北京楼市新政|北京房价走势：北京租购并举对房价有何影响？第3页 - 房产 - 至诚财经网
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北京房价走势：北京租购并举对房价有何影响？
　　北京租购并举新政使住房供应体系更完善
　　17日，北京市住房城乡建设委会同市发展改革委等多部门联合起草的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》开始公开征求意见。《通知》在多渠道增加租赁住房供应、搭建便捷公共服务平台、维护当事人合法权益等多方面予以细化规定。
　　专家指出，住房租赁新政策是自今年3&17政策以来北京完善房地产长效调控机制的关键一步，对社会租赁市场的支持使北京&新房+二手房+租赁住房&的供应体系更为完善，将很大程度促进北京房地产市场平稳健康发展。
　　《通知》中，强化住房租赁管理服务，增加租赁住房供应被列为首要任务。《通知》要求北京市各区人民政府应当根据各区实际加强租赁住房用地保障，通过在产业园区、集体建设用地上按规划建设租赁住房等方式加大租赁住房供应。
　　今年5月，北京市住建委曾发布官方消息，未来5年内将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。
　　值得注意的是，《通知》明确提出，新建租赁住房应当配置教育设施，居住人口达到一定规模、15分钟步行范围内无医疗卫生机构的，应当依据标准和规划予以设置。新建租赁住房优先面向产业园区、周边就业人员出租。
　　首都经济贸易大学教授赵秀池分析称，此举对促进职住平衡、缓解北京&大城市病&将起到明显效果。&新政策落地后，随着住房租赁市场发展，会有更多人选择在单位附近就近租房上班，告别每天早晨集中从四环外涌入中心城区的情况，大大缓解当前早晚高峰交通拥堵的现状。&
　　记者梳理发现，《通知》提出了多条对住房租赁的支持条款。例如，在金融支持方面，鼓励开发性金融等银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。
　　在支持出租人方面，《通知》提出，鼓励当事人签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，可以获得相关政策支持。住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年。北京市住建委相关负责人透露，未来有可能对住房租赁企业等在内的出租人给予税费方面的优惠政策。
　　除上述支持外，新政策还加大提升了对承租人的服务保障。针对备受关注的&租售同权&问题，《通知》提出，承租人为本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在上述住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。
　　赵秀池认为，新政策实施后，将对抑制投机、平抑起到一定作用，引导居民形成先租后买的梯次消费模式，逐渐实现北京房地产市场调控的长效机制。
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有人说买二手房先租再买最好，为什么？
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先租后买是二手交易的一个秘诀。如果条件许可，可以与房东商量一下以略高于市场平均水平的价格先租上一段时间（6个月左右最佳），这样做不仅可以对房子有一个全面的了解，而且能让自己在周边的大环境有更深入的体会。先试后买，是最令人放心的选择。
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先租后买的购房模式 买房和卖房的能接受么？
来源：房天下 &&发布时间：
我们都知道，一二线城市开发的程度已经走在楼上前面，可开发地块日趋减少，新房价格也加速上涨，市场逐渐向存量房市场倾斜。
每年销售量的上涨，说明了这一点。
小编身边很多朋友更青睐二手房，因为二手房已经成型，各方面体验更直观，物业也更加稳定。
这是房地产市场逐渐饱和的重要表现。而在三四线城市，去库存任务艰巨。新房市场面临了不少问题。
于是，先租后买出现了，这种新房销售模式，买房的，卖房的，能接受么？
先租后买怎么操作？能推广开么？
一、先租后买，顾名思义，就是把盖好的房子租给意向购房者，如果体验OK了，就确定购买，如果不好，就可以随时搬走。
如果确定购买，房租还可以抵作首付，再办理购房手续就可以了，听上去不错。
拎包入住，只花费房租钱，就能体验房屋周边的环境、物业、配套和交通情况。 二：怎么想
满足先租后买，明确一点，房子需满足入住要求，再也不能毛坯、甚至也得带上全部家电了，这对开发商的现金流挑战极大。
勇于尝试先租后买的开发商，会拉大和中小开发商距离，品牌影响力会进一步显现。毕竟大开发商才勇于尝试这种营销模式，这对开发商的综合能力有很高的要求。
较后：开发商越来越多的开发物业自持，转而寻求租金收入。也符合这一趋势。
三：先租后买优劣如何？
首先：有哪些优势？
正如上文所说，住房体验非常好，购房者在买房前通过租住这段时间，对房子有全方位的体验。
再就是，可以缓解购房难的问题，准备半年后买房的人，先租一套住下来，半年后户型和都是自己满意的。 对开发商来说，培养一个购房者的居住习惯，促销售易，是提高开发商口碑和业绩的重要途径。同时也可以促进物业管理水平的提升，全身心地为每一位未来服务。如果50%以上的租户都买了，说明值得买，剩下的就会有从众的感觉，在氛围的萦绕下，销售会是一个好结果。 其次：哪些劣势呢？ 物业管理水平如果上不去，租住业主就会不满意，这会让销售存出巨大风险，这也是大多数开发商不敢搞的原因，对自己信心不足。 先租后买，怎么设定租户的门槛，确保都是自己意向客户群才是关键。 不管这个模式前景如何，体验经济的火热，房地产市场也会迎来一片新景象，先租后买会让消费者有新的购房体验。
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按Ctrl+Enter发送住建委近日会同北京市发展改革委、北京市财政局、北京市规划国土委联合起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》，通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的&使用权&让渡给首次购房人。
下面就何为共有产权住房、谁可申购、如何申请、价格怎么定、产权比例如何分配、可否转让出租、对北京房价有何影响等热点话题进行了梳理解读，来看你可以申购吗？
何为共有产权房？
自住房的延伸与政府共有产权
共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
但共有产权住房，对普通购房者来说是听起来蛮陌生的词汇，它最近一次的重要亮相就在4个月前。
