某业主委员会诉被告某物业物业服务合同纠纷一案 - 判裁案例 - 110网
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某业主委员会诉被告某物业物业服务合同纠纷一案
原告上海市杨浦区某业主委员会。负责人宋某，该业主委员会主任。委托代理人张某。被告上海某物业管理有限公司。法定代表人徐某，该公司董事。委托代理人汤某，该公司员工。原告上海市杨浦区某业主委员会（以下简称某业主委员会）诉被告上海某物业管理有限公司（以下简称某物业）物业服务合同纠纷一案，本院于日受理后，依法适用简易程序，由审判员张军独任审判，并于同年9月2日、10月10日先后公开开庭进行了审理。原告某业主委员会的委托代理人张某和被告某物业的委托代理人汤某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。& 原告某业主委员会诉称，被告系原告小区的原物业管理公司，管理期限截止期为日。由于供电部门对本小区的供电抄表日为日，因此产生了当月支付电费的结算问题。自日至日的电费由接受物业管理的物业公司承担。而日至日的电费应由被告承担支付。当月的小区物业承担的电费总支出为人民币6860.04元，其中应由被告承担支付的费用为4100.24元。原告曾发函给被告，要求其承担其应支付的电费，而被告却置之不理。现要求判令被告支付原告从日至日期间的电费4100.24元。审理中原告变更诉讼请求，要求判令被告支付原告从日至日期间的电费3983.25元。被告某物业辩称，原告起诉无事实依据，被告是欠原告水电费，但不是原告主张的金额，在被告退出原告小区时，双方办理过交接手续，被告在相关确认的单据上签过字后交给了原告，现原告不提供。而原告提供的电费数据单上没有被告的签字，且后来的物业公司用电很厉害，原告按天数来计算被告应承担的费用不公平，故要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告系原告小区的原物业管理公司。日，被告发出“关于提前终止服务合同的通知”给原告，提出不再参加续聘会，终止物业服务合同，并将留守至日。后被告实际管理期限至日止。因原告小区的供电抄表日为日，故在被告离开原告小区时对遗留的电费未与原告结算。后原告发函给被告要求结算电费，但未果。原告经业主大会授权遂起诉来院，作如上诉请。审理中，原告向本院提供了上海市电力公司开具的2008年1月原告小区内公用部位的电费单据，共计6860.04元。同时还提供了一份盖有“上海某物业管理有限公司”印章的用电数额单，以证明被告撤离时原告对被告的用电数额进行了确认，但被告拒绝签字。被告认为，当时离开原告小区时双方对用电数进行了确认，被告在有关单据上签字后交给了原告，现原告不提供该单据，故对原告提供的没有被告签字认可的用电数单据不予认可，也不同意原告以实际发生的电费金额按平均天数计算由被告承担的电费。本院认为，被告对其撤离原告小区后所欠电费未与原告进行结算的事实无异议，但对原告主张的结算金额有异议。现原告在被告不认可原告提供的在被告离开小区时用电抄表数的情况下，以实际产生的电费，按平均天数计算的方式，要求被告承担日至12月31日期间的电费，并无不妥，本院予以支持；至于被告提出按天数来计算被告应承担的费用不公平的抗辩，本院不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：&被告上海某物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告电费人民币3983.25元。负有给付金钱义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，减半收取，由被告上海某物业管理有限公司负担人民币25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&审&&判&&员&&&&张军 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&书&&记&&员&&&&书记员 林艳萍
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物业与业主委员会的关系
汽车鹏鹏的春季
先取决于业委会。我们小区去年换届的业主委员会。以前的一届是物业和开发商内部勾结产生的，基本上就是一个摆设。换届选举前，小区业主空前团结，很多志愿者抽出自己的时间做组织宣传工作，还邀请了社会管理方向的教授做指导。从候选人产生到成员当选，全程透明公开，高度民主。新业委会当选后，为提高工作效率，专门成立了秘书处，在小区内安排办公地点，全职负责日常工作。原来的物业受不了这种严格的监督，自己提出撤场。业委会提前联系了万科物业进驻，虽然物业费贵了些，但是效果却是立竿见影。总之，要想自治成功，业主必须积极参与，团结一致，做足准备，充分尊重。民主只有被尊重被实践，才能起到应有的效果。现在我却越来越纳闷，原来宽敞美丽的花草绿地、楼道走廊、公共场所，现在被每家每户先下手为强的几米分块划做自家私地，饭后摆满桌椅聊天喝茶、打麻将，有的人家还把饭菜酒肉拿来聚餐大声吆喝猜马，小区人太多，我家反应慢，也没抢到 ……原来舒适宁静的环境，现在被有些大妈一大早 5、6 点就跳起广场舞来了，反正物业管不到，她们想啥时跳就跳 ……旧的物业走了，现在新的物业管理竟然是那些业委会的人自己开办的，他们说是有物业资质，可是却拿不出相关证件。原来业委会承诺的、说的好好的减少物业费和车位费，我们这里的车位是按年、月租用的，现在却说由于物价上涨下个月要提高物业、车位费！赶走物业，业主自治的小区也有不错的。。估计100个里面可能只会有四五个，其余的全是不如以前了。。老旧无电梯的低层小区，自治可以，业主标准要求不高，还省钱。但高层小区没有物业的规范管理，环境秩序还好说，可重要的设备设施管线怎么办？几年下来，小区就废了。。业委会成员专业性差，私心多并杂，尤其责任和压力意识短缺，真出了重大问题，他们肯定认为自己只是奉献，不可能去担责，况且也担不了。。而物业公司毕竟是独立法人，想不承担也不行，所以他们自然也会用心尽心多一些。。每一家物业公司即使存在这样那样的问题，但起码的服务意识肯定都会有。。所以到底是物业管好，还是业委会自治好，还用争论吗？个案代表不了全部。。即使业委会聘请专业人士，其实也是相当于变相又找了一家物管而己。。任何时候，交费都是业主的责任，服务是物业应尽的义务，良性循环才能最有利小区的发展。。多好的业主涉及到个人利益，也会变不讲理，个别业主更是害群之马，但存在的即是合理，现实就是如此。。只有业主和物业相互理解相互支持相互感恩，和谐共处才能共赢。小区好了，最大的受益者是全体业主。。
