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银行收紧融资背后：“爱恨交织”房地产
来源：第一财经日报
作者：夏心愉
有关银行“害怕”房地产融资的传言，与上周末杭州打响楼市降价第一枪的新闻结合在一起，引发了一场关于行业“天机变”的大讨论。
&&22日周日，关于房地产的三个重大传言在网上流出，在中国目前环境下，这些传言都未经相关方面确认，因此我们仅仅看作房地产的预期就足够了。
&&杭州降价
&&最早的是周五关于杭州房地产降价，业主砸毁售楼处的传言。20日，有媒体报道称，杭州北海公园项目即将就该项目的&楼王&推出&准现房清盘特惠价&活动，均价仅为15800元/平方米，而其降价前，整个项目中间套均价在18000元/平方米左右，边套在21000元/平方米左右，降幅高达数千元。
&&北海公园项目总建 筑面积约15万平方米，毗邻万达广场，距离武林广场直线距离约8公里，经上塘高架、留石快速路、莫干山路、石祥路、杭行路等城市主干道路，可快速抵达市中心。此外，更拥有稀缺的12000平方米原生水域，其地理位置在杭州不可多得。
&&有人在网上爆料称，这次号称最坚挺的杭州楼盘大幅降价，是信托公司为保全资产，行使合同约定的强制降价权，这比开发商自主降价更具杀伤力。因为强制降价销售类似于强制平仓，会有连锁反应和放大效应。
&&前天还按照原价签约，第二天就大幅降价，导致这些业主愤怒，开始砸盘，记者的报道是：记者的走进售楼处，百余人拥挤在售楼大厅，人声吵嚷，天鸿香榭里沙盘已被推倒，凌乱地散落成部件，十余名保安人员于现场站岗维持秩序。
&&22日，晚上立刻传出这个帖子：杭州首轮降价楼盘： 1.德信。北海公园：均价19000降至15800；2.天鸿。香榭里：均价17200降至13800；3.阳光郡：均价17500降至13800； 4.运河协安蓝郡。均价16800降至14400；5.协安紫郡：均价17500降至14800；6.保利梧桐雨：16200降至12800；7.天阳：半岛囯际25000降至20000； 8.万科：北宸之光，16800降至13000。
&&兴业银行叫停夹层融资
&&第二个传言是关于兴业银行一个内部文件的复印件在网上流传：&但在经济下行、资产价格泡沫过大、货币政策紧平衡的环境下，风险急剧上升，一旦发生风险暴露，处置起来将十分苦难，鉴于上述因素，全行停止办理所有房地产夹层融资业务；同时，对房地产供应链金融业务，企金业务跳线要重新审视相关政策流程并提出风险应对措施，在新的政策出台之前，暂停办理房地产供应链金融业务。
&&会议要求，全行上下对此要有共识，要高度关注房地产业务风险，齐心协力加强房地产相关业务的风险管控。首先严控总量，确保总量不增加，再次基础上，细化、完善行业限额和准入政策等的管理，石凳调整经营策略、考核导向，确保不应为房地&&&
&&以上文件真伪莫辨，兴业银行也没有澄清传言。网友对此消息的评价是：兴业此次业务窗口指导，仅针对地产夹层融资与地产供应链融资，非针对开发贷与个人住房按揭等大口径房地产信货。地产夹层与供应链，有银行早停办，有国有大行一笔未做，也有银行逆势而为在大做，各行政策不一。另外，网上贴的所谓《通知》，据悉是春节前下发的，不是当下。也有网友说， 兴业银行是因为房地产大类资产超标而暂停房地产夹层融资业务，暂停的是公司业务、个人金融、金融市场三条线。同业业务依然可做房地产。从情况来看，就是说房地产业现在对于资金的敏感度也搞起来了。龙头房地产企业拿地、授信业务依然看好。
&&兴业银行未澄清此传言，现在没有办法确认，但我们看兴业银行首席经济学家鲁政委近日关于房地产的表态，可以窥知一二，在1月11日下午，第十一届中国财经风云榜暨第四届地产金融创新峰会在北京召开。在会上，兴业银行首席经济学家鲁政委发表了主题&资金政策环境与房地产调整&的演讲，他表示，从2013年开始转而看空楼市，主要的原因不是说它马上就会跌，而是因为地产是一个流动性很低的资产，香港楼市的调整，是内地楼市调整的导火索。
&&他从三个方面来说明他对房地产的看法。首先从国内的资金面来讲，今后必然是一个收紧的态势，这从中央领导的表态，和中国金融市场的实际都能看出来。他说，新一届政府虽然有时也讲保增长，但是没有增加财政预算，也没有多印钞票，只是通过把其它地方的财政花的钱省下来，花到财政需要花的地方。这是国内资金的格局和趋势，已经发生了变化。
&&从国际上看，美联储QE的退出，其实不仅仅QE的退出，它标志着美国的货币政策从过去不断开始创新开始转向不断收紧。正常情况下，美联储政策的收紧并不必然导致国内资金的收紧。在初期并不是一个特别大的问题。但是我更担心的是，香港是联系汇率，无论香港汇率是好是坏，美国利率一收紧，香港银监会就跟着走。如果美联储开始了加息的进程，香港也加息，加到一定的时候，香港楼市一定调整。香港一旦调整，国内的楼市立马跟着调整，1997年香港房地产泡沫破裂就是如此。
