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开封房产商卖房不卖屋顶 购房者要修改合同遭拒
来源:大河网
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　　东方今报 记者 田霖 购买房屋，与开发商签订了合同，合同上却约定房屋外墙和楼宇屋面（屋顶）使用权属于开发商。开封两市民对这一约定表示不满。记者采访时，代表开发商接受采访的律师，承认合同有“瑕疵”，但为了所有业主的利益，合同暂时不进行更改。
　　购房合同规定 外墙面“不卖”
　　开封市民李女士和崔女士，于2008年在开封金明广场北约400米的“东京银座”买了三套房子，当年12月交定金1000元钱。日，与银座置业有限公司签订了购房合同，每套交纳了2.5万多元的首付款，“当时，售房人员未告知合同条款内容，只说是统一的格式，让我们签字就行了”。
　　两天后，两人仔细看合同条款，发现银座公司制作的格式合同中第十七条规定：“商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有；商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有。”“屋面怎么能是开发商的。房屋位于路边，人流量比较大，是不是将来开发商要在屋面上做广告？”两人担心外墙上将来被开发商竖广告牌，遂立即找到售楼人员要求更改“第十七条”。“销售人员当时说，向领导汇报，让我们等电话。”两人说，她们一直等到3月18日，均未接到电话，却收到了开发商催办按揭贷款手续的函。“不合理的‘第十七条’不更改，我们当然不办理手续了。”李女士说。6月4日，二人再次找到银座公司一杨姓副总。崔女士说：“当时杨总说房价已经上涨，我们买的比较便宜，很多购房的对这条没意见，就我们俩有意见。并承诺说，将来即使有广告牌也不会遮挡我们的窗户。我们说，要是不遮挡的话，我们就会缴纳余款。”谁知，令两人意外的是，第二天，两人却接到了开发商要求解除合同、退款的函。两人对此十分不满。
　　开发商律师：开发商不懂物权法
　　了解到两位女士反映的情况后，昨日上午，记者来到了银座置业有限公司售楼处，工作人员称领导都不在，有什么事可以与他们的法律顾问王律师谈，王律师的说法代表公司。约20分钟后，记者见到了河南龙文律师事务所律师王小顺。他说，李女士和崔女士的事由他代表公司处理。“合同第十七条1、2款的规定确实是个瑕疵，不符合‘物权法’屋面和外墙应该是全体业主的共有设施。造成这种情况出现的原因是开发商和业主都不懂物权法。我现在的意见是，对这些瑕疵不再更改，将来小区成立业主委员会后，再进行更改，把房屋的屋面、外墙等共有设施交给业主委员会管理。”
　　王小顺还说，合同中出现的这一“瑕疵”并不影响合同的整体约定，李、崔两人以此为理由半年拒绝交房款的做法明显违反了合同约定，所以开发商才提出解除合同。
责任编辑：吴勇不了解行情低价卖房子 后悔了拒不办过户手续_播报天下_贵阳网
&&&&&&>&&&&&正文
不了解行情低价卖房子 后悔了拒不办过户手续
摘要：6月底，梅女士将武女士告到渝中区法院，请求法院判令被告武女士立即为自己办理房屋过户手续。近日，渝中区法院一审判决，被告武女士在法院判决生效后立即为买房人梅女士办理房屋过户手续。
贪便宜买无产权证房屋
房屋升值卖家不愿卖了
2005年4月，张女士将名下位于烈士墓的一套建面48平方米的房屋作价4万元卖给何先生，但这套房屋没有产权证。双方在协议中约定，今后不管房屋价格涨跌，都以协议成交价格为准，任何一方违反协议，按照4万元购房款金额支付2倍违约金给守约方。
去年底，这套房屋的产权证办下来了，但产权证上的名字却是张女士。双方经过多次协商，终因分歧太大无果。今年7月，张女士将何先生告到法院，请求法院判决双方解除房屋买卖关系，并认可按4万元购房款的标准支付2倍违约金给何先生。
张女士的理由是，当初卖房不是自己真实意思，况且自己现在也无房居住，所以愿意赔偿违约金。
何先生则认为，双方应当遵守当初签订的协议，且现在已不可能用4万元或12万元就能买到这套房了。
法院审理认为，张女士与何先生订立的买房协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
