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下载：20积分古老行业的新玩法：海外房地产智能投顾平台 wealthmigrate
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古老行业的新玩法：海外房地产智能投顾平台 wealthmigrate
项目标签Wealthmigrate：创造、配置和管理全球房地产财富的最佳途径以下为胡振鸣的路演演讲。我叫胡振鸣，这个项目是2014年开始创办的，我们全球有50多人的团队，我们主创团队是在海外的，我是Wealthmigrate的中国负责人，也是中方合伙人。坦率说，我们在去年自己内部曾经深入讨论过一个问题，我们到底做什么，是技术型企业还是做房地产的？坦率说我们现在的行业是房地产行业，为什么玩房地产行业呢？大家看这张图，我不知道大家知不知道旁边这个是什么，这个是上海80年代火过的游戏，这款游戏是从海外进来的，它在海外火起来是在二战前。这款游戏很多人熟悉它的电脑版，叫做大富翁，就是全球炒房地产的游戏。玩这个游戏的这个小朋友我们创始人的儿子，他从小就教育他玩这个游戏。为什么？因为房地产是很多年以来，大家在富裕阶层积累财富的一个非常重要的手段。这个行业存在了很多年，几百年的历史，非常古老的行业。听到古老很兴奋，因为第一说明古老很有价值，这么多年的验证还可以持续存在下去。第二因为它古老，所以有大量的改善空间。我们简单看一下传统房地产行业产业链是怎样的，其实不复杂，我们简化为五大步。首先是土地，把生地做成熟地，然后在土地上进行开发，开发完了以后把楼卖掉，购买楼的人进行运营，运营好了以后会有一些地产基金，有一些投资者进来，从当中获利。最后是个人投资者，买这些地产基金的产品。整个链条上，根据我们经验判断，大致投资回报率是这样子的。土地部分风险最高，也是收益最好的，是30%以上。开发这个环节风险相对也高，也是收益相对比较好，是25%。购买资产这部分，就是我把这个楼买下来以后去运营，这部分希望投资回报率在20%以上，地产基金在市场上，一般看的投资回报率是5%到8%，个人不说了，这个市场上的地产基金我们大家基本上可以看到。在全球房地产投资领域，我们是简化的，整个过程大约有16个环节。既然有这么多环节要做，它们是不是有存在的必要？很多人在考虑为什么不能让最后投资人直接跨过所有中间环节，直接进入到前面获利比较丰厚的环节。这样缩短了链条，提高了交易的效率。是不是能够做到？应该说以前是做不到的，存在既有它的合理性。这个链条之所以那么长，之所以有房地产基金这样一批专业的经营财务投资机构在其中参与，是有它的价值体现的。今天在互联网技术大发展的今天，我们其实是可以打通这个渠道的，这个是我们这个平台目前想要做的一个事情。那么怎么做呢？我们有这样一张图，简单解释一下，这个就是以前专业地产基金的价值所在，也是目前行业投资瓶颈所在。我们主要讲商业地产，商业地产里面有很多细分领域，包括医疗地产，目前平台主推产品是医疗地产。然后酒店、写字楼、购物中心、小的商街店铺，还有一些住宅类的。这么多细分领域里面，到底投哪个好，投哪个不好，怎么运营怎么管理，不同投资人有不同的看法，需要相应的经验。这些经验对专业人士，对中介的专业度的要求，以及目前来讲，大量投资对于地域的限制，还有投资人和实际的房地产领域的玩家相互的信息的不对称，这些造成我们真正普通的投资人不太可能自己参与到这样一个过程。第二是门槛，门槛首先是费用，专业的交易费用和服务费用，以及净调过程中法律程序的了解，投资的周期、投资规模的最低金额。我们在海外的话，一般一个商业地产投资单项的话，按照以前来讲应该是百万美元起的投资，这对个人投资者来讲，除非你有千万级以上的可投资金，否则的话很难做房地产投资。我们的平台简单来说耦合了三个大元素，一个是房地产投资，在房地产投资的领域里面，我们并没有增加太多的新的投资的逻辑在里面。我们的创始人当中有一个群体专业做房地产商业地产投资的，他们做这个事情是把这部分经验分享出来。第二个是跨境投资，跨境投资对海外来讲，跨境投资是他们很多年以来一直很擅长的事情。跨境架构中包括资金入境、出境和离岸架构这块。第三部分就是我们的金融科技，当我把这三个东西耦合在一个平台上的时候，我们就会看到，我们打通了这样一个平台。