80后白手起家富豪超三成在中国 科技地产造富最多
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80后白手起家富豪超三成在中国 科技地产造富最多
　　24日，胡润发布2016年全球富豪榜。榜单显示，60岁的盖茨以财富5200亿元蝉联世界首富，巴菲特以财富4500亿元跃居第二，奥特加以4200亿元排名第三。中国内地方面，王健林家族以1700亿元财富超过李河君重回首富的宝座，并且超过李嘉诚首次成为华人首富，全球排名第21位，比去年上升12位。值得一提的是，在中国内地十大富豪榜中，广州就有两位，分别是许家印和丁磊。而在23位“80后”白手起家的十亿美金富豪中，有8位来自中国，占比超三成。其中最富有的一位来自深圳，他是无人机生产企业大疆科技的创始人汪涛。　　北京富豪全球最多　　今年的胡润全球富豪榜单显示，全球十亿美金富豪增加99人，达到2188人，历年最高，比2013年多50%。其中大中华地区以568位十亿美金富豪人数首次超越535位的美国。全球前100名中，中国内地有8人，和去年一样，2014年有3人，2013年有2人，2012年只有1人。　　北京首次超越纽约成为全球超级财富创造者最密集的城市，100位居住在此。　　在中国内地10大富豪中，广州有两位，他们分别是恒大掌门人许家印和网易掌门人丁磊。许家印在此次排名中，以740亿元的财富新进内地前十名，位列第八，全球第90位，比去年上升87位。丁磊则以630亿元财富新进内地前十名，位列第十，全球第121位，比去年上升30位。　　最多金80后白手起家富豪来自深圳　　榜单显示，全球白手起家上榜富豪中，124位是女性，其中93位来自中国内地和香港，中国白手起家女性富豪人数居全球第一。　　华裔十亿美金富豪有630位，占据榜单的29%，高于华人占世界人口的比例(20%)。其中，中国内地有470位，香港60位，中国台湾34位。　　47位白手起家的上榜富豪不到40岁，其中23位是“80后”，Snapchat的创始人25岁的斯皮格尔和26岁的鲍比·墨菲，摘得最年轻的十亿美金富豪头衔。　　值得注意的是，在23位“80后”白手起家的十亿美金富豪中，有8位来自中国，他们多来自科技业。最年轻的为32岁，他们是滴滴快的程维和恺英网络的王悦，均以66亿元财富上榜。　　特别值得一提的是，在8位来自中国的“80后”白手起家的十亿美金富豪中，最富有的是来自深圳的汪滔，身家为220亿元，他是大疆科技创始人。资料显示，大疆科技创立时间不足10年，但目前已经成为全球第一大消费级无人机制造商、全球市场份额达70%。今年央视春晚令人惊艳的机器人伴舞节目上出现的炫酷无人机就是大疆科技出品。　　科技业地产业造富最多　　胡润百富董事长兼首席调研员胡润表示：“虽然中国经济增长明显放慢速度，股市的表现也不是很好，但是大中华地区仍旧诞生了最多的十亿美金富豪。其他国家受到全球经济增长普遍变慢、美元坚挺和油价下跌的影响，上榜的人数基本持平，全球总上榜人数依旧比2013年多了50%。”　　科技业、房地产、制造业和投资占据了榜单的大半江山。制造业、医药业、投资和科技业在过去一年表现突出。能源和房地产行业表现低迷。科技行业连续第三年成为全球十亿美金富豪的主要财富来源，房地产、制造业和投资紧随其后。
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华燕观察：下半场，中国房地产市场将发生些什么，还有哪些机会？
09:13:25 & & & 来源：中国网
& 不出意料，市场的风向开始转了。
上周，国家统计局公布的&月份全国房地产开发投资和销售情况&显示，全国房地产开发投资37595亿元，虽然同比名义增长8.8%，但增速却比1-4月份回落0.5个百分点，首次出现回落。
而土地购置面积、房屋新开工面积和竣工面积都出现了不同程度的回落，其中土地购置面积回落了2.8个百分点，竣工面积增速回落4.7个百分点。新增供应的降低，带动了成交的继续下滑，1-5月份，商品房销售面积54820万平方米，虽然依靠三、四线城市的成交同比增长依旧达到两位数的14.3%，但增速却比1-4月份回落1.4个百分点。市场降温来的很迅速，这点在一、二线城市尤其明显。
与依旧热力不减的三、四线城市相比，一、二线城市在上半年不断加码的楼市调控面前，成交量继续大幅萎缩，成交价趋于平缓。这也意味着，一轮轮加码后的中国这一轮的房地产市场调控开始步入深水区。那么该如何看待2017年下半年的市场，又该如何审视未来三到五年的房地产市场?