法院认为，本案中，原告张女士并未提供证据证明本案有符合法律规定的可以解除合同的情形，双方签订的协议中也未约定解除合同的条件，仅依据协议违约来请求解除合同。协议约定的是双方不严格执行协议时的违约责任，并非对解除条件进行的约定。买房人何先生也不同意解除合同。
法院认为，原被告双方应当继续履行合同，卖房人张女士无权要求买房人何先生返还诉争房屋。近日，沙坪坝区法院一审判决，驳回张女士的诉讼请求。
二手房交易中，买卖双方签订《房地产买卖合同》后，如果一方反悔，另一方可通过法律程序将对方告上法院，按照合同要求对方承担违约责任。秋季房交会今天开幕，我们特意选取了两则案例，为可能在房交会上买房和卖房的读者提个醒。
本组稿件由重庆晚报记者 唐中明 采写
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　　法院认为，有足够的证据证明，在签订房屋转让协议时，她是知晓且同意的
　　红网湘潭站10月12日讯（湘潭晚报记者 李涛 通讯员 黄戌娟 杨柳）丈夫办厂亏损，欠下银行贷款，被抵押的房产即将被银行收回时，小叔子替他们解了围。在家族亲戚的见证下，两兄弟签订了房产转让协议，把银行的贷款和其他债务用房款一并还清。可妻子这边却以丈夫没和自己商量为由，拒绝在协议上签字，拒绝协助办理房产过户手续。
　　10月11日，湘潭县法院对该案作出一审判决。法院认为，有足够的证据证明，在签订房屋转让协议时，妻子是知晓且同意的，即使她没有在转让协议上签字，协议也是有效的。为此，双方应该按照协议内容，继续履行房产过户手续。
　　贷款到期 无力还债
　　家住湘潭县射埠镇的李钢夫妇，在易俗河镇有一套商住房。自2005年开始，李钢以开办企业为由，向信用社多次借款，并以房子作了抵押担保。
　　2010年，贷款到期，李钢未按约偿还，信用社多次催还，并告知如不还款，将会向法院起诉，并对抵押房产进行拍卖。
　　弟弟买房 替兄还债
　　2006年5月，李钢因儿子结婚，向姐姐借了4万元。因姐姐也急需钱给丈夫治病，她建议李钢的弟弟李文买下哥哥的房屋，偿还他的债务。
　　当时，李钢夫妻已产生矛盾。考虑到房产是夫妻共同财产，李文夫妻在与李钢签订购房协议前，与亲戚一同找到李钢的妻子张佳，表示李文要购买他们的房屋，以偿还所欠信用社的债务。
　　张佳当时同意卖。李钢的另一个弟弟在李文购房前，也询问过张佳是否同意将房屋卖给李文。张佳当时表示：只要是还债，她同意，但钱不能给李钢。
　　之后，在家族亲戚的见证下，两兄弟签订了房产转让协议，约定购房款为30万元。根据协议，李文用购房款偿还了李钢所欠的信用社贷款25万元、姐姐的债务4万元，及李钢欠自己的1万元。
　　嫂子反悔 不肯过户
　　之后，李文夫妇多次找张佳在协议上签字，并要求其协助办理过户手续。但张佳以李钢卖房未与其协商为由，拒绝签字。
　　湘潭县法院审理认为，李文夫妇在与李钢签订购房协议时，有理由相信只要是遵循张佳的意愿，将全部购房款用来偿还李钢夫妇的债务，且钱款不经过李钢的手，张佳是同意出卖房屋的。
　　法院判决，由李钢夫妇继续履行与李文夫妇签订的《购房协议》；由李钢夫妇持相关手续协助李文夫妇办理房屋的过户手续；逾期未协助办理，则由李文夫妇持判决书自行到房产局办理有关手续。
　　（文中人物均系化名）
( 9:05:04) ( 8:57:43)注册日期：
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&&&&&&&居间合同上约定的网签合同时间是7月31日前，并在那天付首付，结果卖家说理财没到期，晚两天。我们同意了。&&&&&&&8月2日准备签合同了，他们又有问题，居间合同上约定的9月30日前付72万，他们说只能付30万，因为贷不出款，还有42万要到明年过年后才能付。&&&&&&&我们肯定不同意的，我们也是置换中，需要那笔钱，他们就拒签。现在他们就想用定金5万拖着我们，因为知道我们马上就要付上家钱了，所以意思是说反正你们拿一点是一点，让我们买房子的时候多贷款。&&&&中介说要双方写个书面同意解除合同才把房产证解锁并归还。下家明显不会写啊。我就想赶紧解锁赶紧再卖了。请问有什么办法么？
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反正他付了首付了，他拖他吃亏！让他赔钱喽你这里只能自己再多贷点了。靠别人是靠不上的。
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晕还能有这样的下家阿，一般总以为上家强势