在我们这个平台上面，我们主要是把四方面资源整合在一起。首先是投资标的，然后是资金，这两个是普通投资人一般都能看得到的。但是以前大家看不到是什么？标的物的运营方以及进行投资服务的第三方服务机构，我们把这两个元素也耦合在这个平台上。具体耦合在这个平台上我们用的技术是普通的互联网技术包括卫星定位技术、Social media以及我们的一些移动端的技术、大数据。我们所有的项目的评估，是有一个专业的房地产评估的模型的，而且这个模型是经过我们不同经验的积累和数据的输入进行优化的。&区块链技术，主要是在我们的交易端、交易链条上面我们会用区块链技术，我们会简单给大家介绍一下。云计算，我们目前云计算来讲的话，首先所有的系统都是基于IS的云平台上做的，我们目前也在考虑进行一些SAS的云平台开发。虚拟现实技术，我们主要是通过展现，来让投资者能够远程的便捷的了解到我们项目的一些实际的情况。我们目前自己有一个测试网站，是。人工智能技术，这两年比较火，应该是今年开始比较火，这个我们也在探索当中的应用场景。这个是我们目前来讲基于区块链技术的一个全球交易平台的构想，这个当中我们已经实现了这部分。我们因为是全球的，目前全球计划布点的有6个国家。这6个国家会建立一张分布式交易的平台，这个分布式交易平台里面区块链的技术用私链在这个当中实现我们的交易。这里面包括了我们的KYC的服务，用户在平台上操作行为的跟踪，我们的确权，投资人在平台上确权的行为，我们的股权的发行、智能合约以及交易的跟踪等，这些服务都会通过借助区块链技术实现。除了区块链技术以外，我们这个平台上考虑的是基于大数据的风险评估系统，我们有一个雏形。在这个雏形的基础上，我们会继续不断的完善。第二个是基于SaaS的全周期的资产管理系统，这个是跟踪我们所有项目，项目数据通过这样的渠道，可以实时更新到我们平台上，以便于投资人了解他们投资的信息。区块链技术我们刚才讲过了，最后还有一个客户关系管理的技术。整个来说，这个平台不是核心新技术的开发者，我们是技术的运用者，我们创造这些场景把新的技术应用上来解决传统的问题。我们希望真正意义上当这些平台都搭建起来以后，我们可以对我们的房地产投资、管理、交易的所有的信息都可以进行数字化。熟悉我们产品的投资人说我们就是做了证券化，其实我们做的不仅证券化，我们希望最终实现数字化。这个是目前区块链一期实现的结果，这个是供应链在我们平台上进行绑定的一个结果。每个交易结束以后，成功以后，每一个投资人都能看到自己的每一笔交易，能够打开这样的界面，能够看到相应的信息。全球来讲我们一共是50多人的团队，目前主要分布在南非的开普敦和约翰内斯堡，是我们主要的后台的团队。然后布里斯班和亚特兰大是我们在投资端的两个office，上海是我们中国office所在地，总公司注册在香港，伦敦是我们今年要开的一个新的office，塞舌亚是我们离岸架构的落地的所在地。目前来讲我们的平台，我们是2014年开始做这个项目的，平台真正上线是2014年年底，一个比较成熟的平台上线是2015年的10月份，2016年11月份是我们区块链第一期实施上线。到目前为止，我们所有注册用户来自全球80多个国家，106个城市，其中有18个国家的投资人在我们平台上进行投资。这个是我们目前随着我们的商业模式逐步成熟，我们的技术平台逐渐成熟，我们的投资人以及募资情况的变化，大家看是一个比较稳定的线性的增长。这个是我们收入的情况，我们从2014年、2015年到2016年是加速上升的情况。目前2017年第一季度已经实现了去年收入的三分之一以上，预计今年增长30%以上，这个是我们反馈给我们投资人的收益。这个是我们目前现阶段我们的主要的收入来源三个渠道，项目交割佣金、投资者超额收益分成以及项目退出的增值分成。目前我们平台上还没有项目退出，应该是在明年厦门会有第一个项目退出，然后2019年大概会有一到两个项目退出。&这个是我们目前为止募集成功的五个医疗地产商以及它的收益情况，这个是我们目前为止获得的一些奖项，去年我们是KPMG全球&FINTECH100强当中的前50强。一些关键数据我就不展开讲了，目前来讲我们在做A轮融资，A轮融资是以香港总公司做融资的，目标是800万美金，对应20%的股权，估值是4000万。