广州城市更新改造：旧厂房改造补偿款将减少|城市|广州|补偿款_新浪财经_新浪网
　　八成村民同意可启动改造
　　作者： 杜娟、方晴
　　广州城市更新“1+3”文件征询意见 旧村改造引入开发商需公开招投标
　　广州日报讯 (记者杜娟、方晴)昨日，广州城市更新改造的“1+3”文件公开征询公众意见，即《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》、《广州市旧厂房更新实施办法》和《广州市旧城镇更新实施办法》，征询意见日期截至9月18日。
　　这几份文件被认为是未来广州城市更新改造工作的指导性文件。值得关注的是，“新规”首次明确旧村改造中合作企业的引入模式——要公开招投标，村集体不得自行选取合作企业。此外，在旧村改造中八成以上村民同意即可启动，而此前要求90%以上村民同意。
　　城市更新有望提速
　　广州新一轮的三旧改造已有5年，今年2月城市更新局正式成立，但不少村民和旧城居民疑惑：改造说了几年，甚至还征求了意见，为何迟迟不见动静？市城市更新局相关负责人向记者表示，首先要进行制度上的完善，然后才能从容有序地进行城市更新。所谓的制度完善就是对广州市“三旧”改造规划(年)进行修编，以及出台新的“1+3”配套文件。业内人士告诉记者：“新的城市更新政策与此前有所不同，所以现在很多项目都没法审批，待这些制度、政策完善后，改造进程有望提速。”
　　此前，广州出台的三旧改造政策主要有两个：2010年颁布了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(“56号文”)；于2012年颁布了《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》(“20号文”)。
　　旧村改造需
　　八成村民同意
　　旧：20号文规定，“城中村”改造方案、拆迁补偿安置方案要经村集体经济组织90%以上成员同意方可生效
　　新：对于90%以上的比例，业内人士表示，实际操作中比较难达到，这成为城中村改造推进难的问题之一。新的文件规定，在形成送审稿前，全面改造项目实施方案村民表决稿(含拆迁补偿安置方案)须经80%以上村民(含村改居后的居民)的同意；然后，项目实施方案审批确定后，区政府组织村集体签订补偿安置协议。对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议，每一期应当达到80%以上权属人签约后才启动房屋拆除工作。条例强调，补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的，应按原改造方案报批程序重新报批。
　　引入开发商
　　需公开招投标
　　旧：村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业
　　新：新的文件中将旧村改造分为全面改造和微改造两种模式，全面改造又分为3种模式：政府收储、自主改造和合作改造。前两种改造模式都没有开发商进入，而合作改造模式需在改造方案批复后通过公开招投标的方式引进开发企业合作改造。
　　业内人士认为，此前可自主选择合作企业的规定容易滋生腐败，而城中村改造中利益巨大。本次“新规”强化了引入合作企业的程序和相关条件要求：明确在改造方案批复前，村集体不得自行选取合作企业；引入合作企业应当在公共资源交易平台上公开招投标，并进行充分的信息披露，禁止设置倾向性、不合理条件，预留合理时间，参与投标的企业应当未参与与改造相关的策划、摸查、顾问工作，保障有意向的企业充分参与竞争。
　　旧厂房改造
　　补偿款将减少
　　旧：20号文规定，规划容积率在3.0以内的，按土地出让成交价款的60%计算补偿款
　　新：“新规”将旧厂房改造方式分为三种——政府收储、自行改造及政府收储和自行改造结合。但从规定中可以看出，旧厂房想要改变用地性质变成居住用地或者商业用地的，很大程度上要被政府收储，原业主单位可获得一定的补偿款，但补偿比例比原来规定的要低。
　　“新规”明确，国有土地上的旧厂房主要用地性质由工业用地改为保障性住房外的居住用地的，由土地储备机构收购，政府组织公开出让。用地规划容积率在2.0以内的，按照土地公开出让成交价款的40%计算补偿款。超出2.0部分不再计算补偿款。
　　余下20%村民
　　利益如何协调
　　在旧村改造中，80%以上村民同意即可启动，那余下20%村民的利益如何协调？《广州市旧村庄更新实施办法》第三十三条首次明确纠纷解决机制：
　　政府征收储备的项目，由各区依法进行征收，对经协商达不成一致的留守户，依法通过行政裁决、司法诉讼、强制执行等方式解决。
　　合作改造、自主改造项目，村集体经济组织与村民之间就已签订的安置补偿协议产生争议的，村民理事会可进行协调，协调无果的，可提起民事诉讼。
　　亮点逐个数
　　更注重历史文化保护
　　新方案在旧村、旧城和旧厂房改造中，多处内容涉及历史文化保护。旧村改造在全面改造模式外，还有微改造模式，以改善居住环境和保护历史文化为目的。
