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文章来源：中国科学报&&&&发布时间： 03:10:31&&【字号：&&&&&&】
　到，关键是第三个阶段目前还不为重视。绩效引导，顾名思义，在绩效管理的过程中，管人理事不是重点，重点在于引领教导，即人力资源通过一些管理手段，让员工本人认知岗位的重要性以及个人存在的价值、本人优缺点，以帮助员工提升。第二阶段与第三阶段的差异点，详见下图：仅关注结果到更关注过程第二阶段的绩效管理，更强调做事的结果，即绩效达成的结果，也就是从平衡计分卡的角度来讲，更关注财务指标，而忽略了过程性的指标，殊。
　大多是走马观花型的，而现在我们看到的是越来越多的人在追求旅游中的深度体验，甚至一些小众的景点和小众的旅游路线也受到很多人的欢迎，因为人们希望从探索当中，从发现当中完成旅游，甚至在旅游中产生对自我的深度思考。而且，深度探索的需求也辐射到了很多行业中。网易的有道词典，本身是一个移动互联网的查词工具，但是现在它逐渐成为一个用户连接世界的平台。我们可以通过这个工具来了解国外的生活和文化，同时它的使用范围也。
　方面来看，让使用者彻底改变行为远比逐渐改变行为要难得多，而且从一个相对容易的地方着手可以更好地帮助实施改变。让使用者获得信心是实施改变必要的前提。第三个误区是认为所有的人都会支持先进的东西。事实上，不习惯的可能首先就是最高管理层，他们是否愿意将本来手签的方式改为网上审批？他们是否会愿意自己到系统中去看报表，而不是等别人打印出来放到他的桌子上？这里有一个必要的前提就是一定要将这个系统打造成一号工程，。
　的墨镜戴上，然后牵着导盲犬大步流星地走下飞机，机长似乎觉得这样挺酷。彼得和机长并排走着，边笑边聊天。当彼得看到周围的人群突然散开时，很是惊讶。而更令人震惊的事发生了，到登机时，大部分乘客纷纷要求更换航班，即使勉强登机的乘客，也要求改变航线，尽早离开这班飞机。故事的哲理：当社会责任与爱心日益成为企业对自身的要求时，务必要使之与企业自身的行业与责任挂钩，否则就可能像这位机长一样自找尴尬。来源：《中外管。
　觉到一份淡定的自信。点评编辑：邓纯雅来源：《中外管理》杂志别放纵成见，别忘记宽容哲理的故事在一堂老年心理学课上，保尔鲁斯金博士给他的学生们念了这样一个病例：病人不能说话，也听不明白别人说的话。有时她嘴里会不断地胡乱哼叫上几个小时。她搞不清楚谁是谁。不过，你叫一声她的名字，她会有一点反应。我和她一起相处6个月了，但是她始终对自己的身体状况毫不在意，也不想努力来照顾自己。她吃饭、洗澡、穿衣全都要靠别人。
　我从小就知道。故事的哲理往往我们知道得越多，就绕离事物的本源越远；我们的知识越丰富，就越容易把简单的事情想复杂。在经营管理上，要将复杂的问题简单化，的确不简单，反而将简单的问题复杂化倒容易些。所以，当我们沉迷于管理的学问时，千万不能忘了一些最基本的东西来源：《中外管理》杂志认清脚下的位置哲理的故事在地球的最北端，是一片茫茫的雪原，因此保持行进路线方向的正确是最重要的事情之一。可是，在这儿到处是白色。
（责任编辑：侯茜）&p&突然发现有个事情忘写了，特意来加上：&/p&&p&限购限贷对于改善房的影响：&/p&&p&北京这次限购限贷，对于改善房是毁灭性打击。&/p&&p&在一线房市上存在一种说法：抓紧一切机会上车，大不了先买远的或者先买老破小，以后慢慢置换。这种说法存在一定的科学性。怎么说呢？举个例子：小明15年年中在北京以4万/平米的均价买了一套50平米的老破小，总价200万元，首付60万。到了现在，值多少呢？我们假设小明每月不用还月供好了，小明总共就支付了60万，现在房价8万/平米，房子值400万，一次性还掉140万贷款，小明还有260万现金，即使已经涨到目前这水平，小明还能有较多的改善型住房选择。当然，前提是改善型住房还能只付30%首付。北京这次二套房提高首付至60%，而且认贷，那么小明能买的房子只能低于260/0.6=433万。NICE!卖了400万的房子，只能买433万的房子，这还怎么改善住房条件？&/p&&p&为什么这次调控这么狠？要毁灭改善型住房？原因很简单啊，这次上涨就是改善型住房强行抬起来的。现在一线城市的房地产，已经是一环套一环，卖外环买中环，卖五环买四环，如此反复。只要二套房首付比例和30%差不多，或者不认贷，这个环就很难打破。“抓紧一切机会上车，大不了先买远的或者先买老破小，以后慢慢置换”的神话也将继续延续。&/p&&p&但问题在于，这种模式是国家不喜欢的。简单地举例：甲首套房首付30万，买了乙100万的房子（假设乙当初是30万总价，首付9万买的），乙拿到手100万，还掉27万（理想化，乙根本没还过月供），还剩73万，全拿去付首付，买了丙243万的房子，丙拿了243万，还了自己当初的贷款51.1万（丙当初就是73万买的啊，贷款73*0.7=51.1万），还剩191.9万。好，我们就到此为止。我们来算一下，这么个简单的置换链，甲投入了30万，从银行贷了多少钱出来。甲到手的这套房，从银行贷了70万，乙到手的这套房，从银行贷了170.1万，总计240.1万。咱们还不考虑丙到手的这191.9万。这资金撬动的力量，是很可怕的。但如果我们再想想，甲如果当初没买乙的房子，而去买了刚开发的楼盘，也是100万，只不过是从银行贷了70万而已，乙和丙还是持有着自己的房子。&/p&&p&两种模式，对于国家来说，肯定是倾向于后者的，前者太冒进了，虽然国家去年说可以增加居民端的杠杆，但是240.1/30=8倍的杠杆，恐怕不是国家喜欢的吧。只要银行端不对房贷作限制，二手房这种交易模式，就能极高得撬动杠杆，而且链条越长，杠杆比例越高，对应的，我国的金融体系也就和房地产绑得越紧，这个泡沫就只能无限地吹下去，直至破灭。&/p&&p&&img data-rawheight=&93& src=&/v2-1e2c969cb57db_b.jpg& data-rawwidth=&780& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&780& data-original=&/v2-1e2c969cb57db_r.jpg&&&/p&&p&原回答：&/p&&p&两会后，热门城市一座座限购，我以前的回答又不知被谁翻了出来，知乎的推送一条条发个不停。&/p&&p&这么汹涌的限购潮，是值得玩味的，所以我也就冒着以后被打脸的风险，出来说两句。&/p&&br&&br&&p&限购，要小心的是投资盘，要伤心的是刚需。&/p&&p&限购后的城市，二套房动辄60%的首付，目的很简单，减少投资盘、降低杠杆率。国家也明白，现在的房价已经处于一个高位，如果后期经济不能维持目前的景气度，很多人的后期还款压力是很大的，这点，对于刚需，对于投资盘，都是一样的，唯一不同的是，房子跌了，刚需不会抛，投资盘会抛。所以，房价如果走一波熊市，投资盘的抛售是国家担心的。之前已经上车的投资盘，国家已经不好管控了，但我们可以控制以后投资盘的杠杆率。60%以上的首付，足以吓退很多投资盘。原因有二，第一，如果房价增速只能维持每年5%，那么高首付投资盘的净资产收益率是较低的（还要考虑税收、流动性等问题），第二，高首付，意味着高投入，原本可以30%首付买100平米的房子，现在60%只能买50平米了。原本买50平米来投资的，现在没法买了。投资盘的减少，对于国家而言，是有好处的。&/p&&p&对于刚需来说，限购对于首付的比例并没有太多提高，很多城市只是恢复到30%这个常态上。但很多地方在社保年限、婚姻状况上有很多限制，这对于很多刚需来说，才是嗤之以鼻的。我是反对社保年限拉长这种做法的，这对于人才的流动性起了阻碍作用，北京高房价留不住人才，人才回流到二线城市，却发现还得交2-3年社保才能买房，这不合理。如果是怕投资盘从一线转到二线或一线周边城市，那应该通过联网认贷来限制。&/p&&br&&br&&p&限购就是要涨价的信号？&/p&&p&广州主城区一限购，增城价格疯了，北京限购，居然连河北县城的房价都跟着疯了，似乎限购就成了涨价的信号，但这种说法是站不稳脚跟的。热点区域的限购，带来了购买力的外溢，就好比你给水杯加个盖，继续倒水，水只会沿着杯盖流到外面，这些购买力促使周边出现一定的供需失衡，这是限购后出现涨价的原因。但限购带来的影响，绝不只有这一点点，热点区域购买力外溢，意味着热点区域的供需也受到了影响。热点区域的供给是基本不变的，但需求是降低的，只是目前供需的这个变化还没有集中反映到房价上，因为周边都涨了，位置更好、配套更齐全的区域，房东怎么舍得低价卖呢？大不了扛到下一波涨价周期嘛。&/p&&br&&br&&p&一线城市蓄意减少土地开发，抬升房价？&/p&&p&首先，地方政府土地开发面积，是需要中央审批同意的，但目前来看，对于一线城市，中央的政策是明确的：严控人口规模。那地方政府怎么可能从刚需角度出发，去增加住宅用地？最多就是慢慢开发点楼盘，让存量人口，逐渐都有房可住。当然，地方政府，肯定也是自己的私心在，减少土地开发，维持高地价，对财政肯定有利无害。&/p&&br&&br&&p&回避地方资源差异的去库存，就是耍流氓。&/p&&p&一边继续维持着大城市的资源优势，一边却又逼迫百姓去三四线去库存，是不负责任的。我这里提到的资源优势，当然不是指自然资源或者区位，这些都是天生带来的，想回避也回避不了。就好像上海、深圳这区位优势，即使最初没有教育资源、医疗资源优势，也有大把人才会去，然后由市场去创造教育资源和医疗资源优势。我说的，是靠政策倾斜得到这些优势的城市。这也是为什么环上海，可以有苏州、杭州、南京，环北京，却没有这样的城市。（别跟我说天津，天津纯粹靠自己区位，得过北京半点好？）&/p&&br&&br&&p&房产税还搞不搞？&/p&&p&搞是肯定的，但今年政府已经表态，17年不会有房产税政策的进一步铺开。从税收的角度去考虑，原因很简单，房产税未来是要替代卖地收入的，要么地没卖够，要么交税覆盖的人还太少，太急着上房产税，万一把地价压下来了，投资盘都不进来了，收谁的税去？卖地和收税，都达不到预期。从这个角度考虑，什么时候卖地力度大幅加速，就离房产税不远了。&/p&&br&&br&&p&到解除限购，房价怎么走？&/p&&p&总体来说，我是看好17-18年阴跌一段时间的。16年是个房价上升的高峰期，对于很多一线、二线城市来说，该赶上车的都赶得差不多了，这一两年上车的，出于交易时的营业税考虑，一般在限购到解除限购的这个周期里，是不会卖的。之前几年上车的，目前价格和成本线的差额也扛跌，完全可以用利润博利润。这只是说明，即使房价往下走一段时间，很多人也是不会抛的，所以别太期待太多跌幅，至于把首付跌没，国家也是不会同意的。这个周期里，流动性肯定是很差的，但内部供需来看，价格估计上下不到哪里去。但从外部来说，有时候就很难预料了，美联储加息，汇率压力大，国内如果跟着加，对于开发商、对于还贷的人来说，都是一笔很重的负担。尤其是对开发商来说，开盘正好碰到目前这个成交量很低的阶段，去化不及预期，财务成本也是很高的，要知道，16年也是房企的举债高峰期啊。&/p&&br&&br&&p&解除限购，房价怎么走？&/p&&p&我以前说过，如果经济形势不好，有2个及以上的省会城市取消限购，赶紧买。就目前国内的经济结构来说，如果地方政府走到了解除限购这一步，那么只有刺激房地产才能重新恢复动力，而国家在这方面，实在积累了太多经验，要对国家抬升房价有信心。&/p&
