱欧，导致反全球化的浪潮一浪高过一浪。而中国是全球化最大的受益者。再加上年底的意大利公投，明年3月的法国大选，都将对明年的国际形势造成极大的政治不确定性，从而影响经济。欧盟是中国最大的出口方，一旦出现问题，在极端情况下，欧盟解体，必将对中国经济造成一定影响，大家注意防范风险。 — 全文完 — 本文作者：跑不掉的中产狗 公众号：zhongchandog
跑不掉的中产狗
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这张图是来自中信建投的周金涛 首先看一下他的简历：中信建投证券首席经济学家周金涛，是中国康德拉季耶夫周期理论研究的开拓者。其在2007年因为成功预测了次贷危机，即所谓的康波衰退一次冲击而声名鹊起。 康波周期这东西我自己也看的云里雾里，整个分析文… 显示全部 这张图是来自中信建投的周金涛首先看一下他的简历：中信建投证券首席经济学家周金涛，是中国康德拉季耶夫周期理论研究的开拓者。其在2007年因为成功预测了次贷危机，即所谓的康波衰退一次冲击而声名鹊起。康波周期这东西我自己也看的云里雾里，整个分析文章数据又多又复杂，直接把结论放上去吧。在全球房地产周期中，核心主导国、外围主导国、追赶国、附属经济体、资源国等不同层次国别之间存在着明显的领先滞后关系，并遵循着“核心主导国—外围主导国—追赶国—附属经济体、资源国”的传递顺序。美国房地产周期自2006年见顶至今已有10年，由于美国高点领先于香港、新加坡7-9年，而中国高点又是领先于香港和新加坡的，这意味着中国作为追赶国，其上行期可能已接近极限，2014年和2016年可能是双头顶部，或将在 年进入下行期。另根据中周期的对比分析，我们判断美国房地产周期在2012年的B浪反弹将在年结束。这意味着，中美两国的房地产周期或在年共振下行，而这可能成为促使康波衰退向萧条切换的重要风险点。周金涛发布文章之后紧接着是海通的姜超发文，姜超应该已经连续三年卫冕新财富宏观分析师。实力不言而喻。9月15日，姜超老师是这么说的：满眼都是房贷。9月23日，姜超老师又说：中国居民房贷杠杆真的不低了！后来，姜超老师干脆说：“2016年或是中国房地产市场的历史大顶”！然后是曾在2015年预测“一线房价翻一倍”的方正证券任泽平，任泽平是现任方正证券首席经济学家、研究所董事总经理，此前先后工作于国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师。随后独立经济学家，经济学博士，产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任，马光远也发文：一定不要想当然在今年的房地产狂潮结束之后，有人认为，中国的房价永远不会跌，理由是过去10多年的历史已经这么证明了。千万别这么想！没有一个国家的房地产在经历疯狂之后不下跌的，这是一个铁律。中国的房地产迟早会有一次调整，除了时间不确定，结果基本确定。所以，从10月份开始，我呼吁高净值人士可以减持自己在国内的房产。*这四位大牛可不像牛刀那种，无论是资历还是研究成果都能拿的出手的。目前还看好房地产市场的分析师只有两位了。除非刚需，如果要进行投资房地产一定要谨慎。三四线城市几乎可以确定无疑没有投资机会，可以的话选择一二线城市核心地段。综合来看可能未来很长时间房产价格都会是震荡下行了。10-27更新:今天看到微信公众号发布的一条消息10月26日晚，长江实业地产宣布以200亿元人民币卖掉上海陆家嘴的“世纪汇”综合体。**在否认“撤资大陆”7个月后，李嘉诚完成了迄今最大一笔物业的出手。据说创出整个中国乃至于亚洲的单一物业交易记录！在卖出世纪汇后，长江实业在内地的投资性物业已经不足20万平方米。还不如一个阿里巴巴总部那么大。李嘉诚在投资界一向眼光独到，过往多次有投资大动作后，事后金融市场都出现震荡，李嘉诚被证明有“先见”。李嘉诚一生的原则就是不会去赚最后一个铜板。低买高卖——这就是李嘉诚的过人之处，在接近顶端的时候他出手，接近顶端了，那就要注意了。必须承认：李嘉诚只是一个伟大的商人，他不是大英雄，也不是政治家，他所谋虑始终是自己的商业王朝，而不是天下。过去几十年，香港地产是一个大机会，然后全球化是一个大机会，中国市场爆发是第三个大机会，这三个机会李嘉诚全都抓住了。11.14更新 　突发消息！ 在刚刚出售上海浦东世纪汇广场之后，李嘉诚又迅速卖掉了香港中环中心。 　　深圳地产经纪圈子透露的消息是，这次交易的金额是358亿港币（约合人民币312亿），接盘侠是中资机构——中国邮政储蓄银行，而促成这单交易的经纪人是一位女性，一单交易就收取佣金超过7亿港币。整个深圳地产经纪圈子都震动了！如今这个商业大亨可能已敏锐嗅到了危机，给自己系好安全带、铺好路了。**再看一下王健林在做什么目前王健林的资产应该是商业地产和文化产业各占一半，看之前鲁豫大咖说也表明王会把以后的重心放在文化产业上面。**也许，一个房地产时代结束了。挥一挥手，不带走一片云彩，无可奈何花落去，似曾相识燕归来！
