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百度云加速湘阴周刊数字报刊平台-湘阴县农村“空心房”整治和城乡建设用地“增减挂钩”、农村宅基地退出及复垦项目实施方案
第04：权威发布
星期五 出版
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湘阴县农村“空心房”整治和城乡建设用地“增减挂钩”、农村宅基地退出及复垦项目实施方案
　　为顺利推进全县农村“空心房”整治，助推湘阴县全域旅游和美丽乡村建设，根据《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》（中发〔2017〕4号）、《国土资源部〈关于用好用活“增减挂钩”政策积极支持扶贫开发及易地扶贫搬迁工作〉的通知》（国土资规〔2016〕2号）、《湖南省国土资源厅办公室关于印发〈湖南省人民政府关于进一步加强节约集约用地的意见〉三项重点工作方案的通知》（湘国土资办发〔2017〕81号）等相关文件精神，结合我县实际，特制定本方案。　　一、指导思想　　以党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神为指导，紧紧围绕建设“左公故里、美好湘阴”决策部署，结合我县精准扶贫政策、全域旅游和美丽乡村建设要求，用好用活土地“增减挂钩”项目政策和农村宅基地退出政策，通过拆旧建新和土地整理复垦等措施，在保证项目拆旧区和建新区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现降低农村建设用地，增加城市建设用地，提高耕地有效面积及质量。通过利用宅基地退出复垦后产生的耕地占补平衡指标上市交易，所得收入弥补财政前期投入，全力促推农村“空心房”整治，合理配置村镇土地资源，优化城乡用地结构和布局，进一步提高土地利用效率，腾出农村废弃建设用地指标，缓解我县用地压力，优化农村环境，促推县域经济社会发展。　　二、目标任务　　从2017年6月起，对农村“空心房”进行集中整治。按照“规范有序、干净整洁、和谐宜居”的要求，对闲置废弃的“空心房”拆除到位，对具有保留价值、能彰显特色、传承文脉、融入乡村旅游的建筑修缮维护到位，退出的宅基地采取建设村民文化广场、重新安排符合条件村民建房、复垦等方式开发利用到位，不断优化农村土地开发利用布局，整治农村居住环境，提升村庄建设管理水平，彰显秀美生态，传承乡村文脉，着力把农村打造成“产业发展、环境整洁、功能完备、生态宜居”的美丽家园。各乡镇（街道）结合精准扶贫、易地搬迁、农村危房改造和“空心房”整治等相关政策，优先将规范农民建房和危房易地搬迁改造后的原宅基地列入“空心房”整治。符合城乡建设用地“增减挂钩”项目及宅基地退出复垦项目立项条件的地块，由各乡镇（街道）向县国土资源局申请，县国土资源局依申请按规定向上级主管部门呈报立项，确保完成项目区年度拆旧复垦面积1000亩以上。　　三、基本原则　　（一）依法依规，维护权益。遵循国土资源管理法律法规，严格执行“一户一宅”政策，实行“建新拆旧”，采取依法、适当补偿的办法拆除农村“空心房”。　　（二）坚持政府主导、共同推进。按照统筹规划、增减平衡，因地制宜、循序渐进，尊重民意、保障权益，用足用够城乡建设用地“增减挂钩”及宅基地退出复垦政策等原则，以“政府主导、国土搭台、部门协同、乡镇（街道）落实、共同推进”的方式推进。　　（三）规划先行，综合整治。以自然村庄为单元，根据“空心房”的分布和破损程度，按照生产、生活分区规划，居住、娱乐功能齐全，住房与生态和谐统一的要求，科学编制整治规划，因地制宜确定拆除、修缮维护等分类整治形式和宅基地退出后的开发利用方式，先易后难、分步实施，依法自愿、维护权益的原则。