突然发现有个事情忘写了，特意来加上：限购限贷对于改善房的影响：北京这次限购限贷，对于改善房是毁灭性打击。在一线房市上存在一种说法：抓紧一切机会上车，大不了先买远的或者先买老破小，以后慢慢置换。这种说法存在一定的科学性。怎么说呢？举个例子：…
&p&&b&必须说明的是，这仅仅是我对当前中国房市，尤其是我所在的北京房市的一点看法，希望大家能够理性讨论。&/b& &b&因为本人能力所限，且并非从事房产工作或研究，对于房市的看法不可避免的存在疏漏、错误，还请诸位批评指正！&/b&&/p&&p&&b&关于北京近期房地产政策调控的想法，参见“&/b& 如何看 2017 年 3 月 17 日的北京楼市新政：认房又认贷，二套房首付60%、非普 80%?&b&”中的回答：&/b&&a href=&/question//answer/& class=&internal&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&/question/5723&/span&&span class=&invisible&&8700/answer/&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a& &/p&&br&&p&先提出几个关键点：&/p&&p&1、房产是一种超越普通资产的金融品，是对城市的入股，其升值、教育等等都可以看成城市发展所获得的红利，我们可以试着&b&从看金融品的角度去看待房产&/b&&/p&&p&2、房地产业以及背后的&b&土地财政发挥了历史性作用&/b&的，不能因为现在吃了副作用的恶果就彻底否定曾经的贡献，但是我们未来必须对土地财政和房地产业进行彻底的改革&/p&&p&3、&b&中国房产泡沫小于很多人设想&/b&&/p&&p&4、中国房市不同于美日，不能简单套用美日案例，&b&中国房市即使崩盘，冲击力&/b&也不会危及整个金融信用体系，伤害&b&相对较小&/b&&/p&&p&5、去年底至今，房价急速不正常的增长，存在明显的决策和执行失误，后续调控难以下手&/p&&p&6、&b&房地产的风险正日益从机构转到个人&/b&身上，广大个体已经接盘，个人投资者还请提高警惕&/p&&p&7、房地产的畸形发展，已经严重损害了中国国力，严重阻碍了中国制造业的发展&/p&&p&8、围绕房地产形成的庞大利益体（包括我们一个个普通民众），已经绑架了政策、经济、市场&/p&&p&9、房价高涨，并非政策本意，更非默许，但是&b&制定政策的人，想象不到利用政策的人有多进取&/b&&/p&&br&&p&预测：未来一年内，北京房价下调的可能性较大（其他城市不了解，不乱说），不过北京的这个判断，仅仅是个人看法，诸位还是自我判断吧（尤其是刚需，别跟着投资的学，不一样的）&/p&&br&&p&针对题主问题，简单的概括就是：&/p&&p&中国城市化发展需要土地财政，土地财政催生了房地产发展，作为资本的房地产，天然的具有吸引资本并不断增值的属性，而制造业受创、全球经济不景气、中国用工成本上升等原因进一步加剧了这一趋势，房地产在中国已经成为大多数中国人的利益，形成了庞大的利益网络，已经体大难动；在政策制定层，客观上是希望能够控制好房价，并且也做出了许多努力，但是政策制定者永远想象不到利用政策的人有多么进取，政策的制定滞后性越发凸显&/p&&br&&br&&p&&b&补充1（9-29）：&/b&北京国土局在海淀北5.5环的永丰产业基地等地新公开招标了5块地，共居住使用，面积不大，应该2万套来套吧，就看未来会不会加大土地供应了&b&（30日，北京又供了6块地，29和30两天已供应11块地皮，如果按照当前数据，下半年还要继续加大供地；但是供地都在郊区，这反而是对城市老破小的利好）&/b&&/p&&p&或许是一个信号，不过没得便宜占啊，那儿本来就要规划通地铁&/p&&p&话说土地部门或者某些资本方很会玩啊，年底通地铁，现在开始卖地，衔接很好&/p&&br&&p&&b&补充2（9-30）&/b&：&/p&&p&近期看了下关于房市的新闻，很多动作很奇怪，按照往年房市还有去年股市情况，作为主管部门早就会发声了，不管有没有用总会喊几句，做点动作。但是这一次非常奇怪，完全没有声音，要么是被打懵了（如王健林所说他都没办法了），又或者说大家谁都不愿意顶上去先发声，发声就得承担责任。&/p&&p&然后最近还有一个新闻，前几天，有新闻称某住建部司级说要继续推进不提出新的政策，然后立马删了；然后第二天又有人表示高层看到了现在房市的情况。&/p&&p&挺有意思，不得不说，从08年以来，宝贵的政策调整窗口一再失去，&b&饮鸩止渴没有起到建设性作用&/b&，争夺出来的时间被各种意外不断地拖累，渴依旧、水看不到、身边还是只有毒药顺手，不断积累的毒性恐不是好相与的。&/p&&p&到了今天，&b&调结构与稳增长之间的关系越来越微妙&/b&。说起来，现在的改革无论再难，都没有上世纪难，是什么导致改革总是推不下去呢？&/p&&p&值得我们好好思考，因为这关系着我们每一个人的未来&/p&&br&&p&最近一直在思考，到底是什么支撑起的中国房价，毕竟从收入水平来看很不现实，从经济上，自14-15年外资大规模撤离、部分民间资本，东部沿海地区大量中小型外包企业更是死了一大片，中国经济持续困难，“L”形的横似乎还没找到，这种情况下，光凭放水的货币政策还有资本的保值逐利真就能支撑房价？&/p&&p&如果支撑不了，那到底是什么参与了房价暴涨的过程，搞清楚这个或许能更好的回答题主问题&/p&&br&&p&&b&补充3（10.1）：&/b&&/p&&p&有朋友提到新930政策，说实话单纯这个政策本身没多大意思，主要无非就是提高首付比&/p&&p&政策后：&/p&&p&二套无贷30升50&/p&&p&二套非普50升70&/p&&p&首套普宅30升35&/p&&p&首套非普30升40&/p&&p&至于其他的没多大意思，还得看后续（至于普通和非普的标准，明显可以看到政策是有严重滞后的，按照当前的指导价，目前的北京实际上快没有普通住宅了）&/p&&br&&p&为啥我说没多大意思，因为对于首套来说5%的首付提高没有多大实质影响，我都不用举具体数字，咱们就直观的想象下，买一个几百万甚至上千万的房子，提高5%首付也不过就是多了十几万、几十万，在北京的人，通过各种白领贷、首付贷又或者别的途径很容易解决这个问题。&/p&&p&而对于投资者来说，与大家想象的不同，大多数投资者还是以自由资金为主，大致算一下，中国目前房贷占购房款的比例大致在50%，就目前情况，刚需或者首套购买者，自有资金占比一般也就是首付比例，大概也就30%，换言之，投资者使用的房贷在购房款的比例肯定远小于50%（有研究说，投资者使用自有资金占比约在60-70%左右），所以人家投资者本来使用的自有资金就已经很接近或者超过新政后的首付比了。&/p&&p&至于改善型的，更多的是换房，卖了旧的买新的，自由资金占比更高。&/p&&p&&b&总之，提高首付比，对于刚需、改善还是投资都没多大影响&/b&&/p&&p&所以说，&b&单纯说本次新政，没啥影响，还得看后续，但是这是一个信号，历来类似930新政后，往往会有一轮逆向调整&/b&&/p&&p&最后，我还是认为，&b&房市毕竟是一种经济现象，到底涨还是跌，是过高还是过低，又或者安全还是风险，还是得看整体的经济基础、未来发展预期以及民众收入预期。&/b&&/p&&p&假如中国仍然继续坚持70%的城市化率目标，哪还有15%左右的巨大发展空间，这是明显了远期利好；&/p&&p&当然还有其他利好或者利空的方面，不再赘述，说白了我也搞不懂，如果我搞懂了，我的文肯定不会发在这&/p&&p&（最后，中国房市基本是安全的，崩盘可能很小，即使崩盘，由于风险已经大部分转移到了个人手中，又提高了首付比，银行等机构还是安全的，只要银行不破产，就不会造成太大的冲击）&/p&&br&&p&&b&补充4（10.2）&/b&：&/p&&p&之前说过，最近两三周才被敲醒开始关注房子&/p&&p&拿这次930和以前类似政策对比了下，诚意匮乏啊&/p&&p&总的来说，我的感觉就是这次政策就是一个敷衍，会有一定的下调作用，但是如果没有后续有力措施，那么重新上涨不可避免（注意，我主要说的是北京，因为我在北京啊，别的城市不熟，其他城市的兄弟就凑合参考吧），总的来说未来或有半年左右下调，然后没有有力后续，那就潮声依旧了&/p&&br&&p&&b&补充5（10.9）：&/b&&/p&&p&结合最近各大城市房市政策，尤其北京近期关于房子的新闻，比如今天某个限价2万3的自住房，竟然被争抢到2万的拍卖价，实在想说一说&/p&&p&就目前的趋势，过去招拍挂的传统模式限于政策管控暂时用不了了&/p&&p&单纯亦庄这个拍卖，个人觉得有这么几个方面：一个是亦庄自己的开放商，另一个毕竟账做得平，还是可以的，毕竟有现金流了；至于其他有没有别的天知道，不多分析了，反正已经用2万拍了限价2万3的地&/p&&p&那么，如北京年底前，可能就不会有正常的商品房了，可能只会有自住房或者限价房；对于二手房，虽然政策管不了房价，但是也会对二手房的价格产生一种预期&/p&&p&所以，姑且也可以看成对房价控制的政策，但是价格限制毕竟不是啥正道，现在连这种邪道都用了，只能说现在政府一方面压制房价如过去十几个月的暴涨决心是比较强烈的，另一方面也说明政府没啥招了，已经不管是啥开始用了&/p&&br&&p&现在，就看政府会不会加息了，只要一旦加息，预期会对整个房价产生剧烈冲击&/p&&br&&p&&b&补充6（10.12）&/b&&/p&&p&准备谈一谈对于中国房价未来的基本看法，本部分准备另找个问题回答，毕竟这个问题我再怎么不断补充，看到的人也不多了。&/p&&p&或者等会打完了，择要粘贴过来吧&/p&&p&————————————————————————————————————&/p&&p&以下正文：&/p&&br&&p&&b&
