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物业在小区内安装电梯刷卡系统是否侵权
时间：&&|&&作者：李海夫&&|&&浏览：1662
日前，江苏省徐州市鼓楼区人民法院对一起物业管理纠纷案作出判决，原告业主杨某要求判令被告某物业公司拆除小区安装的电梯刷卡系统，但最终原告的诉求被法院驳回。
日前，省市人民法院对一起物业管理纠纷案作出判决，原告业主杨某要求判令被告某物业公司拆除小区安装的电梯刷卡系统，但最终原告的诉求被法院驳回。原告杨某是徐州某小区业主，一直按期缴纳。2014年春，被告某物业公司接管小区物业。同年8月，物业公司在电梯内安装了电梯刷卡系统，并贴出通知要求业主去办理电梯卡，并缴纳80元安装费和10元卡费，从同年10月起小区内所有电梯均启用刷卡系统。杨某不愿意办电梯卡，导致其无法正常使用电梯。他认为电梯刷卡系统存在诸多毛病，如电梯只能在固定楼层停，亲戚和快递员均需下楼迎接，电梯运行速度减慢等;他还认为物业公司借安装电梯刷卡系统强行征收用，认为物业公司未经业主同意就对小区内附属设施进行改建属于违法行为。杨某与一些业主找物业公司协商无果，遂诉至法院，称物业公司安装电梯刷卡系统的行为侵犯了其合法权益，要求判令物业公司拆除该刷卡系统并公开道歉。物业公司辩称，2014年8月，物业公司在该小区安装电梯刷卡系统，试运行两个月，期间没有业主提出异议，且这项业务经过了业主委员会的同意，业主委员会通过业主群对业主进行回访、调查，然后给物业公司开具授权书，物业公司才开始安装电梯刷卡系统。物业公司表示安装电梯刷卡系统可以遏制不缴纳物业费的行为，但被告的初衷并非如此。物业公司向法庭提交了张贴公告及业主委员会授权书等证据。法院经审理认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。一般侵权责任须同时具备以下四个要件：行为、过错、损害事实和因果关系。本案中，小区业主委员会作为小区业主大会的执行机构，有权代表业主决定有关共有和共同管理权利的重大事项，小区业主大会和业主委员会作出的对小区共有部分管理方面的决定，对全体业主具有约束力。本案电梯系建筑物共有部分的附属设施，业主委员会有权代表全体业主对电梯设施进行管理和维护，物业公司作为小区的物业服务企业，其安装电梯刷卡系统，系受到小区业主委员会的授权，其安装行为具有正当理由，主观上不存在过错。法院认为，杨某认为物业公司侵犯其合法权益，无事实与法律依据，遂判决驳回其诉求。■法官说法■物业公司安装电梯刷卡系统是否构成对原告合法权益的侵害，取决于被告的上述行为是否存在主观过错。根据法律规定，业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主可以建立业主大会，选举业主委员会。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力;如果物业公司针对该小区的管理行为没有经过业主大会或业主委员会同意或授权，无疑是不应当被允许的。
作者： [湖北-武汉]专长：合同纠纷 交通事故 劳动纠纷 房产纠纷 债权债务 律所：湖北金卫律师事务所30374积分 | 帮助17201人 | 817个好评电话:
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律师服务热线：400- 传真：028- 四川?成都市高新西区天辰路88号(电子科技大学西区科技园内)业主不满服务拒交物管费 长沙一小区停掉电梯
　　红网长沙5月29日讯（滚动新闻记者 张树波 实习记者 杜双 实习生 花世玉）何先生家住河西润芳园小区11楼。每天回家，他会乘电梯到10楼，出电梯再走楼梯回家。何先生这样做不是为了锻炼身体——因为拒交物管费，从去年11月起，物业公司停了他所在的11楼的电梯。
　　何先生说，不交物管费是因为对物业服务不满意。物业公司负责人则表示，物管费包含电梯设备运行、维护及保养费等，业主只有交了费才能享受这些公共服务。公司曾和何先生进行协商，但因其一直不交物管费，才采取了停电梯的方式。
