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总理说了和房地产有关的十个关键词 领悟了才能干好这门生意
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　　3月5日，第十二届全国人民代表大会第五次会议在人民大会堂举行开幕会，国务院总理李克强作政府工作报告。几万字的工作报告中，有关方面的表述不足千字。
　　不同于去年中央经济工作会议中有关“抑制房地产泡沫，防止大起大落”的严厉措辞，总理报告中对房地产的态度则颇显缓和。
　　报告指出，2017年楼市调控的主基调仍是“因城施政去库存”。报告强调“坚持住房的居住属性”，并未提及楼市泡沫、投机等字眼。但记住，这只是措辞上，总理报告中的弦外之音，你读懂了吗？
　　关键词1：货币政策稳健中性
　　报告原文：货币政策要保持稳健中性。今年广义货币M2和社会融资规模余额预期增长均为12%左右。要综合运用货币政策工具，维护流动性基本稳定，合理引导市场利率水平，疏通传导机制，促进金融资源更多流向实体经济。
　　资金是房地产的命脉。全国政协委员梅兴保指出，今年M2及社会融资规模余额增长目标的设定，比去年目标低1个百分点（去年均为13%），但又比去年实际情况高0.7个百分点，充分体现了今年货币政策稳健中性的要求，兼顾了稳定经济增长和防风险抑泡沫。
　　措辞虽是“稳健中性”，但M2和社会融资规模目标增速调低1个百分点，货币政策实际上有明显的收紧倾向。
　　关键词2：因城施策去库存
　　报告原文：因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。
　　可见，2016年热点城市销售火爆的市场行情并未席卷全中国，仍有大量三四线城市库存堆积，这也是2017年楼市调控的主基调。如何去库存，根据总理报告，一是支持居民自住，二是鼓励进城人员购房。这意味着，这些高库存城市还可能出台更为宽松的购房政策，如在吸引进城人员购房方面的户籍制度、购房税费减免和补贴、子女教育等配套改革和支持。
　　同时，因城施政的定调，说明地方政府在把握地方楼市调控方面将有更大的自主权，各地方差异化的调控做法会更明显。
　　关键词3：建立和完善房地产长效机制
　　报告原文：坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。
　　总理强调，“坚持住房的居住属性”，弦外之音则是减少住房背后的金融属性，因为只有打击炒房投资，才能使得住房的居住功能更好地体现。
　　承认市场存在多层次住房需求，是个进步。多层次购房需求，自然也包括改善型住房，甚至高端住房。总理报告指出，让市场为主去满足多层次购房需求，而基本的住房保障则交给政府为主来解决，如政府提供的保障房，公租房等。
　　关键词4：合理增加住宅用地
　　报告原文：加强房地产市场分类调控，上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。
　　这是一个积极信号。“意味着房价上涨过快的城市后续依然会有积极供地的可能。此类城市主要包括北京、天津、济南、郑州、武汉、合肥、南京、苏州、上海、杭州、福州、厦门、广州、深圳、成都、重庆等一二线重点城市，同时对于类似廊坊、燕郊、大厂、香河、涿州、固安、永清、昆山、太仓、嘉善、佛山、东莞、珠海等三四线城市来说，也会考虑积极供地。此类城市往往外来人口相对多，是后续积极供地和引导住房需求释放的重点区域。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为。
　　关键词5：规范开发、销售、中介
　　报告原文：规范开发、销售、中介等行为。
　　聊聊数字，却是首度将规范开发领域、销售领域和中介领域相关市场主体行为写入政府工作报告，后续对于此类市场参与主体来说，经营模式需要更加规范，尤其是要警惕违规销售或虚假销售的做法。
　　关键词6：加大棚户区改造 提高货币化安置比例
　　报告原文：目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房，因地制宜提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。
　　在一地难求的市场环境下，旧城改造已经成为大城市尤其是一线城市房企新的利益增长点。而且，对于很多一二线城市而言，房企进入棚户区改造，可以享受其中的政策红利。
　　关键词7：推进新型城镇化 支持特色小城镇发展
　　报告原文：扎实推进新型城镇化。深化户籍制度改革，今年实现进城落户1300万人以上，加快居住证制度全覆盖。支持中小城市和特色小城镇发展，推动一批具备条件的县和特大镇有序设市，发挥城市群辐射带动作用。
　　“进城落户1300万人以上”，这部分人群必将带来新的住房需求。正如住建部部长日前所言，中国将通过城镇化来帮助房地产去库存。中国城镇化进程没有变，大规模的城镇化进程为房地产发展提供了巨大空间。居民的住房需求，特别是新市民的住房需求没有变，而且量非常大。所以对中国的房地产市场平稳健康发展应该充满信心。
　　“特色小城镇”概念首次写入政府工作报告。去年中央提出，到2020年培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。特色小镇已成为房地产企业转型发展的新方向,更为企业创新发展搭建新平台。值得注意的是，总理报告提出的特色小镇设市，重点是城市群辐射范围内的“具备条件的县和特大镇”。
　　关键词8：推进海绵城市建设
　　报告原文：推进建筑业改革发展，提高设计水平和工程质量。统筹城市地上地下建设，再开工建设城市地下综合管廊2000公里以上，启动消除城区重点易涝区段三年行动，推进海绵城市建设，使城市既有“面子”、更有“里子”。
　　海绵城市建设亦被写入政府工作报告。建设海绵城市是2013年习近平总书记在中央城镇化工作会议上提出来的。第一批试点中的海绵城市名单有30个，其中包括北京、天津、重庆等直辖市，还包括福州、武汉、济南、南宁等多个省会城市。无疑，海绵城市具有经济效益。随着健康生态生活质量的提升，人工建设或自然恢复的海绵体系都有助于当地房地产升值。
　　关键词9：去杠杆 推进资产证券化
　　报告原文：积极稳妥去杠杆。我国非金融企业杠杆率较高，这与储蓄率高、以信贷为主的融资结构有关。要在控制总杠杆率的前提下，把降低企业杠杆率作为重中之重。促进企业盘活存量资产，推进资产证券化，支持市场化法治化债转股，加大股权融资力度，强化企业特别是国有企业财务杠杆约束，逐步将企业负债降到合理水平。
　　去杠杆也是今年重点工作任务之一。要说中国杠杆率最高的非，恐怕就是房地产行业了。无论是开发商的融资杠杆率，还是购房者的房贷杠杆率，2016年都创下历史高点，蕴藏很大的金融风险。
　　“促进企业盘活存量资产，推进资产证券化”的提法，意味着今年在Reits等证券化产品方面的政策及税收环境支持或许会有一个突破。
　　关键词10：警惕金融风险 加强金融监管
　　报告原文：当前系统性风险总体可控，但对不良资产、债券违约、影子银行、等积累风险要高度警惕。稳妥推进金融监管体制改革，有序化解处置突出风险点，整顿规范金融秩序，筑牢金融风险“防火墙”。
　　去年年底召开的中央经济工作会议提出，要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点。此次政府工作报告也提出，有序化解处置突出风险点，整顿规范金融秩序，筑牢金融风险“防火墙”。防控不良资产、债券违约、影子银行、金融这四大金融风险或将贯穿全年金融体制改革工作。
（责任编辑：于书媛 HO012）
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