中国房地产的一些基础介绍&/b&&/p&&br&&p&&b&一、
中国特色的城市化发展模式、土地财政与房地产&/b&&/p&&p&想解读今天的房地产，我们不能仅仅就房市谈房市，而应该关注些更深层次、更久远的东西，比如房地产诞生之初、比如中国的土地财政以及中国特色城市化模式，谈一谈我们到底是靠什么发展的城市和工业。&/p&&br&&p&现代国家，城市化代表着更为先进的生产组织模式和更为丰富的公共产品，是工业化的基础与体现，代表着现代国家的实力，城市化也就自然成为了世界各国努力或者曾经努力的发展方向。&/p&&p&同样是城市化，不同的国家根据本国情况选择了不同的城市化发展模式，在我看来不同模式间最大的区别就在于如何获得最初的资本积累，因为城市化真的是非常非常费钱的，看看现在一套房多少钱就大概明白了吧。
&/p&&br&&p&资本的原始积累，大致两种：内生性的自我积累和外向性的对外掠夺。&/p&&p&在实际中，自我积累实在太慢了，再加上世界的发展是不平衡的，总有些国家先富了起来，于是这些国家不能忍受低效的自我积累，于是他们对内武装起暴力组织，对外开起来战舰、架起了大炮，开始从本国被统治阶层、从全世界落后国家掠夺资源，以供应本国的发展。&/p&&p&纵观全球，几乎每一个现代发达国家，他们城市化早期阶段都是用血与泪完成的，在此不多赘述。&/p&&br&&p&&b&那中国呢？&/b&&/p&&p&中国也是国家，中国的城市也是城市，不可能有外星人或者仙人平白的给中国资源，中国的城市化发展也脱离不开对原始资本的依赖。&/p&&p&然而，以中国近现代的情况，是绝不可能走轻松的掠夺路线，只能从本国自身挖掘资源，这种资源前期是&b&&u&工农业剪刀差&/u&&/b&，后期就是我们今天所说的&b&&u&土地财政&/u&&/b&。&/p&&br&&p&众所周知，在新中国建立的头三十年，国家建立计划经济体系，通过工农业产品的剪刀差，不断将农业的积累转移到工业部门，通过农村对城市、农业对工业的持续输血，中国建立起了初步的城市化（工业化）。&/p&&br&&p&但是，一方面农业的资本积累是有限的，也不可能永远被吸血；另一方面，当城市化达到一定水平之后，需要的资源更为庞大，已经远不是农业的积累能够满足的。也正是因此，中国城市化进程再度过最初的飞速发展期后，发展速度变得迟缓起来，长期停留在百分之十几的水平。&/p&&p&现在中国的城市化水平已经超过了50％，之所以突然从常年百分之十几，在改开后短短三十年城市化率提高了两倍还多，必然是解决了城市化所需要的大量资源。&/p&&br&&p&&b&资源何来？&/b&&/p&&p&就是开头说的土地财政，根本的就是房地产业的发展，这也是土地政策的历史性作用。&/p&&p&在1994年开始分税制改革，地方财政大为压缩的情况下，就是靠着1998年的住房制度改革以及2003年开始的土地招拍挂等一系列城市房地产方面的制度创新，使得土地财政不断完善，地方财政才得以克服了分税制等带来的诸多不利影响，迅速积累了庞大的资本，极速推动停滞已久的城市化进程突飞猛进。&/p&&br&&p&中国之所以能这么搞，就是因为中国土地是国家所有，可以说这种城市化模式也是中国特色了。&/p&&p&可以说，没有&土地财政&，当然不会有今天中国经济的诸多问题，因为没有&土地财政&的中国，可能还远远达不到面对当代这些问题的水平。&/p&&br&&p&&b&&u&我们都是土地财政的受益者&/u&&/b& &/p&&p&我们今天几乎所有人，无论城里人还是农村人，都不同程度的享受到了城市化所带来的利益&/p&&p&因为土地财政带给地方政府的财力太庞大了，一些传统财源变得相对不重要了，甚至由于这些财源征收过于复杂，使得各级政府有了取消的动力。&/p&&p&比如，农村取消的几千年的农业税；&/p&&p&比如，工业方面巨额的财税补贴；&/p&&p&比如，上世纪末开始，不断增长的城乡居民收入等等。&/p&&p&可以说，土地财政发挥威力，与中国城市化进程、城乡居民收入增长、国民生活水平提高，是有着显著正相关的。&/p&&br&&p&不过，现在的我们开始面对&土地财政&强烈的副作用了，副作用强烈到已经到了不得不从根本上改革“土地政策”和房地产业的时候了&/p&&br&&p&&b&二、房产是资本不是消费&/b&&/p&&p&现在，关于房地产讨论很多，有很多所谓的学者，成天拿着供求关系说事，依据是中国居民房产有用率很高、无房户不多、房产供应多高等等，总之就是对房产的居住需求大大低于房产的供应量，并据此认为中国的房地产是不正常的、是应该崩溃的，又或者自己的推论与现实发生严重背离，他们这些人就又开始说什么中国权贵啊之类的，违逆了经济规律之类的。&/p&&br&&p&要我说，这些人搞错了前提，&b&中国的房地产业非常符合经济规律&/b&。&/p&&p&&b&必须从资产而不是消费品的角度去看待中国房产&/b&。&/p&&br&&p&消费品很好理解，大致可以用西方微观经济学的供需关系来解释，无非就是供大于求，东西卖不出去，东西价格就低，然后就会减产，慢慢的达到均衡，反过来也一样。&/p&&br&&p&但是中国的房地产不是消费品，而是资产，主要有几点：&/p&&p&1、&b&中国房地产是政府主导的&/b&，是政府出让的国家土地，通过国家信用换取的资本，然后开放商获得土地，进行房产开发。&/p&&p&政府利用换取的庞大资金发展城市、社会公共产品，并将这种增值赋予到房产身上；而开放商付出了巨大资本，进行开发，通过售卖获得汇款、贷款获得现金流、分享城市增值来获得利益。&/p&&br&&p&在这个过程中，&b&房产成了一种另类的“股票”&/b&，相当于房产开发者入股了城市建设，并根据自己的股份分享城市发展的分红，而房产的拥有者也可以凭借自己持有的“股份”也就是房产进行分红。&/p&&br&&p&&b&2、房子是资本，只要其收益率高于社会其他行业，那就会得到投资（这也是最高赞那位的主要观点之一）。&/b&&/p&&p&正如另一个高赞的回复一样。&/p&&p&因为房地产是资产，而中国过去自08年以来，实体经济越来越不景气，全球经济萎缩，世界各国贸易保护倾向凸显，越发呈现反全球化的趋势。&/p&&br&&p&在这种情况下，出口不畅进一步恶化了中国实体经济，再加上大量防水、资本的逐利性，使得大量新增资本超出决策者预想（这就是我后面会提到关键岗位公务员决策的问题），导致大量的资本集中到了房市、股市等金钱游戏中，推动两市急速发展，继而形成了恶性循环。&/p&&br&&p&辛苦经营一年实体经济，还不如买一套房子，谁还会去搞实体经济，于是出现了，做电脑的、做袜子的、做卫生纸的、做文具的等等都做起了房产。&/p&&p&后面的我就不多说了，相信错失良机的人自己很清楚，这里面也包括迟钝的我。&/p&&br&&p&我这里还有一个例子很明显的突出了房地产的资产属性，那就是江苏苏南地区的房价。&/p&&p&南京、苏州、无锡、常州，距离非常近&/p&&p&南京现在城区已经普遍达到4万，学区房6万起的情况下，无锡常州却保持着平均不到1万5的房价（这还是因为今年暴涨，去年之前一直保持7千左右的均价），甚至还低于济南这样的城市。&/p&&br&&p&&b&为什么呢？&/b&&/p&&p&一方面这两个城市拥有非常发达的制造业，也就是实体经济，这些城市实体经济之发达，投资回报率之高，至少已经不至于太低于房地产，于是诸多资本投入到了实业生产，进一步促进了地区经济发展，也是的房地产价格保持了长期稳定；另一方面，这些城市发展很均衡，诸多城镇并不亚于城区，极大扩大了优质房产的数量，使得房地产很难上涨。&/p&&br&&p&&b&三、权力与资本的博弈游戏&/b&&/p&&p&我认为当今中国，资本的代表方已经出现了，并已经不同程度的参与到中国政经牌局中&/p&&br&&p&中国传统权力也是有着不同导向的，比如中央、部委、地方政府三者间的互动，还有中央、政府、人大之间的关系等等，即使是在国务院内部，也并不是只有一个声音，部委与国务院、各部委间、部委内部也都存在不同的倾向。&/p&&br&&p&在加入资本的因素后，整个牌局变得更为复杂了&/p&&br&&p&比如之前关于网约车的博弈等等&/p&&p&就连我们这些小年轻，在面对一个政策的时候，也是真能吵起来的，而在各自观点背后，也大多带有所属部门的思维倾向，或许这比较好笑吧&/p&&br&&p&本部分过于敏感，为防止删帖，不再继续讨论了，更何况我也是萌新一个，完全不懂，只是提出有这么一个点值得关注&/p&&br&&p&（本部分剩下的以后补）&/p&&br&&br&&br&&p&&b&
对中国房市、北京房市的现实解读&/b&&/p&&br&&br&&p&一、
去年10月到今年秋天，以北京为首的部分城市房市疯涨的分析&/p&&p&这一块，我其实不准备多说&/p&&p&三件事：&/p&&p&&b&&u&1、“三去一降一补”&/u&&/b&&/p&&p&具体就是“&b&&u&去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板&/u&&/b&”，这是中央明确的今年经济社会发展的五大任务&/p&&br&&p&与房产最有关系的就是&b&“去库存”和“去杠杆”&/b&了&/p&&p&我最开始回答的另一个思路，具体到房市就落脚在这个地方，我们的&b&“去库存”出现了严重偏差&/b&。&/p&&p&房地产的库存主要是集中在三线及以下城市（也就是地级市和县级城镇），去库存的最初目标是希望吸引资本前往三线以下，既降低了庞大流动资金的风险，又盘活了遍布全国的库存房产，可以说设想很好。&/p&&p&但是考虑不周或者说远不如房地产业从业者反应灵敏，在政策制定、出台以及跟踪等等过程中都出现了严重偏差，尤其各地区自行其是，没有切合自身实际。（对于政策问题，我后面有个另类的思考角度）&/p&&br&&p&&b&政策出台前，&/b&对各地到底库存多少没有明确的数据，对于那里是卖不出去的，那里是政策限制不让买的这种基本问题都没搞清楚；&/p&&p&&b&政策执行中&/b&，又片面将去库存理解为去房地产库存甚至是去商品房库存，不加区别的取消限购、限贷政策，个别地方甚至还推出了零首付政策。