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你没网签不会锁定的。中介没收到中介费在搞怪而已。最快的方法发催告函让中介盖章证明，给下家，告诉他不按居间合同算违约你会没收定金。中介这边你付点中介费迅速拿回产证。催告一定要挂号信，留好凭据。
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第1楼shanghaiyj
反正他付了首付了，他拖他吃亏！让他赔钱喽你这里只能自己再多贷点了。靠别人是靠不上的。
没有付首付，就付了5万定金
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中介这边你付点中介费迅速拿回产证。 ---这次最快的办法的了，我当时选择了这。也可以到交易中心投诉的，具体时间就不知道了
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你们现在不是只签了居间协议，还没正式网签正式签合同嘛，下家不同意和平解除，那你就按居间合同上约定的来啊，9月30日前下家付不齐72W，就是他违约啊，定金是不退还，还要追究他违约责任的，你要让他明白他不配合到时候违约的是他
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第3楼qilly1
你没网签不会锁定的。中介没收到中介费在搞怪而已。最快的方法发催告函让中介盖章证明，给下家，告诉他不按居间合同算违约你会没收定金。中介这边你付点中介费迅速拿回产证。催告一定要挂号信，留好凭据。
被锁定了，我们买房的中介帮我们查过了，卖房的网签合同打印出来了只是卖家要修改没签。催告我们发了，当面给的，他拒收，我们又短信他了。因为是外地人，我们不知道他们居住地地址，所以没办法挂号。中介向着他们，可能他们是老乡，居然也说拿一点是一点，让我们妥协。&
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第6楼linda111010
你们现在不是只签了居间协议，还没正式网签正式签合同嘛，下家不同意和平解除，那你就按居间合同上约定的来啊，9月30日前下家付不齐72W，就是他违约啊，定金是不退还，还要追究他违约责任的，你要让他明白他不配合到时候违约的是他
下家很无赖的，那天把催告函给他的时候，他老婆说我不识字，你给我也没用。我们短信催告，他们居然还说你们发我们也发
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挂号信寄身份证上地址。解锁密码在中介手里，不配合的话，录音，告的时候一起告。
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拒收过程你录像呀。一定要有凭据否则上了法院下家倒打一耙说你不肯签约,反过来要求退一赔一.
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这种也很无奈的哦，看来以后买卖都要防着
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第9楼qilly1
挂号信寄身份证上地址。解锁密码在中介手里，不配合的话，录音，告的时候一起告。
告中介怕有隐患，之前下家要我们在签约前写保证书，因为我们是底楼的房子，他要求我们写院子里搭建的那间不会被有关部门拆除，我们不愿意写，他们就不签合同。
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关键还在中介.解锁密码在中介手里,你想快点卖房子最多付个1%中介费.算上罚没的定金应该有的赚的.上法院费时费力.
钻戒 yamha
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你居间合同写了你有义务出保证书么?没写,和告中介什么关系?只要你不折不扣按居间肯签合同,那就保留证据罚没定金.中介那里花点钱搞定.
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第15楼qilly1
你居间合同写了你有义务出保证书么?没写,和告中介什么关系?只要你不折不扣按居间肯签合同,那就保留证据罚没定金.中介那里花点钱搞定.