实行综合整治和开发利用，提高农村土地的利用率和综合整治效果。　　（四）突出重点，示范带动。坚持整体推进与重点突破相结合，利用重点区域的突破和典型示范的扩散效应，选择国、省、县道及乡村主干道沿线，以及群众积极性高、基础条件较好的村庄进行先行整治试点，积累经验，带动农村“空心房”整治工作的全面开展。注重发挥先进典型的示范带头作用，及时总结好经验、好做法，树立一批农村“空心房”整治先进典型，以点带面，整体推进。　　四、实施步骤　　（一）调查摸底（日-7月20日）。　　1.各乡镇（街道）在6月20日之前要组织召开乡（镇）、村两级干部参加的动员会，深入宣传农村“空心房”整治和农村宅基地退出及城乡建设用地“增减挂钩”工作的重要性和必要性。对农村“空心房”整治工作，各乡镇（街道）要以村（社区）为单位，组织力量进行调查摸底，准确掌握本辖区内的“空心房”地点、数量等基本情况，并建立村（居）、乡（镇）、县三级台账。　　2.符合城乡建设用地“增减挂钩”及宅基地退出复垦项目申报条件的地块，乡镇（街道）要结合本辖区“空心房”的面积，对照“增减挂钩”项目和农村宅基地退出的立项条件，全面摸清可以进行拆旧复耕的地块情况，以乡镇（街道）为单位打包向县国土资源局申报，由县国土资源局组织相关部门实地踏勘后列入项目库，按年度计划分步实施。　　（二）实地测量、编制规划（日-8月20日）。　　1.各乡镇（街道）在调查摸底的基础上，8月底前编制好本乡镇（街道）“空心房”整治规划（细化到村、小组屋场）。　　2.根据乡镇（街道）拟申报城乡建设用地“增减挂钩”项目地块和拟申报农村宅基地退出项目的地块，由县国土资源局按照有关规定聘请技术承担单位，组织技术人员对照“增减挂钩”拆旧区立项和农村宅基地退出项目申报条件进行核查和现状测量，在充分征求当地村民和水务、农业等有关部门意见的基础上，编制《城乡建设用地“增减挂钩”项目区实施规划》和《农村宅基地退出及复垦实施规划》，分期分批对项目区周围的零星树木，按照县林业局相关规划方案进行砍伐或移栽到位，对项目区周围的滩涂必须进行综合整治的，由水务部门出具具体意见纳入项目整治范围。　　（三）立项申报（日-日）。县国土资源局根据技术承担单位编制的《实施规划》，在收集群众意见、听证材料的基础上，提出项目申请等行政资料，报省、市国土资源局审批立项。　　（四）集中整治和拆旧补偿（日-日）。　　1.各乡镇（街道）应立即启动“空心房”整治工作，并制定周密详细的实施方案，搞好宣传发动，使之家喻户晓。在实施拆除补偿前，要对拆旧区房屋的基本情况进行详细调查摸底，特别是要对其房屋权属结构、建筑占地面积、围墙、晒谷坪等造册登记，并需户主签名认可，便于计算拆除补偿，做到合理合法，减少纠纷，消除矛盾。农户腾房后，由乡镇（街道）统一组织人员对旧房及其附属设施进行拆除。　　2.符合城乡建设用地“增减挂钩”项目及宅基地退出复垦项目申报条件的地块，乡镇（街道）确保施工环境良好，拆除垃圾、附着物清除外运彻底。　　(五）复垦（日-日）。　　1.《实施规划》一经审批，技术单位将编制好的施工规划设计及预算报请专家组评审。县国土资源局按有关规定确定复垦施工队伍和监理单位。拆旧区的土地整理和复垦要严格按照规划设计方案组织实施，确保拆旧区复垦地块的耕地质量和数量。　　2.项目实施后属地乡镇（街道）、村（社区）要及时将新增耕地按规定分配到户，并落实好耕作主体和后期管护责任。　　（六）验收（日-3月30日）。　　1.农村“空心房”集中整治工作结束后，将在2018年2月底前专门抽调人员组成验收工作组，对照各乡镇（街道）整治台账，深入乡村进行考核验收，查漏补缺，整改落实，总结经验。　　2.