海外资产配置大潮来袭 日本二手公寓置业成投资热点
来源：综合
作者：投资界
    海外资产配置热潮来袭
　　随着中国负利率时代的来临，加之在货币宽松与经济低迷并存的情况下，负债端与资产端的供求不平衡，优质资产减少，市场产品收益降低，国内开始出现“资产配置荒”的局面，这让很多高净值投资者感觉钱“无处可放”。
　　在经历了2015年夏股市、汇市波动以后，国内投资者逐渐将目光转向海外，倾向于收益更稳定的资产。根据英国著名经纪公司莱坊统计，2015年，中国资本海外房地产投资大幅增加，中国资本投资到海外房地产的资金总额达到300亿美元，是2014年的两倍，比2009年增加了50倍。
　　但在专业投资机构眼里，中国投资者的海外资产配置还存在巨大的潜力。据海外《财富洞察力》网站则评估中国富人对外投资占其财富总额的10%左右，远低于全球的20%到30%的水平。目前，中国是仅次于美国的世界第二大经济体，也是世界最大的出口国，人民币在2015年成为世界第四大结算货币。在人民币国际化的过程中，不仅企业的国际化战略会更加普及，个人对海外投资的步伐还会进一步加快。
　　购置海外大型住宅究竟是“投资”还是“消费”
　　在熙熙攘攘的海外投资热潮下，目前中国投资者的海外投资行为，往往不是追求财富保值增值，更像是购买某种特权的消费行为，有时甚至是炫耀性消费。比如绿卡移民和美国住宅地产，是目前中国人最热衷的两大“投资”项目之一。但二者都不具有资产配置意义上的合理性，换句话说，并不能实现财富保值和增值。
　　以中国人在美国的住宅地产投资为例，在美国除了极少地区外，如果买了房子自己不居住，也不对外出租，绝大多数情况下，就算房子增值了，考虑到房产税和长期维修成本，从投资角度说也只能是持平甚至是在亏钱。真正在美国能够赚钱的地产投资，绝对不是住宅，而是商业地产、待开发土地、地下矿权等等，而且若想达到两位数以上的可观收益，还需动用金融杠杆。而选择这种地产投资的国人往往是财富高净值的富人。他们本来就不很在意投资收益，而是以在美国置业，作为身份的标志。特别像购买滨海豪宅、大片牧场、葡萄酒庄等等的，心态更大抵如此。
　　而对于真正希望通过海外投资来获得稳定及高额收益的中产人群，在选择海外投资项目时，就需要谨慎许多了。如何从形形色色的海外资产配置项目中，选出一个风险系数低而且回报还不错的方法，是众多对此跃跃欲试的投资人群最关注的话题。
　　哪些海外投资具备较优质投资回报？
　　过去十年，诸如纽约、伦敦等一线城市高端住宅市场一直是各国土豪和机构的投资重心。不过从去年开始，随着二线城市的国际地位提升和一线市场投资风险的加大，二线市场的普通住宅正受到青睐，休闲产业和旅游经济的影响，这些新兴地段中的佼佼者将能提供优质的住宅投资机会，展现资本升值与投资回报的巨大潜力。
　　因此，选择一个资产成本相对便宜和租赁经营投资回报高的城市，来针对可投资资产在 600 万人民币的富裕阶层来做海外不动产投资，是一个不错的海外配置方法。
　　日本“观光立国”经济推动战略或使日本民宿投资成为新热点
　　近两年来，随着中国游客赴日旅游热潮兴起及受日元汇率走低影响，日本旅游业迅速发展。日本政府认为，对于日本的经济增长，“观光立国”战略的实行将成为重要因素。据统计，2015年访日外国人历史性地达到1973万，正以超出预期的速度迅速增长，也正是由于此原因，日本政府在今年3月的内阁会议上修改了推动访日人数的新目标――2020年达到4000万人，2030年达到6000万人，这也决定了日本政府在未来几年，将大举完善旅游接待能力。
　　而与此同时，2015年日本整体酒店入住率已达到82%，其中旅游热点城市，如东京和大阪的酒店，入住率已接近饱和，而日本政府对包括酒店在内的商业地产扩张有非常严格的保护性限制措施，因此酒店行业并不会如国内一样，数量在几年内快速增加。在这样的内外环境下，颇能代表日式家居文化的民宿成为访日人士的上佳选择。而这也为东京大阪等城市地段的民宿运营带来了巨大的商机。
　　此外，近年在海外资金的推动下，日本楼市沉寂 20 年后复苏。据日本当地不动产公司介绍：东京繁华地区房地产市场收益颇具吸引力，年度净收入和资产价格比为 5% 至 15%，这一数字在香港仅为不到 3%。加上东京获得 2020 年奥运会举办权，从宏观角度来看，在近 3 年内，东京、大阪中心地带房产价格预计将上涨30%；新房的回报率高达 5% 左右，而二手房则更高。在这样的契机下，除通过购置日本房产进行民宿运营来获得收益外，日本住宅房地产市场本身就具备较高的回报率。
