三四线城市投资房地产五大风险-阿里云资讯网
三四线城市投资房地产五大风险
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作者：我的爱人
本刊记者 龚艳　　《浙商》记者在走访了河北、辽宁、广西、安徽等省份的一些中小城市以及在当地投资的房产企业后发现，尽管三四线城市的房产市场具有很大的发展空间，但企业在投资过程中，仍然需要提防来自各方的风险，尤其是政策上的风险和法律上的风险。　　当地政府的失信风险——　　在三四线城市的城市化过程中，每届政府的更替对房产政策的连续性会造成一定的影响，一些官员的失信更是让一些外来房产投资商损失巨大。对于投资商而言，在与政府部门前期谈判时作好谈判纪要，并要求政府部门即使换届，也要保持政策的一致性；而最保险和聪明的方法就是一个项目在当届领导任期内完成。　　旧城改造的拆迁风险——　　河北滨江房地产开发有限公司参与石家庄休门城中村改造已经有5个年头，但是拆迁问题仍然是公司最头痛的问题。旧城改造、城中村改造项目中，拆迁以及安置、补偿拆迁户不可避免。有的开发商对征地与拆迁工作没有足够的重视，以致于遇到困难后措手不及被陷入遥遥无期的说服动员工作中，贻误了预定工期。　　专家提醒，开发商的征地与拆迁工作离不开当地政府和街道、村等基层组织的帮助，以当地政府为强有力的后盾，加上当地村或街道说服动员的配合，采用合法的手段及灵活的策略一定能把征地与拆迁工作做好。尤其是要运用法律手段把拆迁中可能带来的法律纠纷及早消除。　　联合开发中的合作风险——　　在省外进行房产投资时，由于资金实力不强或在当地融资渠道不畅时，往往采用与其他企业共同出资或一方出地一方出钱等方式。而在这样的合作关系中往往埋藏着潜在的矛盾。要想避免矛盾的发生，就应该“亲兄弟明算账”，在合作之前，签订细致的合同，并严格履行。　　融资不畅的资金链风险——　　中小民营房企的主战场是在三四线城市，甚至县城，在这些城市中，银行体系主要以国有四大银行为主，其他的商业银行几乎不多。当地银行对外来房产企业的支持力度相对较弱。建议在这些城市投资的开发商进驻之前，先了解当地金融环境，对于金融环境不好、金融体系不健全的地区，尽量使用自有资金进行投资建设。　　对市场需求分析错误的风险——　　三四线城市做房地产的一个难题还是地方经济基础薄弱，甚至没有成型的支柱产业和产业链，人们的消费观念相对落后。因此，投资者在投资之前要做好充分的市场调查，包括当地的民俗习惯和风土人情等；房产的营销和广告一定要结合当地的现状。如果在一个从来没有见过和住过配套齐全和物业管理封闭小区的小城市，大城市买期房和炒概念的手法一定会碰得头破血流。让购买者身临其境才是最高的营销境界和操盘思路；在三四线城市，产品的口碑相传影响力强大。
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International目前三四线城市的房地产还有发展前景吗？ - 知乎1513被浏览179144分享邀请回答423133 条评论分享收藏感谢收起218 条评论分享收藏感谢收起更多4 个回答被折叠（）与世界分享知识、经验和见解三四线城市的房地产还能投资吗？ - 知乎专栏
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(二维码自动识别)精选原创首发于微信公众号徐彬说投资（ID：xubinshuotouzi）专业，易懂，省时间，我们一起来做科学的投资理财。欢迎大家来到《徐彬说投资》。这几年，一二线城市的房地产价格大幅上涨。这让很多错过了这轮赚钱机会的人捶胸顿足。于是不少人打起了三四线城市的主意，纷纷跑到三四线城市去炒房。然而，三四线城市的房价真的会复制一二线城市的走势吗？这两天，我读了一篇海通证券的首席宏观分析师姜超姜博士的研究报告，对这个问题做了比较详细的分析。文中提到的研究报告名叫《三四线城市化：趋势还是幻象？》，感兴趣的朋友们可以在后台回复“三四线城市”获得文章链接。首先，我们来看看国际上的经验。从美国的城市化经验来看，上世纪50年代以来，美国25万以下城市的人口基本保持稳定，而100万以上的城市人口比重从26%上升到56%。从日本的城市化经验来看，大城市的人口比例从1960年的43%上升到2010年的67%。东京、大阪、名古屋三大城市圈都持续获得了人口流入。也就是说从国际经验来看，人口是向大城市聚集的。其次，在关于房地产投资的课里我们说过：人口是否会向一个地方聚集取决于三个主要因素：第一，这个地方经济怎么样，能不能让大家能找到工作；第二，这个地方有没有足够的学校，让孩子能上学；第三，这个地方有没有足够的医院，让大家可以看病。我们就从这三个方面来对比一下中国一二线城市和三四线城市的相关数据。从经济上看：长期来说，一个城市的经济占全国经济的比例应该会和这个城市的人口占全国人口的比例趋紧一致。也就是说，一个城市的经济份额和人口份额的比例应该趋近于1。其实这很好理解，如果一个城市的人均GDP高，也就是说这个城市赚钱更容易，那么一般来说一定会吸引更多的人来到这个城市，直到在这个城市赚的钱跟其他城市差不多。