再次求助，已经网签但还未备案的网签是正式购房合同吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-09-18 03:21 标签： 网签购房合同
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1月1日起 成都未备案的房屋买卖合同不能网签
　　原标题：1月1日起 未备案的房屋买卖合同不能网签
　　本报讯(记者陈瑾)记者日前从市工商局获悉，市工商局、市房管局已联合发出《进一步加强商品房买卖合同文本格式条款电子监督的通知》，自日起，房地产开发企业在本市行政区域新申请销售(含预售、现售)商品房的，在与购房者签订商品房买卖合同及补充协议或认购协议(以下统称买卖合同)前，应当将上述含有格式条款的合同文本范本向营业执照登记住所地的区(市)县工商行政管理局备案，成都市商品房买卖合同网签备案系统中的文本除外。房地产开发企业在四川省工商行政管理局登记注册，且营业执照登记住所地位于本市锦江、青羊、金牛、成华、武侯、高新区的，应向四川省工商行政管理局直属分局备案；在其他区(市)县的，向当地工商行政管理局备案。日前已取得商品房预售许可的项目和已取得预售许可并完成所有权初始登记后继续销售的项目除外。
　　据了解，我市实行商品房买卖合同文本格式条款电子监督机制。通过全市统一的“商品房买卖合同网上签约备案系统”与“合同文本格式条款备案系统”后台信息数据的自动比对，实现商品房预售许可证号或房屋所有权初始登记号下的买卖合同文本格式条款使用前的备案监督。未取得工商行政管理部门格式条款备案编号的，网签系统不提供网上签约并联机打印支持。
　　其中，监督的主要内容包含买卖合同文本中格式条款含有的以下内容：1、不合理地减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利，如买卖双方违约责任不对等；2、逾期付款责任、逾期交房责任、面积差异处理、商品房装饰设备标准的约定、产权登记、争议解决方式等上述六条具有多项选择性条款内容采取事先填选或“”方式予以固化。此外，房地产开发企业应当将经工商行政管理部门强制审查备案后拟使用的买卖合同文本格式条款在销售现场醒目位置公示，供购房者查阅、检索、核对。
　　根据《通知》要求，房地产开发企业向工商行政管理部门进行买卖合同文本格式条款备案时，应当事先通过成都市工商行政管理局门户网站(http://www./)“合同信用”栏目详细阅读、理解格式条款备案相关规定和要求，在“办事指南及表格下载”中下载填报备案所需提交的相关表格，并向指定管辖权的区(市)县工商行政管理局提交备案申请；各级工商、房产管理部门需形成部门联动的监管与执法合力，对发现的违法违规现象，要根据部门职责及时抄告对方；各级工商行政管理部门要认真贯彻落实《四川省合同监督条例》《合同违法行为监督处理办法》等规定，发现企业存在上述合同违法行为的，应当依法予以查处，将违法违规企业列入“黑名单”，及时向社会公布；积极引导房地产开发企业规范使用工商、房产管理部门联合监制的《商品房买卖合同》《商品房认购书》《商品房买卖合同补充协议》等合同示范文本，营造公平、公正、诚实信用的合同签约氛围，切实维护合同双方当事人合法权益。
　　（成都日报() 陈瑾）
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根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。
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网签购房合同与实际购房合同哪个有效
时间：&&|&&作者：梁静飞&&|&&浏览：19031
根据目前房屋交易的流程，网签是办理房屋过户的前提条件，现在购房合同基本采取网签的形式,能网签合同证明该楼盘预售许可证下来了，未来可以办理产权，网上签购房合同具体参照国家的合同法当中的购房部分内容，主要是明确自己的相关利益及对方应尽义务即可。