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一、什么是业主委员会
所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业服务公司管理运作的民间性组织。业主委员会的权利基础是全体业主对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项进行管理和监督。
物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑物区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督业主对建筑物享有以上权利，但业主权利是分散的，因此必须存在一个组织机构来代表全体的业主执行和保护其享有的合法权益，此即构成了业主委员会产生的理论条件。产生的业主委员会为业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，履行相应的法定职责。
二、业主委员会能代表业主起诉吗
业主委员会的职责决定了其在涉及物业管理领域的诉讼中它是适格的主体。《物业管理条例》第十九条规定，业主大会、业主委员会应该依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业无关的活动。因此，业主委员会作为业主的社团组织，其职责是在物业管理活动中代表和维护业主的合法权益。由于物业管理活动纠纷而形成的诉讼中，业主委员会是适格的主体。当然，业主委员会在行使此项权利时，必须是基于业主大会的授权。
根据《物业管理条例》的有关规定，本文认为，业主委员会可作为原告参加诉讼的四种情形分别是：
1、物业服务企业违反合同约定损害业主公共权益的；
2、业主大会决定提前解除物业服务合同，物业服务企业拒绝退出的；
3、物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；
4、其它损害全体业主公共权益的情形。
现阶段实践操作中，人民法院在审理以业主委员会为一方的纠纷案件时应当认可其具备一般的诉讼主体资格。但应重点审查以下几点来判断业主委员会在具体个案中是否为适格主体：
1、业主委员会的成立是否符合法定程序。业主委员会应当依法成立，须经业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门备案登记；
2、业主委员会提起诉讼是否经过业主大会（业主代表大会）的授权。业主委员会在现阶段承认其诉讼主体资格，是一种权宜之计。为防止业主委员会滥用职权，业主委员会每一次提起诉讼都必须经业主大会或者业主代表大会决议，以便在程序上确保业主委员会提起诉讼反映了广大业主的真实意思。
3、是否在物业管理纠纷范畴内。业主委员会不得超出职责范围提起诉讼。
4、是否涉及全体业主的公共利益。业主委员会的诉讼主体资格有其局限，并不是在所有诉讼中业主委员会均是适格的主体。在物业管理法律关系中，业主委员会代表业主大会行使权利。在物业管理纠纷中，业主委员会可以成为诉讼关系主体，就管理过程中的一些纠纷行使诉权。但在侵权诉讼或者物权的处分上，业主委员会不能成为诉讼主体。
国务院物业管理条例全文(2016修改)
(日中华人民共和国国务院令第379号公布　根据日施行的《国务院关于修改部分行政法规的决定》修订)
物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
　　（四）监督管理规约的实施；
　　（五）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会是否有诉讼主体资格
第一，《物业管理条例》虽然没有明确规定业主委员会的民事主体资格，但从其成立、职责及相关财产规定方面分析，业主委员会应属非法人组织，因为1.系依法成立并向政府房管行政主管部门备案；2．系业主大会的执行机构，代表业主与业主大会与物业管理企业签订与物业管理相关的合同、履行合同；3．依法接受法律监督，代表业主对物业管理活动中的行为进行投诉；4．对物业公用部位、共用设备有占有支配权。既然法律法规赋予业主委员会在一定范围内相应的权利义务，则在相应的民事法律关系中就应有其诉讼地位，二者必须统一。
第二，参照日《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函 》（[2005]民立他字第8号）中指出“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”
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成立业主委员会有什么好处和坏处
&&本文从正反角度探讨了小区成立业主委员会的好处。
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您好，一个小区要成立业主委员会，筹委会里一定要物业公司的人加入吗？
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