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购房纠纷,如何维权
购房纠纷， 购房纠纷，如何维权退房情形 1 商品房权利有瑕疵 【案例】2011 年 5 月 18 日，魏文莉与一家房产公司签订了一份 购房合同，并于同日交付了 41 万 5 千元首付款，谁知到了 10 月 20 日，魏文莉要求办理房产证时发现，自己买的房子竟然让开发商抵押 给银行了， 办不了房产证。 一怒之下， 魏文莉要求与房产商解除合同， 而房产商却百般
推诿。无奈之下，魏文莉一纸诉状把该房产商告上了 法庭。 【点评】经法院开庭审理，魏文莉有权退房。依据《最高人民法 院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八 条规定： 具有下列 情形之一， “ 导致商品房买卖合同目的不能实现的， 无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、 赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付 购房款一倍的赔偿责 任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵 押给第三人” 办案中开发商在未告知魏文莉的情况下，将该房产抵 。 押给银行，致使魏文莉的权利无法实现。魏文莉不仅可以要求开发商 返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以要求开发商给付不超过已 付购房款一倍的赔偿。现实中，有些开发商因为种种原因，会在与业 主签订合同后，又将同一房屋抵押给第三方，在合同约定的交房期限 到来之前又无法解除抵押，致使无法履行合同约定的义务。这种情况 在房市好时开发商能够在交房前及时归还银行贷款，解除抵押，出现纠纷的可能性较小， 但在如今整体房市低迷， 开发商回款出现困难时， 纠纷出现的几率大为增加。 退房情形 2 因政策变更难以实现合同目的 【案例】2011 年 9 月 7 日，王娟与一家房产公司签订了一份购 房合同，并于第二天交了 21 万定金。不想过了 20 多天，房屋还没办 理登记手续时当 地政府出台了限购政策。由于王娟名下已有两套住 宅，按照政策规定，王娟不能办理该房产权登记。王娟遂要求退房， 但开发商认为王娟违约，拒绝退还 21 万定金。 【点评】经法院审理，王娟最终退房成功并要回 21 万定金。 依据《合同法》第 115 条规定： “给付定金一方不履行约定的债 务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当 双倍返还定金。 ”依次规定，王娟是不能要回定金的，但是《合同法》 第 94 条规定：当事人因不可抗力致使不能实现合同目的的，可以解 除合同。 本案中，地方政府的限购政策对于王娟来说即是不能预见、不能 避免、不能克服的不可抗力，其依法可以要求解除合同。 退房情形 3 开发商无商品房预售许可证 【案例】2011 年 7 月 13 日，李小华看中了一家房地产开发公司 开发的房产， 由于当时开发商还未取得预售许可证， 李小华有些犹豫。 但开发商保证 很快就会取得预售许可证，最终李小华与开发商签订 了《商品房认购意向书》 ，并交纳了 20 万定金，到现在为止，该开发 商还未取得预售许可证。现在房市低迷，李小华想要退房，又怕开发商不同意。 【点评】开发商在取得商品房预售许可证之前，为了尽早将尚未 竣工的房屋销售出去以回笼资金，常与业主签订《商品房认购意向 书》《最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 。 干问题的解释》第 2 条规定： “出卖人未取得商品房预售许可证明， 与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效， 但是在起诉前取 得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 ”商品房预售应当取得预 售许可证明，这是强制性的规定， 《城市房地产管理法》《城市房地 、 产开发经 营管理条例》《城市商品房预售管理办法》对此均有详细 、 的规定。 因此，本案中开发商尚未取得商品房预售许可证，李小华完全可 以请求确认双方签订的合同无效。 