使得房价的上涨预期与宽松的信贷环境合力，共同推高了个人房贷，结果最终导致本希望前往三线以下的庞大资本扎堆到了基本不存在去库存问题的一、二线城市，导致所有一线城市和众多二线城市房地产价格暴涨。&/p&&p&&b&政策出台后&/b&，已经明显不对的情况下，各级政府反应明显奇怪，相比去年股市混乱时，国家对股市的积极插手形成了明显对比。&/p&&br&&p&后果：&b&没有去库存任务的城市房子供不应求，房价暴涨；广大有沉重去库存任务的城市房地产、工业厂房库存依旧。&/b&&/p&&p&这种&b&房地产两极分化的现状，使得调控政策陷入两难&/b&。&/p&&p&更为重要的是，在这次“去库存”中，深刻暴露了懒惰的倾向，本应涉及的机构性改革，如农民工市民化、土地制度公积金制度、房地产税费改革没有来得及推进，甚为可惜。&/p&&br&&p&&b&2、世界经济不景气，&/b&全球主要经济体疯狂推行宽松财政，&b&各国进入对赌模式，&/b&中美尤甚&/p&&br&&p&关注美国的应该可以发现，美国一直号称要加息，但是却一次次鸽子，只打雷不下雨，原因何在？&/p&&p&因为美国现在不敢，他在等中国经济出现问题，比如某些泡沫破了，然后他就可以通过加息迅速吸收全球资本，进而走出泥潭。&/p&&p&相对的，中国在出口、汇率上也面对了很大挑战，中国的应对方式就是大量放水，至于为啥放水、放水有啥用，我对这种事情向来理解的慢，暂时不梳理了。&/p&&p&总之一个结论：中国为了汇率、出口以及维持国内经济，大量放水了，然后又因为实体经济不景气、股市低迷，放的水追逐利益，大量涌入房地产市场。&/p&&p&这样，全球经济的影响进一步拉高了中国房价，尤其是中国房地产中的优良资产：一线城市房价。&/p&&br&&p&3、居民给予过去经验的误区、追涨保值、规避风险等等一系列因素暂且不谈了。&/p&&p&总之，种种因素，从政府到公民个人，从国际经济到国内实业，从资本的倾向等等，共同推动了房地产的暴涨，并形成了循环。&/p&&br&&p&二、目前的房地产市场个人看法——以北京房市为例&/p&&br&&p&关键点有三：&/p&&p&1、中国房市、北京房市的泡沫没有很多人想象的那么大&/p&&p&2、房产泡沫破裂的冲击或远小于很多人的预期，不至于产生类似美日的金融危机&/p&&p&3、个人贷款投资者需小心&/p&&br&&p&&b&凡是投资品，就不存在只涨不跌&/b&，中国房市、北京房市也不例外。&/p&&p&从历史上讲，近几年来，北京房市已经先后经历了08、11、14年三次房价下跌，每次幅度大概都在20%左右，北京房市13年的高点直到16年上半年才打破。&/p&&p&最有名的莫过于通州房市惨烈的腰斩。&/p&&br&&p&现在北京房市疯狂的涨起来了&/p&&p&首先，我承认，我极度后悔14、15年低点的时候没有买房，当时我其实已经有所意识了，也去看房了，但是缺乏执行力，错失良机，根本的还是没有一个成熟的资本理念，这个只能怪我自己。&/p&&p&其次，&b&北京房地产还没有达到高点&/b&，但是这&b&并不意味着北京房市不会出现阶段性下跌&/b&，尤其在这一波上涨太快太剧烈的情况下。需知过犹不及、刚极易折，房市也是这样，更不要说北京有很多地段是明显的消息房、政策导向房，一旦出现风吹草动，后果不堪设想。&/p&&p&最后，&b&上涨60%，只需要下跌30%就会回到原点&/b&。&/p&&br&&p&1、中国房市、北京房市泡沫没有很多人想象的这么大&/p&&p&中国广大三线城市，房地产是库存太高，卖不出去，甚至成为负资产的问题，不存在泡沫问题&/p&&p&广大一线城市，比如北京，虽然上涨迅速，但是从长远来看，由于其占有的优势资源，有充分的力量支持较高的房价，毕竟在这些城市，房子是稀缺的，现在的房价还没到这些城市支撑的极限（深圳这种自己玩出花、自己作死的除外）&/p&&p&至于二线城市，相对危险一些，也是我认为泡沫最大的地方，当然也得看地方，具体暂且不多说了&/p&&br&&p&2、 即使&b&房地产“泡沫”破了，冲击力也有限，不会导致美日的惨烈后果&/b&&/p&&p&这是由中国特殊国情决定的，和美日房地产有巨大不同：&/p&&p&一是中国的土地是国有的，房地产大量的收益流向的是政府，由政府拿着这些收入来投资城市发展；美日则不同；&/p&&p&二是美日资本市场过于发达，种种包装，使得市场投资者也搞糊涂了，美国次贷危机就是典型，于是当美国房地产泡沫破裂的时候，危机顺着资本市场产品链向上冲击，大片金融公司破产，破坏力不断提升；而中国不同，&b&中国资本市场远未成型&/b&，CDS也才刚刚推出，还玩不出这么多花活，更何况，中国的房贷主体的银行，大多是国有，简直与国同存，也就使得&b&“房产泡沫”破裂导致的破坏范围是有限的，可以在层层防守的阵地下守住&/b&，避免破坏力冲击整个体系。&/p&&p&三是，中国房地产，&b&首付比例很高，足以对冲房市的大部分风险&/b&，即使是今年疯狂房贷，首付比例极度下降，购房的居民自有资产比例仍然接近50%，也就是说，即使泡沫破了，也有巨大的居民自由资金作为缓冲，不至于过于冲击到金融机构，更何况，中国房市，尤其北京，最多最多也就跌个30%，不可能跌到50%&/p&&br&&p&四是。。。。（以后补）&/p&&p&总之，中国的房市、资本循环的路径大大不同于美日，美日房产的破裂有警示性，但是生搬硬套那就是笑话了。&/p&&br&&p&就算中国房市崩盘，破坏力的扩散范围也是有限的，经过首付资本的对冲，在经过国家力量维持的国有金融机构组成的阵地，这就如今年的长江洪峰，虽然惊险、也造成了损失，但最终还是会过去的；只不过，有些或者很多房企会倒霉，很多高点贷款没能转手的个人投资者会比较倒霉，但也就这样了。&/p&&br&&p&3、 个人投资者需谨慎&/p&&p&&b&&u&免责声明：&/u&&/b&这仅仅是我的看法&/p&&p&如果我说的确实对了，现实确实如我预料的一样，看过的信了，那不用感谢我；&/p&&p&如果我说的不对，因为信我的损失了，那也千万别怪我&/p&&p&因为我就是一个说法而已，不管信不信最终还是得看自己，别到头来怪别人不怪自己。&/p&&br&&p&&b&个人购房者，还要区分刚需和投资&/b&&/p&&p&对于刚需来说，如果是第一套房，在北京购买，正如我前面说的，北京目前的房价还没有到应有的最高点，也就是说就算有所下跌，但是如果长期持有，那么最终房价超过购买价格还是可能性很大的，最起码不亏；尤其是谁能肯定未来房价真一定会跌，所以&b&对于刚需，只要有钱，能买就早买，买的时候尽可能优先地段，不要过于追逐政策房。&/b&&/p&&br&&p&投资者则不然，投资是为了啥，不就是赚钱吗？资本如果一旦被套住不能流动起来，那就是损失啊，这和刚需大不相同。&/p&&p&现在的北京房市正处于一个风险比较高的时期，因为长得太快了，而且是因为诸多因素共同推动的，有一定偶然性，而且已经长得太高了，一年翻番难以置信，这种情况下投资很容易站在高点，简单地说，我个人觉得“未来下跌10%的概率要高于再上涨20%”&/p&&br&&p&&b&4、风险还在于思维惯性，我们的工资未必会继续高涨下去&/b&&/p&&p&我们现在一直说，贷款买房，贷到就是赚到，一方面是因为房价确实总体一直再涨；另一方面就是我国过去三十多年，居民收入上涨幅度和通货膨胀极快。&/p&&p&于是大量贷款，用高涨的未来收入和通货膨胀去还款，是非常赚到的。&/p&&br&&p&但是&b&未来，我们的工资还会如过去这样大幅增长吗？&/b&我个人持怀疑态度。&/p&&p&因为我们大多数人的收入，根本的还是要依赖实体经济，只有少数人才能够从资本游戏中获得超高收益，而&b&在实体经济不景气的今天，继续指望收入快速增长是不现实的&/b&。&/p&&p&更不要说，过去房地产的增长，带来的工人收入激增，极大提高了整个制造业的用工成本，当前诸多外企和民企离开中国投资生产，就足以说明中国当前的用工成本很高了。&/p&&br&&p&凡此种种，我推测，&b&未来，我们的工资可能会有相对较长的平缓期。&/b&&/p&&p&在这种情况下，在可能高点贷款购房，贷款可是要还的，如果工资不再涨，通货膨胀缩小的，那还款还会如此轻松吗？&/p&&p&以中国当前的金融情况，对个人而言，断供可是非常可怕的&/p&&br&&p&&b&5、房市未来可能受到多重冲击&/b&&/p&&p&比如坊间一直传言的房地产税&/p&&p&比如货币和财政政策调整&/p&&p&比如决策层对去库存政策的调整等等，暂不详述&/p&&br&&br&&p&&b&
我对未来土地政策和房地产改革的一些想法&/b&&/p&&br&&p&土地政策方面：财税改革为主&/p&&p&房地产改革：根本是实现居者有其房，人人有资本，可以以资本自行跟上时代；具体怎么做，是先租后买，还是加强保障房等等，再议&/p&&p&本部分，留到以后再填&/p&&br&&br&&p&&b&
免责声明和自己目前准备的做法&/b&&/p&&br&&br&&p&本文均是我个人看法，如果因为信了我这种说法，赚了别感谢我，赔了也别怪我。&/p&&p&为自己的选择负责&/p&&br&&p&说一下，我准备怎么干&/p&&p&&b&后悔没早买房+10086&/b&&/p&&p&不过既然已经没买了，后悔也没毛用，那还是往前看吧，总的来说，现在的中国还是大有机会的，问题是我们首先补足自己欠缺的，在当今时代混，&b&互联网和金融是无论哪一行都得懂点的&/b&。&/p&&p&具体到房子，因为我没钱！我没钱！！我没钱！！！所以，我暂时就不考虑买房啦，赌一把房价调整，不过我会持续关注，因为今年这一棒打的太疼了，过去我从来没关注过房市，一棒子下来后这两周才开始去了解中国还有北京的房地产，更觉后悔啊，早干嘛去了。&/p&&br&&p&再说一件事：&/p&&p&很多人都会为没买到便宜房而痛哭流涕，深感后悔&/p&&p&可为啥那么多人继续浪费这宝贵的生命，用肥皂剧、用无聊的发呆等等谋杀着自己的青春&/p&&p&用吸烟、酗酒、熬夜，来伤害自己的身体&/p&&p&时间？身体？难道不值钱吗？&/p&&p&我觉得，&b&珍惜时间、努力提高自己，好好锻炼、好好生活，这本身就是在赚钱&/b&&/p&&p&祝各位顺利愉快！&/p&&p&还有的坑，继续看心情，再填吧&/p&&br&&br&&p&——————————下面说一说一个另一的题外话，或者说思考角度————————&/p&&br&&p&提供一个另类解读思路吧，从中央具体工作人员的角度。&/p&&br&&p&&b&不要神话政策层，政策层也是人——皆谈今年越加明显的中央公务员离职趋势&/b&&/p&&p&很多决策不要神话中央层，中央领导因为其年龄还有长期所处的位置，与现实社会是存在一定脱节的。