&&从房地产供给角度看，他举例，农村一家5口人，200平米的房子，人均才40平，在平均水平线上。而北上广深2010年的时候上海的房子人均居住面积接近35平米。&当房子涨的时候，你不觉得房子多，因为这个东西好，会觉得不断升值。但是房价跌的时候，三套房子都会觉得多。&他还认为，2015年之后，新增进入城里的人相对过去是减速，不是加速。中国的GDP也已经从高点开始回落，当GDP在7%左右盘整的时候，房子会持续涨吗？他认为，房地产已经是盛世危途。
&&按照目前商业银行的管理体制，首席经济学家仅仅是一个荣誉称号，不参与决策，但是其观点对商业银行决策层的影响不容忽视。
&&交通银行彻底叫停房贷
&&22日晚上，又传出交通银行彻底叫停房地产贷款的传言，传言的题目是：交行周五暂停所有房地产项目贷款！内容：在全面摸清家底的基础上，总行将结合对房地产行业的专业研判，在一季度末之前出台新的房地产授信业务管理政策，重新确立本行企业金融条线房地产业务发展意见。自本通知印发之日起，全行暂停办理房地产相关业务，待政策明确后再启动。目前对所有新增授信业务，暂停受理；对所有已上报但尚未批复的授信业务，暂停审批；对所有已批复但尚未签约的业务，暂停签约，禁止突击签约、倒签和突击放款，一经发现严肃处理。
&&交行也没有澄清公告，笔者在网上搜到一份交通银行发布的一则消息，这则消息来自紫光阁网，题目是，《交通银行机关召开2014年机关党务干部工作会议》内容分2月21日下午，2014年交通银行机关党务干部工作会议在沪召开。机关党委常务副书记帅师对2013年机关党建工作进行了全面总结，同时对2014年机关党建工作进行了动员与布置。报道中与业务有关的内容是，帅师强调，2014年交通银行机关党建工作要围绕全行&改革创新、转型发展&的主题及&抓存款、稳利润、控风险&的主线。未提到房贷的事，而且董事长牛锡明未参加这个会议。
&&其实就在1月26日，《第一财经日报》报道，交通银行部署2014年工作，其中重点之一是通过收回移位再贷、债务重组、资产证券化等方式盘活存量，加快存量信贷资金周转。 在操作方面，交行将全面分析信贷资产结构，对低收益、高风险资产设定强制性的调整目标，加大对综合收益偏低客户、潜在风险客户的减退力度。特别是落实中央化解产能过剩的决策部署，做好相关领域减退加固工作。
&&交通银行党委书记、董事长牛锡明在会上表示，要把&改革创新、转型发展&作为全行工作的主题，以&抓存款、稳利润、控风险&为主线，效益优先、兼顾规模，依法合规、稳健经营，保持存款和利润的合理增长、资产质量的基本稳定。
&&除了盘活存量，牛锡明还要求全行按照&风险、效益、存贷款&匹配原则，积极调整信贷结构，提高信贷资金使用效率。在用好增量方面，要服务好产业转型升级和区域一体化发展，根据中央&由东向西梯度推进&的要求，加大中西部地区信贷资源投入，推动形成新的增长带，接续东部地区转移的产业和客户。大力支持具有全局性、基础性、战略性影响的重大项目建设，积极支持消费、&三农&、保障性安居工程、城市基础设施、交通基础设施、节能环保、战略性新兴产业等重点领域。
&&对于新形势下做好城镇化金融服务，牛锡明要求各分行落实中央城镇化工作会议精神，对接全国城镇化发展规划。遵循城镇化发展规律，坚持商业化运作原则，把握重点、适度支持、配套投入、注重实效，在防范风险前提下稳步支持城镇化建设。
&&这个消息中没有透露关于房地产信贷的信息，不过交通银行高层对于贷款风险的防范心态变得极为明显，尤其是在对城镇化金融服务方面，牛锡明的表述是，&把握重点、适度支持、配套投入、注重实效，在防范风险前提下稳步支持城镇化建设。&这是值得高度关注的。
&&四维环球金融智库归纳以上传言，是帮助客户冷静正确应对市场传言，本智库尤其憎恶造谣生事以在市场牟利者，但是我们想要告诉我们的客户，传言在未澄清之前，或者澄清力度不够大的情况下，将会严重影响预期，而预期正是市场上资产价格的重要因素，有时候就是决定因素，客户们不能不慎重对待。
&&近日有一位三四线城市的客户向本智库咨询关于三四线城市房价的事，他说他手里有一批三四线城市的房子，要不要卖掉。本智库研究员从理论上写文章相对轻松，但是一旦真正面对交易，面对投资大事不得不谨慎从事，向自己的客户负责。研究员最后的建议是：如果你有银行贷款，你不妨最近处理一些房子变现，把银行的款子还了。如果这样做了，即使房子跌了，你也不用砸盘甩卖变现，而是等到这波大跌过后，房子再涨起来时，还可以从中获得收益。
&&本智库对客户总的建议没有改变，中国房地产泡沫严重，一旦遇到经济下行，必将下跌，就看政府能否出手相救了，现在出手，尚可拯救房地产，但是泡沫将继续吹大，后患无穷，政府处在两难困境之中。(四维金融智库)
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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下半年房地产或将下行 “地王”频现背后有风险