符合城乡建设用地“增减挂钩”及宅基地退出复垦项目工作结束后，由县国土资源局组织相关资料，报经县城乡建设用地“增减挂钩”和农村宅基地退出复垦工作领导小组，组织相关单位和专家初验，并督促项目承担单位和乡镇（街道）对初验提出的意见进行整改，再申请上级国土部门验收，完成资料整理归档。　　五、保障措施　　（一）强化组织领导。成立湘阴县农村“空心房”整治和城乡建设用地“增减挂钩”农村宅基地退出复垦工作领导小组，由县长李镇江任组长，县政府副县长蒋世杰、刘映球任副组长，县委办、县政府办、县国土资源局、县农业局、县财政局、县住建局、县林业局、县水务局、县民政局、县审计局、县扶贫办、县移民局及各乡镇（街道）主要负责人为成员。领导小组下设办公室，办公地点设县国土资源局，由国土资源局局长兼任办公室主任，具体负责“空心房”整治工作中城乡建设用地“增减挂钩”及宅基地复垦项目实施的督促、协调、调度。县国土资源局抽调专门工作人员，成立“增减挂钩”和宅基地复垦工作办公室，负责具体工作组织落实。各乡镇（街道）要相应成立由主要负责人任组长，分管负责人、相关站所负责人和村（社区）书记、主任为成员的领导小组，切实加强农村“空心房”整治和城乡建设用地“增减挂钩”及农村宅基地退出复垦工作的组织领导，确保整治行动顺利推进，项目按计划实施。　　各责任单位职责如下：　　1.县委办、县政府办。负责农村“空心房”整治和城乡建设用地“增减挂钩”及农村宅基地退出复垦工作的综合协调和督查调度。　　2.各乡镇（街道）。是“空心房”整治和城乡建设用地“增减挂钩”及农村宅基地退出复垦工作的责任主体；负责本单位农村“空心房”整治和城乡建设用地“增减挂钩”及农村宅基地退出复垦工作的组织实施；具体负责“空心房”调查摸底、集中整治和城乡建设用地“增减挂钩”及农村宅基地退出复垦项目拆旧区调查摸底和上报；负责项目拆旧区房屋等建筑物的拆除、外运、部分零星树木的砍伐（或移栽）；负责拆旧区土地权属关系确定和矛盾纠纷的调解；负责新增耕地分配、落实耕作主体和工程后期管护责任；严格规范在村民建房审批，杜绝一户多基现象，以村级集体经济组织为单位控制规范农民建房；对不构成分户条件新建房屋，必须“拆一占一，先拆后占”，严格按照村民建房占地许可面积批准；对不构成分户条件要求建房又不执行宅基地退出复垦农户不予批准。　　3.县国土资源局。是农村“空心房”整治过程中符合城乡建设用地“增减挂钩”及农村宅基地退出复垦工作的业务主管部门；牵头负责申报全县城乡建设用地“增减挂钩”及农村宅基地退出复垦项目、业务指导等具体工作；负责城乡建设用地“增减挂钩”及农村宅基地退出复垦项目区的勘测复核、范围确定和立项申报；负责全县城乡建设用地“增减挂钩”及农村宅基地退出复垦工作的技术指导、做好土地整理复垦等工作（集中连片2亩以上且与耕地相连，经县国土资源局报上级主管部门按规划设计进行复垦为耕地）。　　4.县农业局。负责城乡建设用地“增减挂钩”及农村宅基地退出复垦项目拆旧区复垦耕地质量的监督；切实规范村民建房；对已申报“增减挂钩”项目和宅基地退出复垦项目地块施工完毕后，加强与上级有关部门衔接，出具新增耕地质量认定报告；对复垦后新增耕地的使用加强管理。　　5.县林业局。负责落实符合城乡建设用地“增减挂钩”及宅基地退出复垦项目区零星树木的砍伐计划或移栽方案，出具相关审查意见，配合搞好项目申报、立项、验收等工作。　　6.县财政局。负责农村“空心房”整治和城乡建设用地“增减挂钩”及宅基地退出复垦工作相关经费、补偿资金的保障。　　7.县监察局。负责农村“空心房”整治和城乡建设用地“增减挂钩”及宅基地退出复垦工作的监察、责任追究和违纪行为的查处。　　8.县审计局。负责农村“空心房”整治补偿资金和城乡建设用地“增减挂钩”及宅基地退出复垦项目资金审计监督，并按有关规定督促落实项目工程结算审计。　　9.县发改局。