一百万买的商铺，月租金竟然只有20元，原因呢？
今早有位市民向我们栏目反映，她在新区某商业广场买了一个商铺，然后一直委托管理方帮她出租商铺。这几天到了收租金的时候了，原以为有几千元进账，没想到花了将近一百万买的商铺，月租金竟然只有20元。这究竟是管理方算错了，还是另有原因呢？
业主和保安起冲突，这不是影视剧，这一幕发生在业主接待室里。这些业主几年前花巨资买了商铺，但说起这件事，他们委屈不已。
商铺业主：
我们业主买了房子，根本不是我们的房子。给你20块，也不说怎么来的，我们的房子啊，一点权力都没有。
业主们说当初他们买下商铺后，签了一份委托经营管理合同。合同上面写着，第6到15年委托经营期间，乙方为甲方代收租金。原以为，把商铺交给专业的公司管理运营会更好，谁知最终到手的租金让他们惊讶不已：
商铺业主：
托管15年。现在有一部分租出去了，一部分没租出去。租出去了也不给透明的账目，不给我们看。每个月，人家投了120万，就给你打20块钱。
售价将近百万的商铺，租金却只有几十块，这究竟是怎么回事呢？工作人员给出了这样的答案。
29平米一个月租金20块？我跟你说，全部按照正常合同，白纸黑字，按照委托协议，按照租赁合同来做的，不是我给她多少就多少。
业主们说要看合同，可工作人员表示，涉及到商业机密，只能一个个看，并且只能看，只能抄录，不能拍照和复印。那么，这究竟是一份怎样的合同，竟然如此神秘，这份合同和业主们的租金，又是不是有关联呢？
笑死了，我给你看了合同我会改吗？我会改？我让你自己抄。你不作证，我怎么知道你会不会改，电脑的东西，软件很好。你假如任何异议，你通过司法途径过来。
虽然不让拍摄合同，但工作人员表示，她可以现场给出租金的计算公式：
单铺位的价，除以商户的价，乘以季度租金，得出的就是你单铺位的季度租金。
按照工作人员的算法，售价百万的商铺月租金是否只有20元？工作人员究竟是怎样计算的？管家的管理得不到业主的肯定，业主究竟该怎么做？
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侵权责任法释义之第二章第19条 财产损失的计算
10:59&&来源： |
第十九条 侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
释义内容：
【释义】本条是关于财产损失计算的规定。
依据本法第二条的规定，侵害他人民事权益应当承担侵权责任。侵权包括对人身权益和财产权益等的侵害，本条是指对侵害他人财产权益所造成损害的计算。财产权益是民事权益中的重要组成部分，包括物权、知识产权、股权以及虚拟经济中的财产权利等具有财产性质的权益。
（一）侵害他人物权的财产损失计算
侵害他人物权，是侵害他人财产的最主要，也是最基本的表现形态，包括对他人所有的不动产、动产等财产进行毁损，致使该财产的外在形式、内在质量遭受破坏，甚至完全丧失，直接影响其价值和使用价值。如汽车被撞坏、古董花瓶被摔碎、家用电器被烧毁、建筑物被毁坏等。因侵权行为导致财产损失的，要按照财产损失发生时的市场价格计算。也就是以财产损失发生的那个时间，这个财产在市场上的价格为计算标准，完全毁损、灭失的，要按照该物在市场上所对应的标准全价计算，如果该物已经使用多年的，其全价应当是市场相应的折旧价格。例如，一辆已经开了五年的汽车被毁坏，其全价应当是二手车市场与该种车型及使用年限相对应的价格；财产部分毁损的，应当按照由于毁损使该物价值减损的相应的市场价格标准计算。如果该财产没有在市场上流通，没有市场的对应价格，可以其他方式计算，包括评估等方式。如家传的古董，没有市场价格，就可以按照有关部门的评估价格计算。
