攀枝花合同纠纷律师租赁合同案件的评析-商务服务
攀枝花合同纠纷律师租赁合同案件的评析
发布时间： 2:00
租赁合同案件的评析 &&& &
日，某公司以杨某未缴纳2013年8月至2014年6月的租金、管理费、水电费及滞纳金为由，向青羊区人民法院依法提起诉讼，并请求：1、请求法院判令被告支付日至日的租金元、2014年6月电费360元、2014年4月杂费80元，四项共计元；2、请求法院判令被告支付欠付租金、电费部分对应的滞纳金（按日万分之三标准暂计算至日），合计（ &）元，实际计算至被告付清所有欠款之日为止；3、请求法院判令被告支付违约金（年租金的30%）86580元；4、诉讼费用由被告承担。
案情评述：
一、某公司与杨某形成房屋租赁合同关系，租赁合同期限为日至日。在租赁合同期间，杨某具有按照双方合同约定支付租金的义务。 &某公司有权要求杨某按照协议约定标准（月租摊费（包括租金、物业费、管理费）24050元）计算支付2013年8月至2014年8月的租金。该项诉讼请求首先未过诉讼时效。
二、因被告拒不支付合同所涉的租金，原被告之间的合同于2014年终止合同，被告于2014年5月撤离圣地亚商场。
原被告在合同签订后，被告在租赁期内未按期支付租金、电费等费用，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。按照《租赁合同》第6.5条的约定 ：“乙方如有下列情况之一，甲方有权终止合同并责成乙方五日内撤出商场......,3、乙方拖欠租金或其他费用达30天的；” 原告提交的商家撤场流程表上明确记载，原被告在招商部的参与下于日终止合同，但被告于2014年5月才最终撤离圣地亚商场。 &上述事实证明，被告的确存在违约行为，并且在违约后遵从合同约定撤离商场。
三、日，杨某向该公司写了还款承诺书，原告于日向原告告知催收所欠租金、违约金等律师函，但至今被告杨某仍未向原告支付所欠租金。
被告在违约并撤离原告所属商场后，日，向原告出具了《加州旅馆专卖店还款承若书》，被告承诺1、在日之前还款14081.36元（大写：人民币壹万肆仟零捌拾壹元叁角陆分）；2、还剩余欠款130000元（人民币壹拾叁万元整）承诺在以后每月1日—7日期间，每月至少还欠款10000（大写：人民币壹万元整），同时，每月产生的电费，空调费等杂费应按时交纳，不拖欠。证明被告欠付原告租金的事实属实，并承诺还款事项。
但是被告未按照承诺中约定的期限向原告圣地亚支付所欠租金。原告又于日，通过顾问律师事务所—四川君合律师事务所，向被告发出支付所欠租金、水电费等费用的律师函，要求1、被告于收到律师函的三日内向原告支付所欠费用共计：元，2、承担相应的滞纳金，但是截止今日，被告仍未向原告支付所欠的任何费用。证明被告至今一直尾箱原告支付所欠费用，也进一步说明原告诉讼请求在诉讼时效之内。
综上所述，代理人认为，被告违反与原告之间的租赁合同约定，违反合同法的有关规定，逾期支付租金，给原告造成巨大损失，应当承担违约赔偿责任，赔偿包括原告预期租金收益、合理滞纳孳息收益等全部损失。请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求！扫二维码下载作业帮
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民诉问题高分悬赏，关于诉讼标的与诉讼请求的！！！在线等答案乙租住甲的房屋，甲起诉乙支付拖欠的房租。在诉讼中，甲放弃乙支付房租的请求，但要求法院判令解除与乙的房屋租赁合同。下列关于本案的哪种说法是正确的？A.甲的主张是诉讼标的的变更B.甲的主张是诉讼请求的变更C.甲的主张是诉讼理由的变更D.甲的主张是诉讼事实的变更
这道题是2006年司考卷三第41题，给的答案是B。
但是我认为答案应该是AB，因为甲第一次提出的是诉是给付之诉，诉讼请求是是要求乙支付房租。但是第二次诉是形成之诉，诉讼请求是要求法院判决解除双方租赁合同。
请问此题中诉讼种类是否变更。
会一直等答案的，答案选中的话会另给财富分值。谢谢一楼的回答。不过还是不明白呐，诉讼标的是双方有争议的法律关系，也就是说只是要基于此租赁合同关系而产生的争议就都属于同一个诉讼标的吗？例如甲要求乙支付房租，或者更改合同，或者解除合同，这些都只是诉讼请求改变，而初始的诉讼标的并没有发生变化。我可以这样理解吗？请回复，谢谢~
血刺老九CHic
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您好：我认为这道题不应选A。诉讼标的是诉构成的要素之一，是指当事人之间因发生争议，而要求人民法院作出裁判的法律关系。在本案中，甲虽然变更了请求，但双方的法律关系始终都是房屋租赁关系，没有发生变化。希望答案对您有帮助...