华燕房盟总裁胡炯认为，伴随着一二线热点城市一轮轮政策加码，这些城市的一二手房成交将继续萎缩，直到重新形成微弱的供求平衡，成交价格进入小幅调整期，这个幅度不会高，应该不会超过10%。而新增供应不仅不会增加还将继续缩减，一方面因为土地供应将继续缩减，另一方面开发商推盘热情不足。短期内这些城市楼市调控都不可能放松，如果经济不发生大的问题，限购限贷等基本的调控手段甚至可能成为常态。热火了几年的二手房市场也进入速冻期，未来伴随成交继续走低，大中型中介的关店潮或将很快来临。
而对于三四线城市，短期内这些城市房地产市场依旧成交活跃，量增价涨，但伴随着去库存的进行和房价的继续非理性上涨，各项楼市调控政策也将逐层加码，未来一些热点城市也将布一二线热点城市后尘，成为限购限贷系列调控政策的重灾区。而由于这些城市人口导入能力有限，一旦外在的动能消失，完全依托当地购买力的小城楼市的高房价、高交易量是不可持续的。因此受调控影响最大的恰恰是这些城市，房价发生较大幅度调整的可能也是这些城市，所以需要特别当心。
而土地市场，近年来则逐步形成共识，可供开发的商品住房用地越来越少，因此下半年各大房企的拿地冲动依旧存在，因此土拍市场热度依然不会减，地价依然不会走低。
对于未来几年的市场演变，胡炯表示，市场的格局在变、游戏规则也必然会跟着变化，新的玩法可能会让市场分化加剧，一些房企可能就此走向终点，而一些房企可能在新一轮大变局下抓住机遇，华丽转身。这里的关键在于是否能看清中国房地产市场的调控脉络，发现市场潜在的风险和机会。
首先要关注宏观经济形势。作为今天的全球第二大经济体，中国经济外部环境将变得更加复杂，未来中国经济必将进入一个6%-7%之间的中速增长时期。但即便如此，在全球经济变局到来之时，我们还是迎来了前所未有的经济发展大环境，经济话语权更加独立，一带一路战略也将有望在拉动全球经济增长的同时推动中国经济稳健向前。这将给管理层更大地改革自信，变革中国经济过度依托房地产的弊病。这一点不得不小心，没有了后顾之忧，房地产市场酝酿多年的大变革随时可能到来。从这个角度而言，一旦管理层做好准备，调控的大动作可能会随时展开。
其次要关注楼市后续的调控思路。这次楼市调控跟以往调控有着截然不同的区别，这个区别不在于遏制需求，增加供给的限购、限贷等调控措施，也不在于&一城一策、分类调控&精细化调控手法，而在于对供给方式、对长效机制调整。在明确&房子是用来住的，不是用来炒的&的楼市调控思路后，市场千呼万唤始出来的不是新增土地供应(事实上也已无地可供)，而是以强有力的组合拳推动以租代售，大力扶持的租赁市场，增加出租市场住宅供应作为楼市调控长效机制重要一环。这可能是这轮楼市宏观调控区别于以往的最重要特征，而这可能也意味着市场格局在发生重大变化：老的供应模式已经走不下去，长效机制解决的是居住本身的问题。所以市场从业者应该尽快调整思路，挖掘潜在的新的市场机会，完成自身的调整才是上策。
而从这个角度来看，支撑房地产市场若干年的传统格局、规则也可能会很快被打破，一些原先从不曾动用的手段都有可能渐次推出。比如房地产税、比如房地产预售制度、比如银行按揭、比如开发贷、比如REITs等等，这些在特定历史时期产生的房地产市场的游戏规则，放在今天已经拥有了随时可能取消的可能。因为我们一切房地产的基本前提条件全变了。一旦这些基本的游戏规则发生变化，对市场的影响可能是致命地。事实上，房地产税已经箭在弦上，房地产按揭贷款已经在大幅去杠杆，以后那银行的钱买房子会越来越难。预售制度自不用说，而国内开发企业赖以生存的高杠杆的开发贷未来也有很大的可能发生变化。这些游戏规则的变化可能真正会事关生死，早做准备，未雨绸缪，方为上策。
再次要关注供求关系。很多人认为我们的市场并不成熟，市场受政策影响太大，供求关系时常是被扭曲的。但事实上，任何市场都还是会遵循朴素的经济学原理。而且我们的调控政策选择上也在遵循供求关系调控原则，直到供需两端调控都开始失效以后，才开始转向预期调控、信贷调控、价格调控、行政监管等非市场化的调控手法。
回归当下，回归房地产市场最基本的供求关系。经过了30年的发展，即便是当年住房最紧张的上海，人均住房面积也已经接近40平方米(这是官方数据，实际还要多)，从满足基本居住需求来讲，市场新增供应虽然日渐稀缺，但是存量市场的供应量已经远远大于市场需求。从解决居住需求的调控目标而言，管理层拥有非常充裕的战略纵深，即便停止新增商品房供地，依托二手市场也足以满足市场需求。这也意味着，未来管理层可能会挤压更多地二手物业进入流通领域或者租赁领域。