　　不满物业服务拒交费，电梯被停运
　　何先生今年58岁。2011年，他在润芳园购买了一套50余平方米的顶层住房，当年装修入住。
　　“起初是房屋漏水，后来又因为电动车充电等问题，和物业扯了些麻纱，我觉得他们的服务不好。”何先生说，入住新房后，他主动到物业公司交物管费，先交了一年。随后因为与物业发生了一些矛盾，他对物业公司意见很大，之后就再也没有交过物管费。
　　何先生说，自己所居住的单元为一梯四户，但11楼的另外三户暂时还没有业主入住。从去年11月起，他发现楼栋电梯不能到11楼了，而其余楼层都能正常运行。后来，他被物业告知，因为拖欠了物管费，所以停了电梯。
　　11楼电梯按钮成摆设
　　5月28日下午，记者来到何先生所在的润芳园小区F1栋一单元。该单元只有一台电梯，每层有四户业主。电梯门打开后，记者跟随何先生走进电梯，他习惯性地按了10楼的电梯按钮。
　　电梯到达10楼后，何先生走出电梯，打开楼梯间的门，爬楼梯到11楼。何先生说，自从电梯被停运后，他每天都需要爬楼才能回到家。
　　在电梯里，记者试着按下11楼的按钮，电梯没有反应，按钮也没有亮。在11楼的电梯口，显示屏也已没有显示。何先生说，幸好电梯只停运了一层，每天只需要步行一层上楼。
　　“我买房子交了钱，电梯不应该停。”何先生说，业主是有义务交物管费，但是因为物业服务让他不满意，所以自己不会交费，“如果物业把电梯开通，均摊的电费我可以出”。
　　物管费包括电梯运行费用 交费才可使用
　　28日下午，记者找到了润芳园小区泰弘物业。物业管理处周姓负责人表示，最初何先生家的房子质量有问题，物业公司协助其找了开发商。事后，何先生又因电动车充电问题与物业公司产生分歧，之后开始拒交物管费。
　　“去年一年，再加上今年，已经拖欠了一年半物管费。”周姓负责人说，对于拖欠物管费的业主，他们一般会通过电话、短信、上门通知等方式催缴。公司曾以这些方式通知何先生，并与其进行协商，对方均不同意交费。
　　该负责人提供的一份记录中记载，“F1栋一单元11楼，因业主未交物业管理费，已停电梯和电梯前室灯”，落款日期是日。周姓负责人说，在物管费包含的项目中，包括电梯设备日常运行、维护及保养费等，小区电梯每月的电费都要两万多元，业主只有交物管费，才能享受公共服务。因为何先生所在楼层只有一户住户，停了该楼层电梯不会影响到其他业主，因此物业公司工程部技术人员设置电梯参数，对11楼电梯实行停运。
　　[律师说法]
　　拒交物管费涉嫌违约 物业停电梯涉嫌侵权
　　湖南天地人律师事务所律师熊麒表示，根据合同法的规定，业主与物业公司应当完全履行其所签订的物业服务合同约定的义务。作为业主，应当按照合同约定支付物业服务费用，否则即构成违约，应当对物业公司承担违约责任。另一方面，作为物业公司，遇到业主违约的情况时，可以选择同业主主动协商，协商不成的可向法院提起诉讼维权。但物业公司不可采取断电断水或切断电梯运行等暴力方式维权，否则即视为侵权。
　　[他山之石]
　　催交物管费 物业公司有哪些招数
　　1、物业“送礼”鼓励业主交费：张先生家住开福区一小区，最近物业公司发通知，如果业主预交一年的物管费，可以赠送大米、食用油等物品。物业的这一招引来不少业主交费，“反正是要交，还有礼品领，何乐而不为”。
　　2、不交物管费，业主收到律师函：网友“蓉”反映，小区业主如果不交物业费的话，除了物业会限制买水外，物业会请律师发函贴在门口，让律师打电话给业主。
　　3、欠费单发到了单位人事部：网友“毛毛”说，小区物业公司好“奇葩”，因为知道自己的工作单位，直接将欠缴物业单发到了单位人事部。
　　4、不交物管费被限购水购电：刘女士家住天心区一小区，她反映如果业主不交物管费，就会被物业公司限水限电，“不交就不给业主买电，水一次只能买5元或10元”。
( 10:55:12) ( 09:38:06) ( 09:05:53) ( 09:46:54)小区物业欠钱？物业费预收？呵呵，教你秒怼物业无理要求！
现在城市里的高层建筑越来越多，每天坐电梯上下楼成为很多人日常生活的一部分。等电梯、坐电梯的时候难免会看到一些广告，对此很多人大概都不会太在意，但生活在吉林长春一小区的80岁老人高老太却对电梯广告较起了真。
