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房地产开发企业完工产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告.doc
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3秒自动关闭窗口实际毛利额与预计毛利额的差异如何调整
作者：谷建华&来源：中国税务报&时间：日
房地产开发企业实际销售收入毛利额，指房地产企业某一项目完工产品竣工清算时，实际销售收入减去计税成本的金额。预计毛利额，指房地产企业销售未完工开发产品取得的销售收入乘以预计计税毛利率计算出的金额。需要注意的是，房地产开发企业每年度的汇算清缴，不同于某一项目竣工时的项目清算。那么如何调整房地产开发企业实际销售收入毛利额与预计毛利额之间的差异呢？
预计毛利额的计算
1.直接计算法：按取得的预售收入乘以预计计税毛利率计算出预计毛利额。
2.间接计算法：用已预缴的企业所得税额和实际发生的期间费用、税金及附加倒推计算出预计毛利额。公式如下：
预计毛利额＝企业所得税&税率＋期间费用＋营业税金及附加
期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用。营业税金及附加中包括土地增值税。
差异额为正数时，应补缴企业所得税。即实际销售收入毛利额减去预计毛利额的差额大于零时，应补缴企业所得税。
差异额为负数时，应退（抵）企业所得税。即实际销售收入毛利额减去预计毛利额的差额小于零时，应退（抵）企业所得税。
例1，某房地产企业开发的A项目，2008年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用、税金及附加为120万元，当年预缴企业所得税7.5万元；2009年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用、税金及附加为200万元，当年预缴企业所得税25万元；2010年实现预售收入4000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用、税金及附加250万元，当年预缴纳企业所得税87.5万元。2011年A项目竣工，交付业主使用，当年将全部预售收入7000万元转入实际销售收入，项目计税成本为4900万元。企业所得税税率为25%。假设没有其他纳税调整项目，该房地产企业在A项目竣工清算年度，即2011年应补（退）多少企业所得税？
企业所得税纳税计算表&（见文尾表格1）
1.实际销售毛利额＝＝2100（万元）。
2.预计毛利额的计算
（1）直接计算法
预计毛利额＝150＋300＋600＝1050（万元）。
（2）间接计算法
预计毛利额＝企业所得税&税率＋期间费用＋营业税金及附加＝（7.5＋25＋87.5）&25%＋120＋200＋250＝1050（万元）。
3.实际毛利额与预计毛利额差异＝＝1050（万元）。
4.应补（退）企业所得税＝1050&25%＝262.5（万元）。
5.验算计算结果
应补（退）企业所得税＝（实际销售收入－计税成本－营业税金及附加－期间费用）&25%－已预缴的企业所得税＝（－120－200－250）&25%－7.5－25－87.5＝262.5（万元）。
例2，仍以例1为例，其他条件不变，只是项目计税成本变为6000万元，在这种情况下，2011年应补（退）多少企业所得税？
企业所得税纳税计算表（见文尾表格2）
1.实际销售毛利额＝＝1000（万元）。
2.预计毛利额的计算
（1）直接计算法
预计毛利额＝150＋300＋600＝1050（万元）。
（2）间接计算法
预计毛利额＝企业所得税&税率＋期间费用＋营业税金及附加＝（7.5＋25＋87.5）&25%＋120＋200＋250＝1050（万元）。
3.实际毛利额与预售毛利额差异＝＝-50（万元）。
4.应补（退）企业所得税-50&25%＝-12.5（万元）。
5.验算计算结果
应补（退）企业所得税＝（实际销售收入－计税成本－营业税金及附加－期间费用）&25%－已预缴的企业所得税＝（－120－200－250）&25%－7.5－25－87.5＝-12.5（万元）。
差异调整应注意的几个问题
1.税务师事务所在出具《完工产品实际销售收入毛利额与预计收入毛利额差异调整情况鉴证报告》（以下简称鉴证报告）时，对项目开发成本中的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费，公共配套设施费、开发间接费等各费用项目要进行重点审查，对不合理、不合法、不规范的票据进行调整，按调整后的金额确定开发产品成本。
2.在开发产品完工后，税务师事务所出具的鉴证报告，如果在汇算清缴期间，那么这只是个“半成品”，因为鉴证报告只对收入、成本、税金审核，对期间费用不加审核，比如对超过扣除限额的业务招待费、广告费和业务宣传费等不加审核。如果是在汇算清缴期间结束后出具鉴证报告，特别需要补缴企业所得税时，应该进行企业所得税年度补充纳税申报。