恩，花点钱这个我愿意的。因为中介和下家是老乡，担心他们串通。说实话下家太不诚信了，就算签了合同我都担心后面的钱他不会按时给。上法院起诉花时间。下家昨天也说了你们要起诉要两个月呢。
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对的，不建议你和中介搞僵，关键居间协议约定的付款时间还没到，你下家又不配合你解除合同，你要争取把中介拉到你这一边，告诉他解除合同了，你照付他一个点中介费，然后再让他帮你卖，顺利卖出还有一个点中介费，他是不吃亏的，这样中介会从中起作用的
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第17楼linda111010
对的，不建议你和中介搞僵，关键居间协议约定的付款时间还没到，你下家又不配合你解除合同，你要争取把中介拉到你这一边，告诉他解除合同了，你照付他一个点中介费，然后再让他帮你卖，顺利卖出还有一个点中介费，他是不吃亏的，这样中介会从中起作用的
居间协议约定签合同当天付首付，现在合同也没签首付也没付，就付了5万定金。
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第16楼阿檬猪
恩，花点钱这个我愿意的。因为中介和下家是老乡，担心他们串通。说实话下家太不诚信了，就算签了合同我都担心后面的钱他不会按时给。上法院起诉花时间。下家昨天也说了你们要起诉要两个月呢。
你为什么要起诉啊，关键是你现在先把中介争取过来，如果合同约定日期下家付不齐72W，就是他违约，你单方面解除合同就好了，只要中介网上解除，你还可以再继续卖，定金不退，到时候他要想要回定金要上法院起诉的就是他，谁主张谁举证，到时候花时间花精力花钱请律师的就是他
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第19楼linda111010
你为什么要起诉啊，关键是你现在先把中介争取过来，如果合同约定日期下家付不齐72W，就是他违约，你单方面解除合同就好了，只要中介网上解除，你还可以再继续卖，定金不退，到时候他要想要回定金要上法院起诉的就是他，谁主张谁举证，到时候花时间花精力花钱请律师的就是他
下家无知，老觉得我们起诉他，定金在我们手上肯定是他起诉。中介我们会去争取的。当中还有很多曲折的事情，等我有空了写个完整的。
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你们到底约定是签合同那天付还是9月30前付清啊，照你那么说就更简单了，只要你争取过来中介，现在让他给你网上解除就好了，定金不退，继续卖你的
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第21楼linda111010
你们到底约定是签合同那天付还是9月30前付清啊，照你那么说就更简单了，只要你争取过来中介，现在让他给你网上解除就好了，定金不退，继续卖你的
约定签合同那天付首付40万，剩余72万9月30日前付清，留5万尾款
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& & & 居间合同上约定的网签合同时间是7月31日前，并在那天付首付，结果卖家说理财没到期，晚两天。我们同意了。 & & & 8月2日准备签合同了，他们又有问题，居间合同上约定的9月30日前付72万，他们说只能付30万，因为贷不出款，还有42万要到明年过年后才能付。 & & & 我们肯定不同意的，我们也是置换中，需要那笔钱，他们就拒签。现在他们就想用定金5万拖着我们，因为知道我们马上就要付上家钱了，所以意思是说反正你们拿一点是一点，让我们买房子的时候多贷款。 & &中介说要双方写个书面同意解除合同才把房产证解锁并归还。下家明显不会写啊。我就想赶紧解锁赶紧再卖了。请问有什么办法么？
直接去房产交易中心 挂失 解锁 &：）
免费为大家提供法律建议，同时承接诉讼标的比较大的纠纷
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第23楼sfluo
直接去房产交易中心&挂失&解锁&&：）
挂失了就能解锁么？大概需要多久啊？
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怎么防范这种事情呢？不收定金，直接首付并且网签会不会好点？
房屋置换，/t_108_.htm，彭浦共康东路附近81平米，满五唯一
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挂失，解锁。卖房绝对要看人的，不能着急卖。
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第26楼clvga
