业主拒交物业费常见的五种误区
拒交物业费的后果是什么？你可能不仅面临被告上法庭，还或将被法院列入诚信黑名单。随着《南京市住宅物业管理条例》正式实施，目前，全国已有多地将居民拒交物业费用的行为录入个人信用档案。去年初，上海出台了《关于加强上海住宅小区综合治理工作的意见》，表明将建立业主居住信用管理制度，今后无故拒交物业服务费超过半年，这种违约行为将被录入上海市上海公共信息服务平台，且与个人征信系统挂钩。去年9月1日，《无锡市物业管理条例》正式实施，其也将欠交物业费与个人信用挂钩。今年5月12日，珠海市法制局发布《珠海经济特区物业管理条例(征求意见稿)》，公开征求意见。其中提出，对不按时缴纳物业管理等费用的业主，相关信息将依法公示并纳入个人征信系统。
另，此次《南京市住宅物业管理条例》还引入评估制度，即业主对物业不满意可引入第三方评估，经评估物业服务不达标的，建设单位可更换物业服务企业，或要求其限期整改。逾期不整改的经报告后，由物管主管部门录入物业服务企业信用档案，并公示。
随着居民对生活质量要求的不断提高和维权意识的增强，物业公司与业主之间因物业服务等利益冲突问题，纠纷不断。而业主拒交物业费的理由亦层出不穷，这些理由是否都能被法院所支持？或者是否属于法定的抗辩理由？安律师在近两年辽宁省内各法院公开的近千个判例中，筛选出较为典型的案例，结合自身办案实务，为大家解读业主拒交物业费常见的五种误区。
误区一：以物业公司服务质量不满意为由拒交物业费
案例：上诉人李女士与被上诉人沈阳宏发经龙物业服务有限公司物业服务合同纠纷【（2016）辽01民终6036号】
宏发经龙物业公司诉李女士欠物业费，自日至日的物业费3，957元。
李女士辩称：因单元对讲门、园区车辆管理、房屋维修及墙长毛返水问题，所以不交物业费。
法院认为：物业公司的服务瑕疵不能成为业主拒交物业费的合理事由，业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。
法院判决：李女士于判决生效十日内向宏发经龙物业公司支付物业费3，957元及诉讼费。李女士不服一审判决提出上诉，二审法院判决维持原判。
律师点评：
由于物业管理是动态的，长期的，是否存在物业服务质量问题很难认定。因此，物业服务不符合约定和服务质量瑕疵很难成为业主拒交物业费的理由，但可以成为物业服务企业减收相应服务费用的依据。由于物业公司仅对小区公共区域及公共设施存在维护义务，而且所谓“维护义务”，所指的也是一个过程，存在一定时间上的延续性，其履行或未履行绝非一张照片、一段视频可以简单证明，这就使业主难以向法庭提供足以证明物业服务瑕疵的有效证据。
本案物业公司已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。
如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准,应该由小区业主委员会进行监督，通过业主委员会直接与物业管理公司交涉,甚至可以改聘其他物业管理公司来管理小区。
误区二：以未实际入住为由拒交物业费
案例：王女士与万科物业公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【（2014）沈中民二终字第353号】
万科物业公司诉王女士欠物业费，从日至日共拖欠18个月的物业费16,827.80元。
王女士辩称：王女士没有办理入驻手续，即王女士没有接受和享受到万科物业公司的任何物业服务，双方的服务合同根本没有成立。因而不欠任何物业费。
法院认为：王女士与万科新墅置业公司签订的《商品房买卖合同》，阳万科新墅置业公司与万科物业公司签订的《前期物业服务合同》均系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。万科物业公司为王女士所在的小区实际提供了物业服务，王女士亦在《前期物业服务合同》上签字确认，因此王女士与万科物业公司形成了物业服务合同关系。现万科新墅置业公司已通知王女士办理房屋交接手续，但王女士一直未办理入住手续，因此王女士应向万科物业公司交纳日至日之间的尚欠物业费。
法院判决：王女士于本判决生效后七日内给付万科物业公司日至日物业费16,827.80元。王女士不服一审判决提出上诉，二审法院判决维持原判。
律师点评：
本案中，业主虽然未能办理入住手续，但是由于业主个人的原因，那么同样视为物业服务合同成立并生效，对业主和物业公司双方均有约束力，业主是否实际入住，不影响物业服务合同的效力。当然，如果业主未能办理入住手续不是由于个人原因，则另当别论。