4月，住建部、国土部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应。
可见，共有产权住房属于保障性住房的一种，北京市住建委在解读中更明确指出，共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。
那自住房和共有产权住房关系如何进行衔接处理？北京市住建委称，《办法》施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，仍按照原规定执行。《办法》施行后，未销售的自住型商品住房均按本《办法》执行。
共有产权房价格咋定？
销售均价低于同地段价格 浮动范围为&5%
《办法》意见稿提出，共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。
但开发建设单位依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为&5%。
北京市住建委表示，共有产权住房建设用地采取&限房价、竞地价&、&综合招标&等多种出让方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。
哪些群体能购买？
符合限购条件且家庭成员名下无住房
《办法》意见稿称，共有产权住房的供应对象为符合北京住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。
房源将优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。
同时还需遵循从严限购条件，已签订住房购买、征收(拆迁)安置房补偿协议；有住房转出记录；有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年等情况的家庭不得购买共有产权住房。
不仅如此，共有产权住房对&新北京人&的分配比例将不少于30%。即要求各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。
产权比例如何分配？
参照项目均价占同地段、同品质商品房价格比例
产权一分为二后，购买者最关心的问题首先是能分到多少份额？是自主选定，还是按房屋售价各有不同。
针对购房人产权份额，《办法》意见稿要求参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。
值得注意的是，共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，会分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持机构委托房地产估价机构进行评估，并由北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果面向社会公开。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类住房显著的特点就是产权让渡并非一次性，而是逐渐让渡。&按照产权比例规定，购房者前期出价相对较低，有助于降低购房成本，随着后续 购房能力提高，可继续从政府手中回购相应产权，此类操作有很好的制度创新。&
如何申请？
房管局官网申请多部门联网审核
为让申请服务更加高效、便民，官方采取了网上申请的策略。即，符合条件的家庭，可登陆区住房城乡建设委(房管局)官方网站提出项目购房申请，在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》，如实申报家庭人口、户籍、住房等情况，并准备相关证明材料。
随后，多部门进行联网审核。北京市住房城乡建设委会同公安、地税、社保、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内，通过共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核，区住房城乡建设委(房管局)对申请家庭在本区就业等情况进行审核。
经审核通过的家庭，可取得申请编码，进入到摇号配售、顺序选房和购房确认的环节。
但会严查处虚假申购和违规使用行为，禁止10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。 申请家庭成员在本市信用信息管理系统中有违法违规或严重失信行为的，将限制购买共有产权住房。
可否出租？
允许！租金和代持机构分配
《办法》意见稿提出，在购房合同签订条款中规定，购房合同应明确共有产权份额、房屋使用维护、出租出售收益分配等内容。
也就是说，共有产权住房不仅可以出售，也可以出租。&共有产权住房兼具了保障性住房和商品房的双重属性。&在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，允许租赁是此类住房与其他保障房一个最大的区别。经适房、公租房等保障性住房都是不允许转租的，但共有产权房可转租，从这个角度讲，又带有一定商品房属性。
既然产权是共享，租金收益又该如何分配？《办法》意见稿对此做了说明，已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。
还要求，购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。
可否出售？
需满5年转让对象仍需符合购买条件
与自住房类似，北京对共有产权房的转让时间做出了严格限制，但依然可按照市场价售出。
《办法》意见稿提出，在共有产权住房购买5年后，购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
此举有利于实现共有产权房循环使用，更大程度上发挥保障作用。&将更加有力的保障了居民财产权。&中原地产首席分析师张大伟认为，对共有产权住房项目销售均价的弹性限定模式，将促使购房者预期出现转变。从5年内的体系内循环，5年后可选购买政府产权，体现了调控的回归市场。
对北京房价将有何影响？
利于抑制投机需求 平抑北京房价
北京房地产业协会秘书长陈志认为，北京推出共有产权住房，对于完善住房保障体系、完善住房制度，建立房地产调控长效机制，支持中端购房，抑制投机，促进公平，将起到重大作用。
对于楼市房价影响？北京市住建委表示，共有产权住房政策有利于抑制住房投资投机性需求，进一步平抑房地产价格，对北京市房价平稳运行起到有效推动作用，让住房制度更加公平合理，促进房地产业平稳健康发展。
张大伟分析，2017年上半年，北京自住房已经影响房价降低7%左右，在共有产权房政策的继续推动下，北京楼市观望情绪会继续加强，特别是大量共有产权房源供应后，北京房价稳定已可预期。
96人有用70人有用76人有用77人有用为进一步加强住房公积金管理，保障和维护住房公积金缴存人的合法权益，切实发挥住房公积金促进住房消费、保为切实加强限制使用农药监督管理，规范农药市场经营秩序，根据我国农药管理相关规定，浙江省农业厅制定《浙