挂失，解锁。卖房绝对要看人的，不能着急卖。
早上去房地产交易中心咨询了，说最有效的方法是法律诉讼。不过买房的中介说可以去交易中心申请解锁的。下家人看上去很老实的，谁知道会这样。
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&&&&&&&&&&&昨天中介又来电话了，说双方一天不同意一天不会把产证归还的，并说诉讼还需要两个月。明显和下家串通了，想拖住我们。&&&&扣押产证，网签合同打印了没人签，产证没锁，只能诉讼了么？
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第28楼阿檬猪
& & & & & 昨天中介又来电话了，说双方一天不同意一天不会把产证归还的，并说诉讼还需要两个月。明显和下家串通了，想拖住我们。 & &扣押产证，网签合同打印了没人签，产证没锁，只能诉讼了么？
房产证是否可以挂失重办呢？我家也碰到了差不多的问题，也在烦恼中呢！
你需要登录后才可以回贴郑重声明：严禁抄袭、违者必究！&&& 房屋买卖中所签订的合同比较多，以二手房买卖为例，一般是先签订居间协议，再签订居间版的房屋买卖合同（有些居间协议和居间版的房屋买卖合同是一起签订的），最后再签订网签合同。
一般而言，网签合同是最规范、最完善的，房屋买卖的各个方面也基本都涵盖了。但是相对而言，居间协议或者居间版的房屋买卖合同就不是太完善，很多重要条款都没做约定。这样，就带来了一个问题，即签订居间协议或者居间版的房屋买卖合同后想签订网签合同就要对居间协议或者居间版的房屋买卖合同中没有约定但是网签合同里需要约定的内容进行重新协商。而协商需要房屋买卖双方当事人在平等自愿的基础上意思表示一致才能达成协议（对未约定部分的补充的协议），这个过程只有房屋买卖双方有权利参与，法院不可以强制判决当事人达成什么协议。因此，只要双方没能达成协议，网签合同即不能签订，房屋买卖即不可以继续进行交易，且此终止的交易不可规则于任何一方当事人（即便一方当事人在协商补充条款的过程中漫天要价，也不能认定其违约或者需要承担什么责任）。很多案例都是以此为由解除了合同，且合同双方当事人互相不负违约责任。从这个角度来看，“对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌。
但是，《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条　的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。” 按照上述法律规定，并非是只要没有约定就可以漫天要价，而是要依法确定未作约定的条款。但是这里面就有一个问题，即没有明确标准，即什么是交易习惯、什么是市场价格、什么又是漫天要价。因此，在居间协议或者居间版房屋买卖合同没有约定，而网签合同又要约定的条款，就给了想违约的一方当事人一个不履行合同又不需要承担违约责任的很好的机会和借口。
案例一：陈某诉沈某某等房屋买卖合同纠纷案
案情简介：沈某某、甲是系争的上海市某 区某路901弄50号602室房屋登记的权利人。2013年9月22日，经上海乙房地产经纪事务所居间，由陈某作为乙方，沈某某、甲作为甲方，上海乙房地
产经纪事务所作为丙方，三方就买卖系争房屋签订《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议），协议约定：购买总价为人民币（以下币种同）242万元，双方 签订买卖合同当日，乙方支付甲方房款118万元，在乙方的贷款经银行审核批准后，按银行规定的形式与期限将贷款120万元划入甲方账号，贷款金额不足部 分，在乙方与甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请时以现金支付给甲方，交付房屋时乙方支付甲方4万元；甲、乙双方交易过程中所产生的税费及其他费用全 部由乙方承担；乙方为表示购买诚意，同意签订协议时支付3万元作为购买意向金，如甲方接受协议所述买卖条件并签署协议的，甲、乙双方同意乙方交付的意向金 在双方签署本协议后转为定金，在甲方签署本协议后7日内，乙方应将定金补足至7万元；甲、乙双方签署本协议后买卖关系成立，甲乙双方各向丙方支付房屋成交
总价1%的佣金，因房屋交易过户需要，双方同意在本协议生效次日起二十个工作日内到丙方指定地点按本协议约定的条件补签《上海市房地产买卖合同》，并于《上海市房
地产买卖合同》生效后40日内办理过户手续。如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方，如因乙方原因导致买卖合同最终未签署
的，则定金归甲方所有。甲方收到乙方全部房款后一周内将房屋交付于乙方。当天，陈某支付沈某某、甲定金3万元。9月23日中午，陈某又支付沈某某、甲定金