中央领导各项决策最终还是要靠各中央国家机关的公务员们，而现在中央机关劣币驱逐良币的现象已经极为明显了，大量的业务骨干要么离职（进一步强化被监管方力量）、要么和稀泥混日子，真正还有想法想做事的被各种桎梏，难以发挥，尤其近几年各种进人政策，这个不多说了。&/p&&p&（强调一下：我说的是趋势趋势，而不是说已经走光了）&/p&&br&&p&总之，中央部门真正的精英骨干的局处级因为生活压力或者工作没有成就感等等原因大量流失，又因为一些原因导致还留下的也不愿意发声，更不要说高级领导有自己的主张，真正掌握一手信息的人话语权太小，甚至被严肃批评，整个中央政策能指望多及时多好？&/p&&br&&p&&b&相比中央部委公务员，好歹还能用职业光环和成就感以及情怀支撑自己，广大基层人才流失更为严重，严重到很多地方已经出台各种奇葩规定禁止辞职&/b&&/p&&br&&p&毕竟让一群一个月收入几千块的苦逼，去和那些年入几百万的精英去抗衡，来解决上万亿市场发生的问题，这不是扯淡嘛，更不要说还要面对已经解决生活问题的领导们提出的各种不切实际的要求&/p&&br&&p&也举个例子：去年证监会上市部处长们走的只剩下了1个，商务部光今年上半年局处级辞职30多人，其中包含不少类似于长期主持两国贸易的业务精英，此外连最高法、最高检等司法部门也大量流失，基本上每月都有极富经验的中层辞职，至于交通部管出租车的去了滴滴之类的更别说了，类似的各部委都有很多很多，有些核心处室甚至走空了，甚至还包括国安等暴力部门（这些部门目前就靠强制不允许辞职留人），然后补充进来的人要么是萌新、要么是军转文艺兵之类，从去年开始还不再招有经验的公务员了，恢复成大量招收名校应届生了，看上去人数没变，实际呢？&/p&&br&&p&目前辞职的人，就我知道的，基本都是收入提高5-10倍还不止，还不算奖金、股份以及未来加薪，最关键的得到了真正发挥自己能力的机会，有了想法那就可以调动公司资源去做，做不成可以直白的说现在就是困难而不是说什么还要继续努力之类，不用像在体制内的时候得窝着掖着，像这些人，回过头来看自己待过的部门，当年自己带出来的小弟想出来的政策，还不跟看过家家似的，怎么可能玩的过，很多时候，有些部门的政策还没出台，他们凭丰富的工作经验和对该部门该领域的了解，就能预测个差不多。&/p&&br&&p&尤其当还在部委工作的那个小弟，面对菲薄的薪水，住着地下室，想着怎么结婚？怎么要孩子？父母怎么办？等等现实问题时，听着出走的前辈百万年薪的传说，以及社会上有钱人的嘲讽、民众的“不想干走啊”之类的骂声，还指望他能静下心来考虑政策问题而不是考虑下个月的房租怎么办，那真是需要圣人心态了。&/p&&br&&p&有个已经辞职的朋友，他这么说的：我在这里待了这么多年，亲手把这一领域做起来的，感情成就都有，但是不顶用啊，十几年了，一个月才几千，和我一起来的十几个人，就剩下两个了，不是不想留，我当年也是有理想的，现在仍然想好好给国家做些事，可我自己一个人穷无所谓，但是我的老婆、孩子、父母呢，总不能让他们跟着我一辈子受穷，这还是男人吗。&/p&&br&&p&要我说，如果确实提高不了合法收入，毕竟还要考虑方方面面的问题，那与现在的收入相适应，必须大大降低部委的权力与职能，现在很多部委一个处几个人就管理全国一整个行业，这不是天天拿顶级粮诱惑饿得要死的猫吗？之前能源局集体腐败不就证明了这样不行&/p&&br&&p&毕竟，公务员仅仅是一个特殊的职业，我认为各尽其责就好，也别说什么纳税人养的，公务员也是要纳税的好吧，更何况不过是分工不同，还是多些平常心为好；只不过，目前在公务员制度设计上的诸多问题，已经严重干扰了整个体系的健康运转。&/p&&br&&p&至于公务员制度到底怎么改，我却有有一些不成熟的想法，但是还是不说为好&/p&&p&改制度改世界很难，改变自己更为靠谱&/p&&p&自己的日子自己过，好好保持个人能力，无论身在什么地方，求人不如求己&/p&&br&&p&&b&无论在什么岗位，要对得起自己的良心&/b&，别把自己荒废了，始终保持认真负责、积极进取，踏实可靠的工作习惯和职业态度，我觉得是非常利于自己长远发展的。&/p&&p&至于未来，这个时代是一个非常坏有非常好的时代，机会很多、绝望很多，但既然生下来了，投胎技术也不好，那也只能这样努力向前看了&/p&&p&&b&没事好好珍惜时间，努力提高自己，无论身体、精神还是能力、人脉，比什么都强&/b&&/p&&br&&p&——————————————————————————————————————————&/p&&p&推荐两本书：《21世纪资本论》、《大国大城》，有兴趣的可以阅读下&/p&&p&也推下本人另一篇回答（已经被淹没了，还请帮忙捞一下）：&a href=&/question//answer/?from=profile_answer_card& class=&internal&&如何看待京沪深陆续出台的关于网约车「京人京车」、「沪籍沪牌」等新政细则？这些新政细则将会产生哪些影响？ - 言无华的回答&/a&&/p&
必须说明的是，这仅仅是我对当前中国房市，尤其是我所在的北京房市的一点看法，希望大家能够理性讨论。 因为本人能力所限，且并非从事房产工作或研究，对于房市的看法不可避免的存在疏漏、错误，还请诸位批评指正！关于北京近期房地产政策调控的想法，参见“…
&img src=&/50/v2-bde51cdd92d9_b.jpg& data-rawwidth=&349& data-rawheight=&220& class=&content_image& width=&349&&&p&房价现在还不能跌。&br&&/p&&p&2017开年楼市急速降温，&/p&&p&还没等到房价下跌，&/p&&p&供给已经在继续减少。&/p&&p&政府的态度已经很明确，&/p&&p&打压的意思除了不能涨，&/p&&p&还有不能跌！&/p&&br&&p&&b&1. 供地继续减少&/b&&/p&&p& 土地供给是中国房价永远的痛！&/p&&p& 众所周知，中国的土地一级市场，完全掌控在地方政府手中，地方政府对于土地供应计划、具体如何供地、供哪块地，都有完全的决定权。&/p&&p& 对于政府来说，土地管理局，国土资源厅，国税地税，财政厅共同联手，一面当裁判的同时，一面只要通过控制拍卖土地的多少就能够控制房价。&/p&&p& 基于政府调控房价的强烈预期，2017年一开年，房地产市场正在急速降温，北上广深以及部分重点二线城市的房地产成交面积环比下降22%，成交量正在朝着一个冰封的目标大踏步的前进。但这时候，土地供应量却在大幅缩减，总量由1808万方减少为641万方，一线城市竟然没有新增土地供应。&/p&&p& 最近，北京也公布了2017年的建设用地供应计划，其中住宅用地计划供应610公顷，相对于去年的1200公顷，减少了差不多一半。&/p&&p& 尽管今年各地的两会上，大家喊得很凶，要增加土地供给，确保房子是用来住的不是用来炒的政策导向，还要加大各种中低端户型的供应，但从目前的结果来看，相当的悲观。&/p&&p& 在土地面前，其他的一切调控都只是暂时缓解，并不具备根本改变市场预期的意义，目前全国房地产之所以旱的旱死涝得涝死，最主要的原因就是土地错配，人都往一二线城市跑，而地却都往三四线城市供。&/p&&p& 土地供给问题不解决，房价基本跌不了。&/p&&br&&p&&b&2. 土地饥饿营销&/b&&/p&&p& 其实我们一直都说供给侧改革，什么是供给侧改革，简单一句话就是尽量生产处群众喜闻乐见，愿意为之付费的产品。&/p&&p& 换句话说就是按需生产，提高社会生产效率。那么现在市场最大的需求是什么？&/p&&p& 什么产品愿意让大家宁可借钱，宁可穷尽几代人的所有收入也要一掷千金？很显然就是房子。&/p&&p& 大家想买房，特别是想在一线城市买房，那就需要多盖房，多盖房就要增加土地的供给，但是很遗憾我们规划的土地供给几乎年年下降。而且最要命的是，受各种因素影响，我们竟然实际的土地供给，还远远小于规划，所以这就造成了客观上的土地短缺，北京上海厦门深圳，甚至2010年到2015年供给量比上个5年下降了45%，所以这几个城市的房价那是出了奇的贵。&/p&&p& 而不得不再次提到重庆，在土地供给这个事上一直比较充裕，2010年以后，比2010年之前还要多。所以重庆房价基本不涨。尽管经济发展第一，尽管人口众多，也尽管遭遇了同样的货币政策，但仍然能有效控制房价涨幅。&/p&&p& 而之所以会出现如此大的差距，主要还是想高价卖地，需要保持一定的市场饥渴。为什么年土地便宜，因为一半多都是协议转让的，基本上给钱就卖了，而越到后来，招拍挂的比例越高，这就是说大家都知道，越是饥饿营销，越是少供土地，就越是收入巨大。&/p&&p& 很明显2008年是个转折点，08年之后土地彻底进入了垄断价格时代。多数城市用少供地的方式来获取土地溢价，甚至溢价程度已经超过了100%， 年16 个重点城市仅完成建设用地供地计划不到10%。&/p&&p& 现在大家还仍然是不舍得触动自己利益，限购限贷是你的事，风险是开发商和银行的，而土地供应平抑地价这却跟各地地方政府息息相关，这个利益不到关键时刻，大家还并不想放手，中央政府现在也并没有强制的意思。&/p&&br&&p&&b&3. 房价不能跌&/b&&/p&&p&房价什么时候能跌？这个不好说，总之现在不会跌。&/p&&p&今年的房地产政策，虽然表面上言辞凿凿，但不过是高高举起，轻轻放下。政府不是想要打击房价，“打压”的意思除了不能暴涨，还是不能跌。&/p&&p&现在政府应对外汇市场已经焦头烂额，如果再加上房地产坏账的冲击，国内金融体系将相当危险，所以平稳过度就是现在的主要思路。就好比用了个定身法，先通过拆除杠杆的方式把房地产定在原地，不涨不跌，不要交易最好，等待国际市场稳定后，再做处理。&/p&&p&冷冻房地产还是为了明年经济留个后手，万一明年经济持续下滑，万一美国经济明年重新回到危机，整个世界重启QE模式，届时风向重新变回来，政府只要拿掉房地产上的限购限贷，饥渴的购房人，就能立马成为拉动中国经济的主力。&/p&&p&而且房价平稳，最有利于房地产税的推出，关于房地产税的重大税制改革，这个不容有失，而高房价的舆论情绪，刚好可以利用。没有一个税收是呼声如此之高的。&/p&&p& 而这个时刻进行税制改革则是最佳选择，也能帮助地方政府找到新的税源，从而长远化解地方债的危机，以及防范金融风险。最快明年立法，后年讨论，大后年推出，所以这三年房价不能跌，至少要保持舆论对于房地产税的饥渴。&/p&&p&综合来看，房地产价格关乎到未来经济的走向，关乎到未来税制的改革，政府是没有决心下狠手的。而&b&没有真正的魄力壮士断腕，就只能是&/b&现在这样，用定身法制住他，而不是手起刀落见血光。&/p&&p&要知道，土地供给不到位，只在需求端调控房价，是没什么用的。如果真的敢像重庆那样把土地供给放开，炒房团要多少就给多少，这样的基础上房价怎么可能炒的起来。&/p&&p&但问题是政府根本不敢，政府现在需要解决的问题太多了，房价跌了，经济就一泻千里，甚至崩盘。而要维持高房价，必然要牺牲普通人的利益，这在政府看来是无所谓的。&/p&&p&苦了一个你，还有千千万万个你！&/p&&br&&p&更深入的分析可以关注我微信公号：伪砖家说经济。&/p&&img src=&/2dc49a3e9e66b936a54b_b.jpg& class=&content_image&&&p&最敢说真话的中国经济原创干货&/p&&p&版权归属微信公号：伪砖家说经济。转载务必注明出处。&/p&