退房情形 4 商品房面积误差大 【案例】2010 年 12 月 31 日，王海燕从一家房地产开发公司买 到一套 99 平方米的商品房，约定 2011 年 10 月 31 日交房。到了交房 日期，王海燕发现该商品房实际面积竟然是 103 平方米。考虑到现在 房价下跌，王海燕想要退房。但开发商只同意免除王海燕 2.97 平方 米的房款，不同意退房。王海燕起诉到法院。 【点评】法院支持了王海燕要求解除购房合同的诉讼请求。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释》第 14 条及《商品房销售管理办法》第 20 条均规定， 在合同无约定的情况 下，出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与合同约定面积不符，误差比绝对值超出 3%的，买受人可以解除 合同，要求出卖人返还已付购房款及利息。买受人 行使这一解除权 时应当注意，首先看合同对此有无约定，有约定的按约定处理，无约 定的则按上述的规定处理。出卖人有时为了降低交易风险，会利用买 受人缺乏经 验和法律意识的淡薄，在事先准备好的格式条款中对此 做出高于上述规定的误差绝对值的约定，因此，买受人在签订合同时 应予注意。 退房情形 5 商品房质量不合格 【案例】潘红 2010 年 12 月 23 日从一房地产开发公司买到一套 商品房，交房日期为 2011 年 10 月 1 日。但当潘红开始装修房子时发 现该房屋主 体出现了数条裂缝。后经有关部门核验，该房系填埋鱼 塘修建，现地基下沉，致该房不再适合居住。拿到鉴定后潘红立即找 到开发商要求退房，但遭遇开发商百般推 诿。 【点评】法院已判令开发商返还潘红的购房款及利息，并赔偿。 根据《城市房地产开发经营管理条例》第 32 条之规定： “商品房 交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监 督单位申请重新核 验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买 人有权退房;给购买人造成损失的，出卖人应当依法承担赔偿责任。 ” 《商品房销售管理办法》第 35 条对此也有同 样的规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释》第 12 条则规定的更为全面，该条规定： “因房屋主体 结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支 持。（杜谦） ” （文章汇编者：海南法立信律师事务所 陈友峰律师，联系电话： ）
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商品房精装修交付有什么执法风险
集美娱乐官网【执法集美娱乐场】 编辑：炜杭
　　商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包罗外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价钱由成本、税金、利润、代收用度以及地段、条理、朝向、质量、质料差价等组成。下面由集美娱乐官网小编为你集美娱乐场介绍商品房精修的相关集美娱乐场。
　　商品房精交付有什么风险
　　一、精装修衡宇的界说、质量缺陷及其判断尺度
　　(一)精装修衡宇界说
　　《导则》对精装修的界说为&衡宇交钥匙前，所有功效空间的牢固面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成&。显然，政府所要求的&精装修&，只是基本功效的实现和基本的装饰，并不是我们日常生活中所理解的精美而华美的装修。它只是与&毛坯房&相对而言。毛坯房是指衡宇专有部位没有经过任何装修，只是水电到户，墙面地面仅做下层处置惩罚，未安装洁具、灯具，基本上是空壳交付的衡宇。满足《导则》的要求，就满足了精装修交付的条件。而当前市场上精装修交付有多种尺度，有的还配置了家私、家电等设备，这种凌驾《导则》要求的精装修，属于开发商与购房人自行约定的内容，是对衡宇功效的锦上添花。
　　(二)精装修衡宇的质量缺陷
　　《建设工程质量治理》释义第39条&质量缺陷是指工程不切合国家或行业现行的有关技术尺度、设计文件以及条约中对质量的要求等。&《衡宇修建工程质量保修》第3条&本措施所称质量缺陷，是指衡宇修建工程的质量不切合工程建设强制性尺度以及条约的约定。&