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这张图是来自中信建投的周金涛 首先看一下他的简历：中信建投证券首席经济学家周金涛，是中国康德拉季耶夫周期理论研究的开拓者。其在2007年因为成功预测了次贷危机，即所谓的康波衰退一次冲击而声名鹊起。 康波周期这东西我自己也看的云里雾里，整个分析文… 显示全部 这张图是来自中信建投的周金涛首先看一下他的简历：中信建投证券首席经济学家周金涛，是中国康德拉季耶夫周期理论研究的开拓者。其在2007年因为成功预测了次贷危机，即所谓的康波衰退一次冲击而声名鹊起。康波周期这东西我自己也看的云里雾里，整个分析文章数据又多又复杂，直接把结论放上去吧。在全球房地产周期中，核心主导国、外围主导国、追赶国、附属经济体、资源国等不同层次国别之间存在着明显的领先滞后关系，并遵循着“核心主导国—外围主导国—追赶国—附属经济体、资源国”的传递顺序。美国房地产周期自2006年见顶至今已有10年，由于美国高点领先于香港、新加坡7-9年，而中国高点又是领先于香港和新加坡的，这意味着中国作为追赶国，其上行期可能已接近极限，2014年和2016年可能是双头顶部，或将在 年进入下行期。另根据中周期的对比分析，我们判断美国房地产周期在2012年的B浪反弹将在年结束。这意味着，中美两国的房地产周期或在年共振下行，而这可能成为促使康波衰退向萧条切换的重要风险点。周金涛发布文章之后紧接着是海通的姜超发文，姜超应该已经连续三年卫冕新财富宏观分析师。实力不言而喻。9月15日，姜超老师是这么说的：满眼都是房贷。9月23日，姜超老师又说：中国居民房贷杠杆真的不低了！后来，姜超老师干脆说：“2016年或是中国房地产市场的历史大顶”！然后是曾在2015年预测“一线房价翻一倍”的方正证券任泽平，任泽平是现任方正证券首席经济学家、研究所董事总经理，此前先后工作于国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师。随后独立经济学家，经济学博士，产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任，马光远也发文：一定不要想当然在今年的房地产狂潮结束之后，有人认为，中国的房价永远不会跌，理由是过去10多年的历史已经这么证明了。千万别这么想！没有一个国家的房地产在经历疯狂之后不下跌的，这是一个铁律。中国的房地产迟早会有一次调整，除了时间不确定，结果基本确定。所以，从10月份开始，我呼吁高净值人士可以减持自己在国内的房产。*这四位大牛可不像牛刀那种，无论是资历还是研究成果都能拿的出手的。目前还看好房地产市场的分析师只有两位了。除非刚需，如果要进行投资房地产一定要谨慎。三四线城市几乎可以确定无疑没有投资机会，可以的话选择一二线城市核心地段。综合来看可能未来很长时间房产价格都会是震荡下行了。10-27更新:今天看到微信公众号发布的一条消息10月26日晚，长江实业地产宣布以200亿元人民币卖掉上海陆家嘴的“世纪汇”综合体。**在否认“撤资大陆”7个月后，李嘉诚完成了迄今最大一笔物业的出手。据说创出整个中国乃至于亚洲的单一物业交易记录！在卖出世纪汇后，长江实业在内地的投资性物业已经不足20万平方米。还不如一个阿里巴巴总部那么大。李嘉诚在投资界一向眼光独到，过往多次有投资大动作后，事后金融市场都出现震荡，李嘉诚被证明有“先见”。李嘉诚一生的原则就是不会去赚最后一个铜板。低买高卖——这就是李嘉诚的过人之处，在接近顶端的时候他出手，接近顶端了，那就要注意了。必须承认：李嘉诚只是一个伟大的商人，他不是大英雄，也不是政治家，他所谋虑始终是自己的商业王朝，而不是天下。过去几十年，香港地产是一个大机会，然后全球化是一个大机会，中国市场爆发是第三个大机会，这三个机会李嘉诚全都抓住了。如今这个商业大亨可能已敏锐嗅到了危机，给自己系好安全带、铺好路了。**再看一下王健林在做什么目前王健林的资产应该是商业地产和文化产业各占一半，看之前鲁豫大咖说也表明王会把以后的重心放在文化产业上面。**也许，一个房地产时代结束了。挥一挥手，不带走一片云彩，无可奈何花落去，似曾相识燕归来！
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，一言以蔽之：因年初至今积攒的泡沫，现在不是投机的时候，不是投资的时机，但仍是刚需的时代。因百姓的大量储蓄和国家多变的政策，想崩盘，难。我和@紫霞小仙 观点部分一致，接下来半年内：一线会横盘，二线有涨有跌，三线四线继续死在那里。但… 显示全部 ，一言以蔽之：因年初至今积攒的泡沫，现在不是投机的时候，不是投资的时机，但仍是刚需的时代。因百姓的大量储蓄和国家多变的政策，想崩盘，难。我和@紫霞小仙 观点部分一致，接下来半年内：一线会横盘，二线有涨有跌，三线四线继续死在那里。但是，但是，上世纪90年代之前可都没有互联网和物联网哟，我认为改变正在酝酿，即将发生。我们能看到实体经济无法打败房地产，但我希望第三产业可以，希望教育医疗互联网能够崛起。房地产可以让我们站起来，但富起来还靠它？丫的，咱中国人怎么能这么怂？！补充下，那些给现在一线房地产洗地的朋友说什么一线没泡沫，很好，有一个衡量泡沫的重要参数是城市房价和租金价格的比率。麻烦你们拿北京上海深圳的比率和纽约伦敦东京墨尔本比下，各位投机客，请自求多福。以下为15.12原答案管你投资改善刚需自住，都可以遵循以下几点：1.每年的6月30日、12月25日是房地产企业的两大营销节点，带着钱在这两个节点前到售楼处，放心，营销经理都会出来给你破底价（仅针对已上市房企）。2.房价高速上涨有几大通道：传言-规划-动工-建成，以通州为例，传言通州可能成为副中心时，房价集体涨了一轮，北京市正式确定通州为副中心时，又集中上涨了一轮。所以要买的话，最好在这几个节点之前买，可以立即升值。3.