“甲第一次提出的是诉是给付之诉，诉讼请求是是要求乙支付房租。但是第二次诉是形成之诉，诉讼请求是要求法院判决解除双方租赁合同。”这是正确的。此题中诉讼种类却是变化了，但不能认为是发生了诉的变更。给付之诉、变更之诉、形成之诉就是依据诉讼请求的内容而进行的划分。本题中诉讼标的仍然是“房屋租赁的合同法律关系”，没有发生变化。仅仅是诉讼请求变更，故而如你说所，由“给付之诉”变成了“形成之诉”。...
是的，给付之诉转为形成之诉。但是诉的种类的变更并不必然意味着标的的变更。诉讼标的在我国的立法和实务中是指当事人之间争议的请求法院审判的民事实体法律关系或者民事实体权利。本案例中，无论是要求支付租金的给付之诉还是要求撤销租赁关系的形成之诉，都是基于双方所签订的租赁合同关系而形成的，此处要审判的民事实体法律关系也就是本案的标的就是他们之间的租赁合同关系。因此，诉的标的没有发生变化，当然两个请...
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扫描下载二维码（2014）沪一中民二(民)终字第408号
――上海市第一中级人民法院()
（2014）沪一中民二(民)终字第408号
上诉人（原审被告）陈大海。
委托代理人黄尧年。
委托代理人赵迪迪。
被上诉人（原审原告）邱友兵。
委托代理人诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。
委托代理人赵欧，上海市福隆律师事务所律师。
上诉人陈大海因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）重字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院于日受理后，依法组成合议庭，于日公开开庭审理了本案。上诉人陈大海及其委托代理人黄尧年、赵迪迪，被上诉人邱友兵之委托代理人赵欧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，日，邱友兵（签约甲方）与陈大海（签约乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方同意将上海市某路1786号一层房屋出租给乙方作商业之用，总建筑面积2,275.41平方米，租赁期限自日起至日止；甲方同意给乙方90天的装修期，并免除乙方装修期内的租金；乙方未按合同的约定支付租金或其他费用，且逾期超过30天的，甲方有权停止水电等供应，因此而造成的后果由乙方承担，且甲方停止水电等供应不影响甲方在此期间向乙方收取租金、物业管理费及其他费用的权利；租金前三年每天每平方米为人民币（下同）1.80元，即年租金为1,494,944.37元，第四年租金在第一年租金的基础上每天每平方米递增0.20元，第七年租金在第四年租金的基础上每天每平方米递增0.40元，以此类推；乙方需支付第一期三个月的租金计373,736.09元，在签约五个工作日内付清，在第一期期满前十天需支付第二期租金；租赁场所的水电费、电话费及物业管理费等费用，由乙方承担并按实结算；乙方若未按合同约定及时支付租金及其他费用的，甲方有权要求乙方按每日千分之五支付滞纳金；乙方必须在签订合同后3日内向甲方支付相当于3个月租金的押金计373,736.09元。合同终止时，乙方应保持租赁场所内装修的现状及保持设备的正常使用状态，甲方在乙方付清应付款项后5日内无息归还押金；乙方怠于支付租金或怠于办理房屋交付手续超过5天，甲方有权经向乙方发出书面通知后终止合同，此种情况下，甲方有权没收乙方全部押金作为违约金，并有权追索乙方给甲方造成的损失；租赁场所的物业管理费由乙方支付，收费标准为每月每平方米2元。
双方在“合同解除”条款中约定，乙方如发生以下行为之一时，属于严重违约，甲方可不通知乙方而解除合同，不退还押金，同时乙方应承担2个月租金作为违约金，乙方支付的违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿损失与违约金差额部分的损失。租金及其他债务超过1个月以上未付；被临时查封、宣告破产、公司被勒令整顿、解散或被宣告代管财产等情况；乙方违反合同，在甲方书面通知15天内未予纠正的。