　　以上规则制定时，毛坯房照旧衡宇的主流产物，规则并未直接对精装修房质量缺陷作出划定。但鉴于精装修衡宇也属于&衡宇修建工程&，因此参考以上划定，我们可以得出这样一条结论：精装修衡宇不切合执法、规则、国家强制性尺度、设计文件以及条约约定，存在故障使用功效、耐久性以及严重影响观感的情形，属于精装修质量缺陷。
　　(三)判断质量缺陷的依据
　　1、国家尺度与条约约定是判断质量缺陷的主要依据。
　　《都市房地产治理法》划定&房地产的设计、施工，必须切合国家的有关尺度和规范&;《修建法》六十一条划定&交付竣工验收的修建工程，必须切合划定的修建工程质量尺度&;《都市房地产开发经营治理条例》第十六条&房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当切合有关执法、规则的划定和修建工程质量、宁静尺度、修建工程勘察、设计、施工的技术规范以及条约的约定。&由此可见，国家尺度，特别是强制性的尺度、技术规范，是具有普遍约束力的质量尺度;而条约中的质量条款则是双方当事人之间关于衡宇质量的特别约定，该约定不违反执法规则强制性划定的情况下，对双方具有约束力。
　　条约法第六十一条划定&质量要求不明确的，应凭据国家尺度、行业尺度履行;没有国家尺度、行业尺度的，凭据通常尺度或者切合条约目的的特定尺度履行&。具体到精装修房的质量尺度，条约有约定的，依条约约定;条约没有约定的，依国家尺度及行业尺度;条约及尺度均不明确的，则以切合交易习惯、满足条约目的实现为原则。但值得注意的是，对于国家强制性的尺度，条约无权排除。强制性尺度必须执行，是执法的强制性划定，当事人在条约中排除，应属无效。
　　例如入户门，《住宅设计规范》明确划定&住宅户门应接纳宁静防卫门&，而对&宁静防卫门&，《住宅设计规范条文说明》中解释为&已往设计的住宅户门，一般没有宁静防卫，普遍被住户改装或加装成宁静门，本条要求设计就应接纳宁静防卫门，并宜将几种功效如保温、防盗、防火、隔声集于一身。&可见，住宅户门首先要满足防盗的要求。凭据《防盗宁静门通用技术条件》，防盗宁静门是指&在一定时间内可以反抗一定条件下非正常开启，有专用锁和防盗装置的门&，并划定了具体的检测尺度。但在实务中，常见在商品房中约定入户门为&钢质门&或&实木门&的，如果交付的入户门达不到防盗门的尺度，出卖方以&切合条约约定&为由，恐怕不能免除产物质量责任。
　　除了约定与国家尺度之外，交易习惯也是判断质量问题的依据之一。一些外貌的非功效性的质量缺陷，如排油烟机外貌划痕、地板刮花、壁纸色差等，虽不影响条约目的实现，但属于明显感观瑕疵，按正常交易习惯，都应当以整改方式肩负责任。
　　2、广告宣传与精装修的质量尺度
　　实务中经常泛起买受人投诉&货差池版&的纠纷。这个&版&，通常并不是国家尺度或者条约中的明确约定，而是出卖方的广告。包罗路牌、报纸广告、售楼书、宣传单页、沙盘、模型、样板间，以及销售人员的口头说明等。这就涉及到广告与条约的关系。
　　《最高人院关于审理商品房买卖条约纠纷案件适用执法若干问题的解释》第三条专门针对这类纠纷作出划定：&商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发计划规模内的衡宇及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖条约的订立以及衡宇价钱简直定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺纵然未载入商品房买卖条约，亦应当视为条约内容，当事人违反的，应当肩负违约责任。&由此可见，一个同时切合了三个条件就组成条约义务：一是宣传内容是针对开发计划规模内的衡宇及相关设施，二是宣传内容具体确定，三是宣传内容对条约的订立及衡宇价钱确定有重大影响。
　　那么，广告中关于精装修的宣传，包罗价钱尺度、配置尺度、部品品牌、功效等，只要是&具体确定&的，都将组成出卖方的条约义务，交付时纷歧致的，就组成&货差池版&，要肩负违约责任。
　　3、样板房是重要的交付尺度