很多的销冠项目，并不是因为产品好或者销售好或者地段好，仅仅是因为贴着地王或楼王销售，举例来说，我旁边的项目因为后拿地加新盘加新产品，所以卖到了10万每平，我比它早拿地早开盘，产品也没比它差多少，原来我卖两万，现在为啥不能卖4万？所以，在地王和楼王出现之前购买周边楼盘，是很好的选择。4.北京上海这种存在限购的城市，或者更甚的通州这种存在双限的区域，因为供小于求才会限，只有到了真正放开限购的那一天，房价才是真的高到不需要用政策调控的程度。所以，至少在近10年，只需考虑涨得快还是涨得慢，越早购买，价越低，但仍需考虑个人资金流。5.现在的开发商为了防止尾盘卖不出去，会将最好的户型和最棒的位置留到最后，当然，价格也必然是整个项目最贵的。但是，当这个项目喊出清盘口号而又难以尽快清掉时，你就有了用较少的钱买更好的房的机会。6.一个分若干期开盘的项目，会一期比一期卖得贵，第一期的第一次大开盘，一定会是优惠力度最大、整盘价格最低的那次，即便之后楼市下行，但不到生死存亡万不得已，开发商是不会降价的，因为一降价就是自己打脸。7.二手房价、房租和一手房价总是呈现正相关关系，而往往一手房价的是市场控制房地产商，房地产商决定价格，但二手房价、房租直接由市场调控。所以，二手房价不仅真实而且较一手房提前变化。举个例子：通州春节过后，三居价格从4000每月涨到了5000每月，但一手房价还没有变化，那么～8.在楼市利好政策出现之时，尽快买，因为房价还没来得及涨；在楼市利空政策出现之后，尽晚买，因为房价还没来得及降。9.营销无定式，市场难定性，有一个从事地产营销的朋友，才是以不变应万变。10.前九点都是从外在因素分析，但实际上，刚需购房，不要在乎时机，该买又刚好能买，便是最佳的时机；改善与投资保值，则是手中有大量闲钱，且后期承担房贷而不会明显降低生活质量，且其他投资收益无法超过年化15%时，为最佳时期。11.路可以修，人可以搬，地铁可以开通，新区可以申请，但唯一不能复制的是山川湖泊构成的环境，所以，单从居住的角度，要么依山，要么傍水。在热门区域应尽早抢占环境好的位置。12.自住，买看得见的当下，投资，买想得到的未来。目的不同，选择自然不同。利益相关：曾就职于旭辉北京营销部以上仅为工具，但如何套用，我没说，会依据城市时机首付情况家庭资产薪资收入等的不同，产生很大变化，故而个人购房问题请移步值乎或直接私信付费提问（可了解细节，所以我更喜欢后者），每次70RMB。相比于动辄百万的房价，我真是良心且闲。知识从未如此廉价，却依然有人希望无偿索取，sigh……
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10.16更新 删除、修改了一些敏感内容。 本文所有观点都将十分明确，单纯毫不做作，跟外面那些自称专家，观点意见模棱两可的妖艳贱货完全不一样。另外，我不是大神，真正的大神是不会讲这些事，我是给大神打杂的，看不惯一些专家的言论在忽悠大家，所以根据… 显示全部 10.16更新删除、修改了一些敏感内容。本文所有观点都将十分明确，单纯毫不做作，跟外面那些自称专家，观点意见模棱两可的妖艳贱货完全不一样。另外，我不是大神，真正的大神是不会讲这些事，我是给大神打杂的，看不惯一些专家的言论在忽悠大家，所以根据自己掌握的信息，谈谈自己的观点。在同一个时间段，对于某个城市来说，可能是其最佳的买房时机，而对于另一个城市来说，则可能是其最佳的卖房时机。所以对于这个问题，我们得实事求是，看看对象具体是哪一个城市，所有抛开具体城市谈买房时机的一刀切说法都是耍流氓。就总体而言，目前是三四线城市最佳的卖房时机，等一二线城市房价回调过后，企稳之际则是一二线城市最佳的买房时机，因为届时房价将又会迎来新一轮暴涨。国庆节以来，各种调控政策层出不穷，导致房价暴跌、房市拐点、经济危机等言论又再次甚嚣尘上，此等言论势必将会被打脸。先说说未来的行情走向：先声明：讲行情必须把时间跨度以及各种价格区间明确摆出来，没有数据的说法都是耍流氓。调控政策之下，大部分一二线城市房价肯定先跌一波给你看。依据经验，此番回调保守估计不会超过一年，全国房地产市场整体跌幅将在15%以内，一年内房价必企稳，达到回调的目的，但是这些都是套路，过了回调期，一二线城市房价势必会迎来新的上涨行情，部分城市，例如深圳，届时绝对会有新的一波暴涨。这里有必要跟大家聊聊房地产市场的一些基本情况。有一个很好的比喻，这个比喻是从恩师那里听来的。这个老头正在用传统的方式做爆米花，老头左手边的这货可能有些人不认得，这个叫做手拉风箱，用于送风助燃。随着手拉的快慢，节奏频率的变化，火苗的势头强弱也随着变化。房地产行情正如那个火苗一样，时旺时弱，而控制势头的那只手则是我们俗称的“那只看不见的手”。大家可以依据这个比喻，自行想象爆米花这个动作，缸中的米以及完成爆米花后熄灭火苗等等都隐喻着什么，有些敏感，在此不便多说。继续说回房地产行情这个火苗，这个火苗目前来看始终坚定不移地燃烧着，只是在鼓风的时候很旺，鼓风间隙的时候有所收敛，但是，这个锅的温度是长期来看是一直上涨的，不存在降温的可能；短期看的话就存在下跌的情况，套用股市的一句话，就是牛长熊短。（声明一下：本人不炒股，尽管经常能接触到很多内幕的信息）当然这个锅的温度不是全部一致的，所以也回过头映证说，论房地产行情是不能一刀切，不能以一城之事概全国，以一时之事概几载。之前拜读过世联行的一份年报，他们的boss陈劲松也有类似的说法。