什么样的房子适合入手? 一线城市新房比三四线城市更值得买
来源：凤凰网
有房主降价40万卖房，你买不买?这是真事，而且就发生身边。挪挪身子往燕郊的方向看看，那里的好多房子现在都打折出售，最狠的价格已经只是最高点的6成左右。
这个名义上的五线小城，房价早已超过了不少二线省会。短短两三个月，楼市已经发生巨变。
廊坊的楼市的巨变，可以说是近几个月以来三四线城市的缩影，大起之后紧接着迎来大落!
眼下，楼市有问题的还只是北方的几个零星小城市，但千万不要低估本轮风暴的强度，对于三四线城市，能不碰就不碰，已经碰了的，应该择机出售。
最晚涨的最先跌，这个词仍然有用。
以北方为例，最新的70城数据显示，以北京石家庄天津为代表的核心城市，已经涨不动了，取而代之的是唐山、秦皇岛等边缘城市。这些城市显然不是内因刺激了需求，这些需求来得快去得也快。一旦感觉到疼了，剩下的就是夺路而逃，你确信自己有凌波微步的绝技?
三四线房价上涨的根本原因是&去库存&
同样是房价上涨，为啥三四线城市就得跌呢?紧邻北京为啥也不行?
即使是紧邻北京，也不一定靠谱，因为北京是北京，河北是河北。
北京有什么?有房子，有工作机会，有吃喝玩乐的地方。
河北有什么?有房子，有直达北京的交通，除了这还有啥，对了还有源源不断涌进来的购房者。
那么问题来了，这些购房者会将工作迁到河北吗?现在是不管不问，大家都赶来买房，房价自然会在短时间内迅速攀升，但不要忘了河北刚刚出台了新的措施，要各城市自领军令状，确保本城市房地产的稳定。这也意味着，在未来不算长的时间内，河北各地级市会相继出台新的细则。
一旦推出，这些城市的房地产的好日子也就到头了，特别是环雄安，环京的这些小城市，无一例外的会捆绑X年的社保，结果大家都清楚，一大波接盘者将会瞬间消失。正是这种担忧，现在这波赚到钱的和手里压着多套房子的人竞相买房，卖方之间形成了竞争，房价自然不能维持在高位了。
说白了，三四线城市房价的上涨缺乏坚实的基础，这个基础是城市化进程中人口流动规律。现在还远未到人口回流的阶段，一线城市依然有源源不断的人流入，这些人无论是租房还是买房，他们都在无形中支撑了房价。
而三四线城市房价的上涨，目前来看只有一个理由，专业炒房需求绑架了刚需置业需求。
为什么现在又可以跌了?
首先，大家应该了解一点，去库存的根本目的并不只是卖房子，而是使城市商品房市场达到一种理想的供需平衡状态，当然随着去库存的深入，这种状态肯定会到来。
其实去库存最关键的是土地市场要理顺，而土地市场理顺的关键前提却又是商品房市场必须理顺，而现在三四线城市商品房市场经过一轮消化，已经不存在压力，土地市场也将恢复常态。没有了包袱，商品房市场调控也就有底气得多。
融360房贷君想说的是，作为普通购房者，仍然要清楚一点，本轮风风火火去库存的城市的房价仍然偏高，社保挡住了外地的购房者，以本地人的收入水平，是无法接盘的。
那些紧邻核心城市的三四线小城，会有一波回调筑底过程，而那些伪&卫星城&概念的三四线城市，长期看必然是缓慢回调的过程。
什么样的房子适合入手?