　　实务中开发商通常在销售现场设置样板房，也有的叫&交楼尺度间&或者&示范单元&，但执法角度看，都属于样板房。依据《商品房销售治理措施》第31条：&房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。&所以叫什么并不重要，重要的是给客户提供了什么信息，只要组成&具体确定&而没有作特别说明，都视为交付尺度。这切正当理，也切合情理。
　　故从制止纠纷的角度，样板房应当与交付尺度相一致，如果有纷歧致之处，应当在显著之处作出标注，予以说明。例如为了展示效果，样板房中通常会按正常生活场景来部署，里边会摆上并非交付内容的家私、电器、装饰品等，对此，就应当在醒目处标明：&室内所有家私、电器，除标明为交付尺度之外，均不属于交付内容&，以免误导客户，徒增纠纷。
　　二、精装修衡宇三大质量缺陷及其执法风险
　　从当前实务中看，精装修房最易引发纠纷的三类质量缺陷是部品质量、装修质量以及室内空气质量。
　　(一)部品质量缺陷
　　部品主要是指以工业化方式生产，在施工现场安装的衡宇部件和设施，如门窗、厨柜、洁具、开关插座、地板等。这些部品都是开发商通过采购取得，并非自己生产。但如果存在质量缺陷，同样要肩负违约责任。修建法第五十六条划定&设计文件选用的修建质料、修建构配件和设备，应当注明其规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须切合国家划定的尺度。&第五十九条划定&修建施工企业必须凭据工程设计要求、施工技术尺度和条约的约定，对修建质料、修建构配件和设备进行检验，不及格的不得使用。&《修建装饰装修工程质量验收规范》(GB)明确划定&修建装饰装修工程所用质料的品种、规格和质量应切合设计要求和国家现行尺度的划定&。
　　门窗不及格，影响到衡宇的宁静、保温、防水;厨柜、地板的质量，关系到室内空气质量能否达标;开关插座直接关系到人身与工业宁静;洁具涉及到节水性能;不及格的墙地砖及石材可能发生超标的辐射。
　　(二)部品质量缺陷
　　装修质量缺陷主要体现在装修施工时设计不妥与用料及工法的错误，即设计质量缺陷和工艺质量缺陷。如某业主发现其厨房两排厨柜之间的净宽很狭窄，提出投诉。经查《住宅设计规范》&双排部署设备的厨房其两排设备的净距不应小于0.90m&，该厨房的装修不切合规范的要求。另外，涉及到人身宁静隐患的部位，如室内栏杆高度、楼梯宽度，国家规范都有明确划定，违反即组成质量缺陷。
　　装修用料，主要是木材、石材、涂料、胶粘剂等，通常都包罗有害物质(甲醛、苯、氨、TVOC、辐射等)，《民用修建工程室内情况污染控制规范(GB)》对各用料的有害物质最高含量均有明确划定，违反也组成质量缺陷，如差池单元衡宇的用料严格控制，最终还会导致室内污染超标。
　　施工工艺方面，《住宅装饰装修工程施工规范》集美娱乐场划定了住宅修建内部的装饰装修工程施工的尺度，对装修中的制品掩护、防火、防水、抹灰、吊顶、隔墙、门窗、涂饰、电气安装等质料质量及施工要点都作了明确要求。《修建装饰装修工程质量验收规范》则明确了装修的验收及格尺度与要领。装修工艺不切合规范要求的，也将组成质量缺陷。
　　(三)室内情况污染
　　《住宅装饰装修工程施工规范》将&室内情况污染&界说为：指室内空气中混入有害人体的甲醛、苯、氨、氡、总挥发性有机物等气体的现象。室内空气中有害气体凌驾划定的尺度，即组成不及格。
　　室内情况污染一是来自修建自己，如混凝土抗冻剂中的氨，混凝土砌块中的氡，矿渣砖、石渣中的放射性物质;二是来自装修，如大芯板、多层胶合板、油漆，其中含有甲醛、苯等，尤其是低档质料污染愈甚;三是来自家具等装饰物件，如板式家具、家具带来的苯和甲醛等。危害最大的5种污染物质是甲醛、VOC、氨、氡及石材自己的放射性。由于污染源的多样性，纵然单项指标及格，房间的总体污染指标仍有可能超标，组成室内情况污染的质量缺陷。
　　日开始实施的强制性国家尺度《民用修建工程室内情况污染控制规范》(GB/)，对有硬装和牢固家具的装修房，提出了对氨、游离甲醛、苯、总挥发性有机污染物指标浓度的限制，划定了民用修建工程及装修工程验收时，室内情况污染经检测不及格，不得交付使用。日起正式实施的，由国家质量监视检验检疫总局、国家环保总局、卫生部联合制定并宣布我国第一部《室内空气质量尺度》(GB/T)，对有运动家具与软装的装修房，明确提出&室内空气应无毒、无害、无异常臭味&的要求，需要控制的性污染物质不仅包罗甲醛、苯、氨等污染物质，另有可吸入颗粒物、二氧化碳、二氧化硫等13项，划定凡有害物质含量不切合《规范》划定的，不得投入使用。