3.间接计算法计算预计毛利额，是企业在没有按照税法规定的预计计税毛利率计算预计毛利额的前提下使用的。如在预缴企业所得税时，企业没有扣除期间费用、税金及附加，或者直接预缴一定数额的企业所得税等。
房地产开发企业实际销售收入毛利额与预计毛利额之间的差异，假设在没有其他纳税调整项目下，差异额为正数，应补缴企业所得税，差异额为负数，应退（抵）企业所得税。
(表格详见报纸)
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。预计毛利与实际利润差异调整的鉴证报告模版
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预计毛利与实际利润差异调整的鉴证报告模版差异调整的鉴证报告涉 税 鉴 证 报 告&&&&&&&&&&☆&&&&&&&&临税师鉴字（2010）第000号委托方：有限公司受托方： 临沧同达税务师事务所住&&址：临沧市临翔区南屏西路16号电&&话：6临沧同达税务师事务所完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整的鉴证报告　　临税鉴字（2010）第 004号镇康县锦源市政工程建设有限公司：&&&&我们接受镇康县锦源市政工程建设有限公司（即被鉴证单位，以下简称贵公司）的委托，对贵公司提供的8号路开发项目转让土地使用权的实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异情况进行了鉴证。贵公司对所提供的有关资料的真实性、合法性、合理性和完整性等事项负责。我们的责任是，根据现行房地产行业企业所得税有关政策规定，对相关报表、账册、凭证及其他有关纳税资料进行审核、调整、鉴证，并出具鉴证报告，独立、客观、公正地发表意见。我们的鉴证是按照《注册税务师管理暂行办法》（国家税务总局令第14号）、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，并参照《房地产开发企业完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差异调整鉴证业务规范》（苏国税发〔2007〕41号）的要求，我们结合被鉴证单位的实际情况，对被鉴证单位提供的凭证、账册、有关会计资料和数据，实施我们认为必要的鉴证程序。经审核，我们认为：贵公司××年度已完工开发产品（经济适用房、非经济适用房、别墅）××项，预售收入××元，调整后实际销售收入××元，预售收入××元。上述开发项目经实地察勘确已完工，账面开发成本××元，已销开发产品的计税成本为××元。贵公司××年度完工产品实际销售收入毛利额为××元，与预售收入毛利额××元之间差额为××元，已在申报表中作出了相应调整。本鉴定报告是根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发［2009]31号）第九条的要求出具的报告，仅供贵公司报主管税务机关使用，不得作其他用途（如作为企业所得税汇算清缴鉴证报告）。被鉴证单位应当按照鉴证业务委托书的要求使用鉴证报告，非法律、行政法规规定，本鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位或个人，委托人或其他第三者因使用鉴证报告不当所造成的后果，与鉴证人及其所在的鉴证机构无关。附件：1、鉴证报告说明；2、《8号路土地使用权转让项目销售收入审核明细表》3、《8号路土地使用权转让项目开发总成本审核明细表》4、房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表；5、××开发产品（××期）计税成本及毛利额调整情况明细表；6、房地产企业开发产品完工情况表；7、税务机关要求附列的其它资料：&&&&该项目“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》（复印件）；&&&&8、该项目竣工决算报告及验收证明；&&&&9、该项目土地红线图及建筑物总平面图；&&&&10、税务师事务所执业资格证书复印件（复印件）。　　　　&&　　临沧同达税务师事务所有限公司&&&&&&&&&&中国注册税务师：&&&&地址：云南●临沧&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中国注册税务师：　　电话：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二Ｏ一Ｏ 年八月二十日附件1：鉴 证 报 告 说 明　　贵公司××开发项目符合完工产品条件，经我们鉴证，现将完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整审核情况作如下说明：一、委托单位基本情况　　企业名称、地址、联系方式、经济性质、经营期限、注册资本、投资者名称、出资比例、分支机构、税务登记号、法人代表、联系人等。