从情理上来讲，物业费的缴纳不仅关系到某一具体的业主利益，更关系到物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护；物业管理区域清洁卫生；物业管理区域绿化养护；物业管理区域秩序维护等等方面。如果允许某一业主因未实际入住拒交物业费，将会给其他正常缴费的业主利益造成损失。因此，从维护整个小区物业环境健康发展的角度出发，无论是否实际入住，只要购买了小区内房屋，办理了入住手续的，都应当按照物业服务合同的约定交纳物业费。
误区三：以房屋质量不达标为由拒交物业费
案例：上诉人周先生与被上诉人阳光壹佰物业公司物业服务合同纠纷【（2015）沈中民二终字第00161号】
阳光壹佰物业公司诉周先生欠物业费，自日起至日的物业费4373.6元。
周先生辩称：2012年8月，我家的玻璃幕墙突然自己爆裂，而物业公司的工作人员没有及时解决，没有尽到物业服务义务。
法院认为：周先生与阳光壹佰物业公司之间形成的物业服务合同关系，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司天津阳光壹佰物业公司履行了管理服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主周先生享受了由天津阳光壹佰物业公司提供的管理与服务即应履行交纳相应费用的义务。另外，关于周先生提出的玻璃幕墙存在的问题系房屋质量问题，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。
法院判决：周先生于本判决发生法律效力之日起十日内向阳光壹佰物业公司交纳其拖欠的从日起至日的物业费3，745元。周先生不服一审判决提出上诉，二审法院判决维持原判。
律师点评：
业主能否以房屋存在质量问题为由拒交物管费，不能一概而论。商品房存在质量问题系业主与开发商之间商品房买卖合同纠纷，而物管费的缴纳则属于业主与物业公司之间法律关系。因此，从根本上，物业管理与房屋买卖是两种法律关系。通常情况下，开发商与物业公司是独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任。故此，业主不能以开发商的房屋存在质量问题而拒交应由物业公司收取的物管费。但业主因为房屋质量问题无法入住所造成的物管费损失及其他相应损失、违约责任等，都可以依据法律或购房合同要求开发商承担。
误区四：以未签合同为由拒交物业费
案例：上诉人史先生与被上诉人锦州物业公司物业服务合同纠纷【（2016）辽07民终704号】
锦州物业公司诉史先生欠物业费，自2012年6月至2015年3月，共34个月，合计欠费2359.60元。
史先生辩称：该公司进驻南园小区，建设单位与其并未通过招投标方式选聘，也未能通过“议标”选聘，也未签订物业服务合同，故该公司并没有与业主形成真正的，合法有效的物业管理合同，因此，该公司进驻南园小区进行物业管理服务，并不合法。故所谓物业公司与全体业主形成了物业管理合同关系的说法并不能成立。
法院认为：该小区原为供电公司住宅，居住的大多为供电公司的职工，小区建成后一直没有选定物业管理单位，也没有成立业主委员会，原物业管理由锦州供电公司负责。在企业落实国家相关政策时，锦州供电公司将该小区的物业管理统一移交给锦州物业公司，此时小区业主并未成立业主委员会，无法通过业主委员会参与决策，在此情况下由实际负责物业管理的锦州供电公司将该小区物业管理移交给锦州市房屋管理处（锦州物业管理总公司）并签订的《物业服务移交合同》并无不当。
法院判决：史先生于本判决生效后10日内给付原告锦州物业公司2012年6月至2015年3月期间的物业管理费2346元。史先生不服一审判决提出上诉，二审法院判决维持原判。
律师点评：
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。可见，业主既是物业管理服务的享受者，又必须通过交纳管理费、遵守业主公约、业主大会的议事规则、业主委员会的决议来承担义务。因此，业主所称的未与物业公司之间签订《物业服务合同》，是不能成为拒缴物业费的抗辩事由，只要业主入住接受物业公司提供的服务，其双方就已经形成了事实上的物业服务合同法律关系。既然业主享受了物业公司提供的服务，理应为自己所享受到的服务买单。
误区五：以业主人身、财产遭受损害为由拒交物业费
