购买拆迁安置房要注意哪些问题
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根据上海的规定拆迁安置房有上市交易期限的限制，时间较长，交易风险比较大。但根据最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的司法解释（一）第4条规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其**会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”而上海规定拆迁安置房限制过户交易的规定属于地方性的规章，显然不能作为认定，拆迁安置房买卖属于无效的依据。因此，只要买卖双方签订的拆迁安置房买卖协议（合同）不与现有的法律行政法规相冲突，应属于有效。当然合同有效并不能保证双方交易就可以完全履行，购房者就一定可以拿到房屋产权。以下几个方面可能是出现纠纷的主要因素：一、买卖协议（合同）不严谨，不具有可操作性。由于现实生活中，有些当事人私下交易，签订的合同过于宽泛不严谨，对交易的诸多细节没有具体约定，一旦出现双方合同中没有约定事由出现，便成为上海反悔的理由。上家由于房价上涨原因往往不愿意配合下家交易，甚至找出合同或协议中的漏洞进而反悔，这时候下家就陷入被动局面。此时再找律师，律师也无能为力。因此签订一份比较完备买卖协议，对房屋交易环节进行细致完备的约定至关重要。二、卖房者的资信必须考虑现实生活中，卖房者多是由于家中房屋拆迁获得多套安置房，出售其中一部份，用于自己消费。但也有的卖房人就只有一套住房，其卖房后获得的房款，不用于买房而是用于其他消费或其他花费。这样一旦其没有其他收入来源或没有其他住所，其返悔几率非常高。三、卖房者若有其他债务等因素，必须要谨慎虽然购房者支付了购房款，实际居住使用了该房屋。但从物权法规定来看，房屋的所有权仍然属于卖房人，一旦卖房人欠债被起诉，债权人起诉时申请财产保全，房屋被查封后，即使卖房人愿意出售房屋履行合同，因房屋被司法限制，也无法过户。三、抵押相对可以降低风险根据担保法规定，让卖房人将房屋抵押给购房人，这样可以相对降低风险。但双方必须有协议，否则一旦抵押改变真实的买卖关系，风险反而增大。且抵押要到房产交易中心办理抵押登记，现实生活中有些人认为房产证给购房人就算抵押是错误的。
根据上海的规定拆迁安置房有上市交易期限的限制,时间较长,交易风险比较大。但根据最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的司法解释(一)第4条规定,“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”而上海规定拆迁安置房限制过户交易的规定属于地方性的规章,显然不能作为认定,拆迁安置房买卖属于无效的依据。因此,只要买卖双方签订的拆迁安置房买卖协议(合同)不与现有的法律行政法规相冲突,应属于有效。当然合同有效并不能保证双方交易就可以完全履行,购房者就一定可以拿到房屋产权。以下几个方面可能是出现纠纷的主要因素:一、买卖协议(合同)不严谨,不具有可操作性。由于现实生活中,有些当事人私下交易,签订的合同过于宽泛不严谨,对交易的诸多细节没有具体约定,一旦出现双方合同中没有约定事由出现,便成为上海反悔的理由。上家由于房价上涨原因往往不愿意配合下家交易,甚至找出合同或协议中的漏洞进而反悔,这时候下家就陷入被动局面。此时再找律师,律师也无能为力。因此签订一份比较完备买卖协议,对房屋交易环节进行细致完备的约定至关重要。二、卖房者的资信必须考虑现实生活中,卖房者多是由于家中房屋拆迁获得多套安置房,出售其中一部份,用于自己消费。但也有的卖房人就只有一套住房,其卖房后获得的房款,不用于买房而是用于其他消费或其他花费。这样一旦其没有其他收入来源或没有其他住所,其返悔几率非常高。三、卖房者若有其他债务等因素,必须要谨慎虽然购房者支付了购房款,实际居住使用了该房屋。但从物权法规定来看,房屋的所有权仍然属于卖房人,一旦卖房人欠债被起诉,债权人起诉时申请财产保全,房屋被查封后,即使卖房人愿意出售房屋履行合同,因房屋被司法限制,也无法过户。三、抵押相对可以降低风险根据担保法规定,让卖房人将房屋抵押给购房人,这样可以相对降低风险。但双方必须有协议,否则一旦抵押改变真实的买卖关系,风险反而增大。且抵押要到房产交易中心办理抵押登记,现实生活中有些人认为房产证给购房人就算抵押是错误的。
如果该房子还没有拿到产权，购买还是有一定风险的。1.5年之后产权下来还是原房东的名字，到时候他不配合办理怎么办？2.就算办理了公证委托，万一第一时间产权原件被原房东拿走了怎么办3万一公证书有错误，原房东出国或者到外地了你找不到怎么办？建议再等等，产权下了再说。如果你足够信任对方还是可以购买的。
应注意1、一定想办法更改合同（拆迁安置协议）的名字。2、在没有办理房产证的时候，不要付全款，留一部分滞压金。3、找一家中介机构（正规的，比较大的）或者是律师事务所，做一份合同，以防万一。
购置安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔。
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安置房可以买卖吗?买卖的风险是什么?