一般说来，市场价格会有上升或下降的可能，一个侵权案件审判终结需要一段时日，如果对于价格标准不作确定，则可能在司法实践中引起混乱，侵权行为发生时、诉讼开始时、诉讼终结时等都可能成为法官考虑的时间点，由于市场价格的波动，不同的时间点可能赔偿的数额就会不同。为了避免司法实践中可能出现的规则运用上的不统一，本条明确了对财产损失的计算标准，规定以财产损失发生的时间点计算赔偿价格，这个确定的时间点通常也就是侵权行为发生的时间。
上述财产损害一般指侵害他人所造成的直接损害，而侵害他人财产除了财产本身的损失外，还可能产生间接损失、纯经济损失。有的学者将财产损害划分为所受损害（为积极的损害，即财产的直接损害）和所失利益（为消极的损害，即本来应当获得的利益没有获得）。间接损失即可得利益的减少，指由于侵权人侵害他人财产的行为，导致被侵权人在一定范围内与财产相关的未来利益的损失。间接损失不是现有财产的减少，而是被侵权人基于财产而可能产生的利益的减少，是被侵权人可能得到的财产利益因侵权行为而丧失的损失。如，因汽车被撞导致出租车不能运营，但每天需缴纳的车份因无法运营而成为损失。
间接损失具有的特点：一是损失是未来的可得利益，在侵权行为实施时它只具有财产取得的可能性，而非现实利益；二是这种丧失的未来利益是极有可能实现的，而非遥不可及的；三是这种未来可得利益产生于被损害财产，有确定的范围，而非与被损害财产无关的虚妄利益。
由于财产损害造成间接损失的情况比较复杂，是否赔偿、如何赔偿，无论是在理论界还是在司法实务中都存在争议。有的学者认为，间接损失的赔偿有法律依据，第一百一十七条第三款的规定&受害人因此受到其他重大损失的，侵权人并应当赔偿损失&就是对间接损失予以赔偿的规则。也有的学者认为，不能因为保护受害人的利益而加重侵权人的赔偿负担，侵权责任法不仅是权利保护法，同时也是合理划定人们行为自由界限的法律，如果对侵权人要求过重，则会影响其行为自由，有违利益平衡的原则，阻碍社会的发展，对间接损失应当采取可预见性标准予以限制。
立法中有的学者还提出了对于纯经济损失应当给予赔偿的建议，认为纯粹经济损失毕竟是实际损失的一种，根据全面赔偿的原则，为了充分弥补被侵权人的损失，应当列人赔偿范围。如，由于电缆被盗窃剪断，导致某企业停产。纯粹经济损失与间接损失有时会产生重叠或交叉，间接损失是纯经济损失的最主要表现。纯经济损失指被侵权人因他人的侵权行为遭受的经济上的损害，但该种损害不是由于受害人所遭受的有形财产损害而产生的经济损失。《瑞典赔偿法》第2条规定：&本法的纯粹经济损失应被理解为不与任何人身体伤害或者财产损害相联系而产生的经济损失。&纯经济损失包含了各种类型的损害，可能是利润的损失，也可能是物的使用价值的减少。纯经济损失是否应当赔偿，在各国的立法和学说中莫衷一是，一般认为原则上不应予以赔偿，但在例外情况下，可以给予赔偿。认为不应赔偿的理由：一是，纯经济损失与造成损害的原因之间的因果关系过于遥远，如果对纯经济损失予以赔偿，将导致诉讼的泛滥；二是，如果对纯经济损失予以赔偿，也会妨碍人们的行为自由，因为行为人对于损害结果的发生不具有可预见性；三是，如果对于过失造成的纯经济损失的赔偿将导致行为人的责任过重。有的国家的立法对纯经济损失规定赔偿，认为：如果对纯经济损失完全不予赔偿，对受害人来说也不尽合理，因为损害毕竟是侵权人的行为造成的，但为了防止无限扩大赔偿范围而加以限定，其限制主要为加害人的故意，以及未来利益的可预见性，赔偿范围不得超过加害人在实施侵权行为时应当预见的损失范围。