签约后，陈大海先后向邱友兵支付款项4,054,530.09元。其中，300万元为一次性支付给邱友兵的租金差价，押金373,736.09元，余款680,794元为租金（日至9月14日期间的租金360,596元，日至12月14日期间的租金320,198元）。
日，邱友兵通过律师向陈大海发《律师函》，主要内容为：签约后您仅支付租金至日（之前尚欠租金40,398元），也未支付过物业管理费，为此邱先生已多次向您催讨，然至今您仍未按约定支付租金及物业管理费。现要求您于收到本律师函3日内付清租金及物业管理费，否则邱先生将依法追究您的违约责任。
日，邱友兵向原审法院提起诉讼。
在原审审理过程中，邱友兵表示自免租期结束之日起至系争房屋取得产证之日（日至同年10月14日），陈大海可按租金标准的九折计付租金。
原审另查明，上海甲房地产有限公司（以下简称甲公司）于日取得系争房屋的《上海市房地产权证》。此前，甲公司与案外人上海乙工业发展有限公司（以下简称乙公司）签订《租房协议书》约定，由乙公司承租甲公司的上述房屋。
日，乙公司将承租的位于上海市闵行区某路1786号一层、二层房屋转租给邱友兵，双方签订了《租赁合同》，约定的租赁期限自日起至日止，后双方签订补充合同，约定租期延长至日止。
日，乙公司与邱友兵还签订了一份《补充协议》约定，沿莲花路绿化带树木清（治）理工作在（2011年）4月30日前清理完毕，如有拖延，乙公司须将房屋起租日按实际拖延时间往后移动。同日，邱友兵将承租房屋中的一层房屋转租给陈大海。
日，乙公司以邱友兵未付租金为由向上海市闵行区人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的《租赁合同》，并判令邱友兵支付租金及物业管理费，偿付违约金。邱友兵则辩称，未付租金系乙公司未按约清（治）理绿化带所致，故不同意解除合同。该案经法院调解，双方当事人达成调解协议，内容为：一、乙公司与邱友兵就上海市闵行区某路1786号房屋，于日签订的《某苑商业用房租赁合同》[编号为梅梅莲（2011）2号]中，关于房屋一层部分（面积为2,275.41平方米）的内容继续履行，房屋二层部分（面积为2,456.81平方米）由乙公司于日收回；二、乙公司与邱友兵就上海市闵行区某路1736号房屋于日签订的《某苑商业用房租赁合同》[编号为梅梅莲（2011）11号]继续履行；三、乙公司与邱友兵确认于日签订的《补充协议》中第一条（关于绿化带树木清理工作）不再继续履行，对该条解除的后果，双方互不追究责任；四、乙公司与邱友兵确认位于上海市闵行区某路1786号房屋，邱友兵拖欠的租金及物业管理费（一层计算至日，二层计算至日）为2,396,364.61元；上述款项，邱友兵于日前支付乙公司100万元，于日前支付乙公司1,396,364.61元；五、若邱友兵未能在第四条约定的期限内支付任何一笔款项，则双方签订的两份租赁合同均解除，邱友兵无条件搬离两处房屋，并另需支付乙公司违约金60万元；六、邱友兵于日前支付乙公司位于上海市闵行区某路1786号一层房屋，自日起至日止的租金442,339.70元、物业管理费15,927.87元，两项合计458,267.60元；七、邱友兵于日之前支付乙公司位于上海市闵行区某路1736号房屋的押金32,859元，及自日起至日止的租金154,126.22元、物业管理费6,401.92元，三项合计193,387.14元；八、邱友兵于日之前支付乙公司位于上海市闵行区某路1786号一层房屋及上海市闵行区某路1736号房屋，自日至日的租金及物业管理费207,939.48元；九、若邱友兵未能按上述第六、七、八条的约定支付任何一期款项，则双方签订的两份租赁合同均解除，邱友兵无条件搬离两处房屋，并另需支付乙公司违约金60万元。
此后，邱友兵未按上述民事调解书约定的付款期限支付乙公司租金，乙公司为此向法院申请强制执行相关款项并收回房屋。双方之间的房屋租赁合同解除。