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随着城市化的加快，大量农村上的被纳入拆迁范围。为了解决被拆迁人的居住问题，政府修建了专门的拆迁。但是很多人对于安置房是否可以进行买卖存在着，对此，小编特地搜集整理了安置房买卖的相关资料，希望可以帮助到存有疑问的人。其实，所谓拆迁安置房是指因城市规划、等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的交易有很大的不同。但如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的没什么区别，这样的安置房可以买卖。然而安置房买卖的风险很大，甚至没有保障的。尚未去获得产证的拆迁安置房，按《物权法》规定，房屋属于不动产，不动产产权以管理部门登记备案为准，没有登记备案的，除法律特殊规定的情形外，不具有物权法上的产权效力。也就是说此类安置房还没有取得安全产权，对外出售是不合法的。即使签订附生效的，期间风险也甚大。没有的拆迁安置房，或者产权证但5年内限制转让的拆迁安置房，从签订合同到将来办理产权转移的时间漫长，不确定因素多，可能会出现如下一些潜在安置房买卖的风险：1、家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议，万一协商不成，可能每部起诉到法院解决，最终确定的合法权益人是谁还无法确定;2、无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证;3、因交易时间漫长，变动可能性发，果如出售方为谋取更大利益，将房屋房价卖给他人，并在可以交易时先行过户给他人，那么购买方就很实现购房母的了，只能主张债权了;4、在购买房等待过户的漫长时间内，也有可能发生因出售方自身债务纠纷，导致房屋被债权人申请法院查封。注意事项：购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“”，或到核心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第1类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔，较好由专业房产律师进行指导。有证的拆迁安置房当然可以买卖，交易也与普通房屋没有差别;对于无证的拆迁安置房，要分清情况，主要注意这几个问题：(1)调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的;(2)一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。(3)有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名(过户)服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。交易风险虽然拆迁安置房交易受到限制，但在实际生活当中，由于拆迁安置房与普通商品房之间通常存在着较大的差价，因而在民间已经形成了事实上的拆迁安置房交易市场，甚至出现了批量收购此类房屋然后再转卖牟利的“黄牛”。虽然买卖双方先签订买卖合同、办理款项及房屋交接手续，五年后再办理手续的做法并未违反法律规定，属于合法行为;但与普通的商品房相比，拆迁安置房的交易风险大了许多。这主要表现在以下几个方面：第1，房价上涨容易诱使卖方违约。按照政策的规定，卖房者要在取得之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里，房价的走势无论是谁都难以预料的。当房价大幅上涨之时，卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高的买方。在某些极端的情况下，一套拆迁安置房在最终过户之前，可能已经被买卖了十几次。拆迁安置房的买方是无法从买卖合同中获得充足的保障的。房屋的归属最终取决于过户情况：谁最终取得了拆迁安置房的所有权证，谁就是房屋的所有权人，至于其是否是第1个买方则在所不问。许多拆迁安置房的买方认为，买卖合同已经签了、房款已经付了、房子也已经装修过了，就算卖方违约，还能把我从房子里赶出去不成?可事实上，完成过户手续的买方将依法取得房屋的所有权，并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。第2，买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。在城市扩展的过程中，一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时，拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，而买卖双方也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议：卖方认为，房子还没有过户，则拆迁补偿款当然属于卖方;买方认为，房款已经全部结清，自己已经入住，则拆迁补偿款应当属于买方。从法律上来讲，拆迁补偿款应当仍然属于卖方：一方面，拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物，而不属于孳息。变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提;而孳息的产生通常并不依赖于原物的灭失，相反，通常其是在原物存在的情形下产生的。拆迁补偿款不能适用孳息所有权随交付变动的规则。