　　据中国集美娱乐网报道：中国室内情况委员会五年来对六千户家庭室内情况检测结果显示，有康健问题的家庭百分之九十室内情况超标。为了掩护康健，预防由于室内情况污染引发的儿童先天性缺陷、和儿童铅中毒，中国室内情况委员会确定2008年6月为&关注室内情况污染，掩护母婴身体康健&宣传月。精装修带来的室内情况污染，也可能发生三聚氰胺效应。所以，开发商对该风险应当高度关注。
　　(四)精装修衡宇质量缺陷引发的执法风险
　　1、重大质量缺陷可以成为购房人退房的理由
　　退房，即购房人的单方解除条约权。除了双方明确约定的情形之外，一般不支持单方随意解除条约。执法划定可以单方解除条约的质量问题只有两种情形，一是主体结构质量不及格;二是存在质量问题严重影响正常居住使用。前者与精装修关系不大，我们重点讨论后一种情况。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖条约纠纷案件适用执法若干问题的解释》第13条：&因衡宇质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除条约和赔偿损失的，应予支持&。精装修衡宇，泛起什么质量问题算是&严重影响正常居住使用&?一般来说，购房人购置精装修衡宇的目的，就是无需装修即能居住使用，如果装修质量存在重大缺陷，一定使购房人不能到达这一条约目的，纵然衡宇主体质量及格，也会&严重影响正常居住使用&，否则就与毛坯房没有区别了。因此，就精装修衡宇而言，存在以下情形就应当认为严重影响正常居住使用：
　　(1)精装修后应当具备的正常居住功效严重缺失，且在合理期限内不能整改完成，不能到达&无需再装修即能正常居住使用&的状态，如厨、卫设施不及格、墙壁粉刷与地板铺装质量极其低劣、必须全面返工才气使用的，等等。
　　(2)精装修设计、部品不切合强制性国家尺度，且对居住者的人身、工业宁静组成重大隐患，且在合理期限内不能至及格。如室内电路、燃气管道设计安装存在较多宁静隐患，装修质料不切合防火强制性要求，等等。
　　(3)室内有害气体及放射性物质超标，在短期内无法治理。
　　因&严重影响正常居住使用&而导致条约解除的，开发商不仅要退还购房人的价款，还要赔偿购房人因此而发生的经济损失。
　　2、因重大质量缺陷组成延期交房
　　延期交房，是指凌驾条约约定的时间交付衡宇。这种情况下，除出卖人能证明存在不行抗力或者其它免责事由，都应向购房人肩负违约责任。双方在条约中事先有约定的，按约定履行，没有约定或者约定不明的，凭据《最高人民法院关于审理商品房买卖条约纠纷案件适用执法若干问题的解释》第15条，经买方催告后三个月内仍不能交付的，买方有权解除条约。
　　精装修衡宇由于增加了室内装修工序，工期较毛坯房延长三至四个月，甚至更多，由于室内装修存在多工种交织作业，质量控制的要求较高，稍有疏忽，就可能造成不能定期交付。在工期不足的情况下，开发商究竟应当赶工交付，再花时间精力整改，照旧为了保证质量，宁可延长工期、肩负延期交付的违约责任，需要从具体情况出发，作出取舍。
　　实务中争议较大的问题是，衡宇虽按约定时间交付，但因为存在质量问题进行整改，购房人认为整脱期间应当属于延迟交付，而开发商认为整改是在正常交付基础之上进行的，不存在延迟交付责任。笔者认为，延迟交付与整脱期间的损失赔偿属于差异的违约责任。延迟交付可以因种种原因造成，纷歧定以质量问题为前提;只要满足了交付的基本条件，即竣工验收及格、具备&两书&，就可以交付;而纵然交付之后，因质量问题进行整脱期间，如果造成业主不能正常使用衡宇，开发商仍应赔偿因此而发生的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖条约纠纷案件适用执法若干问题的解释》第十三条划定&交付使用的衡宇存在质量问题，在保修期内，出卖人应当肩负修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复用度及修复期间造成的其他损失由出卖人肩负。&可见，并不是说出卖人只卖力保修就完了，造成的其它损失也是要它肩负的，这样，买受人的利益已经获得了掩护，不需要借助于延迟交付的违约责任。
　　3、一般质量缺陷，开发商肩负保修责任并赔偿损失
　　精装修衡宇比毛坯房更容易泛起质量缺陷，好比门窗变形、地板起翘、瓷砖或粉刷层空鼓、墙壁污损等，这些都不影响条约目的的实现，不影响交付，更不影响条约的履行，但购置人有权要出卖人进行维修或者更换，使购房人获得无瑕疵的产物。