二、主要会计政策三、开发项目基本情况　　贵公司开发的8号路土地使用权转让项目位于镇康县德胜街，占地面积&&&&&平方米，开发用途为&&&&&&&&&&&&&&&&&&。该项目开发起始日期为&&&&&年&&&&月&&&&日，完工日期为&&&&&年&&&&月&&&&&日，完工条件符合（1）竣工证明已报房地产管理部门备案；（2）已开始投入使用；（3）已取得了初始产权证明。该项目于&&&&&年&&&月&&&日开始预售，预售证的号码为：&&&&&&&&&&&&&&。该项目为（否）经济适用房。　　贵公司的销售收入、销售成本确认的会计政策为：&&&&&&&&&&&&&&&&&，本年度会计政策没发生变化。（如有，则列名前后变化的差异及其影响）四、预售收入毛利额的申报情况　　8号路土地使用权转让项目自&&&&&年&&&&月&&&&日开始对外发售，截至日预售开发产品共计&&&&&&&平方米，包括：住宅&&&&&&平方米，商业网点&&&&&&&平方米，地下室&&&&&&平方米，车库&&&&&平方米，其它开发产品&&&&&&&平方米，共取得开发产品预售收入款&&&&&&&&元，其中：&&&&&&&&&元已按&&&&%的利润率计算预计毛利额&&&&&&&元并入应纳税所得额进行申报；&&&&&&&&&元已按&&&&%的利润率计算预计毛利额&&&&&&&元并入应纳税所得额进行申报。截至日已申报调整毛利额&&&&&&&&&&&元。　　五、实际销售收入毛利额的审核鉴证情况（披露××年度开发项目完工产品销售收入及其调整情况）　　（一）实际销售收入的审核　　8号路土地使用权转让项目开发产品可销售面积共计&&&&&&&&&&&&&平方米，其中：住宅&&&&&&户、可销售面积&&&&&&&平方米，商业网点&&&&&户（个）、可销售面积&&&&&&&&&平方米，地下室&&&&&户（个）、可销售面积&&&&&&&平方米，车库&&&&&户（个）、可销售面积&&&&&&平方米，其他开发产品&&&&&&户（个）、可销售面积&&&&&&&&&&&平方米。&&&&&8号路土地使用权转让项目已签订合同销售的开发产品共计&&&&&&&&&&平方米，合同总价&&&&&&&&&&&元，其中：住宅&&&&&&户、面积&&&&&&平方米、合同金额&&&&&&&&元，商业网点&&&&&户（个）、面积&&&&&&&&&平方米、合同金额&&&&&&&&&&元，地下室&&&&&户（个）、面积&&&&&&&平方米、合同金额&&&&&&&&&元，车库&&&&&户（个）、面积&&&&&&&平方米、合同金额&&&&&&&元，其他开发产品&&&&&&&&&户（个）、面积&&&&&&&平方米、合同金额&&&&&&&&元。&&&&8号路土地使用权转让项目企业账面列示销售收入为&&&&&&&&&&&&元，其中：销售住宅&&&&&&&&&元，销售商业网点&&&&&&&&&&元，销售地下室&&&&&&&&&元，销售车库&&&&&&&&&元，销售其他开发产品&&&&&&&&&元。经审核按规定应确认销售收入&&&&&&&&&&&&元，其中：销售住宅&&&&&&&&&元，销售商业网点&&&&&&&&&&元，销售地下室&&&&&&&&&元，销售车库&&&&&&&&&元，销售其他开发产品&&&&&&&&&元，差异合计为&&&&&&&&元。（详见附件二《8号路土地使用权转让项目房地产转让收入明细表》）　　（二）销售成本的审核（披露：截至××年度未完工开发产品情况；截至××年度已完工开发产品情况；××年度开发项目完工产品计税成本及其调整情况；××年度开发项目完工产品计税成本、费用扣除的合法凭据及其调整情况，具体说明调整的事项及金额）　　1、成本对象总成本　　贵公司账面列示成本对象总成本为&&&&&&&&&&元，其中：住宅&&&&&&&&&元，商业网点&&&&&&&&&&元，地下室&&&&&&&&&元，车库&&&&&&&&&元，其他开发产品&&&&&&&&&元。经审核成本对象总成本为&&&&&&&&&元，其中：住宅&&&&&&&&&元，商业网点&&&&&&&&&&元，地下室&&&&&&&&&元，车库&&&&&&&&&元，其他开发产品&&&&&&&&&元，差异合计为&&&&&&&&&元。