房价现在还不能跌。 2017开年楼市急速降温，还没等到房价下跌，供给已经在继续减少。政府的态度已经很明确，打压的意思除了不能涨，还有不能跌！ 1. 供地继续减少 土地供给是中国房价永远的痛！ 众所周知，中国的土地一级市场，完全掌控在地方政府手中，地…
&img src=&/50/v2-9b7d451a85cb6dca15f347_b.jpg& data-rawwidth=&642& data-rawheight=&371& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&642& data-original=&/50/v2-9b7d451a85cb6dca15f347_r.jpg&&&p&人人都在花钱消费，钱总是越花越少。但也有人能让钱越花越多，这听起来不可思议，但只要能区分投资与消费，人人都可以做到。&/p&&br&&p&在哈佛大学的经济学课上，学生们学到的第一个概念,就是要区分“消费”行为与“投资”行为。&/p&&br&&p&花钱大体有两种方式：一种是消费，比如购买食物、衣服、家用电器、出去旅游、看电影等等，花这些钱是为了获得快乐、享受生活，但花出去就再也回不来了；另一种是投资，把钱变成房子、股票、黄金，这种花钱是为了让“钱生钱”，将来可以变更多的钱回来。&/p&&br&&p&五年前，用20万元人民币买辆汽车，现在这辆车成了旧二手车，最多能卖10万元。但当时，用20万买套小户型房子，现在却可以卖到40万。&/p&&p&都是把钱变成东西，但结果完全不同。买车的人，用了5年的时间把20万变成了10万，钱越来越少了，这个属于消费。买房的人，却用相同的时间，把20万变成了40万，钱越变越多了，这个就属于投资。&/p&&br&&p&大部分普通人把赚来的钱都用在消费上，很少涉及到用钱“生”钱，所以他们的钱越来越少，总是不够花。&br&&/p&&p&那么消费与投资怎么区分呢？&/p&&br&&p&一个简单的方法是看今天花出去的钱，将来能不能增值变现。今天花掉的钱能否为明天源源不断的带来财富。&/p&&br&&p&在北京，大多数人自己住的房子市价都超过了百万，貌似人人都是百万富翁了。但实际上，大多数人不能把房子变现，如果卖掉了就要露宿街头。买房的自己住的行为，实际上不是投资，而是一种消费。因为花出去的钱，未来无法收回。&/p&&br&&p&有个小故事：&/p&&p&老张下班路过宠物市场，看见有一只小花狗十分可爱，于是花100元买了下来，他本来打算带回家自己饲养。结果，刚牵着小狗过了一条马路，就有人问他：“你的狗卖不？”老张随口说了一句：“卖，300元。”没想到那个人没有还价，当场掏钱，抱着小狗就走了。&/p&&br&&p&如果老张买了小狗以后，把狗抱回家，这个行为属于纯消费。但他随后把狗加价卖掉了，这个行为就成了投资。&/p&&br&&p&可见，衡量投资与消费最简单的办法是：现在花出去的钱，未来能不能增值变现。&/p&&br&&p&控制过度消费&/p&&br&&p&资产是能让钱流入你口袋的东西，负债是让钱流出你口袋的东西。富人努力增加资产，而穷人却不断积累自认为是“资产”的负债。房子、车子都会使钱从口袋中流出，它们其实都是你的负债。&/p&&br&&p&现金流=收入-支出。&/p&&br&&p&如果每个月的现金流都是正的，说明你的钱会越来越多。&/p&&p&如果每个月的现金流都是负的，说明你的钱会越来越少。&/p&&p&个人、家庭、公司都要关注现金流的问题，只有把现金流做到正收益，才能保证财富源源不断的增加。&/p&&br&&p&小李是一家广告公司的白领，每月收入5500元。她的老公是一家公司的经理，每月收入10000元左右。家庭月收入15000元，两个人花应该是很幸福的。但是他们每个月都是两手空空，没有积蓄？这是为什么呢？　&br&&/p&&p&首先小两口平时工作较紧张，在外面吃饭的次数较多，一般的小馆子怕有地沟油，最低档次也是麦当劳，加上平时早餐的牛奶面包，一个月下来最少也要3000元伙食费。 两年前，他们买了房子，一个月房贷3000元。&/p&&br&&p&年初贷款买了一部帕萨特，三年期按揭，首付5万元，月供3500元。 为了保证生活质量，去健身房锻炼，以及参加一些社交派对等活动更是必不可少，估计也要2000元。 &br&&/p&&p&逛超市、去百货商场买衣服2000元。 这还不算每次长假出去旅游的消费。 夫妇俩成了标准的“月光族”。月光族多半是年轻人，都有大手大脚的花钱习惯。往往是薪水一发就见底，月月无剩余。看着空空的钱包又实在不明白：为什么越挣越多，但却越来越穷呢？&/p&&br&&p&这样看似“潇洒”的花钱做派既不利于个人事业的发展，也不利于今后家庭生活的美满。因此，养成良好的花钱习惯是十分必要的。月净收入总额15000元：减 房贷 3000元减 车贷 3500元减 伙食费 3000元减 超市商场 2000元减 健身娱乐 2000元&/p&&br&&p&这样每个月剩下不到2000元，缴了水电物业费，估计还要向父母要钱。&/p&&p&可以看出，小李夫妇家庭月现金 支出超过收入，总的支出与实际总净收入的比例为109.8%，说明入不敷出（坐吃山空） ，只有当收入超过支出时，才有真正的储蓄。否则即使前期有储蓄，但由于支出超过自己净收入，家里的钱也是一天天变少。&/p&&p&小李家中住房和交通、食品所占比重较大，原因是两人均有房贷、车贷，另外由于而他们在外就餐的次数频繁，消费的支出较高。衣物支出也明显超出预计水平。由于生活方式的原因，小两口的娱乐和休闲支出也超出合理的范围。&/p&&br&&p&原来不知不觉中，他们一直都在透支生活，长此以往，必定会造成“寅吃卯粮”的后果。如果说要 为孩子出生和将来的生活作准备，需要对支出进行严格控制。 　&/p&&br&&p&首先是控制现金支出　&/p&&p&减少用信用卡买东西，这种无纸化的消费，会让一些消费者觉得不是在花自己的钱，而如果过度透支而不能及时偿还，还需要向银行缴纳高额利息这也会构成一项负担。&/p&&p&年轻人喜欢吃快餐、上饭店，开支较大，自己买菜做饭将剩下很大一笔钱。 　　&/p&&br&&p&如果工作压力大，可以采取其他方式缓解，比如看一场电影或看一本好书，避免养成去超市、商场购物“血拼”的习惯。&/p&&p&其实消费分为两种，一种是生活必须的，就好比是“米饭 面条”。另外一种是可有可无的就好比是“点心”，点心类的消费是可以适量减少的。 对于汽车、自己居住的房子这样的大额消费品，一定要量力而行，盲目的好大喜功，爱面子，只会增加负债，减少每个月的现金流。 没有积蓄、没有现金，就很难讲到家庭、事业的发展。&/p&&br&&p&有些朋友是每个月花费太多，收入10000的 花8000，收入2000的 花1900，还有收入2000元花掉5000元的。都是月光族。&/p&&br&&p&要想成为有钱人第一点就是要学会合理消费，量入为出。&/p&&p&在开始学习合理消费前，要声明一下：在日常的生活中，我们应该把80%精力放在赚钱上，20%精力放在省钱上。因为赚钱是无限的，你将来一年可能赚100万，也可能赚到1000万。但是现在能省下来的钱数目是有限的，假如月收入4000元，最多也就是能储蓄3500元，一个月只花500元 ，生活质量就已经很差了。&/p&&br&&p&所以，要想获得源源不断的收入，先必须有良好的消费观，省钱是其中重要的一环。&br&&br&想成为有钱人，先要学会合理消费，量入为出，控制不必要的支出，实现现金流为正&/p&&h1&点击可以查看：&a href=&/p/& class=&internal&&致富指南：3 拥有、失去与未得到&/a&&/h1&
人人都在花钱消费，钱总是越花越少。但也有人能让钱越花越多，这听起来不可思议，但只要能区分投资与消费，人人都可以做到。 在哈佛大学的经济学课上，学生们学到的第一个概念,就是要区分“消费”行为与“投资”行为。 花钱大体有两种方式：一种是消费，比…
&img src=&/50/v2-ca030c8bbd4dc_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&364& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&/50/v2-ca030c8bbd4dc_r.jpg&&作者：王璟&br&链接：&a href=&/p/& class=&internal&&&span class=&invisible&&https://&/span&&span class=&visible&&/p/25&/span&&span class=&invisible&&292783&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&br&来源：知乎&br&著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。&br&&br&&p&&b&一、房地产行业面临的问题&/b&&/p&&p&
在过去十几年，房地产行业经历了一个非常繁荣的时期，但随着城市化进程越来越标准化、越来越透明，这个行业的利润也越来越低。从表面上来看，就是过去房地产行业的高额利润，已经被高额的地价、各类繁重的税收、一直增长的运营和销售成本、以及高昂的融资成本所吞噬，但根本原因是，这行做了十几年，运营方式全国人民都知道了，参与这个行业的人太多，都知道利润在什么地方，每个参与者，无论是政府还是企业、无论是机构还是个人，都千方百计的从每个缝隙里扣出利润来，而购房者能承受的经济负担只有这么多，行业利润自然被摊薄。&/p&&p&