此外，这里也存在巨大的市场机会，在中国高速城镇化高速发展进程中，大量已经成为存量房产物业的产品结构与当下市场实际的需求存在巨大的错位。存量房产以小户型两房为主，而未来市场的主力群体是改善型置业群体，需求户型则是三房、甚至是四房的多空间需求。存量产品供应结构与市场需求错配将是未来市场的重要机遇。近年来的大量的在建项目都在产品端努力做这方面的文章，从户型设计到精装修配置，再到更是舒适的人工智能、节能环保建材等等的应用。
最后不得不说下的是行业本身的转型。近年来伴随着行业集中度的增强，新增土地供给的萎缩，房企的创新转型欲望和努力都在加强。虽然从现在来看这些转型努力都不足以对当前的市场产生多大的变化，但这个市场的变化已经在悄然地发生，未来的3-5年内，我们应该能看到成果。
比如产业地产领域，一直以来产业地产都不为人所关注，直到一家名为华夏幸福的产业地产企业依靠产业地产市值上千亿，市场才真正重视这个领域。不看不知道，这个领域其实酝酿着巨大的发展空间，种类繁多的产业园模式有着广阔的市场空间。比如物流+产业园，比如高科技+产业园等等，政府从拉动地方经济的角度出发大力发展产业经济，推动产业集群建设。产业地产无疑对经济发展最具价值，因此在这块政府更愿意投入重金、更多地土地。但是真正形成集群优势的产业地产还需要时间，无论是政府还是企业，在向产业地产要效益的道路上还有很长的路要走。不过政府规划部门的战略思路已经在路上了，无论是京津唐经济圈、长三角经济圈还是珠三角经济圈都将孕育巨大的产业机会。通过都市圈衔接人流、物流、贸易流、资金流，形成更加集中的产业集群。
再比如城市优质物业更新运营。成熟市场的房产商大部分都是优质的城市物业运营商，我们的城市发展到今天，城市推倒重建的机会已经不多，但城市更新、城市优质物业的重新规划运营却存在巨大的市场机遇。北京的北京国贸、阳光新业都是这样的企业，未来这个市场将是势必再次是一个从一线城市到二线城市逐层展开。在成熟市场，这是房地产开发商的终极之路，这是万亿市场的聚合，这里的机会在策划包装、在改建装修、长租公寓、市场交易以及商业运营、房地产金融。这些市场原来非常分散、碎片化，未来有望在这个大格局、大趋势下诞生更多的独角兽型企业。
最后华燕房盟总裁胡炯表示，中国的楼市调控的目标是&既要抑制资产泡沫，也要防止大起大落&。本轮调控已经步入深水区，从一线城市到二线城市乃至三四线热点城市，调控逐级加码。在有效推进去库存，拉动地方经济的同时，也已步入调控深水区。这一轮的楼市调控不可能、也没机会重复以前的&放松&刺激&膨胀&打压&的周期性调控惯性思维逻辑。房地产市场的游戏规则已经在发生变化，未来还将继续变化，房地产市场未来仍将是国民经济的核心力量，不过可能玩法要发生变化。单从抑制资本的脱虚向实以及金融去杠杆来看，市场将迎来巨大的危机。
关上一扇门，打开一扇窗。
这一轮市场调控也酝酿着新的市场机遇：
产品上，围绕改善型需求提供更加高品质的生活体验，更精细的改善型产品设计、精装修、人工智能、生态环保等技术运用市场机会大增。
产业上，产业地产的产业集群、城市优质物业更新运营，包括家装、长租公寓、二手房交易以及商业运营、房地产金融迎来大机遇。:::::::::::::::::精彩回顾::::::::::::::::::
中原集团创始人施永青：地方博弈中央削弱新政效益
光耀集团副总裁袁毅：房地产尚有10年黄金发展期
观澜湖集团主席朱鼎健：高尔夫贡献公司利润的1/3
星河集团总裁姚惠琼：上市目标不会变
万科董秘谭华杰：楼市将回归买方市场
花样年董事局主席潘军：房地产企业应该向苹果学习
尚东集团董事长郭泽伟：品牌就是赋予产品生命力
中坤集团董事长黄怒波：我是中坤集团的教父
中地行董事长徐建平：限购令并非治理高房价良方
万通集团董事局主席冯仑：海南就像老情人的闺女
建业地产董事长胡葆森：国企买地有些钱是“打酱油”
香江集团董事长翟美卿：不赞成公众对开发商敌对情绪
今典集团董事长张宝全：海南不放开博彩业没意义
本期导读：24日，博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会将盛大举行，会前花样年总裁潘军在接受网易房产专访时直言，当土地变成资源时，民企无法匹敌国企，中小民营企业要想存活就必须转型，出路是轻资产化，靠管理、服务挣钱。
　花样年总裁潘军