（这里不是给他们做广告，有机会讲讲房地产行业乙方公司的那些事，顺便吐槽一下这家公司）讲完这个比喻，回归正题，把前面没有提到的三四线城市的情况也提一下。谈三四线城市情况之前，先讲一个前阵子的事情。当时是八月份，陪大boss一起到我国某东南沿海三线城市看地（其实是以公务之名休假，哈哈哈）大boss当地的朋友接待，带着我们逛了一圈城市，反正当时我是很震惊，经过一条据说是当地传统商圈的主干道，两旁很多铺面都赫然贴着黑底红字的“转租”字样，都说三线城市经济发展不咋地，但几天下来了解的情况还是让人啧啧称奇。作为一个多年的房产老狗，职业病促使我更多地去了解这个城市（说好的休假呢）。我第一反应便是这个城市是不是在进行商业升级改造，一问还真是。但最让我震惊的是，近两年，这个城市的商业综合体开了三四个，商业部分体量都是在三四万平左右的，未来还有好几个商业综合体要入市，其中有一个的商业体量还达到十几万平，乡亲们，这个是什么概念，以这个城市现有的经济水平，人均工资水平三千出头，没有什么像样的实体经济支撑，财政资金匮乏的现状，未来三五年必须得匹配上深圳速度，才能够去创造一个足以承载这些商业的市场。后来在网上查了一下相关的新闻，直觉告诉我，这又是一个兜售城市未来蓝图的例子，轻轨、高科技产业城、华侨经济文化合作试验区、金融中心等等名词已经足以验证我内心的想法。但作为一个有操守的房产老狗，我还是把一个关键数据清单发给boss的当地朋友，要了当地gov内部的一些资料，最终数据分析后的结果佐证了我的想法。大boss后来跟我讲，这座城市一小部分土豪已经开始逐步卖掉手中的房产，包括写字楼、商铺以及住宅。我们的大boss背景属于不能讲的那种，因此，能够进入他视野范围内的那一小撮土豪必定是熟稔政策走向及城市未来发展蓝图的壕。下午看地忙，今晚回来谈。继续讲讲三四线城市的事儿，好像现在业内主流认识都是回归一二线，我想说的也正是如此。三四线城市未来有没有发展，答案是肯定的，一定会有发展，那为什么一大堆聪明人以及企业还要抛弃三四线，争先恐后到一二线寻求机会。大家记住司马迁所著《货殖列传》里面的这句话：天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。公司、企业不单纯是追求利润，而是追求更大的利润、更保险的获利方式、周期更短的变现模式说白了，这个就是资产的增值性、保值性以及变现能力。房地产投资亦是如此。大家可以把上文提到的资产三个属性代入现阶段一二线与三四线的商品房，分别进行对比，结论基本上可以映证前文所述的观点。最后，再重复一下本文的观点：目前是三四线城市最佳的卖房时机，等一二线城市房价回调过后，企稳之际则是一二线城市最佳的买房时机，因为届时房价将又会迎来新一轮暴涨。================关于私信================截屏一个私信如下：首先，关于政策方面的事情，除了已经出台公开的，请原谅我不能透露半个字；其次，我知道的不算是很多，由于工作的缘故，必须经常研究很多顶层政策，同时大boss在这方面给予了很多资源，所以会比大家多知道那么一丁点。但例如国庆节出台的各地调控政策，我也就匆匆一瞥，没有几年前在房地产行业那么关注楼市，可能也是因为我越发觉得有些事情只要抓住主要矛盾即可，把主要的大方向抓住就行，没有必要过于去纠结细节。不过，工作还是要抠细节的；最后，看到最下面一条私信时我就笑了，你们太可爱了，我没有你们想的背景。刚好一个回答里面有说道自己的情况，你们自己去对照一下答主是不是你们想象中的官二代。T大本科舍友阶级分化实录，该何去何从？ - 地主家杂工的回答================给评论区独立思考的朋友点赞===================评论区有朋友提到“锅能承受的温度也是有极限的”，有这个思考很赞，我们现在就是太缺乏独立思考的人。我给的解释如下：风太大，火太旺，一直烧下去，锅就要融化了，为了使锅不要太快融化，所以得有间歇期；当锅烧坏的时候除了修补之外，就是换个锅。为什么现在的独立思考很难，思维方式其实跟我们接触的信息有关，当我们的接触面很狭窄，思维自然会被禁锢。我在另一个答案中有写到现如今的房地产分析都会陷入一个怪圈，其实就跟思维方式有很大关系。中国房价高涨为什么会得到默许？ - 地主家杂工的回答================关于评论或者私信要求分析某个城市的房价=================我会先把这些城市记录下来，待有时间再一一分析，因为分析每个城市的房价是需要分区域来看，结合当地的政策、社会、经济和人文情况。要分析某个城市的房价，从来就不是一件草率的事情。而且有这么一个特点，城市级别越高，例如北上广深，分析起来相对比较简单，城市级别越小，例如那些四五线城市，分析起来就相对比较困难。待分析的城市清单：杭州、西安、郑州、武汉、汕头、厦门、长春、济南、长沙、南京、苏州、南昌、承德、北京、上海、石家庄、珠海、太原、合肥、武汉。大家怎么评价：女会计为还房贷请假到外地卖淫？ - 地主家杂工的回答，我在里面写了一点苏州未来房价的预判，不算是一个完整的分析，大家可以暂时参考看。按照评论区的提问形势发展下去，估计我得把全国所有城市都分析个遍，看来，大家都很关注自己所在城市的房价。评论区大家提及的城市越来越多，本着认真负责的精神，我会先把自己手头已有数据的城市挑出来，剖析一下当地房地产市场，并给出一个未来的房价预测。关于预测这一块我在另一个回答说深圳房价的时候有提及自己的预测模型，感兴趣的可以看看深圳房价暴跌，一线城市的第一轮下跌已经开始了吗？ - 地主家杂工的回答有朋友私信问道买什么样的房子比较好？这是一个非常大的问题，如果单纯从投资的角度讲，除了地段之外，还有位置、楼龄、朝向、楼层、户型、面积、景观、开发商及物管品牌等等因素。我在求问各大房企的基本情况和各自的特点、优势？ - 地主家杂工的回答这个回答里面写了几个开发商的情况，接下来会主要更新该帖，希望能给大家一些参考。欢迎各行各业的人提出自己的观点，同时希望大家多多指正。这几天陪大boss看地，发现新大陆，非常兴奋，先聊到这，有空再更新。