今天时间有限，我们这个平台当中信息量比较大，大家有兴趣我们后面可以进行交流，详细给大家介绍，这张是跟我们类似的全球的一些项目。因为我们这个平台目前来讲主要是以众筹的模式来做，但实际上做的是以证券化方式操作的，全球像我们这样的平台比较多，比较有名的是大家都熟悉的是Property Partner和RealtyMogul，Fundrise他们已经在美国发行了第一支产品上市，但是目前来讲，着眼于全球讲，目前只有我们这个平台在做。从平均每笔交易金额以及我们目前实际管理的规模来讲，应该我们这个平台是比较大的。& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &&提问：有没有什么法律障碍？胡振鸣：有法律障碍，合规是我们这个平台之所以走在现在比较吃力的一点，离岸架构来讲，离岸本身是没有问题的，资金出境和资金入境在各个国家都有相应的监管政策，我们现在来讲，资金入境在澳洲和在美国都没问题了，英国正在摸索。资金出境的话，目前只有个别的国家是专门做了资金出境的架构，在中国我们现在没办法做这件事情，我们跟一些机构在商量在谈这个事情，目前我们只能进行境外的资金，比如境外募集，境内服务。提问：你说的数字化和证券化的话，就是因为你拥有了区块链、大数据、云，拥有了这么多的技术，实际上业务的核心还是证券化。胡振鸣：这里面是说我们之前房地产有大量的信息，没有在公开平台上进行信息的记录，是到处散着的。这个问题不只是说我是地域上的分散，时间轴上也是散着的。我们一栋楼建起来以后，它的实际经营状况、股权切断不停换，没有一个很好的平台把他生命周期过程都记录下来。我们这个平台最终希望在我平台上记录下来这些资产，它的整个生命周期都在我这上面记录下来。以后大家要在资产上进行投资、管理、评估的时候，在我这个平台上你可以拿到所有的数据，这会大大的降低信息获取的成本。提问：你们这次是第一次融资？胡振鸣：对，之前都是我们创始人自己投的。提问：去年收入是40多万美金是吗？胡振鸣：对。提问：现在财务上亏损还比较大吧？胡振鸣：对，目前还是亏的，这个一个很重要的原因是目前这部分，因为我们前端这部分基本上是1：1.2的水平。如果我们这个平台不进行融资，按照这个商业模式进行的话，我们撑到2019年实现盈利没有太大问题。提问：这个项目给投资人的退出预期是什么？在我们平台上做交易的。&胡振鸣：简单来讲，年化15%以上，每年有7%以上的现金收益，在退出的时候再有一笔。提问：锁定期限多少？胡振鸣：四到五年时间，目前在我们平台上复投率很高，60%以上，平均每个投资人投2.3次，平均每笔客单价是6万多美金，所以项目质量还是很好的。& &&提问：投资人信心从哪里来？胡振鸣：首先是项目本身质量展现给大家看了，这个项目我们投资人能够获得这些项目的信息，他们可以去看。这是为什么我们主推医疗地产，医疗地产本身特色在哪里，它是很稳定的。我们最近新募集的一个项目五年以后退出，里面60%的一个租售单元，它的租约已经到了2008年，我们项目到2022年就退出了，所以这个安全性、稳定性很好。另外一个就是平台本身信息透明度是很好的，我们投资人在这个平台上能够看到这样的信息，最后就是我们用区块链技术来保证你的交易，我展现了所有的交易信息，全部做一个背书，这个事情上大家也是可以建立信心的。提问：投资人都可以拿到相关的法律手续，他购买财产的标的。胡振鸣：对，整个结构的链条每个项目互相之间是隔离的，支付的链条也是通过专门的托管账户进行管理的，平台本身是不碰客户的任何资金的。客户最终投的这个项目，能够看到你拿这个项目百分之多少，你每个季度能够看到你现金的分红，到你账上具体金额是多少。提问：团队主要成员创始人是香港人吗？胡振鸣：不是，是南非当地白人，两个创始人，一个是在海外房产投资中介服务的，他对技术和服务方面特别敏感，这个平台想法是他发起的。第二个创始人是南非当地的医疗富豪，他本身是一家上市公司的董事长，他主要是做医疗地产的投资的，造医院的，所以这也是为什么我们能够做医疗地产的项目。提问：运营总部在南非，注册地在香港。胡振鸣：对，包括我们将来下面下属的中国公司、美国公司和澳洲公司都会在香港注册。
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