△视频：小区广告收益去哪了？
高老太联系媒体时称:“电梯是我们业主的共有财产，物业公司利用电梯打广告，收入应该归我们业主。现在物业公司还要收我们每户每月10元的电梯维修费，我觉得这笔钱收的不合理。”
高老太碰到的事情并非孤例。在山西太原的一个小区，物业公司通过收取入场费的方式将小区里的广告卖出去，业主对此一无所知。这些本该属于业主的权益，业主却拿不到，如何维权？
吉林长春80岁老太叫板物业公司
△电梯内有广告
吉林长春的高老太称自己是日入住一个名为长影世纪村的小区，当时电梯里就有广告。如今，电梯广告特别多，更换得也特别快。高老太说:“虽然我年纪大，但我也学习了一些法律知识。现在《物权法》规定，电梯是业主的共有财产，用电梯打广告挣的钱应该归我们业主，而不该进物业公司腰包。物业公司是不是该给业主一个说法？”2016年1月份，物业公司的房管员拿着一张单子上门来通知，说是从2016年1月起，每月要收10元的电梯维修费。
高老太不干了！她坚决不同意交这笔钱。而对于广告费的去向，该小区物业公司相关人员表示，电梯广告的费用每年有几万元，物业公司经小区业主委员会同意，用于弥补物业费不足。但这种说法无法让高老太信服，双方僵持不下。
物业公司收广告入场费 业主不知情
在山西太原市学府街有个小区，一进大门，挡车杆上的房地产广告赫然入目。大门边，社区灯箱上旅游公司的广告十分醒目。不光是这些，进出的门闸、社区饮水机、不到四平米的电梯间里都挂上了广告，内容包括了商店促销，健身以及理财信息等。此外，滚屏灯箱、多媒体电视广告也是小区“常住户”。
△小区花园里有广告牌
小区物业公司的工作人员称，由于物业公司已经收取广告公司广告牌的入场费，广告经营的事物业就不再过问，至于入场费究竟是多少，该工作人员表示不便透露。而在相距不远的另外一个小区，物业工作人员出示了一份小区电梯轿厢内独家代理广告的价目表。这家物业公司的工作人员介绍说，广告公司拿到这些广告代理后，可以自己用，也可以转租出去，他们不会进行干涉。
对于物业公司收取广告入场费一事，不少业主均表示一无所知。
小区广告收益应属全体业主共同所有
高老太维权僵持不下，但她但说法有道理吗？依照相关法律法规或者合同的规定，物业公司属于服务性企业，他们只是接受业主的委托对特定区域内的物业执行专业化管理，并获得相应的报酬。根据《物权法》的规定，在没有特别约定的情况下，物业公司只提供管理小区的服务，这些服务包括管理小区里的环境、安保、卫生等，其它相关权益应该属于全体业主共有。比如，小区的公摊面积属于全体业主，任何未经业主大会同意的利用公摊区域做广告的行为均构成违法。
太原某律师事务所的一位律师称，小区业主的共有财产收益、公共场地的收益，都应该属于小区所有业主的公共收益，应该由业主共同享有、共同管理，这其中包括小区的外墙广告收益、电梯广告收入等。除非业主和物业公司之间有明确的合同约定，将这部分权益划归物业公司。
业主应该拿起法律武器维护合法权益
△小区内路边灯柱上的广告
尽管如此，要维权并不容易。很多小区业主表示，现在小区里的住户大多相互不认识，而且住房买卖也会导致业主变更，因此很难组织业主大会，进而选出真正代表业主利益的业委会，而大多数业主也只是考虑物业服务是否到位，很少有人去考虑小区广告收益的问题。
另外，在过往的很多案例中，业主想要更换物业公司也不容易。根据《物业管理条例》，选聘和解聘物业服务企业需要半数业主同意。由于业主之间缺乏组织性，业主在和物业公司的博弈中往往处于弱势地位。
那是不是说业主对这部分权益就只能放弃了？对此，律师称，小区居民对公共场地的收益有知情受益权，物业公司应该及时公开收入清单，向业主列出明细。一旦物业公司侵害到业主自身合法权益，业主们可以向相关主管部门进行投诉或者到法院起诉。说白了，维权需要较真，走法律途径来维权不仅可以拿到本该属于自己的合法权益，对于推进法治进程也有示范效用。
住在小区里，你需要了解这些法律知识，不懂可能吃大亏。针对住在小区常见的14个问题我们来逐个解析↓↓
小区物业服务一般包含哪些内容?
