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临深楼市回归平稳
粤港澳大湾区都市圈加速形成
21世纪经济报道　　
张晓玲,石钰　　
最近粤港澳大湾区的提出和建设，使临深楼市迎来长期发展的利好，也将大力促进深莞惠都市圈的形成。
受深圳2015年至2016年房价大涨波及，临深楼市过去两年承接了深圳楼市外溢的购买力，房价明显上涨。许多“深圳客”选择去临深区域买房或投资，带动了包括惠州、东莞在内以深圳为核心的临深地区，房价与成交量大幅增长。然而，随着去年10月深圳出台有史以来最严厉的楼市调控，加之临深楼市价格也涨到一定高位，“深圳客”入市脚步放缓，春节前后临深房地产市场急剧降温，市场开始回归平稳。在房地产市场之上，是城市群和都市圈正在形成的大趋势。随着深圳的快速扩张，不可避免会出现人口、产业过度聚集，产业和购房需求或开始外溢，将深圳的部分职能分散至周边，深莞惠大都市圈是大势所趋。而最近粤港澳大湾区的提出和建设，使临深楼市迎来长期发展的利好，也将大力促进深莞惠都市圈的形成。降温的临深楼市去年临深楼市有多火热，从数据中可见一二。深圳链家研究统计显示，2016年上半年深圳新房成交金额1239.2亿，莞惠销售金额超1300亿。同期深圳成交约2万套，而莞惠近13万套，约是深圳的5.6倍，其中深圳客约占70%左右。单看东莞，易居研究院智库中心数据显示，2016年前三季度东莞的商品住宅成交均价快速递增，由去年3月11603元/平方米上升至10月的17389元/平方米，增幅达50%。去年下半年临深楼市行情虽有所收敛，但依然成交火热，直至四季度。在经历了去年一轮升温后，深圳周边的惠州、中山、东莞等地在去年10月迎来楼市降温拐点，开始回归平稳。以东莞为例，易居研究院智库中心数据显示，商品住宅成交均价由去年10月的17389元/平方米下降至今年2月的16459元/平方米，降幅约为5.3%。成交量的下跌更为明显，东莞商品住宅成交数量从去年10月的6365套下降至今年2月的1992套，跌幅达68.7%。21世纪经济报道查询发现，近期东莞多个楼盘项目价格下跌。以东莞清溪碧桂园楼盘为例，东莞发展和改革局网站显示，去年10月8日该楼盘一期5号楼的销售备案价约为2.9万/平方米，到今年2月26日销售备案价约为2.6万/平方米，跌幅约10%。中山楼市同样如此，自11月开始成交量大降。中山国土局网签数据显示，2017年2月份中山楼市新建住宅成交的网签套数仅为2173套，环比1月份的5366套大降60%，同比去年2月份的7826套则降72%。多位深圳业内人士认为，去年第四季度以来，深圳楼市受到严厉调控，临深楼市也同样受到影响，开始回归理性。深圳中原地产研究中心总监王飞表示，在“深莞惠”一体化概念下，受制于深圳高企的房价，其楼市外溢将成为未来的主要趋势，但临深区域的房产火爆局面会有所缓和。业内人士分析认为，深圳楼市冷却时间与临深楼市的观望期均延长，库存压力趋于增大，使得临深楼市趋于平稳。而未来随着粤港澳大湾区的落地，临深楼市将从中受益。
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法国CAC4O--房企加快布局常平 或成临深楼市热点
三地专家纵论常平城市发展房企加快布局常平 或成临深楼市热点深港新中心常平崛起高峰论坛现场。&从今年开始，房企进驻常平镇的速度加快。除了本土开发商外，万科、绿地和碧桂园等开发商也先后在常平新城中心拉开阵势。他们为何对常平有如此信心？6月8日下午，在碧桂园常平首府项目样板房开放之际，由碧桂园集团主办的“广深港，新中心”城市价值论坛在碧桂园常平首府举办。此次城市价值论坛特邀了几位业内知名专家，一起就常平作为珠三角交通枢纽中心的价值前景做了一场纵深的讨论。他们一致认为，现在的环境并不是意味着房地产在走下坡路，只是朝着更理性的方向发展。作为东莞东部的中心常平镇，房价低于全市平均价格，未来还有很大的潜力。特别是在常平新城市中心，交通网络比旧城更发达，未来有可能继塘厦凤岗后，成为新的临深片区楼市热点。