4万元。10月13日，沈某某、甲发短信给陈某称今晚6点半左右来谈房屋买卖合同的事，陈某回复好的。当晚，陈某与沈某某、甲共同至中介公司处，但双方未 能签订《上海市房地产买卖合同》。10月14日，陈某的律师致函沈某某、甲称，双方于2013年9月22日签订居间协议，该协议经双方签字业已生效，同时协议约定签约后7日内陈某支付定金7万元，协议生效后10日内双方签订正式的《上海市房地产买卖合同》。双方之间的房屋买卖关系受法律保护，沈某某、甲负有履行协议的法定义务。现沈某某、甲以各种理由推诿拒绝履行义务，已严重侵害了陈某的利益，请在接到本律师函三日内与陈某按照双方签订的居间协议约定的条件签订《上海市房地产买卖合同》，并积极履行后续义务，如沈某某、甲在收到本函后三日内仍拒绝签署《上海市房
地产买卖合同》，亦无法书面向陈某陈述合理理由，则视为沈某某、甲拒绝履行居间协议的义务，单方解约，陈某将采取包括诉讼在内的一切法律手段及措施以维护 陈某的合法权益。10月16日，沈某某、甲的律师回函给陈某的律师称，来函中称所谓“10日内”，经查实为“20个工作日”。2013年10月13日晚六 点半，双方已在中介公司的会议室对房屋买卖合同进行了协商，尽量完善居间协议未涉及的内容，主要包括对已有租约及已有装修如何作价、最后付款期限以及明确
违约责任等问题进行协商，沈某某、甲在协商中所提事项至今尚未得到陈某口头或书面的答复，沈某某、甲还在等待陈某的答复。沈某某、甲认为，其与陈某仍处在 缔结房地产买卖合同的过程中，居间协议对房地产买卖合同有些事项未明确约定，双方必须进行协商完善，比如居间协议对阁楼事项等完全未有涉及（房产证也无反
映），双方应当协商完善明确各自的权利义务，防止有些事项以后可能会发生纠纷。沈某某、甲目前仍静候丙方指示（或陈某先生指示），至中介处对房地产买卖合 同内容进行协商完善（沈某某女士只有下班后有空进行洽商）。之后，双方的律师之间有过电话往来，但双方未能签订买卖合同。
原 审审理中，陈某表示，居间协议签订后的第二天，沈某某、甲就通过短信通知中介不想卖房了。双方在签订居间协议时约定10月10日签订买卖合同，当日沈春 苗、甲没有来，中介公司发短信约沈某某、甲三日内签订合同，故签订买卖合同的截止日期应该是10月13日。10月13日，沈某某、甲来了，但是，沈某某、 甲以装修补偿的名义提出加价20万元，对此，陈某无法接受，导致买卖合同未能签订，责任在于沈某某、甲。另外，当天沈某某、甲是提到过阁楼租客要续租的问
题，陈某表示可以接受，沈某某、甲还提到贷款何时到账，陈某表示，陈某是无法确定贷款的到账时间，陈某只能尽快办理贷款；至于户口问题，双方达成了一致意 见。陈某为此申请中介公司经办人丙作为证人到庭作证。丙陈述，2013年9月22日晚上签订的居间协议，9月23日，沈某某、甲发短信给我说房子不卖了， 让我通知客户即陈某，签订居间协议时双方约定于10月10日签订正式的买卖合同。10月10日，我发短信给沈某某、甲来签订正式的买卖合同，沈某某、甲说 身体不适不能过来，我请她务必三日内过来签约，沈某某、甲没有回复。10月13日，沈某某、甲发短信给我说来谈房屋合同事宜，当天晚上双方都来了。在签订
居间协议之前双方已看过房，系争房屋是带阁楼的，双方谈好的房价242万元包括了楼上楼下的装修，不包括家具，因为没有想到沈某某、甲会违约，故协议上没
有写房价中包括固定装修。13日晚上，沈某某、甲提出了20万元的固定装修，还说，其父母不同意卖房，要卖的话就加价20万元。当天，还谈到过阁楼的租客 问题、贷款问题等。陈某对丙的陈述没有异议，沈某某、甲对丙的陈述有异议，认为，因为中介费是陈某支付的，故陈某与证人有利害关系，证人的陈述不真实。当
天，陈某对沈某某、甲提出的问题都没有作出答复。沈某某、甲另表示，居间协议约定签订买卖合同的截止日是居间协议生效次日起的二十个工作日内，而非10月 13日。居间协议签订后，沈某某、甲是发短信给陈某说父母不同意卖房，是否可以不卖，陈某让沈某某、甲和家人好好协商，房子他要买的，所以沈某某、甲和家
里人商量后还是卖房的。10月13日晚上，双方在中介处商谈买卖合同事宜，沈某某、甲提出阁楼的租客要求续租，装修要折旧补偿20万元，陈某都没有答复， 陈某需要办理贷款，沈某某、甲要求陈某明确贷款到账的时间，因为沈某某、甲也需买房，陈某也没有明确，只是说要等银行批下来，沈某某、甲还提出如果银行贷
款没有批下来，是否现金补足，如现金不到位，违约金如何支付，这些陈某也都没有答复，由于上述内容没有谈好，陈某就走了，当天没能签订买卖合同。沈某某、 甲为此提供了10月13日双方在中介处商谈的录音。陈某表示，10月13日双方确实谈过，但录音很模糊，听不清是谁说的，真实性无法确认。 原审审理中，陈某请求解除《房地产买卖居间协议》，并由沈某某、甲双倍返还定金合计14万元。沈某某、甲仅同意退还陈某定金7万元。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第40805号】陈 亮与沈某某、甲签订的居间协议系双方的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，该居间协议确立了双方此后签订正式房屋买卖合同的预约关系，即买卖双方此后