【解答】：
小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。
根据《物业管理条例》第二条的规定，物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
一般而言，物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。
一般的物业公司可以为任何小区服务吗？
【解答】：
不可以，看等级。物业公司分三个等级，一级资质的物业公司可以承接各类物业管理项目，二级资质的物业公司可承接30万平方米以下的住宅项目，三级资质的物业公司可承接20万平方米以下的住宅项目。
预交物业费有没有法律上的依据?
【解答】：
按照规定，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费；经批准可以预收的，预收期不得超过6个月，对此，若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。
业主有权审查物业管理企业的收支吗?
【解答】：
没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。
房屋有质量问题，业主能拒交物业费吗?
【解答】：
在物业管理法律关系中，业主应该向物业管理公司给付物业费，业主是债务人，物业管理公司是债权人；而在房屋买卖关系中，业主是债权人，开发商是债务人。业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责。因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。
至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。
交房后一直未装修，是否应交纳物业费?
【解答】：
在物业公司书面通知业主交费后，就算业主一直未装修居住，也应当交纳物业费。
最高人民法院已经颁布了司法解释，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”
不交物业费，物业公司有权停水停电吗?
【解答】：
供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司；物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者处于不同的法律关系中。
停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权，物业公司不是供水供电合同的主体，自然不享有供水供电权。在物业管理合同中，约定在业主欠缴物业费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于涉他条款，依据合同相对性原则，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。在这种情况下，如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失，供水供电公司也可以向物业公司索赔。
物业公司能够对业主进行各类罚款吗?
【解答】：
不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为，物业公司都不能罚款。
罚款是一种行政处罚行为，只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款，其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。
不能罚款，怎么惩治不守公德的业主?
【解答】：
物业公司可以通过与业主签订物业服务合同，约定违约行为和违约金，一旦业主违反合同约定，乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车，物业公司就能要求业主支付违约金，以此作为处罚的手段。
同理，业主委员会也可以和业主签订相应的守约协议或制定业主公约，以此规范业主的行为。
业主家被盗，物业公司是否一定要赔偿?
【解答】：
这个事情得分情况讨论。
《物业管理条例》第四十七条，“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”
但是，保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。
住在底层的业主还要交电梯费吗?
【解答】：
全体产权人分摊。高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。
一栋住宅，按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备，共有部分的特性是：产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理，住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊。
自然，电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。
业主没在家，物业应该帮忙代收快递吗?
【解答】：
一般情况下，如果业主没有和物管签订代收代管协议或缴纳保管费用，物管人员或保安并无义务代签收业主包裹；若在业主授权或征得业主同意下代签收了包裹，那么物管人员或保安就必须承担代为保管的职责和义务，假如这一过程中不慎造成包裹丢失或损坏，那么代签人就需要承担相应责任。
△图/视觉中国
怎样申请动用物业维修基金?