负责对全县政策扶贫“易地搬迁户”宅基地退出复垦工作作为资金发放重要依据，未落实宅基地退出复垦不予发放相关款项。　　其他成员单位按照各自工作职责，密切配合、形成合力，高效推动我县农村“空心房”整治和城乡建设用地“增减挂钩”&及农村宅基地退出复垦项目的实施。　　（二）政策保障。　　1.加大舆论宣传。加强对农户的教育引导，宣传好国家的土地利用政策和规定，提高积极支持、主动配合的自觉性。要发挥机党员干部的示范带头作用，引导其率先拆除。要加强对农村“空心房”整治工作的宣传，充分利用报刊、网络、电视等平台，宣传“一户一宅”等有关法律政策及整治工作中的各类典型，为开展农村“空心房”整治营造浓厚氛围。要认真及时总结工作的好经验好做法，加强工作交流，促进全县整治工作均衡开展。　　2.项目经费。对城乡建设用地“增减挂钩”及农村宅基地退出复垦项目申报、实施规划、施工设计预算编制、招标代理、工程施工、工程监理、竣工验收等经费，按项目预算及工程结算由县财政另行列支，并根据项目进展情况分期拨付。给予领导小组办公室一定的工作经费，用于相关人员的补助及办公室的日常支出。对各乡镇（街道）及相关单位按上级验收批复的拆旧复垦面积，由县财政按照30000元/亩的标准安排工作经费。其中，所在乡镇（街道）工作经费26500元/亩（含旧房拆除包干），县国土资源局工作经费2000元/亩，耕种及管护费用1500元/亩（耕种管护期为3年以上，前三年每年拨付500元/亩）。具体资金拨付安排：拆旧区房屋及其他建筑物、构筑物、附着物拆除复垦，落实耕作主体并报经上级国土部门验收合格后，由县财政按照上级国土部门验收认定的面积及时拨付相应的工作经费；每年度的耕种及管护费用由县国土资源局组织验收合格后据实拨付。　　以乡镇（街道）为单位，对符合“增减挂钩”及农村宅基地退出复垦立项条件的，县国土资源局将积极争取省国土厅支持优先安排立项。项目拆旧区协议签订后拨付30%，旧房拆除后拨付30%，复垦后再拨付40%。对于已享受农村危房改造补助的农户，“空心房”拆除后不再享受拆除整治补助。占补平衡指标入市交易所得净收入，县财政与乡镇（街道）按4‥6分配（县财政40%，乡财政60%）。　　3.建立补助机制。一是积极引导农民严格执行“一户一宅”&“建新拆旧”的政策规定，自觉自愿做好拆除工作。二是建立农民拆除“空心房”和退出宅基地的补助机制，根据拆除建筑物面积，按30-60元/平方米（含地上建筑物）的标准对农户自拆费用进行补助。　　4.加强整治综合执法。严格执行“一户一宅”“建新拆旧”的政策规定，国土、规划、房管等部门和乡村两级要组建整治综合执法队，对“一户多宅”、已“建新”未“拆旧”和不符合村庄整体规划的农村“空心房”，要加强综合执法力度，确保拆除整治到位。　　（三）强化考核调度。　　1.建立考核机制。农村“空心房”整治和城乡建设用地“增减挂钩”及农村宅基地退出复垦工作列入各乡镇（街道）年度目标考核。各乡镇（街道）根据摸底情况确定任务，采取整村推进方式实施，对未完成全年任务80%的，按所欠任务以2000元/亩的标准予以扣减工作经费；未完成全年任务70%的，除按所欠任务以2000元/亩的标准扣减工作经费外，对工作落后的启动问责调查。　　2.加强督促检查。县委督查室、县政府督查室和领导小组办公室根据各乡镇（街道）拆旧计划与本实施方案时间安排进行督查并通报，对推进不到位的，乡镇（街道）党政主要负责人分别向县委、县政府作书面说明，并由县委、县政府主要领导进行约谈。　　3.严肃工作纪律。严禁虚报补助面积、利用他人姓名或与农户合伙套取财政补助资金，严禁在工作中敲诈或变相敲诈农户，索要好处。对农村“空心房”整治和城乡建设用地“增减挂钩”工作中资金使用不当，贪污、私分、挪用、乱支、虚报、冒领的单位和个人，除追回经济损失外，还将严肃追究相关人员的党纪、政纪责任。