集体经营性建设用地出让、租赁的开放，等于是获得了与国有土地的同等地位。这一条的最终设想是在城市集体经营建设性用地上盖大量的租赁用房，以满足城市租房人群的需求。
这方面，北京已经走在前面了。今后5年，他们将在集体用地上盖50万套租赁用房。
之所以提到这个土地管理法(修正案)，其实是想说明，目前因为楼市调控导致的购房需求外溢会逐渐被一线城市蓬勃发展的租赁市场所消化。
而且随着长效机制的出台，地方要收入，房产税和遗产税是大概率事件(从向企业征税向个人征税转变的必由方向)，各类房产的价值也将加速分化，这个过程不会太长。
相对于三四线城市的商品房，一线城市的新房倒是十分不错的选择，因为备案的原因，这些房子的价格相对于当地的二手房要便宜很多，而且在公证摇号的限制下，房源也基本做到了透明销售，能抢到算你的运气。
原标题：三四线楼市将缓慢下跌 一种房子最适合入手！
编辑：孙云霞
[此文系转载，来源于凤凰网，版权归属原作者]
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发送验证码三四线城市的房子是最危险的资产？现在还值得买么
[导读]关于房产的话题，永远都伴随着争议。一季度，三线城市取代一、二城市，成为全国房价上涨的主力军。关于房产的话题，永远都伴随着争议。一季度，三线城市取代一、二城市，成为全国房价上涨的主力军。之前被认为供给远超需求的三、四线房产，似乎在“去库存”、“大城市需求溢出”等种种因素刺激下，甚至超过一、二线房产。  年初两月，三四线城市地产销售**，部分三四线城市人口流出略放缓，其人均GDP接近10年前的一二线水平，共同引发市场猜想：三四线能否复制一二线的城市化经验，从而形成新的经济增长点？三四线城市要破解三个难题在我们看来，短期数据的改善并不意味着长期趋势的形成，三四线城市化至少面临以下三方面的挑战。1人口能否集聚？人口是决定中长期经济发展的关键因素，因而三四线城市化的首要条件是人口的集聚。然而，从国际经验看，人口向大中城市群集中才是普遍规律。美国：人口持续向大都市区集聚首先我们考察美国的人口集聚规律。美国的数据持续时间较长，因而最具有代表性。人口普查数据显示，过去100年，美国经历了漫长的城市化进程，人口持续 向城镇集聚，城镇人口占比从1900年的39.6%一路上升至2010年的80.7%。虽然二战以后，美国第一大人口城市人口占总人口比重小幅回落，但超 过100万的城市群人口占比则持续上升。人口持续向城市，尤其是大城市集聚的趋势十分明显。在此期间，美国不同规模城市人口的占比也发生了相对变化。1950年代以来，5万-25万人的都会区人口比重基本保持在10%左右；25万-100万人 的都会区人口比重从15%小幅上升至20%；而100万以上人口的都会区人口比重则从26%激增至56%。即小城市人口占比几无变化，而大城市人口占比不 断上升，人口向大都市区集聚态势显著。日本：人口持续向三大都市圈集聚美国人口集聚一定程度上与移民带来的新增人口有关。如果人口增速放缓，人口是否还继续向大城市集聚？日本是这方面的典型案例。考察日本的城市化进程，人 口同样向都市圈集聚，日本市部人口占比从1898年的12%一路飙升，到2015年时已达86%。而日本人口集中地区人口比重从1960年的43%上升至 2010年的67%。二战后日本经济经历了两次结构性变化。一是1973年前后经济由高速增长转向中高速增长。1973年之前，日本东京圈、大阪圈、名古屋圈等三大都市圈人 口保持大规模净迁入状态，占比也纷纷上升。而1973年之后，三大都市圈人口迁入速度放缓，大阪圈、名古屋圈人口占比由升转平。二是2010年前后人口见 顶，大阪圈、名古屋圈人口基本呈现迁入迁出平衡状态，仅东京圈人口仍保持净迁入状态。因而总结来看，日本城市化进程中，人口持续向大都市圈集聚，从向“三 极”集中转为向“一极”集中。中国人口向一二线集聚趋势未改人为的管制人口流动、控制大城市的土地供给，固然降低了特大城市的人口增速，但却无法改变人口继续向大城市集聚、三四线人口持续流出的局面。我们根据第六次全国人口普查数据测算了我国分省各地区的人口净迁入率（净迁入人口/人口总数）。我们发现，人口流动的方向主要是由中西部向东部迁移，特 别地，人口向大城市集聚的特征尤为明显。北京和上海两个一线城市的人口迁移率高居前列，天津作为热点二线城市紧随其后。