本案重审期间，乙公司曾向法院表示愿意与陈大海直接签订房屋租赁合同，但陈大海予以拒绝并表示邱友兵必须履行与其签订的租赁合同及补充协议中关于清理绿化带的条款。
原审法院向陈大海释明，在乙公司与邱友兵之间的房屋租赁合同被解除的情况下，邱友兵已无权继续出租系争房屋，合同无法继续履行，陈大海有权主张违约金或赔偿损失。但陈大海坚持要求继续履行合同，拒绝主张赔偿损失等权利。
原审审理中，邱友兵请求法院判令：1、解除双方签订的《租赁合同》，陈大海将房屋返还给邱友兵；2、陈大海支付租金981,954.23元（从日暂计算至日止，要求计算至房屋实际归还之日止）；3、陈大海支付逾期支付租金的违约金、滞纳金计910,264.28元（暂计算至日，要求计算至实际支付之日止）；4、陈大海支付物业服务费61,471.48元（暂计算至日，要求计算至房屋实际归还之日止）。陈大海则不同意邱友兵的诉讼请求，要求继续履行双方签订的租赁合同及补充协议。
原审认为，邱友兵与陈大海签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
由于邱友兵与案外人乙公司就系争房屋的租赁合同已解除，邱友兵对该房屋不再享有租赁使用的权利，不能继续履行其与陈大海签订的租赁合同，基于此，邱友兵与陈大海之间的租赁合同应当解除。合同被解除是邱友兵对乙公司的违约所导致。因系争房屋已由乙公司向法院申请强制执行要求收回，故邱友兵与陈大海之间的租赁合同已不能继续履行，陈大海要求继续履行合同的意见，法院不予采纳。
合同解除后，陈大海应当将房屋返还给邱友兵，由邱友兵再返还给乙公司。邱友兵应将已收取的押金退还给陈大海。由于陈大海在法院再三释明的情况下，仍不主张因合同解除所产生的相关损失，故在本案中对陈大海的相关损失不作处理，由陈大海另行主张。
本案中，双方当事人就清理绿化带的事宜未在合同中明确约定，但根据陈大海承租房屋的楼层及用途，可以推定乙公司与邱友兵在《补充协议》中关于清（治）理绿化带的内容，系根据陈大海提出的要求所订立，且转租人乙公司同意于日前对绿化带整治完毕。由于邱友兵在乙公司起诉的案件中也以绿化带问题作为未付租金之抗辩理由，陈大海未向邱友兵支付租金应认定为事出有因，故邱友兵以陈大海未付租金为由要求陈大海支付逾期付款违约金的诉讼请求不能成立，法院不予支持。关于陈大海结欠的租金问题，根据法院的实际情况及邱友兵在诉讼中同意陈大海可按九折计付租金的意思表示，法院为平衡双方当事人的利益，酌情将以九折标准计付租金的时间段确定为自日起至日止（计6个月），同时免除陈大海在该时间段内的物业管理费。由此结算，陈大海应支付邱友兵自日起至日止的租金672,724.96元（每三个月租金373,736.09元*2*0.9）。此前，陈大海已向邱友兵支付租金680,794元，故陈大海不再结欠日前的租金，且多付了8,069.04元（680,794元-672,724.96元），多付部分应计入下期租金。
按邱友兵与乙公司达成的调解协议，邱友兵应于日前支付所欠的租金、物业管理费100万元，如未按期支付，则租赁合同解除。由于邱友兵确未按约向乙公司支付租金，故双方的租赁合同于日解除。邱友兵按其与陈大海的租赁合同，可以向陈大海收取日前的租金。由于此后，陈大海仍在占有使用房屋，邱友兵可参照租金标准要求陈大海支付房屋使用费。日至日期间的租金为1,432,655.02元，扣除陈大海结余上期租金8,069.04元，陈大海应付至日止的租金1,424,585.98元。自日起的物业管理费，陈大海应当按合同约定的每月每平方米2元之标准支付给邱友兵。
关于陈大海已支付邱友兵的300万元租金差价，其实质是邱友兵将系争房屋转租给陈大海的收益，也是陈大海取得系争房屋12年租赁使用权的代价，拆合每月为20,833元。然在日后，邱友兵不再享有房屋的转租权，也不应再取得转租的相关收益，故自日至日期间相对应的收益，可由邱友兵依双方约定而取得，但对于日后的对应收益，邱友兵应当退还给陈大海，故邱友兵应退还陈大海2,572,875.50元。
鉴于本案租赁合同的解除系因邱友兵违约所致，故本案的案件受理费由邱友兵负担。
