农村土地买卖合同法律效力有法律效力么

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-08-02 13:07 标签： 农村土地买卖合同范本
暗藏玄机！农村房屋买卖合同这么签订才有法律效力！
暗藏玄机！农村房屋买卖合同这么签订才有法律效力！
随着农村改革的深入推进和城镇化进程的不断加快，涉及农村房屋买卖的案件逐渐增多。由于涉农的法律规范过于抽象、原则，农村房屋买卖合同纠纷中的疑难法律问题多。很多时候农村房屋买卖合同中暗藏玄机，如农村房屋买卖合同无效的情形是什么，农村房屋买卖合同该怎么签订?接下来法律哥为您整理了相关资料为您分析，供您参考。（本文图片来源于网络，仅供参考）一、农村房屋买卖合同的效力1、农村房屋买卖合同有效的情形(1)出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。(2)买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。(3)房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。(4)农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。（本文图片来源于网络，仅供参考）2、农村房屋买卖合同无效的情形(1)农村村民将房屋卖给城镇居民。农村房屋买卖合同的买受人无论是将房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民，合同都是无效的。(2)农村村民将房屋出卖给其他村的村民。农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的。二、农村房屋买卖合同无效后的处理房屋买卖合同被确认无效后，为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上，要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建，装修、扩建房屋，使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿。此外，让购房人返还、腾退房屋的同时，应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人无房居住的，应当予以妥善安置。出卖人应当赔偿买受人的损失包括：1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分以上损失，需要委托有资质的评估机构进行评估，然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿，合同无效后，根据出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。三、有效的农村房屋买卖合同范本（本文图片来源于网络，仅供参考）
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农村宅基地买卖合同具有法律效力吗
农村可以进行自由买卖吗？农村宅基地买卖合同具有法律效力吗？针对这两个常见的宅基地问题，小编将在下文中为大家一一介绍，欢迎阅读！法律规定农村宅基地的买卖国家有严格的法律规定，只能卖给本村没有宅基地并符合宅基地申请条件的村民，不能卖给非本集体组织的其他人。否则不予过户。案例原告王某因18年前父亲与被告张某达成的买卖合同，将被告张某诉至法院，要求确认其父亲与被告之间签订的房屋买卖合同无效；如争议房屋遇，要求被告给付原告拆迁补偿款总额的30%。原告王某诉称：父亲(已去世)与被告张某达成房屋买卖协议，将位于黄村镇某村的房屋及院落卖给被告。根据相关法律规定，父亲与被告签订的房屋买卖合同应属无效。被告张某辩称：经村民委员会同意，原告父亲与他签订了房屋买卖协议，村委会干部在协议上签字，买卖协议是双方自愿达成的，双方按协议已全面履行了义务。判决法院认为：依据我国现行相关律的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让，同时依据相关规定农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。因被告张某购买的房屋属大兴区黄村镇某村所有，而被告张某不是村集体经济组织成员，原告父亲与被告张某签订的房屋买卖协议无效。因大兴区黄村镇某村已被大兴区规划纳入2010年动工拆迁范围；原告主张诉争房产如遇拆迁要求被告给付其拆迁补偿款的诉讼请求法院予以支持。法院根据双方当事人在此房屋买卖行为中的过错责任，以及被告张某在购买该房产后的装修及增建 情况，综合考虑以平衡买卖双方的利益，以诉争房屋及院落的拆迁利益的25%归原告所有，75%归被告所有为宜。法院判决：被告与原告父亲签订的房屋买卖协议无效；房屋及院落如遇拆迁，被告给付原告拆迁补偿款总额(包括区位补偿总价、房屋重置成新价、附属物作价、弃楼补贴)的25%，于被告取得拆迁补偿款后 10日内给付。延伸阅读：
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城镇居民购买农村私有房屋买卖合同效力探析
“三农”问题主要是农村土地问题,而宅基地使用权流转问题是农村土地问题的重要部分。党的十八届三中全会审议并通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。”宅基地是属于集体经营建设用地,也适用此项政策,宅基地可以流转。我国二元结构体制,导致农村房屋和宅基地的所有者分离,农村房屋与宅基地相连,农村房屋的买卖必然涉及宅基地的流转,所以农村房屋买卖纠纷已成为当前理论界和实务界中的热点问题。尤其在目前经济迅速发展,房价上涨,农民进城的情形下,越来越多的城镇居民选择购买农村房屋。然而,在出现土地升值、巨额拆迁补偿等经济利益时,卖方会在经济利益的刺激下,起诉要求确认私有房屋买卖合同无效,并要求买房返还房屋。司法实践中,法院受理有关城镇居民购买农村私有房屋纠纷的案件越来越多。而解决这类农村房屋买卖问题案件的法律规定不统一、松散、无体系,甚至同一部法中法条或者不同法中法条之间出现了冲突,导致法院对怎样理解和运用法律规定,评析城镇居民购买农村私有房屋买卖合同效力,房屋判归何方等往往存在争议。　　本文从以下几个部分对城镇居民购买农村私有房屋的合同效力问题进行相应的分析:　　第一部分,案情介绍与争议焦点。该部分首先介绍案情。详细的介绍了本文所采用的原告奇某与被告纪某、卫某之间农村私有房屋买卖合同纠纷一案的基本情况。然后重点分析了针对该案件争议的三种观点,初步表明自己支持的观点。最后,提出本案例存在的争议焦点:奇某与卫某的农村房屋买卖合同是否有效。　　第二部分,城镇居民购买农村私有房屋买卖合同效力争论的分析。对于该争论,理论界与实务界存在不同观点。有观点认为是有效的,有观点认为是有瑕疵的。本文分别对此两种观点及其理由进行分析,以求获得对此问题更深的理解,接着笔者对这三种观点及理由简要分析和总结,为后文笔者支持城镇居民购买农村房屋合同效力有效作出铺垫。　　第三部分,分析和结论。该部分提出笔者的观点:城镇居民购买农村私有房屋合同应该为有效。并提出认定该观点的具体理由:第一,稳妥推动宅基地流转是党的政策和法律法规制定的方向。第二,物权区分原则为农村私有房屋买卖合同效力奠定理论基石。第三,保障农民对其农村私有房屋所有权完整性。第四,宅基地的流转不会导致大量农民无家可归。最后,基于本案的分析,笔者展开了思考,提出了一些针对解决本案问题的改进意见:第一,分析实践中法院对城镇居民购买农村私有房屋买卖合同效力纠纷的处理。法院在认定合同有效的前提下,也应该对房屋归属问题进行分析,根据目前的政策趋势和法律法规的规定,可以允许宅基地流转。第二,完善我国农村宅基地的流转法律制度。由于法律法规政策的规定杂乱且不明确,导致实践中审判结果不一。应该对《物权法》、《土地管理法》等进行完善和协调。第三,完善农村房屋买卖的登记制度。由于登记制度的不完善,影响到农村房屋交易秩序和司法审判,应该完善农村房屋登记制度,为司法审判提供明确的指引,为建立有序的农村房屋交易市场提供环境。第四,独立、公平审判。行政权、行政制度影响司法审判,导致很多错判和不公正的审判,应该给司法独立的审判权,让法院公正、公平的审理城镇居民购买农村私有房屋买卖合同效力的案件。
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