地主家杂工
回答于日 00:00
中国的房价什么时候会崩盘国庆节过去了7天了，还有2天股市才能开盘，正好趁十一的时候有空我谈一下中国的房价。房地产乃中国最大的经济支柱，槽点很多，G点也很多，没人可以说透，所以我只说一下自己的一家之言，给大家参考便是。近期房地产疯涨，涨到什么… 显示全部 中国的房价什么时候会崩盘 国庆节过去了7天了，还有2天股市才能开盘，正好趁十一的时候有空我谈一下中国的房价。 房地产乃中国最大的经济支柱，槽点很多，G点也很多，没人可以说透，所以我只说一下自己的一家之言，给大家参考便是。 近期房地产疯涨，涨到什么地步呢，涨到了回小区的电梯里，都是谈论房价的地步，很有一点股市5000点的时候全民炒股的感觉，于是十一的时候国家重拳调控，各地纷纷开始限购，房价暴涨势头戛然而止。 既然说到了调控，那么我们谈房价之前，先说说调控。 图1 图1是我搜集到的资料，如图1所示，1989年的时候国家就开始重拳调控房价了，当时北京的房价是一平米，89年的时候北京还不算发达，三环都是很荒凉的，商品房大概只在三环内普及，我就算他是三环内的房价吧。 大家一看是不是觉得，哇塞1900一平米的房子好便宜啊，果然是没有泡沫，再看看报纸上的下一条，总价6万多元，也就是30多平米的二居室吧，折中计算，按1750的均价，六万五的总价计算，计算结果是37平米，我想这个计算精度已经足够我们分析问题所用了。报纸上说大学生日日节衣缩食，每月储存50元，一年储存600元，100年才能买得起这37平米。 报纸的报道是否正确呢，我们再百度一下89年时候的大学生工资。 如图2所示，89年的时候，大学生毕业的工资大致在80-86元每个月，你有第二职业能干二份活，才能多拿点，正常的大学生只有这点收入，所以报纸说节衣缩食每个月储存下50元是正确的。 那个时候的大学生金贵，虽然也是本科，但是可不比现在满大街跑的本科大学生，现在估计985的硕士或者全国前十名以内的十所大学的本科生才能比拟。 按清华北大同济浙大武大华科等前十名大学生计算（十个太多，没点到的勿怪，排名不论，举例而已），这种大学生，在北京，进入事业单位等，每个月到手8000左右，公积金缴纳1500，单位补贴1500应该是很正常的数据。扣掉其他的花费，我算他节衣缩食一个月可连工资带公积金可以攒下来5000块，毕竟北上广里面月光族遍地都是，房租巨贵，即便是超级重点大学的本科生，一个月能攒下来6000块，也算能吃苦了，想赚大钱可不是刚毕业的学生可以做到的。 好，89年的时候，一个本科生节衣缩食100年才能买得起37平米，这样的人才现阶段我按照每个月攒5000来算，一年6万，一百年是600万，除以37平米，一平米的房价应该是16万。 现在北京三环内的平均房价远没到这个水平，而不吃不喝一百年买37平这个背景下，16万也并不夸张，毕竟一个稍微一般的事业单位公积金都很高，即便工资吃干喝净，仅仅公积金一个月扣1500的单位，在北京绝对是属于垫底的，所以我认为这个数据没问题。 故，即便今年房价暴涨，其泡沫也小于89年，毕竟一个媲美89年本科生的超重点本科或者985的硕士，在北京节衣缩食一百年，绝对是能买得起三环内37平米的房子的，我查了一下最新的报价，买37平的话，大概可以买二套，我说的是全款，不是贷款。 既然没有狂吹泡沫，那么为什么房价从89的一平米，而朝阳区的房子报价大概都在5万-7万一平米呢，东直门的90年的老公房都是十万起步，所以这个数据大致还是对的上的。 再看看下面这组数据，1990年到1998年，中国的广义货币，也就是M2，从1.39万亿开始，增长了10倍,到2015年，又增长了10倍，也就是变成了1990年的100倍，达到了150万亿的规模。换句话说，如果你买的某个商品，从90年到15年都没有涨过价，那其实就代表他贬值了100倍。 其实大概房价就是十年涨十倍的样子，比这个数据略低，但是也低不了太多，十年八九倍，二十年60-80倍大概还是有的，大家自己可以估算一下自己家省会的房价，所以说，15年之前的房价，都属于正常范围，都是顺着货币增长而增长的，只是保值，谈不上增值，虽然房价暴涨，但是泡沫真的不算高，也就16年的这一波，算是有一点小泡沫,短期急涨已经脱离了房价基本面，这个基本面不是什么价值，而是社会上泛滥的货币。 图3 中国其实一直在压房价，其实99-06年，房价纹丝不动，12年到15年，房价也是纹丝不动，重大的上涨只出现在2个阶段，08年金融危机之后，和15年小型金融危机之后，这二次都有一个重大特点，政府拼命印钱，量化宽松，放水经济，泛滥的货币加上政府维稳的需要，导致了房价上涨。 政府一直想压制房价，政府并非看不到房价崩溃的后果，我们都看得到的东西政府的智囊团看不到？他想压，但是他同时也要保增长保稳定，政府要让房价大跌崩溃有一万种办法，而且可以让房价一夜之间崩盘，但是让房价崩溃的同时维持经济的稳定增长，那就很难了，近乎于不可能，中国正处在中等收入发达国家陷阱里面，稳定和增长是政府的头号任务，他不可能放弃，哪怕牺牲平民的利益。 