在房地产行业谋求新出路的同时，中国社会的老龄化进程开始，房地产的从业人员自然把目光转向退休人员，希望在养老产业上寻求发展。&/p&&p&
有不少文章在分析这个问题的时候，都是通过统计数据，说明有多少老年人、市场有多大、有多少需求，等等；养老地产要配医疗设施、要如何服务、要如何经营、利润在哪儿、这些问题基本上只要是打算向这个方向转型的开发商，都有自己的考虑，但为什么大家依然觉得心里不踏实？&/p&&p&
过去的房地产是和一个城市的发展结合的，从业人员无论是否有这个意识，都很明确房地产行业在城市扩展的进程中扮演的是什么角色，所以规划具体的项目时，怎么选址、怎么建设，这么宣传，是在城市化的大背景下进行的，有在城市生活和参与城市经济活动的经验，项目策划可以从一个大规划上不断的细化下去，所以感觉自己脚踏实地。说到底，在过去的房地产行业，从业者对于房地产本身“我是什么，我从哪里来，我到哪里去？”这个终极的哲学问题的答案很清楚，整个城市化进程就是答案。&/p&&p&
但当地产从业者瞄准医养地产方向时，目前大家只能肯定市场有这个需求，但然后呢？就是这个“然后呢？”，从业人员回答不出来。对于医养地产在社会进程中扮演的是什么样的角色，不知道；对于医养地产怎么起步，不知道；对于医养地产以后会发展成什么样，不知道。如果只是办个带医疗配套的养老院，现在也能赚钱，也已经有人进入了，但医养地产大规模的发展并未开始，因为到底这个行业该怎么发展，大家并没有一个清晰的概念。&/p&&p&&b&二、城市的未来发展&/b&&/p&&p&
实际上，现在真正医养地产还没诞生，或者说还在摸索中，我们在讨论一个想象中的未来产业。要弄清楚一个尚且不存在的产业到底会如何诞生、如何发展，就要弄清楚它在社会里到底扮演了一个什么角色。医养地产终究是房地产，房地产就离不开城市，哪怕是美国的乡间别墅，其实也是依托城市（至少是城镇）而存在的。如果在修建的时候完全不考虑和城市的配合（比如购物、比如交通），不是说这房子不能建，而是说即使建了，也和房地产行业没什么关系。比如国内农村自己起一栋小洋房，自己找几个装瓦匠就行，什么时候依靠过房地产行业？&/p&&p&
所以搞清楚未来地产怎么发展，我们要先从城市的发展说起。&/p&&p&&b&1&/b&&b&、城市的起源与发展&/b&&/p&&p&
城市，从人类建立起集中的社会结构起，几乎所有的政治、经济活动都是围绕城市展开的。作为满足人类居住需求和社会活动的基础产业，房地产中最具有价值的住宅和商业地产，都集中在城市中。&/p&&p&
城市是如何诞生的？城字在西周早期文字里是&img src=&/50/v2-1ef02ed3a9_b.jpg& data-rawwidth=&83& data-rawheight=&81& class=&content_image& width=&83&&
左侧是城墙的象形字，右侧成字是戌字演变过来的，实际上指的是带城墙的防御措施；而市指的是集市，包括集会和市场，代表政治和商业功能。&/p&&p&
防御功能和集市功能曾经是城市之所以存在的原因。但社会是在不断演变的，城市演变至今，实际上城市的防御功能已经淡化了，只剩下集会和市场，用今天的观点来看，可以抽象成信息集散和物流集散功能。现代社会，城市存在的意义就在于信息中心和物流中心，而作为军事防御的意义早已不再存在。&/p&&p&
现代人类选择城市居住，其最大的原因就是为了在城市更方便地获得信息资源和物资资源。如果你现在去问一个人，为什么选择某个城市居住，得到的回答无非是：工作岗位、教育资源、医疗资源、娱乐消费。&/p&&p&
而随着物流运输能力越来越强，人口越来越集中，城市从更广阔的范围内获取资源。在古代，50万以上人口的城市全部靠水，依赖水运获取足够的资源养活数十万人口；而现代，物流运输的技术的进步，即使没有水运，城市也可以养活上千万人口。随之带来的是城市对于周边自然资源和人口资源的汲取，以一省之力供一城发展是绝大多数地区的现状，而且自然条件越差的地方，中心城市和其余地区的经济发展差距越大，一个中心城市所汲取的范围也就越广。&/p&&p&
但城市集中大量人口带来的污染问题也日趋严重，从最初的水污染、生活垃圾污染，发展到现在，由于城市本身依赖的公路运输，以至于汽车排放的尾气就已经足以制造严重的空气污染。30年前不值一提的市区内施工，现在都足以造成雾霾。甚至对于小镇来说，光源从来不是个污染问题，在大城市却足以称之为光污染。城市过大的体量足以让一些在过去耗不起眼的小问题演变成灾难。其他方面还有犯罪问题，交通的低效率，稀少的城市土地资源，高昂的房价，等等。说到底，城市本身过大的体量就已经成为问题的根源。&/p&&p&
国内房地产行业真正起步，应该是从1994年住房商品化开始的。起步之初，房地产只是满足个人居住所需，基本上也是修建在居民工作地点附近，而20多年后，房地产已经发展成和各项资源绑定，直接关系到居民是否能获得自身发展渠道的命脉，也因此成为各项资金争炒的大宗商品。或许有人认为大宗商品不包括房产，但如今炒房的景象又和古代商人囤积居奇，哄抬粮盐有何区别？房产的销售收入来源，也从百姓的钱袋子，发展到了无限的依赖信贷扩张，而今走到现在，即使如此高的房价，开发商又能真正赚到多少？
现在房地产这个游戏，对于参与的任何一方来说，都是负担：开发商面临的是越来越高的成本和越来越大的项目风险；居民在忍受越来越严重的空气污染和拥堵，越来越贵的房价和越来越高的生活成本；公司在面临越来越高的运营成本；金融机构则面对越来越高的信贷风险。但由于城市集中资源的天然属性，凡是不参与的人在获取资源上必然比别人落后，然后从现在的社会地位上跌落。&/p&&p&&b&2&/b&&b&、城市到底提供什么资源？城市未来还能否保持资源优势？&/b&&/p&&p&
房地产行业未来如何发展，并不在于房子修成什么风格，不在于项目如何运作，不在于如何招商引资；房地产永恒的核心标准在于向居民提供居住场所的同时，向居民提供教育资源、信息资源、医疗资源、娱乐消费、以及工作岗位，而这些资源，最终可以归类为信息资源和物资资源。之所以城市能提供这些资源，根本原因在于城市是信息资源和物资资源的集散地，或者反过来说，由于信息和物资需要集散地，所以城市才得以存在。&/p&&p&&b&
信息资源&/b&&/p&&p&
目前我们的最大信息来源，已经转移到网络上，对于大部分人来说，并不需要每天在城市里奔波；而需要获得行业内非公开信息的人，比如各行各业的老板、专业领域从业人士，这些人中，凡是需要长期持续对业内信息保持敏感的人，本身就到处奔波，居住在城市外围还是城市内，对他们来说并没有太大区别；另一些不需要持续沟通的工作，也可以通过间断性的聚会和拜访来达到目标，也不需要居住在城市中。&/p&&p&
另一方面，教育资源其实也是信息资源的一种。大学教育虽然要依赖城市，因为至今为止，只有城市才能提供高级工作岗位，但实际上大学并不需要建立在大城市的核心地带，实际上大学完全可以迁移到与大城市有一定举例的城镇中（很多大学也是这么做的），其次学生住校本质上只是暂时居住在学校中，大学本身也可以视为一个小型城镇。&/p&&p&
中小学教育水平实际上处于衰退中。在过去，教师是一个收入稳定，生活有保障的职业，对于人才来说是优选职业之一，而现在，经济高速发展后，中小学教师的职业发展空间小，义务教育收入低，导致人才已经越来越不愿意从事这个职业，教育水平随之下降。但另一方面，家长实际上非常愿意为子女的教育付出非常高的代价，这导致补习班、补习学校等如雨后春笋般兴起，这些以补习班名义变相从事私立教育的人收入并不低。而且现在已经出现了补习班的老师教学水平高于公立学校，因为在课外补习这个更开放的市场上，凡是教学水平低的老师都没法适应市场化的竞争。&/p&&p&
这种情况下，实际上（特别是对于高收入人群来说），中小学提供的只是个学籍，子女在基础教育上的优势实际上是通过这些游走在教育政策法规边缘的教育从业人员提供的。一个简单的，有资质的中小学学校，配合更灵活，更繁荣的补习班教育，其效果甚至可能高于现有的大部分中小学教育水平。而从父母的角度来看，高价补习班的开支也远比一套学区房便宜。从这点儿来看，未来中小学也无需建在大城市里。&/p&&p&&b&
医疗资源&/b&&/p&&p&
这些年各大城市房价飞涨的情况下，大家解释大城市房价上涨的时候，往往会提到医疗资源。但这个理由非常可笑，成都的医疗资源比北京上海差多少？深圳的医疗资源又比北京上海差多少？如果说医疗资源导致房价差异的话，难道在成都感冒了，打算包架飞机去北京看病吗？&/p&&p&
我们生病，有大病、小病、急病等区别，按照现在城市的拥堵程度，如果真得急病了，大概救护车会堵在路上吧？我们平时一些小病，并不需要去什么著名专科医院，需要的是一个靠谱的、能解决常见病的医院，如果经济条件更好，还需要一个能专门接待我们的保健医生，而不是提前半个月预约或者凌晨几点排几个小时的队，然后花上大半天的时间在人堆里从一个科室挤到另一个科室；遇到事故或急病的时候，我们需要的是马上就近送到有急救条件的地方，而不是等着预约哪个全国著名的专家。没有人会因为担心自己将来可能得癌症，而选择在著名医院门口买套房子。&/p&&p&
由于体制和历史问题，医院的利润基本上转移到了药品和医疗检测，医生再通过选择高价药、高价检测等从中分得行业利润。但从私立医疗上，并非不可能将这部分利润转移回来，通过较高的诊断费用、更便宜的药品和检测，为远离城市的大型社区配置的小型医院，最终会发展成为类似水电气一样的收取人头税的基础设施，而社区居民的医疗费用未必会上升多少。&/p&&p&&b&
消费娱乐&/b&&/p&&p&
除了餐饮之外，过去需要逛街才能满足的消费，现在有多少是通过网购完成的？有多少娱乐是通过网络游戏和下载电影完成的？凡是已经成家又有小孩儿的家庭里，靠在城市商业区闲逛来娱乐和消费的时间，一年内有多少？一个数万人的社区，其规模和一个综合性大学没有多大区别，除了无法提供大型商场和商业街之外，完全可以提供小型电影院、酒吧、健身房等活动场所。&/p&&p&
另一方面，现代信息网络支撑下，物流并不需要依赖大城市作为物流中心和信息中心，只需要在交通干道上设立中转场所，就可以直接发放到各节点，这种情况下物流成本甚至比以大城市作为物流中心的成本更低。过去物流模式是从大城市到大城市，再从大城市到小城市、乡镇，物流行业内部称之为干线、支线。未来干线→支线的物流模式必然会被网状物流替代。&/p&&p&