　　在旧城改造中，“新规”首先明确，旧城镇更新应当结合历史文化名城保护，对传统特色街区、地段、人文、习俗、文物古迹和近现代史迹，应当遵循“科学规划、严格保护、发掘内涵、活化传承”的原则，保持和延续其传统格局和历史风貌，维护历史文化遗产的真实性和完整性，继承和弘扬岭南地区优秀传统文化。
　　每年制定城市更新改造计划
　　此前的三旧改造确定了52条村要进行全面改造，而每个村的改造方案报批并无具体安排。“新规”明确，各区政府应当于每年6月底前向市城市更新部门申报项目纳入下年度城市更新年度计划。市城市更新部门应当结合城市更新片区策划方案，组织编制城市更新年度计划，年度计划包括片区计划、项目实施计划和资金使用计划。
　　建立城市更新数据库
　　《广州城市更新办法》第十六条首次明确建立前期基础数据调查制度。由市城市更新部门组织指导各区政府开展城市更新片区的土地、房屋、人口、规划、文化遗存等现状基础数据的调查工作，建立城市更新数据库。
　　反映意见方式
　　向广州市城市更新局反映、提交的途径：
　　登录广州市城市更新局(http://www./)，在“调查征集”栏目提交；
　　Email：gzscsgxj＠；
　　传真：；
　　邮寄地址：广州市越秀区建设大马路10号珠江规划大厦23楼广州市城市更新局(邮政编码：510060)。
　　向广州市人民政府法制办公室反映、提交的途径：
　　登录广州市人民政府法制办公室(http://www.)，在“立法征求意见”栏目提交；
　　Email：gzfz_wj＠；
　　传真：；
　　邮寄地址：广州市府前路1号4号楼广州市人民政府法制办公室(邮政编码：510032)。义乌农村旧村改造1比6的小高层房能买卖吗 - 法律快车法律咨询
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2015年北京市棚户区改造旧楼改造拆迁补偿评估的范围是什么
信息编号：&发布时间： 8:50:51&
随着我国经济高速发展，越来越多的工厂由于政策、地理位置的关系需要搬迁，由此产生企业搬迁损失的评估项目也不断增加。工厂搬迁损失评估从评估资料的可获得性和评估工作简易性出发人为地划分为三个阶段不同，不动产损失，停产损失和搬迁费。(一)不动产损失评估　　搬迁企业的不动产包括：房屋建筑物、构筑物(设备基础，道路、围墙、挡土墙等)、管网(给排水、暖，电、燃气、通讯、管理信息系统，安全监控、消防等)、绿化景观等不能随迁的财产。不动产损失评估的价值类型是“拆迁补偿价值”。拆迁补偿价值是根据政府主管部门房屋拆迁的有关规定和拆迁补偿标准确定的评估对象在评估基准日可能获得的补偿价值。例如当地政府明确规定了树木的补偿标准，只要根据树种树龄就可确定补偿价值。对房屋拆迁补偿的评估。当地政府规定了住宅搬迁评估的平均指导价，非住宅房屋拆迁评估指导价则要求比照住宅拆迁评估指导价适当浮动，但未对有关因素调整系数做出具体规定，本次评估对象为工业厂房，与住宅很难比对，加之可供比对的工业建筑市场交易案例难寻，故在与拆迁方协商后，决定本次评估采用成本法确定不动产拆迁补偿价值。　　(二)停产损失评估　　《城市房屋拆迁管理条例》规定，因拆迁非住宅房屋造成停产，停业的，拆迁人应当给予适当补偿。一般以被拆迁房屋补偿价值的一定比例计算，也有的地方法规规定按被拆迁企业上年月平均净利润的若干倍给予补偿。　　搬迁会造成停产，停产意味着获利能力的暂时损失。需要注意的是，机械工厂的搬迁，其短时停产并不意味着停止全部经营活动。以本案为例，产成品仍必须按合同兑现，原材料仍按计划采购，一些生产经营活动仍在进行。在此次工厂搬迁损失的评估中，停产损失的评估用搬迁期间企业净利润的损失计算。搬迁期间月度平均净利润用企业前三年年均销售收入净利润率和当年预计实现的月平均销售收入计算。当年预计实现的月平均销售收入为：上年实际销售收入×(1+前三年销售收入平均增长率)/12。委托方设定此次的搬迁时限为两个月。　　(三)搬迁费评估　　工厂搬迁费评估是对随迁财产，包括机器设备，工装模具，工位器具。存货，在用低值易耗品、文件档案等从拆卸运到新址安装试车投产全过程合理费用的估测。此次评估中搬迁费不计资金成本。　　搬迁费的估价不是严格意义上的资产价值评估。注册资产评估师要针对不同的搬迁财产，经过深入研究，科学缜密，经济合理地设定一个搬迁方案，以此作为搬迁费用计价的基础。以机器设备为例，搬迁费一般应包括：拆卸费，包装费，吊装费，运费，卸车费，安装调试费，验收费，不可预见费，管理费，保险费。　　搬迁费评估为计价所设定的运输方案，不是搬迁组织措施计划，更不是装车计划。工厂搬迁损失评估是注册资产评估师为搬迁企业获得补偿而提供的价值参考的专业意见。注册资产评估师应针对搬迁企业行业和规模不同，以及评估报告使用要求的差异，关注到可能影响搬迁损失的所有层面。&?&如果您想进一步了解，请致电与我,我们愿意竭诚为您服务。咨询电话&&&010-&企业遇到拆迁，必然后给企业带来损失，那么损失如何计算？如何能让对方认可？又有哪些损失可以得到补偿？由海润京丰资产评估事务所为您解忧-拆迁损失补偿第一品牌?
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