在一线城市和二线城市较多的广东、 浙江和江苏等省份，人口迁移率普遍较高。东北地区是最近几年人口净流出省份的典型代表。2010年以来，东北三省人口持续流出，导致当地经济增速大幅下滑，房地产销售量、价均持续低迷。过去两年全国房价普涨，但东北三省省会城市房价整体横盘。2产业能否支撑？国际经验：城市经济比重≈人口比重现象：大城市GDP占比≈人口占比。人口集聚本质上是产业的集聚。对比全世界的大城市所拥有的人口和它们的GDP，会发现一个非常有意思的现象，除了伦敦以外，这些城市在国内占有的GDP比重和人口比重非常接近。规律：城市经济-人口份额比趋近于1。这一规律是否不仅适用于大城市？从长期看，决定一个城市人口集聚规模的关键是城市经济规模及该城市与本国其他地区 的人均收入差距。这种区域收入差距可简单的用区域经济份额与区域人口份额的比值来表示。当城市发展比较稳定时，其经济份额与人口份额的比值应保持在1附 近。2012年OECD测算了248个城市功能区的经济-人口比值，其中位数为1.01，均值为1.07，这一规律得到了验证。这说明了一个非常简单的经 济现象：如果承认每个人都是理性的个体，那么他一定会选择一个最能适合发展、最能赚钱、最适合找工作的地方。当前中国不同层级城市的产业状况如是怎样的？我们可以从不同线级城市经济-人口份额比、上市公司数量及规模、居民收入及纳税情况等多个角度进行考察。经济-人口份额比：一二线高企，三四线平衡一二三四线城市在人口、面积等方面存在巨大差异，因而单纯比较其GDP意义有限。我们借鉴OECD的研究方法，比较各城市的经济-人口份额比（GDP占 全国比重/常住人口占全国比重），该比值刻画的是在该城市中，单位人口创造的GDP在全国的相对水平，该比值越高，意味着城市的产业优势越明显，对人才的吸引力越强。4个一线城市的经济-人口份 额比均在2.0以上，大部分二线城市的经济-人口份额比也都在1.0以上，意味着当前一二线城市对人才的吸引力保持强势，未来仍有望保持人口净迁入状态。 而反观三四线城市，其经济-人口份额比则徘徊在1.0左右，未来人口迁入迁出或保持平衡。优质企业：三四线占比微乎其微500强企业：三四线占比仅10%。从世界500强的企业分布来看，在中国大陆的98家企业中，总部在一线城市的企业为75家，占据了绝大部分，热点二 线城市和非热点二线城市共有企业14家，三四线城市仅有9家企业，不足总数量的1/10，可见优秀企业资源在大城市集中的特征尤为明显。居民收入和所得税：80/20定律得到验证居民人均收入：三四线远低于一二线。江苏、浙江、福建、广东四省公布了其历年省会及计划单列市，以及地级市的人均可支配收入。我们发现，除个别二线城市 人均收入能比肩省会城市及计划单列市（江苏的苏锡常、浙江的绍兴等），大部分二线及三四线城市人均收入与省会及计划单列市有着不小的差距，其中三四线城市 人均收入平均仅为前者的一半左右。而所得税数据同样应验了二八定律。2015年上海、北京居民个人所得税均已突破千亿元大关，“一线”名副其实，深圳、广州也分别突破500亿和300 亿。杭州是二线城市中的个人所得税“纳税大户”，规模突破200亿，而大部分的二线城市个税纳税规模停留在40-160亿左右。三线城市则普遍位于20亿左右。3资源是否充沛？城市一方面因产业优势而吸引人才，形成人口净流入，即“开源”；另一方面则因资源充沛而留住人才，防止人口净流出，即“节流”。因而充沛的资源也是城市化的必要条件。而城市资源中最具代表性的分别是教育资源和医疗资源。教育资源：集中在一线城市教育资源在城市间的分布并不均衡，特别值得注意的是，在更高级别的教育资源上，一线城市的资源集中优势更为突出。在小学数量上，一线城市平均有767 所，而三四线城市平均有633所，两者数量大体相当。但在更高层次的普通中学、中等职业教育学校数量上，一二线城市均数倍于三四线城市。而在普通高等学校 数量上，一线城市平均拥有62所，而三四线城市平均只有4所，不到前者的1/10。高等级教育资源向一线城市集中可见一斑。一二线城市学校数量远高于三四线城市，一定程度上与两者本身的人口规模差异有关。两者人均教育资源差距有多大？即便从省级数据看，教育资源的分配也是极 其不均衡的。北京、上海普通高中生师比分别为8和9，一二线城市集聚的江浙地区，生师比也仅在10左右。