全球都在印钱，中国也不例外，中国的货币一直超发，尤其是08年金融危机后大量量化宽松，货币放水，曾经引起蒜你狠，豆你玩等大量物价暴涨现象。12年之后货币放水开始逐步收敛，但是15年小型金融危机之后再度开闸放水，收不住了。 但是新一轮的货币放水，并没有引起物价暴涨，各种民生用品的价格像钉子一样被钉在了地上，工业产品的价值更是一路下跌，有句话说做实业的人都是活雷锋，这么多超发的货币哪去了？全被房地产吸进去了。 这里顺便吐槽下中国的实体行业，更精细点是说基础工业品，大闸蟹之类的虽然红火肯定不能算中国实业行业。中国的实体行业就是个坑，做实业的简称活雷锋，工业产品价格不涨还节节下跌的原因并不仅有房地产吸收了大量超发货币，还有其他的原因就是中国的工业品严重过剩了，改革开放30年，谁经商谁发财，这里的造富效应导致资金源源不断的进入实业行业进行投资，各类工厂一开再开，如果不是用货币代替了黄金导致现代政府可以用货币贬值来“抹平”所谓的经济波动，那改革30年后的中国其实也已经到了一轮疯狂杀价来清洗竞争对手的时候了，换到美国，那就是向河里倒牛奶的时刻到了。举个简单的例子，方便面的价格十年没涨，房价十年十倍，方便面厂家的日子可想而知到底有多难过，其他的电视、电脑等家用品的价格大家也清楚，性能节节上升，价格节节下降，想赚钱真难，都挣扎在盈亏线上，都指望对手先破产把市场让出来。所以说，但凡有其他赚钱的去处，资金都不会去实体行业的，因为现在的实体行业的产能已经到了最后爆破的时刻，都在拼命的想挤死 对手自己活下来，图穷匕见了，你一个新资金进去存活率可想而知。 全球一直在量化宽松，货币持续贬值的同时，政府对于土地财政的依赖越来越大，没有任何政府的一把手希望自己的税收是来自于土地的，这并不光荣，但是以当前全球的金融局势来看，他没有办法。 所以仅此一点我可以认为，因为几年内全球金融形势不会有大的变化，所以房价几年内不会下跌，政府会继续印钱，同时绝对不会真正出杀手打击房地产，哪怕房子只有保值功能，他的价格也会缓慢爬升。 那什么时候房价会跌呢，政府印钱则会带来贬值预期。在贬值预期中，手头持有人民币越少亏得越少。如果手头持有人民币为负数则会赚钱。而买房必然要贷款。贷款就是负债。当房贷数额超过人民币流动资产的时候。买房在通胀行情下是赚钱的。 简单的理解就是，你的银行存款越多，你就越亏，你从银行借的钱越多，你就越赚，政府剥削大头，借钱多的人剥削小头，所有钱存银行的人用自己的血汗供养以上二类人。 政府本身并不能产生价值。印钱则是牺牲人民币持有者也就是说，也就是剥削。它必须要牺牲人民币持有者。牺牲者越多。则牺牲产生的效力越大。牺牲者越少。则牺牲产生的效能越小。如果没有牺牲者，或者牺牲者是负数。那么则会产生反效果。 简单点说，如果银行的存款超过银行放出去的贷款，那么人民作为一个整体，他手头的人民币资产是正的，国家印钱是剥削人民补贴自己。如果人民贷款过多，超过了存款，那么再大量印钱，是剥削国家补贴人民，国家是不可能这么做的。 所以，当银行贷款的总额超过人民币存款或者达到一定比例的时候，国家一定会开始紧缩房贷，而一旦国家开始紧缩房贷，房价一定会下跌。 那如何紧缩房贷，二个手段，第一个是强制银行减少发放或者不准发放，这个在市场经济下不太可能，现在的限贷限购只是让房价不过热，国家从来没说让房价下跌过，不算真正的釜底抽薪。第二个手段就是加息，我个人认为，加息10次之后，每次加息0.25%，也就是利息增加2.5%之后，房价会在一年之内崩盘，这个数据参考了08年美国次贷危机，美国06年开始加息，到07年，总共加息了十次多，房价在08年开始崩盘，逼迫美国开始减息。 另外还有一个重要的原因，当前的中国实业颓废难振，经济恶化，政府离不开减息离不开土地财政，只有当政府彻底认为经济形势开始好转的时候，他才敢去加息，一旦政府判定经济形势好转，离真正下手打压房地产就不远了，所以，我认为，连续加息十次能代表政府判定经济转好的决心，从放水货币贬值转为开始货币紧缩政策，这之后一年之内，房价必然崩溃。 政府利用房地产维持金融稳定的意图非常明显，11年到15年，房价本已经长期横盘，稳中带跌，政府意图摆脱地产绑架，走出一条新路，于是推升股市，搞金融改革，互联网金融等等新路都去尝试了一下，结果15年股市崩盘，全球股市都进入危机，互联网金融改革也不算成功，没有办法，只能重新走地产老路，于是15年底，各路央企奉旨出击，制造地王，同时减少土地供应，人为制造土地紧缺的状态，才让房地产突然爆发了起来，稳住了经济。 所以我认为，十月的调控是政府避免房价过热，让房地产能为中国经济的稳定支撑更长的时间而出路的，政府根本无意让房价真正下跌，以目前的金融形势，他还离不开房地产。 所以，我对房价的判断是，再度横盘2~3年，然后房价还会再度爆发性上涨，再远的事情我就不知道了，需要根据当时的经济形势来判断，即便是国家级智囊团，12~14年的时候也没预料到15年的全球股市崩溃，还必须走地产救国的老路，否则他12~14年绝对不会打压房价让房价稳步下跌，以至于15年底亲手拉抬地价做的那么明显，吃相难看。 做个总结： 对于购房的建议，一定要买大城市，一定要买核心城区，越贵越买，别贪便宜买郊区，一定要买平时挤死人，春节是鬼城的城市。 对于房地产大势的判断，我的看法是2~3年的横盘，随后还会继续上涨。 