案例：保利物业公司与李女士、宋先生物业服务合同纠纷【（2015）沈河民五初字第892号】
保利物业公司诉李女士、宋先生欠物业费，从日至日共计36个月，共计5，925.6元。
李女士、宋先生辩称：2012年春节，园区里放鞭，把我房屋的北阳台和窗户还有厨房窗户整个都崩裂了，屋里墙体都是黑色的火药，当时已经装修了，但没有入住。我多次找到物业给我修复墙体和玻璃，物业后来把屋里墙刮了大白，到现在为止，楼体外墙只修复了一部分。
法院认为：园区燃放烟花爆竹造成李女士、宋先生家窗户及装修破坏系燃放烟花爆竹的业主与受害方之间的侵权行为，物业公司并非侵权主体，且在侵权行为发生后，保利物业公司已为被告更换了玻璃，进行了维修，保利物业公司已尽到物业公司应尽的义务，故李女士、宋先生以此抗辩拒交物业费，依据不足。
法院判决：李女士、宋先生于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告保利物业公司物业服务费5，596元（日至日）。
律师点评：
&以业主人身、财产遭受损失为由拒交物业费主要包括第三方违约或侵权导致业主人身、财产受损，例如养狗、停车等相邻权纠纷及财物失窃、人身损害等第三人侵权纠纷。因为这些损害的赔偿责任与物业管理是两种法律关系，责任主体是第三方，若物业服务企业已按合同约定履行相关的监督、协助、安全保障等义务的，应当免责。而通常，物业公司的安全保障义务，是指物业公司应尽的合理注意义务以及应采取的合理预防措施，以保障业主的人身和财产利益不受侵害。但物业公司不是万能的，不可能防止一切损害的发生，我们不能苛求物业公司对这种不确定的危险承担义务。只要物业公司尽到了合理范围内的注意义务、采取了合理的预防措施，物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责。即使有证据证明物业确实存在过错，也并不能成为直接抵扣物业费的合法理由。业主如果认为物业需承担相应责任，需要搜集好证据起诉物业公司。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。　　在经历了漫长的看房、选房、交钱、等待、装修、验收后，购房者以为终于可以入住过上“幸福快乐”的生活，然而，实际上，业主与物管的“斗智斗勇”才刚刚开始。
　　物业纠纷呈上升趋势
　　如今，随着越来越多人购买了属于自己的房产， “业主”的概念日益深入人心。相对的，人们对物业服务企业的要求越来越高，由此产生的物业纠纷也就越来越多。业主抱怨物管服务质量跟不上，物业费用途不公开等；物业方面称，物业费缴纳业主不积极，甚至拒交物业费，影响招聘高素质服务人员，更新服务设备，质量自然就会相应降低……
　　一位不愿具名的开发商介绍，目前社区中存在的物业纠纷，很大程度上与开发过程中遗留的问题有关。与开发商沟通不畅的业主多会找物业要求承担责任，而在物业公司收费中又没有包含这部分成本，且很难分清责任关系，由此产生纠纷。
　　另一方面，物业公司的服务质量不到位也成为导致纠纷的原因。目前长沙注册的物业公司中，不少都是市场竞争力不强的三级企业。很多企业没有品牌意识，人员素质、经营管理、服务水平各方面都跟不上市场需求，容易和业主发生纠纷。
　　购房者如何避免纠纷发生
　　那么，作为购房者，该如何提前避免物业纠纷呢？
　　首先，购房者在完成购房手续后入住前，要与物业管理公司签订管理公约，接受物业管理公司的管理，并享受管理公司提供的各项服务。
　　其次，在签订管理公约时，购房者一定要明确双方的权利和义务。购房者应该清楚自己是签约的主体，是合同的一方，完全有权利修改管理公约的有关条款，并且有权利保留和选聘新的物业管理公司的权利。
　　同时。购房者在签订管理公约时，有权对收费的数额和服务的项目与质量提出修改意见。
　　最后，购房者应保留对物业管理公司的选择权。虽然在入住前签订管理公约时购房者无法立即选择物业管理公司，但保留在一定期限(如1年)后选择新的管理公司的权利，以使损失减小到最小程度。
　　8种情况可拒交物业费
　　近两年来，随着长沙交房的小区越来越多，其物业与业主的纠纷，也呈上升趋势，在0731地产研究院公布的《2016长沙置业风险榜单》上，鑫远尚玺电梯损坏迟迟不维修；中房瑞致小区，被曝地上车位配比少，地下车位只售不租，禁止未购买车位的小区住户使用等。在众多的物业纠纷中，车位问题以及物业费收支不透明等问题，业主反映比较集中。
　　根据《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