原审法院审理后于二○一四年一月七日作出判决：一、邱友兵与陈大海就本市闵行区某路1786号一层房屋而签订的《租赁合同》于日解除；二、陈大海于判决生效之日起三十日内将本市闵行区某路1786号一层房屋退还邱友兵；三、陈大海于判决生效之日起十日内支付邱友兵自日起至日为止的租金人民币1,424,585.98元；并偿付自日起至实际返还房屋之日止，按每三个月373,736.09元计算的房屋使用费；四、陈大海于判决生效之日起十日内支付邱友兵自日起至日止的物业管理费人民币56,885.25元；并偿付自日起至实际返还房屋之日为止，按每月4,550.82元标准支付物业管理费；五、邱友兵于判决生效之日起十日内退还陈大海租赁差价人民币2,572,875.50元；六、邱友兵于陈大海返还房屋之日退还陈大海租赁押金人民币373,736.09元；七、驳回邱友兵其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,383.21元，由邱友兵负担。
判决后，陈大海不服，上诉于本院称：1、上诉人向被上诉人支付的300万元是一次性给付被上诉人的转让金，而非租金差价，该款应全额退还给上诉人；2、被上诉人未履行《补充协议》中约定的义务，未按约对绿化带进行清理，故根据合同约定双方的租赁期尚未开始计算，被上诉人无权向上诉人主张租金及物业管理费，双方的《租赁合同》应当继续履行。上诉人请求维持原审判决第六项，撤销第一、二、三、四、五、七项，改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求。
被上诉人邱友兵辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，邱友兵与陈大海就系争房屋签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。合同履行过程中，由于系争房屋是邱友兵向案外人乙公司承租后再转租给陈大海使用，而邱友兵与乙公司之间就系争房屋签订的租赁合同已经解除，故邱友兵对该房屋不再享有使用和转租的权利，也不再具备继续履行其与陈大海签订的租赁合同的基础，原审法院据此判令解除邱友兵与陈大海签订的租赁合同，并由陈大海返还租赁房屋，并无不当，本院予以维持。陈大海要求继续履行租赁合同的上诉请求，缺乏依据，本院难以支持。陈大海因合同解除的相关损失，因其在原审中未作主张，故在本案中不作处理，陈大海可另行主张。
本案中，陈大海认为邱友兵未履行《补充协议》中约定的清理绿化带义务，故双方的租赁期尚未起算，并以此作为拒付租金及物业管理费的抗辩理由。对此，本院认为，首先关于清理绿化带的内容是乙公司与邱友兵在《补充协议》中约定的，义务人是案外人乙公司，该内容并未在陈大海与邱友兵签订的租赁合同中明确约定，根据合同相对性原则，陈大海不能以此作为在本案中拒付租金和物业管理费合理抗辩理由。原审法院根据本案的实际情况，分段计算陈大海应向邱友兵支付的欠租、房屋使用费及物业管理费，并无不当，本院予以维持。
至于陈大海支付给邱友兵的300万元，陈大海称是为了受让邱友兵与乙公司租赁合同中的全部权利而一次性支付给邱友兵的费用。本院经审查认为，该款实为邱友兵将系争房屋转租给陈大海的租金差价，故在乙公司与邱友兵之间的租赁合同存续期间，邱友兵有权取得该款相对应的收益。在乙公司与邱友兵的租赁合同于日解除后，陈大海已不能继续享有租赁合同的相应权利，邱友兵不再享有继续占有上述款项的合法依据，故邱友兵应当退还陈大海该款自日后的相应收益。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。陈大海的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费18,133.24元，由上诉人陈大海负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 娄
代理审判员 暨秉恒
二○一四年三月十七日
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