花样年集团起步于1998年，总部设立于深圳，为中国领先的以金融为驱动、服务为平台、开发为工具的金融控股集团，致力于成为有趣、有味、有料的生活空间及体验的引领者。2009年11月，花样年在香港联交所主板成功上市，股份代号为HK1777。至2012年，花样年资产规模超过人民币245亿元，拥有员工7500多名。成立16年来，花样年凭借诚信与规范的发展，赢得了社会各界的广泛认可与赞誉。公司先后获得“2004年度十大品牌企业”、“2008年中国地产企业公民大奖”、“2010中国房地产低碳榜样企业”、“2011中国杰出房地产商”、“2011中国房地产上市公司综合实力50强”、“2011年中国蓝筹地产”“2012年中国杰出房地产商”等众多荣誉。年花样年连续四年被国务院发展研究中心等权威机构评为“中国房地产百强企业”。
花样年集团公布的年报显示，上半年销售金额约37亿元，不到全年目标100亿的一半。对此潘军豪言：“花样年对全年100亿的目标仍有信心。花样年下半年将会推出很多主流产品、刚需产品，对地产板块销售业绩有信心。”
“当土地变成资源的时候，民营企业明显没戏。所以中国未来前十大房企可能全是央企。”潘军直言，中小民营企业要想存活就必须转型，而民营企业的出路就是轻资产化，靠管理、服务挣钱。只能通过搞服务业来获得发展机会。
“但我很不希望情况变成这样。因为房地产成为救市药会有问题出现。房地产终究是第三产业，没有一二产业和购买力支撑，泡沫终将破碎，不改革风险很大。”潘军提醒。
最现代化的商业是刚刚开始，因为我们还是从计划经济的百货公司转过来到了超市这么一个阶段，但是如果再往上提的阶段，我觉得刚刚开始，刚刚开始就遇到电商的冲击，其实电商和品牌商家这两个是可以有机的联系在一起的。
花样年的战略是以轻资产为主，这个战略对旗下的酒店运营有什么影响？
潘军：我想你可能看了有一个报道，那个报道完全是诬蔑，我们转轻资产，不是说我们经营得不好，恰恰是因为我们经营得很好，因为花样年酒店我们现在做的是中档，300元—600元的，所以那天我们跟高盈资本在合作的时候，不瞒你说现在万达都想把酒店卖给我们，因为现在的高端酒店基本上全行业系统性亏损，现在大家都知道，经济型酒店（如家、7天）中7天都已经退市了，那肯定是经营不善啊，否则的话你要经营得好为什么要退市？
花样年的转变给房地产主业带来了困难？
潘军：确实现在我们全年的目标是100亿，到六月底我们完成的是37.6亿，但我们对100亿仍然有信心。原因在于我们下半年会大量的推出主流产品、刚需产品，从去年下半年开始补货量，也补上百亿的货量，所以下半年60几亿的销售没有问题。
但我认为这个主流产品没什么意思，没有专业、没差异化。你告诉我80平米两房能设计成什么样，能设计出花儿来吗？传统户型，现在大家都PK什么，谁复制能力强，谁老大。
您如何看待商业地产和对其的运营？
潘军：商业还真不好玩，商业很有技术含量。但中国的商业未来肯定是过剩的，但是这个地方才有价值，任何一个行业如果没有人倒下，怎么会有优质的竞争力呢，任何行业都得有优胜劣汰，没有优胜劣汰，傻子都能挣钱的行业那叫行业吗？那就违反了市场经济的规律了。因为什么呢？因为你如果不用动脑子都能经营的行业，那不可能有优秀的企业出现，你看其他的现在科技行业，做手机的，哪个不是绞尽脑汁在那儿做，苹果稍微晚一年股价跌了多少，今年上半年跌了40%，从700美元跌到400美元，而房地产现在不用研究管理，也不用研究，谁有钱谁玩儿，这个行业肯定是不正常的行业。
政府会转向更多的依靠市场来调节房地产的发展？
潘军：房地产的这个事儿，确实从每届政府都非常倚重，我们从财政收入就能看出来，但是为了照顾老百姓的感受，所以大家要限房价，但是我觉得市场这件事，它不可能以行政意志为转移，咱们房价限了这么多年了，什么时候限住了？从2003年到现在十年了，中国的房价平均涨了多少倍了，这个大家都看到了，所以我相信，如果从理智的角度来看，一定是要通过市场化的手段来解决这个问题，你一定要解决供应的问题，不能通过行政手段来减少供应，压制房价，这个东西越压越反弹，所以现在大家有一个共识，就是一定是通过增加供应来解决这个问题。中国未来的房地产一定要建立长效机制，从金融到土地政策，一定是这个方向。
花样年利润去年达到了5000万，净利润和毛利率都非常高，是如何做到的？
潘军：花样年我们彩生活为什么是盈利的？我们从来不把我们的物管当成是一个附属性的行业，就像做人一样，中国有句俗话，求人不如求己，如果你自己，本来这个行业不把自己当成是一个独立的分子，你不想盈利的话，那就靠补贴呗，你告诉我，什么行业能靠补贴补贴成一个行业的？自己不挣钱，靠别人输血，你能成为一个行业，你不挣钱，所以在十年前我就提出一个观点，其实房地产未来只能依靠社区，社区的消费才是真正的刚性的消费，作为的物管公司，这个行业95%都是什么？叫物业管理，这个名字就错了。
您觉得今年未来的土地市场是怎样的？