另一方面，拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的，并非没有合法的依据，因而不属于不当得利。因此，卖方在已经收取了购房款之后，仍然有权利获得拆迁补偿款。第三，易受不确定因素影响。交易时间过长，则许多不可预见的因素都将诱发纠纷。在一起案件当中，在完成过户之前，卖房人死亡了，而卖房人的继承人对于该买卖合同产生争议，认为卖给买房人的价格太低了。买房人为了完成过户，就不得不与从未谋面的继承人进行交涉，继而卷入到卖房人的家务当中。最终，买房人选择通过诉讼来解决问题，但却又面临新的难题。卖房人有多个继承人，有的已经赴海外定居。在这种情况下，法院将不得不通过外交途径送达。而至于多长时间能够完成送达，就很难预测了，而诉讼也将因此被拖延下去，买方也就无法取得房屋的产权证。除此之外，国家税收、信贷等宏观调控政策的变化，也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。买房者在购买拆迁安置房时，不能仅仅看到其相对低廉的价格，更应当看到其特殊的风险。购买拆迁安置房并非明智之举，因为要顺利完销售易所消耗的时间过长，其中潜在的法律风险是任何人都难以预见和避免的。买方所获得的只是有限的差价，而其可能损失的却是整个房屋。
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在，这些安置房你可买得起？
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相信你的身边也许也存在这样一些人，在刚开始买房的时候因为资金问题，就想买二手过渡一下。那么，如今在二手安置房就能低价入手吗？常州又有哪些安置房小区呢？小编给大家整理了一份关于常州安置房的表格，一起去看看现在的行情吧。
从这份表格可以看出，常州的二手安置小区数量还是挺多的，这些小区内安置房只是占有一定比例，同时还兼有住宅，基本都配有自己的学区，都处于比较合理的状态，二手房价格绝大多数都是7k以上，价格并不低。但是如果依旧想买安置房，以下的内容你得仔细看。 近年，买卖拆迁安置房纠纷越来越多，各地院裁判也各有不同，有肯定的，有否定的，那么拆迁安置房到底能不能买？购买者能不能获得房屋就成为很多已经购买拆迁安置房或准备购买拆迁安置房者心中一个疑问。 安置房是什么房？在常州安置房有吗？能买卖吗？存在哪些风险？这些关于常州安置房的问题，小编都将为你详细解答，都是满满的干货。 首先安置房是什么？ 安置房 安置房是进行城市道路建设和公共设施时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。 常州的安置房有证吗？ 相信这是很多对安置房有兴趣的人的主要问题。安置房有房产证有两种情况:一种是分配的商品房或配购的中低价商品房,房产属个人所有,但五年内不得上市,五年后可;另一种是房产开发配购的中低价商品房,与一般商品房没有区别,可自由上市,可以按照程序办理房产证。 mp_6.jpg 在常州购买安置房有风险吗？ 经常看到购买安置房被坑蒙拐骗的事件，购买安置房自然是存在一定风险的。这体现在政策、价格、人为等多个方面。 第1、政策因素。 根据规及政策规定，拆迁安置房屋一般分为两大类:一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类虽属于个人所有,但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁,动拆迁通过途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房 (与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别,属于被安置人的私有财产,没有转让期限的,可以自由上市交易。 第2、价格因素。 目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付,中间间隔时间长、变化大,特别是价格不断上涨,到时的价格可能相差近千元,拆迁户认为自己的利益受到了损失,因此拒绝交房,要求涨价,最终导致双方的矛盾加剧,引起诉讼。 第三、人的因素。 “共有人”是拆迁安置房买卖风险的较大制造者。他们找合同的漏洞逃避律责任追求己方利益,或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市管理民通则》若干问题的意见,共有财产的部分共有人擅自处分共有财产,其行为应该视为无效,但该意见同时规定,如果第三人善意取得财产,其取得财产的行为应该受到保护。 常州安置房需要多久能 了解了购买安置房的购买风险，那么安置房多久才能过户呢？ 购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“”，或到核心查询房屋的产权资料。 在房证未办下来的情况下，是不可以过户的，可以要求买房出示安置补偿协议的，可以签订，约定在安置房可以过户的情况下，要求卖房人协助办理过户手续等，如下： １、安置房买卖后，只要拿到房产证就可以过户。目前的政策对安置房没有过户，因为安置房属于范畴的房屋而不是福利房。 ２、一般都属于单位性质的，这种土地上的房产一般产权都是单位的。不能自由交易就是说没有完全产权，肯定没有。如果有产权证，一样可以自由交易。 ３、只要是产权房都是受国家律保护的私有财产，产权人可自由处置。 ４、安置房一般不可能是集体土地，都是出让地或者是划拨地（划拨地的情况很少）。现在的拆迁都是行为，安置房的来源一般都是开发商，集体土地的情况很少。 ５、居住满５年，且取得产权证的安置房是可以买卖和过户的，但注意仍存在一定的风险。
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