根据目前房屋交易的流程，网签是办理房屋过户的前提条件，现在购房合同基本采取网签的形式,能网签合同证明该楼盘预售许可证下来了，未来可以办理产权，网上签购房合同具体参照国家的当中的购房部分内容，主要是明确自己的相关利益及对方应尽义务即可。那么，问题来了~现实生活中如果既有网签购房合同，又有实际购房合同，而且两个合同内容不一致，哪个更有效呢?【案情简介】王某于2008年经中介介绍从刘某手中购买一处住房，双方商定房屋价格为120万元。在中介的帮助下双方签订了购房合同，合同金额为120万元，同时为了避税，在中介的提议下双方签订向房管局备案的网签购房合同金额为80万元。因此，同一笔购房买卖交易出现了不同价格的两份购房合同。合同签订后，王某向刘某支付了40万元的首付款。之后因王某未能向银行及时贷款，刘某与王某签订了补充协议约定如果王某不能在约定的时间向刘某支付剩余购房款的话，王某之前缴纳的所有购房款均转为不予退还。之后王某仍未能向银行贷款，故刘某将房屋卖与他人，网签购房合同价格仍为80万元。另王某缴纳的40万元首付款作为违约金均未退还。现双方因此产生纠纷。【律师点评】本案争议焦点主要集中在双方之间的实际房屋合同与网签购房合同哪个有效、补充协议是否有效以及违约责任应当怎么承担这三个问题上。一、网签购房合同与实际购房合同哪个有效?在本案中，双方为避税，将120万的实际购房价格写为80万元向房管局备案，是典型的以“合法形式掩盖非法目的”，根据我国合同法第五十二条的规定，该种合同无效。因此，王某与刘某签订的80万元的网签购房合同应为无效的合同。二、补充协议是否有效?根据合同法相关规定，从合同效力从属于主合同效力，本案中，王某与刘某的购房价格是120万，而备案价格却是80万元，应为无效，那么主合同无效，补充协议亦为无效。三、违约责任如何承担?对于买方来讲，具体到违约责任，我们知道，根据我国合同法的相关司法解释，违约金过高的认定标准是不超过实际损失的三倍。具体到本案中，也就是刘某前后卖房中的损失的三倍为限，40万元如果超过刘某损失的三倍就是过高了，超过部分的违约金约定应为无效。王某应向法院诉讼，请求法院判定违约金过高，降低违约金。但是本案中违约金过高的举证责任在王某，虽然房价是不断上涨的，但是王某却无法举出证据证明刘某没有损失，因为刘某之后卖与他人的价格备案仍是80万元。而王某与刘某签订的购房价格确实120万元，如此而来刘某的损失就是40万元了。因无法得知刘某卖与他人的实际房屋价格，所以该方案并不是明智之举。那么，上面王某谈到，双方订的关于违约金的不成协议是无效的，故40万不能作为违约金，应与返还王某。这个方案对于当事人王某来讲是比较合适的。【焕廷有话说】本案中，因涉及网签购房合同是“以合法性是掩盖非法目的”因此无效。但有的朋友可能就问了，那如果两个合同都是有效的，应以谁为准呢?讲到这里，我们就不得不谈谈何谓网签购房合同，它的性质是什么?一、什么是网签购房合同网签购房合同就是和房地产销售对象签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签购房合同号，可以通过这个网签购房合同号在网上进行查询。网签购房合同为了让房地产交易更加透明化。二、网签购房合同的流程第一步，购房者在确定了买房意向之后，经过购房者与出卖人双方的平等协商，购房者和开发商共同将正式的合同条款输入合同备案软件，进行网上签约，上报房地产市场信息网。第二步，开发商和购房者签订的购房合同上报成功后，打印正式的(电子)合同，购房者和开发商履行签字手续，打印的份数依据付款方式确定(一次性付款需打印4份，按揭贷款需打印5份)。第三步，开发企业需要在网上签约的3个工作日内，到房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。开发商和购房者网上签约上报之后，开发商需要携带全部的购房资料，全套已签字(盖章)的纸质正式合同到具有管辖权的房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。三、网签购房合同注意事项如需要修改合同信息，在上报房地产市场信息网之前，开发商和购房者还可以协商变更合同信息，一旦上报之后，电子合同的核心内容(核心内容：购房者姓名、身份证、购房价格、付款方式、合同面积、房号、户型)将不能进行修改。如果需要修改核心信息，则需要在合同备案软件上“申请撤销签约”，重新进行签约。经双方协定，24小时内允许撤销网上签约。而在商品房签订的3个工作日内，经买卖双方协商一致需要变更合同的就核心内容以外的相关条款，开发商企业可以调阅，重新修改打印电子合同。超过了3个工作日或者已经备案，无论是核心内容还是核心以外的内容，均买卖双方协商一致，持备案合同和合同变更申请到具有管辖权的房地产交易管理部门办理相关手续。总结：网签时房地产主管部门为了维护房屋买卖市场秩序，要求双方将签订的房屋买卖合同予以公示，系物权转移的程序，并非合同生效的必要条件，网签与否并不影响合同的效力。
作者： [河南-郑州]专长：债权债务 合同纠纷 人身损害 保险理赔 婚姻家庭 律所：河南焕廷律师事务所1025123积分 | 帮助461001人 | 5343个好评电话:
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