对涉嫌违法的，将移送司法机关处理。　　关于印发《湘阴县农村“空心房”整治和城乡建设用地“增减挂钩”、农村宅基地退出及复垦项目实施方案》的通知　　各乡镇党委、乡镇人民政府，各街道党工委、街道办事处（拟设），工业园区、金龙新区、漕溪港临港产业新区，横岭湖（青山岛）省级自然保护区、鹅形山森林公园管理处，县直及驻县各单位：《湘阴县农村“空心房”整治和城乡建设用地“增减挂钩”、农村宅基地退出及复垦项目实施方案》已经县委、县政府研究同意，现予印发，请认真遵照执行。　　中共湘阴县委办公室&湘阴县人民政府办公室　　日
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湘阴周刊权威发布04湘阴县农村“空心房”整治和城乡建设用地“增减挂钩”、农村宅基地退出及复垦项目实施方案城乡建设用地增减挂钩区农村宅基地退出补偿研究--《华中农业大学》2012年硕士论文
城乡建设用地增减挂钩区农村宅基地退出补偿研究
【摘要】：随着中国工业化和城镇化进程的加快,城镇建设用地扩张与农村建设用地闲置并存,耕地保护压力越来越大。城乡建设用地增减挂钩政策中实施的农村宅基地退出是缓解“建设与保护”压力的重要手段之一。但就研究现状而言,对宅基地退出及补偿的研究大多停留在理论分析上,缺乏实证研究；关于农户宅基地退出意愿和宅基地价值补偿标准测算的研究尚少,有待深入。本文在对宅基地退出相关研究和实践进展进行系统梳理的基础上,通过规范分析与实证研究相结合,探讨影响农户退出宅基地意愿的主要因素,并从土地发展权视角探讨农村宅基地价值,以期为农村宅基地退出和补偿政策的制定提供参考。研究农村宅基地退出补偿机制对于调动农民退出宅基地的积极性,提高农村集体建设用地的节约集约利用水平,保障农民合法财产权益具有重要意义。
文章首先运用logistic模型分析了农户宅基地退出意愿的主要影响因素；从土地发展权角度,结合成本逼近法,探索了宅基地价值补偿标准；并在此基础上提出了农村宅基地退出补偿机制设计的初步方案和完善农村宅基地退出机制的相关辅助措施。本文通过研究得到以下结论：
(1)农民宅基地退出意愿受多种因素综合影响。农民宅基地退出意愿与农民家庭年均纯收入、宅基地宗数、购买城镇住房的能力、非农职业技能成显著正相关关系；与农民年龄、农业收入比重呈显著负相关关系。其中影响系数最高的是农民年龄,其次是家庭年均纯收入、宅基地宗数、农业收入比重、是否购买城镇住房、是否具有职业技能。
(2)基于土地发展权测算农村宅基地价值具有一定可行性。从土地发展权视角,结合成本逼近法,在设定五个假设条件下,参考2009年该地工业用地监测价格,测算出鄂州市蒲团乡宅基地价值约为212.51元／m2,即每亩约14.17万元。测算结果在一定程度上反映了宅基地的市场价格水平,可以为农村宅基地退出补偿提供一定的参考依据。
(3)农村宅基地退出应建立相应的补偿机制。从退出与补偿的目的、原则、主体、方式、内容、标准、资金管理等方面初步设计了一套农村宅基地退出补偿机制；从土地规划、住房保障、户籍改革、农村服务组织、宅基地收购储备等方面建议进一步补充和完善农村宅基地退出机制相关配套政策及措施。
【关键词】：
【学位授予单位】：华中农业大学【学位级别】：硕士【学位授予年份】：2012【分类号】：F301;F224【目录】：
摘要8-9Abstract9-111 导论11-21 1.1 研究背景、目的及意义11-13
1.1.1 研究背景11-12
1.1.2 研究目的及意义12-13 1.2 国内外相关研究进展述评13-18
1.2.1 宅基地使用权性质研究13
1.2.2 宅基地退出内涵及模式研究13-14
1.2.3 宅基地有偿使用研究14-15
1.2.4 宅基地退出补偿研究15-16