　　实务中常见购房人以普通质量缺陷要求开发商肩负延迟交付甚至退房责任的案例。南京周某与某开发商签订精装修衡宇买卖条约后，开发商于2006年11月取得了《竣工验收存案表》，12月交付。交付时周某发现发现窗台有空鼓现象，一楼北阳台栏杆未做防锈处置惩罚，玻璃贴膜有小气泡，一楼卧室有部门靠边的地板有松动现象，于是拒收。后申请仲裁主张开发商延期交房，并要解除条约。但仲裁庭认为，取得&竣工存案表&就是开发商竣工验收及格的标志。虽然周某发现了衡宇存在许多装修质量问题，但这些问题都只应归纳在&瑕疵&的规模内，不讲明该房存在严重质量问题，未导致周某购置衡宇的目的不能实现。因此不能成为周某拒绝收房或请求解除条约的正当理由。仲裁庭最终裁决，不支持周某要求开发商支付延期交房违约金、解除条约的仲裁请求。
　　三、精装修衡宇质量缺陷的执法风险控制
　　如何在推广精装修历程中淘汰和控制执法风险，是开发商都要面对的问题。实务中也有许多作法值得分析和总结。
　　(一)改变销售方式来规避风险的种种实验
　　由于执法对精装修房销售模式并无明确划定，有的开发商为淘汰精装修质量缺陷责任，试图通过销售方式来规避风险。
　　1、附赠销售
　　买卖双方只签署毛坯房销售条约，约定精装修部门均为赠送。接纳这种方式，可能是开发商认为，赠送品的质量要求较低，购房人对赠送品的质量瑕疵不会太盘算。但这种方式存在两个问题：一是并不能有效规避质量责任，凭据条约法第191条，&附义务的赠与，赠与的工业有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内肩负与出卖人相同的责任。赠与人故意不见告瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当肩负损害赔偿责任。&也就是说，开发商的这种&赠送&，要肩负与出卖人相同的责任。二是赠送的精装修部门，其价钱已经包罗在毛坯房的价钱中，在按毛坯房价钱交纳一次营业税外，凭据营业税暂行条例实施，&将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产&，该部门还可能会被再次征收营业税，这就成了偷鸡不成反而蚀把米。
　　2、指定搭售
　　开发商在销售时，要求购房人同时签订两份条约，一份是向开发商购置毛坯房，另一份是与开发商指定的装修公司签订精装修施工条约。开发商接纳这种模式，主要有两个原因：一是转移精装修质量责任，规避延期交房风险;二是政策原因，如南京市一度实行商品房价钱管制，但不限制精装修部门的价钱，导致一些开发商通过精装修的单独计价规避政府指导价的限制;上海市以衡宇购置总价确定比例，签署两份协议，可以以毛坯房销售争取较低的税率。
　　这种方式仍然存在三点风险。首先，凭据反不正当竞争法第12条，经营者销售商品，不得违背购置者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。开发商强制购房者与装修公司签约，易被认定&强制搭售&。第二，购房人纵然与开发商指定的装修企业签订了装修协议，作为独立于衡宇买卖条约之外的装修协议，定作人具有较大的解除权。依照条约法第286条，定作人可以随时解除承揽条约，造成承揽人损失的，应当赔偿损失。一旦购房人解除装修协议，开发商隐含在装修部门的衡宇价款就会发生损失。第三，搭售的精装修协议，其衡宇面积与买卖条约是相同的，通常按修建面积盘算，而修建面积包罗了室外公摊面积，这就泛起了业主要自掏钱包装修公摊面积的奇怪现象。
　　从以上分析可以看出，以非正常的销售方式来规避执法风险，难免左支右绌，得不偿失。开发商正确的选择应当是接纳正常销售方式，买卖双方签订以精装修商品房为标的的买卖条约，同时，抓住几个要害环节控制好执法风险，这才气适应未来以精装修衡宇为主流产物的生长趋势。
　　(二)少装修多装饰，以礼品劵替代直接赠送
　　装修和配置的部位、部品越多，室内污染控制的难度越大，质量风险也越大。但随着市场竞争的加剧，淘汰装修配置，又会在竞争中处于劣势。如何既提高精装修配置尺度，又制止质量风险?淘汰装修项目，赠送装饰项目，而且以礼品券取代实物，不失为一种较好的方式。