潘军：一二线城市肯定火爆，三四线城市肯定是下滑的，卖不掉土地，你再便宜也没人去了，大家都知道，像碧桂园他们现在不是也重回一二线了，为什么？第一期卖得很火，第二期就卖不动了，我相信这个大家都是共识，但是我是三年前就提出这个的，所有的人都觉得，三四线城市地太便宜了，但是没有人买。
现在你在北京买块地，刚才咱们还说，楼面价5万多，这个房子不卖10万块钱他能挣到钱吗？但是10万块钱是什么？日本在东京最好的地段，在皇宫边上也就12万人民币一平，但是咱们北京的人均产值有那么高吗？肯定是出问题了。
专访花样年集团总裁 潘军
网易地产：我们知道2012年的时候，花样年的战略是以轻资产为主，我想问一下在这个战略对旗下的酒店运营有什么影响？
潘军：我想你可能看了有一个报道，那个报道完全是诬蔑，我们转轻资产，不是说我们经营得不好，恰恰是因为我们经营得很好，因为花样年酒店我们现在做的是中档，300元—600元的，所以那天我们跟高盈资本在合作的时候，不瞒你说现在万达都想把酒店卖给我们，因为现在的高端酒店基本上全行业系统性亏损，现在大家都知道，经济型酒店（如家、7天）中7天都已经退市了，那肯定是经营不善啊，否则的话你要经营得好为什么要退市？
所以现在中国我们认为，恰恰是在中档，300元—600元的这些酒店是最有希望的，所以我们跟高盈资本合作，我们准备把这部分市场进一步的扩大。另外，你能看到，例如三亚，它的酒店系统性全年平行下来可能不到40%，酒店行业
有一个规律，50%以下肯定全都是亏损，现金流都亏损，GOP肯定是负的，如果要达到平衡，必须要超过72%。所以我们用的恰恰是一个轻资产的运营模式做酒店管理，来协助大家运行。酒店现在整体的运营效果很差，但我们认为现在中国最有希望的就是中档酒店，就是原来说的三星、四星，然后把规模再减小，把配套再做好。所以我们做轻资产，轻资产的优势就在于管理，这也正是传统房地产开发商的弱项。
说到这里，我们可以看到，民营企业不像央企，占有资源和资本，它们有钱，可以买地就行，是资源导向型。而民营企业要存货，就要靠经营，不靠经营和管理，民营企业未来的生存空间会越来越狭窄，又凭什么盈利？
网易地产：您曾呼吁媒体关注花样年的转变，现在“彩生活”现在也差不多要分拆上市了。但是花样年地产部分的半年报却显示，业绩不到全年目标的一半。是否花样年的转变给房地产主业带来了困难？
潘军：确实现在我们全年的目标是100亿，到六月底我们完成的是37.6亿，但我们对100亿仍然有信心。原因在于我们下半年会大量的推出主流产品、刚需产品，从去年下半年开始补货量，也补上百亿的货量，所以下半年60几亿的销售没有问题。
但我认为这个主流产品没什么意思，没有专业、没差异化。你告诉我80平米两房能设计成什么样，能设计出花儿来吗？传统户型，现在大家都PK什么，谁复制能力强，谁老大。
网易地产：您如何看待商业地产和对其的运营？
潘军：商业还真不好玩，商业很有技术含量。但中国的商业未来肯定是过剩的，但是这个地方才有价值，任何一个行业如果没有人倒下，怎么会有优质的竞争力呢，任何行业都得有优胜劣汰，没有优胜劣汰，傻子都能挣钱的行业那叫行业吗？那就违反了市场经济的规律了。因为什么呢？因为你如果不用动脑子都能经营的行业，那不可能有优秀的企业出现，你看其他的现在科技行业，做手机的，哪个不是绞尽脑汁在那儿做，苹果稍微晚一年股价跌了多少，今年上半年跌了40%，从700美元跌到400美元，而房地产现在不用研究管理，也不用研究，谁有钱谁玩儿，这个行业肯定是不正常的行业。
原来你看十年前我们还得研究产品，研究户型，研究原材料，研究景观，现在你听哪个公司老总还在那儿研究产品，趴在地上还在画户型？没了，这对这个行业其实确实不是个好事。
花样年认为未来的商业关键是谁的体验做得好，不单纯是谁招商能力强，这是传统商业唯一能和电商去PK的，我们电商现在已经把大部分的年轻人都弄成了宅男宅女，对吧，如果没有好的体验，这些人为什么从互联网上下来？所以未来的商业竞争是什么，不再是谁的面积大，不再是谁的什么什么商品，而是谁的体验做得最好。这就是花样年做“花生唐”的初衷。而现在花样年做社区、社区商业，也是考虑到邻里之间的沟通问题。
中国是一个非常强调人际关系的社会，而现在这些已经都把人际关系切断了，但未来的趋势一定是要强调人与人之间的交流，商业也一样，如果没有人与人，面对面的这样一种交流的话，商业也没有未来，所以我们现在做的花生唐、红唐，做得好不好，就是你的体验。为什么我们现在请互联网的人员作为我们的顾问，其实互联网对体验的研究，比传统行业要高得多，所以我认为就是商业不是没有未来，而是商业要经过一轮淘汰，谁的体验，你的服务做得越好，你不怕没有人来，鞋帽、服装等等标准化的产品，肯定是未来对这个商场的需求越来越弱，一个城市建一个体验店，去买双鞋，你到那儿体验呗，然后拿二维码一扫，就把这个，在网上买还便宜，但是你不可能说你吃个火锅也在网上能down下来，对吧？你需要热气腾腾的感觉，你需要朋友坐在一起，不是你天天，你在家里一个人吃火锅有意思吗？没意思。