现在运满满、货车帮等网络货运平台正在推动这个趋势。直接从生产地到各聚居地的物流，其物流里程和物流时间都比以大城市为集散地低太多，而且由于地价和生活成本的问题，摆脱了大城市作为物流枢纽，物流运营成本也会更低。这种情况下，未来小城镇的日常消费品，甚至部分高档品牌商品的价格应该是低于目前大城市的价格的。&/p&&p&&b&
工作岗位&/b&&/p&&p&
这个才是最重要的，没有工作，没有收入，一切都谈不上。现在城市提供的岗位中，凡是事务性的，信息处理的工作岗位，都可以通过网络远程完成，而生产性企业的工作，虽然无法远程完成，
但这些企业其实绝大多数本来就不在大型城市里。&/p&&p&
对于员工来说，在北上广两万的工资、数万一平米的房价，和小城镇上8000的工资， 3000的房价之间，你选哪个？用人单位又会选哪个？对于一个企业来说，在过去需要依靠大城市，无非是要依赖城市的物流和信息，而现在这两个都不成问题了，只剩下人才招聘的问题。一个区域人口太少，细分行业的人才数量是无法满足企业需求的。但如果大部分工作可以远程完成，则不存在这个问题。&/p&&p&
但远程工作会带来管理效率下降、沟通效率下降等问题。为解决这个问题，一方面需要身临其境的感受来营造氛围；另一方面需要管理模式的改变。通过目前AR、VR技术的发展，未来可实现如同科幻电影中一样的虚拟交互，这个可以解决沟通效率和工作氛围的问题。而管理上，从工作内容管理转向任务目标管理，是更有效的管理方式。&/p&&p&
重复性的，机械化的工作，从事这种工作的人员素质要求很高么？如果要求不高的话，为什么要担心招不到人？而创造性，开拓性，高级管理岗位等，需要的人才素质是高，但这类工作，如果不按照目标成果来管理，每天监督着他们装模作样的上班又有什么意义？企业管理能不能完成从工作内容管理转向任务目标管理的改革？至少目前一些合伙形式的设计室、一些小型公司是成功做到了的。&/p&&p&&b&三、未来城市展望&/b&&/p&&p&
20多年前，有些城市曾经提出过卫星城计划，即大城市周边几十公里内，分布多个城镇，以城镇的发展促进经济发展。而在国际上，20世纪初就提出了卫星城的概念，目的就是限制大型城市恶性膨胀。但在国内，商业地产兴起后，卫星城的商业地产价值远不如大城市；其次，在信息化技术推动下，更复杂的商业活动需要更高端的人才，没有人口基数支撑的情况下，一个城市内根本无法提供足够的高端人才，相距过远的卫星城本身阻碍了人才的流动，这两个原因导致了卫星城概念没能真正变为现实。&/p&&p&
但现在，大型城市已经远远超出过去的想象，大城市本身带来的社会问题，环境污染问题日益严重，城市本身也阻碍了交通物流的发展。随着网络技术的高速发展，信息和物流去中心化的发展已经起步。第一次世界大战后，军事技术和理论的进步，使城市丧失了军事防御功能；100年后的今天，随着信息技术的进步，交通基础设施的完善，大城市将逐渐失去信息和物流中心的功能。&/p&&p&
未来将出现专门的居住区域，容量大约在10万人这个级别，分布在现有大型城市100公里范围内；配套有专门针对常见病、具备急救能力的小型社区医院；简单的餐饮和购物，通过网络解决部分娱乐和消费；通过社区学校提供基础的教育，并以私营的补习班作为补充，提供高质量的教育；通过远程办公解决人才流动的问题。&/p&&p&
这种形式下，居住区域会形成以现有互联网为基础的新型城镇，大大降低生活成本，依靠高速路和高铁作为到中心城市的快速交通手段。居住区域内环境优美，治安良好，并且彻底解决了居住地交通拥堵和污染严重的问题。&/p&&p&
过去需要政府力量才能推动的卫星城计划，以现在大型房地产商的体量，卫星城的建设完全可以由房地产企业推动。实际上现在已经出现了一些大型企业自己规划聚居地的案列，也有开发商在推进超过10万人居住的大型地产项目，这些本身已经达到了小型城镇的规模。&/p&&p&&b&四、医养旅游地产-----&/b&&b&企业版卫星城计划的发展跳板&/b&&/p&&p&
建立上述的小型城镇，需要解决医疗、教育、消费娱乐、就业岗位四大问题。&/p&&p&
这四个条件中，医疗需要的是医疗行业商业模式的转变，只有类似家庭医生的模式，才可能在远离大城市的地方提供满足居民需求的医疗服务，而只有以医院的形式才能适应我国现有的医疗政策。但现行利润分配模式下，没有特色又体量过小的医院缺乏投资价值，无法驱使资本在这方面投入。因此整个产业链从药品盈利、检测外包盈利，转向诊断治疗盈利，才可能将医疗的经营收益变成类似人头税的形式，才具备长期投资的价值。使医务人员本身成为获利的核心，才可能让医务人员愿意远离大城市，免除医护人员对于脱离原来的利润分配体系的担忧，同时使医院本身的经营管理和盈利模式简化，才可能在保持较高的治疗水平的同时，同步降低医疗费用和医院的运营管理成本，一个小型化高水平的社区医院才可能维持运营。当然，这个过程也非常困难，而且问题多多。&/p&&p&
教育方面，以社区中小学为基础解决学籍问题和儿童的日常管理，配合中心城市的私立教育机构派遣老师到社区提供补习班服务，解决儿童在本地的教育问题。&/p&&p&
消费娱乐方面，需要在新型卫星城里提供小型化、精品化的消费娱乐场景，促进居民的自发性交流，形象的说就是一个超大型的业主活动中心和小型化的商业综合体的结合，再以网络游戏和电影作为补充（我可以说我家现在的日常娱乐是以游戏和电影电视剧为主么）。&/p&&p&
剩下唯有就业问题，远程办公需要AR、VR等虚拟技术的进步，并且企业自发性的调整管理和经营模式，房地产开发商在这个问题上只能被动地等待。&/p&&p&
介于这种现状，实际上目前最适合切入的角度是医养地产。首先，医疗养老针对的主要是中老年人，退休人士。这些人本身就不存在就业问题，即使还在工作，同时还能够负担的得起专门的医养服务的人，也是属于经济条件较好，社会地位较高的人，这些人本身往往就是长期出差远程办公的。至于那些退休了的老人就更无须担心就业问题了。&/p&&p&
同时在现在城市污染严重，特别是雾霾严重的情况下，这些人也是最迫切需要远离城市的。现在老年人跑气候环境较好的旅游区常住已经是普遍现象，但现状基本上都是旅游区某某旅游地产热卖，从一开始规划，是作为高端人群的旅游独家小屋来卖的，并未考虑如果业主长住该怎么考虑，配套的医疗也比较缺乏，往往是开发商出乎意料的发现楼盘里出现了大量退休人员后，才匆匆配上诊所，而等到退休人员带着小孩儿来住之后，又匆匆配上一个幼儿园。&/p&&p&
针对这些人的医养服务，中医其实有特别的优势，而正好中医对医疗器械代理商，医药代理商等依赖程度较低，容易脱离过去的利润分配体系。而且中医基本上都是按全科医生来培养的，大大降低了医疗资源配置的难度，特别是在这种卫星城模式的创立初期，缺乏管理经验的时候，中医的全科医生特点尤其重要。虽然合格的中医师较少，但在这种新型卫星城模式大规模推广之前还是够用的。再配合少量针对简单疾病治疗的西医、急症科，和中心城市的大医院建立大病重病快速转院制度（甚至可以配备直升机，这可以和景区的通航公司配合），就可以在远离大城市的地方建立完善的医疗服务。&/p&&p&
另一方面，大量的人口入驻，是个漫长的过程，如果早早配上医疗养老的基础设施和人员，意味着早期医疗方面的投入是处于空转的状态，而如果不投入医疗基础设施，则无法吸引老年客户。这就变成了先有鸡还是先有蛋的问题。为了避免这种问题，其实最佳方法是让政府出面，房地产企业参与投资，在当地建设与医疗和养老相关的，比如中医药研究和养生等的相关科技研究项目，再依托该项目开展养老项目，以先吸引老年人，在通过老年人引入儿童，最后等技术发展，远程办公的技术和社会环境都成熟的时候，由老年人和儿童引导青壮年入住（你父母和子女都住在这儿了，你来不来？PS：中医是对现在医疗产业的利益分配体系的依赖远小于西医，这也是以中医的名义在远离城市的地方开展医疗养老项目的优势）。&/p&&p&
早期开展的这类项目，优先选择的地址应该是现有的小城镇附近，在缺乏城市规划和管理经验的情况下，先借助小城镇上现有消费娱乐设施，后期逐步实现开发商自己规划消费娱乐等基础设施。&/p&&p&
其次，选取的位置应该位于附近有旅游资源的地区，让中老年居民的子女在节假日有充分的意愿来这些远离大城市的地方。可以同步开发当地的旅游资源，以此盈利；另一方面是吸引青壮年和小孩儿更长时间生活在这些远离大城市的地方。并且在现在大城市空气污染严重的情况下，旅游景区的自然环境对老年人和儿童有绝佳的吸引力。&/p&&p&
与之配合的是开始对教育产业的投资，逐步满足小孩儿在这些地方的教育需求，建立新的教育产业模式，最终实现儿童在本地定居。由于老年人和小孩儿都是脱产人员，并不需要考虑就业问题，这种情况下可以从老年人起步，逐渐扩展到小孩儿，将非这些生产性人员从中心大城市逐步转移到远离大城市的新型卫星城。而在这个过程中，对于城市依赖性不强的工作岗位上的青壮年自然就会转移到这些卫星城。然后等待信息技术的进步，远程办公实现后，从事事务性工作的青壮年自然会自发性的转移到自己父母和小孩儿的所在地。&/p&&p&&b&五&/b&&b&、在当前条件不成熟的情况下，如何构建远离大城市的社区。&/b&&/p&&p&
未来房地产是个大城市人口外迁，形成城镇群落的过程，通过现有的信息技术和互联网技术支持下的物流网络，实现信息和物资集散的去中心化。起起步阶段，最佳方案是选择气候优良，富有旅游资源的小镇，借用政府资源在其附近投资医疗科研项目，以此吸引在大城市背负了沉重的买房和生活负担的科研人员。再以该医疗科研项目为基础，衍生养老地产，并以科研人员作为高消费人群，老年人作为中等消费人群，吸引当地小型商业自发兴起。&/p&&p&
在养老常住人口达到一定水平后，在原有的旅游小镇和新建的养老聚居地之间，新建小型商业综合体。同时投资私立中小学和幼儿教育，并与各类课外补习教育机构合作，提供教育资源，吸引儿童入住。&/p&&p&
最后等待技术进步和企业管理的革新，远程办公实现，吸引中青年入住，完成城市人口的外迁。&/p&
作者：王璟 链接： 来源：知乎 著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。 一、房地产行业面临的问题 在过去十几年，房地产行业经历了一个非常繁荣的时期，但随着城市化进程越来越标准化、越来越透明，这…
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