　　通过“有一居”购置的价值160万人民币的东京房产在今年3、4月份的收益情况
　　作为专注于日本二手房置业、贷款及短租托管一站式服务的专业机构，有一居为中国投资者甄选位于东京、大阪等热门旅游城市黄金商圈的高性价比二手公寓，使投资者不仅能享有房屋升值本身所带来的收益，更通过未来几年不断升温的民宿运营模式，帮助投资者赚取8%至12%的年化收益。购房后的软装布置、民宿运营管理等一系列事务，将由有一居全权负责打理，投资者坐在家中，即可通过专门的线上平台实时查看房屋的出租及收益情况。
(责任编辑：陈靖 UFO61)
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客服邮箱：东京投资背景人口流入及房价增值作为全日本唯一的人口正增长城市，东京房产的未来增值及投资回报率将比较可观，特别是东京市中心地铁沿线的20-50平方米的小户型房源，有望成为投资者的最爱。2016年，东京房价与去年同期相比已增长了9.4%。与国内一线城市相比，东京的房价并不算高。高租售比及地价升值高租售比是让中国高净值人群更加愿意投资日本房产的另一关键。目前，东京、大阪中小户型的年均租金回报率都可以达到4%~6%。而国内一线城市的年均租金回报率都低于2%。2015年日本全国地价平均涨幅为2.99%，东京、大阪、名古屋、福冈等城市的地价都超过了全国平均涨幅，尤其是东京中央区、千代田区、港区、新宿区这些核心地段。日本房地产市场更具吸引力与世界各大城市房地产市场相比，同等租金的条件下，东京的房地产价格仅仅是新加坡的六分之一。不难看出，具备合理投资性的东京房地产市场，相比世界其它城市， 东京的房地产更具吸引力。与世界各大城市相比，日本一线城市（东京）高端公寓平均租金净回报率达4.0%左右，具有明显的投资收益优势。东京主要地段综合性价比解析东京23区人口变化（）东京23区历年新公寓供应量及销售率，E由上图不难得出，从人口变化来看，2016年东京23区的人口总数已经增加到910万，在过去的10年间增长了7.8%，与其他二线城市（如大阪）比较，增速非常快，显示日本在国内人口增长乏力的背景下，大量居民迁移至东京城区的人口变化趋势。新公寓供应方面，目前东京23区新公寓供应量保持在较低的水平，平均销售率保持在70%以上。东京23区中端公寓租金指数变化（6Q3）东京23区中端公寓平均租金变化（6Q3）从租金指数变化来看，东京23区中的核心5区租金更为稳定，抵御风险的能力更强，并且在市场企稳时租金的增长也更为迅速。从平均租金的角度分析，东京核心5区的平均租金约为4,200日元/平方米/月，在过去3年中增长了5%，而23区整体的平均租金约为3,700日元/平方米/月，在过去3年中增长了4%。日本及东京房产市场近况东京首都圈新永久产权公寓销售量及价格东京首都圈二手公寓销售量及价格2016年度上半年住宅平均销售价格为5661万日元（约合人民币368万元），同比上涨1.8%。这是自月的6137万日元（约合人民币399万）以来创出的最高水平。据10月25日日本不动产研究院发布的日本首都圈8月份房地产价格指数，至2016年8月，东京首都圈房地产价格指数较年初上涨4.4%。9月份日本东京圈住宅发售量同比增长40.9%，达到3424套。8月份东京首都圈二手产权公寓销售量为2384套，销售价格是连续第44个月上涨。自2012年底开始，东京首都圈二手产权公寓的销售价格就连续上涨。鲸鲸宜居为您解析日本置业置业优势·距离近日本作为中国邻国，各个城市均有直达航班，飞行距离不到3小时，随时看，随时定。·风险小签订合同、支持定金、验收房屋、取得产权证件及后续出租出售等，全过程都受到严密、系统的监督，以保证投资人的合法权益。·收益高日本公寓租住率始终维持在90%以上，东京繁华地区房地产年净收益率可达到5%以上。·永久性日本房屋的所有权（包括土地）完全属于个人私有。日本的树木、温泉等资源，都为土地的所有权财产，法律允许的范围内可自由利用。·超省心日本房屋全部为精装修拎包入住。有专业的管理公司为您管理，清扫房屋、安排租住者。购房时，没有资产来源要求及背景调查。日本个人购房的税费日本对外国人购房贷款政策日本当地银行对于外国买家一般不提供贷款。中国买家可以通过交通银行或中国银行在日本的分行，申请贷款。贷款利率通常为2.6%左右。贷款人要向银行提供财力证明，与国内贷款类似。通常贷款额度不超过房产评估价格的50%，贷款年限一般不超过15年。东京好房推荐Top五反野第4公寓 【公寓信息】价格：人民币约32.7万地址：东京都足立区足立4-2-3交通：东武伊势崎线，步行9分钟即可到五反野站构造：铁骨铁筋3层造位于2层户型：1K