事实上，OECD（经济合作与发展组织）在2012年对248个城市的经济份额和人口份额的比例做过调查，平均数和中位数都在1左右。（下面这张图列出了世界上主要城市的经济份额和人口份额）很多人会说，这个结论不对，因为大城市的生活成本更高，所以大城市的人一定要赚的更多才能生存。没错，这就是为什么你会发现下面这张图里，发达城市的GDP的份额普遍比人口份额要高一些。但是我们也能从图中发现，高出的部分是有限的。也就是说，如果一个城市的GDP份额远高于人口份额，那么就算这个城市的生活成本高，也会对其他区域的人有吸引力。经济和人口比例我们来看看中国的数据。中国4个一线城市经济份额和人口份额的比例超过2，大部分二线城市都超过1，而三四线城市在1左右。按照之前的分析，就算一二线城市的生活成本更高，但由于很多一二线城市的GDP份额远高于人口份额，因此这些城市依然对其他区域的人有很大的吸引力的。从教育资源来看：北京和上海普通高中的学生和老师的人数比分别为8和9，一二线城市聚集的江浙地区这一比例在10左右，而中西部地区，比如江西，这一比例高达17.5。优质的教育资源明显集中在一二线城市里。从医疗资源看：北京每1000人拥有的执业医师接近4人，浙江接近3人，而中西部地区普遍在2人左右甚至更低。优质的医疗资源也集中在一二线城市。除此之外，从城市的基础设施看，一二线城市的公共交通也远比三四线城市发达。因此，无论从国际经验来看，还是从数据的现状来看，未来人口会继续流入一二线城市。我的家乡南京就是一个典型的例子。十几年前，来南京购物的外地人很多。这几年，来南京买房的外地人也多了起来。周边安徽或者苏北的家庭，如果孩子在南京上大学，一般都倾向于让孩子在南京留下来。一方面是因为南京的大公司比较多，工作相对好找；另一方面是因为南京的教育资源、医疗资源和基础设施不错，在南京的生活质量会相对更高。所以这两年南京各大新区的房子都卖的不错，买家很多都不是南京本地人。这些人放弃了在自己的家乡买房，这对三四线城市的房地产市场是个打击。所以在三四线城市炒房的人要注意了，一定要评估一下城市的经济、教育资源、医疗资源、基础设施等方面怎么样，未来是否能吸引更多的人口流入。如果不行，投资房地产就会变得非常危险。文中提到的研究报告名叫《三四线城市化：趋势还是幻象？》，感兴趣的朋友们可以添加基有帮帮主微信号获取原文的文章链接。aHR0cDovL3dlaXhpbi5xcS5jb20vci9ldU9La29QRUlONWZyY2Z4OTdabw== (二维码自动识别)","updated":"T03:47:14.000Z","canComment":false,"commentPermission":"anyone","commentCount":0,"collapsedCount":0,"likeCount":1,"state":"published","isLiked":false,"slug":"","isTitleImageFullScreen":false,"rating":"none","titleImage":"/v2-98cad007a_r.jpg","links":{"comments":"/api/posts//comments"},"reviewers":[],"topics":[{"url":"/topic/","id":"","name":"房价"},{"url":"/topic/","id":"","name":"炒房"},{"url":"/topic/","id":"","name":"温州炒房团"}],"adminClosedComment":false,"titleImageSize":{"width":550,"height":412},"href":"/api/posts/","excerptTitle":"","column":{"slug":"c_","name":"徐彬说投资"},"tipjarState":"inactivated","annotationAction":[],"sourceUrl":"","pageCommentsCount":0,"snapshotUrl":"","publishedTime":"T11:47:14+08:00","url":"/p/","lastestLikers":[{"profileUrl":"/people/aow3rjh","bio":"","hash":"cfa6fa9cb019cea4a7893c","uid":28,"isOrg":false,"description":"","isOrgWhiteList":false,"slug":"aow3rjh","avatar":{"id":"da8e974dc","template":"/{id}_{size}.jpg"},"name":"就看看"}],"summary":"aHR0cDovL3dlaXhpbi5xcS5jb20vci9kam9SQ2FYRTlmaUtyZUZxOTI5aw== 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