一线城市及部分二线城市楼市经历了上半年的升温后，楼市趋缓、地王频现、限购限贷、杠杆风险等成为房地产业的热点问题。日前在海南举行的２０１６博鳌房地产论坛上，与会人士就此发表了各自的看法。热点一：房价会否继续上涨？“今年上半年出现的部分城市房价新一轮上涨不可持续，下半年或将下降。”新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷说。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，６月份７０个大中城市房价环比上涨城市数继续减少，涨幅继续收窄。数据显示，6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有55个和48个，分别比上月减少5个和1个；下降的城市分别有10个和14个，分别比上月增加6个和1个。新建商品住宅价格环比上涨的55个城市里，有33个城市的涨幅比上月收窄；最高涨幅为4.9%，低于上月0.6个百分点。据测算，6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均分别上涨1.8%和1.2%,分别比上月收窄0.1和0.2个百分点。分城看，一线城市环比涨幅比上月略有扩大，二三线城市环比涨幅持续收窄。国家统计局新闻发言人盛来运说，几个月来，房地产销售保持较高增速，但在经历回落过程；房价涨幅有所放缓，楼市分化较为明显。谈及未来房地产市场的走势，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，预测下半年将会比较平稳，增速会放缓。“由于房价已经到达周期高位，明年部分城市房地产市场将出现负增长。”对于房地产下行趋势的判断，全联房地产商会创会会长聂梅生也表示认同，她认为上半年房价涨幅已形成阶段性高点，未来整个市场趋缓已成趋势。热点二：“地王”频现背后有何风险？地王频现成了上半年房地产市场的一大特征，全国５０个主要城市冒出２００余宗“地王”。与会人士认为，这场“地王盛宴”背后的风险值得警惕。“地王项目未来能否赚钱，要看货币政策是否会收紧。”迦南资本合作创始人、建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东表示。对于地王频出现象，经济学家向松祚说，这说明中国房地产不够健康，目前北、上、广、深、杭均价已经接近５万元，购置１００平方米房产需５００万元，超过其高薪阶层年收入的１０倍，房价收入比过高。“现在是没买到地纠结三天，买到地纠结五年。”旭辉控股董事兼主席林中认为，未来５年，北上广深房价难以覆盖现在的地价，近来在这些城市买地如果要想有钱挣，压力不小。热点三：楼市调控是否更严？就在与会人士就“如何看待二线城市限贷限购”讨论之际，二线城市“四小龙”中的两个先后发声：南京宣布在南京购买二套住房首付将不低于３５％，土拍网上竞价达到最高限价９０％时，该地块所建商品住房必须现房销售。苏州当日也规定首套未结清二套房首付比例上调，外地人买二套房要交１年社保。南京上半年房价飙涨，６月新建住宅均价同比涨幅高达２９．７％。欧阳捷表示，二线热点城市出台调控政策，目的是解决房价过快上涨的问题，同时控制地价的快速上涨，两者相辅相成。中国房地产协会原副会长朱中一也表示，中央提出抑制资产泡沫，预示着热点城市将严格实施差别化的住房信贷政策，以抑制房价、地价非理性上涨。南京、苏州通过限购、限贷等政策，力求降低房地产市场的杠杆率，抑制投资需求，呼应中央的“抑制资产泡沫”政策。不过，此前合肥等城市的限贷政策被称为“最严楼市限贷”引发争议，有人认为行政手段干预过多。顾云昌认为，限购、限贷等政策是不得已而为之，是短期行为。“当市场下行了，这些政策也没必要再执行。”顾云昌说，房地产市场还是应回归市场手段来调控，行政手段为辅。热点四：杠杆风险到底大不大？“中国居民购房加杠杆的速度过快。”中国银行(601988,股吧)业协会首席经济学家、中国“十三五”规划专家委员会委员巴曙松在论坛上说。巴曙松表示，从他的研究来看，我国居民购房杠杆率从２００５年的１７．１％猛增到２０１５年的３９．９％，２０１６年这个数字估计会上升至４４％。每一轮房价的上涨，都伴随着居民购房杠杆率的提升。“通过交易杠杆大致评估后发现，新增的房贷销售比处于高位，上涨空间有，但不宜有太乐观的预期。”巴曙松说，中国的新增房贷的销售比从２０１１年以来持续上升，２０１６年上半年高达４３％，而５０％左右被认为是居民新增房贷销售比比较高的水平。与会人士认为，“首付贷”等杠杆产品应该被重点关注，否则会引发一连串的负面效应。当谈及接下来是否会实行降准、降息等政策时，经济学家、国民经济研究所所长樊纲认为，现在都在强调回归中性，回归中性意味着不扩张、不收缩。
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责任编辑：田甜&&JN069
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