深圳房地产研究中心主任王锋：东莞楼市发展要借力珠三角一体化在整个中国经济的调整，房地产市场调整的过程中，深圳、广州这两个地方的房地产市场和宏观经济不会有太大的问题，相对来说，东莞是介于两城之间的城市，它的整个产业基础和房地产市场发展不会有太大的回落，尤其是房地产市场。东莞跟深圳交接的一些区域楼市是非常好的，像塘厦、凤岗楼市整体来说不错。常平虽然是远了一点，但是毕竟也是挨着深圳，尤其是跟深圳目前的一些产业新区距离比较近。东莞靠近深圳的这些区域，包括刚才讲到凤岗、塘厦、常平，受到整体经济的影响并不会很大，应该是一个很好的机遇。常平是一个交通沿线最集中的地方，从楼市来看，常平位于深圳和东莞的交界，起到一个门户的作用。现在看楼市价格，尽管全深圳的均价大概是2.3万元。作为门户，常平作为深莞一体化过程中有很大优势。东莞靠近深圳，靠近广州，它应该借助的更多是珠三角的发展，深莞惠一体化的发展。如果在明年，估计整个中央的深化改革的政策要落实，全国可能会有一批城市面临很好的机会要升为直辖市，深圳如果抓住这个机会升为直辖市以后，那肯定最先受到优惠的是东莞，如果深圳作为一个直辖市，作为一个正省级的城市，它必须要覆盖周边的城市。如果国家的宏观战略和政策在最近两年做出调整以后，东莞它会面临一个非常好的房地产市场的发展机会。今年的全国两会上，广东省四五几十名人大代表联名签署要求把深圳变成直辖市，中央也正在派人调研。如果这个机会成了以后，不但是东莞，包括惠州今后都会变成房地产市场和城镇化非常快速的一个发展时期。东莞房地产协会秘书长陈骏良：东莞生活广深上班未来将很普遍珠三角一体化推进了房地产业进一步整合。经过几年的发展，东莞房地产市场和房地产行业，现在以及今后都会成为珠三角一体化的受益者。主要体现在以下几个方面：一、优越的地理环境。东莞处在珠三角，它以优越的地理环境占据上风，东莞地处莞深惠之间交通便利，拥有的森林和水资源特别丰富，加上东莞强大的经济实力，越来越多大型的企业进驻东莞。这些开发商知名的企业，他们带来的新的开发理念，打造了众多精品楼盘，同时这些企业中，有的还加强了与东莞本地的合作，联合开发了不少的项目。二、相对比较低的楼价。近几年来，由于东莞对广州、深圳来说房价是比较低的。去年东莞的均价是8000多元，对比广深来说是非常低廉的楼价。这样吸引了大量的投资者来此置业，东莞已经成为珠三角房地产市场发展的重点区域。这些房地产项目的主要客户人群，有部分来自广深两地，尤其是凤岗，90%多的客户都来源于深圳。所以一体化的效益给当地经济的发展带来了前进的动力。三、快速交通发展的活力。深莞惠的经济圈发展中，轨道交通的建设是一大重点，目前，东莞中小房地产项目，大打轻轨牌、地铁牌。轨道交通和地铁的建设，大大缩短了广州、深圳、惠州等珠三角地区的城市交通时间，在东莞居住，在广州深圳上班会成为比较普遍的现象。广州房地产协会副秘书长黎文江：常平可开发养老型地产吸引港人
常平是东莞的一个中心，往深想一想，香港的人口会不会外溢到常平呢？以前常平被认为是小香港。现在可以重新把这个小香港概念再拿出来。因为，现在跟以前的交通又有发展了，吸引香港人过来投资置业，可以用养老这个主题。搞一个养老的公寓，把香港一些老人，一些需要在这边买便宜房子的人吸引到这边来。另外，广州天河、越秀、增城的人会不会跑到东莞来呢？现在增城价格越来越高，产业人口也越来越多，但是增城的房价比东莞贵。广州是一个1小时的生活圈里面就可以解决你的工作和生活的问题。环城高速以内的半小时可以到体育中心，比如说从化或者是增城，1小时可以到天河体育中心，将来如果以常平为中心，1小时可以到什么地方，都是你可以考虑的潜在的买家。放远一点，10年、20年、30年，也可以放远到50年，以后东莞和深圳、香港一个关系，放更远一点考虑我觉得更好一点。
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作者：胡国球
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地产大佬们普遍表示，今年房地产市场变化过快，调控非常及时，也非常必要。