所以我们现在的彩生活和物业国际做的，就是要把社区打造成一个暖洋洋的社区，这是我们的价值，所以为什么我说我现在房地产这个开发，只是我的一个部分，就是我的八分之一，因为我有八个业务单元，虽然现在还在增长，但是我确实，我看得很淡把房地产，而我相信花样年的未来，因为我们现在已经是中国社区运营的最大的运营商了，万科物业肯定做得不如我。
网易地产：限购限贷从2010年到现在已经接近三年了，它也越来越多的受到市场的诟病，根据您的观察，您觉得本届政府会继续走行政管制的这条路，还是会转向更多的依靠这个市场来调节房地产的发展？
潘军：房地产的这个事儿，确实从每届政府都非常倚重，我们从财政收入就能看出来，但是为了照顾老百姓的感受，所以大家要限房价，但是我觉得市场这件事，它不可能以行政意志为转移，咱们房价限了这么多年了，什么时候限住了？从2003年到现在十年了，中国的房价平均涨了多少倍了，这个大家都看到了，所以我相信，如果从理智的角度来看，一定是要通过市场化的手段来解决这个问题，你一定要解决供应的问题，不能通过行政手段来减少供应，压制房价，这个东西越压越反弹，所以现在大家有一个共识，就是一定是通过增加供应来解决这个问题。
中国未来的房地产一定要建立长效机制，从金融到土地政策，一定是这个方向。
网易地产：我们知道物业管理并不是一个暴利的行业。有媒体报道说95%以上的物业公司都是在亏损的。但是花样年的利润去年达到了5000万，我看到净利润和毛利率都非常高。是如何做到的？
潘军：确实物管行业从当时的体制设计来讲是一个微利行业，但是我们的物管行业走错了一条路，以我们这些大佬设计的模型，他们都认为房地产跟物管行业是什么？物管行业都是房地产销售的一个工具，后来我们大家都知道，从深圳走出来的万科、中海、金地，都是以物业管理作为自己的一个卖点，当你是销售手段的你得付出啊，所以他们认为，物管行业就是一个贴钱的行业，这些都是亏钱的，现在或者略微打平。
花样年我们彩生活为什么是盈利的？我们从来不把我们的物管当成是一个附属性的行业，就像做人一样，中国有句俗话，求人不如求己，如果你自己，本来这个行业不把自己当成是一个独立的分子，你不想盈利的话，那就靠补贴呗，你告诉我，什么行业能靠补贴补贴成一个行业的？自己不挣钱，靠别人输血，你能成为一个行业，你不挣钱，所以在十年前我就提出一个观点，其实房地产未来只能依靠社区，社区的消费才是真正的刚性的消费，作为的物管公司，这个行业95%都是什么？叫物业管理，这个名字就错了。
你说这个酒店管理，是管理酒店吗？它是服务住客的，住客不满意了，你这个酒店还有存在的必要吗？所以我当时说，所有的这些大佬都看错了，中国的房地产最大的价值是生产客户，而不是生产房子，哪个汽车公司是靠生产汽车？你最终是生产客户满意度的，房子的主人是谁？是人，不是房子，你服务的是物业吗？把水电搞通了，人们对于物业管理的要求太低了，所以我说什么，要想挣钱，不是挣资源的钱，也不是挣资本的钱，钱在哪里？钱在人身上，你把人搞定了，有的是钱。
就像餐饮、像服装，你把人搞定了，这是关键，不是把房子盖好了就一定有人，不是的，所以我们从这个点上来讲，我们的彩生活是把自己，有行业自尊，这个行业比房地产行业大得多，中国现在400亿平方米的物业，按物业管理，咱们就说一个人管1万平方米，这个行业的从业人员有4000万，房地产所有的从业人员加起来，我认为不会超过1000万，万科开发1000多亿，它的房地产的开发人员也就是差不多6000人，6000人就按咱们现在一年卖10亿平方米，他卖1000万平方米，10亿除以1000万，多少？也就是100倍，100倍再乘以6000，是多少？60万从业人员，做房地产开发的，对吧？而物业管理行业是多少？4000万，为什么一个4000万人的行业，要屈从于一个60万人的行业？
但是传统就形成了这样的一个，万科的房地产公司有6000人，开发公司，物业管理有4万人，但是物业管理变成“二等公民”，你去问问万科，谁愿意去物管公司当老总？没有，而我们恰恰是尊重了这个游戏规则，把我们的成本消化在物业管理费里面，然后通过我们的增值服务，实现了我们的溢价，而我们通过科技解决了我们人力的这个模型，传统的物业是什么？是靠人服务，就恨不得像酒店似的，所有的门都站满了人，但是人工费是越来越高，你还请不到人，对吧，你们可以去查一下，物业管理行业保安平均的在职时间是半年，从这点上来讲我们认为，第一社区要标准化，第二社区要减少这种所谓刚性的这些，要大面积的实现专业化。