对于买房者的建议，对于投资房，我建议下一轮放开限购限贷之后再去购买，目前房价会停滞几年，没必要参与，对于刚需，任何时候买都是对的，你完全不需要关注房价涨还是跌，房价这种东西，即便跌，也是阴跌一二十年，你根本等不起，存够钱就买吧，涨跌都和你无关，涨了也是纸上富贵，你根本落袋不了，所以，够钱就买，越早越好。 另外，我个人认为的房价崩盘前兆有以下几个，供大家参考。 1、政府开始加息，1年之内连续加息5次以上，可以引起高度警觉，能扔的投资房最好先出手一部分降低风险，2年之内连续加息10次以上无条件出手全部非自住房。 2、房地产暴涨一定是京沪深先行暴涨，房地产崩盘一定是四线城市先行崩盘，所以三四线城市房地产崩盘而政府无动于衷不予实质性救市的时候，可先行出手部分房产，一线跟风下跌之后，无条件出手全部非自住房。 3、关注房地产巨头，尤其是央企背景的房地产巨头，他们率先拿地制造地王，房价一定会暴涨，不涨政府也会让他涨，如果他们死活不愿意拿地，土地开始流拍，那房价多半就快不行了。 4、如果房地产进入崩盘洗牌阶段，那先死的一定不是大型地产商，各地的小地产商一定是先行破产出局的，如果小地产商大面积的出现了资金链崩盘破产跑路的新闻，提高警惕，如果连小地产商都没破产，那这个行业离见顶还远，可以安心持有。 5、政府放开调控手段，不限购不限贷，房价没有大涨反而下跌。 6、人民日报不再报道政府必将打压房价，而是开始报道房价将会继续坚挺上涨，十万火急的信号，迅速卖出房子，清仓离场。 房地产虽然出手较慢，但是挂个低价，诚心出售，半年还是卖的掉的，房地产就是经济航母，上涨的过程轻易不会掉头，一旦掉头下行就不会轻易上涨，所以他掉头转弯的速度特别的慢，自见顶开始，半年时间一点没跌都丝毫不稀奇，所以出手完全来得及，我认为以上六条足够你们在房产方面逃顶成功。 房产是中国所有家庭的重大资产，房产的投资决策可以导致一个家庭由富变穷或者由贫变富，所以我希望，我以上整理归纳的数据和推论，能够帮到你一点。 十一期间，我搜索了大量基础资料，加上严密的推理，写出了这五千字，我是以一篇论文的要求来动笔写的，写的非常费力，耗时良久，希望大家看完点个转评赞。 想了解我更多信息，可以关注我的微信公众号：紫色的股（ID:Linda） ---------- 更新 自古至今看多股市，看跌房市才会赢得大众喜欢。因为买不起房子，却买得起股票的占大多数。我却反其道而为之。1989年或许比较有争议，但无论怎么写，我的核心观点都是不变的，模棱两可从来不是我的风格。至于这篇文章的价值，2年后再看。再远一些，和国家政策有关，不好说，不过我会及时更新的。 这篇文章发了几个地方。知乎喷子最多98%。公众号喷子为零。微博喷子1%。奇怪的现象。。。可能也和我不怎么在知乎发观点有关，公众号和微博的铁粉长期看我的文章有关。 刚才顺便看了下公众号的这篇文章的后台数据，阅读超过13万+，并且还在不断增长=。=,相信群众的眼光还是雪亮的 ----------- 本周六 会更新一篇文章“怎么还房贷最划算？” 有兴趣可以关注我的知乎号，或者公众号（紫色的股）~哦~~~ -------------------------------------------------------
星期六。 关于如何还房贷文章已更新哦，传送门：怎么还房贷最划算？ - 紫色的股的文章 - 知乎专栏 ----------------------------------------------------------
星期六 文章：什么样的保险不能买？ 传送门：/p/ （一堆卖保险的在下面狂喷，漏洞一大堆，醉了。事实见证一切，不相信我说的，就去买保险呗。。。）
回答于日 00:00
中国的房价什么时候会崩盘国庆节过去了7天了，还有2天股市才能开盘，正好趁十一的时候有空我谈一下中国的房价。房地产乃中国最大的经济支柱，槽点很多，G点也很多，没人可以说透，所以我只说一下自己的一家之言，给大家参考便是。近期房地产疯涨，涨到什么… 显示全部 中国的房价什么时候会崩盘 国庆节过去了7天了，还有2天股市才能开盘，正好趁十一的时候有空我谈一下中国的房价。 房地产乃中国最大的经济支柱，槽点很多，G点也很多，没人可以说透，所以我只说一下自己的一家之言，给大家参考便是。 近期房地产疯涨，涨到什么地步呢，涨到了回小区的电梯里，都是谈论房价的地步，很有一点股市5000点的时候全民炒股的感觉，于是十一的时候国家重拳调控，各地纷纷开始限购，房价暴涨势头戛然而止。 既然说到了调控，那么我们谈房价之前，先说说调控。 图1 图1是我搜集到的资料，如图1所示，1989年的时候国家就开始重拳调控房价了，当时北京的房价是一平米，89年的时候北京还不算发达，三环都是很荒凉的，商品房大概只在三环内普及，我就算他是三环内的房价吧。 大家一看是不是觉得，哇塞1900一平米的房子好便宜啊，果然是没有泡沫，再看看报纸上的下一条，总价6万多元，也就是30多平米的二居室吧，折中计算，按1750的均价，六万五的总价计算，计算结果是37平米，我想这个计算精度已经足够我们分析问题所用了。报纸上说大学生日日节衣缩食，每月储存50元，一年储存600元，100年才能买得起这37平米。 报纸的报道是否正确呢，我们再百度一下89年时候的大学生工资。 如图2所示，89年的时候，大学生毕业的工资大致在80-86元每个月，你有第二职业能干二份活，才能多拿点，正常的大学生只有这点收入，所以报纸说节衣缩食每个月储存下50元是正确的。 那个时候的大学生金贵，虽然也是本科，但是可不比现在满大街跑的本科大学生，现在估计985的硕士或者全国前十名以内的十所大学的本科生才能比拟。 