　　对于地下车库权属问题，开发商和业主在合同中可以进行约定，开发商可以约定卖给业主，也可以约定租或送或其他方式。合同中没有约定的话，除占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有外，一般情况下可以认为属于开发商，但特殊情况特殊处理。
　　如果业主买房的时候，公摊的面积成本已包括地下车库的面积，即地下车库已经纳入到价格成本了，这种情况下车库就应属于业主。如果按约定地下车库是属于业主的，购房者就要注意合同中的相关条款是否明确。
　　对于物业费收支问题，根据《湖南省物业服务收费管理实施办法》，物业管理企业应当向全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，同时接受业主或者业主大会的质询。
　　此外，这8种情况业主可以不交物业管理费：
　　1、因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳；
　　2、将房屋出租，租赁合同中注明了物业费有租住户缴纳的；
　　3、物业公司未履行合同的服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据；
　　4、物业公司没有和业主签合同；
　　5、物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准；
　　6、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件；
　　7、物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准的；
　　8、物业公司不经业主许可自行增加的收费项目。
　　以上的这些建议可以帮助置业者在最坏的情况下，把损失降到最低的程度。但作为者，要在购房之前充分了解开发楼盘的具体信息特别是置业风险信息。本次长沙楼市3.15特别策划——“揭秘楼市乱象，抛却房事烦恼”预警长沙风险楼盘等级，该活动持续至4月2日，如果你近期要购房或是在购房购房过程中遭遇了各类违规乱象，敬请关注本网专题。 （）
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每日行情解读小区环境差，业主能否拒交物业费？
来源：中国法院网
作者：钟绍华
　　问：我住的小区内车辆占道停放现象严重，每日清晨小区内车辆发动声、叫卖声、广场舞神曲让人烦躁不安，多次向物业公司反映未果，这种情况下我可以不交物业费吗？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 南城 管某
　　答：不能。物业公司按照合同约定提供相应的服务，业主在享受相应服务的同时按合同约定交纳物业费。小区车辆违规停放、噪音污染严重，物业公司对小区的环境管理有漏洞，存在一定过失，但并不存在严重违约或完全不作为的情形，不能免除业主应尽的义务。
　　物业公司作为服务性企业，并不具有执法权，若要以不能完全制止、杜绝上述现象发生作为不交纳物业费的理由未免太牵强，也违背民法的基本原则。
　　面对小区内环境嘈杂、车辆随意停放现象，管某可以向业主委员会反映，由业主委员会与物业公司进行交涉，也可以联合其他业主提议召开业主大会就此情况进行反映并解决或由业主大会决定是否需解聘、更换物业服务公司。
　　作者单位：江西南城县人民法院
责任编辑：刘帆
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物业服务太差拒交物业费可行吗
作为服务行业的物业公司，本该为业主做好服务工作，无奈有的物业不作为。服务太差拒交物业费可行吗？
　　【网友咨询】
　　我是大庆市高新区一小区业主，我家住宅面积为46.08平方米，为我们提供物业服务的物业工作人员服务态度十分不好，给他们反映问题，要么拒接电话，要么 服务态度生硬，解决问题拖拉。致使我们业主非常不满意，并给纷纷拒绝交纳物业费。我从2011年8月，就开始不交物业费，以此抗议其服务态度，总共拖欠物 业费大约4000元。近期，物业工作人员通知我，如果再不交物业费，就要把我告上法庭，请问我能否以其服务态度恶劣来拒交物业费？
　　【律师解答】
　　与物业公司签订的，只要意思表示真实，内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，都是有效的，依法受法律保护的。业主 委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业公司按照合同约定提供了物业服务，业主就有按约定交纳物业服务费的义务。