一个物管公司里面，应该减少这些什么水电工啊，应该十个社区共用一个水电工就完了，哪个社区天天断水断电？这些人都没有效率的，但是如果十个社区共用一个水电工就完了呗，如果他的月薪是5000块，你十个社区共用一个，不就变成500块了吗？但是我们现在传统的模式，所有的管理处都得有一个水电工程师，三班倒，我们不是，我们没有什么水电部，没有，也没有什么清洁，所有的水电、保安全部专业化，专业化以后它的效率提高十倍，人员反而稳定。
所以从我们这块，效率的提升是第一位的，第二再通过社区的消费。我始终有一个梦想，现在很多人，我们行业的人都反对我，我说我有一个梦想，我希望中国未来的社区是零成本使用，就是通过你的社区消费，比如说你要买米买油、柴米油盐酱醋茶你都从我这儿买，我送给你积分，积分就低物管费，你在我这儿平台上消费的日常需求越多，我就给你免费，所以我的这个梦想是什么？是人类大同的梦想。
现在的物管费越来越高，你们可以看，很多城市都在听证、从3块，3块保不住了，3.5元，3.5保不住了3.8，3.8保不住了4.2元，都在涨价，而我的这个模式是在降价，不需要，你不需要给我涨物管费，你只需要做一点，把你原来的刚性需求通过我在社区的线上的互联网，我来帮你推送，你的柴米油盐酱醋茶是没有的，所有的超市，社区超市有价值吗？我认为没价值，为什么呢？体验不好，摆个货架然后就来刚需，为什么我说社区的商业是什么？应该是这个购物中心的这块，吃喝玩乐应该是学购物中心，没必要有什么？没必要有超市，超市那个社区超市，像华润万家，什么这些卖水果的，有什么意义呀？水果可以通过互联网就采购了，我可以送到你们家里，我们现在已经做了，每个月都有，我们叫幸福中国行，你想吃什么？七月份阳山水蜜桃，我可以送到你们家去，比超市便宜30%，我直接从树上送到你们家，早上采摘，晚上就送到你们家。
网易地产：您对现在整个经济的宏观环境是怎么看的，现在新的领导层上来了，有一套新的“李克强经济学”。
潘军：我不知道，但是经济数据已经显示了，肯定是不好，对吧，咱们一季度7.8，二季度7.5，三季度我相信可能更差，中国的传统行业已经崩盘了。
网易地产：在里面会不会房地产就成了救命的那一剂药？
潘军：这剂药，说实话我真的不希望房地产是这剂药，但是现在客观是这剂药，但是迟早会出事，因为我们看了日本，现在我们卖的房子，我最近在日本买了两处物业，我在福冈，相当于是日本的深圳，带精装，一平米大概多少钱？9600元人民币，租金回报率比我们还高，在东京边上，一平米才1.5万带精装的，日本人的收入比我们高吧，人均，咱们就按广东省跟日本比，广东省是现在1.4亿人口，跟日本差不多，面积28万平方公里，比日本大2万平方公里，咱们就拿这个比，这是中国，广东省是中国经济最发达的省份了吧，第一大省，对吧，去年的GDP也就是5万亿人民币，日本是多少？4万亿美元，人均GDP差多少？差八倍。
但是我们这个房产的价格比日本还高，这不是畸形吗？这肯定是畸形，但是现在没办法，必须靠房地产拉动。因为房地产毕竟是第三产业，没有第一、第二产业的支撑，哪有消费力呀，对不对？
所以为什么我说现在要转型，你说现在钢铁，钢贸企业倒了多少，这次钢贸企业差不多全线全军覆没，但是我认为现在可能没那么快，如果要不改变，不向精细化操作，不向服务业转型，迟早的事儿，大家都知道，但是谁也不说。
网易地产：其实在花样年这样转变的过程中，有没有遇到很大的困难，遇到的最大的困难是什么？其实很多中小企业也有过转型，但是转得不好。
潘军：我这么看，我认为很多中小企业转型转得不好的原因是没有用好的机制，佛学里面讲分享是根本，中国有句俗话叫什么，财聚人散，财散人聚，民营企业很多最大的问题是没有和我们的经营层学会分享，中国的民营企业到现在面临的最大的问题就是这个，你看晋商的时候那都懂得，有身股啊，对吧，民营企业现在大家都是叫什么，子孙庙，修的都是子孙庙，儿子再笨也得传给儿子，这是一个非常落后的一种机制，所以未来中国最大的就剩一个红利了，改革红利。中国改革就赢，不改革就输。
网易地产：但是现在改革，最近看陶冬的说法，就是近几年已经把改革的红利，邓小平南巡的红利基本上都已经消耗光了。
潘军：您说对了，我跟陶冬是好朋友。观点上一样。红利剩的不多了。
网易地产：其实对于整个经济格局，还有房地产的未来？