按清华北大同济浙大武大华科等前十名大学生计算（十个太多，没点到的勿怪，排名不论，举例而已），这种大学生，在北京，进入事业单位等，每个月到手8000左右，公积金缴纳1500，单位补贴1500应该是很正常的数据。扣掉其他的花费，我算他节衣缩食一个月可连工资带公积金可以攒下来5000块，毕竟北上广里面月光族遍地都是，房租巨贵，即便是超级重点大学的本科生，一个月能攒下来6000块，也算能吃苦了，想赚大钱可不是刚毕业的学生可以做到的。 好，89年的时候，一个本科生节衣缩食100年才能买得起37平米，这样的人才现阶段我按照每个月攒5000来算，一年6万，一百年是600万，除以37平米，一平米的房价应该是16万。 现在北京三环内的平均房价远没到这个水平，而不吃不喝一百年买37平这个背景下，16万也并不夸张，毕竟一个稍微一般的事业单位公积金都很高，即便工资吃干喝净，仅仅公积金一个月扣1500的单位，在北京绝对是属于垫底的，所以我认为这个数据没问题。 故，即便今年房价暴涨，其泡沫也小于89年，毕竟一个媲美89年本科生的超重点本科或者985的硕士，在北京节衣缩食一百年，绝对是能买得起三环内37平米的房子的，我查了一下最新的报价，买37平的话，大概可以买二套，我说的是全款，不是贷款。 既然没有狂吹泡沫，那么为什么房价从89的一平米，而朝阳区的房子报价大概都在5万-7万一平米呢，东直门的90年的老公房都是十万起步，所以这个数据大致还是对的上的。 再看看下面这组数据，1990年到1998年，中国的广义货币，也就是M2，从1.39万亿开始，增长了10倍,到2015年，又增长了10倍，也就是变成了1990年的100倍，达到了150万亿的规模。换句话说，如果你买的某个商品，从90年到15年都没有涨过价，那其实就代表他贬值了100倍。 其实大概房价就是十年涨十倍的样子，比这个数据略低，但是也低不了太多，十年八九倍，二十年60-80倍大概还是有的，大家自己可以估算一下自己家省会的房价，所以说，15年之前的房价，都属于正常范围，都是顺着货币增长而增长的，只是保值，谈不上增值，虽然房价暴涨，但是泡沫真的不算高，也就16年的这一波，算是有一点小泡沫,短期急涨已经脱离了房价基本面，这个基本面不是什么价值，而是社会上泛滥的货币。 图3 中国其实一直在压房价，其实99-06年，房价纹丝不动，12年到15年，房价也是纹丝不动，重大的上涨只出现在2个阶段，08年金融危机之后，和15年小型金融危机之后，这二次都有一个重大特点，政府拼命印钱，量化宽松，放水经济，泛滥的货币加上政府维稳的需要，导致了房价上涨。 政府一直想压制房价，政府并非看不到房价崩溃的后果，我们都看得到的东西政府的智囊团看不到？他想压，但是他同时也要保增长保稳定，政府要让房价大跌崩溃有一万种办法，而且可以让房价一夜之间崩盘，但是让房价崩溃的同时维持经济的稳定增长，那就很难了，近乎于不可能，中国正处在中等收入发达国家陷阱里面，稳定和增长是政府的头号任务，他不可能放弃，哪怕牺牲平民的利益。 全球都在印钱，中国也不例外，中国的货币一直超发，尤其是08年金融危机后大量量化宽松，货币放水，曾经引起蒜你狠，豆你玩等大量物价暴涨现象。12年之后货币放水开始逐步收敛，但是15年小型金融危机之后再度开闸放水，收不住了。 但是新一轮的货币放水，并没有引起物价暴涨，各种民生用品的价格像钉子一样被钉在了地上，工业产品的价值更是一路下跌，有句话说做实业的人都是活雷锋，这么多超发的货币哪去了？全被房地产吸进去了。 这里顺便吐槽下中国的实体行业，更精细点是说基础工业品，大闸蟹之类的虽然红火肯定不能算中国实业行业。中国的实体行业就是个坑，做实业的简称活雷锋，工业产品价格不涨还节节下跌的原因并不仅有房地产吸收了大量超发货币，还有其他的原因就是中国的工业品严重过剩了，改革开放30年，谁经商谁发财，这里的造富效应导致资金源源不断的进入实业行业进行投资，各类工厂一开再开，如果不是用货币代替了黄金导致现代政府可以用货币贬值来“抹平”所谓的经济波动，那改革30年后的中国其实也已经到了一轮疯狂杀价来清洗竞争对手的时候了，换到美国，那就是向河里倒牛奶的时刻到了。举个简单的例子，方便面的价格十年没涨，房价十年十倍，方便面厂家的日子可想而知到底有多难过，其他的电视、电脑等家用品的价格大家也清楚，性能节节上升，价格节节下降，想赚钱真难，都挣扎在盈亏线上，都指望对手先破产把市场让出来。所以说，但凡有其他赚钱的去处，资金都不会去实体行业的，因为现在的实体行业的产能已经到了最后爆破的时刻，都在拼命的想挤死 对手自己活下来，图穷匕见了，你一个新资金进去存活率可想而知。 全球一直在量化宽松，货币持续贬值的同时，政府对于土地财政的依赖越来越大，没有任何政府的一把手希望自己的税收是来自于土地的，这并不光荣，但是以当前全球的金融局势来看，他没有办法。 所以仅此一点我可以认为，因为几年内全球金融形势不会有大的变化，所以房价几年内不会下跌，政府会继续印钱，同时绝对不会真正出杀手打击房地产，哪怕房子只有保值功能，他的价格也会缓慢爬升。 那什么时候房价会跌呢，政府印钱则会带来贬值预期。在贬值预期中，手头持有人民币越少亏得越少。如果手头持有人民币为负数则会赚钱。而买房必然要贷款。贷款就是负债。当房贷数额超过人民币流动资产的时候。买房在通胀行情下是赚钱的。 简单的理解就是，你的银行存款越多，你就越亏，你从银行借的钱越多，你就越赚，政府剥削大头，借钱多的人剥削小头，所有钱存银行的人用自己的血汗供养以上二类