（详见附件三《8号路土地使用权转让项目开发总成本审核明细表》）　　2、可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积　　（1）住宅可售面积单位工程成本=住宅总成本÷可售面积=&&&&（2）商业网点可售面积单位工程成本=商业网点总成本÷可售面积=&&&&（3）地下室可售面积单位工程成本=地下室总成本÷可售面积=&&&&（4）车库可售面积单位工程成本=车库总成本÷可售面积=&&&&（5）其他开发产品可售面积单位工程成本=其他开发产品总成本÷可售面积=　　3、已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本&&&（1）已销住宅的计税成本=已实现销售的住宅面积×单位工程成本=&&&（2）已销商业网点的计税成本=已实现销售的商业网点面积×单位工程成本=&&&（3）已销地下室的计税成本=已实现销售的地下室面积×单位工程成本=&&&（4）已销车库的计税成本=已实现销售的车库面积×单位工程成本=&&&（5）已销其他开发产品的计税成本=已实现销售的其他开发产品面积×单位工程成本=&&&&已销开发产品的计税成本合计=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）=　　（三）实际销售收入毛利额的审核　　实际销售收入毛利额=实际销售收入-已销开发产品的计税成本=（详见附件四《××开发产品（××期）计税成本及毛利额调整情况汇总表》）　　六、审核结果（披露：年度开发项目完工产品对应的预售收入毛利额及其调整情况；年度开发项目完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异计算及其调整情况）　　实际销售收入毛利额与预售收入毛利额（已申报调整的毛利额）之间差异=实际销售收入毛利额-预售收入毛利额（已申报调整的毛利额）=　　上述差异包括：　　（1）　　（2）　　…　　合计：　　七、其它需要披露的事项（对无法作出审核意见的必须作出说明
TA的最新馆藏[转]&[转]&[转]&[转]&[转]&[转]&
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2013年第1号　　为进一步规范企业所得税管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则，《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，以及《注册税务师管理暂行办法》（国家税务总局令〔2005〕第14号）、《国家税务总局关于加强企业所得税管理的意见》（国税发〔2008〕88号）、《国家税务总局关于进一步加强企业所得税汇算清缴工作的通知》（税总发〔2013〕26号）、《国家税务总局关于税务师事务所公告栏有关问题的公告》（国家税务总局公告2011年第67号）等有关规定，结合我市企业所得税征管实际，现对企业所得税部分涉税事项鉴证有关问题公告如下：　　一、企业所得税纳税人发生下列涉税事项时，提供符合国家税务总局规定条件的税务师事务所等涉税专业服务机构（以下简称涉税专业服务机构）出具的涉税鉴证报告。　　（一）纳税人向税务机关申报扣除属于《国家税务总局发布〈企业资产损失所得税税前扣除管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2011年第25号）第二十七条、第二十九条、第三十条、第四十五条规定情形的专项申报资产损失时，应按规定提供涉税专业服务机构出具的专项鉴证报告或专业技术机构出具的专业技术鉴定意见；纳税人专项申报的其它资产损失可提供涉税专业服务机构出具的专项鉴证报告。　　（二）房地产开发企业在开发产品完工年度进行年度纳税申报时，应提供涉税专业服务机构对该开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的鉴证报告。　　（三）企业重组选择特殊性税务处理的，应根据《财政部&国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）以及《国家税务总局关于发布〈企业重组业务企业所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2010年第4号）的规定提供涉税专业服务机构就其符合特殊性重组条件出具的鉴证报告。　　（四）当年亏损超过10万元（含）且连续三年亏损的纳税人，或当年亏损超过50万元（含）的纳税人进行年度纳税申报时，可提供涉税专业服务机构就其亏损情况出具的鉴证报告。　　（五）当年弥补以前年度亏损超过50万元（含）的纳税人进行年度纳税申报时，可提供涉税专业服务机构就其亏损弥补情况出具的鉴证报告。　　（六）年度销售（营业）收入在5000万元（含）以上的纳税人进行年度纳税申报时，可提供涉税专业服务机构就其年度纳税申报出具的鉴证报告。　　二、主管税务机关应积极稳妥地推进企业所得税涉税事项鉴证工作,不得自行扩大涉税鉴证事项的范围，不得指定涉税专业服务机构代理，切实保障纳税人委托税务代理的自主权。?　　三、本公告自日起施行。企业尚未处理的上述事项，按照本公告的规定处理；已经处理的，不再调整。　　特此公告。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　重庆市国家税务局&&重庆市地方税务局&&&&&&&&&&&&&&　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　日