　　如前所述，精装修的法定尺度并不高，按导则的要求只须完成基础性项目。对这些项目控制好质量和室内污染，照旧相对容易的。而放进了家私、电器、窗帘这些之后，空气质量就很难达标，而且日后质量保修也是相当麻烦的事情。消费者权益掩护法第35条划定，消费者在购置、使用商品时，其正当权益受到损害的，可以向销售者要求赔偿。销售者赔偿后，属于生产者的责任或者属于向销售者提供商品的其他销售者的责任的，销售者有权向生产者或者其他销售者追偿。　消费者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、工业损害的，可以向销售者要求赔偿，也可以向生产者要求赔偿。可见，泛起纠纷时，购房人可以找生产者或开发商解决。某项目开发商赠送业主分体空调，使用多年后泛起窗外机噪音问题，业主照旧找开发商投诉，要求解决。此类纠纷今后会更多。尽管开发商可以在泛起纠纷后找厂家肩负保修等责任，但仍会给消费者的保修带来未便。
　　解决的措施是对基本装修配置以外的其他设备、装饰，包罗家私、家电、窗帘等，开发商物色若干供货厂商，由开发商向购鸵欢┘壑档睦衿啡悍咳顺謩谎」翰铮沙贪雌湟螅突酢沧安铮⑸逃氤唐救崴恪Ｕ庵址绞较拢蚵羲绞枪悍咳擞牍┗醭蹋蘸笕缬兄柿课侍猓蚍娇梢灾苯诱夜┗跎;而房间内要放入哪些物品、对空气质量的要求，都由购房人。对于购房人来说，他可以在赠送的金额内选择自己需要的物品，更能满足个性化的需求。
　　(三)要高度警惕室内情况污染的风险
　　一套住宅，如果室内情况污染检测不及格，可以被认定为有瑕疵的产物，开发商可能要肩负赔偿损失的责任。如果购房人因室内污染导致，开发商更要肩负侵权赔偿的责任，其结果可能是很严重的。类似的案例已经时有发生：购房人生病后，委托专业检测机构对其衡宇室内进行检测，结果不及格，就以此向法院起诉，要求开发商赔偿。由于情况污染损害是一种特殊侵权案件，凭据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干划定》，&因情况污染引起的损害赔偿诉讼，由侵犯人就执法划定的免责事由及其行为与损害结果之间不存在因果关系肩负举证责任。&也就是说，原告以室内情况污染起诉开发商时，只需证明自己住的是被告制作的衡宇，康健受到侵害，而开发商要想免除责任，就得提供执法划定的免责事由，并卖力证明室内空气质量没有超标或者超标与原告受损没有因果关系。如果不能证明，就要由开发商肩负倒霉的结果。显然，此时开发商要找法定的免责事由或者证明此事与自己无关是很是困难的，最终多数以败诉了结。
　　要制止这类风险，除了前述的增强交付前的质量控制、接纳及格的装修质料、以简朴装修为原则、尽量淘汰直接装修的部位、改送家私为购房人凭劵自已选择家装之外，应当特别重视室内空气质量检测这项事情。
　　空气质量的争议，通常发生在交付之后半年甚至更长时间，此时衡宇经过使用，甚至经过了业主的再装修装饰，纵然半年后的检测结果不及格，也很有可能是其他原因造成;如果此时开发商有交付前检测及格的证明，就可以区分清楚责任。
　　鉴于目前精装修房的室内空气质量检测并不是法定的强制要求，不是衡宇验收及格存案的必经法式，有的开发商为节约成本，淘汰了这一环节;有的开发商接纳抽检方式，但抽检的条件不严格、不科学。好比按《民用修建工程室内情况污染控制规范》要求，对通风的修建，检测甲醛、氨、苯，TVOC的条件应当为&对外门窗关闭1小时后进行&，检测氡的条件是&对外门窗关闭24小时后进行&。如果不严格依照国家尺度划定的检测条件检测，而是在开窗状态或者关窗后立即取样，这样的检测不能真实反映质量情况，这样的证据，因作假而不具备证据的效力。
　　纵然是严格条件下的抽检，也存在未满足最大盖然性要求的问题。好比，开发商抽检及格的衡宇，交付后购置人立即请检测单元检测，并得出不及格的证明，这就可以直接推掀开发商的抽检及格证明。所以，要想最洪流平地制止空气质量不及格的风险，最好做到&一房一检&，由检测单元为每一套衡宇出具及格证明。如果这样有困难，至少应当在抽样时比例大一些，做到对每一户型、每一差异装修气势派头与结构的衡宇、每一使用差异质料装修的衡宇都有代表被检测，加上严格的历程纪录和检测数据，才气具有控制和防范风险的作用。
　　了解装修不及格的执法性质及结果，开发商可以调整自己的经营模式、有效控制风险。不外，控制风险的最基础措施，仍然是开发商要在设计、采购和施工等环节做到严格遵守执法和国家规范，确保部品、材质和设计、施工质量及格，在交付、保修等环节切实履行条约义务;相比风险控制的执法技术，装修质量控制到位才是基础。
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