1.2.5 农户土地流转意愿研究16-18 1.3 研究内容、方法与技术路线18-20
1.3.1 研究内容18
1.3.2 研究方法18-19
1.3.3 技术路线19-20 1.4 论文可能的创新点20-212 宅基地退出补偿的理论基础21-27 2.1 相关概念界定21-23
2.1.1 城乡建设用地增减挂钩21
2.1.2 农村宅基地21-22
2.1.3 宅基地退出22
2.1.4 宅基地退出补偿22-23 2.2 宅基地退出补偿的理论基础23-27
2.2.1 产权理论——农民受偿理论基础23
2.2.2 马克思主义地租理论——宅基地有偿使用理论基础23-24
2.2.3 社会保障理论——补偿内容理论基础24
2.2.4 农户理性行为理论——补偿标准的理论基础24-25
2.2.5 土地发展权理论——宅基地价值理论基础25-273 宅基地退出与补偿现状分析27-31 3.1 宅基地退出的主要方式27-28
3.1.1 政府主导型27
3.1.2 村民自发型27
3.1.3 企业推动型27-28
3.1.4 市场配置型28 3.2 宅基地退出补偿的主要形式28-30
3.2.1 建设性补偿28
3.2.2 实物补偿28-29
3.2.3 货币补偿29-30 3.3 小结30-314 农村宅基地退出补偿的实证研究31-49 4.1 样本选择与问卷设计31-33
4.1.1 样本区概况31-32
4.1.2 问卷设计与调查32-33 4.2 调查结果的统计描述33-40
4.2.1 农户个人及家庭基本情况33-35
4.2.2 农户宅基地使用基本情况35-36
4.2.3 农户对宅基地制度及政策认知情况36-38
4.2.4 农户宅基地退出及补偿意愿调查38-40 4.3 农户宅基地退出意愿影响因素分析40-48
4.3.1 理论分析与研究假设40-42
4.3.2 自变量分析与描述42
4.3.3 模型选择与说明42-43
4.3.4 模型检验与分析43-48 4.4 结论与启示48-49
4.4.1 简要结论48
4.4.2 政策启示48-495 基于土地发展权的农村宅基地价值补偿测算49-54 5.1 基本思路及条件假设49-50
5.1.1 基本思路50
5.1.2 条件假设50 5.2 模型构建50-52
5.2.1 土地发展权价值推导50-52
5.2.2 宅基地价值价值推导52 5.3 实证分析52-53 5.4 小结53-546 农村宅基地退出补偿机制设计54-59 6.1 农村宅基地退出补偿机制设计54-56
6.1.1 农村宅基地退出目的54
6.1.2 农村宅基地退出原则54-55
6.1.3 农村宅基地退出补偿主体及方式55
6.1.4 农村宅基地退出补偿内容及标准55
6.1.5 农村宅基地退出补偿资金管理55-56
6.1.6 农村宅基地退出程序56 6.2 完善宅基地退出机制的相关配套措施56-59
6.2.1 发挥土地规划的管控作用56-57
6.2.2 完善农村权益保障机制57
6.2.3 建立城乡一体的户籍制度57
6.2.4 完善农村土地产权登记制度57-58
6.2.5 创立农村土地评估和仲裁服务机构58
6.2.6 探索农村宅基地收购储备制度58-597 结论及展望59-62 7.1 结论59-60
7.1.1 农民宅基地退出意愿受到多种因素综合影响59
7.1.2 基于土地发展权测算宅基地价值是可行的59
7.1.3 应建立农村宅基地退出相对应的补偿机制59-60 7.2 展望60-62参考文献62-67附录Ⅰ：农民宅基地退出意愿调查问卷67-71附录Ⅱ：硕士期间发表的论文71-72致谢72
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