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“深圳客”入市脚步放缓，春节前后临深房地产市场急剧降温，市场开始回归平稳。
受深圳2015年至2016年房价大涨波及，临深楼市过去两年承接了深圳楼市外溢的购买力，房价明显上涨。许多“深圳客”选择去临深区域买房或投资，带动了包括惠州、东莞在内以深圳为核心的临深地区，房价与成交量大幅增长。然而，随着去年10月深圳出台有史以来最严厉的楼市调控，加之临深楼市价格也涨到一定高位，“深圳客”入市脚步放缓，春节前后临深房地产市场急剧降温，市场开始回归平稳。在房地产市场之上，是城市群和都市圈正在形成的大趋势。随着深圳的快速扩张，不可避免会出现人口、产业过度聚集，产业和购房需求或开始外溢，将深圳的部分职能分散至周边，深莞惠大都市圈是大势所趋。而最近粤港澳大湾区的提出和建设，使临深楼市迎来长期发展的利好，也将大力促进深莞惠都市圈的形成。降温的临深楼市去年临深楼市有多火热，从数据中可见一二。深圳链家研究统计显示，2016年上半年深圳新房成交金额1239.2亿，莞惠销售金额超1300亿。同期深圳成交约2万套，而莞惠近13万套，约是深圳的5.6倍，其中深圳客约占70%左右。单看东莞，易居研究院智库中心数据显示，2016年前三季度东莞的商品住宅成交均价快速递增，由去年3月11603元/平方米上升至10月的17389元/平方米，增幅达50%。去年下半年临深楼市行情虽有所收敛，但依然成交火热，直至四季度。在经历了去年一轮升温后，深圳周边的惠州、中山、东莞等地在去年10月迎来楼市降温拐点，开始回归平稳。以东莞为例，易居研究院智库中心数据显示，商品住宅成交均价由去年10月的17389元/平方米下降至今年2月的16459元/平方米，降幅约为5.3%。成交量的下跌更为明显，东莞商品住宅成交数量从去年10月的6365套下降至今年2月的1992套，跌幅达68.7%。21世纪经济报道查询发现，近期东莞多个楼盘项目价格下跌。以东莞清溪碧桂园楼盘为例，东莞发展和改革局网站显示，去年10月8日该楼盘一期5号楼的销售备案价约为2.9万/平方米，到今年2月26日销售备案价约为2.6万/平方米，跌幅约10%。中山楼市同样如此，自11月开始成交量大降。中山国土局网签数据显示，2017年2月份中山楼市新建住宅成交的网签套数仅为2173套，环比1月份的5366套大降60%，同比去年2月份的7826套则降72%。多位深圳业内人士认为，去年第四季度以来，深圳楼市受到严厉调控，临深楼市也同样受到影响，开始回归理性。深圳中原地产研究中心总监王飞表示，在“深莞惠”一体化概念下，受制于深圳高企的房价，其楼市外溢将成为未来的主要趋势，但临深区域的房产火爆局面会有所缓和。业内人士分析认为，深圳楼市冷却时间与临深楼市的观望期均延长，库存压力趋于增大，使得临深楼市趋于平稳。而未来随着粤港澳大湾区的落地，临深楼市将从中受益。粤港澳大湾区的机遇3月5日，在2017年政府工作报告中，国务院总理李克强明确提出要研究制定粤港澳大湾区城市群的发展规划。粤港澳大湾区实际是城市群的规划，因沿珠江入海口展开而被赋名“湾区”。其是在由广佛肇、珠中江、深莞惠组成的传统珠三角九城中，加入香港、澳门，再向外辐射至河源、汕尾、云浮等环珠三角城市。据深圳市长许勤透露的数据，粤港澳大湾区经济总量超过1.4万亿美元，对外贸易总额超过1.8万亿美元，并且拥有世界上最大的海港群和空港群。综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁表示，在珠三角的城市群里，“深莞惠”的城际整合表现最佳，一体化日渐成熟，同时由于深圳的经济影响力日益增强，深圳和周边城市甚至提出了“深莞惠河汕”(深圳、东莞、惠州、河源、汕尾)的深圳都市圈概念和合作行动纲领。万科董事会主席王石曾表示，未来10年，中国预计将新增1.7亿城镇人口。但容纳城市新移民的主要地点，可能不再是特大型城市，而是位于发达城市带范围内的卫星城镇。