潘军：房地产的未来都是央企的未来。民营企业跟着一起吧，如果大家团结起来还能挣点小钱，我相信中国未来的前十大的地产商肯定都是央企。现在连万科都号称自己是央企，因为它华润相对控股，华润置地今年下半年还准备再投几百亿。国资委的几十大央企，现在在做的中建是第一大央企，中建号称要投资上千亿，中海是它的下属企业，中海今年上半年已经超过600亿了，如果把中建地产并过来，已经突破800亿了，如果两个公司合并，可能超过1600亿今年，明年可能就过2000亿，中国的房地产市场也就是多少？6万亿吧，10亿平方米，对吧，咱们现在掰着指头数一数，今天下午我们还开会，中铁工、中铁建、中焦、中建、中水电，对吧，中远不是，华润、招商、华侨城。你怎么玩？所以民营企业的出路就是轻资产化，靠服务，靠管理，靠细节挣钱。
网易地产：我看到花样年好像在住宅方面现在一直在转型做精品和高端。
潘军：现在精品和高端我们也做不了了，现在也得向刚需了，我得用什么？房地产来养我的轻资产，我们在生产，我现在不是在生产房子了，我们也要规模化，生产客户，我为什么提的，我提了三句话，金融是推动器、物业管理是平台、房地产开发公司是工具，这个五年后肯定不是我的最主要的利润来源，为什么是工具？它得生产客户，你像我今年差不多入户100多万平米，那不就是生产了1.5万户人嘛，我每年就帮着这个物业在生产客户就完了，然后我们再通过行业内系统性的兼并、重组。
我们现在已经兼并了30几家物管公司，为什么我能成为中国最大的社区运营商？就是我有兼并的能力，所有的，你们亏损，我能盈利。
网易地产：您觉得今年未来的土地市场是怎样的？
潘军：一二线城市肯定火爆，三四线城市肯定是下滑的，卖不掉土地，你再便宜也没人去了，大家都知道，像碧桂园他们现在不是也重回一二线了，为什么？第一期卖得很火，第二期就卖不动了，我相信这个大家都是共识，但是我是三年前就提出这个的，所有的人都觉得，三四线城市地太便宜了，但是没有人买。
现在你在北京买块地，刚才咱们还说，楼面价5万多，这个房子不卖10万块钱他能挣到钱吗？但是10万块钱是什么？日本在东京最好的地段，在皇宫边上也就12万人民币一平，但是咱们北京的人均产值有那么高吗？肯定是出问题了。
网易地产：您觉得这个问题出在什么地方？
潘军：我觉得就是体制问题，中国的房地产是什么？大城市太小，小城市太大，你看我们现在去很多城市，几十万人口的城市，这个建筑，把规划都做到几百平方公里了，但是反回头我们看北京，六环以内，有多大面积？两三千平方公里，你去洛杉矶看看，我今年四月份去洛杉矶看那个球场，从西头到东头开了两个半小时，到两个半小时了，那边还有住宅呢，他居住很分散，洛杉矶一个郡，好几个县，洛杉矶1000多万人口，居住在多大的平方公里？2万多平方公里，北京才多大？北京也就1万多，1万零600平方公里，上海是多少？6000平方公里，住了多少人？上海现在户籍人口1700万，加上流动人口2800万，住在6000平方公里的土地上，洛杉矶1600万人口住在多少？2万平方公里的土地上。我们现在完全不健康，工业用地占的比重太大，然后限制住宅，你限制它干吗，还限制容积率，所以我们整个的这个规划是一个逆向操作，就是要把这个地越推越高，房价越高它越减少供应，它不允许18亿亩的那个红线，18亿亩的红线也不解决什么，不解决粮食问题，我刚才跟我的一个朋友，我们北大荒集团的，咱们国家进口的粮食，人家海外的粮食比咱们的粮食还便宜呢，你限它干吗？就是为了什么？好像很理性，其实是一个非理性的行为，为了让老百姓感受好呗，这个完全是个逆向操作的一个市场。所以当土地变成资源的时候，民营企业就没戏了，可以以资源为边界的，我们认为不要去争，或者慢慢退出。
潘军提醒，中国经济持续放缓，实体经济瘫软，而改革红利减少，房地产很有可能成为中国经济的救场的一剂猛药，但这样的结果也会产生很大问题和很多风险。
今年以来，不少观点认为，今年是商业地产非常困难的一年，特别是写字楼方面过热、同质化、投资过剩等问题。对此，张远认为，今年还不是最困难的一年，最困难的时期还没到。
金地副总裁宋涛先生将向大家讲述金地集团在新的地产环境中是如何进行住宅工业化变革和产品结构调整，以及金地标准化研究成果所取得的傲人成绩。
要调控房地产，中央还需要调节跟地方的矛盾，不过也要注重经济增长，如果经济不增长，那么更多问题会出来。
你往后再看北上广深的房价，跟本地居民的收入水平已经没关系，而是由货币推动，这一波行情一定还会推动十来年。
观澜湖新掌门人朱鼎健在继承了父亲——“中国高尔夫之父”朱树豪的事业之后，将引领观澜湖如何发展？他将如何实现自己的“再创业”目标？如何打造新的观澜湖高尔夫商业帝国？在本期对话地产界栏目中，将为您一一解答
采访:王婷婷 专题制作:许鹏