　　根据你所反映的物业公司服务态度不佳，但是这不足以证明物业服务质量有问题，态度不好，可以向相关部门投诉，而服务质量不佳且有瑕疵造成损失的，并有 相关证据予以证实的，你可以此来抗辩，拒交或少交物业费。当然，如房子被水泡等侵权造成业主损失，要求物业公司来赔偿的，这类纠纷与物业公司所提供物业服 务并无关联，实属另一法律关系，也不能以此作为拒绝交纳物业费的抗辩理由，而是应另案处理。
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物业服务不到位如何维权 8种情况不交物业费
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
从严格意义上来讲,拒交物业费属于违约。不管物业管理有多差,业主都必须缴纳物业费,因为相关法律规定,只有业主缴纳了物业费,才有权利问责物业,否则是没有权利进行问责的。那么物业服务差,业主符合维权?如何不交或少交呢? 服务不到位如何维权?8种情况可以不交物业费 首先你要了解。不交物业费有什么后果? 根据《物业管理条例》的规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。若违反物业服务合同约定,无正当理由逾期不交纳或拒绝交纳物业服务费的,则业主委员会有权督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。对此,较高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条 进一步规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内 仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服 务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受 相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。因此,业主无正当理由拒交物业 费的,将因此向物业管理企业承担违约责任,并承担败诉所带来的一切不利后果。 哪些情况可以拒交或少交? 想不交可以不交:怎样才可以拒交物业费(不是教你诈): 1.对于不在业主缴纳范围内的,可以拒绝缴纳2.服务质量过差可暂时拒交3.提供未约定或未经业主同意的服务时,业主有权拒交不住未必全交:正常的物业费用缴纳从交钥匙的第2个月开始。收房后从未入住的,经确认,可以按照70%缴费;入住后(含房屋装修),但不使用住房,经确认,连续使用不超过六个月的房屋,从第七个月开始,物业费按照70%缴。 以下几种情况可以不交物业管理费 1、因为房屋质量问题还未交房,物业费是由开发商缴纳 2、将房屋出租,租赁合同中注明了物业费有租住户缴纳的 3、物业公司未履行合同的服务责任的,全体业主可以拒交,但要有有力的证据 4、物业公司没有和业主签合同 5、物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准 6、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件 7、物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准的 8、物业公司不经业主许可自行增加的收费项目小区物业服务不好 如何维权? 1、首先,要有针对性的记录违约事件发生的时间、地点、情况,保留好相应的证据,可以采取拍照、摄像或文字记录对方签字的方式; 2、其次,采取谈判的方式,在应当缴纳物业费的时候要变被动为主动,主动去和物业公司交涉,告诉他们哪里做得不对,不应当收取你的物业费或是少收物业费,并保留好交涉的记录。一旦物业公司起诉拖欠物业费,业主可以有理有据地辩驳并非恶意拖欠。 3、鉴于享有物业服务合同解除权的是业主委员会而不是单个业主,业主要及时向业主委员会反应诉求,没有成立业主委员会的要积极与当地的街道办、乡、镇政府沟通,早日成立业主委员会以便日后的维权。
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