在此背景下，万科致力于发展“轨道+物业”模式。万科广深公司研究指出，未来按照以公共交通为导向模式大规模发展轨道交通的城市带里面，以深圳为核心的“深莞惠”，是最重要的一个地区。交通的连接为深莞惠走向一体化提供了基础。如城际轨道的互通互联。2月22日，广东珠三角城际轨道交通有限公司透露，莞惠城际全线主体工程及附属工程已基本完工，全线计划上半年开通运营。全线通车后，莞惠城际将与穗莞深城际、佛莞城际在东莞望洪站接驳。待2019年前后这3条城际全部建成开通后，惠州与广州、深圳、东莞等地将实现城际互通，届时将进入“1小时生活圈”。宋丁也表示，随着港珠澳大桥即将建成通车，深中通道正式动工，两大工程由珠三角湾区东岸的深圳与香港向西岸延伸，将融合南北，贯通东西，形成珠三角湾区大整合的核心动脉系统，强力推动珠三角湾区经济的联动发展。据业内人士预计，临深市场现在的回落或与政策调控有关。但受益于粤港澳大湾区的建设，以及城市外延扩大带来的需求，临深楼市后续将呈现量价齐升的态势。
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党的十八大以来，我国发展进入了新的阶段，面临的机遇以临深爆发推盘潮&莞惠109盘蜂拥入市激战“银十”（附推盘统计表）
深圳房网数据中心
轰轰烈烈的&金九&终于在一派喧嚣的地王战中缓缓落幕，但是好戏仍未完结，接下来的“银十”临深楼市将会集体进入更加亢奋的状态。
据深圳房地产信息网不完全统计，莞惠两地楼市自10月开始将开启一波猛烈的推盘潮，预计会有109个新盘入市或新品加推。尤其在临深区域供货量大增，将极大的缓解自去年以来的供需失衡局面，置业者将会有更多的选择机会。
惠州本地购房者恐慌入市 城区风头赶超惠湾
刚刚过去的前三季度，惠州房价的表现用瞠目结舌来形容也毫不为过。临深的惠阳、大亚湾区域基本涨至1.5万/㎡以上，个别优质项目则迫近2万/㎡的水平。惠城范围内多数楼盘价格也已突破万元，仲恺则涨至8000元/㎡左右，但是在去年的这个时候，惠城区域还遍地充斥着4、5字头的房源。
2016年在暴涨的房价推动下，深圳人加快了异地置业的节奏。与往年只关注惠湾及惠东沿海区域不同，这次深圳人将惠城区域加入了扫货名单。尤其是仲恺，世联地产此前的一份统计数据显示，仲恺楼盘深圳客的比例高达9成以上，个别甚至高达97%。造成的结果就是楼市大面积缺货，仲恺就此开启快速上涨通道，从而带动了整个惠城区域房价飞涨。
于是本地购房者开始慌了，此前处于观望状态的购房者纷纷选择出手，唯恐“买不到房，追不上房价”。结果就是进一步加剧了惠城区域供货不足的局面，再次推动了房价上涨，惠城楼市一时风头无二。从统计到的将入市楼盘名单可以看出，惠城区域的楼盘数量和价格已经大有赶超惠阳、大亚湾的势头。
惠城区新品入市楼盘一览表（21盘）
仲恺区新品入市楼盘一览表（9盘）
惠阳区新品入市楼盘一览表（12盘）
大亚湾新品入市楼盘一览表（10盘）
惠东&博罗新入市楼盘一览表（8盘）
东莞房价被地王“抬上天” 门槛提高深圳客陷入观望
东莞刚刚落幕的9月土拍盛宴，应接不暇的诞生了一个个新地王，直接催热了整个东莞楼市。据深圳房地产信息网统计。进入10月之后，东莞预计将有49个楼盘项目开盘或推行。
经历多轮涨价后，目前东莞楼价普遍在1.4万-2.4万/㎡，而上周坪山心海城开盘均价才3万/㎡左右，尤其是新地王出现之后，黄江片区的房价被预计将要达到4万/㎡。“涨上天”的房价让深圳刚需自开始陷入观望之中。此外，东莞中原地产早前曾表示，二线城市调控不断趋紧，深圳客对政策尤为敏感，市场观望情绪上升。再加房价持续高位上涨，购房门槛和月供大幅提高，深圳刚需客购买力遇到瓶颈，入市步伐放缓。
随着大批的项目入市和开盘，未来惠州楼市将会竞争的得更加激烈，整个市场将呈现以价换量的态势。更可怕的是，一众货量多的品牌房企项目、低价地项目、国企项目未达成业绩必将率先理性回归。合理定价，快速出货才是楼盘项目的制胜之道。
东莞新品入市楼盘一览表（49盘）
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