【解答】：
根据《商品住宅专项维修资金使用管理暂行规定》，开发商、购房者缴纳的公共维修基金要全部到位，使用前由小区的业主大会和业主委员来统一决策。
申请程序是：
由业主委员会将维修项目及预算在小区公示，经过业主大会三分之二以上业主投票表决同意后，再向区房产局提出申请，申请通过后，才会划拨预算总额的80%费用；工程竣工后，再与业主大会据实结算，按户分摊。电梯、内外墙、公共楼道等小区共用设施设备维修时，可申请动用维修基金。
△图/视觉中国
小区的车位所有权到底属于谁?
【解答】：
《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
“《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
说实话和物业朝夕相处大家应该相互理解 但是对那种只收钱不办事的物业坚决不能忍！点赞+1
本文为苏州日报综合编辑
来源：央视新闻、杭州交通91.8，版权归原作者所有
看完了，不给苏报君点再走？
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今日搜狐热点    近日，家住陶然庭苑小区的王先生给本报打来电话，反映因小区入住条件不达标，不少业主以“拒交”方式希望物业公司减免第二年的物业费。该小区高层电梯使用电梯卡，谁不交费，物业公司便拒绝给电梯卡升级，电梯卡不升级业主就没法乘坐电梯。
    业主：物业服务水平未达到每平方米1.2元的收费标准
    3日中午，记者赶到陶然庭苑小区。小区里的高层为22层，有一部分楼房没拆迁，还有一部分楼房在建，入住率不高。
    为何部分业主不交物业费？据一位不愿透露姓名的业主介绍，该小区交房领钥匙时，物业公司要求预交一年的物业费，物业费收费标准为每平方米1.2元，电梯费额外收取。当时小区根本达不到入住条件，没有煤气，电也是临时电，园区道路没规划好，不少业主只好暂缓入住。
    家住该小区22栋的张先生告诉记者：“上个月，众家物业公司让我们交今年的物业费，由于大家对第一年的入住条件不满，认为物业服务水平未达到每平方米1.2元的收费标准。没想到物业公司将电梯卡升级与物业费捆绑，不交物业费就不给电梯卡升级。物业公司的工作人员还告知业主，没交物业费的业主需在7月8日前交齐，否则7月8日后将无法使用电梯卡。”
    物业公司：对电梯卡升级与物业费“捆绑”一事予以否认
    记者就此事咨询了众家物业公司的郭经理。郭经理对电梯卡升级与物业费“捆绑”一事予以否认。他解释，电梯卡要进行升级，物业公司收取的物业费包含电梯的服务费用，业主需在交电梯费的同时交齐物业费。物业公司只是正常收取物业费。
    关于小区设施不完善的问题，郭经理说：“小区内有一部分楼房还在施工中，有些设施不够完善，所以现在由物业公司代收水费和电费，目前，基础设施正在逐步完善。”
    郭经理告诉记者，根据业主的入住时间不同，分为按季度交物业费和按年度交物业费，所以交物业费的时间长短不同，目前，已有半数业主前来升级电梯卡，也就是说这部分业主已经交了物业费。
    南关区发改委：物业收费许可证未获批
    3日中午，记者从南关区发改委了解到，该小区的物业收费许可证还未获得审批。工作人员表示，将收取物业费与电梯卡升级“捆绑”在一起的做法显然不符合规定。业主可拨打物价局监督电话12358进行投诉。不少业主认为，物业公司目前各项收费均属于“无证收费”。物业公司方面则表示，收费许可证目前还在办理中。
    律师说法：如此“捆绑”收费不合法
    记者就此事咨询了刘继业律师事务所的刘律师。刘律师表示物业费和电梯服务“捆绑”本身就是不合法的，《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十三条规定：“建筑区划内的其它公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”物业公司以暂停电梯服务为要挟，侵害了业主的权益；另外，物业公司和业主之间是服务关系，物业服务合同约定关于违约争议的解决方式，物业方面可以按照合同约定的方式追缴，但不能以电梯使用作为交换条件，物业公司此举已涉嫌侵权。对不交纳物业费的业主，物业公司也不应用这种手段来约束，而应采取诉讼等合法手段解决。