但中西部地区各省生师比普遍高企，江西高达 17.5，是北京、上海的两倍，这意味着其人均教育资源仅有北京、上海的一半。高等教育水平决定了国家竞争力。当前中国高等教育资源的集中度有多高？仅从高校口径来看，似乎较为有限——北京、上海高校占全国比重约为6%，招生人数 约为4%。但科研机构口径下，相应比重则大幅提升，数量占比和招生人数占比分别为16%和22%。这意味着，在当前教育资源配置制度下，年轻人经由高考、 考研，从三四线城市进入一线城市的高校和科研机构，并谋求就业机会，而这也是优质人才向京沪集聚的过程。医疗资源：优质资源集聚京沪医疗资源的分布同样存在着一线城市集中的现象。在医院、卫生院床位数量上，一线城市平均拥有约8万张床位，而三四线城市平均只有约1.6万张床位，一线 城市约是三四线城市床位数的5倍。在医生数量上，一线城市平均拥有医生数量约5万人，而三四线城市平均只有约0.75万人，约是一线城市的1/6。医疗设 施和从医人员的紧张，使得三四线城市人口为满足医疗需求，进一步地向一线城市集中。如果分区域看，医疗资源分布的不均匀就更为明显了。一二线城市大多分布在东部地区，其医院数量占全国比稳定在40%左右，而三四线城市占比较高的中部地 区则从05年的32.3%跌至15年的29.2%。过去10年间，北京、上海医院数量占比微幅回落了0.5个百分点。然而，12年以来，其三级医院，尤其 是三级甲等医院数量占比不降反升，这意味着优质医疗资源再度向一线城市集聚。优质医疗资源向一线城市集聚，是否本身就与人口集聚有关？未必如此，比较各省人均医疗资源（每千人口执业医师数量），其分布同样是向东部尤其是一线城市倾斜。北京每千人口执业医师数接近4，浙江接近3，而中西部地区普遍在2左右甚至更低。交通资源：一二线数倍于三四线交通运输的便利与否是地区经济增长的制约因素，一二线城市常为交通运输的枢纽，起着连接各地区经济往来的重要作用，而三四线城市交通运输条件有限，基础 设施的制约使其不足以带动地区经济的繁荣。平均来看，一线城市实有道路面积为106平方公里，而三四线城市仅12平方公里。在交通设备上，一线城市平均拥 有营运公共汽车2万辆，出租汽车约为4万辆，而三四线城市平均而言，只有700辆左右的营运公共汽车和1700辆左右的出租汽车，公共交通水平与一线城市仍有显著差异。短期反弹≠长期趋势引发市场乐观猜想的其实都是短期现象。1-2月三四线引领全国地产销售反弹，但高频数据显示，3月三四线地产销量增速已拐头向下。个别三四线城市人口流 出放缓，但持续性存疑，更何况人口流出放缓与人口集聚之间仍有巨大的鸿沟。而三四线人均GDP迈向当前一二线水平的过程，仍是以三四线城市化为前提的，在 解决人口、产业、资源三大难题前，难言乐观。三四线部分微观数据的改善，并不能代表长期趋势。年初两月PPI增速仍处高位、CPI增速见顶回落，意味着房地产对消费的挤出效应开始显现。因而微观层 面自下而上观察到的消费改善，与其说是消费升级导致的，不如说是房地产的财富效应所导致的。前者是一个漫长而平缓的趋势，对短期经济波动的解释力相对有 限，而后者却是一个已经得到验证的规律，几乎是“历史重现”——过去十几年来，中国房价涨幅与奢侈品消费、澳门博彩业收入走势高度相关，房地产的财富效应十分显著。毕竟，单项中、微观指标的短期改善并不能简单线性外推出宏观经济的长期向好（除非该指标刻画的是中长期经济的核心驱动力），正如短期波动不等于中长期拐点。宏观经济的改善有赖于各项要素投入同等倍数的扩张。三四线城市化或仅是一个美好的愿景。三四线城市的房子值得投资吗如果你关注过经济发展史，那么可能会注意到，在非战争、政治格局没有发生剧变或者没有资源使用效率革命的情况下，一个经济体内城市经济的排名顺序是很难发生变化的。更不要说这种变化是指三四线城市的经济增长速度普遍超过一二线城市了。而普通的技术和科技的发展，一般来说总是让经济较发达城市的经济发展水平和相对闭塞的城市的差距增大而不是缩小。这个规律有点像对电影的投资急剧增长后，大明星们的获益远远超过行业从业人员的平均获益水平——大明星的年收入与北影厂门口等盒饭的演员的收入差距肯定是越拉越大的。三四线城市除了获得经济发展的基础性收益，也受到了大城市聚集效应的挤压。年轻人迁出，经济结构单一，缺乏有吸引力的竞争性职位，实际人口的减少让这些城市的房屋的价格增长并不乐观。