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土地出让金返还款的财税处理差异
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房地产开发企业收到政府的土地出让金返还款或奖励款时，一般计入营业外收入，但是根据土地增值税清算的有关规定，此款项应冲减土地成本，这对土地增值税清算结果和企业所得税年度汇算结果有着较大影响。正确的会计处理应该是，收到土地出让金返还款时计入递延收益，并在销售期内分期转入营业外收入，但每年年终进行所得税汇算时，该款项不构成应纳税所得额。【关键词】土地出让金返还款递延收益营业外收入开发成本所谓土地出让金返还或奖励款，就是在土地出让过程中，企业按照招拍挂确定的土地竞拍金额全额缴纳土地出让金并取得了土地出让票据以后，根据地方政府的规定，政府给予的土地出让金一定比例的返还或者奖励。对于土地出让金的返还或奖励，在账务处理上几乎没有什么争议，就是将其归属于政府补助，计入营业外收入，但税法要求冲减土地成本。这就导致税会处理上的巨大差异。一、会计规定根据营业外收入的核算原则，营业外收入主要包括：非流动资产处置利得、非货币性资产交换利得、债务重组利得、政府补助、盘盈利得、捐赠利得等。依据此规定，土地出让金返还具有政府补助的性质。
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财政返还土地出让金属于财政拨款吗
按财政拨款没有批文要缴纳企业所得税，缴税后在形成固定资产，怎样做账，谢谢。
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免费问律师[日]&第63期 取得政府土地出让金返还款的税金如何处理？
　　各地政府在招商引资中，通过各种名义和方式，对房地产开发商缴纳的土地出让金，给予一定比例的返还。在实务操作中，对房地产企业取得政府土地出让金返还款的企业所得税、土地增值税的处理存在着不同的意见。　　一种观点认为：取得政府土地出让金返还款可以直接冲减土地成本。另一种观点认为不能冲减土地成本。
　　中国税网特约研究员　章建良：从目前实践情况来看，房地产企业收到的政府给予各种补贴或返还并不是土地出让金的折让，而是其他名目的财政返还。而企业按照招拍挂确定出让金，已全额缴纳并已经取得了全额票据，计入土地受让成本，所以，企业用取得的各种名义的土地返还冲减土地成本并不妥当。根据《企业会计准则第16号—政府补助（2006）》的规定，政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。显然，企业从政府取得的土地返还款符合政府补助的规定。　　房地产企业取得的土地出让金构成存货..
　　中国税网网友　胡俊坤：根据新企业会计准则的规定，房地产开发企业通过市场拍卖等途径取得的土地使用权，应当作为企业的“无形资产——土地使用权”进行管理。土地使用权的成本应当为购买价、相关税费以及直接归属于土地使用权的其他支出。事实上，房地产开发企业按照正常竞拍程序竞得土地后，已按确定的竞拍价格全额缴纳了土地出让金，并取得了全额发票，其竞拍金额就是其土地成本总额。对于取得的政府返还款从票据上来看，各地并不是原发票的折让冲回，开具的多是各种名目的财政扶持资金形式的财政票据。按照《企业会计准则第16号——政府补助》的规定，即：..
　　中国税网特约研究员　樊剑英：笔者曾在中国税务报发表《房地产企业取得土地返还款后如何做账》一文，从会计和税务的角度曾对此进行过分析。　　一、会计处理　　企业按照“招拍挂”确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据计入土地受让成本，另外政府给予的返还从票据上来说并不是原票据的折让冲回，开具的多是其它名目的财政返还。所以房地产企业取得的各种名义的土地返还款，应视与资产还是收益相关的政府补助，按新企业会计准则的规定核算，最终计入当期损益（营业外收入），而不是冲减“开发成本”。　　一、企业所得税处理..最近，经常有房地产企业咨询土地招拍挂后政府给予的补偿返还款该如何做账和纳税。
招拍挂的公开性、竞争性的特点，决定了一般不存在低价出让国有土地使用权的现象。但难以否认的是，各地政府在招商引资中以土地换项目，通过返还土地出让金、旧城改造费、配套费等形式，变相给予房地产企业补偿返还的行为还是存在的。对企业来说，虽然土地实际成本低于招拍挂价格，但先支后收确实给企业带来了会计和税务处理上的困惑。
一、会计处理
对于会计处理，一种观点认为取得土地使用权，应当以实际支付的土地价款作为土地成本，应以实际收到的土地返还款冲减土地成本。另一种观点认为，这部分返还款属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号———政府补助（2006）》的规定，作为营业外收入进行处理。
从土地出让业务实质来看，企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据，计入土地受让成本，政府给予的返还并不是原票据的折让冲回，多是其他名目的财政返还。所以，房地产企业用取得的各种名义的土地返还冲减土地成本并不妥当。
根据《企业会计准则第16号———政府补助（2006）》的规定，政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。显然，企业从政府取得的土地返还款符合这一规定。
房地产企业取得的开发用地构成存货的一部分，取得的补偿返还款属于已经发生的相关费用，会计处理上应直接计入营业外收入，而不是冲减开发成本。
二、企业所得税处理
财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔号）规定，财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金。房地产企业由政府返还的土地出让金等按照财政收支规定当然属于财政性资金。
按照企业所得税法规定，并非所有的财政拨款、政府性基金都是不征税收入，还要根据财税〔号文件和财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2009〕57号）的规定，注意区分出当中的应纳税收入。
根据财税〔号文件的规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。除此之外的其他财政性资金则都属于征税收入。财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题
共2页(1/2)