依据居间协议约定的内容在约定的时间内对买卖条件进一步磋商，并签订合同，而双方交付的定金为立约定金，用以担保正式房屋买卖合同的订立。居间协议约定， 双方同意在该协议生效次日起二十个工作日内到中介公司指定的地点按该协议约定的条件签订《上海市房
地产买卖合同》。现陈某表示，双方在签订居间协议时约定10月10日签订房屋买卖合同，对此，法院认为，虽然证人丙在陈述中称，签订居间协议时双方约定于 10月10日签订正式买卖合同，但该陈述与居间协议的约定明显不符，且也无其他证据佐证，法院难以采信，签订买卖合同的截止日期应当确认为居间协议生效次
日起二十个工作日内，即2013年10月18日前。现双方在居间协议约定的期限内于10月13日晚上至中介处就合同订立事项进行了商谈，从证人的陈述及当 天双方商谈的录音中可以反映，当天，沈某某、甲确实提出了租客续租、装修补偿、贷款的时间及违约责任等问题，其中，贷款的办理时间及逾期付款违约责任在居
间协议中并未约定，而该内容又是买卖合同的主要内容，双方必须协商一致才能订立合同，但是，双方未能达成一致意见，故当天没有签订房屋买卖合同的责任不能 归责于任何一方。之后，虽然双方代理人之间有书信及电话往来，但对于合同内容也未能达成一致意见。陈某主张沈某某、甲违约，要求双倍返还定金，依据不足，
法院难以支持。鉴于双方在居间协议约定的期限内已就订立正式房屋买卖合同进行了磋商，故居间协议实际已经履行，陈某主张解除该居间协议，依据不足，法院不 予支持。沈某某、甲自愿退还陈某定金7万元，并无不妥，可予准许。 原审法院审理后于二○一四年二月二十六日作出判决：一、沈某某、甲应于判决生效之日起十日内返还陈某定金7万元；二、驳回陈某的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按原审判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，100元，减半收取计1，550元，由陈某负担775元，沈某某、甲负担775元。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第927号】本 院认为，依法成立的合同受法律保护，签约各方均应按约履行。上诉人与被上诉人就系争房屋签订的居间协议是双方当事人的真实意思表示，该协议是双方对买卖系
争房屋达成的初步合意，房屋买卖的具体内容应由双方充分协商后在房地产买卖合同中予以明确约定。居间协议签订后，上诉人向被上诉人支付定金7万元作为双方 签订正式房屋买卖合同的担保。虽然在居间协议签订的第二天，被上诉人曾发短信给中介公司表示因家里老人不同意而不再卖房，但之后双方仍在居间协议约定的签
约期限内去中介公司协商签订房屋买卖合同，可以认定被上诉人以自己的行为表明了其继续出售房屋的意思表示。但由于在协商签订正式房屋买卖合同过程中，双方对房屋的装修补偿、贷款的付款时间等内容未能达成一致意见，而上述内容确实是买卖合同的主要内容却又未在居间协议中予以明确约定，原审法院据此认定双方未
能签订房屋买卖合同不能归责于任何一方，从而判令被上诉人返还上诉人定金7万元，该判决并无不当，本院予以维持。上诉人要求被上诉人双倍返还定金14万元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
案例二：戴某某诉上海奉通置业有限公司房屋买卖合同纠纷案
案情简介： 2014年2月23日戴某某与奉通公司签订定金合同一份，约定戴某某向奉通公司购买坐落于上海市＊＊，该房屋建筑面积为49.92平方米，总价为人民币（以下币种相同）1，130，838元，合同第四条约定：“……1、乙方（戴某某）从签订本定金合同起7天内，即于2014年2月28日前到上海市奉贤区＊路228弄1号与甲方（奉通公司）签订《上海市商
品房出售合同》。2、乙方如在上述约定时间内签约，可以享受优惠，签约单价为21，474元，签约总价为1，072，000元，如逾期签约，则按照本合同 第二条约定的价格执行。注：另支付15，000元给搜房网，则可享受总价优惠30，000元，则成交价为1，072，000元，否则视为无效。3、乙方签 约逾期超过3天，且未向甲方说明情况、获得甲方书面同意的，视作乙方放弃购买该房屋，甲方有权没收乙方定金并将该房屋重新出售给他人。”当天戴某某支付了