在农村居民城市化的过程中，越来越多的人也更愿意直接到相对发达的大城市“城市化”，而不是就近进城。对于大多数人来讲，这两种城市化方式的成本虽有区别，但预期收益的差距更大。在这种基础上很多三四线城市政府的发展思路却和一二线城市类似，卖地收入成为政府的主要收入来源。这也造成三四线城市的房屋存量大于一二线城市，而存量消化速率却比一二线城市慢得多。在当前的经济状况下，如果说把流动性导向实体经济更有利于整体经济的发展，鼓励居民购买北京、上海这种超级城市的房屋对整体经济有害，那鼓励普通**者购买三四线城市的房屋便是更糟的行为。把一些地方性房地产商的杠杆卖给普通投资者，也更容易引起坏的连锁反应。三四线的楼市能繁荣多久要想看清三四线楼市的走向，就要看清政府对于三四线楼市的核心政策是什么？三四线楼市的核心政策：去库存为了化解金融风险等，政府将会不惜一切代价去库存。但政府并不希望三四线楼市呈现一二线楼市的超级繁荣状态，因此政府会出台各种限购限贷措施。三四线楼市的大繁荣最多持续一两年。在三四线楼市回暖的背景下，已经有多个城市启动或者升级了限购限贷措施。其中包括多个重点三线城市。去库存的目的：化解金融风险政府不惜一切代价去库存有多重目的，其中一个重要目的就是化解金融风险。在房价持续下行的一些区域，已经开始出现比较严重的按揭违约和以房地产作为抵押的其他贷款的违约现象。如果不去库存，不扭转之前这种趋势，那么越来越多的区域性的金融系统风险的爆发就很可能形成金融系统的系统性风险，从而引发类似美国次贷那样的危机。在当前时间点，将库存去化到底是政府的最佳选择。去库存没有完毕，政府意愿不会转变，目前政策难以转变，三四线繁荣难以停止。三四线只是阶段性繁荣尽管政府希望将库存去化到底，但三四线城市的繁荣只能是阶段性繁荣，三四线城市很难会出现超级和长期繁荣的状态。据“投资工厂”分析，三四线楼市在未来一到两年的大繁荣之后，大概率是保持一个平稳状态。有三大原因：（1）政府对于三四线城市的政策引导主要目的就是为了去库存，不是让三四线出现持续超级繁荣的趋势。（2）同时政府在不断降低首付比例的时候就必然会意识到自己是在用强力加杠杆手段去库存。银行为了配合政府去库存在三四线城市给房地产提供了过高的杠杆上限，蕴含的风险自然远远大于一二线城市。（3）政府近期对于河北涞水等地的限购案例充分说明了政府的态度和未来的行为趋势。2016年9月以来，除了核心一二线城市之外，一些基本面快速回暖的 三四线城市如廊坊“北三县“——三河市、大厂回族自治县、香河县，以及张家口市怀来县、涿州市、保定也宣布限购。在这种情况下，政府的态度是非常明确。总结下来，三四线城市的楼市繁荣最多**一到两年，绝不会出现超级繁荣，想要在三四线，尤其是不靠近中心城市、没有显著人口增量的三四线城市买房**的一定要小心再小心，楼市**不是炒短线，而且在政策的诸多限制下要背负太多的风险。而对于那些在城市打拼，有返乡置业的需求，或是有改善性需求的话，三四线的房子还是值得考虑。
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& && &以前就一直听说，在中国买房子太贵，一个普通的房子就要全家人一辈子的存款才能买得起，刚以为只是在那些北京，上海等一线大城市才会出现这样的状况。今天闲得无聊去谷歌搜索了下老美的condo价格，发现他们随便一套别墅才十几万刀，算下人民币有的还不到100万元，本人在三线小城市，随便的一套普通100平米住宅就得上百万，仔细看看他们的一些图片介绍什么的，发现老外的别墅才叫个别墅，花园，泳池，地下车库，应有竟有！和我们这里所谓的别墅完全不好比嘛。
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他们太有钱了。咱是穷人。
这也行？？
呵呵，为什么不行，他们的房价就像我们这的三线城市房价，工资又高，别看这他们天天叫金融危机，只是和当年富得流油的时候比穷了点，但是和我们还是不好比的！
中国还处于并将长期处于社会主义初级阶段，现在是社会转型期，必然有不少阵痛，这是改革必然的成本！
他们太有钱了。咱是穷人。
不知道 中国的房价全球出了名的高啊
他们太有钱了。咱是穷人。
那又有什么办法啊
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