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　　中国经济网18日讯 今年的北京春季房展会现场设置了海外楼盘区，而在之前今年的上海春季房展会，南京海外置业展会等海外置业活动同样也引起高端投资客的关注。天津海外置业展也将于5月在滨海国际会展中心举行。海外楼盘频现房展会，再度引起人们对于海外置业的关注。　　那么海外置业缘何引起那么多的市场关注？购房者或投资客进行海外投资的目的有哪些？　　从海外置业的具体从其购房目的来看，大体可以分为移民、留学和投资3大类。相应地，细观在中国推广销售的海外地产项目，其“卖点”也大致可以分为3类：移民留学、投资和休闲旅游。　　中国投资者进行海外投资的主要原因有四点：　　第一、中国改革开放以来产生了一批相对富裕的家庭有关，他们有闲置资产。综合考虑孩子教育、养老和生活环境，他们将眼光投向了海外。　　第二、从国内的情况来看，因为楼市限购限贷等措施导致一部分投资、闲散资金寻找国外新的投资渠道。　　第三、这几年人民币不断上涨，尤其是人民币对美元五年内累计上涨20%以上，进一步坚定了中国投资者海外置业的信心。　　海外房产投资由于以上四方面因素呈现出逐年增加的趋势，海外企业也开始加大在中国推售高端住宅、旅游地产的力度。从区域角度来讲，主要是北美、欧洲、澳洲以及东亚的日本、韩国这些国家。此外，东南亚一些国家如马拉西亚、泰国、新加坡，等也成为中国投资客比较关注的地区。在近邻的日本，小规模公寓是非常流行的一种投资方式。记者从日本专业公寓投资运营商Investers公司了解到，日本公寓投资有以下几个特点：　　首先，投资风险小，回报率高。日本人口密度高、消费集中，公寓入住率始终维持在90%以上。房租收益上，日本房地产投资比中国房地产投资的租金回报率高很多。据Investers公司数据显示，中国大概在2-3%左右，日本在8%-10%左右。而且房产几乎不受通胀通缩影响。在日本，即使地产价格根据行情变动，租金并不会受影响，确保稳定的收益。特别是小规模小户型公寓抗风险能力强。公寓投资中最大的风险就是空置，而小规模小户型公寓可大大降低风险。比如1栋8套的小规模公寓，有一套空置的话，收入也只会减少8分之1。　　其次，土地全产权，是永久的个人资产。日本房产从合同的签定、定金的支付、房屋的验收、产权证件的取得、房产的出租、以及再出售等全过程都受到严密地，系统地监督，以保证投资人的合法利益。再者，日本的房屋的所有权，包括土地价格，完全属于个人私有所有，可自由重建，改装。(中国只有使用权，无所有权，不可重建。中国的土地使用权最长为70年，买了都不算你的)日本的树木，温泉等，都为此土地的所有权人的财产，法律允许的范围内可自由利用。(最近购买日本森林，温泉，山的中国人剧增，没有人像把钱送给别人的)日本房产永久性可以代代相传，土地所有权都可以留给子孙后代。　　第三，日本房屋全是精装修(免除装修之苦，省钱，省力，省时间)立即可以出租。这里说明一下，日本的建筑品质非常高，房屋出租时，不需要配备任何家具电器，直接出租。以Investers公司的公寓为例，物业管理公司签约为您管理，清扫房屋，安排入住者，每个月有房租作为稳定的现金收入。日本房屋质量很好，而且还是按照使用面积计算。购房时也没有资产来源要求及背景调查。对于长期投资者来说，还有机会办理一年至三年投资签证。　　基于以上三点，日本小规模公寓是一种风险小，收益高，永久性资产投资。投资日本公寓需要以下七步骤：一、市场调查我们对周边环境及房屋租赁市场等各方面进行调查分析；二、物件提供向投资者提供可确保长期稳定的房租收益的房源；三、签约得到投资者的确认后，签订买卖合同；四、申请贷款我们可以介绍相关银行，为投资者顺利申请贷款提供帮助；五、房产移交确认到银行贷款后，进行房产移交；六、招租业务在住房空置时提供招租服务；七、出租代管通过我们公司的管理体系，提供全方位代管服务　　Investers公司还提醒中国投资者在投资日本房地产时应该注意，一定要花时间去了解当地对房地产的相关政策和信息，避免投资风险。投资风险这块需要注意的几个问题：第一、对于海外置业宣传中有关移民、就业、上学等方面的政策和市场环境要充分调查。第二、中国人投资海外房产面临的风险包括当地的税收政策、房价下跌和汇率变动等。第三、提高警惕，防止不法分子利用海外置业骗取购房者钱财。
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