定金20，000元，奉通公司出具收据一份。后双方因解除合同发生争执。 2014年3月戴某某诉至原审法院，请求判令解除双方签订的定金合同，奉通公司双倍返还定金40，000元。奉通公司同意解除定金合同，但辩称其不存在违约，故不同意双倍返还定金，出于社会和谐角度考虑，同意返还20，000元。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第1215号】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，但当事人协商一致，可以解除合同。本案中戴某某与奉通公司曾于2014年 2月23日签订定金合同一份，现戴某某要求解除该合同，奉通公司亦表示同意，故对戴某某要求解除双方签订的定金合同的诉讼请求予以支持。戴某某称奉通公司
违约，要求奉通公司双倍返还定金40，000元，理由为：1、双方在签订定金合同时奉通公司承诺戴某某可以向银行贷款50%房款，然2014年 3月3日到奉通公司处办理贷款手续时，银行告知因戴某某已超过60周岁不能办理贷款；2、双方最终约定的购房款为1，087，000元，包括支付给搜房网
的15，000元及各种税费，然现奉通公司要求戴某某支付36，000元左右的税费显属违约。奉通公司对上述两项理由都予以否认，奉通公司表示定金合同上
写着“乙方采取贷款方式”，只是用于与现金方式支付作区别，因为两种不同的支付方式房款的折扣率是不同的，奉通公司向戴某某提供贷款所需资料的清单，也只 是用于提醒戴某某办理贷款应携带的资料，提供一种便利，关于购房款，因奉通公司和搜房网有合作，只要购房者向搜房网支付15，000元成为会员，则可享受 房屋总价便宜30，000元的优惠，故戴某某与奉通公司约定在签订正式合同前戴某某需向搜房网支付15，000元，则房屋总价为1，072，000元，否 则房屋总价为1，102，000元。对此，法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。戴某某提供的贷款所需资料清单及广告单均系奉通公司向所有购房者
及公众统一提供，并不具有特定性，也无法据此推断出奉通公司向戴某某作出过其可向银行贷款50%的承诺，且定金合同也无法体现这一点。关于购房款及税费，
戴某某在原审庭审中先表示双方经过反复协商，最终确定为总房价为1，087，000元，包括税费及支付给搜房网的15，000元在内，而之后又表示签订合
同时戴某某根本不知道买房需要交税，奉通公司也未告知过，双方当时没有协商过税费事宜，但当要求戴某某解释定金合同上手写的一行字关于支付给搜房网 15，000元的事宜时，戴某某又表示不清楚。鉴于戴某某的表述前后矛盾，也无任何证据证明双方对税费的缴纳有过任何约定，故戴某某要求奉通公司双倍返还
定金的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。现奉通公司表示愿意返还戴某某已支付的定金20，000元，系其对自己权利的处分，于法无悖，予以准许。 原审法院审理后于二○一四年四月二十四日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：一、解除戴某某与上海奉通置业有限公司于2014年2月23日签订的定金合同；二、上海奉通置业有限公司于判决生效之日起十日内返还戴某某定金20，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由戴某某负担。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第1515号 】本院认为，上诉人为购买上海市奉贤区＊路228弄《连城商业广场》1号2112室房屋与被上诉人签订的定金合同，系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，该合同当属有效。根据该合同约定，双方应于2014年 2月28日前就上述房屋签订出售合同。然双方最终因房价款1，087，000元之外是否还应支付30，000余元的税费产生争议，且上诉人因超过60周岁 而无法通过银行贷款，故双方最终未能签订出售合同。现本案争议焦点在于双方未能签订出售合同的责任归属。鉴于定金协议对于税收的负担未作约定，现双方因税
收的负担未能协商一致，故无法归责于任何一方。至于银行贷款的问题，因上诉人无证据证明被上诉人曾承诺确保上诉人能通过银行贷款的方式购买上述房屋，故上
诉人以被上诉人明知其无法贷款作为被上诉人构成违约的事由，其理由不成立，本院不予采纳。现双方一致同意解除定金协议，被上诉人亦同意返还上诉人定金 20，000元，原审法院据此所作判决，并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。
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