德国对纯经济损失的赔偿，在法律上并没有明确规定，但判例学说大多援引《德国典》第826条关于故意悖于善良风俗加害他人者应负损害赔偿责任的规定，作为对纯经济损失予以经济赔偿的法律依据。《欧洲侵权法基本原则》第2:102条(4)规定：对纯经济损失和合同利益的保护范围相对受限。在此情况下，应适当考虑行为人与受害方的接近程度，或考虑行为人明知其行为将造成损失的事实（尽管其利益的价值被认为低于受害方的利益）。同条(6)规定：决定利益保护范围时，应考虑行为人的利益，尤其该行为人行动与行使权利的自由，以及公共利益。
（二）侵害他人知识产权的财产损失计算
知识产权是一种无形的财产权，是从事智力创造性活动取得成果后依法享有的权利。著作权、商标权、专利权等知识产权是一种以价值为基础和依托的无形财产权，知识产权既包括人身权利也包括财产权利，其人身权利指权利与取得智力成果的人的人身不可分离，是人身关系在法律上的反映，如署名权等，亦为精神权利；其财产权利指智力成果被法律承认以后，权利人可以利用这些智力成果取得报酬等权利，因此也为经济权利。因此，知识产权是具有财产和人身权利结合的一种复合性权益，财产权属性是知识产权的重要内容。对侵害知识产权所造成的财产损害，侵权人应当承担相应的赔偿责任。
侵害知识产权的财产权利与侵害一般财产的赔偿原则并无二致，但由于我国有关知识产权的法律都有相应的承担民事责任方面的规定，依据本法第五条，其他法律对侵权责任另有特别规定的，依照其规定，知识产权侵权行为应当首先适用这些单行法的规定。
著作权法第四十八条规定：&侵犯著作权或者与著作权有关的权利的，侵权人应当按照权利人的实际损失给予赔偿；实际损失难以计算的，可以按照侵权人的违法所得给予赔偿。赔偿数额还应当包括权利人为制止侵权行为所支付的合理开支。&&权利人的实际损失或者侵权人的违法所得不能确定的，由人民法院根据侵权行为的情节，判决给予五十万元以下的赔偿。&
专利法第六十五条规定：&侵犯专利权的赔偿数额按照权利人因被侵权所受到的实际损失确定；实际损失难以确定的，可以按照侵权人因侵权所获得的利益确定。权利人的损失或者侵权人获得的利益难以确定的，参照该专利许可使用费的倍数合理确定。赔偿数额还应当包括权利人为制止侵权行为所支付的合理开支。&&权利人的损失、侵权人获得的利益和专利许可使用费难以确定的，人民法院可以根据专利权的类型、侵权行为的性质和情节等因素，确定给予一万元以上一百万元以下的赔偿。&
商标法第五十六条规定：&侵犯商标专用权的赔偿数额，为侵权人在侵权期间因侵权所获得的利益，或者被侵权人在被侵权期间因被侵权所受到的损失，包括被侵权人为制止侵权行为所支付的合理开支。&&前款所称侵权人因侵权所得利益，或者被侵权人因被侵权所受损失难以确定的，由人民法院根据侵权行为的情节判决给予五十万元以下的赔偿。&&销售不知道是侵犯注册商标专用权的商品，能证明该商品是自己合法取得的并说明提供者的，不承担赔偿责任。&
（三）侵害他人股权等财产权的损失计算
本法第二条中规定的民事权益包括股权。股权又称为股东权，广义的股权指股东得以向公司主张的各种权利。狭义的股权指股东因出资而取得的、依法定或者公司章程的规定参与事务并在公司中享有财产权益的、具有可转让性的权利。侵害股权造成财产损失的，应当依照等相关法律规定承担民事赔偿责任。
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