营业外收入 10 万元 三、土地返还款的税务处理 对于土地返还款是否征税问题,“...法理分析 取得土地出让金返还款是冲成本?还是计收入?上述观点似乎存在一定的缺陷,要正确处理好上述问 题,笔者认为在遵循税收法定主义原则下具体问题具体分析。首先让......上述数据说明二个问题,一是开发区成立后,上级考核任务重,需快速大量的招入企业, 这样就迫使招商人员使用各种手段招引各类工业企业,其中最主要就是使用土地款返还,......关于申请返还土地出让金的 请示印江土家族苗族自治县人民政府: 我公司于 2015 年 6 月 12 日通过土地招拍挂的方式取得土地编 号为 2014-56,宗地面积为 13264.......土地出让金返还政策_经济/市场_经管营销_专业资料。土地出让金返还政策变化情况表项目 从出让总额中提取“四金” 从市级收益中应提取“三金” 总额提取“ 土地出让 ......返还款的处理办法一、返还款的形式在房地产开发过程中,大概有以下形式:以土地换项目,返还土 地出让金、旧城改造费、配套费、奖励方式、给予补贴款用于建设回 迁房......结论:房地产开发企业取得的土地出让金返还,作营业外收入处理比冲减取得土地使用权的成本更有利。 房地产企业取得政府土地出让金返还款的会计和税务处理 疑难问题解答......经济组织土地的过程中遗留下 来的安置及补偿问题,包括为落实征地返还地用地政策...规定的土地安置,安 置土地的面积原则上按照本规定第六条第一款、第二款规定 ......你现在的位置：> >
土地返还款是否需要缴纳所得税？
会计城 | 日
来源 : 互联网
问：与山东菏泽牡丹工业园区管理委员会所签订的项目投资合同书，合同书上约定，公司按照16.07万元/亩的项目用地价格支付土地出让金，在支付以后工业园区管理委员会再按照12.07万元/亩的项目用地价格返还。现返还815万元，是冲减地价款还是一次
&问：与山东菏泽牡丹工业园区管理委员会所签订的项目投资合同书，合同书上约定，公司按照16.07万元/亩的项目用地价格支付土地出让金，在支付以后工业园区管理委员会再按照12.07万元/亩的项目用地价格返还。现返还815万元，是冲减地价款还是一次性计入营业外收入或分摊计入营业外收入？是否需要缴纳所得税？
答：一、根据《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国主席令第63号)第七条规定：
& 收入总额中的下列收入为不征税收入：
　　(一)财政拨款;
　　(二)依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金;
　　(三)国务院规定的其他不征税收入。&
　　二、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第二十六条规定：
&企业所得税法第七条第(一)项所称财政拨款，是指各级人民政府对纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织拨付的财政资金，但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
　　企业所得税法第七条第(二)项所称行政事业性收费，是指依照法律法规等有关规定，按照国务院规定程序批准，在实施社会公共管理，以及在向公民、法人或者其他组织提供特定公共服务过程中，向特定对象收取并纳入财政管理的费用。
　　企业所得税法第七条第(二)项所称政府性基金，是指企业依照法律、行政法规等有关规定，代政府收取的具有专项用途的财政资金。
　　企业所得税法第七条第(三)项所称国务院规定的其他不征税收入，是指企业取得的，由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金。&
　　 三、根据《财政部 国家税务总局关于财政性资金 行政事业性收费 政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税〔号)规定：
&一、财政性资金
　　(一)企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。
　　(二)对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。
　　(三)纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织按照核定的预算和经费报领关系收到的由财政部门或上级单位拨入的财政补助收入，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除，但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
　　本条所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款;所称国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本(股本)的直接投资。
　　二、关于政府性基金和行政事业性收费
　　(一)企业按照规定缴纳的、由国务院或财政部批准设立的政府性基金以及由国务院和省、自治区、直辖市人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费，准予在计算应纳税所得额时扣除。
　　企业缴纳的不符合上述审批管理权限设立的基金、收费，不得在计算应纳税所得额时扣除。
　　(二)企业收取的各种基金、收费，应计入企业当年收入总额。
　　(三)对企业依照法律、法规及国务院有关规定收取并上缴财政的政府性基金和行政事业性收费，准予作为不征税收入，于上缴财政的当年在计算应纳税所得额时从收入总额中减除;未上缴财政的部分，不得从收入总额中减除。&
　　四、根据《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税〔2011〕70号)规定：
&一、企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：
　　(一)企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件;
　　(二)财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求;
　　(三)企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
　　二、根据实施条例第二十八条的规定，上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除;用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。&
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